德邦證券：部分民營(yíng)房企債券融資破冰地產(chǎn)債投資拐點(diǎn)或?qū)⒌絹?lái)

證券研究報(bào)告|固定收益專(zhuān)題2022年05月30日部分民營(yíng)房企債券融資破冰，地產(chǎn)債固定收益專(zhuān)題投資拐點(diǎn)或?qū)⒌絹?lái)證券分析師高遠(yuǎn)資格編號(hào)：S0120522040003郵箱：gaoyuan3＠研報(bào)要點(diǎn)：聯(lián)系人年前四月地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)回落，民營(yíng)房企凈融資受限。年下半年相關(guān)研究政府出于保交付、防爛尾的訴求，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管更加嚴(yán)格使得房企對(duì)房企的各個(gè)輸血?jiǎng)用}均被切斷，導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)事件接連出現(xiàn)，房?jī)r(jià)增速下行造1-4月商品房銷(xiāo)售額同比降幅擴(kuò)大至。年以實(shí)以需求端為主。從中央層面來(lái)看，今年以來(lái)多部委發(fā)布針對(duì)房地產(chǎn)的維穩(wěn)政策，強(qiáng)調(diào)對(duì)合理住房需求以及合理資金需求的支持，已明確釋放積極信號(hào)。政策落實(shí)以需求端為主，多個(gè)二三線及以下能級(jí)的城市發(fā)布放松三限（限購(gòu)、限貸、限售）、降低首付比例以及提供購(gòu)房補(bǔ)貼等政策。5月以來(lái)，供給端支持政策逐步落地，部分民營(yíng)房企債券融資實(shí)現(xiàn)破冰。5作4月引導(dǎo)市場(chǎng)修復(fù)對(duì)民企債券的投資信心，改善民營(yíng)企業(yè)融資環(huán)境。強(qiáng)烈的破

冰信號(hào)和示范意義之下，多家民營(yíng)房企披露發(fā)債公告。5月日日，

護(hù)航下，陸續(xù)開(kāi)展債券融資。此外，新城控股（億元中票，搭配信用風(fēng)

險(xiǎn)緩釋?xiě){證）、中梁控股均實(shí)現(xiàn)再融資（兩筆美元債共億美元完成展

，

覆蓋及信用保護(hù)工具）。投資建議：不斷延長(zhǎng)。雖然5月以來(lái)，供給端支持政策逐步落地，目前啟動(dòng)發(fā)債的仍

以頭部房企為主，政策實(shí)施效果以及中小民營(yíng)房企能否受益還需進(jìn)一步觀當(dāng)前時(shí)點(diǎn)仍需謹(jǐn)慎，行業(yè)拐點(diǎn)仍需等待，有充足外部支持的央國(guó)企背景房企以及充分打開(kāi)融資通道的優(yōu)質(zhì)民企是首選。此外，行業(yè)底部土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率低、股權(quán)合作和收并購(gòu)的機(jī)會(huì)多，個(gè)別資金充沛的房企可能選擇可保持關(guān)注。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專(zhuān)題內(nèi)容目錄2022年前四月行業(yè)基本面指標(biāo)探底幅度加深............................................................2調(diào)控政策密集優(yōu)化、節(jié)奏加快，部分民營(yíng)房企債券融資實(shí)現(xiàn)破冰...............................4投資建議：當(dāng)前時(shí)點(diǎn)仍需謹(jǐn)慎.................................................................................7風(fēng)險(xiǎn)提示...............................................................................................................7信息披露....................................................................................................................8圖表目錄圖1：房企存續(xù)境內(nèi)債到期分布...................................................................................3圖2：房企存續(xù)境外債到期分布...................................................................................3圖3：房企新發(fā)境內(nèi)債.................................................................................................3圖4：房企新發(fā)境外債.................................................................................................3圖5：房企施工建設(shè)規(guī)模持續(xù)下滑.................................................................................3圖6：土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下行.......................................................................................3圖7：個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格同比增速自年5月持續(xù)下滑.....................................4圖8：年以來(lái)商品房銷(xiāo)售增速持續(xù)回落，年以來(lái)轉(zhuǎn)負(fù)......................................4圖9：地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)的調(diào)控政策梳理......................................................4表格目錄表1：本輪地產(chǎn)調(diào)控回顧..............................................................................................2表2：年以來(lái)地產(chǎn)政策行業(yè)動(dòng)態(tài)梳理....................................................................4表3：年4月份以來(lái)有新發(fā)債的民營(yíng)房企（含境內(nèi)外，單位：億元、%、年，幣種已統(tǒng)一為人民幣）...........................................................................................................61/8請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專(zhuān)題年前四月行業(yè)基本面指標(biāo)探底幅度加深融資受阻、疊加預(yù)售資金監(jiān)管偏緊使得房企對(duì)賬面資金的調(diào)度能力變差，加劇了年8政策，大面積的信用風(fēng)險(xiǎn)事件。但年下半年以來(lái)，由于金融層面融資政策持續(xù)收供應(yīng)鏈和尾款），導(dǎo)致房企投資意愿和能力減弱、土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下行，疊加債券償債高峰到來(lái)，導(dǎo)致部分房企負(fù)面事件頻發(fā)、公開(kāi)市場(chǎng)違約，最有代表性的是年底恒大正式宣告?zhèn)`約；在這一階段當(dāng)中，地方政府出于保交付、防爛尾的訴求、對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管更加嚴(yán)格使得房企對(duì)賬面資金的調(diào)度能力變差，支撐房企現(xiàn)金流最重要的內(nèi)生性回款遭遇重挫。至此，房企的各個(gè)輸血?jiǎng)用}均被切斷，導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)事件接連快速爆發(fā)。需求端預(yù)期扭轉(zhuǎn)，民營(yíng)房企舉步維艱。在上文所述時(shí)間段內(nèi)，購(gòu)房者逐漸對(duì)房?jī)r(jià)年商品房銷(xiāo)售增速持續(xù)回落、對(duì)需求的負(fù)反饋進(jìn)一步顯現(xiàn)，最終導(dǎo)致民營(yíng)房企舉步維艱，投資者信心不足。雖然年四季度政策及時(shí)糾偏、年以來(lái)中央和地方在需求端密集發(fā)布松綁政策，但政策作用十分有限，購(gòu)房者仍持觀望態(tài)度。年前四月行業(yè)基本面指標(biāo)探底幅度加深。年月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，同比下降；同期，房企累計(jì)土地購(gòu)置面積萬(wàn)方，同比降低，較前值降低；新開(kāi)工降幅擴(kuò)大至，連續(xù)9個(gè)月為負(fù)；竣工同比降低，降幅與上月基本持平，受到保交樓政策影響，竣工下降相對(duì)緩慢；商品房銷(xiāo)售金額億元，同比降低，較前值降低；商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，同比下降；4月末，商品房待售面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)（其中住宅待售面積增長(zhǎng)）。房?jī)r(jià)方面，個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格同比增速自年5月持續(xù)下滑，年4月同比增速自年末以來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)，為（上月為）。表1：本輪地產(chǎn)調(diào)控回顧政策定位延續(xù)（2019年底-2020Q1）收緊調(diào)控政策密集出臺(tái)（2020Q2-2021Q3）執(zhí)行糾偏（2021Q4）松綁政策層出不窮（2022年以來(lái)）2019.12：中央經(jīng)濟(jì)工作2020.8：央行的“三線四2021.9：央行貨幣政策三2022年1月開(kāi)始各地需求會(huì)議強(qiáng)調(diào)：住房保障、城檔”融資管理規(guī)則。季度例會(huì)通稿中首提“兩端的政策出臺(tái)愈發(fā)密集，市更新、住房租賃、房住個(gè)維護(hù)”，釋放房地產(chǎn)維從1月至今需求端政策呈不炒、因城施策、“穩(wěn)地2020.12：央行出臺(tái)的房穩(wěn)的信號(hào)。之后又在兩次現(xiàn)出如下特點(diǎn)：2022年5價(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”。地產(chǎn)集中度管理制度，對(duì)重要金融會(huì)議中繼續(xù)強(qiáng)調(diào)月力度越來(lái)越大，惠及面銀行金融機(jī)構(gòu)提出壓降房“兩個(gè)維護(hù)”。越來(lái)越廣，城市能級(jí)越來(lái)2020.4：央行重申“穩(wěn)預(yù)地產(chǎn)貸款的要求。越高。近期供給端政策也期”。2021.11：銀行間交易所逐步落地。2021.2：“土拍兩集中”協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)座談?wù)叱雠_(tái)。會(huì)，部分房企計(jì)劃在銀行當(dāng)前土拍市場(chǎng)持續(xù)冷淡，間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資商品房庫(kù)存處于高位，部2021年7月：住建部聯(lián)合8部門(mén)出臺(tái)文件，提及重工具。2月再次舉行座談會(huì)，指出房企募集資金優(yōu)分地區(qū)出臺(tái)去化周期超限則停止供地的政策。點(diǎn)整治“挪用交易監(jiān)管資先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目金”突出問(wèn)題。的資金缺口。資料來(lái)源：央行、發(fā)改委等公開(kāi)信息，德邦研究所2/8請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專(zhuān)題圖1：房企存續(xù)境內(nèi)債-到期分布圖2：房企存續(xù)境外債-到期分布（億元）2022年2023年2024年602022年2023年2024年500

4004030200201001000月月月月月月月月月月月月資料來(lái)源：wind，德邦研究所注：本文債券統(tǒng)計(jì)時(shí)間為截至2022年5月日，境內(nèi)債范圍為萬(wàn)得行業(yè)分類(lèi)二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)，涵蓋企業(yè)債、公司債、中票、（超）短融、可轉(zhuǎn)（交）債、定向工具。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來(lái)源：wind，德邦研究所圖3：房企新發(fā)境內(nèi)債圖4：房企新發(fā)境外債2020年2021年2022年2020年2021年2022年1,000（億美元）1009009080080700706006050040

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00月月月月月月月月月月月月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來(lái)源：wind，德邦研究所資料來(lái)源：wind，德邦研究所圖5：房企施工建設(shè)規(guī)模持續(xù)下滑圖6：土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下行（%）(%)本年購(gòu)置土地面積:累計(jì)同比本年土地成交價(jià)款:累計(jì)同比706050403020100-10-20-30-403020100-10-20-30-50-60資料來(lái)源：wind，德邦研究所資料來(lái)源：wind，德邦研究所3/8請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專(zhuān)題圖7：70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格同比增速自2021年5月持續(xù)下滑圖8：2021年以來(lái)商品房銷(xiāo)售增速持續(xù)回落，2022年以來(lái)轉(zhuǎn)負(fù)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比(%)11109876543210-1商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)值:商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比（右）-（萬(wàn)平）（%）210,000120100180,00080150,00060120,0004090,00020060,000-2030,000-400-60資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，德邦研究所資料來(lái)源：wind，德邦研究所調(diào)控政策密集優(yōu)化、節(jié)奏加快，部分民營(yíng)房企債券融資實(shí)現(xiàn)破冰年以來(lái)，從中央到地方，地產(chǎn)調(diào)控政策密集優(yōu)化、節(jié)奏加快，政策落實(shí)以需括：下調(diào)首套房貸利率下限、5年期下調(diào)、多個(gè)二三線及以下能級(jí)的城市放松三限（限購(gòu)、限貸、限售）、降低首付比例以及提供購(gòu)房補(bǔ)貼等。圖9：地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)的調(diào)控政策梳理銷(xiāo)售回款房企施工購(gòu)房者融資（前融）土地購(gòu)置商品房預(yù)售貸款、開(kāi)發(fā)貸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、債券、信托等集中供地預(yù)售資金監(jiān)管制度三限（限貸、限購(gòu)、限售）調(diào)控政策貸款兩集中供應(yīng)規(guī)則：保證金、競(jìng)配建等預(yù)售條件房貸利率、首付比例三道紅線舊改、城市更新等預(yù)售程序其他：人才人口、公積金貸款制度、購(gòu)房補(bǔ)貼資料來(lái)源：wind，德邦研究所表2：2022年以來(lái)地產(chǎn)政策行業(yè)動(dòng)態(tài)梳理4/8請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專(zhuān)題國(guó)家層面釋放的信號(hào)3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，指出積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。關(guān)于房企，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。隨后，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外匯局、央行紛紛表態(tài)，積極化解風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從并購(gòu)、信

貸、融資、房地產(chǎn)稅等多個(gè)領(lǐng)域扶持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。4月29日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。5月19日，總理座談會(huì)，研究部署進(jìn)一步穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，支持居民合理住房需求。5月30日，央行研究課題《促進(jìn)消費(fèi)投資增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)高質(zhì)量運(yùn)行》指出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)和政策目標(biāo)不動(dòng)搖的前提下，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。擴(kuò)大保障性租賃住房供給，綜合利用稅費(fèi)手段，加大保障性租賃住房金融支持力度。健全房地產(chǎn)金融審慎管理制度，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。

供給端3月16日六部門(mén)密集表態(tài)房地產(chǎn)，再次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款。4月19日監(jiān)管部門(mén)向5家主要AMC公司和18家銀行召開(kāi)會(huì)議，針對(duì)首批12家出險(xiǎn)房企資產(chǎn)并購(gòu)工作做出6項(xiàng)政

策指導(dǎo)，其中5項(xiàng)政策涉及監(jiān)管內(nèi)容的調(diào)整，如符合收購(gòu)對(duì)象范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)開(kāi)展不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；

涉及四證不全項(xiàng)目并購(gòu)、并購(gòu)貸款置換土地出讓金項(xiàng)目等合規(guī)性要求有所放松；與關(guān)聯(lián)方合作收購(gòu)，不納入重大融資關(guān)聯(lián)交易等，鼓勵(lì)銀行、AMC進(jìn)場(chǎng)參與紓困房企。5月24日，首批信用保護(hù)工具落地：中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證，幫助民營(yíng)房企新城控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)。信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證擬創(chuàng)設(shè)總金額不超過(guò)1.3億元，支持新城控股融資總規(guī)模不超過(guò)10億元，本期信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證搭配債券的品種為中期票據(jù)，期限2+1園、美的置業(yè)等企業(yè)項(xiàng)目也在積極推進(jìn)中。土地購(gòu)置3月初，武漢首輪集中供地競(jìng)買(mǎi)規(guī)則統(tǒng)一采用了便捷的“搖號(hào)”方式：一是繼續(xù)嚴(yán)控單宗住宅項(xiàng)目溢價(jià)率，落實(shí)“出讓最高價(jià)”制度，穩(wěn)控地價(jià)走勢(shì)；二是避免以競(jìng)配建、競(jìng)自持等方式增加項(xiàng)目成本，統(tǒng)一采取地價(jià)“熔斷”后以“搖號(hào)”方式直接確定競(jìng)得人。5月23日，湖南發(fā)布，對(duì)商品住房去化周期超24個(gè)月的市縣，暫停新宅地審批。2月，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理新規(guī)出臺(tái)，明確預(yù)售資金賬戶(hù)基本標(biāo)準(zhǔn)、提升資金使用的靈活性。個(gè)別城市降低重點(diǎn)監(jiān)管資金。如漯河，對(duì)2022年4月1日前辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，不再要求購(gòu)房款全款繳存監(jiān)管賬戶(hù)和重點(diǎn)監(jiān)管資金留存比例；對(duì)2022年4月1日后新辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，將商品房預(yù)售重點(diǎn)商品房預(yù)售監(jiān)管資金比例由40%調(diào)整為30%。銀川、瀘州、常德等城市提升重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例。例如銀川，完成竣工驗(yàn)收備案后資金撥付比例由90%提高至95%；監(jiān)管賬戶(hù)未達(dá)到監(jiān)管額度，但滿(mǎn)足相應(yīng)支取節(jié)點(diǎn)留存余額要求的，容許特例支取。綿陽(yáng)、徐州、阜陽(yáng)等城市增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)。例如綿陽(yáng)，新增“主體分部工程完成”資金使用節(jié)點(diǎn)，該節(jié)點(diǎn)累計(jì)可申請(qǐng)使用對(duì)應(yīng)賬戶(hù)內(nèi)不超過(guò)70%的建設(shè)資金額度；如阜陽(yáng)，增設(shè)主體結(jié)構(gòu)1/3、2/3兩個(gè)資金撥付節(jié)點(diǎn)；5月20日，南通在其發(fā)布的政策中提到，對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售監(jiān)管資金實(shí)行差別化監(jiān)管政策，可享受增加撥付節(jié)點(diǎn)、降低重點(diǎn)監(jiān)管資金額度、使用銀行保函替代等額商品房預(yù)售監(jiān)管資金等紅利。需求端3月23日，哈爾濱市廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。廢止的通知

中包含主城區(qū)商品房網(wǎng)簽3年后方可上市交易、提高公積金貸款條件、嚴(yán)格控制二套以上購(gòu)房的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)

等內(nèi)容。4月1日，蘭州將降低個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房門(mén)檻，個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房最低首付款比例不低于

20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。4月2日，浙江衢州明確提出“非本市戶(hù)籍家庭、個(gè)體工商戶(hù)及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶(hù)籍家庭執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策”。浙江衢州是全國(guó)首個(gè)全面放開(kāi)樓市限售、限購(gòu)政策的城市。4月2日，河北秦皇島也宣布自2017年4月15日施行的限購(gòu)令正式廢除。三限4月12日，南京六合調(diào)整限購(gòu)：外地戶(hù)籍購(gòu)房者可購(gòu)一套房。4月12日，上海臨港優(yōu)化人才購(gòu)房政策，重點(diǎn)支持單位人才工作時(shí)限縮短為3至6個(gè)月：2022工作的人才，“須在新片區(qū)工作滿(mǎn)一年以上”可縮短為3個(gè)月或6個(gè)月。4月25日無(wú)錫發(fā)布規(guī)定，生育二個(gè)孩子及以上的無(wú)錫戶(hù)籍居民家庭，可在限購(gòu)區(qū)域新增購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，同時(shí)對(duì)此類(lèi)家庭在公積金貸款額度上進(jìn)行提高。5月9日，蘇州發(fā)布，二手房取消限售年限，非限購(gòu)區(qū)域房產(chǎn)不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。

5月13日，南京發(fā)文稱(chēng)，自5月11日起生育二個(gè)孩子及以上南京戶(hù)籍居民家庭，可新增購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，同

時(shí)可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。5月14日東莞發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》支持，響應(yīng)國(guó)家優(yōu)化生育政策的精神，對(duì)符合國(guó)家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。5月23日，太原出臺(tái)穩(wěn)樓市36條：新市民、青年人購(gòu)首套房無(wú)需社保證明。5月15日央行銀保監(jiān)會(huì)通知，首套房最低貸款利率降低20個(gè)BP至LPR-20BP，二套房維持現(xiàn)有規(guī)定。此外，自1

月5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.6%后，5月5年期LPR利率再下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。預(yù)示著購(gòu)買(mǎi)普通住宅的首房貸利套房房貸利率下限降至4.25%，二套房房貸利率下限為5.05%。（人民銀行此前規(guī)定，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸率、首付

比例款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。）

4月1日，甘肅蘭州在貸款政策方面對(duì)購(gòu)房門(mén)檻進(jìn)行了下調(diào)。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套住房最低首付款比例不低于20%，二套

住房最低首付款比例不低于30%。其他3月8日，鄭州發(fā)布新政，將積極推進(jìn)大棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置工作。5/8請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專(zhuān)題4月11日，天津發(fā)布，職工在天津市購(gòu)買(mǎi)首套住房和保障性住房的，除職工本人及配偶外，職工及配偶的雙方父母也可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金。5月27日，義烏新政：購(gòu)買(mǎi)商品住房將獲60%—100%不等契稅補(bǔ)貼。資料來(lái)源：央行、發(fā)改委、各地住建局官網(wǎng)等公開(kāi)信息，德邦研究所5月以2月全國(guó)性商品房預(yù)售資金管理新規(guī)出臺(tái)、部分地區(qū)跟進(jìn)調(diào)整監(jiān)管規(guī)則，但放開(kāi)力度十分有限；3月日，六部門(mén)強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款；4月日晚間，證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委及全國(guó)工商聯(lián)發(fā)文指出，支持房企轉(zhuǎn)型，支持民營(yíng)房企融資；4月保護(hù)工具支持民營(yíng)企業(yè)債券融資座談會(huì)”，提出將通過(guò)市場(chǎng)化的信用保護(hù)工具，引導(dǎo)市場(chǎng)修復(fù)對(duì)民企債券的投資信心，改善民營(yíng)企業(yè)融資環(huán)境，助力民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展；4月日，人民銀行召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，指出將及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序；5月4日，證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融穩(wěn)有序；做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。多個(gè)部門(mén)的密集表態(tài)和一系列實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，傳達(dá)了清晰有力的政策信號(hào)。強(qiáng)烈5月日日，作為示范房企，碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)在信用保護(hù)工具的護(hù)航下，陸續(xù)開(kāi)展債券融資。5月首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，新城控股年度第一期中期票據(jù)發(fā)行文件發(fā)布，本次債券注冊(cè)金額為億元，發(fā)行金額上限為億元。本期信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證搭配債券的品種為中期票據(jù)，期限年，有效支持了企業(yè)中長(zhǎng)期融資需求。在兩筆美元債共億美元完成展期后，中梁控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)再融資。此外及信用保護(hù)工具。下文梳理了4月份以來(lái)有新發(fā)債的民營(yíng)房企。表3：2022年4月份以來(lái)有新發(fā)債的民營(yíng)房企（含境內(nèi)外債，單位：億元、、年，幣種已統(tǒng)一為人民幣）證券代碼證券簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)行人中文名稱(chēng)最新評(píng)級(jí)起息日期實(shí)際發(fā)行額票面利率(發(fā)行時(shí))債券期限185810.SH22龍湖03重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司AAA2022-05-195.004.006.00QQYB.SG中梁控股8.75%N20230415中梁控股集團(tuán)有限公司BB2022-05-1813.518.750.91TWNB.SG中梁控股9.75%N20231231中梁控股集團(tuán)有限公司BB2022-05-1828.739.751.62XGQB.SG旭輝控股集團(tuán)6.95%CB20250408旭輝控股(集團(tuán))有限公司BBB-2022-04-0816.706.953.00q22052405.IB22新城控股MTN001新城控股集團(tuán)股份有限公司AAA2022-05-303.00185786.SH22美置01美的置業(yè)集團(tuán)有限公司AAA2022-05-2410.004.504.00LZIB.SG力高集團(tuán)11%N20230806力高地產(chǎn)集團(tuán)有限公司BB-2022-04-0817.9011.001.33X9YB.SG力高集團(tuán)13%N20230407力高地產(chǎn)集團(tuán)有限公司BB-2022-04-0810.2913.001.00FTKB.SG金輪天地控股10%N20250411金輪天地控股有限公司B+2022-04-1133.1410.003.00g22041905.SG金輪天地控股10%N20250411金輪天地控股有限公司B+2022-04-110.0010.003.00149290.SZ22碧地01碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司AAA2022-05-245.004.503.006/8請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專(zhuān)題資料來(lái)源：wind，德邦研究所投資建議：當(dāng)前時(shí)點(diǎn)仍需謹(jǐn)慎行業(yè)拐點(diǎn)仍需等待，有充足外部支持的央國(guó)企背景房企以及充分打開(kāi)融資通道的5啟動(dòng)發(fā)債的仍以頭部房企為主，政策實(shí)施效果以及中小民營(yíng)房企能否受益還需進(jìn)一步觀察。當(dāng)前房企融資仍未全面打開(kāi)、預(yù)售端資金監(jiān)管整體仍較為嚴(yán)格、需求我們認(rèn)為行業(yè)拐點(diǎn)仍需等待，期待更多供給端利好政策的出臺(tái)以及疫情好轉(zhuǎn)后需對(duì)信用資質(zhì)的加成更為重要，有充足外部支持的央國(guó)企背景房企以及充分打開(kāi)融資通道的優(yōu)質(zhì)民企是首選。此外，行業(yè)底部土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率低、股權(quán)合作和收并購(gòu)的機(jī)會(huì)多，個(gè)別資金充沛的房企可能選擇并購(gòu)，若能在這一波出清中活下來(lái)，后續(xù)發(fā)展空間將更為廣闊。風(fēng)險(xiǎn)提示行業(yè)面臨政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。7/8請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專(zhuān)題信高遠(yuǎn)，德邦證券研究所信用首席分析師，本科和碩士畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院，，，曾在信托、基金和銀行等買(mǎi)方機(jī)構(gòu)從事多年固定收益領(lǐng)域投資研究工作。在清華大學(xué)五道口金融學(xué)院主辦的《清華金融評(píng)論》，中債登主管《債券》，銀保監(jiān)會(huì)主管的《中國(guó)銀行業(yè)》，以及《財(cái)富管理》、《銀行家》等期刊發(fā)表具有市場(chǎng)影響力的論文十余篇，累計(jì)被引用達(dá)到幾十次。在期刊官方公眾號(hào)

發(fā)表研究報(bào)告數(shù)十篇，研究成果多次被《上海金融報(bào)》、《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)》、新浪財(cái)經(jīng)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、鳳凰財(cái)經(jīng)等媒體轉(zhuǎn)載。分析師聲明本人具有中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)授予的證券投資咨詢(xún)執(zhí)業(yè)資格，以勤勉的職業(yè)態(tài)度，獨(dú)立、客觀地出具本報(bào)告。本報(bào)告所采用的數(shù)據(jù)和信