房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 2024年第三季度

FIGURESI上海|2024年第三季度降本增效制約寫字樓與商務(wù)園區(qū)租賃市場(chǎng)去化零售品牌活躍，多家首店進(jìn)駐上海固定資產(chǎn)投資內(nèi)容提要-寫字樓：三季度上海寫字樓市場(chǎng)共錄得新入市項(xiàng)目2個(gè)，總計(jì)新增供應(yīng)15.9萬(wàn)平方米。季度新租需求按行業(yè)構(gòu)成來(lái)看，依次為金融業(yè)(保險(xiǎn)、基金)、TMT(系統(tǒng)開(kāi)發(fā))與消費(fèi)品制造業(yè)。本季度全市去化相對(duì)放緩，凈吸納量錄得7.1萬(wàn)平方米。全市空置率上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至21.5%-零售物業(yè)：三季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)位于浦西新興商圈的上海薈聚開(kāi)業(yè)。受其影響，全市凈吸納量錄得15.3萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.2%。餐飲品類依舊為市場(chǎng)需求主力，季內(nèi)多個(gè)服飾品牌首店亮相，推動(dòng)零售業(yè)態(tài)新租占比持續(xù)提升。-倉(cāng)儲(chǔ)物流：嶺郅松江物流園于三季度交付，體量為7.4萬(wàn)平方米。至此，市場(chǎng)累計(jì)新增供應(yīng)突破100萬(wàn)平方米。需求而言，三方物流依然是主力需求，占比66%,其中包括供應(yīng)鏈及合同物流，快遞及零擔(dān)，貨代和冷鏈。租金方面，新增供應(yīng)持續(xù)影響市場(chǎng)，導(dǎo)致租金下跌。-商務(wù)園區(qū)：金橋的金環(huán)·金鑰項(xiàng)目和位于張江的創(chuàng)瀾灣于當(dāng)季交付，共計(jì)約6.2萬(wàn)平方米；季度凈吸納量約4.2萬(wàn)平方米，全市空置率環(huán)比持平。季度新租需求主要集中于TMT、工業(yè)品制造業(yè)和醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)。-物業(yè)投資：2024年三季度，上海物業(yè)投資市場(chǎng)錄得36筆交易，交易金額共計(jì)217.4億元。以投資為目的的交易金額占比超過(guò)九成，投資情緒開(kāi)始回暖。寫字樓物業(yè)交易占比下降但依舊為主流投資類型。圖表1:季度回顧同比同比同比商務(wù)園區(qū)同比同比內(nèi)資整體市場(chǎng)去化放緩上海辦公樓市場(chǎng)共錄得2個(gè)新項(xiàng)目交付，分別是靜安區(qū)的吉寶靜安中心及虹口區(qū)北外灘的上海中垠廣場(chǎng)(AB座),共計(jì)體量15.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25.8%。本季度全市去化相對(duì)放緩，凈吸納量錄得7.1萬(wàn)平方米，較上一季度下降40.3%,同比下降38.9%。同時(shí)，全市空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，至21.5%。行業(yè)需求方面，金融行業(yè)的需求繼續(xù)占據(jù)領(lǐng)先地位，且占比有所提升，主要由保險(xiǎn)、基金行業(yè)的需求推動(dòng)；TMT需求穩(wěn)居第二位，主力細(xì)分需求為系統(tǒng)開(kāi)發(fā)；消費(fèi)品制造業(yè)升至第三位，需求小幅提升，主要為來(lái)自汽車和快消企業(yè)的租賃需求；專業(yè)服務(wù)業(yè)需求位居第四，主要來(lái)自廣告、律所和咨詢類企業(yè)；第三方辦公在本季度擴(kuò)張速度加快；房地產(chǎn)行業(yè)需求仍相對(duì)穩(wěn)定。租金方面，第三季度全市租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降1.7%至每天每平方米8.5元，有效租金環(huán)比下降3.5%,至每天每平方米6.1元。未來(lái)需要更靈活的租金結(jié)構(gòu)與增值服務(wù)未來(lái)六個(gè)月，上海辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)83萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，盡管為租戶提供了更多選擇，但在供應(yīng)集中區(qū)域也加劇了供過(guò)于求的挑戰(zhàn)。為應(yīng)對(duì)這一局勢(shì)，業(yè)主需提供更多激勵(lì)措施和靈活條款來(lái)吸引租戶。圖表2:上海寫字樓市場(chǎng)供需指標(biāo)圖表3:上海寫字樓市場(chǎng)租金指數(shù)+0.3%季度環(huán)比受大體量新增供應(yīng)入市影響，全市凈吸納量錄得15.3萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.2%。存量市場(chǎng)中，核心板塊多個(gè)項(xiàng)目品牌調(diào)整進(jìn)程有所放緩，次級(jí)與新興商圈個(gè)別項(xiàng)目去化壓力尚存，各層級(jí)商圈租金走勢(shì)呈不同幅度下跌，整體來(lái)看，全市購(gòu)物中心首層租金環(huán)比下行0.2%,為每天每平方米32.8元。零售品牌首店布局活躍服飾業(yè)態(tài)需求占比持續(xù)提升，為25%。季內(nèi)錄得多個(gè)服飾品牌首店亮相，芮歐百貨迎來(lái)意大利潮奢機(jī)能品牌C.P.Company中國(guó)首店以及來(lái)自紐約的潮奢先鋒品牌R13亞洲首店。此外，生活方式與珠寶配飾品類需求顯著,均占比8%,正大廣場(chǎng)開(kāi)出Colnago梅花自行車上海旗艦店，韓國(guó)人氣潮流品牌emis中國(guó)首發(fā)快閃店空降新天地時(shí)尚一期。未來(lái)六個(gè)月，上海零售物業(yè)市場(chǎng)有望迎來(lái)約52.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中包括位于核心板塊南京西路的吉寶靜安中心，亦有位于北外灘、蘇州河、前灘等非核心商圈的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目。圖表4:主要品牌開(kāi)業(yè)情況芮歐百貨芮歐百貨新天地時(shí)尚一期山野板扎興業(yè)太古匯正大廣場(chǎng)陸家嘴圖表5:上海零售物業(yè)市場(chǎng)租金指數(shù)去化顯現(xiàn)回暖跡象，三方物流引領(lǐng)需求2024年第三季度上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)錄得嶺郅松江物流園的入市，該園區(qū)結(jié)合電梯庫(kù)與單層庫(kù)，體量為7.4萬(wàn)平方米。至此，市場(chǎng)累計(jì)新增供應(yīng)突破100萬(wàn)平方米。相比上季度，市場(chǎng)活躍度提升，部分租戶的整合收縮明顯減少，結(jié)合租金的調(diào)整，凈吸納量達(dá)到9.2萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，降至26%。需求而言，三方物流依然是主力需求，占比66%,對(duì)時(shí)效性的重視仍是租戶落位于上海的關(guān)鍵因素。涉及行業(yè)廣泛，包括供應(yīng)鏈及合同物流，快遞及零擔(dān)，貨代和冷鏈。錄得一家知名冷鏈租戶在青浦?jǐn)U租1萬(wàn)平方米，頭部快遞快運(yùn)在奉賢續(xù)租1萬(wàn)平方米。此外，一家國(guó)內(nèi)貨運(yùn)代理在奉賢亦有7,000平方米的短租。其次，需求來(lái)自制造業(yè)，一家塑料粒子租戶的承租能力較強(qiáng)，在寶山新租1.8萬(wàn)平方米。在本季度，金山，松江和青浦為活躍區(qū)域，而核心區(qū)域如閔行和普陀出現(xiàn)1-2萬(wàn)平方米的退租。租金方面，新增供應(yīng)持續(xù)影響市場(chǎng)，導(dǎo)致租金下跌，全市租金環(huán)比下行2.6%至每月每平方米46.2元。組合政策利好消費(fèi)回溫未來(lái)六個(gè)月，上海將迎來(lái)75萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的交付，分布于臨港，奉賢，普陀和青浦等子市場(chǎng)。這些優(yōu)質(zhì)供應(yīng)將有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)多區(qū)域布局，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)。九月底，政府推出一系列組合政策以及財(cái)政資金的精準(zhǔn)投放，有效促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)的回溫，將帶動(dòng)商品流通量的增加，進(jìn)而對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間產(chǎn)生更大的需求。圖表6:上海物流市場(chǎng)供需指標(biāo)新增供應(yīng)凈吸納量——空置率(右軸)圖表7:上海物流市場(chǎng)租金指數(shù) 上海商務(wù)園區(qū)迎來(lái)了兩個(gè)新增供應(yīng)，分別是位于金橋的金環(huán)·金鑰項(xiàng)目和位于張江年新增供應(yīng)將降低至85萬(wàn)平方米。造業(yè)(25%)和醫(yī)藥及生命科學(xué)(17%)。在租戶構(gòu)成方面，內(nèi)資占比27%,本各子市場(chǎng)分化明顯TMT需求的領(lǐng)先地位。此外，超5000平方米的“模力·源”孵化器也為初創(chuàng)企業(yè)提供了良好的支持。搬遷至自用樓宇而退租，疊加新增供應(yīng)壓力，顯著推升了該子市場(chǎng)的空置率，市未來(lái)六個(gè)月，市場(chǎng)將迎來(lái)約65萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，主要集中在張江、漕河涇、浦江和臨空等區(qū)域。新增供應(yīng)的持續(xù)入市定會(huì)進(jìn)一步加劇空置率上升和租金壓力圖表8:商務(wù)園區(qū)供求指標(biāo)圖表9:商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)租金指數(shù)+81.5%季度環(huán)比投資情緒開(kāi)始回暖三季度上海物業(yè)投資市場(chǎng)錄得36筆交易，交易金額共計(jì)217.4億元，環(huán)比上漲81.5%。以投資為目的的交易金額占比超過(guò)九成，投資情緒開(kāi)始回暖。標(biāo)的物業(yè)類型方面，按交易筆數(shù)統(tǒng)計(jì)，寫字樓物業(yè)交易依舊為主流投資類型，占比下降至39%,交易標(biāo)的多為商辦甲級(jí)寫字樓。除來(lái)自汽車、服飾等消費(fèi)品制造業(yè)自用買家外，外地政府平臺(tái)投資意愿依然強(qiáng)勁，同時(shí)本地宗教協(xié)會(huì)對(duì)于上海的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也展現(xiàn)出一定的投資熱情。此外，零售物業(yè)與長(zhǎng)租公寓交易并列第二，占比14%。社區(qū)配套商業(yè)與位于非核心板塊的購(gòu)物中心為目前投資者的主要偏好類型；觀察季內(nèi)完成的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)交易發(fā)現(xiàn)，地理位置靠近產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域的物買家類型逐漸多元買家類型方面，企業(yè)買家表現(xiàn)仍舊活躍，占比過(guò)半。值得關(guān)注的是，以個(gè)人為代表的新興投資者投資熱情持續(xù)高漲，占比達(dá)16%,受限于資產(chǎn)規(guī)模與運(yùn)營(yíng)能力，此類買家多關(guān)注社區(qū)配套零售與小體量復(fù)合業(yè)態(tài)物業(yè)等資產(chǎn)類型。以長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商為代表的地產(chǎn)公司及機(jī)構(gòu)投資者在本季投資勢(shì)頭漸長(zhǎng)，均占比11%,主要交易包括外資主權(quán)基金收購(gòu)印力集團(tuán)位于南翔與松江零售物業(yè)項(xiàng)目的48%股權(quán)，也得益于此，本季度境外買家交易金額占比回升至37%。上海大宗交易市場(chǎng)迎來(lái)積極向好信號(hào)。我們認(rèn)為伴隨資產(chǎn)價(jià)格回歸合理區(qū)間，年末市場(chǎng)的投資情緒仍將保持活躍態(tài)勢(shì)，機(jī)構(gòu)投資者針對(duì)寫字樓及零售物業(yè)等傳統(tǒng)資產(chǎn)類型將重新理性考量，于此同時(shí)，更多的外地企業(yè)或政府平臺(tái)也將被上海所處的全國(guó)領(lǐng)先地位所吸引而持續(xù)布局上海優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。圖表11:上海商業(yè)地產(chǎn)資本化率甲級(jí)寫字樓▲▲▲▲數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理