XXXX年閬中市濱江新天地營銷策略

錦晟機(jī)構(gòu)一、閬中宏觀市場分析二、閬中商業(yè)市場分析三、本體研判四、項(xiàng)目定位五、項(xiàng)目營銷推廣及表現(xiàn)一、閬中宏觀市場分析1.宏觀經(jīng)濟(jì)分析1.1閬中GDP分析閬中市的今年高速發(fā)展,近五年來均增速15%以上,高出了全省1%。1.2閬中市固投統(tǒng)計(jì)

閬中市2005年-2008年固定資產(chǎn)投資增長幅度較快,增長金額為15.7億元,增長幅度達(dá)到62.3%,其中房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資,增長金額為1.3億元,增長幅度為43.3%,但從房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資所占比例來看,從2005年-2008年所占比例有所下降,下降幅度為2%。隨著閬中市為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長,加大對基礎(chǔ)設(shè)施的力度,2005年后固定資產(chǎn)投資呈高速增長,閬中市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)實(shí)力持續(xù)增強(qiáng),必將為未來經(jīng)濟(jì)的高速增長提供有力的支撐,吸納更多的優(yōu)質(zhì)資金用于閬中市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。閬中市固定投資雖然逐年穩(wěn)步上升,但房地產(chǎn)投資比重卻相對較低,房地產(chǎn)商活躍度不高,造成發(fā)展速度緩慢。房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%1.3閬中人均可支配收入從2006年至2009年閬中市人均可支配收入逐年上升,平均每年增幅超過14%,2009年達(dá)到12160元,購買能力不斷增強(qiáng),人民生活質(zhì)量不斷提升,因此對居住的環(huán)境和品質(zhì)也開始有一定的要求和愿景。1.4社會(huì)消費(fèi)品總額

2006年2007年2008年2009年社會(huì)消費(fèi)品總額增長幅度—17%21%19%2006年以來,閬中市近年來社區(qū)消費(fèi)總額增長幅度較快,近年來平均每年增幅在19%左右,截至2009年,閬中市社會(huì)消費(fèi)品總額已達(dá)到31.58億元,閬中人民購買能力得到不斷增強(qiáng),生活質(zhì)量不斷提高。1.5老城區(qū)房價(jià)增長率

近年來閬中市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,供需兩旺,房價(jià)大幅攀升,老城區(qū)年增幅率達(dá)到15%左右；閬中老城區(qū)房地產(chǎn)市場房價(jià)正處于一個(gè)高速上升的態(tài)勢。小結(jié)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢:閬中經(jīng)濟(jì)一直保持高速平穩(wěn)增長態(tài)勢；房地產(chǎn)市場超速發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)市場潛力高，同時(shí)存在供·銷風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)態(tài)勢:閬中市房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)開發(fā)的初級階段，且房地產(chǎn)固定投入正高速上升，更多專業(yè)的、大型的投資商將陸續(xù)入駐閬中，市場專業(yè)競爭即將開始。收支態(tài)勢:閬中市人均工資逐年增長態(tài)勢，消費(fèi)力高，商住景氣。人均可支配收入增長與GDP的增長率基本持平,表明城市市民擁有較強(qiáng)的房價(jià)接受力和消費(fèi)力。房價(jià)增速則慢于GDP增長,體現(xiàn)了市場潛力巨大,未來增值空間大。閬中房地產(chǎn)投資年增長率高于GDP的增速,說明城市發(fā)展前景被普遍看好,同時(shí)存在投資過熱的威脅。房價(jià)年均增長率與GDP及人均收入的增速基本持平,又說明了消費(fèi)者購房行為非常理性,房價(jià)增長與宏觀經(jīng)濟(jì)、收入增長協(xié)調(diào)。市場啟示第二部分、閬中商業(yè)市場分析

一、房地產(chǎn)市場未來走勢分析

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和政府調(diào)控政策密切相關(guān)?；趪覍Ψ康禺a(chǎn)調(diào)控政策和閬中未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的認(rèn)識。存款準(zhǔn)備金率上調(diào),資金緊縮,消費(fèi)者購房門檻上升,購房難度加大資金壓力【2010-2011銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)一覽】迫于市場流動(dòng)資金過剩,自2010.1起,中央已密集上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,至今年5月12日,大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已調(diào)制21%的歷史峰值。經(jīng)過08年的短暫下跌之后,09年至今貸款利率呈現(xiàn)逐年上浮趨勢,貸款成本日益增高。本年度個(gè)人住房商業(yè)貸款審查嚴(yán)格,放款速度慢；同時(shí)房貸利率也逐步升高。目前大量按揭客戶等待銀行放款,預(yù)計(jì)后期貸款難度將增大?；乜钏俣确怕?在銀行資金緊縮的情況下,開發(fā)商或?qū)⒊霈F(xiàn)資金緊繃狀態(tài)政策壓力成都各大銀行現(xiàn)行房貸政策摸底（具體細(xì)則以各大銀行公布政策為準(zhǔn)）銀行認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)首套房二套房三套房備注首付利率首付利率停貸

中國工商銀行認(rèn)房又認(rèn)貸4成基礎(chǔ)利率6成起1.1倍以上停貸

中國農(nóng)業(yè)銀行認(rèn)房又認(rèn)貸4成1.1倍6成起1.1倍以上停貸首套房客戶可以通過購買理財(cái)產(chǎn)品等形式申請基礎(chǔ)利率中國建設(shè)銀行認(rèn)房又認(rèn)貸3成基礎(chǔ)利率6成起1.1倍以上停貸

中國銀行認(rèn)房又認(rèn)貸3成基礎(chǔ)利率6成起1.1倍以上停貸

交通銀行認(rèn)房又認(rèn)貸

停貸

中國郵政儲(chǔ)蓄銀行認(rèn)房又認(rèn)貸3成基礎(chǔ)利率6成起1.1倍以上停貸暫時(shí)停止受理房貸按揭業(yè)務(wù)成都銀行認(rèn)房又認(rèn)貸3成基礎(chǔ)利率6成起1.1倍以上停貸

成都農(nóng)商銀行認(rèn)房又認(rèn)貸3成基礎(chǔ)利率6成起1.1倍以上停貸不受理二手房房貸按揭業(yè)務(wù)中信銀行認(rèn)房又認(rèn)貸3成基礎(chǔ)利率6成起1.1倍以上停貸辦理房貸按揭業(yè)務(wù)需繳納1%手續(xù)費(fèi)深圳發(fā)展銀行認(rèn)房又認(rèn)貸3成基礎(chǔ)利率6成起1.1倍以上停貸

招商銀行認(rèn)房又認(rèn)貸3成基礎(chǔ)利率6成起1.1倍以上停貸

興業(yè)銀行認(rèn)房又認(rèn)貸暫停受理房貸按揭業(yè)務(wù)停貸

宏觀政策市場一覽1月國務(wù)院出臺(tái)“國十一條”,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。國土資源部提出,經(jīng)濟(jì)適用房、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月國土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政,明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。國務(wù)院總理溫家寶３月５日在十一屆全國人大三次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)說,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求。4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知:取得預(yù)售許可后，10日內(nèi)需公開房源及售價(jià)國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出“新國四條”，提出二套房貸首付不低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。住建部公布通知，經(jīng)適房只能自住，違規(guī)5年內(nèi)不得再次申購。5月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知,加強(qiáng)對廉租住房管理強(qiáng)化租賃管理和服務(wù)。6月住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知,就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范,“認(rèn)房又認(rèn)貸”。9月國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知,土地閑置一年的將禁止競買資格。溫家寶總理在國慶記者招待會(huì)上提出,保持房地產(chǎn)價(jià)格的合理和穩(wěn)定,加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)提出堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為11月1月房貸七折優(yōu)惠利率取消,全面叫停第三套住房公積金貸款2011年國務(wù)院召開會(huì)議,要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場,各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布,二套房房貸首付比例提高至60%,三套房暫定購買購買。個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的,將全部征收營業(yè)稅。2011年,全國計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)1000萬套,增長72.4%。國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院第五次全體會(huì)議,強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。2月國務(wù)院總理溫家寶接受中國政府網(wǎng)、專訪時(shí)強(qiáng)調(diào):政府有責(zé)任管好房地產(chǎn)市場，有決心本屆政府任期內(nèi)使房價(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)提出要堅(jiān)決落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。由于受到國內(nèi)政策打壓影響導(dǎo)致社會(huì)投資游資流向逐步從傳統(tǒng)住宅市場轉(zhuǎn)向至商業(yè)地產(chǎn)和股市。但由于目前國內(nèi)股市低迷,加之受世界金融風(fēng)暴和歐美信貸危機(jī)影響,投資股市風(fēng)險(xiǎn)成倍上升,相對來說投資商業(yè)地產(chǎn)的低風(fēng)險(xiǎn)。促使更多游資投向商業(yè)地產(chǎn),國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)熱整逐步興起。小結(jié)閬中屬于南充市的下屬縣級市,位于四川東北部,距離南充市110km,距四川首府——成都320km；距離周邊省會(huì)城市——重慶市320km,西安460km；路網(wǎng)十分發(fā)達(dá),但由于各道路建設(shè)比較滯后,道路情況較差,從而影響了交通的便利性,所以也影響了整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。1.1.閬中區(qū)位二、閬中區(qū)域市場分析1.2.閬中未來發(fā)展方向跨越嘉陵江向南發(fā)展,在江北老城區(qū)內(nèi)新建或保留為旅游配套的商貿(mào)、金融等其它第三產(chǎn)業(yè)用地。城市的商貿(mào)金融中心規(guī)劃布置在七里開發(fā)區(qū),疏解江北老城區(qū)的產(chǎn)業(yè)與人口,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),拓展現(xiàn)代中等城市功能。以嘉陵江為軸,閬中已逐步形成江北古城旅游人居商貿(mào)區(qū)、七里行政商貿(mào)科技工業(yè)園區(qū)、江南生態(tài)旅游休閑度假區(qū)“一城三區(qū)”“品”字型發(fā)展格局。2.老城區(qū)城市現(xiàn)狀閬中市傳統(tǒng)城區(qū),古城所在地,受其背山環(huán)水的地理環(huán)境影響,及用地條件制約,城市發(fā)展已難以擴(kuò)張。老城區(qū)將圍繞嘉陵江城區(qū)近10公里的自然風(fēng)光帶大做文章,重點(diǎn)打造濱江路東北段、濱江路西段和南津關(guān)古鎮(zhèn)三個(gè)休閑娛樂集中區(qū)。閬中老城商業(yè)主要以緊鄰閬中古城的東方廣場步行商業(yè)區(qū)為核心,古城內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)以配合旅游業(yè)為主,著名的牛肉及醋類產(chǎn)品、旅游紀(jì)念品、特色餐飲等為主,針對旅游消費(fèi)者及周邊居民。東方廣場以普通百貨類業(yè)態(tài)為主,主要滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨螅荒壳霸谄渲苓呍诮ㄓ幸患s6萬方集中式商業(yè)步行街——俊豪廣場。兩條商業(yè)步行街緊鄰,僅一街之隔；修建中的俊豪購物中心,未來業(yè)態(tài)豐富,將引進(jìn)大型超市,百貨,美食街等,兩商業(yè)項(xiàng)目與古城相互銜接,相信未來此區(qū)域?qū)⑿纬砷佒欣铣莾?nèi)最大商圈,成為閬中老城最為繁華的商業(yè)地帶；濱江商業(yè)將以娛樂休閑、餐飲美食為主,已成氣候的中華閬天城,業(yè)態(tài)就為特色餐飲,娛樂會(huì)所,高檔KTV等。經(jīng)營狀況較好,晚間成為閬中人消遣娛樂的重要場所。其它區(qū)域商業(yè)以張飛大道為主以住宅臨街底商形式向四周擴(kuò)張,但向北、向東的商業(yè)發(fā)展則較為落后,主要以社服型商業(yè)為主,滿足周邊居民基本生活所需。3.新城商業(yè)現(xiàn)狀閬中新城區(qū)商業(yè)主要集中在七里大道與巴都大道交匯處,已經(jīng)營的商業(yè)以臨街住宅底商為主,集中式商業(yè)仍在建設(shè)、招商過程中。未來新城商業(yè)將以匯洋廣場為中心,周邊星河灣、金碧天下項(xiàng)目為輔,形成新城最繁華的商圈。老城未來供應(yīng)以住宅為主,商業(yè)為輔,住宅占比69%,商業(yè)占比23%4.老城未來物業(yè)分析出處:閬中年鑒5.老城未來發(fā)展方向分析老城未來土地供應(yīng)主要是沿濱江路向東北、西北方向發(fā)展,未來商業(yè)主要集中在濱江路東北方向,濱江路西北方向以住宅為主。小結(jié)閬中城市發(fā)展正處于城市擴(kuò)張的初級階段,老城區(qū)建設(shè)較早,其商貿(mào)、旅游、生活、交通等設(shè)施發(fā)展已非常成熟,但受三面環(huán)水一面靠山的地理環(huán)境影響,老城區(qū)未來可供開發(fā)的區(qū)域較難以擴(kuò)張,預(yù)計(jì)未來的房地產(chǎn)開發(fā)將以舊城改造及小體量項(xiàng)目為主。隨著七里新區(qū)城市配套及生活設(shè)施等正逐步完善,成為閬中房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)、熱點(diǎn)區(qū)域。閬中市商業(yè)主要分布于古城中心、東方廣場、濱江路沿線；新城商業(yè)比較落后,正處于發(fā)展初期,主要集中于匯洋購物中心及七里大道沿街；城市整體商業(yè)仍以滿足本地消費(fèi)人群為主,旅游帶動(dòng)起來的商業(yè)為輔。古城內(nèi)的商業(yè)主要針對旅游人群,區(qū)域中新型商業(yè)主要滿足本地消費(fèi)人群,濱江商業(yè)主要為餐飲類,沿街主要為社服型商業(yè)；老城區(qū)主要商業(yè)消費(fèi)人群以閬中全市居民為主,新城商業(yè)發(fā)展較為落后,輻射力弱；傳統(tǒng)旅游文化對商業(yè)的拉動(dòng)力不足,旅游人群的商業(yè)消費(fèi)過于單一,僅牛肉與醋類產(chǎn)品為主。目前閬中市的集中式商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積28.8萬方,老城區(qū)集中式商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積16.5萬方,各方面配套及商業(yè)狀況已非常成熟。東方廣場為現(xiàn)閬中市商業(yè)中心,目前在建的俊豪購物中心緊鄰東方廣場,老城中心商業(yè)圈在逐漸擴(kuò)大,相信此區(qū)域會(huì)成為未來閬中市集中式商業(yè)中心核心板塊。中華閬天城著力打造閬中休閑娛樂中心,主要業(yè)態(tài)為餐飲、KTV、娛樂會(huì)所,經(jīng)營狀況良好,為閬中夜生活聚集地。三、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目介紹1.俊豪購物中心地理位置閬中市人民廣場旁項(xiàng)目名稱俊豪購物中心總占地面積45.72畝層數(shù)3F/-2F總建筑面積61533㎡開發(fā)商閬中俊豪置業(yè)有限公司停車位500余個(gè)開工時(shí)間2009-12-15竣工時(shí)間2011-12-30項(xiàng)目特點(diǎn)老城商業(yè)中心，與東方廣場形成老城中心商業(yè)圈俊豪購物中心位于閬中市人民廣場，東鄰郎家拐街，西鄰張家絲廠小巷，南接廣場路，北接通劑渠。規(guī)劃總用地面積約45.72畝（A、B.C地塊凈用地44.06畝），總建筑面積61533.37㎡。其中A、B塊為商業(yè)用地，凈用地面積24.75畝，規(guī)劃為餐飲、娛樂、大型百貨商場和電器超市；C地塊為廣場和商業(yè)用地，凈用地面積約20.97畝，地面復(fù)原人民廣場功能，并進(jìn)行景觀改造，地下作為大型超市及停車場使用。將打造20000㎡的一線品牌大型精品百貨，12000㎡的超市，7000㎡的步行街，5000㎡的電器賣場。2.東方廣場:地理位置閬中市人民廣場旁項(xiàng)目名稱東方廣場總占地面積39畝層數(shù)3F總建筑面積50000㎡開發(fā)商閬中匯豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司停車位——開工時(shí)間——竣工時(shí)間2004年項(xiàng)目特點(diǎn)緊鄰閬中古城，老城商業(yè)中心東方廣場位于閬中市商業(yè)中心,是集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化于一體,有大型超市、百貨公司、家電賣場等主力店的超大型商業(yè)文化中心。該項(xiàng)目是市政府重大招商項(xiàng)目,閬中商業(yè)建筑和城市形象工程。東方廣場引入國際先進(jìn)的商業(yè)模式SHOPPINGMALL,提出大規(guī)模、全業(yè)態(tài)經(jīng)營、全客戶層定位,使所有年齡階段的客戶都能得到一站式消費(fèi),并且充分利用閬中古城優(yōu)勢,把項(xiàng)目和旅游結(jié)合起來,開創(chuàng)了閬中商業(yè)文化的新時(shí)代。項(xiàng)目目前為閬中市最繁華的商業(yè)中心,將與未來修建好的俊豪購物中心形成城市中心商業(yè)圈。3.中華閬天城地理位置閬中市張飛南路8號項(xiàng)目名稱中華閬天城總占地面積55284㎡層數(shù)2F總建筑面積34153㎡開發(fā)商上海承甲實(shí)業(yè)有限公司停車位100個(gè)開工時(shí)間——竣工時(shí)間——項(xiàng)目特點(diǎn)緊鄰閬中古城，老城的娛樂、餐飲中心“中華閬天城”位于閬中古城與新城過渡區(qū),是進(jìn)入古城的主要通道,處于城市的中心位置,是游客最集中的旅游休閑購物的最佳地段。廣場建筑以為小青瓦坡屋面仿古建筑,與古城風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。按照閬中旅游發(fā)展需要和城市建設(shè)規(guī)劃,廣場是集游客集散、休閑、文化、娛樂、購物,餐飲為一體的旅游休閑購物大型商業(yè)廣場,同時(shí),根據(jù)廣場黃金旺鋪的特殊性,建設(shè)有大型音樂噴泉及與之相對應(yīng)的體現(xiàn)閬中深厚文化底蘊(yùn)的文化小廣場,并規(guī)劃分別建立小吃、古玩等商業(yè)特色區(qū)。

“中華閬天城”按照閬中市的城市規(guī)劃和發(fā)展對外招商,主要招商對象為“大型餐飲、大型購物商城、娛樂休閑、名優(yōu)特產(chǎn)品銷售等”。投資業(yè)主可根據(jù)自身的需要在不破壞建筑整體風(fēng)格和安全的前提下,充分合理地對房屋進(jìn)行改善,并可在后續(xù)開發(fā)的建筑中根據(jù)投資業(yè)主的要求進(jìn)行建設(shè)。

4.南津關(guān)地理位置四川省閬中市錦屏山公園旁項(xiàng)目名稱南津關(guān)總占地面積72畝層數(shù)3F總建筑面積3萬㎡開發(fā)商閬中華誠置業(yè)有限公司停車位148開工時(shí)間——竣工時(shí)間——項(xiàng)目特點(diǎn)錦屏山旅游地產(chǎn)1、政策趨嚴(yán)，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，地方限購，抑制需求，開發(fā)商壓力大。資金鏈?zhǔn)琼?xiàng)目成敗的關(guān)鍵。2、商業(yè)地產(chǎn)逐步成為熱點(diǎn)，當(dāng)?shù)貎?yōu)良的投資環(huán)境帶來入市好時(shí)機(jī)。3.作為國家級人文古城，文化商業(yè)少，消費(fèi)單一，僅牛肉與醋類產(chǎn)品為主，且主要商業(yè)消費(fèi)人群依然以閬中本土為主。小結(jié)第三部分:本體研判一、產(chǎn)品分析1.總體規(guī)劃分析本項(xiàng)目地塊位于閬中市濱江路東段地帶，濱江路與張飛南路交匯處，地塊面積約6萬平方米，匯聚餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的一站式消費(fèi)商業(yè)街區(qū)，面臨嘉陵江，景觀極致。整個(gè)商業(yè)街區(qū)由3個(gè)文化景點(diǎn)片區(qū)組成，建筑層數(shù)以3F為主，采用獨(dú)特的退臺(tái)空間設(shè)計(jì)，合理配置內(nèi)部結(jié)構(gòu)，人行、車行路線科學(xué)，最大程度上解決豎向商業(yè)對口問題，整體規(guī)劃具有極致感、新意感、時(shí)代感、文化感，具有較強(qiáng)的識別特征。2.建筑風(fēng)格分析建筑風(fēng)格采用新中式風(fēng)格，極富特色及標(biāo)識性，強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格與項(xiàng)目定位一致性，并與濱江路東側(cè)江面及古鎮(zhèn)等幽靜的環(huán)境相協(xié)調(diào)。整個(gè)商業(yè)帶建筑的色彩以黑白灰色調(diào)為主，白墻、灰磚、黑瓦以及月亮門、格子窗、馬頭墻等中式建筑元素的大量運(yùn)用貼切反映出了中式建筑的韻味，同時(shí)對商業(yè)廣場鋪地的統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理，使整個(gè)建筑色彩純粹，特色鮮明，悠閑雅致，極好的突出了休閑式商業(yè)建筑的氛圍。3.區(qū)位分析江南鎮(zhèn)七里新區(qū)老城區(qū)本案本案坐落于老城區(qū),主靠閬水路主干道,西鄰江陵江大橋、二橋（江南鎮(zhèn)與老區(qū)主路）,東鄰三橋（七里新區(qū)與老區(qū)主路）,路網(wǎng)發(fā)達(dá),路況良好,位于一城三區(qū)“品”字中央地帶,閬中三區(qū)連接中樞,區(qū)位優(yōu)越性非常明顯。4.項(xiàng)目SOWT分析優(yōu)勢Strength濱江路位于南充至閬中主要入口，傳統(tǒng)商業(yè)聚集，具備一定的商業(yè)基礎(chǔ)；臨近濱江景觀帶，環(huán)境優(yōu)美，為本項(xiàng)目休閑環(huán)境氛圍的營造提供了先天條件；業(yè)態(tài)規(guī)劃符合閬中服務(wù)業(yè)市場需求的發(fā)展趨勢；項(xiàng)目緊鄰主干道，商業(yè)氛圍佳。機(jī)會(huì)Opportunity商業(yè)由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段過渡，新集中式的商業(yè)模式高速發(fā)展。餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)業(yè)的輻射范圍較大，發(fā)展前景廣闊；政府將對服務(wù)業(yè)的政策扶持力度及優(yōu)惠政策。政府規(guī)劃改造濱江路片區(qū)。市場投資熱點(diǎn)正在向商業(yè)轉(zhuǎn)移。劣勢Weak項(xiàng)目地段商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足、固定消費(fèi)人群較少；產(chǎn)品面積大，目標(biāo)客戶范圍比較狹窄；本項(xiàng)目進(jìn)入市場比較晚，工期不定，相對缺乏市場競爭力；項(xiàng)目周邊租金價(jià)格較低，基本無參照類比項(xiàng)目。該項(xiàng)目因業(yè)態(tài)因素決定戶型面積相對交大，投資產(chǎn)品中總價(jià)相對較大高。威脅Threaten市場供應(yīng)有所失衡，供大于求；受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，投資客戶投資更加謹(jǐn)慎，觀望態(tài)度濃厚，產(chǎn)品去化速度將受到較大影響、房產(chǎn)住宅銷售價(jià)格呈現(xiàn)走低趨勢；本地南津關(guān)等項(xiàng)目起步較早具有明顯競爭。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營周期長，后期可能存在具有較大的資金鏈壓力通過上述分析,在本項(xiàng)目中優(yōu)勢和劣勢共存,機(jī)會(huì)和威脅同在,如何化劣勢為優(yōu)勢,如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì),如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

1、發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)：閬中商業(yè)由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段過渡，本項(xiàng)目的出現(xiàn)代表著新商業(yè)模式的出現(xiàn)，集中業(yè)態(tài)的產(chǎn)生；本項(xiàng)目周邊規(guī)劃為住宅片區(qū)和商業(yè)片區(qū)，未來發(fā)展趨勢較好，將輻射人口上萬人；借助濱江路路原有商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)，產(chǎn)品及業(yè)態(tài)的全面升級，為餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)量身定做；借助地政府對服務(wù)業(yè)的扶持政策，大大提高了行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；擴(kuò)大嘉陵江的資源優(yōu)勢，成為本項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)。2.優(yōu)化劣勢，規(guī)避威脅：在商業(yè)產(chǎn)品過剩的的市場中，本項(xiàng)目尋找市場空白點(diǎn)，在產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位尋求產(chǎn)品創(chuàng)新，形成差異化競爭；擴(kuò)大區(qū)域范圍，以閬中為主，輻射南充、廣元，重慶。擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場客戶；傳承濱江路原有的商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，通過借勢推廣，提升項(xiàng)目核心競爭力；依托嘉陵江怡然景色，以時(shí)尚、健康、享受消費(fèi)為主體，涵蓋高尚、休閑的消費(fèi)場所，滿足流動(dòng)人群及周邊規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求；借助周邊大型高檔社區(qū)的建成及宣傳勢頭，弱化本項(xiàng)目人流少的問題，強(qiáng)化未來發(fā)展趨勢及服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢；通過國家、當(dāng)?shù)卣牡姆龀终?，來弱化?jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來的威脅，弱化投資者的觀望態(tài)度。5.SOWT策略6.項(xiàng)目局部整改初步建議臨街面:形象包裝不夠，建議增加精神堡壘、藝術(shù)燈、夜間霓虹等裝飾元素。精神堡壘意境圖藝術(shù)燈柱意境圖藝術(shù)小品意境圖夜間霓虹意境圖第四部分:項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目已確定產(chǎn)品定位:集合餐飲、娛樂、購物、休閑為一體的高檔商業(yè)綜合體產(chǎn)品定位構(gòu)筑:領(lǐng)先的:新型財(cái)富空間的締造者專業(yè)的:產(chǎn)品是有科學(xué)依據(jù)的，并經(jīng)精心布局珍貴的:不可復(fù)制的地理資源，不可再生的老城區(qū)土地資源優(yōu)越的:完美風(fēng)水構(gòu)筑，江·山皆得極致景觀，激情浪漫，富有品味二、目標(biāo)客戶群體定位

高檔特色餐飲、娛樂行業(yè)的經(jīng)營者、連鎖企業(yè)以及具有一定身份地位的高端投資者屬閬中、南充周邊城市及下屬區(qū)縣為核心區(qū)域的高端富裕階層。部分成都、重慶高端投資者。1、投資者型客戶閬中本地高收入者，主要為私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、政府公務(wù)員、專業(yè)人士等；縣城的高收入階層，以私營業(yè)主為主；南充市——主要是南充市區(qū)高收入者及周邊縣市如：儀隴，鹽亭、巴中、廣元等；四川省及其他城市——主要是成都、重慶等地的高收入階層；2.專業(yè)型投資型客戶特征分析專業(yè)性通過了解得知，閬中市場已吸引并積累了相當(dāng)一部分專業(yè)型投資客，他們來自于全省各地，投資即是他們的職業(yè)。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利于可投資的目標(biāo)，即可出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。短期性與一些長線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。一般說來，三年——五年的投資產(chǎn)品是目標(biāo)。有組織性這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購將是此類投資客戶慣常采取的方式，所以對價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。綜合這類客戶的特征和本案的投資性,此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。制定具有震撼力的營銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。3、散戶型投資客本案作為閬中商圈稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引閬中市民的踴躍關(guān)注。因?yàn)檫@類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能被欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。4.次要目標(biāo)客戶、經(jīng)營客戶本案因?yàn)闄n次高、主題明確，對招商的要求無疑將設(shè)定較高的門檻，相對而言，散戶經(jīng)營者購買經(jīng)營的比例相對較少。但是，從目前閬中餐飲、娛樂、休閑行業(yè)的分散來看，本案只要主題推廣成功、招商得力，定能吸引閬中乃至南充其他各縣市已有積累的分散型特色品牌經(jīng)營商戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤。三、形象定位

門戶級食尚廣場四川·閬中四、項(xiàng)目主題定位濱江新天地5萬多平米臨街商鋪和獨(dú)立商業(yè)，本著適宜多層消費(fèi)者不同需求，構(gòu)建商業(yè)建筑模式。充分結(jié)合本地強(qiáng)勁市場消費(fèi)市場能力，融合多種復(fù)合業(yè)態(tài)，以輕松享受的消費(fèi)休閑環(huán)境塑造體驗(yàn)式文化商業(yè)街區(qū)，有力填補(bǔ)市場空白，形成特色的差異化商業(yè)街區(qū)。引進(jìn)大眾品牌特色餐飲店，用個(gè)性品牌餐飲的亮點(diǎn)，使商業(yè)街成為區(qū)域性代表符號，充分展現(xiàn)品牌知名度吸引區(qū)域強(qiáng)大的消費(fèi)者。依托嘉陵江怡然景色，主要以時(shí)尚、健康、享受消費(fèi)為主體，以滿足消費(fèi)者的不同需求。同時(shí)承載了輔助性業(yè)態(tài)，涵蓋高尚、休閑的消費(fèi)場所，而且還融合一般常規(guī)性生活業(yè)態(tài)，滿足流動(dòng)人群及自身規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求！濱江新天地以特色有序的規(guī)劃突出市場，以區(qū)域其他同質(zhì)量產(chǎn)品亮相市場，以別致新穎的產(chǎn)品形式滿足消費(fèi)者的情境購物，休閑舒適的購物場所。掌握著昌樂消費(fèi)市場最核心的動(dòng)力所在，市場開發(fā)規(guī)律和政府規(guī)劃問題充分考慮，不同特色定位。打造閬中首個(gè)體驗(yàn)式商業(yè)街，一個(gè)引領(lǐng)閬中新發(fā)展時(shí)代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū)。為閬中服務(wù)業(yè)（餐飲·娛樂·休閑）量身定做！五、推廣主題定位

濱江新天地開啟閬中商業(yè)財(cái)富精神領(lǐng)地！隨著閬中空間結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。城市擴(kuò)建，人口數(shù)量逐年增多，急需多層次、中高檔餐飲、大型休閑娛樂、精神文化等統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營的綜合服務(wù)商業(yè)配套與現(xiàn)有主力消費(fèi)人群相匹配。濱江新天地承擔(dān)其重要功能，居民消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力全面升級，各個(gè)區(qū)域內(nèi)呼喚一種全新的商業(yè)形態(tài)。塑造品牌文化，向商業(yè)地產(chǎn)精神領(lǐng)地的發(fā)起和沖擊，推出閬中首席新中式食尚文化體驗(yàn)街區(qū)，為閬中商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了一種啟示。跳出區(qū)域商業(yè)同質(zhì)化，政府優(yōu)厚政策的扶持，必然帶來發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)閬中商業(yè)市場面臨著盲目開發(fā)，過于扎堆的混亂狀態(tài)。大多數(shù)商業(yè)樓盤還無法跳出區(qū)域同質(zhì)化、低檔次、業(yè)態(tài)繁雜、分布不集中圈限，不具備明顯特色定位。地區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不單純是建筑數(shù)量和規(guī)模問題，必須從生活必需服務(wù)配套，上升到品味情境消費(fèi)商業(yè)環(huán)境。濱江新天地商業(yè)模式不僅僅考慮投資者，而且反復(fù)對商業(yè)終極目標(biāo)——消費(fèi)者，進(jìn)行調(diào)查和研究，規(guī)劃和定位于符合區(qū)域市場環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣的食尚文化體驗(yàn)街區(qū)。財(cái)富，觸手可及！極智之選，無可替代第五部分:營銷推廣策略一、市場營銷策略1.項(xiàng)目總體營銷目的樹立濱江新天地高端形象——“集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的食尚文化商業(yè)中心”，快速實(shí)現(xiàn)全部銷售，贏取合理利潤。2.入市時(shí)機(jī)評估依據(jù)商業(yè)市場營銷與推廣的規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)分析，商業(yè)的入市時(shí)機(jī)及前期的鋪墊尤其重要，入市必須要做好有效、有利準(zhǔn)備。由于本項(xiàng)目現(xiàn)階段處于期房時(shí)期，工期尚不明，因而在項(xiàng)目前期的認(rèn)購過程中勢必存在較大的影響?；谝陨咸攸c(diǎn)，項(xiàng)目前期銷售中的造勢與市場鋪墊尤為重要，深入做好項(xiàng)目形象塑造與傳播，在爭取銷售價(jià)值最大化的同時(shí)，迅速有利地做好前期市場鋪墊，這對年后黃金期項(xiàng)目開盤及項(xiàng)目強(qiáng)銷期具有利好作用。2011年商業(yè)項(xiàng)目新增項(xiàng)目較多，上市量較大，競爭日趨激烈，加上目前受整個(gè)大環(huán)境的影響，客戶逐漸呈現(xiàn)持幣觀望態(tài)度，投資受到抑制，限制了投資者的投資行為。因此本項(xiàng)目必須搶先進(jìn)入市場，從2011年10月份開始一定要在媒體層面形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，樹立項(xiàng)目高端形象，為內(nèi)部認(rèn)購做好充分準(zhǔn)備，能夠形成初步的銷售成果。二、總體營銷策略

整體營銷推廣思路以品牌營銷催熟區(qū)域市場以活動(dòng)營銷塑造企業(yè)形象以拓展?fàn)I銷增加商鋪銷售以優(yōu)惠營銷提高購買欲望以步驟營銷指導(dǎo)戰(zhàn)略方向以整合營銷促進(jìn)商業(yè)興旺1.品牌營銷——以大勢，求大市通過調(diào)研認(rèn)識到，引進(jìn)具有影響力的品牌主力店，實(shí)現(xiàn)街區(qū)與大品牌的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以品牌大勢，求區(qū)域大市，這是項(xiàng)目進(jìn)行成功營銷的關(guān)鍵。因此，在項(xiàng)目入市初期，將大型主力店的引進(jìn)作為項(xiàng)目營銷的主攻方向。作為商業(yè)項(xiàng)目，黃金地段、成熟商業(yè)環(huán)境常常是投資者非?？粗氐耐顿Y要素，而對本項(xiàng)目來講，這些條件恰恰先天不足，缺乏市場號召力，因此，將區(qū)域商業(yè)環(huán)境做“熟”，成為該項(xiàng)目成功入市的主要瓶頸。如何能在短時(shí)間內(nèi)營造出“成熟的商業(yè)氛圍”，增強(qiáng)投資者的投資信心，經(jīng)過分析論證，決定采取“螞蟻軌跡”營銷法，即重點(diǎn)引進(jìn)大型品牌主力店，以大型品牌主力店產(chǎn)生的品牌效益、人氣效應(yīng)吸引善于借勢生財(cái)?shù)闹行⌒蜕虡I(yè)投資業(yè)主跟進(jìn)，從而迅速激活市場，實(shí)現(xiàn)以大勢做大市的目的。2.信譽(yù)營銷——筑誠信，促發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目營銷的軟肋往往體現(xiàn)在后期經(jīng)營和商業(yè)價(jià)值能否提高，這也是投資商家普遍存在疑慮的問題，為此，我們將信譽(yù)營銷作為保障項(xiàng)目投資安全性和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)性的主要舉措之一，做到既要造好聲勢又要練好內(nèi)功。推出信譽(yù)保障體系，返租5年，5年后優(yōu)先回購保證，顯示了公司對項(xiàng)目前景的信心，讓投資者實(shí)現(xiàn)真正的零風(fēng)險(xiǎn)投資，同時(shí)消除投資者的顧慮，形成購買行為，加快銷售速度。3、活動(dòng)營銷——以人氣，增收益針對項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍淡薄，不被市場認(rèn)知的弊端，我們將活動(dòng)營銷作為項(xiàng)目聚攏人氣、提升市場認(rèn)知度的主要推廣手段之一。因此，在項(xiàng)目銷售的每一個(gè)階段，結(jié)合媒體的傳播推廣，推出相應(yīng)的主題活動(dòng)，吸引客流，以推動(dòng)銷售氛圍，增加銷售額。4、拓展?fàn)I銷——以關(guān)系，促銷售成立大客戶中心，精準(zhǔn)鎖定客戶群，針對有效客戶進(jìn)行下線1V1式的VIP拓展銷售策略，不僅要促成銷售的結(jié)果，更重要的是爭取將項(xiàng)目融入客戶圈子，達(dá)成有效的關(guān)系營銷的目的。

5.優(yōu)惠營銷——以其能，蓄其勢畢竟商鋪的投資都是大額度投資，給眾多的投資者形成了較高的門檻。為了能吸引眾多的投資者，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，加大其投資信心，因此在開盤初期，推出多種優(yōu)惠措施，建議如下：6.步驟營銷——先低開，后高走結(jié)合本項(xiàng)目及區(qū)域商鋪特征，建議采取“低價(jià)入市、低開高走”的推盤策略，先推部分售價(jià)較低的樓層商鋪，作為市場的切入點(diǎn)，后推價(jià)格高的樓層商鋪，這樣可以給前期投資者及市場一個(gè)引導(dǎo)性的訊號：本項(xiàng)目是不斷增值的。7、整合營銷——招商先行,租售并舉主力商戶的進(jìn)駐,是提升項(xiàng)目投資信心的有效手段。在項(xiàng)目的開發(fā)前期,主要是通過對主力商戶和大型品牌店的招商,蓄積客戶,樹立項(xiàng)目良好的品牌形象,吸引更多的投資客戶,帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。招商先行,是開發(fā)商實(shí)力和信心的表現(xiàn),通過良好的招商造勢,體現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營、做旺市場的責(zé)任心,帶動(dòng)銷售的火熱進(jìn)行；為了開業(yè)后項(xiàng)目能夠統(tǒng)一經(jīng)營管理,業(yè)主在購鋪后的頭5年,是只有產(chǎn)權(quán)而沒有經(jīng)營權(quán),經(jīng)營權(quán)歸發(fā)展商或所屬的經(jīng)營管理公司所有,頭3年租金已返還,后2年的租金回報(bào)逐年返還,由招商先行可以帶來“未開先旺”“永續(xù)經(jīng)營”的市場效應(yīng),可以刺激觀望型投資客的購買欲望,增強(qiáng)其投資信心。硬性軟性策劃部找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳分析現(xiàn)狀，及時(shí)進(jìn)行必要調(diào)整制定針對目標(biāo)客戶的整體策略廣告計(jì)劃全面開展拓展銷售計(jì)劃（充分考慮人員、價(jià)格、服務(wù)組合）營銷推廣流程表結(jié)合進(jìn)行三、銷售渠道及方式目標(biāo)客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。建議從三個(gè)方面進(jìn)行銷售:1、現(xiàn)場銷售這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實(shí)，一般需到現(xiàn)場考察多次后才會(huì)購買。因此做好現(xiàn)場包裝——沙盤模型的制作、三維片及宣傳片的制作等，是爭取客戶在第一時(shí)間成交的重要手段。2.定向直銷（重點(diǎn)）對潛在客戶進(jìn)行針對性銷售，包括信函銷售、拜訪直銷、客帶客銷售等，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。四、銷售階段劃分階段時(shí)間準(zhǔn)備階段2011年10月上旬——11月中旬認(rèn)購階段2011年11月下旬——12月中旬公開發(fā)售階段2011年12月下旬——2012年1月中旬強(qiáng)銷階段2012年1月下旬——4月下旬尾盤階段2012年5月上旬——7月上旬五、各銷售階段的主要任務(wù)及工作重點(diǎn)

第一階段:驚天動(dòng)地——項(xiàng)目呈現(xiàn)隨著濱江新天地項(xiàng)目底層即將呈現(xiàn)。濱江新天地項(xiàng)目即將揭開神秘面紗,面向市場,也意味著營銷工作即將開始。1、以濱江新天地項(xiàng)目底層呈現(xiàn)做為新聞點(diǎn)，正式展示濱江新天地的恢弘氣勢；2.拉開項(xiàng)目銷售的大幕。項(xiàng)目呈現(xiàn)是階段軟文宣傳的起點(diǎn)。媒體宣傳1、廣告發(fā)布是軟文攻勢的起點(diǎn)。其廣告主題和發(fā)布媒體的確定見“全面關(guān)注”。2、開工儀式的新聞稿要求頭版，版面要大，力求配照片。內(nèi)容要點(diǎn)是宣布重大項(xiàng)目開工、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、開業(yè)時(shí)間及不久將來將出現(xiàn)餐飲、娛樂、休閑的好去處。3.發(fā)布方式A.新聞稿和軟文通稿可以同天發(fā)布B.可以在新聞稿發(fā)布后第二日發(fā)布軟文通稿廣告主題

濱江新天地——閬中門戶級食尚財(cái)富中心300m吃喝玩樂版圖，請找準(zhǔn)您的坐標(biāo)！濱江新天地——開啟閬中鼎級“食尚產(chǎn)業(yè)”第二階段、全面關(guān)注——軟文攻勢

自項(xiàng)目呈現(xiàn)開始一周內(nèi)，宣傳推廣和銷售工作宣告正式啟動(dòng)。全面關(guān)注是通過在一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行密集的軟性廣告宣傳，詳細(xì)闡述閬中的優(yōu)勢。招商突破設(shè)想:爭取到一家（全?。┲羶杉遥ū镜兀┲笮筒惋嫾瘓F(tuán)對項(xiàng)目入駐意向的噱頭。關(guān)鍵詞:意向入駐、框架入駐協(xié)議、項(xiàng)目點(diǎn)評目的

1、以密集的軟性廣告轟炸市場，吸引全社會(huì)的關(guān)注，形成熱門話題。2.通過兩個(gè)月的廣告積累客戶，完成至少50%的銷售。廣告主題

全體經(jīng)營者——請注意!濱江新天地，將開啟您的財(cái)富之門！第三階段:財(cái)富夢想——理財(cái)論壇財(cái)富夢想是在軟文宣傳的過程中,通過理財(cái)論壇的形式,由專家向投資人講解理財(cái)計(jì)劃,梳理客戶的投資理念,激發(fā)客戶的投資熱情。目的

增強(qiáng)客戶購買水印江南的信心。促進(jìn)意向客戶的購買行為。活動(dòng)主題及內(nèi)容1、股票、債券、期貨和房地產(chǎn)等投資特點(diǎn)比較。2、商鋪投資要點(diǎn)分析。3、濱江新天地——規(guī)劃及業(yè)態(tài)的優(yōu)點(diǎn)：和欣實(shí)力、鉆石地段、一流戰(zhàn)略合作伙伴、穩(wěn)定的投資收益、每天巨大的客流、全新經(jīng)營模式鑄就的商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。4、推出濱江新天地商鋪投資理財(cái)計(jì)劃：回報(bào)率為8%～10%，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定性；比較住宅地產(chǎn)、證券、債券、商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)；參照目前市場租金狀況計(jì)算濱江新天地商鋪的投資回報(bào)。5、專家人數(shù)在2—3人左右，同時(shí)由項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人或物業(yè)公司負(fù)責(zé)人介紹濱江新天地的投資理財(cái)計(jì)劃。6.專家以當(dāng)?shù)刂麑W(xué)府經(jīng)濟(jì)類教授為主，可以邀請當(dāng)?shù)胤康鼐窒嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)做政策方面的報(bào)告。目的

完成50-80%的銷售任務(wù)。第四部分:粉墨登場——開盤儀式在進(jìn)行了軟文宣傳之后,項(xiàng)目的知名度基本可以做到家喻戶曉,但銷售進(jìn)展卻在營銷人員的控制之下一直保持神秘。項(xiàng)目正式宣布開盤是為了掀起更大的轟動(dòng),造成新一輪搶購熱潮。廣告主題

品牌品質(zhì)、百年傳承專業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營管理這里每一個(gè)位置,使您投資物超所值第五部分:組合拳法——營銷策略組合拳法是指進(jìn)入銷售期后如何制定銷售策略,尤其是在取得銷售許可證前后如何采用不同的銷售手法,以保證迅速抓住有效客戶,完成成交過程。第六階段:激情招商——招商租售階段實(shí)施工作以招商為主,主要圍繞交付使用,準(zhǔn)現(xiàn)房的概念,壓軸商業(yè)旺鋪全面推出,1、在項(xiàng)目開業(yè)之前，招商活動(dòng)應(yīng)首先圍繞未售商鋪展開，采用以租代售的形式，促進(jìn)銷售工作的推進(jìn)。未售商鋪招商完畢之后，再進(jìn)行已售商鋪的招商工作；2.進(jìn)入招商階段后，宣傳廣告以招商為主要訴求點(diǎn)，附帶銷售信息；第七階段:活動(dòng)促銷根據(jù)項(xiàng)目的銷售進(jìn)展,可靈活采用各種活動(dòng)形式并輔以主題廣告進(jìn)行銷售促進(jìn)。目的

根據(jù)工程的進(jìn)展,以各種活動(dòng)的形式,配合相關(guān)主題的廣告,形成新的利益店,增強(qiáng)客戶對投資購買濱江新天地的信心,促進(jìn)銷售。六、市場推廣策略1.推廣目的在預(yù)計(jì)2012年上半年通過整合推廣，完成總量的80%以上的銷售。在樓盤的傳播推廣過程中，通過正確的宣傳策略和獨(dú)特的視覺識別，樹立開發(fā)商良好的品牌形象，提高其在本地市場中的知名度和美譽(yù)度。2.階段性目標(biāo)：引爆期：全面包裝上市，制造開盤的轟動(dòng)效應(yīng)，完成30%左右的銷售業(yè)績，取得開門紅。強(qiáng)銷期：進(jìn)入全面銷售階段，完成總量70-80%的銷售，并確立樓盤及開發(fā)商的品牌效應(yīng)。掃尾期：利用前期銷售慣性，完成剩余樓盤的銷售，并建立起樓盤的美譽(yù)度。1、緊密聯(lián)系主題定位“打造昌樂首個(gè)體驗(yàn)式商業(yè)街，一個(gè)引領(lǐng)閬中新發(fā)展時(shí)代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū)”確定宣傳主題：“濱江新天地——閬中首席食尚文化MALL”。2、根據(jù)主題進(jìn)行分解，確定賣點(diǎn)組合；3、分階段、按計(jì)劃實(shí)施，并且進(jìn)行宣傳跟蹤，及時(shí)對效果進(jìn)行評定；4.根據(jù)信息跟蹤評定結(jié)果進(jìn)行策略調(diào)整，不能一條路走到底。3.宣傳主題提煉根據(jù)項(xiàng)目的核心概念，可以總結(jié)一下幾個(gè)宣傳主題進(jìn)行選擇:濱江新天地——閬中門戶級食尚文化財(cái)富中心全體投資者請注意！濱江新天地入市之前投資有風(fēng)險(xiǎn)！全體經(jīng)營者請注意！濱江新天地，將開啟您的財(cái)富之門！濱江新天地——300米吃喝娛樂一條街請找準(zhǔn)您的位置！3.1穩(wěn)定投資回報(bào)的最佳投資方向引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資理念，樹立房地產(chǎn)投資意識，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的收入水平也越來越高，但是如何能夠保障我們的財(cái)富得到積累和延續(xù)？存到銀行？購買股票？下海經(jīng)商？還是投資房產(chǎn)？銀行的利率隨著儲(chǔ)蓄的增加，社會(huì)財(cái)富積累在逐漸降低，銀行卡里的錢不翼而飛，你的存款越來越少……股票市場低迷，小股東的不幸遭遇，股票市場已經(jīng)成了“大魚吃小魚”的場所；下海經(jīng)商是80年代的主旋律，隨著市場競爭的激烈，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)的同樣存在，怎么辦？讓水印江南告訴你，“大富翁”的秘籍就是土地，隨著市場的推進(jìn)，土地作為一種有限資源越來越緊張，土地的價(jià)值也逐步攀升，帶來的就是房地產(chǎn)的增值，所以房產(chǎn)和土地是投資永遠(yuǎn)不老的常青樹，也是實(shí)現(xiàn)價(jià)值增長和傳遞最有效的方式，過去如此，現(xiàn)在如此、未來也是如此！宣傳題材：濱江新天地告訴你——怎樣“瀟灑賺錢”。3.2統(tǒng)一規(guī)劃,穩(wěn)定收益經(jīng)營是所有商鋪的難題，怎樣才能讓你的商鋪長期受益？怎樣才能讓你的商鋪成為旺鋪？怎讓它每年都升值？這個(gè)我們來做，你在購買房屋的同時(shí)會(huì)配備專門的商業(yè)置業(yè)專家為您量身規(guī)劃，確保您每年最少8%的穩(wěn)定收益，我們將派商業(yè)專家為你進(jìn)行管理、經(jīng)營，保證你的店鋪越做越旺。宣傳題材：什么是零風(fēng)險(xiǎn)投資？3.3旺盛的人氣（根據(jù)前期開盤情況確定）

根據(jù)前期咨詢、客戶積累情況,作為第二次強(qiáng)銷的宣傳,通過旺盛的人氣以來客戶的深入了解,增加投資者的信心。宣傳題材：濱江新天地告訴你——有人在搶你的財(cái)富！即針對消費(fèi)者購買心理：采用廣告運(yùn)動(dòng)。因此，廣告的成功與否取決于能否抓住消費(fèi)者的心理變化過程：感知——了解——信賴——產(chǎn)生購買行為。1、消費(fèi)者的需求需求是消費(fèi)者購買本項(xiàng)目的原動(dòng)力，因此，廣告訴求必須確立在這一需求之上。2、引人注意引人注意是廣告成功的基礎(chǔ)，有的是無意中注意的，有的是有意注意的。那么深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費(fèi)者留下深刻的印象，那么，它就不算是一個(gè)成功的廣告。3、想象空間廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動(dòng)。4.記憶每次廣告暴露后，要便于記憶，一般看到廣告后，不是立即去購買，而是對眾多的信息進(jìn)行對比，因此有一定的時(shí)間和空間差，因此，對每次的廣告主題要簡單順口，易記憶。四、廣告心理策略五、形象包裝

形象包裝包括以下三個(gè)方面內(nèi)容：現(xiàn)場包裝、導(dǎo)入系統(tǒng)、銷售部形象。1、現(xiàn)場包裝（1）在項(xiàng)目的重點(diǎn)視角設(shè)立項(xiàng)目目標(biāo)案名（據(jù)以位置根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場確定）；（2）在現(xiàn)場周邊設(shè)立室外滾廣告牌（巨幅噴繪）；（3）作為期房，做好項(xiàng)目工地衛(wèi)生清理，同時(shí)劃分分割線、施工通道、安全通道等準(zhǔn)備工作；（4）項(xiàng)目周圍設(shè)燈光系統(tǒng)，方便夜間展示。2、導(dǎo)入系統(tǒng)（1）沿恒安街設(shè)立引導(dǎo)牌，標(biāo)志的設(shè)計(jì)需要采用項(xiàng)目VI標(biāo)準(zhǔn)；（2）立體掛旗；（3）條幅；（4）彩旗。3.售樓部形象（1）銷售硬件展示銷售部分五個(gè)功能區(qū)：接待區(qū)、展示區(qū)、辦公區(qū)、談判區(qū)、招商區(qū)。六、推廣階段劃分期

準(zhǔn)備階段公開發(fā)售階段銷售階段引起市場關(guān)注，讓客戶逐步了解項(xiàng)目形象塑造期讓客戶對項(xiàng)目產(chǎn)生好感，并保持記憶入市準(zhǔn)備期內(nèi)部認(rèn)購期讓客戶產(chǎn)生購買欲望引爆市場，達(dá)到銷售目的開盤發(fā)售強(qiáng)銷期尾盤期戶外廣告公關(guān)活動(dòng)報(bào)廣（繕稿）+DM+雜志公關(guān)活動(dòng)電視廣告報(bào)廣+繕稿+++DM+雜志公關(guān)活動(dòng)報(bào)廣+繕稿閬中巡展+++報(bào)廣+繕稿DM+雜志+展會(huì)DM+雜志公關(guān)活動(dòng)電視廣告報(bào)廣+繕稿++++2011年10月—11月2011年11月—12月2012年1月—2月2012年2月—3月2012年3月—4月2012年4月—7月七、活動(dòng)推廣活動(dòng)一:開工奠基典禮活動(dòng)一:開工奠基典禮活動(dòng)一:開工奠基典禮活動(dòng)一:開工奠基典禮活動(dòng)一:開工奠基典禮活動(dòng)一:開工奠基典禮活動(dòng)一:開工奠基典禮活動(dòng)一:開工奠基典禮活動(dòng)一:開工奠基典禮活動(dòng)一:開工奠基典禮活動(dòng)一:開工奠基典禮活動(dòng)二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項(xiàng)目推介說明會(huì)）活動(dòng)三:開辦食尚餐飲品牌評選活動(dòng)活動(dòng)三:開辦食尚餐飲品牌評選活動(dòng)活動(dòng)三:開辦食尚餐飲品牌評選活動(dòng)活動(dòng)三:開辦食尚餐飲品牌評選活動(dòng)活動(dòng)三:開辦食尚餐飲品牌評選活動(dòng)活動(dòng)三:開辦食尚餐飲品牌評選活動(dòng)活動(dòng)三:開辦食尚餐飲品牌評選活動(dòng)活動(dòng)三:開辦食尚餐飲品牌評選活動(dòng)活動(dòng)三:開辦食尚餐飲品牌評選活動(dòng)活動(dòng)四:項(xiàng)目開盤儀式活動(dòng)四:項(xiàng)目開盤儀式活動(dòng)四:項(xiàng)目開盤儀式活動(dòng)四:項(xiàng)目開盤儀式活動(dòng)四:項(xiàng)目開盤儀式活動(dòng)四:項(xiàng)目開盤儀式活動(dòng)四:項(xiàng)目開盤儀式活動(dòng)四:項(xiàng)目開盤儀式活動(dòng)四:項(xiàng)目開盤儀式活動(dòng)五:已簽約客戶答謝會(huì)酒會(huì)（項(xiàng)目間接推介會(huì)）活動(dòng)五:已簽約客戶答謝會(huì)酒會(huì)（項(xiàng)目間接推介會(huì)）活動(dòng)五:已簽約客戶答謝會(huì)酒會(huì)（項(xiàng)目間接推介會(huì)）活動(dòng)五:已簽約客戶答謝會(huì)酒會(huì)（項(xiàng)目間接推介會(huì)）活動(dòng)五:已簽約客戶答謝會(huì)酒會(huì)（項(xiàng)目間接推介會(huì)）活動(dòng)五:已簽約客戶答謝會(huì)酒會(huì)（項(xiàng)目間接推介會(huì)）活動(dòng)五:已簽約客戶答謝會(huì)酒會(huì)（項(xiàng)目間接推介會(huì)）活動(dòng)五:已簽約客戶答謝會(huì)酒會(huì)（項(xiàng)目間接推介會(huì)）活動(dòng)五:已簽約客戶答謝會(huì)酒會(huì)（項(xiàng)目間接推介會(huì)）部分平面表現(xiàn)千年古樸的閬中正在蘇醒在這座城市的中心每個(gè)人都能成為它的代言人古老的閬中人文底蘊(yùn)濃厚發(fā)現(xiàn)財(cái)富的脈搏發(fā)現(xiàn)潮流的誘惑高端品味餐飲時(shí)尚與奢侈開始極度擴(kuò)張忽然間一道銳利的光……濱江新天地,閬中首席食尚文化街區(qū)閬中門戶級食尚財(cái)富中心全體投資者請注意！濱江新天地，即將開啟財(cái)富之門！全體投資者請注意！濱江新天地，即將打開食尚領(lǐng)域！濱江新天地顧問合作提案前期策劃

★項(xiàng)目基礎(chǔ)判斷

項(xiàng)目是否可行?項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢在哪里?項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和威脅是什么?

★項(xiàng)目總體市場研究及專題市場研究

房地產(chǎn)最新的宏觀大勢是怎樣的?中觀