燃?xì)夤举Y產(chǎn)評估報告

Anyrestrictionstartsfromwithin.精品模板助您成功?。撁伎蓜h）燃?xì)夤举Y產(chǎn)評估報告根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》的規(guī)定：評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價值》也規(guī)定對企業(yè)價值進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，恰當(dāng)選用一種或多種評估基本方法。結(jié)合此次評估目的和評估對象特點，評估采用了收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了評估，這三種評估方法的說明及選取理由如下：一、市場法1、市場法的定義和原理市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可以交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。2、運用市場法的前提條件要有一個充分發(fā)育的、活躍公平的市場，要能找到近期的、與被評估資產(chǎn)相同或類似的參照物;要能在市場上收集到參照物的技術(shù)資料和交易資料，地理位置方面的資料，功能方面的資料以及交易時間、條件、動機(jī)和價格等方面的資料。3、本次評估不采用市場法的理由考慮到我國目前的產(chǎn)權(quán)市場發(fā)展?fàn)顩r和被評估企業(yè)的特定情況以及市場信息條件的限制，我們很難在市場上找到與被評估企業(yè)相類似的參照物及交易情況，因此本次評估未采用市場法。二、資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)本次評估目的，從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價值，為經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，因此本次評估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。各項主要資產(chǎn)評估方法簡介：1、貨幣資金主要按賬面核實法進(jìn)行評估，其中現(xiàn)金采用現(xiàn)場盤點盤點日庫存現(xiàn)金，并追溯調(diào)整至評估基準(zhǔn)日，確定評估值;銀行存款及其他貨幣資金采用將評估基準(zhǔn)日各銀行存款明細(xì)賬余額與銀行對賬單核對，確定評估值。2、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款的評估各種應(yīng)收款項在核實無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應(yīng)收款額計算評估值;對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，按零值計算;賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計算。3、存貨的評估關(guān)于存貨的評估，本次評估范圍內(nèi)的存貨為原材料。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨清單，核實了有關(guān)購置發(fā)票和會計憑證，了解了存貨的保管、內(nèi)部控制制度，并對其進(jìn)行了抽查盤點。原材料為近期購入的貨品，賬面值能夠反映其市場價值，故以核實后賬面值作為評估值。4、長期股權(quán)投資的評估主要是__燃?xì)鈱δ暇┟簹夤芫€工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇省天達(dá)投資控股有限公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰尽⒛暇_棲霞燃?xì)庥邢薰?、南京__能源投資發(fā)展有限公司和南京__儲氣有限公司等9家單位的股權(quán)投資，評估人員對長期投資的形成原因、賬面值和實際狀況等進(jìn)行了取證核實，向工商行政管理局查詢并查閱了投資協(xié)議、章程和有關(guān)會計記錄等，以確定長期投資的真實性和準(zhǔn)確性。根據(jù)上述股權(quán)投資的具體情況，分別采用不同的評估方法：對南京煤氣管線工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰?、南京__棲霞燃?xì)庥邢薰竞湍暇_能源投資發(fā)展有限公司等7家全資或控股的子公司，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估和收益法進(jìn)行評估，因子公司收益預(yù)測已經(jīng)納入南京__燃?xì)庥邢薰竞喜⑹找骖A(yù)測范圍，已經(jīng)以南京__燃?xì)庥邢薰竞喜⒖趶秸w作收益法評估，對子公司單體不單獨作收益法評估。對江蘇省天達(dá)投資控股有限公司和南京__儲氣有限公司等2家單位的股權(quán)投資，因其投資時間不長，持股比例低，故按其審計后或基準(zhǔn)日的財務(wù)報表反映的凈資產(chǎn)，乘以__燃?xì)馑值墓煞荼壤?，作為對該長期投資的評估值。在確定長期股權(quán)投資評估值時，評估師沒有考慮控股權(quán)溢價或少數(shù)股權(quán)折價等因素產(chǎn)生的影響。5、固定資產(chǎn)的評估南京__燃?xì)庥邢薰旧陥笤u估的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛和辦公電子設(shè)備等，對該類固定資產(chǎn)的評估，主要采用重置成本法，計算公式為：評估值=重置全價成新率5.1房屋建筑物(構(gòu)筑物)的評估方法評估人員深入細(xì)致地分析了估價對象的實際情況、特點和被評估單位提供的有關(guān)資料，對于有較為完整工程資料的工業(yè)用房，宜采用重置成本法進(jìn)行評估;對于市區(qū)內(nèi)的辦公綜合樓及商業(yè)用房，則采用市場比較法和收益法進(jìn)行評估。評估方法介紹5.1.1重置成本法通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評估價值。計算公式：評估價值=重置價值成新率重置價值的確定重置價值一般包含工程綜合造價、前期工程費用、建設(shè)單位管理費、配套規(guī)費、資金成本等。其計算公式為：重置價值=工程造價+前期(專業(yè))費用+配套規(guī)費+資金成本a.工程造價工程造價可分別采用概預(yù)算編制法、預(yù)決算調(diào)整法、市價法等方法加以確定。概預(yù)算編制法即按照圖紙、有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預(yù)算的方法，當(dāng)引用最近竣工的工程，因其工程造價基本接近現(xiàn)行建筑造價的工程項目，直接引用原結(jié)算的造價計算工程及其費用的組成內(nèi)容，或者進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，故亦視同為概預(yù)算編制法。預(yù)決算調(diào)整法即原決算工程造價所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費規(guī)定，或采用同一定額但時間較長，建筑材料等市場變化較大，則利用原決算工程量，或者進(jìn)行適當(dāng)修改后，套用現(xiàn)行預(yù)算定額及取費標(biāo)準(zhǔn)計算工程造價方法。市價法即在評估中通過可靠的途徑，如利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價或地方造價管理部的公布的當(dāng)期建筑單方造價等作為依據(jù)，計算被估項目單方造價的方法，但房屋建筑物建造日期、層數(shù)、層高、跨度、跨數(shù)、裝修、設(shè)備等和選擇的案例有差別時則應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，以調(diào)整后的建筑單方造價計算評估對象的單方造價。根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》的規(guī)定：評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價值》也規(guī)定對企業(yè)價值進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，恰當(dāng)選用一種或多種評估基本方法。結(jié)合此次評估目的和評估對象特點，評估采用了收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了評估，這三種評估方法的說明及選取理由如下：一、市場法1、市場法的定義和原理市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可以交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。2、運用市場法的前提條件要有一個充分發(fā)育的、活躍公平的市場，要能找到近期的、與被評估資產(chǎn)相同或類似的參照物;要能在市場上收集到參照物的技術(shù)資料和交易資料，地理位置方面的資料，功能方面的資料以及交易時間、條件、動機(jī)和價格等方面的資料。3、本次評估不采用市場法的理由考慮到我國目前的產(chǎn)權(quán)市場發(fā)展?fàn)顩r和被評估企業(yè)的特定情況以及市場信息條件的限制，我們很難在市場上找到與被評估企業(yè)相類似的參照物及交易情況，因此本次評估未采用市場法。二、資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)本次評估目的，從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價值，為經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，因此本次評估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。各項主要資產(chǎn)評估方法簡介：1、貨幣資金主要按賬面核實法進(jìn)行評估，其中現(xiàn)金采用現(xiàn)場盤點盤點日庫存現(xiàn)金，并追溯調(diào)整至評估基準(zhǔn)日，確定評估值;銀行存款及其他貨幣資金采用將評估基準(zhǔn)日各銀行存款明細(xì)賬余額與銀行對賬單核對，確定評估值。2、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款的評估各種應(yīng)收款項在核實無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應(yīng)收款額計算評估值;對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，按零值計算;賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計算。3、存貨的評估關(guān)于存貨的評估，本次評估范圍內(nèi)的存貨為原材料。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨清單，核實了有關(guān)購置發(fā)票和會計憑證，了解了存貨的保管、內(nèi)部控制制度，并對其進(jìn)行了抽查盤點。原材料為近期購入的貨品，賬面值能夠反映其市場價值，故以核實后賬面值作為評估值。4、長期股權(quán)投資的評估主要是__燃?xì)鈱δ暇┟簹夤芫€工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇省天達(dá)投資控股有限公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰?、南京__棲霞燃?xì)庥邢薰尽⒛暇_能源投資發(fā)展有限公司和南京__儲氣有限公司等9家單位的股權(quán)投資，評估人員對長期投資的形成原因、賬面值和實際狀況等進(jìn)行了取證核實，向工商行政管理局查詢并查閱了投資協(xié)議、章程和有關(guān)會計記錄等，以確定長期投資的真實性和準(zhǔn)確性。根據(jù)上述股權(quán)投資的具體情況，分別采用不同的評估方法：對南京煤氣管線工程有限公司、南京燃?xì)夤こ淘O(shè)計院有限公司、南京公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司、江蘇寶華天然氣有限公司、南京燃?xì)廨斉溆邢薰?、南京__棲霞燃?xì)庥邢薰竞湍暇_能源投資發(fā)展有限公司等7家全資或控股的子公司，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估和收益法進(jìn)行評估，因子公司收益預(yù)測已經(jīng)納入南京__燃?xì)庥邢薰竞喜⑹找骖A(yù)測范圍，已經(jīng)以南京__燃?xì)庥邢薰竞喜⒖趶秸w作收益法評估，對子公司單體不單獨作收益法評估。對江蘇省天達(dá)投資控股有限公司和南京__儲氣有限公司等2家單位的股權(quán)投資，因其投資時間不長，持股比例低，故按其審計后或基準(zhǔn)日的財務(wù)報表反映的凈資產(chǎn)，乘以__燃?xì)馑值墓煞荼壤?，作為對該長期投資的評估值。在確定長期股權(quán)投資評估值時，評估師沒有考慮控股權(quán)溢價或少數(shù)股權(quán)折價等因素產(chǎn)生的影響。5、固定資產(chǎn)的評估南京__燃?xì)庥邢薰旧陥笤u估的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛和辦公電子設(shè)備等，對該類固定資產(chǎn)的評估，主要采用重置成本法，計算公式為：評估值=重置全價成新率5.1房屋建筑物(構(gòu)筑物)的評估方法評估人員深入細(xì)致地分析了估價對象的實際情況、特點和被評估單位提供的有關(guān)資料，對于有較為完整工程資料的工業(yè)用房，宜采用重置成本法進(jìn)行評估;對于市區(qū)內(nèi)的辦公綜合樓及商業(yè)用房，則采用市場比較法和收益法進(jìn)行評估。評估方法介紹5.1.1重置成本法通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物的評估價值。計算公式：評估價值=重置價值成新率重置價值的確定重置價值一般包含工程綜合造價、前期工程費用、建設(shè)單位管理費、配套規(guī)費、資金成本等。其計算公式為：重置價值=工程造價+前期(專業(yè))費用+配套規(guī)費+資金成本a.工程造價工程造價可分別采用概預(yù)算編制法、預(yù)決算調(diào)整法、市價法等方法加以確定。概預(yù)算編制法即按照圖紙、有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預(yù)算的方法，當(dāng)引用最近竣工的工程，因其工程造價基本接近現(xiàn)行建筑造價的工程項目，直接引用原結(jié)算的造價計算工程及其費用的組成內(nèi)容，或者進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，故亦視同為概預(yù)算編制法。預(yù)