物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告

物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告1目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無(wú)立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有建立，居委會(huì)名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度，社會(huì)管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決與上級(jí)政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的'誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過(guò)長(zhǎng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車(chē)管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車(chē)費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告2隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高，人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢(shì)的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭(zhēng)論。對(duì)此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下：一、物業(yè)管理的性質(zhì)：物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會(huì)）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是的。而家委會(huì)只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門(mén)，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù)，而家委會(huì)卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)、更加周到。二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)：為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑腵服務(wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設(shè)施，并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類(lèi)設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的努力，使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。三、未來(lái)的發(fā)展空間：由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細(xì)節(jié)問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專(zhuān)業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞?？梢韵嘈?，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適，讓我們翹首以待吧！物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告31、物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。此次調(diào)查聽(tīng)取了某小區(qū)對(duì)該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對(duì)一些居民進(jìn)行了調(diào)查問(wèn)卷，通過(guò)認(rèn)真分析提出相應(yīng)的對(duì)策?，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：一、物業(yè)管理工作的基本情況據(jù)調(diào)查，某小區(qū)位建筑面積72374。23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計(jì)25棟792戶，始建于__年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于__年交付，入住率達(dá)到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢(shì)，小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)。2、服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區(qū)只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車(chē)位153個(gè)，以及地下停車(chē)場(chǎng)，配置了一處兒童娛樂(lè)園，有獨(dú)立的物業(yè)管理用房，小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問(wèn)題：一是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意識(shí)談薄；二是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理的觀念沒(méi)有樹(shù)立；三是不服從管理，亂扔雜物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，自律意識(shí)淡漠；四是少數(shù)不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)；五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在：中控門(mén)未起到相應(yīng)的作用、沒(méi)有配套的宣傳欄、沒(méi)有自行車(chē)摩托車(chē)車(chē)棚等；六是物業(yè)可使用費(fèi)用太低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)。3、行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現(xiàn)有職工共計(jì)18人（其中保潔6人、門(mén)衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會(huì)計(jì)1人、管理人員2人）。人員工資每月就需要2萬(wàn)多元，而就算全額收取物業(yè)費(fèi)才2萬(wàn)8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運(yùn)行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無(wú)法維持。2、業(yè)主反映存在的問(wèn)題：本人分別對(duì)小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，業(yè)主集中反映的問(wèn)題主要有：一是物業(yè)管理開(kāi)始比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門(mén)衛(wèi)的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)該有的作用，失竊過(guò)后出現(xiàn)監(jiān)控死角；三是外來(lái)人員以及車(chē)輛進(jìn)出比較隨便，平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣(mài)，影響業(yè)主休息，管理沒(méi)有到位。4、；四是公共設(shè)施損壞不能及時(shí)維修；五是樓道衛(wèi)生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì)這個(gè)機(jī)構(gòu)。3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的'問(wèn)題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒(méi)有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護(hù)，對(duì)車(chē)輛亂停亂放、外來(lái)人員進(jìn)出等基本管理沒(méi)有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒(méi)有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區(qū)沒(méi)有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不。5、對(duì)稱(chēng)。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問(wèn)題得不到及時(shí)解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費(fèi)難收。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多，不交費(fèi)的理由更是多種多樣，主要表現(xiàn)在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等，都作為不交費(fèi)的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是按每0。4元/平方米收取。物業(yè)費(fèi)收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費(fèi)不能按期繳納，就會(huì)造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費(fèi)上，而無(wú)心服。6、務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對(duì)不交費(fèi)業(yè)主只能是上門(mén)追繳，其他毫無(wú)辦法；三是業(yè)主委員會(huì)流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì)，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。三、對(duì)策和建議1、加強(qiáng)宣傳，廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項(xiàng)新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開(kāi)展宣傳活動(dòng)，公開(kāi)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項(xiàng)目開(kāi)支的情況，讓業(yè)主明確交的物。2、業(yè)費(fèi)用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念深入人心，增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層，調(diào)查研究，摸清社情民意，廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。3、理順關(guān)系，明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì)性工程，涉及面廣，情況復(fù)雜，為確保工作的正常開(kāi)展，必須協(xié)調(diào)各部門(mén)，明確職責(zé)，理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門(mén)損壞問(wèn)題，解決歷史遺留問(wèn)題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強(qiáng)對(duì)死角的監(jiān)控力度；。4、二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門(mén)的關(guān)系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé)，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。5、提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差，政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，促使物管工作正常有序開(kāi)展。讓業(yè)主委員會(huì)制度真正的起到作用。相關(guān)部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。6、完善配套設(shè)施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)ぁ鷫Φ仍O(shè)施，盡量聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的保安隊(duì)伍，為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供基礎(chǔ)保證，解決部分車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象，對(duì)小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告4一社會(huì)實(shí)踐調(diào)查題目：蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況二調(diào)查小組成員(共2人)系別：外語(yǔ)系系別：建筑系班級(jí)：英師1201班班級(jí)：城規(guī)1202班姓名：李西姓名：姚小莫三社會(huì)實(shí)踐調(diào)查目的：相對(duì)時(shí)間較長(zhǎng)的寒假對(duì)我們大學(xué)生來(lái)說(shuō)是一個(gè)了解社會(huì)的好機(jī)會(huì)。實(shí)踐調(diào)查作為每個(gè)大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會(huì)，研究社會(huì)，彌補(bǔ)教科書(shū)的不足。我們知道書(shū)上的知識(shí)大都理論性較強(qiáng)，知識(shí)真正用到工作中就需實(shí)踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過(guò)這一實(shí)踐的過(guò)程我們不僅能豐富知識(shí)，提高自身分析和解決問(wèn)題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。四社會(huì)實(shí)踐調(diào)查的意義：小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境，特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個(gè)安靜，舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購(gòu)房的一個(gè)參考因素。本次調(diào)查的目的是通過(guò)對(duì)蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識(shí)，所受制約因素，并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。五社會(huì)實(shí)踐調(diào)查對(duì)象與形式：針對(duì)蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件，我們擬對(duì)四個(gè)不同層次和形式的小區(qū)進(jìn)行抽樣調(diào)查。蘇州居住小區(qū)類(lèi)型表現(xiàn)特征代表小區(qū)名稱(chēng)抽樣標(biāo)本老新村大都建于上世紀(jì)70年代末80年代初，基礎(chǔ)硬件較差?yuàn)浣麓濉⑻K安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等婁江新村街坊改造小區(qū)一般是上世紀(jì)90年代至今老街坊經(jīng)改造而成，以造型傳統(tǒng)的新式公房為主敬文里、打線里、石橋里等敬文里小區(qū)古城區(qū)新建小區(qū)古城區(qū)高檔安全小區(qū)，管理較嚴(yán)格，房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護(hù)古風(fēng)貌的限制）華陽(yáng)里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等華陽(yáng)里小區(qū)園區(qū)、新區(qū)樓盤(pán)大都興建時(shí)間較晚，樓層較多，設(shè)施齊全，位于蘇州經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的工業(yè)園區(qū)，小區(qū)物業(yè)往往由開(kāi)發(fā)商自行管理，自成品牌新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等新城花園調(diào)查形式①與物業(yè)管理人員交談，咨詢，填寫(xiě)物業(yè)管理調(diào)查表②采訪小區(qū)居民，填寫(xiě)物業(yè)調(diào)查表③采訪者自己評(píng)價(jià)小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。④電話訪問(wèn)一些同學(xué)和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結(jié)和比較。六社會(huì)調(diào)查日程安排：調(diào)查分為四個(gè)階段進(jìn)行（共13天）第一階段：前期準(zhǔn)備確定調(diào)查內(nèi)容，查閱相關(guān)內(nèi)容并準(zhǔn)備問(wèn)卷（8。6~8。9）６號(hào)學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡(jiǎn)單的知識(shí)，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調(diào)查的地點(diǎn)及有關(guān)部門(mén)的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問(wèn)卷的一般方法。７號(hào)編輯調(diào)查問(wèn)卷一（居民）部分８號(hào)編輯調(diào)查問(wèn)卷二（物業(yè)管理部門(mén)）部分９號(hào)制定下一步的調(diào)查計(jì)劃，復(fù)印相關(guān)證件、材料第二階段：實(shí)地調(diào)查（8。10~8。14）10號(hào)致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預(yù)約時(shí)間。電話訪問(wèn)親戚朋友，詢問(wèn)他們的居住地的情況并約好時(shí)間去他們家里訪問(wèn)。隨機(jī)到蘇州各個(gè)小區(qū)參觀，拍照片，收集相關(guān)資料。11號(hào)蘇州街坊敬文里12號(hào)蘇州古城區(qū)外圍婁江新村13號(hào)蘇州古城區(qū)華陽(yáng)里14號(hào)蘇州工業(yè)園區(qū)新城花園第三階段：整理資料，概括總結(jié)（8。15~8。16）第四階段：編輯資料，打印成冊(cè)（8。17~8。18）七社會(huì)實(shí)踐調(diào)查論文：敬文里物業(yè)管理背景該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號(hào)街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門(mén)的建設(shè)規(guī)劃一直在對(duì)附近要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)敬文里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)一般敬文里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好敬文里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好敬文里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好敬文里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般例由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場(chǎng)所較少?；谏鲜銮闆r，敬文里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽(yáng)菜場(chǎng)、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。2省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎(jiǎng)。3綠化覆蓋面積達(dá)到40％。該小區(qū)的不足1由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來(lái)比較難，基本不看證件，任何人都可以長(zhǎng)驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問(wèn)題造成隱患。2小區(qū)地形比較復(fù)雜，各幢之間的道路比較彎曲，對(duì)于陌生訪客來(lái)說(shuō)，尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。3晚上路燈比較少4靠近馬路，噪聲有時(shí)比較討厭。整改建議1加強(qiáng)保安隊(duì)伍的人數(shù)，抬高保安隊(duì)伍的素質(zhì)。2多設(shè)一些指路牌和路燈。3繼續(xù)進(jìn)行舊的街坊改造計(jì)劃，爭(zhēng)取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，合理規(guī)劃。4在外圍可以種植一些高大的樹(shù)木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。婁江新村物業(yè)管理背景：婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀(jì)，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設(shè)較早，基礎(chǔ)設(shè)施較差，當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問(wèn)題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)了一定的困難，居民對(duì)小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見(jiàn)頗大。婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬(wàn)昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)重問(wèn)題，突出的問(wèn)題是小區(qū)的大門(mén)總共達(dá)到5個(gè)，一般小區(qū)大門(mén)才2個(gè)。這就給小區(qū)安全帶來(lái)了難題。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)此感覺(jué)也很無(wú)奈。居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)婁江居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較差例居民何某家曾被盜兩輛自行車(chē)和一輛助動(dòng)車(chē)。婁江居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較差如垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。婁江居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)一般例上下高峰時(shí)間內(nèi)南門(mén)出入明顯堵。婁江居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較差例很少有園丁修剪，大多滋生自滅。婁江居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較差例居民休息健身場(chǎng)所較少?；谏鲜銮闆r，婁江居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較差?yuàn)浣^(qū)物業(yè)管理的主要突出問(wèn)題集中在：1．小區(qū)的安全存在很大的隱患。由于小區(qū)大門(mén)太多，達(dá)到5個(gè)，外來(lái)人流較多，給小區(qū)大門(mén)的保安工作帶來(lái)了困難。婁江小區(qū)周遍外來(lái)人口較多，有比部分外來(lái)人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門(mén)值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來(lái)人員。一些偷盜分子就借機(jī)進(jìn)入小區(qū)作案，因?yàn)橛?個(gè)大門(mén)，他們的出入難于掌握。近期小區(qū)已安裝8個(gè)攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來(lái)了一些改觀。2．小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想小區(qū)現(xiàn)在實(shí)行在每個(gè)單元（12戶居民）共用一個(gè)垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門(mén)口，沒(méi)有專(zhuān)人看管，維護(hù)，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來(lái)人員進(jìn)翻開(kāi)垃圾箱找硬紙板等東西。他們?cè)诜瓌?dòng)過(guò)程中往往會(huì)把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來(lái)影響。3．小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來(lái)人員進(jìn)來(lái)這個(gè)問(wèn)題物業(yè)上也很無(wú)奈。第一由于小區(qū)進(jìn)出無(wú)需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來(lái)。第二小區(qū)的大門(mén)較多，也難于控制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知，當(dāng)初為了限制拾荒者進(jìn)來(lái)，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動(dòng)手。物業(yè)管理由于沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，他們只能以勸說(shuō)的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進(jìn)入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣(mài)垃圾的方便對(duì)拾荒者的進(jìn)來(lái)持歡迎態(tài)度，無(wú)形中助長(zhǎng)了他們的氣焰?，F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強(qiáng)了對(duì)拾荒者的盤(pán)查力度，對(duì)他們積極勸說(shuō)。4．小區(qū)缺少公共綠地和景觀這使得居民沒(méi)有公共交流的場(chǎng)所，對(duì)社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個(gè)小店門(mén)口，居民迫切需要一個(gè)寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。當(dāng)然，問(wèn)題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來(lái)人員較多處，加之建造時(shí)間較早，當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào)，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個(gè)方面的制約，一些問(wèn)題很難解決。就如小區(qū)大門(mén)過(guò)多的問(wèn)題，就屬原先規(guī)劃上的問(wèn)題。我們經(jīng)過(guò)調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議1．將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級(jí)，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無(wú)的建筑，藤出地來(lái)搞綠化景觀，為居民營(yíng)造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。2．改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，垃圾實(shí)行袋裝化分類(lèi)管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對(duì)小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當(dāng)?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O(shè)施，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個(gè)。3．結(jié)合小區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)小區(qū)居民的社區(qū)意識(shí)。硬件上添加宣傳櫥窗，設(shè)立小區(qū)群眾意見(jiàn)箱。軟件上物業(yè)和居委會(huì)深入各家，對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查，征求意見(jiàn)，大家一致?tīng)I(yíng)造一個(gè)整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會(huì)有社區(qū)意識(shí)，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)小區(qū)的各個(gè)方面。同時(shí)，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會(huì)自覺(jué)抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會(huì)進(jìn)來(lái)。華陽(yáng)里物業(yè)管理背景：該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學(xué)的對(duì)面），建于__年，共11幢，應(yīng)該來(lái)講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個(gè)出入口，所以治安比較好。居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般例由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價(jià)較貴，居民休息健身場(chǎng)所較少，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的醫(yī)療療保健場(chǎng)所?；谏鲜銮闆r，華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校，東南面臨近動(dòng)物園。2這里的綠化很好，居負(fù)責(zé)人介紹，一年四季都有不同的樹(shù)木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。3每家每戶都有專(zhuān)用的停放自行車(chē)和機(jī)動(dòng)車(chē)的地方，另外還有公用的停車(chē)地方。道路暢通，交通無(wú)阻。該小區(qū)的不足1地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場(chǎng)所和相關(guān)設(shè)施。2保安年齡相對(duì)大了點(diǎn)3業(yè)主之間的交流比較少，社區(qū)活動(dòng)開(kāi)展不多。整改建議1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強(qiáng)小區(qū)的保安人員的隊(duì)伍建設(shè)。若是資金不夠，可以向居民們進(jìn)行宣傳，相信為了維護(hù)大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會(huì)配合的，會(huì)適當(dāng)多處一點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)用的。2適當(dāng)?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動(dòng)，增進(jìn)各業(yè)主之間的關(guān)系，加強(qiáng)了解。新城花園物業(yè)管理背景該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575個(gè)住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和__年又新建了一批新的套型的房子（復(fù)合型，高層為主）。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員，整體素質(zhì)較高。居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)新城花園居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好新城花園里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好新城花園居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好新城花園居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好新城花園居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較好基于上述情況，新城花園居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)1新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是"業(yè)主下班，物管上班"。也就是說(shuō)，無(wú)論什么時(shí)候，都能找到相應(yīng)的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門(mén)服務(wù)，他們無(wú)怨無(wú)悔。門(mén)口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對(duì)每一個(gè)來(lái)訪的車(chē)輛都做好相應(yīng)的盤(pán)查和發(fā)放通行證的工作。2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見(jiàn)面，話家長(zhǎng)，增進(jìn)彼此之間的感情。適合交流的場(chǎng)所很多。3綠化覆蓋率40％。小區(qū)內(nèi)種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。4管理有序。各類(lèi)的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對(duì)講機(jī)，各個(gè)類(lèi)型的工作人員之間的交流比較方便。5遠(yuǎn)離市區(qū)，噪音較少。6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項(xiàng)配備都有了而且各項(xiàng)活動(dòng)也比較多，如一年一度的美食節(jié)。7園區(qū)的管理和建設(shè)理念較先進(jìn)。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進(jìn)的管理和規(guī)劃模式。在幾個(gè)附近的小區(qū)周?chē)ㄔO(shè)有配套設(shè)施完善的鄰里中心，充分實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。該小區(qū)的不足1預(yù)留車(chē)位不夠，部分自家車(chē)沒(méi)有地方?？慷加昧擞邢薜娜诵型ǖ?。整改建議可以將部分空地劃出露天車(chē)位，解決當(dāng)務(wù)之急，但是要合理規(guī)劃場(chǎng)地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標(biāo)不治本，強(qiáng)力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預(yù)測(cè)小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。經(jīng)過(guò)對(duì)幾個(gè)小區(qū)的抽樣調(diào)查，我們得出以下結(jié)論1．小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設(shè)施的影響，一般來(lái)說(shuō)，那些老新村由于建造時(shí)間比較早，基礎(chǔ)設(shè)施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門(mén)衛(wèi)管理水平較低，且年紀(jì)較大。小區(qū)內(nèi)綠化景觀較少。相反那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建造時(shí)間較晚，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，物業(yè)管理相對(duì)容易，物業(yè)和居委會(huì)也有條件對(duì)小區(qū)的不良狀況進(jìn)行整改。2．小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門(mén)的事，它需要生活在小區(qū)內(nèi)的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個(gè)頭，在具體細(xì)節(jié)的實(shí)施執(zhí)行上，都得靠居民大力配合。同時(shí)，從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪的幾個(gè)小區(qū)中，我們發(fā)現(xiàn)，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是配合你做調(diào)查。他們會(huì)在小區(qū)內(nèi)找個(gè)陰涼的地方和你慢慢談（當(dāng)然，前提是他們有時(shí)間）。而在相對(duì)低端的小區(qū)，在采訪過(guò)程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進(jìn)來(lái)?yè)炖?。有些居民自身素質(zhì)不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。3．我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會(huì)應(yīng)充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問(wèn)題，這些問(wèn)題本來(lái)不應(yīng)該是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事?，F(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個(gè)重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責(zé)任感，即社區(qū)意識(shí)。把自己的小區(qū)當(dāng)成自己的家來(lái)對(duì)待，那么那些問(wèn)題何愁得不到解決呢。4隨著人們的物質(zhì)生活的豐富，一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問(wèn)題也被人們所關(guān)注。5發(fā)展物業(yè)要有遠(yuǎn)見(jiàn)，要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的需求，如車(chē)位問(wèn)題，現(xiàn)在成為不少上世紀(jì)末發(fā)展起來(lái)的小區(qū)的一個(gè)破位棘手的問(wèn)題。配套設(shè)施也應(yīng)該盡量完善，或者留有升級(jí)和改造的余地。人性化的管理才會(huì)贏得廣大業(yè)主的喜愛(ài)6物業(yè)管理費(fèi)用上的一些爭(zhēng)議蘇州物業(yè)費(fèi)按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過(guò)調(diào)查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。小區(qū)名稱(chēng)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每戶年物業(yè)費(fèi)（若按面積則100平方米）婁江新村每戶每年36元胥江華庭米／平方/月1.1元1320元新城花園(多層)米/平方/月0.45元540元敬文里每戶每年72元華陽(yáng)里米/平方/月0.3元360元彩香花苑米/平方/月0.4元600元彩香一村每戶每年60元以上大多不包括車(chē)位（若業(yè)主沒(méi)有專(zhuān)用停汽車(chē)場(chǎng)所）的費(fèi)用。城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行以來(lái)已有半年多時(shí)間，采訪中聽(tīng)得最多、反響最強(qiáng)烈的話題是"物業(yè)費(fèi)難收"與"管理不到位繳什么費(fèi)"。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。居民說(shuō)得最多的是亂停車(chē)影響行走，治安問(wèn)題讓人不放心，自行車(chē)失竊現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來(lái)未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門(mén)對(duì)此也有苦衷，深感無(wú)能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實(shí)意地想辦法把問(wèn)題解決。例如可以與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關(guān)人士認(rèn)為，物業(yè)管理正在逐步走向市場(chǎng)化，一方面物業(yè)管理部門(mén)的服務(wù)要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)；另一方面沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的要盡快建起業(yè)主委員會(huì)，選擇自己中意的物業(yè)公司來(lái)管理新村，讓業(yè)主委員會(huì)站出來(lái)替大家作主?？傊?，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會(huì)發(fā)展得越來(lái)越好，居民的生活也會(huì)因此錦上添花的。八社會(huì)實(shí)踐調(diào)查心得體會(huì)：（一）英師1212李燕青八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當(dāng)我們走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理部門(mén)時(shí)，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多居民紛爭(zhēng)很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問(wèn)題。如樓江新村，有時(shí)候在處理問(wèn)題時(shí)法律和道德會(huì)有違背情況。當(dāng)?shù)孛罱乖谛^(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個(gè)45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買(mǎi)雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒(méi)有別的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。多年下來(lái)，一直這樣，在管理者的通融下過(guò)日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個(gè)白發(fā)蒼蒼的老伯時(shí)，真的'很受感觸。大熱的天還是在賣(mài)雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復(fù)一日，年復(fù)一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進(jìn)社會(huì)的過(guò)程中，才能深切體會(huì)到其中的艱辛。我們的調(diào)查過(guò)程不是那么容易的，找到有關(guān)部門(mén)大多要實(shí)現(xiàn)預(yù)約打電話才行，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴(yán)格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個(gè)我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長(zhǎng)在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門(mén)外，連小區(qū)的大門(mén)都沒(méi)能踏進(jìn)去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調(diào)查。為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對(duì)于都很配和我的工作，提供了不少有價(jià)值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯(cuò)的（可見(jiàn)照片簡(jiǎn)介）。雖然我們這個(gè)調(diào)查小組只有兩個(gè)同學(xué)，而且是跨專(zhuān)業(yè)的，但是仍然能感受到團(tuán)隊(duì)的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調(diào)查報(bào)告，可以說(shuō)，它傾注了我們的熱情、心血和友情。通過(guò)這次幾乎是寬專(zhuān)業(yè)的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查，我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識(shí)，更重要的是提高了自己在解決和處理問(wèn)題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會(huì)努力學(xué)習(xí)，多積累點(diǎn)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會(huì)貢獻(xiàn)自己的一份微薄的力量?。ǘ?2城規(guī)（1）班姚之浩經(jīng)過(guò)這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查，我對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)從感性上升到了理性。以前總會(huì)抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂，基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳，并且會(huì)把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒(méi)做好。其實(shí)物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門(mén)只是起到一個(gè)主導(dǎo)作用。物業(yè)管理部門(mén)在小區(qū)中起到了一個(gè)大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來(lái)維持日常開(kāi)支，管家的主人要給予管家支持，這點(diǎn)支持不光是口頭上說(shuō)說(shuō)罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項(xiàng)日常事務(wù)。在小區(qū)里，家庭的主人身份責(zé)無(wú)旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng)。譬如說(shuō)，小區(qū)要搞好衛(wèi)生，必須要求每戶居民都能自覺(jué)把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺(jué)關(guān)閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺(jué)不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問(wèn)題，除了物業(yè)上要嚴(yán)厲阻止拾荒者進(jìn)來(lái)，小區(qū)居民更應(yīng)該"不去做那些人的生意"。另一方面我覺(jué)得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級(jí)和上級(jí)部門(mén)的大力支持和合作。對(duì)于一些硬件上的問(wèn)題，只有通過(guò)向上級(jí)反映才能得到改善。在同級(jí)部門(mén)中，小區(qū)居委會(huì)要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實(shí)施正如上面所說(shuō)的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區(qū)意識(shí)，家的責(zé)任感。而那些所謂責(zé)任感，意識(shí)的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責(zé)，除了一部分是居民自身的責(zé)任外，還有一部分是應(yīng)該有居委會(huì)承擔(dān)起來(lái)的現(xiàn)代社會(huì)中，居委會(huì)應(yīng)該更積極的組織小區(qū)的精神活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)培養(yǎng)居民的社區(qū)意識(shí)。特別是一些老新村，小區(qū)自身硬件較落后，有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問(wèn)題一時(shí)很難解決，更需要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，并以次來(lái)間接的或多或少的彌補(bǔ)硬件上的不足。以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會(huì)，可能還有很多問(wèn)題我們沒(méi)發(fā)現(xiàn)，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關(guān)心起小區(qū)物業(yè)管理，隨著我們認(rèn)識(shí)的不斷加深，我們終究會(huì)找出一條解決小區(qū)物業(yè)問(wèn)題的出路的。(完)九社會(huì)實(shí)踐調(diào)查相關(guān)材料（詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附頁(yè)）1照片2調(diào)查問(wèn)卷物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告5居家過(guò)日子，這是再基本不過(guò)的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業(yè)。隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高，人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢(shì)的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭(zhēng)論。對(duì)此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下：一、物業(yè)管理的性質(zhì)：物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會(huì)）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是有償?shù)?。而家委?huì)只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門(mén)，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供有償?shù)姆?wù)，而家委會(huì)卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是有償性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)、更加周到。二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)：為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材等設(shè)施，并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類(lèi)設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的`努力，使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。三、未來(lái)的發(fā)展空間：由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細(xì)節(jié)問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專(zhuān)業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞?？梢韵嘈牛S著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適，讓我們翹首以待吧！物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告6物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開(kāi)電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668。69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱(chēng)號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號(hào)的20多個(gè)。二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：（一）業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為：一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的.觀念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū)，50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。（二）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。（四）開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車(chē)庫(kù)、地下室、架空。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告7一、物業(yè)管理企業(yè)1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書(shū)。3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門(mén)備案。4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專(zhuān)線電話，專(zhuān)職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi)，并由物價(jià)部門(mén)統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。（3）對(duì)二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專(zhuān)人看管，確保水質(zhì)安全使用。7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周?chē)ㄖL(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭(zhēng)取配合，做好小區(qū)治安管理工作。10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí)，警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。11、車(chē)輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)，摩托車(chē)，自行車(chē)應(yīng)在指定位置。補(bǔ)充：物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關(guān)，小區(qū)居民都希望有一個(gè)好的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但是，總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意，也不能去怪物業(yè)管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關(guān)人”，以致缺少小區(qū)民主管理的“實(shí)施人”，各方面的工作缺少監(jiān)督，也就缺少規(guī)范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個(gè)問(wèn)題:一，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):由小區(qū)居民中挑選作風(fēng)正派，肯為大家工作，責(zé)任性強(qiáng)的居民代表，經(jīng)過(guò)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)代表所有的業(yè)主，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)成員一定要在業(yè)主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數(shù)。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生以后，要樹(shù)立它的威信。雖然它是民間產(chǎn)生的機(jī)構(gòu)，由于它和居民的.生活關(guān)系密切，必須對(duì)它給予充分的重視。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，就談不上如何加強(qiáng)物業(yè)管理工作。二，小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛停放工作要充分聽(tīng)取業(yè)委會(huì)和居民群眾的意見(jiàn):小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛停放問(wèn)題常常成為居民之間糾紛的來(lái)源，有的物業(yè)干部也覺(jué)得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會(huì)這個(gè)問(wèn)題就比較容易辦。如一個(gè)居民小區(qū)停有幾輛大型貨運(yùn)汽車(chē)和大巴士，這些車(chē)輛由于車(chē)況較差，啟動(dòng)時(shí)噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見(jiàn)反映給業(yè)主委員會(huì)，要求禁止大型車(chē)輛停入小區(qū)。在業(yè)主委員會(huì)和大型車(chē)駕駛員溝通的時(shí)候，他們表示很難接受，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的反復(fù)做工作，并為他們落實(shí)了停車(chē)地點(diǎn)，終于實(shí)現(xiàn)了大型車(chē)不再進(jìn)小區(qū)。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車(chē)位，業(yè)主委員會(huì)就把這個(gè)建議交全體居民討論投票。結(jié)果大多數(shù)居民不同意減少綠地，增加停車(chē)位的建議。從而把這個(gè)建議否決了，確保了大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)就是這樣一個(gè)小區(qū)里的當(dāng)家人。關(guān)系到居民們生活的大事，都要經(jīng)過(guò)他們?nèi)プ觯ヂ鋵?shí)。有了業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)的管理工作順暢多了。三，小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告8物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。此次調(diào)查聽(tīng)取了某小區(qū)對(duì)該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對(duì)一些居民進(jìn)行了調(diào)查問(wèn)卷，通過(guò)認(rèn)真分析提出相應(yīng)的對(duì)策。現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：一、物業(yè)管理工作的基本情況據(jù)調(diào)查，某小區(qū)位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計(jì)25棟792戶，始建于__年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于__年交付，入住率達(dá)到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢(shì)，小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區(qū)只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車(chē)位153個(gè)，以及地下停車(chē)場(chǎng)，配置了一處兒童娛樂(lè)園，有獨(dú)立的物業(yè)管理用房，小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問(wèn)題：一是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意識(shí)談薄；二是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；三是不服從管理，亂扔雜物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，自律意識(shí)淡漠；四是少數(shù)不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)；五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在：中控門(mén)未起到相應(yīng)的作用、沒(méi)有配套的宣傳欄、沒(méi)有自行車(chē)摩托車(chē)車(chē)棚等；六是物業(yè)可使用費(fèi)用太低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現(xiàn)有職工共計(jì)18人(其中保潔6人、門(mén)衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會(huì)計(jì)1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬(wàn)多元，而就算全額收取物業(yè)費(fèi)才2萬(wàn)8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運(yùn)行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無(wú)法維持。2、業(yè)主反映存在的問(wèn)題：本人分別對(duì)小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，業(yè)主集中反映的問(wèn)題主要有：一是物業(yè)管理開(kāi)始比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門(mén)衛(wèi)的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)該有的作用，失竊過(guò)后出現(xiàn)監(jiān)控死角；三是外來(lái)人員以及車(chē)輛進(jìn)出比較隨便，平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣(mài)，影響業(yè)主休息，管理沒(méi)有到位；四是公共設(shè)施損壞不能及時(shí)維修；五是樓道衛(wèi)生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì)這個(gè)機(jī)構(gòu)。3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒(méi)有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護(hù)，對(duì)車(chē)輛亂停亂放、外來(lái)人員進(jìn)出等基本管理沒(méi)有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒(méi)有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區(qū)沒(méi)有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問(wèn)題得不到及時(shí)解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費(fèi)難收。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多，不交費(fèi)的理由更是多種多樣，主要表現(xiàn)在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等，都作為不交費(fèi)的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費(fèi)收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費(fèi)不能按期繳納，就會(huì)造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費(fèi)上，而無(wú)心服務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對(duì)不交費(fèi)業(yè)主只能是上門(mén)追繳，其他毫無(wú)辦法；三是業(yè)主委員會(huì)流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì)，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。三、對(duì)策和建議1、加強(qiáng)宣傳，廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項(xiàng)新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開(kāi)展宣傳活動(dòng)，公開(kāi)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項(xiàng)目開(kāi)支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費(fèi)用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念深入人心，增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層，調(diào)查研究，摸清社情民意，廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。2、理順關(guān)系，明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì)性工程，涉及面廣，情況復(fù)雜，為確保工作的正常開(kāi)展，必須協(xié)調(diào)各部門(mén)，明確職責(zé)，理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門(mén)損壞問(wèn)題，解決歷史遺留問(wèn)題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的'死角，加強(qiáng)對(duì)死角的監(jiān)控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門(mén)的關(guān)系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé)，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。3、提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差，政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，促使物管工作正常有序開(kāi)展。讓業(yè)主委員會(huì)制度真正的起到作用。相關(guān)部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。4、完善配套設(shè)施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)ぁ鷫Φ仍O(shè)施，盡量聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的保安隊(duì)伍，為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供基礎(chǔ)保證，解決部分車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象，對(duì)小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告9公司領(lǐng)導(dǎo)：為更加合理、準(zhǔn)確制定____小區(qū)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在期間，我們對(duì)__市15家小區(qū)進(jìn)行實(shí)地走訪及電話咨詢，了解其現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為制定____小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)，現(xiàn)將調(diào)研情況如下匯報(bào)：一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研情況：二、____小區(qū)計(jì)劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1、電費(fèi)按照元/度收?。ò矃^(qū)域用電費(fèi)用）；2、自來(lái)水水費(fèi)按照元/噸收?。ò矃^(qū)域用水、用電費(fèi)用）；3、電梯使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：二樓元/平方米·每月三樓以上在元/平方米·每月的基礎(chǔ)價(jià)上按每增加二層增加0.01元/平方米·每月；4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照/平方米·月；5、垃圾費(fèi)：元/月·戶；6、元/月·車(chē)位(該項(xiàng)費(fèi)用需在物價(jià)部門(mén)審批后方可收取)7、熱水價(jià)格：由于小區(qū)業(yè)前期估算入住率達(dá)不高，很難達(dá)到70%以上，熱水供應(yīng)成本會(huì)非常高，因此目前建議小區(qū)熱水暫緩供應(yīng)，價(jià)格待熱水正式供應(yīng)后再定。三、暖氣費(fèi)用的收取1、目前__市冬季采暖費(fèi)用收取的基本情況：1).__市集中供熱方式的采暖費(fèi)為5.80元/平方米；2).各小區(qū)采用天然氣小區(qū)集中供暖方式的采暖費(fèi)一般為6.50元/平方米(此價(jià)格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費(fèi)用等)2、小區(qū)業(yè)主未入住的情況下，只可收取采暖費(fèi)用的30%-60%，作為基本運(yùn)行費(fèi)。因此在小區(qū)入住率達(dá)不到70%時(shí)，收取的采暖費(fèi)用很難滿足運(yùn)行成本的需要，而新建采暖設(shè)備的質(zhì)保期有限，因此今年冬季建議進(jìn)行采暖試運(yùn)行，不足費(fèi)用給予一定補(bǔ)貼；四、裝修期間計(jì)劃一次性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：按照建設(shè)部110號(hào)文件及參考__市一般物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，可收取以下費(fèi)用：1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主)；2、建筑垃圾清運(yùn)處理費(fèi)：元_建筑面積/每戶；3、裝修服務(wù)監(jiān)管服務(wù)費(fèi)：元_建筑面積/每戶。以上定價(jià)是在參考____小區(qū)周邊及__市其他同等規(guī)模小區(qū)的.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上綜合制定，收費(fèi)期限暫定一年，一年后將根據(jù)小區(qū)實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本及廣大業(yè)主的意見(jiàn)重新核定收費(fèi)價(jià)格。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告10物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開(kāi)電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱(chēng)號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號(hào)的20多個(gè)。二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：（一）業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū),50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。（二）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的.問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。（四）開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車(chē)庫(kù)、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續(xù)暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。（五）熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂(lè)家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí)，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢(shì)高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權(quán)，無(wú)法盡責(zé)，只得放任自流。4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預(yù)。3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì)這類(lèi)事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專(zhuān)線電話，落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào)，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國(guó)其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告11一、調(diào)查目的：為更深掌握書(shū)本上的物業(yè)管理理論知識(shí)與實(shí)際工作的相結(jié)合，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí)，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。通過(guò)對(duì)望開(kāi)物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理進(jìn)行調(diào)查，能更深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)內(nèi)容，管理，服務(wù)，及其專(zhuān)業(yè)知識(shí)的運(yùn)用。二、調(diào)查對(duì)象望開(kāi)物業(yè)管理有限公司三、調(diào)查成員：劉梓程四、調(diào)查方法：資料法、問(wèn)卷調(diào)查法、現(xiàn)場(chǎng)觀查法一、公司簡(jiǎn)介望開(kāi)物業(yè)管理有限公司乃長(zhǎng)沙望城坡經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司下屬專(zhuān)業(yè)從事物業(yè)管理的全資企業(yè)，公司成立于1995年，自成立以來(lái)，采取深圳物業(yè)公司的先進(jìn)管理模式，創(chuàng)造了良好的服務(wù)形象，并成為長(zhǎng)沙市首批物業(yè)管理企業(yè)的佼佼者。望開(kāi)物業(yè)注冊(cè)資金1000余萬(wàn)元，資質(zhì)為三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司下設(shè)方圓廣告公司、岳麓區(qū)最大的室內(nèi)集貿(mào)市場(chǎng)和摩托車(chē)市場(chǎng)，并擁有臨街商業(yè)門(mén)面4000多平米。雄厚的資金實(shí)力，規(guī)模健全的運(yùn)行機(jī)制和廣闊的發(fā)展前景，使望開(kāi)物業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成了強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，先后接管了望城坡地區(qū)的望開(kāi)區(qū)辦公大樓、開(kāi)發(fā)區(qū)職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū)3萬(wàn)多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽(yáng)明山莊14萬(wàn)平方米的大型住宅小區(qū)和長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)“麓谷”市政設(shè)施3.5平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負(fù)責(zé)管理開(kāi)發(fā)區(qū)2.5平方公里的自來(lái)水管網(wǎng)。20__年，公司又順利的接受了臺(tái)灣鴻升置業(yè)的委托，管理其在長(zhǎng)沙市中心開(kāi)發(fā)的3萬(wàn)多平米，22層超百米的高層綜合性樓宇“鴻儀大廈”。經(jīng)過(guò)七年的發(fā)展，望開(kāi)物業(yè)已擁有員工136人，管理人員32人，專(zhuān)業(yè)技術(shù)執(zhí)證人員36人。其中，大專(zhuān)以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)的70%以上。望開(kāi)物業(yè)的宗旨是“服務(wù)到永遠(yuǎn)”。二、存在的'一些問(wèn)題及解決方案A.小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題。具體表現(xiàn)在以下幾方面：一）業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。據(jù)了解，物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出。（二）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確，我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主