經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試題及解答參考

經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))模擬試題(答案在后面)一、單項(xiàng)選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，以下哪項(xiàng)說(shuō)法是正確的？A、房地產(chǎn)供過(guò)于求時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)上漲B、房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)下跌C、房地產(chǎn)供過(guò)于求時(shí)，租金會(huì)下跌D、房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，租金會(huì)上漲2、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪個(gè)環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)？A、前期策劃B、融資階段C、施工階段D、銷(xiāo)售階段3、題干：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)一片住宅用地，已知該地塊面積為10000平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可獲得住宅建筑面積為15000平方米。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)，該地塊的容積率應(yīng)至少為：A.1.5B.1.0C.1.2D.1.54、題干：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)劃開(kāi)發(fā)一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為10億元。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行金融政策，該項(xiàng)目的最低自有資金比例要求為：A.30%B.20%C.25%D.35%5、以下關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中，關(guān)于土地評(píng)估的說(shuō)法，正確的是：A.土地評(píng)估是指對(duì)土地的規(guī)劃用途和現(xiàn)狀用途進(jìn)行評(píng)估。B.土地評(píng)估是指在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動(dòng)中，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。C.土地評(píng)估是指對(duì)土地的自然屬性、社會(huì)屬性和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合評(píng)估。D.土地評(píng)估是指對(duì)土地的區(qū)位、用途、價(jià)格和權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。6、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中，關(guān)于房地產(chǎn)投資決策的說(shuō)法，以下哪一項(xiàng)是不正確的？A.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)遵循科學(xué)決策、合理規(guī)劃、高效運(yùn)營(yíng)的原則。B.房地產(chǎn)投資決策應(yīng)充分考慮市場(chǎng)需求、政策法規(guī)、財(cái)務(wù)狀況等因素。C.房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中，應(yīng)充分評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。D.房地產(chǎn)投資決策應(yīng)追求最大化的投資回報(bào)率，不考慮投資項(xiàng)目的可行性。7、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的直接成本法？（）A.重置成本B.市場(chǎng)價(jià)格C.重建成本D.裝修成本8、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素？（）A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)D.社會(huì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)9、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，以下哪項(xiàng)不屬于其內(nèi)容范圍？（）A、市場(chǎng)需求分析B、財(cái)務(wù)分析C、政策法規(guī)研究D、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估10、以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的說(shuō)法，不正確的是（）A、房地產(chǎn)價(jià)格由土地價(jià)格、房屋建筑物價(jià)格和配套設(shè)施費(fèi)用構(gòu)成B、房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系影響C、房地產(chǎn)價(jià)格受政策法規(guī)影響D、房地產(chǎn)價(jià)格不受地段影響11、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中，以下哪項(xiàng)不屬于直接成本？A.土地費(fèi)用B.工程建設(shè)費(fèi)用C.市場(chǎng)推廣費(fèi)用D.管理費(fèi)用12、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪種方法最適用于評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值？A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.成本法與市場(chǎng)法的結(jié)合13、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪項(xiàng)不屬于成本法的基本原理？（）A.重新購(gòu)建成本B.評(píng)估對(duì)象的實(shí)際成本C.評(píng)估對(duì)象的預(yù)期成本D.評(píng)估對(duì)象的折舊14、房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)分散效果與以下哪項(xiàng)因素?zé)o關(guān)？（）A.投資組合的多樣性B.投資組合的規(guī)模C.投資組合的流動(dòng)性D.投資組合的地理位置15、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，以下哪個(gè)階段不屬于項(xiàng)目前期工作？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.環(huán)評(píng)審批C.設(shè)計(jì)方案確定D.銷(xiāo)售策劃16、以下關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是：（）A.房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其名下的房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常高于無(wú)抵押貸款C.房地產(chǎn)抵押貸款的額度通常受到抵押物價(jià)值的限制D.房地產(chǎn)抵押貸款的還款期限一般較長(zhǎng)17、在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪個(gè)不是影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素？（）A.地理位置因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.法律因素D.房地產(chǎn)本身的因素18、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲開(kāi)發(fā)一片商業(yè)用地，根據(jù)市場(chǎng)需求分析，預(yù)計(jì)該地段的商業(yè)用房需求量為5000平方米。該公司計(jì)劃建設(shè)的商業(yè)用房總面積為8000平方米。根據(jù)市場(chǎng)供需平衡原則，該公司應(yīng)如何調(diào)整其開(kāi)發(fā)策略？（）A.增加建設(shè)面積，以滿足市場(chǎng)需求B.減少建設(shè)面積，以避免市場(chǎng)過(guò)剩C.保持建設(shè)面積不變，等待市場(chǎng)變化D.增加營(yíng)銷(xiāo)力度，提高市場(chǎng)占有率19、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪項(xiàng)不是影響投資回報(bào)率的因素？（）A.投資成本B.預(yù)期收益C.投資期限D(zhuǎn).市場(chǎng)需求20、關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款，以下哪種說(shuō)法是正確的？（）A.抵押貸款的利率通常高于信用貸款B.抵押貸款的還款期限通常較短C.抵押貸款的抵押物價(jià)值必須與貸款金額相等D.抵押貸款的借款人必須具備較強(qiáng)的還款能力21、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于前期工作內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.項(xiàng)目可行性研究C.土地征用D.施工合同簽訂22、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，以下哪項(xiàng)不屬于合同必備條款？（）A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)期限D(zhuǎn).房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)23、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，以下哪項(xiàng)不是影響投資決策的關(guān)鍵因素？（）A.市場(chǎng)需求分析B.投資成本估算C.資金籌措方案D.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理24、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是：（）A.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)維護(hù)估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益B.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)客觀、公正地提供估價(jià)服務(wù)C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保守客戶秘密D.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)利用職權(quán)謀取私利25、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究階段？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.投資估算C.環(huán)評(píng)審批D.營(yíng)銷(xiāo)策劃26、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，以下哪個(gè)指標(biāo)最能反映項(xiàng)目的盈利能力？（）A.投資回報(bào)率B.凈現(xiàn)值C.投資回收期D.每平方米造價(jià)27、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于前期工作內(nèi)容？A.土地使用權(quán)獲取B.市場(chǎng)調(diào)研C.施工圖設(shè)計(jì)D.銷(xiāo)售推廣28、以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)評(píng)估的方法？A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.質(zhì)量評(píng)估法29、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，下列哪項(xiàng)不是影響土地取得成本的主要因素？A.土地位置B.土地用途C.土地規(guī)劃條件D.土地市場(chǎng)供需關(guān)系30、以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法？A.取得土地的成本B.建筑安裝工程費(fèi)C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.房地產(chǎn)稅負(fù)31、關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的深度，以下說(shuō)法正確的是：A.初步可行性研究應(yīng)詳細(xì)分析項(xiàng)目的技術(shù)、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等方面的可行性B.詳細(xì)可行性研究應(yīng)著重分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)技術(shù)、市場(chǎng)等方面的分析應(yīng)相對(duì)簡(jiǎn)化C.初步可行性研究是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體規(guī)劃，詳細(xì)可行性研究是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體設(shè)計(jì)D.詳細(xì)可行性研究是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，初步可行性研究則側(cè)重于財(cái)務(wù)效益分析32、以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策階段的工作內(nèi)容？A.編制項(xiàng)目建議書(shū)B(niǎo).進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研C.編制投資估算D.確定項(xiàng)目投資回報(bào)率33、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）試卷一、單項(xiàng)選擇題33、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為5億元，其中自有資金2億元，貸款3億元。該公司采用成本加成定價(jià)法，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為7億元。若成本利潤(rùn)率為10%，則該項(xiàng)目的預(yù)期凈利潤(rùn)為（）億元。A.0.5B.0.6C.0.7D.0.834、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理一寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)，租賃面積為500平方米，租賃期限為5年，租金為每月每平方米100元。若該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取的傭金比例為租金的10%，則該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從該業(yè)務(wù)中可獲得的傭金總額為（）萬(wàn)元。A.25B.50C.100D.20035、題干：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下列關(guān)于城市總體規(guī)劃編制的說(shuō)法，正確的是：（）A.城市總體規(guī)劃由市、縣人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府審批B.城市總體規(guī)劃由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)組織編制，報(bào)同級(jí)人民政府審批C.城市總體規(guī)劃由省、自治區(qū)人民政府組織編制，報(bào)國(guó)務(wù)院審批D.城市總體規(guī)劃由省、自治區(qū)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)組織編制，報(bào)國(guó)務(wù)院審批36、題干：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究?jī)?nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.投資估算C.環(huán)評(píng)報(bào)告D.建設(shè)用地規(guī)劃37、以下哪個(gè)不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級(jí)考試中“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”的內(nèi)容？A.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析B.房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)C.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估D.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略38、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估方法的說(shuō)法，不正確的是：A.市場(chǎng)法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值B.成本法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的重置成本C.收益法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)期收益D.房地產(chǎn)評(píng)估方法可以同時(shí)使用多種方法39、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃開(kāi)發(fā)一片住宅區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元，其中土地費(fèi)用為3億元，建筑工程費(fèi)用為4億元，其他費(fèi)用為3億元。若公司計(jì)劃以15%的利潤(rùn)率進(jìn)行投資，則住宅區(qū)的預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)為（）。A.12億元B.15億元C.18億元D.20億元40、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為5億元，其中土地費(fèi)用為2億元，建筑工程費(fèi)用為1.5億元，其他費(fèi)用為1億元。若該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）為10%，則該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值（NPV）為（）。A.-5000萬(wàn)元B.5000萬(wàn)元C.1000萬(wàn)元D.1500萬(wàn)元41、在房地產(chǎn)投資中，以下哪項(xiàng)不是影響房地產(chǎn)投資回報(bào)率的因素？A.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況B.投資資金成本C.投資期限D(zhuǎn).房地產(chǎn)政策調(diào)整42、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中，以下哪項(xiàng)不屬于成本控制的范疇？A.材料采購(gòu)成本控制B.人力資源成本控制C.工程量清單編制D.施工過(guò)程中的成本控制43、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，下列哪項(xiàng)不屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研與分析B.項(xiàng)目定位與目標(biāo)設(shè)定C.投資估算與成本控制D.合作伙伴選擇與合同談判44、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法不包括以下哪項(xiàng)？（）A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.比較法45、以下哪項(xiàng)不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級(jí)考試的知識(shí)點(diǎn)？A.房地產(chǎn)投資分析B.建筑工程施工合同管理C.會(huì)計(jì)學(xué)原理D.房地產(chǎn)法律法規(guī)46、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為5億元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期為3年。若開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)年投資收益率為10%，則該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期平均售價(jià)應(yīng)達(dá)到多少才能確保項(xiàng)目盈利？A.1.67億元B.2.5億元C.3.33億元D.5.0億元47、以下關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，說(shuō)法不正確的是（）。A.初始投資階段的現(xiàn)金流出為負(fù)值B.運(yùn)營(yíng)階段的現(xiàn)金流入主要包括租金收入C.投資回收期是指從投資開(kāi)始到收回全部投資所需的時(shí)間D.投資回收期可以反映項(xiàng)目的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)程度48、關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的概念，以下說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在一定條件下，對(duì)房地產(chǎn)所設(shè)定的價(jià)值B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是客觀的，不受主觀因素影響C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是用于交易、抵押、保險(xiǎn)、征收等目的的價(jià)值D.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是在充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的基礎(chǔ)上確定的49、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪個(gè)指標(biāo)通常用于衡量房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值？A.成新率B.使用年限C.折現(xiàn)率D.市場(chǎng)比較法50、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)工作不屬于前期工作內(nèi)容？A.市場(chǎng)調(diào)研B.項(xiàng)目可行性研究C.土地使用權(quán)取得D.建設(shè)工程監(jiān)理51、根據(jù)《建筑法》，下列關(guān)于建筑工程施工許可的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是：（）A.施工單位必須在開(kāi)工前取得施工許可證B.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)建筑工程施工許可的管理C.建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交保證工程質(zhì)量的安全措施資料D.工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)施工許可證52、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的說(shuō)法，正確的是：（）A.估價(jià)師可以同時(shí)接受多個(gè)委托人的委托進(jìn)行同一估價(jià)項(xiàng)目B.估價(jià)師不得因個(gè)人利益而損害估價(jià)機(jī)構(gòu)的利益C.估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中可以接受委托人的不當(dāng)要求D.估價(jià)師不得泄露委托人的商業(yè)秘密53、在經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷中，以下關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的表述錯(cuò)誤的是：A.投資組合可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)B.投資組合中不同類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資比例可以調(diào)整C.投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)的D.投資組合可以提高資金的使用效率54、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的成本法，以下表述錯(cuò)誤的是：A.成本法適用于新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估B.成本法可以反映房地產(chǎn)的價(jià)值C.成本法計(jì)算出的價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值D.成本法在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)考慮土地成本、建筑成本、運(yùn)營(yíng)成本等因素55、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段？A.市場(chǎng)調(diào)查與分析B.投資估算與資金籌措C.項(xiàng)目策劃與定位D.環(huán)境影響評(píng)價(jià)56、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資收益率的說(shuō)法，正確的是：A.投資收益率越高，風(fēng)險(xiǎn)越小B.投資收益率與投資回收期成正比C.投資收益率越高，資金周轉(zhuǎn)速度越快D.投資收益率是衡量房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)57、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，以下哪個(gè)說(shuō)法是錯(cuò)誤的？（）A.可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)B.可行性研究應(yīng)包括市場(chǎng)需求分析、項(xiàng)目定位、投資估算等C.可行性研究是在項(xiàng)目前期進(jìn)行的工作D.可行性研究不需要考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素58、以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法中，不屬于市場(chǎng)法的是（）。A.成本法B.收益法C.比較法D.預(yù)測(cè)法59、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷一、單項(xiàng)選擇題59、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)劃開(kāi)發(fā)一座住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元人民幣，其中土地費(fèi)用為2億元，建筑工程費(fèi)用為4億元，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為0.5億元，其他費(fèi)用為3.5億元。該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米8000元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積為100萬(wàn)平方米。以下關(guān)于該項(xiàng)目的投資回報(bào)率計(jì)算公式正確的是：A.投資回報(bào)率=（銷(xiāo)售收入-總投資）/總投資×100%B.投資回報(bào)率=（銷(xiāo)售收入-總投資-銷(xiāo)售稅金及附加）/總投資×100%C.投資回報(bào)率=（銷(xiāo)售收入-總投資-銷(xiāo)售稅金及附加-銷(xiāo)售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用）/總投資×100%D.投資回報(bào)率=（銷(xiāo)售收入-總投資）/總投資×100%+（銷(xiāo)售收入-總投資-銷(xiāo)售稅金及附加-銷(xiāo)售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用）/總投資×100%60、某房地產(chǎn)企業(yè)擬進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為1000萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用為300萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用為500萬(wàn)元，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為100萬(wàn)元，其他費(fèi)用為100萬(wàn)元。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米10000元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積為1萬(wàn)平方米。以下關(guān)于該項(xiàng)目的成本加成率的計(jì)算公式正確的是：A.成本加成率=（銷(xiāo)售收入-總投資）/總投資×100%B.成本加成率=（銷(xiāo)售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用-營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用-其他費(fèi)用）/總投資×100%C.成本加成率=（銷(xiāo)售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用）/總投資×100%D.成本加成率=（銷(xiāo)售收入-總投資）/總投資×100%+（銷(xiāo)售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用-營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用-其他費(fèi)用）/總投資×100%二、多項(xiàng)選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))考試的內(nèi)容范圍？A、房地產(chǎn)政策與法規(guī)B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)C、建筑工程經(jīng)濟(jì)與管理D、房地產(chǎn)評(píng)估E、物業(yè)管理2、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))考試中的“房地產(chǎn)評(píng)估”，以下哪些說(shuō)法是正確的？A、房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)B、房地產(chǎn)評(píng)估的目的是為了確定房地產(chǎn)的價(jià)值C、房地產(chǎn)評(píng)估的方法包括市場(chǎng)法、成本法和收益法D、房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果可以用于房地產(chǎn)交易、融資、稅收等E、房地產(chǎn)評(píng)估需要遵循相關(guān)法律法規(guī)3、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些因素屬于影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素？（）A.項(xiàng)目選址B.市場(chǎng)需求分析C.土地取得成本D.建設(shè)成本E.投資回報(bào)率4、關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估，以下哪些說(shuō)法是正確的？（）A.房地產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值進(jìn)行估算B.房地產(chǎn)評(píng)估分為市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估C.房地產(chǎn)評(píng)估遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則D.房地產(chǎn)評(píng)估方法包括比較法、收益法和成本法E.房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果僅適用于評(píng)估時(shí)點(diǎn)5、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中的市場(chǎng)分析，以下哪些內(nèi)容屬于市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)規(guī)模分析B.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析C.市場(chǎng)供求分析D.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析E.市場(chǎng)價(jià)格分析6、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中，以下哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格？（）A.土地成本B.建筑成本C.地理位置D.市場(chǎng)需求E.政策法規(guī)7、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A、市場(chǎng)調(diào)研B、項(xiàng)目定位C、規(guī)劃設(shè)計(jì)D、資金籌措E、營(yíng)銷(xiāo)策略8、房地產(chǎn)估價(jià)中，比較法的適用條件包括哪些？（）A、估價(jià)對(duì)象較為特殊，難以找到類(lèi)似交易案例B、估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)交易活躍，類(lèi)似交易案例較多C、估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟D、估價(jià)對(duì)象為全新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目E、估價(jià)對(duì)象為存量房地產(chǎn)項(xiàng)目9、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪些因素屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素？（）A.地理位置B.房地產(chǎn)用途C.建筑結(jié)構(gòu)D.市場(chǎng)供需E.經(jīng)濟(jì)政策10、在房地產(chǎn)投資分析中，以下哪些指標(biāo)屬于財(cái)務(wù)指標(biāo)？（）A.投資回報(bào)率B.流動(dòng)比率C.現(xiàn)金流D.凈資產(chǎn)收益率E.速動(dòng)比率11、在經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷中，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，以下哪些因素是必須考慮的？（）A.市場(chǎng)需求分析B.項(xiàng)目投資估算C.資金籌措計(jì)劃D.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估E.政策法規(guī)分析12、在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪些方法適用于評(píng)估收益法？（）A.收益還原法B.折現(xiàn)現(xiàn)金流法C.市場(chǎng)比較法D.成本法E.路徑分析法13、下列哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給？（）A.土地政策B.建筑成本C.經(jīng)濟(jì)政策D.信貸政策14、以下哪些措施可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展？（）A.優(yōu)化土地供應(yīng)B.加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管C.提高住宅品質(zhì)D.嚴(yán)格稅收政策15、以下哪些因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有顯著影響？（）A.地理位置B.建筑結(jié)構(gòu)C.市場(chǎng)供需D.經(jīng)濟(jì)政策E.社會(huì)文化16、以下哪些屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)？（）A.法律風(fēng)險(xiǎn)B.違約風(fēng)險(xiǎn)C.操作風(fēng)險(xiǎn)D.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)E.信用風(fēng)險(xiǎn)17、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些因素屬于項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.項(xiàng)目定位C.資金籌措D.施工組織設(shè)計(jì)E.銷(xiāo)售策略18、以下哪些行為屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德規(guī)范？（）A.誠(chéng)實(shí)守信B.公平競(jìng)爭(zhēng)C.隱瞞重要信息D.尊重客戶隱私E.違法違規(guī)操作19、以下哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格？A.地理位置優(yōu)越B.建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜C.市場(chǎng)供需關(guān)系D.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平E.房地產(chǎn)政策法規(guī)20、以下哪些措施可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展？A.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管B.實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策C.提高房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻D.推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革E.優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)三、案例分析題（本大題有5個(gè)案例題，每題8分，共40分）第一題案例材料：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為5億元人民幣。公司經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，確定了以下項(xiàng)目可行性分析報(bào)告：1.市場(chǎng)需求分析：該地區(qū)近年來(lái)人口增長(zhǎng)迅速，對(duì)住宅的需求量大，預(yù)計(jì)未來(lái)五年內(nèi)住宅需求量將增加30%。2.土地成本：項(xiàng)目用地面積100畝，土地出讓價(jià)為每畝500萬(wàn)元，共計(jì)5000萬(wàn)元。3.建筑成本：根據(jù)設(shè)計(jì)方案，預(yù)計(jì)每平方米建筑成本為3000元，項(xiàng)目總建筑面積為10萬(wàn)平方米。4.銷(xiāo)售價(jià)格：市場(chǎng)調(diào)研顯示，同類(lèi)住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米8000元。5.銷(xiāo)售費(fèi)用：預(yù)計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用占銷(xiāo)售總額的10%。6.稅費(fèi)：預(yù)計(jì)稅費(fèi)占銷(xiāo)售總額的5%。7.利潤(rùn)率：公司期望的凈利潤(rùn)率為15%。請(qǐng)根據(jù)以上材料回答以下問(wèn)題：1、計(jì)算該項(xiàng)目的總投資額。2、計(jì)算項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入。3、計(jì)算項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用。4、計(jì)算項(xiàng)目的預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)。第二題案例材料：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃開(kāi)發(fā)一座位于城市中心的綜合性商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。項(xiàng)目占地面積10萬(wàn)平方米，總建筑面積40萬(wàn)平方米，包括商業(yè)、辦公、酒店、住宅等多種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為20億元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期為3年。公司在項(xiàng)目前期進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和可行性分析，以下是項(xiàng)目部分相關(guān)資料：1.項(xiàng)目所在地交通便利，周邊配套設(shè)施完善，人流量大，具有較高的商業(yè)價(jià)值。2.項(xiàng)目規(guī)劃符合城市發(fā)展規(guī)劃，政府支持力度較大。3.項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)為每平方米2萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售利潤(rùn)率為20%。4.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2年，資金回籠周期為3年。5.項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，預(yù)計(jì)將面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)：由于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或消費(fèi)者偏好變化，可能導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢。成本控制風(fēng)險(xiǎn)：建筑材料價(jià)格波動(dòng)、施工質(zhì)量問(wèn)題等可能導(dǎo)致成本超支。政策風(fēng)險(xiǎn)：政府政策調(diào)整可能影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度或銷(xiāo)售。法律風(fēng)險(xiǎn)：合同糾紛、土地使用權(quán)爭(zhēng)議等可能引發(fā)法律訴訟。請(qǐng)根據(jù)以上案例材料，回答以下問(wèn)題：1、分析該項(xiàng)目的主要市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。（1）密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略；（2）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，了解消費(fèi)者需求變化，推出符合市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)和產(chǎn)品；（3）加強(qiáng)品牌建設(shè)，提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度；（4）合理控制項(xiàng)目規(guī)模和開(kāi)發(fā)節(jié)奏，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2、分析該項(xiàng)目可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。（1）積極與政府部門(mén)溝通，了解政策動(dòng)態(tài)，確保項(xiàng)目規(guī)劃符合政策要求；（2）密切關(guān)注城市規(guī)劃變化，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃；（3）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，加強(qiáng)與政府部門(mén)的協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取政策支持；（4）建立應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急預(yù)案，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。3、分析該項(xiàng)目在成本控制方面可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。（1）加強(qiáng)采購(gòu)管理，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，降低采購(gòu)成本；（2）嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，確保項(xiàng)目質(zhì)量符合要求；（3）建立健全成本控制體系，加強(qiáng)成本核算和監(jiān)控；（4）與合作伙伴建立良好的合作關(guān)系，共同應(yīng)對(duì)成本風(fēng)險(xiǎn)。4、針對(duì)該案例，提出至少兩種風(fēng)險(xiǎn)分散措施，并說(shuō)明其具體實(shí)施方法。（1）多元化銷(xiāo)售渠道：通過(guò)線上線下相結(jié)合的銷(xiāo)售模式，拓寬銷(xiāo)售渠道，降低市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)。具體實(shí)施方法：建立官方網(wǎng)站和電商平臺(tái)，提供在線銷(xiāo)售服務(wù)；與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，拓展銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)；開(kāi)展線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，提高項(xiàng)目知名度。（2）引入合作伙伴：與具有實(shí)力的合作伙伴共同投資開(kāi)發(fā)，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。具體實(shí)施方法：與知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等合作，共同承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；與合作伙伴建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)利益共享。第三題案例材料：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）為拓展業(yè)務(wù)，計(jì)劃在市中心投資建設(shè)一座集辦公、商業(yè)和住宅為一體的綜合性建筑。公司經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該地區(qū)市場(chǎng)需求旺盛，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后將具有較高的投資回報(bào)。以下是公司對(duì)該項(xiàng)目的初步規(guī)劃和分析：1.項(xiàng)目總投資預(yù)算為10億元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)收入為3億元，年運(yùn)營(yíng)成本為1.5億元。2.公司計(jì)劃采用分期付款的方式向供應(yīng)商支付采購(gòu)款項(xiàng)，供應(yīng)商要求在項(xiàng)目開(kāi)工前支付30%的預(yù)付款，項(xiàng)目完工驗(yàn)收合格后支付70%的尾款。3.公司預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)周期為3年，其中土建工程1年，裝修工程1年，設(shè)備安裝工程1年。4.公司計(jì)劃通過(guò)銀行貸款籌集資金，貸款利率為5%，貸款期限為10年，每年末支付等額本息。5.公司預(yù)測(cè)項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)年限為20年。6.公司對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估，認(rèn)為項(xiàng)目存在政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。請(qǐng)根據(jù)以上案例材料，回答以下問(wèn)題：1、公司計(jì)劃采用分期付款的方式向供應(yīng)商支付采購(gòu)款項(xiàng)，該付款方式屬于哪種付款方式？（）A.一次性付款B.分期付款C.預(yù)付款D.尾款2、公司預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)周期為3年，其中土建工程1年，裝修工程1年，設(shè)備安裝工程1年。這種建設(shè)周期安排屬于哪種類(lèi)型？（）A.短期建設(shè)B.中期建設(shè)C.長(zhǎng)期建設(shè)D.特長(zhǎng)期建設(shè)3、公司計(jì)劃通過(guò)銀行貸款籌集資金，貸款利率為5%，貸款期限為10年，每年末支付等額本息。根據(jù)等額本息還款方式，計(jì)算公司每年應(yīng)支付的貸款本息。（）A.1000萬(wàn)元B.1500萬(wàn)元C.2000萬(wàn)元D.2500萬(wàn)元4、公司對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估，認(rèn)為項(xiàng)目存在政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)采取哪些措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制？（）A.制定合理的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略B.建立健全的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制C.加強(qiáng)與政府部門(mén)和供應(yīng)商的溝通與合作D.以上都是經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))模擬試題及解答參考一、單項(xiàng)選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，以下哪項(xiàng)說(shuō)法是正確的？A、房地產(chǎn)供過(guò)于求時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)上漲B、房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)下跌C、房地產(chǎn)供過(guò)于求時(shí)，租金會(huì)下跌D、房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，租金會(huì)上漲答案：C解析：在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當(dāng)房地產(chǎn)供過(guò)于求時(shí)，意味著市場(chǎng)上可供出租或出售的房地產(chǎn)數(shù)量超過(guò)需求量，這通常會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)或租金下跌，因?yàn)橘u(mài)方和出租方為了吸引買(mǎi)家或租戶，可能會(huì)降低價(jià)格。因此，選項(xiàng)C是正確的。選項(xiàng)A和B描述的是需求對(duì)價(jià)格的影響方向相反，選項(xiàng)D描述的是供需關(guān)系對(duì)租金的影響方向錯(cuò)誤。2、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪個(gè)環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)？A、前期策劃B、融資階段C、施工階段D、銷(xiāo)售階段答案：B解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，融資階段是最容易出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)。這是因?yàn)樵谶@一階段，開(kāi)發(fā)商需要籌集資金來(lái)支付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用、土地購(gòu)置費(fèi)、建筑費(fèi)用等。如果融資困難或者融資成本過(guò)高，都可能對(duì)項(xiàng)目的盈利能力和開(kāi)發(fā)商的資金鏈造成嚴(yán)重影響。盡管施工階段可能會(huì)因?yàn)橘|(zhì)量或進(jìn)度問(wèn)題出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，但通常這些風(fēng)險(xiǎn)在前期策劃和融資階段就已經(jīng)有所體現(xiàn)。銷(xiāo)售階段的風(fēng)險(xiǎn)更多是關(guān)于市場(chǎng)需求和價(jià)格變動(dòng)，而不是資金本身的問(wèn)題。因此，選項(xiàng)B是正確的。3、題干：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)一片住宅用地，已知該地塊面積為10000平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可獲得住宅建筑面積為15000平方米。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)，該地塊的容積率應(yīng)至少為：A.1.5B.1.0C.1.2D.1.5答案：A解析：容積率是指建筑總面積與用地面積之比，即建筑密度。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，住宅用地的容積率一般不低于1.0。因此，該地塊的容積率應(yīng)至少為1.5，選項(xiàng)A正確。4、題干：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)劃開(kāi)發(fā)一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為10億元。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行金融政策，該項(xiàng)目的最低自有資金比例要求為：A.30%B.20%C.25%D.35%答案：A解析：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低自有資金比例要求為總投資的30%。因此，該商業(yè)綜合體項(xiàng)目的最低自有資金比例應(yīng)為10億元的30%，即3億元。選項(xiàng)A正確。5、以下關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中，關(guān)于土地評(píng)估的說(shuō)法，正確的是：A.土地評(píng)估是指對(duì)土地的規(guī)劃用途和現(xiàn)狀用途進(jìn)行評(píng)估。B.土地評(píng)估是指在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動(dòng)中，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。C.土地評(píng)估是指對(duì)土地的自然屬性、社會(huì)屬性和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合評(píng)估。D.土地評(píng)估是指對(duì)土地的區(qū)位、用途、價(jià)格和權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。答案：B解析：土地評(píng)估是指在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動(dòng)中，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。這是土地評(píng)估的基本定義，涵蓋了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的價(jià)格評(píng)估活動(dòng)。A選項(xiàng)涉及規(guī)劃用途和現(xiàn)狀用途，C選項(xiàng)涉及自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)屬性，D選項(xiàng)涉及區(qū)位、用途、價(jià)格和權(quán)益，雖然都涉及土地評(píng)估的某些方面，但都不全面。6、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中，關(guān)于房地產(chǎn)投資決策的說(shuō)法，以下哪一項(xiàng)是不正確的？A.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)遵循科學(xué)決策、合理規(guī)劃、高效運(yùn)營(yíng)的原則。B.房地產(chǎn)投資決策應(yīng)充分考慮市場(chǎng)需求、政策法規(guī)、財(cái)務(wù)狀況等因素。C.房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中，應(yīng)充分評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。D.房地產(chǎn)投資決策應(yīng)追求最大化的投資回報(bào)率，不考慮投資項(xiàng)目的可行性。答案：D解析：房地產(chǎn)投資決策應(yīng)追求最大化的投資回報(bào)率，但同時(shí)也需要考慮投資項(xiàng)目的可行性。D選項(xiàng)認(rèn)為不考慮投資項(xiàng)目的可行性，這是不正確的。在房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中，應(yīng)全面考慮市場(chǎng)需求、政策法規(guī)、財(cái)務(wù)狀況、風(fēng)險(xiǎn)等因素，確保投資項(xiàng)目的可行性和穩(wěn)健性。A選項(xiàng)提到科學(xué)決策、合理規(guī)劃、高效運(yùn)營(yíng)，B選項(xiàng)提到市場(chǎng)需求、政策法規(guī)、財(cái)務(wù)狀況，C選項(xiàng)提到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制，都是房地產(chǎn)投資決策中應(yīng)考慮的正確因素。7、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的直接成本法？（）A.重置成本B.市場(chǎng)價(jià)格C.重建成本D.裝修成本答案：B解析：直接成本法主要是基于重建或重置成本，考慮折舊等因素來(lái)估算房地產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)格屬于比較法中的比較因素，不屬于直接成本法的范疇。其他選項(xiàng)A、C、D都是直接成本法中考慮的成本因素。8、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素？（）A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)D.社會(huì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)答案：D解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。社會(huì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)雖然也是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的問(wèn)題，但通常不被直接視為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，選項(xiàng)D是正確的。9、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，以下哪項(xiàng)不屬于其內(nèi)容范圍？（）A、市場(chǎng)需求分析B、財(cái)務(wù)分析C、政策法規(guī)研究D、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估答案：D解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究主要包括市場(chǎng)需求分析、財(cái)務(wù)分析、政策法規(guī)研究等，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估雖然也是重要的一部分，但通常不包括在可行性研究的主要內(nèi)容范圍內(nèi)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估更多是在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行。10、以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的說(shuō)法，不正確的是（）A、房地產(chǎn)價(jià)格由土地價(jià)格、房屋建筑物價(jià)格和配套設(shè)施費(fèi)用構(gòu)成B、房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系影響C、房地產(chǎn)價(jià)格受政策法規(guī)影響D、房地產(chǎn)價(jià)格不受地段影響答案：D解析：房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)由土地價(jià)格、房屋建筑物價(jià)格和配套設(shè)施費(fèi)用構(gòu)成，并且受供求關(guān)系、政策法規(guī)等多種因素影響。但地段對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響，通常地段好的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)更高。因此，選項(xiàng)D是不正確的。11、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中，以下哪項(xiàng)不屬于直接成本？A.土地費(fèi)用B.工程建設(shè)費(fèi)用C.市場(chǎng)推廣費(fèi)用D.管理費(fèi)用答案：C解析：直接成本是指可以直接歸屬于某一產(chǎn)品或服務(wù)的成本。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，土地費(fèi)用和工程建設(shè)費(fèi)用都是直接成本，因?yàn)樗鼈兛梢灾苯託w屬于特定的項(xiàng)目。市場(chǎng)推廣費(fèi)用通常被視為間接成本，因?yàn)樗嗟嘏c銷(xiāo)售和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)有關(guān)，而不是與具體的產(chǎn)品或服務(wù)直接相關(guān)。管理費(fèi)用也屬于間接成本，因?yàn)樗婕罢麄€(gè)企業(yè)的管理活動(dòng)，而不是特定的項(xiàng)目。12、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪種方法最適用于評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值？A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.成本法與市場(chǎng)法的結(jié)合答案：C解析：收益法是評(píng)估投資性房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)最常用的方法，因?yàn)樗诜康禺a(chǎn)的預(yù)期收益來(lái)確定其價(jià)值。這種方法考慮了房地產(chǎn)的租金收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率等因素，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)的現(xiàn)金流來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。雖然成本法和市場(chǎng)法也是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法，但收益法在評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)更為適用，因?yàn)樗苯臃从沉朔康禺a(chǎn)的投資回報(bào)潛力。成本法與市場(chǎng)法的結(jié)合雖然可以提供更全面的評(píng)估，但在特定情況下，收益法更為直接和適用。13、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪項(xiàng)不屬于成本法的基本原理？（）A.重新購(gòu)建成本B.評(píng)估對(duì)象的實(shí)際成本C.評(píng)估對(duì)象的預(yù)期成本D.評(píng)估對(duì)象的折舊答案：B解析：成本法的基本原理包括重新購(gòu)建成本、評(píng)估對(duì)象的實(shí)際成本、評(píng)估對(duì)象的折舊等因素。評(píng)估對(duì)象的預(yù)期成本不屬于成本法的基本原理，預(yù)期成本通常用于收益法評(píng)估中。因此，選項(xiàng)B是正確答案。14、房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)分散效果與以下哪項(xiàng)因素?zé)o關(guān)？（）A.投資組合的多樣性B.投資組合的規(guī)模C.投資組合的流動(dòng)性D.投資組合的地理位置答案：C解析：房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)分散效果與投資組合的多樣性、投資組合的規(guī)模、投資組合的地理位置等因素有關(guān)。流動(dòng)性是投資組合的一個(gè)重要特性，但與風(fēng)險(xiǎn)分散效果關(guān)系不大。因此，選項(xiàng)C是正確答案。15、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，以下哪個(gè)階段不屬于項(xiàng)目前期工作？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.環(huán)評(píng)審批C.設(shè)計(jì)方案確定D.銷(xiāo)售策劃答案：D解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目前期工作中，主要包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、可行性研究、環(huán)評(píng)審批、設(shè)計(jì)方案確定等環(huán)節(jié)。銷(xiāo)售策劃通常屬于項(xiàng)目后期營(yíng)銷(xiāo)階段的工作，不屬于項(xiàng)目前期工作。因此，選項(xiàng)D為正確答案。16、以下關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是：（）A.房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其名下的房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常高于無(wú)抵押貸款C.房地產(chǎn)抵押貸款的額度通常受到抵押物價(jià)值的限制D.房地產(chǎn)抵押貸款的還款期限一般較長(zhǎng)答案：B解析：房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其名下的房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，這一說(shuō)法正確。由于抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，其利率通常高于無(wú)抵押貸款，選項(xiàng)B的說(shuō)法是錯(cuò)誤的。房地產(chǎn)抵押貸款的額度通常受到抵押物價(jià)值的限制，還款期限一般較長(zhǎng)，這兩個(gè)說(shuō)法是正確的。因此，選項(xiàng)B為正確答案。17、在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪個(gè)不是影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素？（）A.地理位置因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.法律因素D.房地產(chǎn)本身的因素答案：D解析：房地產(chǎn)估價(jià)中影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素主要包括地理位置因素、經(jīng)濟(jì)因素、法律因素、社會(huì)文化因素等。房地產(chǎn)本身的因素是估價(jià)對(duì)象本身具備的特性，如建筑結(jié)構(gòu)、使用年限等，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值，因此選項(xiàng)D不是影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素。選項(xiàng)A、B、C都是影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素。18、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲開(kāi)發(fā)一片商業(yè)用地，根據(jù)市場(chǎng)需求分析，預(yù)計(jì)該地段的商業(yè)用房需求量為5000平方米。該公司計(jì)劃建設(shè)的商業(yè)用房總面積為8000平方米。根據(jù)市場(chǎng)供需平衡原則，該公司應(yīng)如何調(diào)整其開(kāi)發(fā)策略？（）A.增加建設(shè)面積，以滿足市場(chǎng)需求B.減少建設(shè)面積，以避免市場(chǎng)過(guò)剩C.保持建設(shè)面積不變，等待市場(chǎng)變化D.增加營(yíng)銷(xiāo)力度，提高市場(chǎng)占有率答案：B解析：根據(jù)市場(chǎng)供需平衡原則，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)調(diào)整開(kāi)發(fā)策略。如果預(yù)計(jì)的市場(chǎng)需求量為5000平方米，而公司計(jì)劃建設(shè)的商業(yè)用房總面積為8000平方米，這會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)剩。因此，公司應(yīng)減少建設(shè)面積，以避免市場(chǎng)過(guò)剩，保持供需平衡。選項(xiàng)A會(huì)增加市場(chǎng)過(guò)剩；選項(xiàng)C保持建設(shè)面積不變不符合市場(chǎng)供需平衡原則；選項(xiàng)D雖然可以增加市場(chǎng)占有率，但不能解決供需不平衡的問(wèn)題。因此，選項(xiàng)B是正確的。19、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪項(xiàng)不是影響投資回報(bào)率的因素？（）A.投資成本B.預(yù)期收益C.投資期限D(zhuǎn).市場(chǎng)需求答案：D解析：在房地產(chǎn)投資決策中，投資成本、預(yù)期收益和投資期限是影響投資回報(bào)率的重要因素。市場(chǎng)需求雖然會(huì)影響投資回報(bào)，但它更多是作為外部環(huán)境因素，而不是直接影響投資回報(bào)率的決策因素。因此，選項(xiàng)D是正確答案。20、關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款，以下哪種說(shuō)法是正確的？（）A.抵押貸款的利率通常高于信用貸款B.抵押貸款的還款期限通常較短C.抵押貸款的抵押物價(jià)值必須與貸款金額相等D.抵押貸款的借款人必須具備較強(qiáng)的還款能力答案：D解析：在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人需要提供一定的抵押物，如房產(chǎn)、土地等，以保障貸款的安全性。盡管抵押貸款的利率可能高于信用貸款，但選項(xiàng)A的說(shuō)法并不全面；還款期限可能因貸款類(lèi)型和借款人信用狀況而異，選項(xiàng)B的說(shuō)法也不準(zhǔn)確；抵押物的價(jià)值通常要大于貸款金額，以保障貸款的安全，因此選項(xiàng)C的說(shuō)法錯(cuò)誤。而選項(xiàng)D指出抵押貸款的借款人必須具備較強(qiáng)的還款能力，這是確保貸款能夠按時(shí)償還的重要前提條件，因此選項(xiàng)D是正確答案。21、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于前期工作內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.項(xiàng)目可行性研究C.土地征用D.施工合同簽訂答案：D解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作中，主要包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性研究、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作。施工合同簽訂屬于項(xiàng)目實(shí)施階段的工作內(nèi)容，不屬于前期工作內(nèi)容。22、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，以下哪項(xiàng)不屬于合同必備條款？（）A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)期限D(zhuǎn).房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的必備條款主要包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限、雙方權(quán)利義務(wù)等。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本資質(zhì)證明，不屬于合同必備條款。在簽訂合同時(shí)，應(yīng)確保合同內(nèi)容合法、完整，以保障雙方權(quán)益。23、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，以下哪項(xiàng)不是影響投資決策的關(guān)鍵因素？（）A.市場(chǎng)需求分析B.投資成本估算C.資金籌措方案D.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理答案：D解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場(chǎng)需求分析、投資成本估算和資金籌措方案是影響投資決策的關(guān)鍵因素。而項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理雖然重要，但更多是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不是決策階段的關(guān)鍵因素。24、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是：（）A.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)維護(hù)估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益B.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)客觀、公正地提供估價(jià)服務(wù)C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保守客戶秘密D.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)利用職權(quán)謀取私利答案：D解析：房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德要求估價(jià)師應(yīng)當(dāng)維護(hù)估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益，客觀、公正地提供估價(jià)服務(wù)，保守客戶秘密，不得利用職權(quán)謀取私利。選項(xiàng)D違反了職業(yè)道德的基本原則。25、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究階段？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.投資估算C.環(huán)評(píng)審批D.營(yíng)銷(xiāo)策劃答案：C解析：可行性研究階段主要包括市場(chǎng)調(diào)研、投資估算、財(cái)務(wù)分析、組織管理、項(xiàng)目進(jìn)度安排等。環(huán)評(píng)審批屬于項(xiàng)目實(shí)施階段的前期準(zhǔn)備工作，不屬于可行性研究階段。因此，正確答案是C。26、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，以下哪個(gè)指標(biāo)最能反映項(xiàng)目的盈利能力？（）A.投資回報(bào)率B.凈現(xiàn)值C.投資回收期D.每平方米造價(jià)答案：B解析：在房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，凈現(xiàn)值（NPV）指標(biāo)最能反映項(xiàng)目的盈利能力。凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的差額，通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算得出。當(dāng)凈現(xiàn)值大于0時(shí)，表示項(xiàng)目具有盈利能力。因此，正確答案是B。27、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于前期工作內(nèi)容？A.土地使用權(quán)獲取B.市場(chǎng)調(diào)研C.施工圖設(shè)計(jì)D.銷(xiāo)售推廣答案：C解析：前期工作主要包括土地使用權(quán)獲取、市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資估算等，而施工圖設(shè)計(jì)屬于施工階段的工作內(nèi)容，不屬于前期工作范疇。因此，正確答案是C。28、以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)評(píng)估的方法？A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.質(zhì)量評(píng)估法答案：D解析：房地產(chǎn)評(píng)估常用的方法有市場(chǎng)法、成本法和收益法。市場(chǎng)法是通過(guò)比較類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法；成本法是根據(jù)房地產(chǎn)的重置成本減去折舊來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法；收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。質(zhì)量評(píng)估法不是房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法。因此，正確答案是D。29、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，下列哪項(xiàng)不是影響土地取得成本的主要因素？A.土地位置B.土地用途C.土地規(guī)劃條件D.土地市場(chǎng)供需關(guān)系答案：B解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地取得成本主要受土地位置、土地市場(chǎng)供需關(guān)系、土地規(guī)劃條件等因素影響。土地用途是土地的法定用途，雖然也會(huì)影響開(kāi)發(fā)成本，但不是決定土地取得成本的主要因素。因此，選項(xiàng)B正確。30、以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法？A.取得土地的成本B.建筑安裝工程費(fèi)C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.房地產(chǎn)稅負(fù)答案：D解析：成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的一種方法，主要包括取得土地的成本、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、房地產(chǎn)稅負(fù)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。其中，房地產(chǎn)稅負(fù)是開(kāi)發(fā)完成后應(yīng)繳納的稅費(fèi)，不屬于成本法中的估算內(nèi)容。因此，選項(xiàng)D正確。31、關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的深度，以下說(shuō)法正確的是：A.初步可行性研究應(yīng)詳細(xì)分析項(xiàng)目的技術(shù)、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等方面的可行性B.詳細(xì)可行性研究應(yīng)著重分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)技術(shù)、市場(chǎng)等方面的分析應(yīng)相對(duì)簡(jiǎn)化C.初步可行性研究是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體規(guī)劃，詳細(xì)可行性研究是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體設(shè)計(jì)D.詳細(xì)可行性研究是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，初步可行性研究則側(cè)重于財(cái)務(wù)效益分析答案：C解析：初步可行性研究是在項(xiàng)目策劃階段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體規(guī)劃，包括市場(chǎng)分析、技術(shù)可行性、財(cái)務(wù)可行性等方面的初步評(píng)估。而詳細(xì)可行性研究則是在初步可行性研究的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，包括技術(shù)方案、工程設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)預(yù)算等內(nèi)容的詳細(xì)分析。因此，選項(xiàng)C正確。32、以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策階段的工作內(nèi)容？A.編制項(xiàng)目建議書(shū)B(niǎo).進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研C.編制投資估算D.確定項(xiàng)目投資回報(bào)率答案：B解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策階段的主要工作內(nèi)容包括編制項(xiàng)目建議書(shū)、編制投資估算、確定項(xiàng)目投資回報(bào)率等。市場(chǎng)調(diào)研雖然對(duì)項(xiàng)目決策具有重要意義，但屬于項(xiàng)目前期工作，不屬于決策階段的具體工作內(nèi)容。因此，選項(xiàng)B錯(cuò)誤。33、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）試卷一、單項(xiàng)選擇題33、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為5億元，其中自有資金2億元，貸款3億元。該公司采用成本加成定價(jià)法，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為7億元。若成本利潤(rùn)率為10%，則該項(xiàng)目的預(yù)期凈利潤(rùn)為（）億元。A.0.5B.0.6C.0.7D.0.8答案：C解析：成本利潤(rùn)率是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)所獲得的利潤(rùn)與成本的比例，通常以百分比表示。成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式為：成本利潤(rùn)率=（銷(xiāo)售收入-總成本）/總成本根據(jù)題目，總成本為5億元，銷(xiāo)售收入為7億元，成本利潤(rùn)率為10%，則有：0.1=（7-5）/50.1=2/50.1=0.4因此，該項(xiàng)目的預(yù)期凈利潤(rùn)為總成本乘以成本利潤(rùn)率，即：預(yù)期凈利潤(rùn)=5億元×0.4=2億元所以，該項(xiàng)目的預(yù)期凈利潤(rùn)為0.7億元。34、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理一寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)，租賃面積為500平方米，租賃期限為5年，租金為每月每平方米100元。若該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取的傭金比例為租金的10%，則該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從該業(yè)務(wù)中可獲得的傭金總額為（）萬(wàn)元。A.25B.50C.100D.200答案：D解析：傭金總額是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)務(wù)中獲得的全部傭金收入。根據(jù)題目，租金為每月每平方米100元，租賃面積為500平方米，租賃期限為5年，傭金比例為租金的10%。首先計(jì)算每年的租金總額：年租金總額=每月租金×租賃面積×12個(gè)月年租金總額=100元/平方米×500平方米×12年租金總額=600,000元然后計(jì)算5年的租金總額：5年租金總額=年租金總額×55年租金總額=600,000元×55年租金總額=3,000,000元最后計(jì)算傭金總額：傭金總額=5年租金總額×傭金比例傭金總額=3,000,000元×10%傭金總額=300,000元將傭金總額轉(zhuǎn)換為萬(wàn)元，即：傭金總額=300,000元/10,000元/萬(wàn)元傭金總額=30萬(wàn)元因此，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從該業(yè)務(wù)中可獲得的傭金總額為200萬(wàn)元。35、題干：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下列關(guān)于城市總體規(guī)劃編制的說(shuō)法，正確的是：（）A.城市總體規(guī)劃由市、縣人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府審批B.城市總體規(guī)劃由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)組織編制，報(bào)同級(jí)人民政府審批C.城市總體規(guī)劃由省、自治區(qū)人民政府組織編制，報(bào)國(guó)務(wù)院審批D.城市總體規(guī)劃由省、自治區(qū)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)組織編制，報(bào)國(guó)務(wù)院審批答案：A解析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第十三條，城市總體規(guī)劃由市、縣人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。因此，選項(xiàng)A正確。36、題干：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究?jī)?nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.投資估算C.環(huán)評(píng)報(bào)告D.建設(shè)用地規(guī)劃答案：C解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要包括市場(chǎng)調(diào)研、投資估算、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面。環(huán)評(píng)報(bào)告雖然也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要進(jìn)行的，但它屬于環(huán)境影響評(píng)價(jià)的范疇，不屬于可行性研究?jī)?nèi)容。因此，選項(xiàng)C正確。37、以下哪個(gè)不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級(jí)考試中“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”的內(nèi)容？A.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析B.房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)C.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估D.房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略答案：D解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級(jí)考試中，“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析、房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容，不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析范疇。因此，D選項(xiàng)為正確答案。38、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估方法的說(shuō)法，不正確的是：A.市場(chǎng)法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值B.成本法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的重置成本C.收益法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)期收益D.房地產(chǎn)評(píng)估方法可以同時(shí)使用多種方法答案：B解析：房地產(chǎn)評(píng)估方法主要包括市場(chǎng)法、成本法和收益法。市場(chǎng)法主要適用于評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；成本法主要適用于評(píng)估房地產(chǎn)的重置成本；收益法主要適用于評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)期收益。在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，房地產(chǎn)評(píng)估方法可以同時(shí)使用多種方法，以提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，B選項(xiàng)中“成本法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的重置成本”的說(shuō)法不正確，正確說(shuō)法應(yīng)為“成本法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的重置成本和折舊”。所以，B選項(xiàng)為正確答案。39、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃開(kāi)發(fā)一片住宅區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元，其中土地費(fèi)用為3億元，建筑工程費(fèi)用為4億元，其他費(fèi)用為3億元。若公司計(jì)劃以15%的利潤(rùn)率進(jìn)行投資，則住宅區(qū)的預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)為（）。A.12億元B.15億元C.18億元D.20億元答案：C解析：該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的預(yù)期利潤(rùn)為總投資的15%，即10億元×15%=1.5億元。因此，住宅區(qū)的預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)為總投資加上預(yù)期利潤(rùn)，即10億元+1.5億元=11.5億元。然而，這個(gè)價(jià)格包括了所有費(fèi)用，因此實(shí)際的住宅區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該高于11.5億元。選項(xiàng)C（18億元）是唯一超過(guò)11.5億元且合理的選項(xiàng)，因?yàn)樗紤]了所有費(fèi)用和15%的利潤(rùn)率。40、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為5億元，其中土地費(fèi)用為2億元，建筑工程費(fèi)用為1.5億元，其他費(fèi)用為1億元。若該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）為10%，則該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值（NPV）為（）。A.-5000萬(wàn)元B.5000萬(wàn)元C.1000萬(wàn)元D.1500萬(wàn)元答案：C解析：凈現(xiàn)值（NPV）是指項(xiàng)目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之差。在本題中，由于沒(méi)有給出具體的現(xiàn)金流信息，我們無(wú)法直接計(jì)算NPV。然而，題目提供了一個(gè)關(guān)鍵信息，即項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）為10%。在財(cái)務(wù)分析中，當(dāng)項(xiàng)目的IRR等于或超過(guò)其資本成本（通常是資本成本或貸款利率）時(shí)，通常認(rèn)為項(xiàng)目是可接受的。假設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出均為每年，且現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于項(xiàng)目的總投資，則NPV可以近似表示為：NPV=現(xiàn)金流入現(xiàn)值-現(xiàn)金流出現(xiàn)值由于IRR為10%，我們可以認(rèn)為項(xiàng)目每年產(chǎn)生的現(xiàn)金流能夠覆蓋其資本成本，即項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流現(xiàn)值等于其總投資。因此，NPV接近于0。但是，根據(jù)題目提供的選項(xiàng)，我們需要選擇一個(gè)接近0的值。由于沒(méi)有具體現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，我們無(wú)法精確計(jì)算，但選項(xiàng)C（1000萬(wàn)元）是一個(gè)合理的選擇，因?yàn)樗咏?，表示項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流能夠覆蓋其資本成本，從而使得NPV接近于0。41、在房地產(chǎn)投資中，以下哪項(xiàng)不是影響房地產(chǎn)投資回報(bào)率的因素？A.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況B.投資資金成本C.投資期限D(zhuǎn).房地產(chǎn)政策調(diào)整答案：D解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況、投資資金成本和投資期限都是影響房地產(chǎn)投資回報(bào)率的重要因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況決定了房地產(chǎn)價(jià)格水平，投資資金成本影響了投資回報(bào)的現(xiàn)金流入，投資期限的長(zhǎng)短則直接影響了投資回報(bào)的時(shí)間跨度和回報(bào)周期。而房地產(chǎn)政策調(diào)整更多是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境和投資風(fēng)險(xiǎn)，不是直接影響投資回報(bào)率的因素。因此，正確答案是D。42、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中，以下哪項(xiàng)不屬于成本控制的范疇？A.材料采購(gòu)成本控制B.人力資源成本控制C.工程量清單編制D.施工過(guò)程中的成本控制答案：C解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中，成本控制主要針對(duì)材料采購(gòu)、人力資源和施工過(guò)程中的成本進(jìn)行控制，以降低項(xiàng)目的總成本。材料采購(gòu)成本控制和人力資源成本控制屬于成本控制的具體內(nèi)容，施工過(guò)程中的成本控制則是成本管理的重要環(huán)節(jié)。而工程量清單編制是成本管理的前期準(zhǔn)備工作，不屬于成本控制的具體范疇。因此，正確答案是C。43、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，下列哪項(xiàng)不屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研與分析B.項(xiàng)目定位與目標(biāo)設(shè)定C.投資估算與成本控制D.合作伙伴選擇與合同談判答案：D解析：前期策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要包括市場(chǎng)調(diào)研與分析、項(xiàng)目定位與目標(biāo)設(shè)定、投資估算與成本控制等方面。合作伙伴選擇與合同談判屬于項(xiàng)目實(shí)施階段的內(nèi)容，不屬于前期策劃的主要內(nèi)容。44、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法不包括以下哪項(xiàng)？（）A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.比較法答案：D解析：房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法包括成本法、市場(chǎng)法和收益法。比較法是市場(chǎng)法中的一種具體方法，用于比較相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。因此，比較法不屬于房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法。45、以下哪項(xiàng)不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級(jí)考試的知識(shí)點(diǎn)？A.房地產(chǎn)投資分析B.建筑工程施工合同管理C.會(huì)計(jì)學(xué)原理D.房地產(chǎn)法律法規(guī)答案：C解析：會(huì)計(jì)學(xué)原理屬于會(huì)計(jì)專業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)，不是建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級(jí)考試的知識(shí)點(diǎn)。而房地產(chǎn)投資分析、建筑工程施工合同管理、房地產(chǎn)法律法規(guī)都是建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級(jí)考試的重要知識(shí)點(diǎn)。因此，選項(xiàng)C不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級(jí)考試的知識(shí)點(diǎn)。46、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為5億元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期為3年。若開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)年投資收益率為10%，則該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期平均售價(jià)應(yīng)達(dá)到多少才能確保項(xiàng)目盈利？A.1.67億元B.2.5億元C.3.33億元D.5.0億元答案：C解析：根據(jù)題目信息，我們可以使用以下公式計(jì)算平均售價(jià)：平均售價(jià)=總投資/銷(xiāo)售周期*年投資收益率代入數(shù)值，得到：平均售價(jià)=5億元/3年*10%=1.67億元/年因此，為確保項(xiàng)目盈利，平均售價(jià)應(yīng)達(dá)到3.33億元（1.67億元/年*3年）。所以，正確答案是C。47、以下關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，說(shuō)法不正確的是（）。A.初始投資階段的現(xiàn)金流出為負(fù)值B.運(yùn)營(yíng)階段的現(xiàn)金流入主要包括租金收入C.投資回收期是指從投資開(kāi)始到收回全部投資所需的時(shí)間D.投資回收期可以反映項(xiàng)目的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)程度答案：D解析：投資回收期是指從投資開(kāi)始到收回全部投資所需的時(shí)間，這一指標(biāo)可以反映項(xiàng)目的回收速度，但并不能完全反映項(xiàng)目的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)程度。其他選項(xiàng)均正確。48、關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的概念，以下說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在一定條件下，對(duì)房地產(chǎn)所設(shè)定的價(jià)值B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是客觀的，不受主觀因素影響C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是用于交易、抵押、保險(xiǎn)、征收等目的的價(jià)值D.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是在充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的基礎(chǔ)上確定的答案：B解析：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值雖然是在充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的基礎(chǔ)上確定的，但仍然會(huì)受到評(píng)估師的專業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)、判斷等因素的影響，因此不是完全客觀的。其他選項(xiàng)均正確。49、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪個(gè)指標(biāo)通常用于衡量房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值？A.成新率B.使用年限C.折現(xiàn)率D.市場(chǎng)比較法答案：D解析：市場(chǎng)比較法（MarketComparisonApproach）是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的一種方法，通過(guò)比較類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。成新率通常用于評(píng)估房地產(chǎn)的物理狀況，使用年限是房地產(chǎn)使用壽命的估計(jì)，折現(xiàn)率用于評(píng)估未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值。因此，D選項(xiàng)是正確答案。50、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)工作不屬于前期工作內(nèi)容？A.市場(chǎng)調(diào)研B.項(xiàng)目可行性研究C.土地使用權(quán)取得D.建設(shè)工程監(jiān)理答案：D解析：建設(shè)工程監(jiān)理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的后期工作，主要負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理建筑物的施工過(guò)程，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。而市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性研究和土地使用權(quán)取得都屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作內(nèi)容。因此，D選項(xiàng)不屬于前期工作內(nèi)容，是正確答案。51、根據(jù)《建筑法》，下列關(guān)于建筑工程施工許可的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是：（）A.施工單位必須在開(kāi)工前取得施工許可證B.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)建筑工程施工許可的管理C.建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交保證工程質(zhì)量的安全措施資料D.工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)施工許可證答案：D解析：根據(jù)《建筑法》的規(guī)定，工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)施工許可證，但建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案。選項(xiàng)D錯(cuò)誤地描述了這一規(guī)定。52、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的說(shuō)法，正確的是：（）A.估價(jià)師可以同時(shí)接受多個(gè)委托人的委托進(jìn)行同一估價(jià)項(xiàng)目B.估價(jià)師不得因個(gè)人利益而損害估價(jià)機(jī)構(gòu)的利益C.估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中可以接受委托人的不當(dāng)要求D.估價(jià)師不得泄露委托人的商業(yè)秘密答案：B解析：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德準(zhǔn)則》，估價(jià)師不得因個(gè)人利益而損害估價(jià)機(jī)構(gòu)的利益，這是估價(jià)師職業(yè)道德的基本要求之一。選項(xiàng)B正確描述了這一規(guī)定。選項(xiàng)A、C、D均違反了估價(jià)師的職業(yè)道德要求。53、在經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷中，以下關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的表述錯(cuò)誤的是：A.投資組合可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)B.投資組合中不同類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資比例可以調(diào)整C.投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)的D.投資組合可以提高資金的使用效率答案：C解析：投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)并非總是正相關(guān)的。通過(guò)合理的資產(chǎn)配置，可以在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)收益的最大化。其他選項(xiàng)描述均正確。54、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的成本法，以下表述錯(cuò)誤的是：A.成本法適用于新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估B.成本法可以反映房地產(chǎn)的價(jià)值C.成本法計(jì)算出的價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值D.成本法在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)考慮土地成本、建筑成本、運(yùn)營(yíng)成本等因素答案：C解析：成本法計(jì)算出的價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值，因?yàn)槌杀痉ㄊ腔谥刂贸杀净蛑亟ǔ杀镜墓浪?，而市?chǎng)價(jià)值則是基于市場(chǎng)供求關(guān)系和房地產(chǎn)的實(shí)際交易情況確定的。其他選項(xiàng)描述均正確。55、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段？A.市場(chǎng)調(diào)查與分析B.投資估算與資金籌措C.項(xiàng)目策劃與定位D.環(huán)境影響評(píng)價(jià)答案：D解析：環(huán)境影響評(píng)價(jià)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)階段，不屬于可行性研究階段?？尚行匝芯侩A段主要包括市場(chǎng)調(diào)查與分析、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目策劃與定位等環(huán)節(jié)。環(huán)境影響評(píng)價(jià)是在項(xiàng)目可行性研究通過(guò)后，為避免項(xiàng)目對(duì)環(huán)境造成不良影響而進(jìn)行的評(píng)估。56、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資收益率的說(shuō)法，正確的是：A.投資收益率越高，風(fēng)險(xiǎn)越小B.投資收益率與投資回收期成正比C.投資收益率越高，資金周轉(zhuǎn)速度越快D.投資收益率是衡量房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)答案：D解析：投資收益率是衡量房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，投資收益率越高，風(fēng)險(xiǎn)也越大，因?yàn)楦呤找嫱殡S著高風(fēng)險(xiǎn)。投資收益率與投資回收期成反比，即回收期越短，收益率越高。資金周轉(zhuǎn)速度與投資收益率無(wú)直接關(guān)系。57、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，以下哪個(gè)說(shuō)法是錯(cuò)誤的？（）A.可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)B.可行性研究應(yīng)包括市場(chǎng)需求分析、項(xiàng)目定位、投資估算等C.可行性研究是在項(xiàng)目前期進(jìn)行的工作D.可行性研究不需要考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素答案：D解析：可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)，它需要全面分析市場(chǎng)需求、項(xiàng)目定位、投資估算、財(cái)務(wù)分析等，同時(shí)也要考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，選項(xiàng)D說(shuō)法錯(cuò)誤。58、以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法中，不屬于市場(chǎng)法的是（）。A.成本法B.收益法C.比較法D.預(yù)測(cè)法答案：A解析：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法主要有市場(chǎng)法、成本法和收益法。其中，市場(chǎng)法是通過(guò)比較類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法；成本法是按照房地產(chǎn)的重置成本減去折舊來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法；收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的未來(lái)收益來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。預(yù)測(cè)法不屬于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法，因此選項(xiàng)A說(shuō)法錯(cuò)誤。59、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷一、單項(xiàng)選擇題59、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)劃開(kāi)發(fā)一座住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元人民幣，其中土地費(fèi)用為2億元，建筑工程費(fèi)用為4億元，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為0.5億元，其他費(fèi)用為3.5億元。該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米8000元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積為100萬(wàn)平方米。以下關(guān)于該項(xiàng)目的投資回報(bào)率計(jì)算公式正確的是：A.投資回報(bào)率=（銷(xiāo)售收入-總投資）/總投資×100%B.投資回報(bào)率=（銷(xiāo)售收入-總投資-銷(xiāo)售稅金及附加）/總投資×100%C.投資回報(bào)率=（銷(xiāo)售收入-總投資-銷(xiāo)售稅金及附加-銷(xiāo)售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用）/總投資×100%D.投資回報(bào)率=（銷(xiāo)售收入-總投資）/總投資×100%+（銷(xiāo)售收入-總投資-銷(xiāo)售稅金及附加-銷(xiāo)售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用）/總投資×100%答案：C解析：投資回報(bào)率是指投資項(xiàng)目在達(dá)到設(shè)計(jì)能力后，每年的平均凈收益與平均投資額的比率。公式C包含了銷(xiāo)售收入減去所有費(fèi)用后的凈收益，再除以總投資，是計(jì)算投資回報(bào)率的正確公式。60、某房地產(chǎn)企業(yè)擬進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為1000萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用為300萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用為500萬(wàn)元，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為100萬(wàn)元，其他費(fèi)用為100萬(wàn)元。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米10000元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積為1萬(wàn)平方米。以下關(guān)于該項(xiàng)目的成本加成率的計(jì)算公式正確的是：A.成本加成率=（銷(xiāo)售收入-總投資）/總投資×100%B.成本加成率=（銷(xiāo)售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用-營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用-其他費(fèi)用）/總投資×100%C.成本加成率=（銷(xiāo)售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用）/總投資×100%D.成本加成率=（銷(xiāo)售收入-總投資）/總投資×100%+（銷(xiāo)售收入-土地費(fèi)用-建筑工程費(fèi)用-營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用-其他費(fèi)用）/總投資×100%答案：B解析：成本加成率是指開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)，在成本基礎(chǔ)上加上的利潤(rùn)比例。公式B是從銷(xiāo)售收入中減去所有成本（包括土地費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和其他費(fèi)用），然后除以總投資，這樣得到的比例即為成本加成率。二、多項(xiàng)選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))考試的內(nèi)容范圍？A、房地產(chǎn)政策與法規(guī)B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)C、建筑工程經(jīng)濟(jì)與管理D、房地產(chǎn)評(píng)估E、物業(yè)管理答案：ABCDE解析：建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))考試的內(nèi)容范圍涵蓋了房地產(chǎn)政策與法規(guī)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、建筑工程經(jīng)濟(jì)與管理、房地產(chǎn)評(píng)估以及物業(yè)管理等多個(gè)方面。因此，選項(xiàng)A、B、C、D和E均屬于考試內(nèi)容范圍。2、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))考試中的“房地產(chǎn)評(píng)估”，以下哪些說(shuō)法是正確的？A、房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)B、房地產(chǎn)評(píng)估的目的是為了確定房地產(chǎn)的價(jià)值C、房地產(chǎn)評(píng)估的方法包括市場(chǎng)法、成本法和收益法D、房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果可以用于房地產(chǎn)交易、融資、稅收等E、房地產(chǎn)評(píng)估需要遵循相關(guān)法律法規(guī)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演著重要角色，其目的是為了確定房地產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估的方法包括市場(chǎng)法、成本法和收益法等。評(píng)估結(jié)果廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)交易、融資、稅收等領(lǐng)域。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估需要遵循相關(guān)法律法規(guī)。因此，選項(xiàng)A、B、C、D和E均為正確說(shuō)法。3、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些因素屬于影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素？（）A.項(xiàng)目選址B.市場(chǎng)需求分析C.土地取得成本D.建設(shè)成本E.投資回報(bào)率答案：ABCDE解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，項(xiàng)目選址、市場(chǎng)需求分析、土地取得成本、建設(shè)成本和投資回報(bào)率都是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素。項(xiàng)目選址直接關(guān)系到項(xiàng)目的地理位置和未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；市場(chǎng)需求分析有助于確定項(xiàng)目的市場(chǎng)需求量和潛在收益；土地取得成本是項(xiàng)目成本的重要組成部分；建設(shè)成本直接影響到項(xiàng)目的最終成本；投資回報(bào)率是衡量項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)。因此，以上所有選項(xiàng)都是正確的。4、關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估，以下哪些說(shuō)法是正確的？（）A.房地產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值進(jìn)行估算B.房地產(chǎn)評(píng)估分為市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估C.房地產(chǎn)評(píng)估遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則D.房地產(chǎn)評(píng)估方法包括比較法、收益法和成本法E.房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果僅適用于評(píng)估時(shí)點(diǎn)答案：ABCD解析：房地產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值進(jìn)行估算，因此選項(xiàng)A正確。房地產(chǎn)評(píng)估確實(shí)分為市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，選項(xiàng)B正確。房地產(chǎn)評(píng)估在執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，選項(xiàng)C正確。房地產(chǎn)評(píng)估方法包括比較法、收益法和成本法，選項(xiàng)D正確。然而，房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果并非僅適用于評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其結(jié)果在一段時(shí)間內(nèi)具有一定的參考價(jià)值，因此選項(xiàng)E錯(cuò)誤。5、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中的市場(chǎng)分析，以下哪些內(nèi)容屬于市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)規(guī)模分析B.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析C.市場(chǎng)供求分析D.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析E.市場(chǎng)價(jià)格分析答案：ABCDE解析：市場(chǎng)分析是建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中的重要內(nèi)容。它主要包括市場(chǎng)規(guī)模分析、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析、市場(chǎng)供求分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析和市場(chǎng)價(jià)格分析。通過(guò)對(duì)這些內(nèi)容的分析，可以全面了解市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供依據(jù)。6、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)中，以下哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格？（）A.土地成本B.建筑成本C.地理位置D.市場(chǎng)需求E.政策法規(guī)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價(jià)格受到多種因素的影響。其中，土地成本、建筑成本、地理位置、市場(chǎng)需求和政策法規(guī)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。土地成本和建筑成本直接影響房地產(chǎn)的成本；地理位置和市場(chǎng)需求影響房地產(chǎn)的供需關(guān)系；政策法規(guī)則從宏觀層面影響房地產(chǎn)價(jià)格。了解這些因素對(duì)于房地產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)具有重要意義。7、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A、市場(chǎng)調(diào)研B、項(xiàng)目定位C、規(guī)劃設(shè)計(jì)D、資金籌措E、營(yíng)銷(xiāo)策略答案：ABDE解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃主要包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、資金籌措和營(yíng)銷(xiāo)策略。規(guī)劃設(shè)計(jì)雖然也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要組成部分，但通常在項(xiàng)目定位確定后進(jìn)行，不屬于前期策劃的主要內(nèi)容。因此，選項(xiàng)C不屬于前期策劃的主要內(nèi)容。正確答案為ABDE。8、房地產(chǎn)估價(jià)中，比較法的適用條件包括哪些？（）A、估價(jià)對(duì)象較為特殊，難以找到類(lèi)似交易案例B、估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)交易活躍，類(lèi)似交易案例較多C、估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟D、估價(jià)對(duì)象為全新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目E、估價(jià)對(duì)象為存量房地產(chǎn)項(xiàng)目答案：BCE解析：比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中常用的方法之一，其適用條件通常包括：估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)交易活躍，類(lèi)似交易案例較多（B）；估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟（C）；估價(jià)對(duì)象為存量房地產(chǎn)項(xiàng)目（E）。對(duì)于估價(jià)對(duì)象較為特殊，難以找到類(lèi)似交易案例的情況（A），比較法可能不適用或者需要采用其他方法進(jìn)行補(bǔ)充。全新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（D）通常也適用于比較法，因?yàn)槠渑c存量房地產(chǎn)項(xiàng)目在估價(jià)原理上并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。因此，正確答案為BCE。9、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪些因素屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素？（）A.地理位置B.房地產(chǎn)用途C.建筑結(jié)構(gòu)D.市場(chǎng)供需E.經(jīng)濟(jì)政策答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素眾多，基本因素主要包括地理位置、房地產(chǎn)用途、建筑結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)供需以及經(jīng)濟(jì)政策等。這些因素直接或間接地影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。10、在房地產(chǎn)投資分析中，以下哪些指標(biāo)屬于財(cái)務(wù)指標(biāo)？（）A.投資回報(bào)率B.流動(dòng)比率C.現(xiàn)金流D.凈資產(chǎn)收益率E.速動(dòng)比率答案：ACD解析：房地產(chǎn)投資分析中的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要用于衡量投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力。投資回報(bào)率、現(xiàn)金流和凈資產(chǎn)收益率都屬于財(cái)務(wù)指標(biāo)，可以反映房地產(chǎn)投資的收益情況。而流動(dòng)比率和速動(dòng)比率屬于償債能力指標(biāo)，主要用于評(píng)估企業(yè)的償債能力。11、在經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷中，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，以下哪些因素是必須考慮的？（）A.市場(chǎng)需求分析B.項(xiàng)目投資估算C.資金籌措計(jì)劃D.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估E.政策法規(guī)分析答案：ABCD解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)，必須綜合考慮市場(chǎng)需求、投資估算、資金籌措、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及政策法規(guī)等多個(gè)方面。這些因素共