【《房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法存在的不足及改進(jìn)探析（論文）》11000字】

房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法存在的不足及改進(jìn)研究估師也可能是自那時(shí)候才慢慢開始興起，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的管理方法主要包括成本析了房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法的基本實(shí)操步驟和其基本原理，網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)收集了實(shí)際情況與案例更為接近的可比實(shí)例，這在某種程度上改進(jìn)了這些并通過一個(gè)實(shí)際的案例論證了這種改進(jìn)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較方法的實(shí)際應(yīng)用發(fā)展過關(guān)鍵詞：市場(chǎng)比較法 81.1研究背景及意義 81.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 8 111.4本章小結(jié) 2市場(chǎng)比較法的相關(guān)概述 2.1市場(chǎng)比較法的含義 2.2市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)及適用對(duì)象和條件 3房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法存在的不足及改進(jìn)研究 3.1傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法存在的不足 4案例分析 4.1選取比較案例 4.2基于層次分析法的房地產(chǎn)因素權(quán)重賦予模型 2 5研究結(jié)論與啟示 5.1研究結(jié)論 5.2研究啟示 1.1研究背景及意義1.1.1研究背景為我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)注入了一種新抵押貸款、征用補(bǔ)貼、保險(xiǎn)、開發(fā)以及各種交易爭(zhēng)議的處理中從19世紀(jì)80年代末，隨著我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的制度開始房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)新興行業(yè)由于本身具有很強(qiáng)的虛假市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接引起一些投機(jī)者在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上直接進(jìn)行各種股票式的真的是引發(fā)全球性的國(guó)際金融危機(jī)。為了有效地和術(shù)上的重大改進(jìn)和不斷完善對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)估值和其它國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估定價(jià)理論對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)中房屋市場(chǎng)定量比較估價(jià)法普遍存在的幾種諸如未經(jīng)過充分權(quán)重確定的主觀應(yīng)用，通過深入研究，介紹了主成分分析法，并房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的誕生相對(duì)較晚，并且房地產(chǎn)評(píng)估的師。于1792年在整個(gè)英國(guó)首次注冊(cè)成立了特許測(cè)量師技術(shù)學(xué)會(huì)英國(guó)首次注冊(cè)成立了一個(gè)英國(guó)皇家學(xué)會(huì)特許職業(yè)測(cè)量師技術(shù)學(xué)會(huì)，隨后改名字在1881我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的研究工作主要可以從兩個(gè)層面來劃分。這兩個(gè)階段都是以1994風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的體系完全是依靠國(guó)外的一種理論和方法。而且并不具備自身獨(dú)立評(píng)價(jià)的辦我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估方法主要受英國(guó)制度的影響，評(píng)估方法包括市場(chǎng)比較法，假設(shè)發(fā)展法，路線價(jià)格法，收入法和我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估方法主要受英國(guó)制度的影響，評(píng)估方法包括市場(chǎng)比較法，假設(shè)發(fā)展法，路線價(jià)格法，收入法和的各種市場(chǎng)價(jià)值比較的方法基本研究將模糊法的數(shù)學(xué)方法廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)傳統(tǒng)1.3論文研究方法與主要內(nèi)容：進(jìn)一步系統(tǒng)地分析了目前采用市場(chǎng)比較方式的價(jià)格評(píng)估方法所存在本文首先系統(tǒng)地梳理了國(guó)內(nèi)外關(guān)于市場(chǎng)比較法有關(guān)理論和房地產(chǎn)估值評(píng)估方法研本論文針對(duì)這些存在的現(xiàn)行問題進(jìn)行了一些改進(jìn)和創(chuàng)新計(jì)算得出相關(guān)系數(shù)矩陣，最后基于多維度層次分析法的對(duì)房市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法。在實(shí)際評(píng)估題：比較案例選擇的任意性和房地產(chǎn)因素權(quán)重的主觀性。國(guó)際評(píng)估方法可以大致分為兩類。一種是北美國(guó)家的評(píng)估方法，該方法側(cè)2.1市場(chǎng)比較法的含義2.2市場(chǎng)比較方法的基礎(chǔ)、理論根本以及適應(yīng)的對(duì)象與條件評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估者可能沒有足夠的努力來收集交易實(shí)例，這也可房地產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)比較法是在被評(píng)估房地產(chǎn)的條件下改為待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，從而獲得被評(píng)估房地產(chǎn)我們?cè)趯?shí)際應(yīng)用市場(chǎng)比較法的時(shí)候，實(shí)際評(píng)估房地地產(chǎn)情況又會(huì)進(jìn)一步細(xì)分為區(qū)位狀況和房地產(chǎn)情況。這里我待進(jìn)行評(píng)估房地產(chǎn)條件指數(shù)和比較案例中對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)條將要同時(shí)進(jìn)行本次評(píng)估的房地產(chǎn)商品貿(mào)易和同期交換基本資金相關(guān)條件的評(píng)價(jià)指數(shù)數(shù)值設(shè)置為100,然后用本次要同時(shí)進(jìn)行本次評(píng)估的房地產(chǎn)商品貿(mào)易和同期交換基本資金相關(guān)條件的評(píng)價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)來取值作為本次評(píng)估的評(píng)價(jià)基準(zhǔn)，對(duì)本次比較不同案例的房地產(chǎn)商品貿(mào)易和同期交換基本資金相關(guān)條件的評(píng)價(jià)系數(shù)數(shù)值進(jìn)行了綜合評(píng)分。將這個(gè)比較典型案例的房地產(chǎn)商品交易不同日期的每個(gè)條件影響指數(shù)的值設(shè)置為100,然后將這個(gè)典型案例的房地產(chǎn)商品交易不同日期的每個(gè)價(jià)格指數(shù)的值設(shè)置為每個(gè)價(jià)格指數(shù)的計(jì)算基準(zhǔn)，并重新計(jì)算修改之后需要對(duì)其進(jìn)行重新評(píng)估的房地產(chǎn)商品交易不同日期的每個(gè)價(jià)不同的一次交易日期時(shí)間和地點(diǎn)也是不同的，通常以上一個(gè)案例交易不同時(shí)期的每個(gè)價(jià)格指數(shù)的值作為重新評(píng)估值的基準(zhǔn));如果假設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域性微觀影響關(guān)系因素的每個(gè)條件影響指數(shù)中的平均值設(shè)定為100,則我們可以對(duì)這個(gè)比較域性微觀影響關(guān)系因素的每個(gè)條件影響指數(shù)中的平均值無法進(jìn)行重新評(píng)估的房地產(chǎn)區(qū)域微觀影響因素中的條件影響指數(shù)的值設(shè)定為100并且之后需要個(gè)可比樣品作為估算方法是市場(chǎng)化比較分析方法的一個(gè)核心組所引起產(chǎn)生的糾錯(cuò)或修正后的結(jié)果就有可能會(huì)與真正的以進(jìn)行比較示例的主觀性將嚴(yán)重削弱了對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行比較的方法估計(jì)結(jié)果的精度及其房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中，因素錯(cuò)誤糾偏評(píng)估法的錯(cuò)誤修正通定差額法兩種主要修正錯(cuò)誤方法。采用百分率系數(shù)計(jì)算公式方法的修修正后可比實(shí)例價(jià)格=修正前可比實(shí)例價(jià)格±因子修正額(3.2)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格，經(jīng)交易情況、成交日例，所以我們得出的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格不一定就是單一價(jià)格，所以我們需要將多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格通過一些方法整合為一個(gè)作為最終的我們需要的評(píng)價(jià)結(jié)果(1)平均數(shù)法能就會(huì)導(dǎo)致在數(shù)據(jù)上，評(píng)估結(jié)果可能會(huì)出現(xiàn)一這個(gè)方法是根據(jù)先對(duì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行高低排序，最終評(píng)價(jià)格作為評(píng)價(jià)結(jié)果，但是這種方法會(huì)損失大量的信息，當(dāng)比較的選擇標(biāo)準(zhǔn)價(jià)中出現(xiàn)最多的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)果。這種方法丟棄了大量信息，并且不太無論采用哪種方法，在有多個(gè)比較價(jià)格的情況下，評(píng)估結(jié)果的確定和方法的選擇都是主觀的。這種主觀性使評(píng)估結(jié)果不科學(xué)，不合理選擇具有可比示例時(shí)的主觀性很高，因素校正的過程3.2關(guān)于市場(chǎng)比較法估價(jià)的改進(jìn)思路在我們進(jìn)一步確定了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的各種特征性因素，的隸屬程度。這些指標(biāo)都取決于一個(gè)房地產(chǎn)交易中的案地產(chǎn)相關(guān)的信息，并且還能夠結(jié)合自己的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)去因素的隸屬程度。盡管很難用一些線性方程式來建立起隸屬度函數(shù)作為一個(gè)衡量指標(biāo)，比如到達(dá)學(xué)校距離的速度來表明該學(xué)校對(duì)房地產(chǎn)在特定實(shí)踐中，每個(gè)要評(píng)估的實(shí)際對(duì)象的評(píng)估時(shí)間與可比實(shí)例某些差異。這要求房地產(chǎn)評(píng)估師修改房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變化布的月度數(shù)據(jù)中了解信譽(yù)度較高的大中城市房?jī)r(jià)的同比和環(huán)比指數(shù)。這種獲取信息的方4案例分析問題A:因素案例型、等級(jí)設(shè)施與ABCDE1p1G1H111交通條件施環(huán)境質(zhì)量建筑結(jié)構(gòu)級(jí)設(shè)施與設(shè)備交通條件111建筑結(jié)構(gòu)類型、等級(jí)設(shè)施與設(shè)1特征值序號(hào)123456785貢獻(xiàn)率累計(jì)貢獻(xiàn)率1圖4—4主成分分析結(jié)果的碎石圖下面我們可以利用它的stata分析軟件首先對(duì)復(fù)相關(guān)系數(shù)分析進(jìn)行了通用計(jì)算機(jī)的分23表4-6特征向量23F?=0.8606X?+0.5859X?+0.8210X?++0.8960X?+0.6550X?+0.9253X,+F?=-0.3310X+0.5851X?-0.5336X?+0.44-0.3188X?-0.0975X?+0.14F?=-0.0271X?+0.4807X?-0.1063X?-0-0.0294X,+0.6976X?-0.02表4-7最終評(píng)價(jià)值及排序?qū)嵗鼼IFDAEBHCF排序123456789根據(jù)通過主成分分析法計(jì)算出的總體綜合評(píng)價(jià)值，可以看出，在這種情況下，三個(gè)房地產(chǎn)G,I和F在總體綜合評(píng)價(jià)中具有最大的價(jià)值。綜合評(píng)估值的數(shù)量越多，被比較案例與待評(píng)估房地產(chǎn)類型之間的相似度就越高。因此，本文選擇案例G,I和F作為可比較的4.2基于多維度層次分析方法的房地產(chǎn)要素權(quán)重所在上一節(jié)中，我們基于主成分分析模型選擇了多個(gè)比較案例。在本節(jié)中，我們將給出比較案例與待評(píng)估房地產(chǎn)的成交日期及價(jià)格指數(shù)見表4-表4—8成交日期及價(jià)格指數(shù)案例GIF待評(píng)估房地產(chǎn)成交日期成交價(jià)格(萬元/m')區(qū)域因素和現(xiàn)有的物理因素。區(qū)域因素主要包括地理位置，交通狀況，配套設(shè)施和待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格A12321411141133222111A131C層總排序一致性比例這里，當(dāng)每個(gè)判斷矩陣中的CR<0.1時(shí)，認(rèn)為判斷矩陣具有令人滿意的一致性，因此表4-10為第三層諸因素Ci對(duì)A層的權(quán)重計(jì)算結(jié)果。符號(hào)A/Ci表示將Ci層換算到A層，Wi(A/Ci)表示Ci對(duì)A層的權(quán)重系數(shù)。表4-10權(quán)重?fù)Q算一-一根據(jù)指標(biāo)Ci(i=1,2,3…,10)對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)以及比較案例G、I、F分別打分，得(3)結(jié)合權(quán)重求取比較案例G、I、F和估價(jià)對(duì)象的得分具體過程見表4-11:表4-11案例房地產(chǎn)因素權(quán)重Wi總分GIF待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格(萬元/m3)5研究結(jié)論與啟示析模型，這在一定程度上改善了之前市場(chǎng)比較法選取比較案例的隨意層次分析方法綜合計(jì)算了各種房地產(chǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響依靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，過于依靠估價(jià)師的主觀能動(dòng)性，使得一些因素?fù)?jù)的基本信息和資源必然會(huì)給房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域和行業(yè)帶來巨大案例情況1案例c都x小區(qū)華xx小區(qū)中xx小區(qū)中鑫xx小區(qū)藤xx小區(qū)用途住宅住宅住宅住宅住宅(元/m')正常交易公開放盤價(jià)公開放盤價(jià)公開敢盤價(jià)公開放盤價(jià)2015年2月2014年10月2014年9月2014年6月區(qū)位情況所在樓層第22層第9層第10層第5層第6層朝向東向東北向西北向西南向南向交通條件地鐵10號(hào)線、公交線路多條線路多條地鐵10號(hào)縫、8號(hào)地鐵10號(hào)線、周邊有元土城遺址公屈等公園公園等公園址公園等公園周邊有奧林匹克公園等公園公共設(shè)施供水、供電設(shè)施齊全、集中電設(shè)地齊全齊全分戶獨(dú)立燃?xì)鉅t電話講系統(tǒng)集中供暖、市充足生活服務(wù)設(shè)施周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、商校、醫(yī)院齊全商場(chǎng)齊全周邊學(xué)校、商行等齊全實(shí)物況建筑結(jié)構(gòu)綱筋混凝土兩室一廳兩室一廳兩室一廳兩室一廳兩室兩廳情況梢裝修簡(jiǎn)裝修簡(jiǎn)裝修毛坯房管理管理較完善管理一般管理較完善管理較完菁管理較完善層24層24層24層19層新舊程度建成于2001年，八成新成新成新建成于2001年，八成新建成于2010年，九成五新案例情況2案例E案例F案例1牡xx院中xx小區(qū)華盛xx小區(qū)藤花xx小區(qū)都xx小區(qū)用論性宅住宅佐宅住宅成交價(jià)格(元/m'建筑面積o交易情況公開放盤價(jià)公開放盤價(jià)公開放盤價(jià)公開放盤價(jià)公開放概價(jià)市場(chǎng)情況2014年5月2015年2月2015年2月2014年5月2015年1月所在樓層第4層第7層第12層第11層朝向東西向西向東北向南北向東向交通條件地續(xù)10號(hào)能、公交