某國際工業(yè)園地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

*****國際工業(yè)園§第四章、項(xiàng)目優(yōu)勢和價格定位§第十章、園區(qū)開發(fā)投資估算和投資計(jì)劃(略)§第十一章、資金籌措(略)§第十二章、財(cái)務(wù)效益分析(略)§第十三章、研究結(jié)論和建議一、加快*****國際工業(yè)園開發(fā)的客觀要求1.1.1國家新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期1.1.2國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢和機(jī)遇還是國內(nèi)重化工向沿江轉(zhuǎn)移，都為*****國際工業(yè)園的發(fā)展帶來難得的機(jī)遇。1.1.3大區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢對本地區(qū)發(fā)展的壓力和動力從馬***鞍***山當(dāng)涂所處的大的區(qū)域環(huán)境來看，位于滬寧蕪經(jīng)濟(jì)線上的長雨山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和花山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的加速建設(shè)，特別是項(xiàng)目正是緊鄰蕪湖國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對*****國際工業(yè)園的未來形成的競爭態(tài)勢仍很強(qiáng)勁。另一方面，隨著長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，馬蕪銅經(jīng)濟(jì)帶的進(jìn)一步成形，長三角地區(qū)的強(qiáng)勢地位與本地區(qū)的弱勢落差會越來越明顯，無論是在吸引資本，還是二、*****國際工業(yè)園開發(fā)的市場依據(jù)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長2.1、四大特性之一——大投資重要特點(diǎn)就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點(diǎn)成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻。工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍資回報(bào)率保守估計(jì)在8%以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9%,甚至高達(dá)17%左右。如果僅從年回報(bào)率大約在12%-16%,回報(bào)率較高。三、*****國際工業(yè)園的地域基礎(chǔ)建設(shè)狀況分析3.1馬***鞍***山市的發(fā)展?fàn)顩r分析：馬***鞍***山市每萬人中具有大中專以上專業(yè)人才410人，居華東地區(qū)城市之又一人才高地。馬***鞍***山還擁有一支高素質(zhì)和職工隊(duì)伍和多層次的培訓(xùn)體系。全市現(xiàn)有中等技術(shù)等級以上的職工9萬人，占職工總數(shù)的54%;有技工學(xué)校4所，3.2*****國際工業(yè)園的周邊發(fā)展?fàn)顩r分析*****國際工業(yè)園位于安徽省級開發(fā)區(qū)當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的南端，緊鄰蕪湖國家級蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于蕪湖市區(qū)北部、長江南岸，1993年4月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，享有市級管理權(quán)限。規(guī)劃面積56平方公里，就業(yè)人數(shù)(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(9)《工業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(10)《工業(yè)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》馬***鞍***山市是新中國成立后建設(shè)和發(fā)展起來的一座新興工業(yè)城市。全市現(xiàn)轄三區(qū)一縣，總面積1686平方公里，總?cè)丝?20萬，其中市區(qū)面積301平方公里，人口53萬。臨江近海，毗鄰長江三角洲，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤性氣候，四季分明，年均降雨量1100mm,年均氣溫分鐘車程，經(jīng)滬寧高速公路到上海約3小時。馬***鞍***山火車站是二鋼材產(chǎn)量都在450萬噸以上，在中國十大鋼鐵企業(yè)中排列第5位。目前以冷、熱軋薄板為主體，投資達(dá)100億元的一系列重大技改項(xiàng)目已開工建設(shè)，到“十五”末全部建成后，80%以上的鋼材產(chǎn)品將達(dá)到國際先進(jìn)水平，總規(guī)模達(dá)800萬噸。地方工業(yè)發(fā)展也在不斷加快，特種專用汽車1.5馬***鞍***山科技人才眾多，勞動者素質(zhì)較每萬人中具有大中專以上專業(yè)人才410人，居華東地區(qū)城市之首，高出合肥129人，蕪湖240人，被人們俗稱馬***鞍***山市是中國政府層次的培訓(xùn)體系。全市現(xiàn)有中等技術(shù)等級以上的職工9萬人，占職工總數(shù)的54%;有技工學(xué)校4所，其中高級技校2所，省重點(diǎn)技校2所，在校學(xué)生6000多人，每年可以培養(yǎng)具有大專層次學(xué)歷和高等級技能型人才2000人，另有各類中等職業(yè)技術(shù)學(xué)院11所，職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)14個，究院等各類教育、科研、咨詢機(jī)構(gòu)100多家。馬***鞍***山是國家科技上可取得支持。良好的投資環(huán)境正吸引著越來越多的投資者來馬***鞍***山投資興業(yè)。世界著名的跨國公司如法國圣戈班集團(tuán)、日本丸紅株—15年的不懈努力，把馬***鞍***山建設(shè)成為建成區(qū)面積超100平方公安徽馬***鞍***山當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是安徽省人民政府于2006年5馬***鞍***山兩市之間，緊靠205國道、寧馬蕪高速、寧蕪鐵路、蕪湖長江大橋、馬***鞍***山長江大橋及擁有自建500萬噸碼頭的長江黃金際機(jī)場僅40分鐘車程。區(qū)位優(yōu)越、交通便捷、一期規(guī)劃面積3平方公里，遠(yuǎn)程規(guī)劃6平方公里，其中起步區(qū)500畝。開發(fā)區(qū)按照馬***鞍***開發(fā)區(qū)自2002年5月成立以來，秉承“只在投資者的成功，才有的政策和低商務(wù)成本優(yōu)勢，吸引了紅太陽，山鷹紙業(yè)，桂龍藥業(yè)，海獅織造，神鹿藥業(yè)等知名企業(yè)，以及香港長江生命科技，星馬國際，美國吉米瑞德，天勤國際等境外公司，共100多家境內(nèi)外企業(yè)入園投資。合同利用境內(nèi)外資金43億元人民幣。目前，已完成工業(yè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)30多億元。另外投資歷超百億元的大唐電廠項(xiàng)目，已正式簽約，并破土動工。當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為主要的經(jīng)濟(jì)增長級。為響應(yīng)中央中部崛起的號如，實(shí)施省委省政府打造馬蕪銅經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展戰(zhàn)略，縣委縣政府正進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，舉全縣之力支持當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。1、入園項(xiàng)目由園區(qū)管委會統(tǒng)一協(xié)調(diào)服務(wù)，工業(yè)項(xiàng)目可按協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)，使用期限為50年；其他項(xiàng)目出讓方式和使2、入園項(xiàng)目征用土地不得低于20畝，每畝固定資產(chǎn)投資密度不低于50萬元，每畝基準(zhǔn)地價6萬元(含土地征用辦證費(fèi)用),進(jìn)駐項(xiàng)目力3、征地費(fèi)用付款方式：簽訂協(xié)議時付款30%,交凈地時付50%(凈地達(dá)到園區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，達(dá)到六通一平),交國有土地證時付20%。入園企業(yè)在享受國家、省、市政府及省級開發(fā)區(qū)相關(guān)政策優(yōu)惠后，還可及時得到園區(qū)財(cái)政的積極扶持：1、入園工業(yè)企業(yè)自建成投產(chǎn)第二年開始，當(dāng)年納稅園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分，第一年返還100%,第二、三年返還80%,第四、五年返還60%。2、入園非工業(yè)企業(yè)(含注冊經(jīng)營性公司),自納稅當(dāng)年園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分，5年內(nèi)由園區(qū)財(cái)政按一定比例扶持調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)。其中第一年為60%,第二、三年為50%,第四、五年為40%。3、園區(qū)管委會每年按園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分的10%提取專項(xiàng)資金，用于入4、入園企業(yè)行政事業(yè)性收費(fèi)以國家法律法規(guī)和省人民政府的文件為依1、凡為園區(qū)管委會引進(jìn)國內(nèi)外無償資金和使用期限在3年以上的有償無息資金，分別按到位資金的12%和8%一次性獎勵引薦者。2、對引薦客商入園新建工業(yè)項(xiàng)目，固定資產(chǎn)投資額3000萬元以上的，按項(xiàng)目建成后到位資金的6%一次性獎勵引薦者。屬于跨國公司、上市公司、國內(nèi)知名企業(yè)和國家級高新技術(shù)項(xiàng)目，獎勵標(biāo)準(zhǔn)為8%。3、對引薦客商入園投資水陸運(yùn)輸、文化旅游等為工業(yè)配套的服務(wù)業(yè)和的6%一次性獎勵引薦者。4、上述引資屬于外幣投資到位的，其獎勵標(biāo)準(zhǔn)均相應(yīng)提高2%。*****國際工業(yè)園在功能劃分方面注重環(huán)境和使用因素，根據(jù)自然*****國際工業(yè)園在基礎(chǔ)設(shè)施配套方面注重完備和經(jīng)濟(jì)要素，綜合考慮該地區(qū)的發(fā)展趨勢和現(xiàn)實(shí)情況，在符合未來20年規(guī)劃發(fā)展需求的1)、生活配套住宅近50000m2;2)、商業(yè)建筑16000m2;3)、辦公建筑26000m2,包括1棟11層商務(wù)綜合配套樓，為整個工業(yè)園提供號1用地面積2總建筑面積3容積率綠化率5一期廠房面積后期廠房面積辦公倉儲面積§第四章、項(xiàng)目優(yōu)勢和價格定位距。初步考慮將*****國際工業(yè)園的價格控制在1000元/m2~1200元/m21.0、區(qū)位優(yōu)勢萬元，每畝基準(zhǔn)地價6萬元(含土地征用辦證費(fèi)用),進(jìn)駐項(xiàng)目力求征地費(fèi)用付款方式：簽訂協(xié)議時付款30%,交凈地時付50%(凈地達(dá)到園區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，達(dá)到六通一平),交國有土地證第一年返還100%,第二、三年返還80%,第四、五年返還60%。入園非工業(yè)企業(yè)(含注冊經(jīng)營性公司),自納稅當(dāng)年園區(qū)財(cái)政實(shí)得為60%,第二、三年為50%,第四、五年為40%。園區(qū)管委會每年按園區(qū)財(cái)政實(shí)得部分的10%提取專項(xiàng)資金，用于入園企業(yè)出口創(chuàng)匯、節(jié)能降耗、技術(shù)改造、爭創(chuàng)品牌和納稅大戶的獎勵。入園企業(yè)行政事業(yè)性收費(fèi)以國家法律法規(guī)和省人民政府的文件為依據(jù)，按下限標(biāo)準(zhǔn)減半征收。凡為園區(qū)管委會引進(jìn)國內(nèi)外無償資金和使用期限在3年以上的有償無息資金，分別按到位資金的12%和8%一次性獎勵引薦者。對引薦客商入園新建工業(yè)項(xiàng)目，固定資產(chǎn)投資額3000萬元以上的，按項(xiàng)目建成后到位資金的6%一次性獎勵引薦者。屬于跨國公司、上市公司、國內(nèi)知名企業(yè)和國家級高新技術(shù)項(xiàng)目，獎勵標(biāo)準(zhǔn)為8%。對引薦客商入園投資水陸運(yùn)輸、文化旅游等為工業(yè)配套的服務(wù)業(yè)和有財(cái)政收益回報(bào)的基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目等，按固定資產(chǎn)實(shí)際投資額的6%一次性獎勵引薦者。上述引資屬于外幣投資到位的，其獎勵標(biāo)準(zhǔn)均相應(yīng)提高2%。4.0、項(xiàng)目劣勢及風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目園區(qū)比較獨(dú)立，工業(yè)園氛圍不能很好的體現(xiàn)；項(xiàng)目距當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心區(qū)域較遠(yuǎn)，大環(huán)境配套優(yōu)勢不能很好的開發(fā)單位為企業(yè)行為，招商條件不成熟；項(xiàng)目開發(fā)周期較長，相關(guān)配套無法及時與項(xiàng)目本身取得聯(lián)系；相關(guān)用地風(fēng)險(xiǎn)；5.0、項(xiàng)目定位1.0項(xiàng)目建設(shè)有利于振興本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)渠道展方針施、體制創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面全方位接軌長三角，成為“大長三角”的是民營經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的浙江省，據(jù)估計(jì)，浙江現(xiàn)有7000多億元的民時間，與宗地的關(guān)系(影響)。4、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)):現(xiàn)有管線、上源位置、距宗5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、§第七章、*****國際工業(yè)園與周邊地區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系*****國際工業(yè)園的設(shè)立和開發(fā)，使馬***鞍***山的經(jīng)濟(jì)關(guān)系增加了新的維度，馬***鞍***山與蕪湖的互動關(guān)系可以進(jìn)一步實(shí)體化為*****國際工業(yè)園的互動關(guān)系。這種關(guān)系將會最直接、最密切、也最重區(qū)等關(guān)系，本章的目的在于從互動關(guān)系角度進(jìn)一步論證*****國際工業(yè)*****國際工業(yè)園的設(shè)立和開發(fā)，使得馬***鞍***山市形成了若干國際工業(yè)園與馬***鞍***山市的互動關(guān)系、以及*****國際工業(yè)園與當(dāng)涂周邊地區(qū)的互動關(guān)系，其中*****國際工業(yè)園與蕪湖港的互動關(guān)系最運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，使得*****國際工業(yè)園有可能與蕪湖及周邊地區(qū)發(fā)生更密切的人流、物流、資金流和信息流，*****國際工業(yè)園的開發(fā)不僅要依靠軌和融合的橋梁作用將更加突出，而*****國際工業(yè)園的開發(fā)無疑也為6.1報(bào)批設(shè)立某港工業(yè)園(1)從提高投資者信任度看由于工業(yè)園具備足夠級別和權(quán)限，政府對工業(yè)園的政策措施容易到位，投資者對工業(yè)園的信任度提高，非常有助于吸引外部資本參與園區(qū)開發(fā)和未來園區(qū)的招商工作。(2)從提高服務(wù)水平看綜觀世界與中國開發(fā)區(qū)(包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、加工區(qū)、保稅區(qū)以及各類園區(qū)，國外也稱特殊經(jīng)濟(jì)區(qū))成功的經(jīng)驗(yàn)，其中最重要的一條就是開發(fā)區(qū)在體制上的自主性特別強(qiáng)，這樣方能提高開發(fā)區(qū)的辦事效率和服務(wù)水平——這也正是在一個城市設(shè)置開發(fā)區(qū)的初工業(yè)園規(guī)劃范圍內(nèi)的土地和村民當(dāng)涂縣所有。工業(yè)園在開發(fā)建設(shè)經(jīng)營招商等過程中還必須與政府各個層面的機(jī)構(gòu)發(fā)生關(guān)系，其中將涉及到大量的利益沖突和利益分享問題。作為獨(dú)立的工業(yè)園，可以比照一般的省級工業(yè)園的管理體制，這有助于提高行政辦事效率、園區(qū)開發(fā)速度和招商服務(wù)水平。(3)從園區(qū)規(guī)劃建設(shè)角度看一是有助于從整個工業(yè)園的全面發(fā)展出發(fā)，按照總體建設(shè)規(guī)劃的要求，先投入主要力量建成較為完整的基礎(chǔ)設(shè)施，為工業(yè)區(qū)的發(fā)展打下堅(jiān)(4)從土地控制角度看(5)從社會事物管理角度看園區(qū)內(nèi)將有大量的管理人員和工人居住，社會事物管理任務(wù)將越來越6.2.1開發(fā)機(jī)構(gòu)*****國際工業(yè)園開發(fā)有限責(zé)任公司的組建*****國際工業(yè)園開發(fā)有限公司，由開發(fā)公司對各產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一開6.3招商與服務(wù)6.3.1理念與原則*****國際工業(yè)園管理機(jī)構(gòu)要牢固確立服務(wù)是第一投資環(huán)境的理6.3.2審批與服務(wù)6.3.3產(chǎn)業(yè)選擇結(jié)合馬***鞍***山市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和*****國際工業(yè)園的建設(shè)承造業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)作為*****國際工業(yè)園未來發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。其中，鋼鐵工業(yè)既屬于原材料工業(yè)，同時又是典型的馬***鞍***山市的支柱工業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)展一方面能夠迅速提升*****國際工業(yè)園乃至當(dāng)勢。物流產(chǎn)業(yè)屬于新興服務(wù)業(yè)，其充分發(fā)展既可以為*****國際工業(yè)園6.3.4主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)與發(fā)展時序確其發(fā)展方向和發(fā)展重點(diǎn)。*****國際工業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和發(fā)展7.1工業(yè)園功能分區(qū)原則工業(yè)園在功能分區(qū)上遵循如下原則：(1)運(yùn)輸成本最小原則原材料、半成品和產(chǎn)成品運(yùn)輸量大的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)盡量靠近交通便利地，減少運(yùn)輸成本。(2)安全導(dǎo)向原則需要較高安全防護(hù)措施的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)在布局時盡量集中，并為這類(3)產(chǎn)業(yè)配套、同類產(chǎn)業(yè)集中原則產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品上下游配套、同類產(chǎn)業(yè)和企業(yè)集中有助于降低企業(yè)經(jīng)營成本、促進(jìn)分工、競爭和創(chuàng)新，易形成良好的產(chǎn)業(yè)文化和氛圍。(4)污染源集中原則(5)基礎(chǔ)設(shè)施共享原則基礎(chǔ)設(shè)施具有較大的外部性和規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，將需要同樣基礎(chǔ)設(shè)施的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集中布局，以增加基礎(chǔ)設(shè)施的共享度，減少企業(yè)成本。7.2工業(yè)園功能分區(qū)B、面積：約70000平米。§第十一章、資金籌措(略)§第十二章、財(cái)務(wù)效益分析(略)16.1研究結(jié)論 16.2存在的問題與建議 市政府應(yīng)給予各方享受開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策中的地方性優(yōu)惠部分(包括地方Editor'snote:JudsonJonesisameteorologist,journalist