《城市土地估價(jià)》授課教案

《城市土地估價(jià)》授課教案1、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)A、教學(xué)課時(shí)2課時(shí)B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生

掌握房地產(chǎn)的概念、特征與類型

了解房地產(chǎn)估價(jià)的概念和目的

了解房地產(chǎn)估價(jià)的必要性C、本章教學(xué)重點(diǎn)

房地產(chǎn)、房地產(chǎn)估價(jià)概念D、本章教學(xué)難點(diǎn)

房地產(chǎn)的特性、種類

一、

房地產(chǎn)概念

1、定義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。它包括：物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益。重要性：不僅是最基本的生產(chǎn)要素，也是最基本的生活資料。2、房地產(chǎn)的三種形式—土地、建筑物、房地3、房地產(chǎn)，又稱為不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)

二、土地的概念1、定義：土地指地球外殼的表面及其上下空間2、土地利用的三大制約——土地使用管制：政府的城市規(guī)則，如容積率及建筑高度——土地權(quán)利設(shè)置——相鄰關(guān)系3、對(duì)一塊土地的基本認(rèn)識(shí)坐落位置；面積大??；形狀；四至、土地權(quán)利狀況；利用現(xiàn)狀；規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；生熟程度；地質(zhì)、水文和氣象條件，其他。

三、建筑物的概念1、定義：建筑物指人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)筑物兩類。房屋、構(gòu)筑物。2、對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)

坐落位置，面積大小，建筑層數(shù)與高度，用途，基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，建筑結(jié)構(gòu)，建筑裝修，附屬設(shè)備，建成年月，外觀，平面格局，產(chǎn)權(quán)狀況，工程質(zhì)量，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀等。

四、房地產(chǎn)的特性1、土地的特性①土地的自然特性：—承載力――肥力——位置固定性——不可移動(dòng)性——數(shù)量固定性——耐久性——個(gè)別性②土地的人文特性——用途的多樣性——社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性——合并及分割的可能性2、房地產(chǎn)的特性—位置的固定性—長期使用性—大量投資性—易受政策限制性—相互影響性—保值性

五、房地產(chǎn)類型1、按用途劃分：居住、商業(yè)、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊目的2、按收益劃分：收益性、非收益性3、按市場(chǎng)劃分：出售、出租、營業(yè)、自用

六、房地產(chǎn)估價(jià)的概念1、定義：房地產(chǎn)估價(jià)以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)，推測(cè)或判斷。2、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性①理論上的必要性②現(xiàn)實(shí)上的必要性——從新形勢(shì)下房地產(chǎn)管理工作的需要來看——從房地產(chǎn)交易的需要來看——從房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的需要來看——從房地產(chǎn)稅收的需要來看——從房地產(chǎn)征用折遷補(bǔ)償需要來看——從房地產(chǎn)糾紛處理需要來看

２、房地產(chǎn)價(jià)格A、教學(xué)課時(shí)2課時(shí)B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生

了解房地產(chǎn)的概念、特征與類型房地產(chǎn)價(jià)格的概念與形成基礎(chǔ)

掌握房地產(chǎn)價(jià)格的特征與種類

了解房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素C、本章教學(xué)重點(diǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格的特征與種類D、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、

房地產(chǎn)價(jià)格是指為獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)

２房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)—有用性—相對(duì)稀缺性—有效需求

3、房地產(chǎn)價(jià)格的特征與一般物價(jià)共同之處：—都是價(jià)格—都是波動(dòng)—按質(zhì)論價(jià)不同之處：—生產(chǎn)成本不同—供求變化不同—價(jià)格差異不同—市場(chǎng)性質(zhì)不同—折舊現(xiàn)象不同—形成時(shí)間不同房地產(chǎn)價(jià)格的特征：①交換估價(jià)的價(jià)格，也可為使用和收益代價(jià)的租金②實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格③是在長期考慮下形成的④一般隨交易的必要而個(gè)別形成

4、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（重點(diǎn)講授）①市場(chǎng)價(jià)格，房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格②理論價(jià)格：在合理的市場(chǎng)上交易應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格③評(píng)估價(jià)格：估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格做出的一種估計(jì)，推測(cè)或判斷—土地價(jià)格—建筑物價(jià)格—房地價(jià)格總價(jià)格單位價(jià)格樓面地價(jià)所有權(quán)價(jià)格使用權(quán)價(jià)格其他權(quán)利價(jià)格買賣價(jià)格 底價(jià)租賃價(jià)格 期望價(jià)抵押價(jià)格 補(bǔ)地價(jià)課稅價(jià)格征用價(jià)格拍賣價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)招標(biāo)價(jià)格 標(biāo)定地價(jià)協(xié)議價(jià)格 房屋重置價(jià)格

5、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素一類、自然因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素另一類：個(gè)別因素、區(qū)域因素、一般因素

10類：①供求狀況②自身?xiàng)l件：位置、肥力、地質(zhì)、地形地勢(shì)、形狀、日照等③環(huán)境因素④人口因素：人口數(shù)量、素質(zhì)、家庭規(guī)模⑤經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)、居民收入⑥社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化⑦行政因素⑧心理因素⑨國際因素⑩其他因素

３、房地產(chǎn)估價(jià)的原則A、教學(xué)課時(shí)2課時(shí)B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生

掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則

了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的不同分類C、本章教學(xué)重點(diǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則D、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則

1、估價(jià)原則估價(jià)須遵守房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律（不以人主觀意志為轉(zhuǎn)移），通過估價(jià)活動(dòng)，把房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)格（價(jià)值）反映出來。定義：房地產(chǎn)估價(jià)原則是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐與理論探索中，逐步認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，并總結(jié)出了一些簡明扼要的在房值活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的原則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題，這便是房估原則。特點(diǎn)：——房估原則是建立在房產(chǎn)價(jià)格形成原理基礎(chǔ)上（房地產(chǎn)價(jià)格形成的一些規(guī)律，主要是關(guān)于價(jià)格形成的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，如供求、替代、均衡、機(jī)會(huì)成本、外部性原理等）。——房估原則是包含一些在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的約束性或指導(dǎo)性的行為準(zhǔn)則。

２、具體原則：原則究竟有幾個(gè)，看法不一致：——1995年，房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)，6個(gè)原則：合法、最高最佳使用、供求、替代、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、公平原則——1995年，中山大學(xué)出版，蕭驥《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估》，7個(gè)原則：公平《合同法》，另加房地分估合一與土地優(yōu)先，綜合分析——1996年，同濟(jì)大學(xué)出版，呂華《房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》，轉(zhuǎn)引美房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)，《房地產(chǎn)評(píng)論》中，10個(gè)原則，即本書的11個(gè)原則中去掉收益分配原則——日本的房地產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)，10原則+收益分配原則=本書11原則——1999.6.1國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局與建設(shè)部，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，4條原則（合法，最高最佳使用，替代，估價(jià)時(shí)點(diǎn)）

３、原則講授：①先理解書中原則②重點(diǎn)講述規(guī)范中的四條原則——替代原則理論依據(jù)：同一市場(chǎng)上相同的物品具有相同的市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原則。它是市場(chǎng)法的基礎(chǔ)，也反映了房地產(chǎn)估價(jià)的基本和最一般的估價(jià)過程——最高最佳使用原則——合法性原則——估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

４、市場(chǎng)比較法A、教學(xué)課時(shí)6課時(shí)B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生

掌握市場(chǎng)比較法的基本原理

掌握交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取

掌握估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比較修正

掌握市場(chǎng)比較法應(yīng)用舉例與分析C、本章教學(xué)重點(diǎn)

交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取D、本章教學(xué)難點(diǎn)

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比較修正

第一節(jié)

市場(chǎng)比較法的基本原理

一、稱呼市場(chǎng)比較法，市價(jià)比較法，交易實(shí)例比較法，買賣實(shí)例比較法，市場(chǎng)資料比較法，現(xiàn)行市價(jià)法，簡稱，比較法或市場(chǎng)法。

二、含義及公式：通過比較方法求取房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已發(fā)生了交易的類似房地加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)表了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法?！漕愃品康禺a(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相類似的房地產(chǎn)——估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)：一個(gè)具體項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)——其前提：交易市場(chǎng)已經(jīng)形成——比準(zhǔn)價(jià)格——房地產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法公式：待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×估價(jià)期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

三、理論依據(jù)替代原理

四、適用條件與對(duì)象適用：房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的交易較多時(shí)，才是有效方法。不適用的情況：——沒有房地產(chǎn)交易的地方——在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)——某些類型很少見的房地產(chǎn)，或交易實(shí)很少的房地產(chǎn)，如古建筑——難以成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對(duì)估價(jià)人員要求：廣博的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)（需要進(jìn)行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個(gè)別情況的修正）

五、市場(chǎng)比較法的操作步驟①搜集交易實(shí)例②選取可比實(shí)例③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④進(jìn)行交易情況修正⑤進(jìn)行交易日期修正⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格下面將對(duì)各個(gè)步驟進(jìn)行詳細(xì)闡述。

第二節(jié)

交易實(shí)例的搜集

一、

應(yīng)具有充足的初級(jí)資料——盡可能搜集較多的交易實(shí)例，是運(yùn)用此法的先決條件，如果太少，不僅會(huì)影響準(zhǔn)確性、客觀性，甚至?xí)故袌?chǎng)法無法使用。

二、

搜集交易實(shí)例要日積月累，時(shí)刻留意

三、途徑1、查閱政府資料2、報(bào)刊租售信息3、以購買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談4、交易展示會(huì)5、同行相互提供6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解

四、搜集交易實(shí)例的內(nèi)容1、雙方交易情況與交易目的2、交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況3、成交價(jià)格4、付款方式5、成交日期交易實(shí)例調(diào)查表建立交易實(shí)例資料數(shù)據(jù)庫

第三節(jié)可比實(shí)例的選取可比實(shí)例，符合一定條件的可供比較參照的交易實(shí)例，應(yīng)選擇3個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：（七個(gè)）1、區(qū)位相同或相類似2、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過一年3、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格4、用途相同5、建筑結(jié)構(gòu)相同6、權(quán)利性質(zhì)相同7、交易類型吻合

第四節(jié)價(jià)格可比基礎(chǔ)的建立目的：為后面交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正服務(wù)。對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格的可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表述方式和內(nèi)涵。換算處理內(nèi)容：1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價(jià)3、統(tǒng)一幣種與貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵與面積單位實(shí)例甲：成交總價(jià)83萬RMB，首付30萬RMB，余53萬半年后付清，建筑面積250m2乙：成交總價(jià)15萬美元，一次性付清，使用面積3000平方英尺

第五節(jié)

交易情況修正

1、含義：是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例，成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。

2、特殊因素，概括如下：有利害人之間的交易；急于出售或購買情況下的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響下的交易；對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。

3、修正的一般步驟：①確定修正比較或系數(shù)②修正求得實(shí)例的正常價(jià)格交易情況的修正公式：可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格若以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)（100）對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正，則：正常價(jià)格×=可比實(shí)例價(jià)格，可比實(shí)例價(jià)格×=正常價(jià)格舉例：

成交價(jià)交易情況修正可比實(shí)例A4500元/m2-5%可比實(shí)例B5000元/m2+2%A：B：

第六節(jié)交易日期修正公式：V比×日期修正系數(shù)=V估價(jià)時(shí)點(diǎn)1、采用價(jià)格指數(shù)修正交易當(dāng)時(shí)價(jià)格×=交易當(dāng)時(shí)價(jià)格

第７節(jié)

區(qū)域因素修正

簡要復(fù)習(xí)市場(chǎng)法：V=V￠·R比準(zhǔn)價(jià)格 替代原理——適用條件與對(duì)象：房市較發(fā)達(dá)，相類似的房地產(chǎn)交易較多——操作步驟：①按實(shí)例；②選可比；③建可比；④交易修；⑤日期修；⑥區(qū)修；⑦個(gè)別修；⑧求比準(zhǔn)價(jià)格?！緩剑?種、內(nèi)容

1、區(qū)域因素：房地產(chǎn)一定范圍內(nèi)的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。目的：將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除，是市場(chǎng)法的一個(gè)難點(diǎn)與關(guān)鍵。如果估價(jià)對(duì)象優(yōu)于可比實(shí)例，價(jià)格向上修正，如果估價(jià)對(duì)象劣于可比實(shí)例，價(jià)格向下修正。不在同一地區(qū)，須進(jìn)行區(qū)域修正。——比較修正的內(nèi)容交通通過程度，繁華程度，小區(qū)配套設(shè)施，環(huán)境污染，噪聲，景觀，城市規(guī)劃等因素。——由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)域因素也不同，因此具體比較的內(nèi)容不盡相同?！杀葘?shí)例的因素是可比實(shí)例交易當(dāng)時(shí)的區(qū)域因素狀況方法：①直接比較：以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（100），可比實(shí)例；②間接比較

2、個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正的主要內(nèi)容

3、綜合修正計(jì)算

4、注意：每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%

5、修正視具體情況可采用——百分率法——差額法——回歸分析法

6、綜合計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格方法——簡單算術(shù)平均法綜合結(jié)果：(1080+1018+1100)/3=1089元/m2——加權(quán)平均法——位數(shù)法——眾數(shù)

7、市場(chǎng)法總結(jié)

8、運(yùn)用舉例（2個(gè)案例）

應(yīng)用實(shí)例1：

估價(jià)對(duì)象是一塊空地，總面積為459m2。估該宗土地于2000年10月1日的買賣價(jià)格。估價(jià)過程如下。1、選擇估價(jià)方法在估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)和近鄰地區(qū)，該類型土地存在較多的買賣實(shí)例，所以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。

2、搜集有關(guān)資料（1）搜集估價(jià)對(duì)象資料（略）。（2）搜集買賣實(shí)例資料。共調(diào)查搜集了A、B、C、D、E五宗土地買賣實(shí)例，均可作為可比實(shí)例。實(shí)例A的面積為166m2，成交單價(jià)120元/m2，交易日期2000年4月1日；實(shí)例B的面積為374m2，成交單價(jià)102元/m2，交易日期2000年3月1日；實(shí)例C的面積為300m2，成交單價(jià)83元/m2，交易日期1999年6月1日；實(shí)例D的面積為457m2，成交單價(jià)94元/m2，交易日期1999年7月1日；實(shí)例E的面積為76m2，成交單價(jià)145元/m2，交易日期2000年3月1日。3、確定修正系數(shù)（1）確定交易情況修正系數(shù)。實(shí)例A、E為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；實(shí)例B|、C、D均較正常買賣價(jià)格偏低，其中：實(shí)例B估計(jì)偏低2%，實(shí)例C估計(jì)偏低5%，實(shí)例D估計(jì)偏低3.5%，。各宗可比實(shí)例的交易情況修正系數(shù)如下：實(shí)例A：實(shí)例B：實(shí)例C：實(shí)例D：實(shí)例E：（2）確定交易日期修正系數(shù)。據(jù)調(diào)查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價(jià)格平均每月上漲1%。各宗可比實(shí)例的交易日期修正系數(shù)如下：實(shí)例A：（1+1%×6）=

實(shí)例B：（1+1%×7）=

實(shí)例C：（1+1%×16)=

實(shí)例D：（1+1%×15）=

實(shí)例E：（1+1%×7）=

（3）確定區(qū)域因素修正系數(shù)。實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正；實(shí)例B、C、D都為估價(jià)對(duì)象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進(jìn)行比較的結(jié)果，如下表所示。

區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C可比實(shí)例D繁華程度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通環(huán)境質(zhì)量景觀城市基礎(chǔ)設(shè)施社會(huì)公共設(shè)施規(guī)劃限制治安狀況201010510515155520101051051515551981098511953201010510515155513111013912811912總分值10010087100108各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)如下：實(shí)例A：實(shí)例B：

實(shí)例C：

實(shí)例D：

實(shí)例E：（4）確定個(gè)別因素修正系數(shù)。估價(jià)對(duì)象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其他方面沒有差異。經(jīng)分析確定個(gè)別因素使得可比實(shí)例土地的價(jià)格均比估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格低3%。所以各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)如下：實(shí)例A：實(shí)例B：實(shí)例C：實(shí)例D：實(shí)例E：

4、進(jìn)行因素綜合修正

項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E實(shí)際成交單價(jià)

120

102

83

94

145

交易情況修正

交易日期修正

區(qū)域因素修正

個(gè)別因素修正

比準(zhǔn)價(jià)格131132105116148

5、計(jì)算估價(jià)結(jié)果將上述五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均值作為最終的估價(jià)結(jié)果，則有：估價(jià)對(duì)象土地的單價(jià)=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m2）

應(yīng)用實(shí)例二：

為了評(píng)估某商品住宅在2000年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表。

可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格成交日期交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素4500人民幣元／m21999－５％＋２％－３％600美元／m22000年１月１日0％＋３％＋５％5000人民幣元／m22000年６月１日＋２％－２％－２％在表中，交易情況比較中的正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；在區(qū)域因素、個(gè)別因素比較時(shí)，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的區(qū)域因素和個(gè)別因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素所導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另外，假設(shè)2000年１月１日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為１：8.5，2000年9月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1：8.3；該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格在1999年6月1日至2000年2月28日之間平均每月比上月上漲1%，在2000年3月1日至2000年9月1日之間平均每月比上月下降1.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該商品住宅在2000年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。估算該商品住宅于2000年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下。1、計(jì)算公式采用直接比較修正法連乘形式的公式進(jìn)行評(píng)估。基本公式如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格××（1+T%）××2、求出各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（人民幣）比準(zhǔn)價(jià)格A=4500××（1+1%）4×（1－1.5%）6××=4550.09（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格B=600×8.5××（1+1%）2×（1－1.5%）6××=4393.43（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格C=5000××（1－1.5%）3××=4877.83（元/m2）

3、計(jì)算評(píng)估結(jié)果若將上述三個(gè)結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)結(jié)果，則有：估價(jià)對(duì)象價(jià)格（人民幣）=（4550.9+4393.43+4877.83）/3=4607.39（元/m2）

5、收益法

A、教學(xué)課時(shí)6課時(shí)B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生

掌握收益還原法的基本原理

掌握收益還原法的公式

掌握資本化率的含義

掌握收益還原法應(yīng)用舉例與分析C、本章教學(xué)重點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)純收益的計(jì)算D、本章教學(xué)難點(diǎn)

收益還原法的應(yīng)用

第一節(jié)

收益還原法的基本原理

一、基本概念收益還原法也稱資本化法（IncomeCapitalizationMethod），是將房地產(chǎn)預(yù)期未來各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)倪€原利率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益還原法是地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本方法之一，在國內(nèi)外土地價(jià)格評(píng)估中應(yīng)用很廣，又稱地租資本化法、投資法、收益資本化法。其估價(jià)思想就是地價(jià)等于未來土地上可得到的純收益折算成現(xiàn)在價(jià)值的總和。采用收益還原法求算的地產(chǎn)價(jià)格，被稱為收益價(jià)格。土地還原利率，是指用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。在采用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)確定適當(dāng)?shù)倪€原利率，是準(zhǔn)確計(jì)算土地價(jià)格的非常關(guān)鍵的問題。

二、理論依據(jù)收益還原法的理論依據(jù)是地產(chǎn)的預(yù)期收益原理。在通常情況下，人們使用某一塊土地的目的是在正常情況下獲得該土地的純收益并期望在未來若干年間也可以源源不斷地獲得該收益。從現(xiàn)實(shí)生活看，這種源源不斷獲得的純收益也可以被當(dāng)作地租。將這種在未來所獲得的純收益以某一適當(dāng)?shù)倪€原利率貼現(xiàn)到評(píng)估時(shí)日得到一個(gè)貨幣總額（現(xiàn)值），那么，這個(gè)貨幣總額存入銀行，也能源源不斷地帶來與這個(gè)純收益等量的收入。形象一點(diǎn)可以表示為：某一貨幣額利息率=純收益，那么，這一貨幣額就是這塊土地的理論價(jià)格。用公式表示為：土地價(jià)格=純收益/利息率例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，同時(shí)該公司又有4000萬現(xiàn)金，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對(duì)該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值與4000萬元的貨幣等價(jià)，即價(jià)值4000萬元。上述收益還原法的表述方法是馬克思主義地租理論的應(yīng)用，當(dāng)然這只是一種特殊形式，即假設(shè)情況下在土地純收益每年不變，土地還原利率每年不變，而且在土地使用年期為無限年期情況下的理想狀態(tài)下的土地價(jià)格。同時(shí)，土地還原利率也不是簡單的銀行利率，如果假設(shè)中的三個(gè)基本因素發(fā)生變化，土地價(jià)格的計(jì)算公式也將發(fā)生變化，這將在下面的公式中有所反映。

三、收益還原法的基本公式

（一）

土地年純收益不變土地還原利率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式為：P=a/r式中：P——土地價(jià)格a——土地純收益r——土地還原利率

(二)

土地使用年期有限且其他因素不變當(dāng)a每年不變；r每年不變且大于零；土地使用年期為n年時(shí)，其計(jì)算公式如下：式中：P、a、r同前；n——使用土地的年期或有土地收益的年期。(三)

土地純收益在若干年內(nèi)有變化1．土地使用年期無限當(dāng)年以前（含t年）純收益有變化，其值為；t年以后純收益無變化，其值為a；r每年不變且大于零，使用期無限時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式為：

式中：P、a、r同前；——第i年純收益；t——純收益有變化的年限。2．土地使用期有限當(dāng)t年以前（含第t年）純收益有變化，其值為；t年以后純收益無變化，其值為a，r每年不變且大于零；土地使用年期為n時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式如下：

式中：P、r、、t、n同前。（四）未來若干年后的土地價(jià)格已知當(dāng)未來某年的土地價(jià)格已知，而已知土地價(jià)格的年份以前的純收益有變化（不變是特例），r每年不變且大于零時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式如下：式中：P、、r同前t——未來土地價(jià)格已知的年限；——未來第年的土地價(jià)格。(五)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減1．

土地使用年期無限式中：、、r同前； ——純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為，則第二年為,第三年為，第年為。公式中符號(hào)，當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取加號(hào)，遞減時(shí)取減號(hào)。2．

土地使用年期有限式中：P、a、r、b、n同前。公式中符號(hào)的選取，當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取上面的符號(hào)，遞減時(shí)取下面的符號(hào)。四、收益還原法的特點(diǎn)與使用范圍

1．收益還原法的特點(diǎn)（1）收益還原法具有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)。收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。土地價(jià)格的生產(chǎn)要素分配理論是指土地、勞動(dòng)、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各因素分配，歸屬于土地的收益是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的純收益；它可以采取從總收益中扣除其他生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益得到，然后，將土地的收益以一定的利率還原，即為土地價(jià)格。（2）收益還原法是以收益為途徑評(píng)估土地的價(jià)格。收益還原法將土地的價(jià)格視為一筆貨幣額，將其存入銀行，每年可得到一定的利息，這個(gè)利息相當(dāng)于土地的純收益。所以從測(cè)算土地收益入手，即可求的土地價(jià)格，求得的價(jià)格也稱“收益價(jià)格”。

2．

還原法應(yīng)用的范圍收益還原法是以求取土地純收益為途徑評(píng)估土地價(jià)格的方法，它僅使用于有收益或有潛在收益的土地、建筑物、和房地產(chǎn)的估價(jià)，尤其是房屋租賃的估價(jià)，其他情況下的適用性有待考慮。

第二節(jié)

收益還原法的基本程序

一、估價(jià)程序1．計(jì)算總收益總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力以及經(jīng)營等相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計(jì)算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按一般、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來確定土地的總收益。2．計(jì)算總費(fèi)用總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用與資本費(fèi)用?？傎M(fèi)用在不同情況下，所包含的項(xiàng)目也有所不同。因此，計(jì)算總費(fèi)用，首先要分析可能的各種費(fèi)用支出。然后在全面分析的基礎(chǔ)上，計(jì)算加總一般正常合理的必要年支出，即得總費(fèi)用。3．計(jì)算土地純收益從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。4．確定合適的還原利率還原利率是影響地價(jià)高低的重要因素，必須慎重選擇。一般通過各種途徑，確定各種可能的還原利率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原利率。5．公式求算地價(jià)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的等具體的條件，選用相應(yīng)的計(jì)算公式，將純收益用相的還原利率進(jìn)行資本還原，即得土地或房產(chǎn)的收益價(jià)格。

二、總收益的計(jì)算方法根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營過程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的方式有以下幾種情況：1．

土地租金是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。2．

房地出租的租金是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及相關(guān)收益。一般根據(jù)實(shí)際的租賃合同金額和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況，確定客觀收益水平。3．

企業(yè)經(jīng)營收益是指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理的水平下每年所獲得的客觀總收益。

三、總費(fèi)用的計(jì)算1．

土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算一般這種單純的土地租賃時(shí)，發(fā)生的土地總費(fèi)用，分為以下幾種情況：（1）土地稅。指因土地使用或租賃發(fā)生的，由評(píng)估土地負(fù)擔(dān)的稅賦。（2）管理費(fèi)。指管理人員的薪水及其他費(fèi)用。一般以年租金的3%計(jì)算。（3）維護(hù)費(fèi)。指維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用，如給排水及道路的修繕費(fèi)用等。2．

房屋出租中總費(fèi)用的計(jì)算（1）管理費(fèi)。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣指出，另一是管理人員的工資支出，通常以年租金的2%~5%計(jì)。（2）維修費(fèi)。指為保證房屋的正常使用每年需支出的修繕費(fèi)。（3）保險(xiǎn)費(fèi)。是指房產(chǎn)所有人為使自己的財(cái)產(chǎn)免受意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。（4）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。（5）空房損失費(fèi)。指房屋可能的空置現(xiàn)象造成的房主租金收益損失，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾目罩寐屎涂罩脮r(shí)間測(cè)算后確定。（6）房屋折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪且徊糠謨r(jià)值。其計(jì)算公式為：年折舊費(fèi)=（房屋重置價(jià)格—?dú)堉担?耐用年限

四、土地純收益的計(jì)算土地純收益的計(jì)算可以根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象采取不同的計(jì)算方法。1．

地租賃中土地純收益的計(jì)算土地純收益=租金—（管理費(fèi)+維修費(fèi)+稅金）2．

屋出租中土地純收益的計(jì)算土地純收益=房地產(chǎn)出租年純收益—房屋年純收益房地產(chǎn)出租純收益=房地產(chǎn)出租總收益—出租總費(fèi)用房屋純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原利率房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)格房屋成新度=房屋重置價(jià)—房屋總折舊房屋總折舊=房屋年折舊額已使用年限3．企業(yè)經(jīng)營中土地純收益的計(jì)算土地的純收益是從銷售收入中扣除原料價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、利潤、稅金，以及其他應(yīng)扣除費(fèi)用的余額。4．自用土地純收益的計(jì)算自用土地純收益的求取可采用比較法，即以類似地區(qū)、接近相鄰的區(qū)相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。

五、土地還原利率的確定1．運(yùn)用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的不同，可以將采用的還原利率分為三種：綜合還原利率、建筑物還原利率、土地還原利率。三者關(guān)系如下：——（1）——（2）式中：——綜合還原利率；——土地還原利率；——建筑物還原利率；L——地價(jià)；B——建筑物價(jià)格；d——建筑物等的折舊率；公式(1)適用于折舊后的純收益情況,公式(2)適用于折舊前的純收益的情況。2．還原利率的確定方法：（1）采用市場(chǎng)上相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的純收益與價(jià)格比率。具體方法是：選擇4宗以上最近發(fā)生的與待估不動(dòng)產(chǎn)具相似特點(diǎn)的交易案例，以案例的純收益與其價(jià)格的比率為還原利率。（2）通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來求取還原利率。其中安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利率，可以選擇銀行一年期的定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值依據(jù)對(duì)影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果確定。

四、地價(jià)的確定在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化情況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原利率和公式，即可計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。若要用收益還原法平谷不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，則應(yīng)選用綜合還原利率對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原而求取。

第三節(jié)收益還原法的應(yīng)用一、

利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，分為四種情況：1．依據(jù)土地收益求取土地價(jià)格2．依據(jù)房地收益求取房地價(jià)格依據(jù)房地收益求取房地價(jià)格時(shí)，需要將土地的還原利率改為綜合還原利率。實(shí)際中綜合還原利率又分為兩種情況：（1）純收益是扣除折舊后的收益。這種情況下，土地與建筑物的收益價(jià)格等于土地與建筑物的純收益與土地及建筑物的還原利率相除的結(jié)果。（2）純收益是折舊前的收益。這種情況下，由于純收益內(nèi)含有折舊費(fèi)，這時(shí)的綜合還原利率要取土地還原利率與建筑物還原利率及建筑物等折舊率確定的綜合還原利率。其計(jì)算公式如下：式中：——房地的收益價(jià)格；——房地折舊前的純收益。式中：——綜合還原利率；——土地還原利率；——建筑物還原利率；——建筑物等的折舊；——土地價(jià)格；——建筑物價(jià)格。3．依據(jù)房地收益求取土地價(jià)格（土地殘余法）其基本思想是，首先依據(jù)收益還原法以外的方法求得建筑物的價(jià)格，然后從房地的總收益中扣除屬于建筑物的收益，得到土地的純收益，再以土地的還原利率還原，既可得到土地的價(jià)格。其計(jì)算公式如下：式中：—建筑物及其相應(yīng)范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的純收益。（指折舊前，如為折舊后則劃掉）；——建筑物價(jià)格；——建筑物還原利率；——土地還原利率； ——建筑物折舊費(fèi)；——土地的收益價(jià)格；——土地的純收益。4．依據(jù)房地收益求取建筑物價(jià)格（建筑物殘余法）其基本思路是，首先依據(jù)收益還原法以外的方法求取跡地價(jià)格，然后從建筑物與其相應(yīng)的范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的純收益中，扣除歸屬于土地的部分，求得建筑物的純收益，再將此收益以建筑物的還原利率還原，既可得到建筑物的收益價(jià)格。計(jì)算公式如下：式中：——建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益（折舊前）；——土地的價(jià)格；——土地的還原利率；——建筑物的收益價(jià)格；——建筑物的還原利率；——建筑物的折舊率；——建筑物的純收益。

二、

利用收益法估價(jià)實(shí)例1．估價(jià)對(duì)象概況某公司于1998年1月以有償出讓的方式取得地塊50年的使用權(quán)，并于1999年1月在此地塊上建成建筑物，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為1200元；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類建筑物重置價(jià)格為1500元，殘值率為10%，地塊面積450，建筑物面積為400，目前該建筑物全部出租，實(shí)收租金為10000元/月。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鹨话銥?0元/（.月），土地及房屋還原率為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為20元/，需支付的年管理費(fèi)為同類建筑年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價(jià)格的2%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2%。2．估價(jià)要求試根據(jù)上述資料估算地塊在1月的土地使用權(quán)價(jià)格。3．

估價(jià)過程該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。（1）計(jì)算出租總收益：收益應(yīng)采用客觀收益，即每月30元/.月年總收益=3040012=144000元（2）計(jì)算出租總費(fèi)用：①年稅金=20400=8000元②年管理費(fèi)=30400124%=5760元③年維修費(fèi)=15004002%=12000元

④年保險(xiǎn)費(fèi)=15004000.2%=1200元⑤計(jì)算房屋年折舊費(fèi)。房屋年折舊費(fèi)應(yīng)根據(jù)房屋重置價(jià)、耐用年限、殘值率等進(jìn)行計(jì)算。本案中土地使用權(quán)出讓年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，因此房屋重置價(jià)必須在可使用期內(nèi)全部收回，以回收整個(gè)投資。年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)格/房屋可使用年限=（1500400）/（50-1）=12245元總費(fèi)用=①+②+③+④+⑤=39205元（3）計(jì)算房屋出租年純收益：①房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)已使用年限=1500400-122453=563265元②房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原利率=5632656%=33795.9元（4）計(jì)算土地純收益：土地年純收益=（1）-（2）-（3）=144000-39205-33795.9=70999.1元（5）確定1月的土地使用權(quán)價(jià)格本案土地在1月的土地使用權(quán)價(jià)剩余年限為46年，因此土地使用權(quán)價(jià)格為：土地使用權(quán)價(jià)格===元

（課外內(nèi)容）殘余估價(jià)法與購買年法一、殘余估價(jià)法所謂殘余估價(jià)法，就是從房地合為一體所產(chǎn)生的總收益中，扣除歸屬于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即為歸屬于建筑物（或土地）的純收益，再將此殘余的純收益進(jìn)行資本還原，從而就可求得建筑物（或土地）的收益價(jià)格的估價(jià)方法。在理解什么是殘余估價(jià)法時(shí)還應(yīng)注意，對(duì)于從總收益中所扣除的部分收益的求取，必須是根據(jù)收益法以外的其他估價(jià)方法，如市場(chǎng)比較法或成本法等，先求出該部分的價(jià)格，再依相應(yīng)的還原利率轉(zhuǎn)換成收益。因此，殘余估價(jià)法就是應(yīng)用于土地或建筑物的部分骨架的收益法，又可具體分為土的殘余法與建筑物殘余法兩種。1．土地殘余法（1）當(dāng)總收益為折舊后的收益時(shí)：或式中：建筑物及其基地所產(chǎn)出的純收益（折舊后）；——建筑物的價(jià)格；——建筑物的還原利率；——土地的還原利率；——土地的收益價(jià)格；——土地的純收益。（2）當(dāng)總收益為折舊前的收益時(shí)：或式中：——建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益（折舊前）；——建筑物的折舊率。例：有一土地面積為150,總建筑面積為80的一棟位于一般街區(qū)的商業(yè)用房，其月租金為2400元。當(dāng)建筑物的還原利率為10%，土地的還原利率為8%，耐用年限為50年時(shí)，以殘余法估算土地的收益價(jià)格。依成本估價(jià)法求得建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為：=800元/80=64000元年房租收入為28800元（2400元12）年經(jīng)費(fèi)：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)為2400元（一個(gè)月的房租）；房地產(chǎn)稅800元；管理費(fèi)1440元（年房租額的5%）；修繕費(fèi)1280元（建筑物的價(jià)格的2%）；保險(xiǎn)費(fèi)192元（建筑物價(jià)格的3%）；年總經(jīng)費(fèi)6112元。年純收益為22688元（年房租收入一年經(jīng)費(fèi)、折舊前）。然后，再扣除歸屬于建筑物的純收益。如建筑物以定額法折舊，依建筑物的耐用年限為50年可知其折舊率d為1/50。因此，歸屬于建筑物的年純收益為：64000元（10%+1/50）=7680（元）歸屬于土地的年純收益為：22688元-7680元=15008（元）土地的總價(jià)格為：15008元8%=187600（元）土地單價(jià)為：187600150=1250（元/）

2．建筑物殘余法所謂建筑物殘余法，就是從建筑物及其基地所產(chǎn)生的總收益總，扣除歸屬于基地部分的收益，再將所得到的歸屬于建筑物的殘余純收益以建筑物的還原利率進(jìn)行還原，從而就可求得建筑物的收益價(jià)格。對(duì)于其中土地純收益的求取，也是以收益法以外的其他估價(jià)方法先求出土地價(jià)格，然后在乘以土地的還原利率即可得出該純收益?；蚴街校航ㄖ锛捌浠厮a(chǎn)生出的年純收益（折舊前）；——土地價(jià)格；——土地的還原利率；——建筑物的收益價(jià)格；——建筑物的還原利率；——建筑物的折舊率；——建筑物的年純收益。例：有一土地面積為150，總建筑面積為80的一棟位于一般街區(qū)的商業(yè)用房，其月租金為2400元。當(dāng)建筑物的還原利率為10%，土地的還原利率為8%，耐用年限為50年時(shí)，以殘余法估算建筑物的收益價(jià)格。年房租收入為28800元（240012）。年經(jīng)費(fèi)：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)為2400元（一個(gè)月的房租）；房地產(chǎn)稅800元；管理費(fèi)1440元（年房租額的5%）；修繕費(fèi)1280元；保險(xiǎn)費(fèi)192元；年總經(jīng)費(fèi)6112元。年純收益為22688元（年房租收入一年總經(jīng)費(fèi)、折舊前）。土地價(jià)格為1250元/（依市場(chǎng)比較法求得），則土地總價(jià)格為1250元150=187500元；歸屬于土地的年純收益為187500元8%=15000（元）；所以歸屬于建筑物的年純收益為7688元（22688-15000，折舊前）；建筑物的折舊率安定額法計(jì)，則為1/50=0.02；建筑物的收益價(jià)格為7688/（0.10+0.02）64067（元）；建筑物每平方米價(jià)格為800元（6406780）。殘余法能夠作為相對(duì)獨(dú)立的估價(jià)方法，不僅是因?yàn)樗梢詫?duì)方地產(chǎn)進(jìn)行部分評(píng)估，其意義主要體現(xiàn)在對(duì)于富有建筑物的土地可運(yùn)用這一方法檢查土地與建筑物是否均衡，若不均衡，還可以確定出土地價(jià)值受建筑物的影響所產(chǎn)生的減價(jià)額。對(duì)此，若從土地投資的角度來看，即使檢查建筑物的投資額是否合理。一次，參與估價(jià)法的局限性幾所存在的問題，在一般情況下，參與估價(jià)法的應(yīng)用范圍是受到較大限制的，只有當(dāng)建筑物是比較新，并且處于最優(yōu)先使用狀態(tài)，同時(shí)陳舊的或無法發(fā)揮最大先用的房地產(chǎn)，因總體收益性明顯降低，歸屬與土地或建筑物的收益都異常地低與一般水平。在這種情況下，若運(yùn)用殘余估價(jià)法進(jìn)行評(píng)估，將會(huì)導(dǎo)致較大的誤差。這是這種估價(jià)方法所存在的最突出的問題，在估價(jià)實(shí)務(wù)上，應(yīng)特別注意。二、購買年法1．

購買年法的概念購買年法，簡單的理解就是使用土地要支付地租，同時(shí)土地也具有價(jià)格，其價(jià)格和地租之間總可以表示為：價(jià)格地租。那么，這個(gè)數(shù)值就是購買年，即以多少年的地租為價(jià)格就可購買該土地。對(duì)于某一地區(qū)來說，在一頂時(shí)期內(nèi)大部分的土地的值是比較接近的因此我們可以用地租與的乘積來計(jì)算土地價(jià)格，這種方法就是購買年法。即：地價(jià)=地租一定的數(shù)值，用數(shù)學(xué)公式可表示為：式中---土地價(jià)格---地租年額---購買年2．

購買年法的實(shí)質(zhì)購買年法是以地租與購買年的乘積來反映土地價(jià)格的，其中的地租既是土地的收益，因此，它與收益還原法相同，也是用是收益（在這里為地租）來反映價(jià)格的。雖然他不是直接以還原利率將土地的收益還原為價(jià)格，而是以“購買年”將土地的收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格，但是從后面的分析中我們可以看到購買年仍然是由還原利率決定的，是可以用還原利率表示出來的。因此購買年法在實(shí)質(zhì)上也是收益法，是地租資本化的另一種表現(xiàn)形式。這樣，要想徹底說明購買年法是一種土地收益法，其關(guān)鍵問題就已轉(zhuǎn)化為是否真正能夠以還原利率來表示“購買年”。對(duì)此，我們可通過比較收益法公式與購買年法公式來加以說明。例如，對(duì)于地租每年不變，利息率每年也不變，所有者賣斷土地時(shí)，若我們以地租來近似的代表土地的年純收益，依收益法則土地的收益價(jià)格為P=a/r(式中P為土地價(jià)格，a為地租年額，r為土地的還原利率)。在這種情形下購買年n既為還原利率的倒數(shù)，即1/r；再如，對(duì)于地租每年不變，利息率每年也不變所有者并非賣斷土地，而僅是出讓一定年限的使用權(quán)，若我們還是以地租來近似代表土地的年純收益，這時(shí)，依收益法，土地的價(jià)格就可表示為：式中，---使用權(quán)出讓年限。在這種情形下，購買年也是可用還原利率r表示出來的，即=。對(duì)于其他情形我們也可用收益還原公式來類似地以土地的還原利率表示出購買年。

6、成本法A、教學(xué)課時(shí)６課時(shí)B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生

掌握成本法的基本原理

掌握成本法的基本公式

掌握建筑物的重新構(gòu)造成本與折舊

掌握建筑物減價(jià)修正額的估算方法C、本章教學(xué)重點(diǎn)

建筑物減價(jià)修正額的估算方法D、本章教學(xué)難點(diǎn)

建筑物的重新構(gòu)造成本與折舊方法

一、成本法的稱呼原價(jià)法、承包商法、成本逼近法、舊有房估方面稱重置成本法、重建成本法

二、概念成本法是指以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上利潤和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。積算價(jià)格。

三、理論依據(jù)從買方的角度看，是替代原理；從賣方的角度看，生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。

四、適用條件與對(duì)象——特別適用于既無收益又很少交易的學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公共建筑、公益設(shè)施。——單純建筑物——獨(dú)立或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)須用客觀成本，不能用實(shí)際成本

五、步驟：1、搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料2、估算重置價(jià)格或重建價(jià)格3、估算折舊4、求出積算價(jià)格

六、重新建造成本1、

定義：假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建筑或購置全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)時(shí)，所必要的適當(dāng)成本或價(jià)格。

2、房地產(chǎn)重新建造成本的求取方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。注意：土地成本的求取若土地是在既成的城市建成區(qū)內(nèi)，難以把握其重新開發(fā)成本時(shí)，則通常是采用市場(chǎng)比較法或收益法等其他估價(jià)方法，求取假設(shè)地上建筑物不存在時(shí)的實(shí)地價(jià)格。

3、建筑物重新建造成本求取方法：A．建筑費(fèi)+其他費(fèi)用+正常利潤B．承包商的建筑費(fèi)+發(fā)包的負(fù)擔(dān)的附帶費(fèi)類型：——重建成本：以原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝、建筑式樣等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建筑與舊有建筑物完全相同的新建筑物的成本。——重置成本：以估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝等，重新建造與舊有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。一般地，特殊有保護(hù)價(jià)值的建筑物采用重建成本較為適宜；普通建筑物適用重置成本；因年代久遠(yuǎn)，已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式樣、建筑技術(shù)等變遷，也往往采用重置成本。理論：直接法、間接法實(shí)際操作中，不同直接、間接法，具體估算建筑物重新建造成的方法有：①單位面積法②單位體積法③分部分項(xiàng)法④工料測(cè)量法⑤指數(shù)調(diào)整法

七、建筑物的折舊建筑物折舊定義：各種原因帶來的價(jià)值上的損失，包括有有形損耗和無形損耗。實(shí)際估價(jià)中，它可分為3種折舊：①物質(zhì)折舊——自然經(jīng)過的老——正常使用的磨損——意外的破壞損毀——延遲維修的損壞殘存②功能折舊：功能上的折舊的減價(jià)③經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素帶來的減價(jià)

八、成本法中折舊的求取方法（一）直線折舊法：在建筑物的耐用年限期間每年的折舊額相等。每年的折舊額其中：Di：第i年的折舊額；C：建筑物的重新建造成本；S：預(yù)計(jì)的建筑物的凈殘值（殘值）；N：建筑物的耐用年限；R：建筑物的殘值率 折舊率t年末的累計(jì)的折舊額為：建筑物的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值為：或 這是最常用的方法。

（二）其他折舊法①實(shí)際觀察法估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察、估算估價(jià)對(duì)象建筑物在物質(zhì)方面，功能方面及經(jīng)濟(jì)方面的減價(jià)因素所造成的減價(jià)額，或判定其成新率。②成新折舊法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新折舊程度，直接求取建筑物的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值。建筑物估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值=建筑物的重新建造成本×建筑物的成新率實(shí)際中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步驟：——用耐用年限法計(jì)算成新率——初步修正——調(diào)整修正③混合法求取折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)：——估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別——建筑物的壽命有自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命之分——個(gè)別折舊加總法、分類折舊加總法和綜合折舊法——采用尚可使用年數(shù)

九、商品房價(jià)格的一般構(gòu)成（采用成本法）1、土地取得費(fèi)用——征地費(fèi)和“房屋折遷安置補(bǔ)償費(fèi)”——土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款——有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金2、開發(fā)成本——勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)——安裝工程費(fèi)——公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)——開發(fā)過程中的稅費(fèi)3、管理費(fèi)用主要是指開發(fā)費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員工資等4、投資利息5、銷售稅費(fèi)——銷售費(fèi)用：廣告費(fèi)、代理費(fèi)——銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育附加——其他銷售稅費(fèi)：由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費(fèi)6、開發(fā)利潤

十、現(xiàn)行房屋折舊制度1、年折舊額=原價(jià)×(1－殘值率)÷耐用年限2、經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為4類7等①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)②磚混結(jié)構(gòu)一等③磚混結(jié)構(gòu)二等④磚木結(jié)構(gòu)一等⑤磚木結(jié)構(gòu)二等⑥磚木結(jié)構(gòu)三等⑦簡易結(jié)構(gòu)3、房屋耐用年限①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：50年（生產(chǎn)），25年（受保留生產(chǎn)），60年（非生產(chǎn)）②磚混一等：40年，30年，30年③磚混一等：40年，30年，30年④磚瓦一等：30，20，40⑤磚瓦一等：30，20，40⑥磚瓦一等30，20，40⑦簡易結(jié)構(gòu)：10年4、房屋殘值率：①鋼混：0②磚混一等：2%③磚混一等：2%④磚瓦一等：6%⑤磚瓦一等：4%⑥磚瓦一等：3%⑦簡易結(jié)構(gòu)：0

十一、觀測(cè)房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)1、根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好，損壞程序來劃分的，分為五類：①完好房②基本完好房③一般損壞房④嚴(yán)重壞房⑤危險(xiǎn)房2、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的各個(gè)項(xiàng)目組成：3、完損等級(jí)的判定依據(jù)：4、房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)①完好房：十、九、八成②基本完好房：七、六成③一般完好房：五、四成④嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房：三成以下

成本法的案例應(yīng)用實(shí)例1：某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5km2，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1.5km2。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000m2。根據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1.5億元；征地后，土地“七通一平”的費(fèi)用為2億元/m2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40%，總投資回報(bào)率為20%，當(dāng)年銀行貸款利息率為10%，土地還原率確定為7%。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。根據(jù)題意，采用成本法進(jìn)行評(píng)估，步驟如下。1、

計(jì)算土地取得費(fèi)(4.5+1.5)×108÷(5×106)=120(元/m2)2、

計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)(2.0×108)÷(1×106)=200(元/m2)3、

計(jì)算投資利息120×[(1+0.1)2－1]+200×40%×[(1+0.1)1.5－1]+200×60%×[(1+0.1)0.5－1]=25.20+12.30+5.86=43.36(元/m2)4、

計(jì)算投資利潤(120+200)×20%=64(元/m2)5、

計(jì)算土地增值收益(120+200+43.36+64)×20%=85.47(元/m2)6、

計(jì)算土地價(jià)格土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/m2)7、

進(jìn)行可出讓土地比率修正由于開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地是無法出讓的，因此這些土地的價(jià)格要分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r(jià)格中去，計(jì)算方法如下：開發(fā)區(qū)可出讓土地比率=（開發(fā)區(qū)總面積－不可出讓土地面積）/開發(fā)區(qū)土地總面積×100%=（5－1.5）/5×100%=70%則可出讓土地的平均單價(jià)=512.83/70%=732.61(元/m2)8、

進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正732.61×[1－1/(1+0.07)50]=707.74(元/m2)9、

計(jì)算土地總價(jià)格707.74×10000=7077400(元)因此，采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格為707.74元/m2,總價(jià)格為7077400元。

應(yīng)用實(shí)例2：1、

估價(jià)對(duì)象概況本估價(jià)對(duì)象是一座專用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積2500m2，土地權(quán)利性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)；總建筑面積8500m2，建筑物建成于是2、

估價(jià)過程（1）選擇估價(jià)方法。本估價(jià)對(duì)象為專用倉庫，很少出現(xiàn)買賣，故選用成本法進(jìn)行估價(jià)。（2）選擇計(jì)算公式。該宗房地產(chǎn)估價(jià)屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價(jià)，需要評(píng)估的價(jià)值包括土地和建筑物的價(jià)值，故選擇的計(jì)算公式為：舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格建筑物的折舊（3）求取土地的重新取得價(jià)格。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)成本很難，所以采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃仆恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格來求取該土地的重新取得價(jià)格?，F(xiàn)選取了A、B、C三宗可比實(shí)例，其基本情況及比較情況如下：可比實(shí)例A：土地面積2300m2，成交日期2000年5月30日，成交價(jià)格605元/m2，比較修正如下：

實(shí)例土地交易情況交易日期個(gè)別因素成交價(jià)格修正修正修正650×××=681.4(元/m2)可比實(shí)例B：土地面積3000m2，成交日期2000年12月30日，成交價(jià)格710元/m2，比較修正如下：實(shí)例土地交易情況交易日期個(gè)別因素成交價(jià)格修正修正修正710×××=689.9(元/m2)可比實(shí)例C：土地面積2500m2，成交日期5月30日，成交價(jià)格633元/m2，比較修正如下：實(shí)例土地交易情況交易日期個(gè)別因素成交價(jià)格修正修正修正633×××=679.8(元/m2)因此，土地的重新取得單價(jià)為：（681.4+689.9+679.8）/3=684（元/m2）土地的重新取得總價(jià)為：684×2500=1719（萬元）（4）求取建筑物的重新購建價(jià)格。經(jīng)計(jì)算得到，該類建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（7月30日）時(shí)的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為每平方米建筑面積1000元。則有估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購建價(jià)格為：1000×8500=850(萬元)（5）求取建筑物的折舊。采用直線法計(jì)算折舊額。參照有關(guān)規(guī)定并根據(jù)估價(jià)人員的判斷，該專用倉庫的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為0。則有估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊總額為：850×20÷60=283.3（萬元）估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)觀察，認(rèn)為該專用倉庫的折舊程度為三成，即將近七成新，與上述計(jì)算結(jié)果基本吻合。（6）求取積算價(jià)格。估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格為:171+850－283.3=737.7(萬元)3、估價(jià)結(jié)果根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，本估價(jià)對(duì)象專用倉庫于7月30日的市場(chǎng)價(jià)值總額為737.7萬元，折合單位建筑面積價(jià)格為868元/

7、假設(shè)開發(fā)法A、教學(xué)課時(shí)６課時(shí)B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生

掌握假設(shè)開發(fā)法的基本原理

掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式

掌握假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)步驟C、本章教學(xué)重點(diǎn)

假設(shè)開發(fā)法的基本公式D、本章教學(xué)難點(diǎn)

投資利息的計(jì)算

一、

假設(shè)開發(fā)法的稱呼又稱為剩余法、倒算法、余值法、殘值法。

二、概念它是指在估算未來不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，減去地上建筑物、附著物建造成本、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅費(fèi)等費(fèi)用，最后得到的剩余值即為土地的價(jià)格。

三、理論依據(jù)其基本理論依據(jù)是預(yù)期原理。

假設(shè)開發(fā)法的基本思路可以通過房地產(chǎn)開發(fā)商購置待建土地的報(bào)價(jià)過程這一具體事例來加以體現(xiàn)，如某房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)備購置一塊土地開發(fā)完成房屋出售，為了獲得一定的開發(fā)利潤，開發(fā)商一般可這樣確定購置土地的最高價(jià)格：首先研究這塊土地的內(nèi)、外部條件，并分析房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，據(jù)此選擇這塊土地的開發(fā)方案；選定了開發(fā)方案后，開發(fā)商就要預(yù)測(cè)大樓建成后的總售價(jià)，然后計(jì)算建造該大樓需要支付的總費(fèi)用（主要包括前期費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套費(fèi)以及利息和稅收等）。這些數(shù)據(jù)確定之后，開發(fā)商就可將樓價(jià)減去總開發(fā)費(fèi)用，再減去所要獲得的開發(fā)利潤后的余額作為購置該土地的最高價(jià)格。由上可以看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。與成本法的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。

四、假設(shè)開發(fā)法的特點(diǎn)、適用條件與對(duì)象1、假設(shè)開發(fā)法的特點(diǎn)1）可靠性基于對(duì)待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的各種假設(shè)；2）以種種假定或限制條件為前提；（不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期間不會(huì)大變化；在開發(fā)期間各項(xiàng)成本是均勻或分段均勻投入的）3）有動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種計(jì)算方式。靜態(tài)計(jì)算不考慮資金的時(shí)間因素，但是要單獨(dú)計(jì)算利息（傳統(tǒng)方法）。動(dòng)態(tài)計(jì)算則要將所有不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的費(fèi)用全部貼現(xiàn)到地價(jià)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，利息不必單獨(dú)計(jì)算。

2、適用條件與對(duì)象

假設(shè)開發(fā)法主要適用于以下幾種類型土地的評(píng)估。——待開發(fā)土地的評(píng)估——改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的評(píng)估，這是公式中的建筑費(fèi)用還包括拆遷費(fèi)用?！卣砘蚍慨a(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房產(chǎn)評(píng)估。——現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)為地價(jià)。

五、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式1．假設(shè)開發(fā)法的幾種基本計(jì)算公式（1）適用于預(yù)期售價(jià)的理論公式：當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目建成后出售情形下的假設(shè)開發(fā)理論公式為：式中：V：購置開發(fā)場(chǎng)地價(jià)格；A：開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期建成后售價(jià)；B：開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期的開發(fā)費(fèi)用；C：開發(fā)商利潤（包括風(fēng)險(xiǎn)金、稅金）。（2）適用于預(yù)期租金的理論公式：當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目建成后出租情形下假設(shè)開發(fā)法理論公式為：—(B+C)式中：V：購置場(chǎng)地費(fèi)用；

：表示開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期建成后的資本化價(jià)值；a：開發(fā)項(xiàng)目建成后每年預(yù)期的平均年純收益（平均純租金）；r：表示資本化率（預(yù)期投資收益率）；B：開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期的開發(fā)費(fèi)用;C：開發(fā)利潤。2．待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格=開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)3．香港的假設(shè)開發(fā)法的特點(diǎn)及公式香港梁振英測(cè)量行介紹的假設(shè)開發(fā)法，常稱為剩余法，計(jì)算公式為：地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-開發(fā)商利潤地價(jià)=總開發(fā)價(jià)值-開發(fā)費(fèi)用-開發(fā)者的收益-取得土地所需的費(fèi)用其中，專業(yè)費(fèi)包括建筑師、工程師、測(cè)量師的收費(fèi)，約為建筑費(fèi)的6%，利息為建筑費(fèi)的8%，發(fā)展商利潤按總成本（建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、利息三項(xiàng)之和）的15%—20%計(jì)算。4．臺(tái)灣的假設(shè)開發(fā)法的特點(diǎn)及計(jì)算公式臺(tái)灣林英彥教授介紹的假設(shè)開發(fā)法，是對(duì)于尚未開發(fā)基地的土地所適用的估價(jià)方法。該方法首先預(yù)估開發(fā)后所能出售的土地單價(jià)，其計(jì)算公式如下：V=P-C-O-R式中：V：最適土地價(jià)格；P：銷售總價(jià);C：營建成本；O：其他費(fèi)用；R：利潤。

六、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的程序

1、調(diào)查待估土地的基本情況1）.調(diào)查土地的位置掌握土地所在城市的性質(zhì)及其在城市中的具體坐落，了解土地周圍的環(huán)境條件和利用現(xiàn)狀，為選擇最佳利用方式提供依據(jù)。2）.查清土地面積大小、形狀、平整狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)3）.調(diào)查土地利用要求，即規(guī)劃限制，掌握政府對(duì)此宗地的規(guī)定用途、容積率、建筑物高度限制等4）.調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況包括權(quán)屬性質(zhì)、使用年限、能否延期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定。查清這些權(quán)利狀況，主要是為確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、售價(jià)及租金水平服務(wù)。

2、確定最有效的開發(fā)利用方式根據(jù)待估土地的基本情況、土地市場(chǎng)條件等，在規(guī)劃要求及管理限制所允許的范圍內(nèi)確定土地的最佳利用方式，以實(shí)現(xiàn)土地的最有效使用。它包括確定土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等。最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地的位置，這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要成都、未來的發(fā)展趨勢(shì)等。

3、確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)銷售總價(jià)根據(jù)土地條件和所確定的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期售價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)的預(yù)測(cè)要建立在充分了解不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況、社會(huì)供需狀況的基礎(chǔ)上，可選用市場(chǎng)比較法、收益還原法等，根據(jù)相鄰地區(qū)或同一地區(qū)相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的售價(jià)、租金，加以修正而獲得。

4、估算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等多項(xiàng)成本費(fèi)用和開發(fā)商的利潤1）.開發(fā)建筑成本費(fèi)用開發(fā)建筑成本費(fèi)包括直接工程費(fèi)、間接成本費(fèi)、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等，可采取比較推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。2）.估算專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用主要指建筑師的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、咨詢費(fèi)、公正費(fèi)等，一般采用建筑費(fèi)用的一定比例估算。3）.確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)一直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這段時(shí)間。開發(fā)建設(shè)周期的長短，影響預(yù)付資本的融資成本，即利息。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。這些費(fèi)用在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中投入的時(shí)間是不同的。在確定利息額時(shí)必須根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用投入額，各自在開發(fā)過程中所占用的時(shí)間長短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算。A、

應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目：地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)用及投資者購買待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。B、計(jì)息期的長短預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價(jià)款按整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算；開發(fā)建設(shè)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)以其實(shí)際投入期（通常假定均勻投入）的中間時(shí)點(diǎn)至整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期末為止；開發(fā)建設(shè)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建筑竣工后的空置和銷售期內(nèi)應(yīng)按全額全期計(jì)息。C、計(jì)息的方式以復(fù)利來計(jì)息

4）.估算稅費(fèi)稅費(fèi)主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、教育費(fèi)附加等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前政府的稅收政策估算。

5）.估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用租售費(fèi)用主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租的中間代理費(fèi)、市場(chǎng)營銷廣告費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。

6）.估算開發(fā)商利潤開發(fā)商利潤一般以不動(dòng)產(chǎn)銷售總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，比例的高低隨地區(qū)和項(xiàng)目類型不同而有所不同。

5、計(jì)算和確定估價(jià)額將上述數(shù)據(jù)直接待入公式進(jìn)行計(jì)算，即：

地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)—建筑費(fèi)用—專業(yè)費(fèi)—利息—稅費(fèi)—租售費(fèi)用—開發(fā)商利潤值得注意的是,目前在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),有兩種基本的方式,即動(dòng)態(tài)方式(現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式)和靜態(tài)(傳統(tǒng)計(jì)息方式)。靜態(tài)方式主要是以估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為依據(jù)，視不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)費(fèi)用為靜止在估價(jià)作業(yè)日期時(shí)的數(shù)額；不考慮各項(xiàng)去出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成時(shí)止。動(dòng)態(tài)方式要考慮各項(xiàng)去、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們的價(jià)值折算到同一時(shí)點(diǎn)上（通常是折算到估價(jià)期日上），然后再相加減。例如，評(píng)估一宗待開發(fā)土地10月的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到10月。如果預(yù)測(cè)該宗土地10月開發(fā)完成的房價(jià)（含地價(jià)）為5000萬元，折現(xiàn)率為10%。則需將這5000萬元折現(xiàn)到10月，即在10月來看的房價(jià)實(shí)際為5000×（1+10%）3=3757（萬元）

按照上述公式測(cè)算出的剩余價(jià)值時(shí)開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費(fèi)用。由于開發(fā)商在取得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)除了支付地價(jià)款外，還要支付取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律手續(xù)費(fèi)用、土地評(píng)估費(fèi)用即登記發(fā)證費(fèi)用等。因此必須從計(jì)算出的剩余置中扣除上述費(fèi)用，才能得到所估土地的地價(jià)額。例如，根據(jù)假設(shè)開發(fā)法計(jì)算得到的剩余價(jià)值為1000萬元，取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律費(fèi)用、評(píng)估及土地使用證書等費(fèi)用估計(jì)為地價(jià)款的2%，則待估地塊的地價(jià)為1000/（1+2%）=980.4萬元。最后再根據(jù)測(cè)算到的地價(jià)額，結(jié)合評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)和其他因素，綜合確定估價(jià)額。

七、應(yīng)用實(shí)例1、

有一成片荒地需要估價(jià)，獲知該成片荒地的總面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”的熟地單價(jià)為800元/m2；將該片成荒地開發(fā)成“五通一平”的熟地的開發(fā)成本為2.5億元/km2，開發(fā)期3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，投資利潤率為20%；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地塊價(jià)格的6%；購買荒地需要交納的稅費(fèi)為荒地價(jià)格的4%，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試用靜態(tài)方法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。解：設(shè)該成片荒地的總價(jià)為P。（1）總開發(fā)價(jià)值=800×2×106×60%=9.6（億元）（2）總開發(fā)成本=2.5×2=5（億元）（3）總利息=P（1+4%）×[（1+12%）3－1]+5[(1+12%)1.5－1]=0.421P+0.926（億元）（4）總轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)=9.6×6%=0.576（億元）（5）購買該成片荒地的稅費(fèi)=P×4%=0.04P（億元）（6）總利潤=(1.04P+5)×20%=0.208P+1（億元）（7）根據(jù)假設(shè)開發(fā)法公式，得P=(1)－(2)－(3)－(4)－(5)－(6)=1.257（億元）單價(jià)=1.257億元/2km2=65.85(元/m2)

2、

需要評(píng)估一宗“七通一平”熟地9月的價(jià)格，獲知該宗土地的面積為5000m2，土地剩余使用年限為65年，建筑容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)按建筑面積算為800元/m2，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)用；銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的2%，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅為售價(jià)的6%，購買土地方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的3%；預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格按建筑面積算為2000元/m2。試?yán)盟o資料用動(dòng)態(tài)方式估算該宗地9月的總價(jià)，單價(jià)和樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為12%解：（1）設(shè)該宗土地的總價(jià)為P。（2）開發(fā)完成后的總價(jià)值2000×5000×2/（1+12%）2=1594.39(萬元)(3)建安工程費(fèi)等的總額(假設(shè)各年建安工程費(fèi)的在各年是均勻投入)800×(1+12%)×5000×2×[+]=810.36(萬元)(4)銷售稅費(fèi)總額1594.39×(2%+6%)=127.55(萬元)(5)購買該宗土地的稅費(fèi)總額P×3%=0.03P(萬元)(6)P=1594.39－810.36－127.55－0.03PP=637.36(萬元)土地單價(jià)=P/5000=1274.72(元/m2)樓面地價(jià)=1274.72/2=637.36(元/m2)

8、路線價(jià)法A、教學(xué)課時(shí)4課時(shí)B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生

掌握路線價(jià)法的基本原理

理解路線價(jià)的深度修正

熟悉路線價(jià)法的應(yīng)用

掌握路線價(jià)法的操作步驟與內(nèi)容C、本章教學(xué)重點(diǎn)

路線價(jià)法的操作步驟與內(nèi)容D、本章教學(xué)難點(diǎn)

路線價(jià)的深度修正

第一節(jié)路線價(jià)法的概述一、

路線價(jià)與路線價(jià)法概念（一）

路線價(jià)的概念路線價(jià)是對(duì)面臨某些特定街道且接近性相等的城市土地設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)深度，并求取在該標(biāo)準(zhǔn)深度上的數(shù)宗土地的平均單價(jià)，將其附設(shè)于該街道上，此宗平均單價(jià)即為該街道土地的路線價(jià)。簡言之，路線價(jià)是表示某一區(qū)段內(nèi)土地的平均價(jià)格。（二）

路線價(jià)法的概念路線價(jià)法是指根據(jù)地域區(qū)段的路線價(jià)，結(jié)合深度指數(shù)表和其他必要的修正率表，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法計(jì)算出臨接該街道的其他各宗土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。同樣可用于評(píng)估大宗土地價(jià)格的方法還有區(qū)段價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)田法和收益倍數(shù)法等。

二、

路線價(jià)的基本計(jì)算公式路線價(jià)法用于一面臨街矩形土地價(jià)格的計(jì)算公式為：土地價(jià)格（單價(jià)）=路線價(jià)深度價(jià)格修正率土地價(jià)格（總價(jià)）=路線價(jià)深度價(jià)格修正率土地面積如果土地的形狀和臨街狀況有特殊者，除了以上述計(jì)算公式計(jì)算價(jià)格，還要做加價(jià)或減價(jià)的修正。計(jì)算公式如下：土地價(jià)格（單價(jià)）=路線價(jià)深度價(jià)格修正率其他價(jià)格修正率土地價(jià)格（總價(jià)）=路線價(jià)深度價(jià)格修正率其他價(jià)格修正率土地面積或者土地價(jià)格（單價(jià)）=路線價(jià)深度價(jià)格修正率單價(jià)修正額土地價(jià)格（總價(jià)）=路線價(jià)深度價(jià)格修正率土地面積總價(jià)修正額

三、

路線價(jià)法基本原理路線法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)宗地”可視為比較法中的“可比實(shí)例”；“路線價(jià)”是若干“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均價(jià)格，可視為比較法中的“可比實(shí)例價(jià)格”；臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀（如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形）、臨街狀況（如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄得一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街）、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況影響修正”。路線價(jià)法與一般的比較法的主要不同之處，一是不做“交易情況影響修正”和“交易日期影響修正”。二是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況影響修正”；而不是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)影響修正，然后再進(jìn)行綜合。三是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”——路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”——臨接同一道路的其他土地的價(jià)格；而不是僅評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)格。在路線價(jià)法中不做“交易情況影響修正”和“交易日期影響修正”的原因是：①求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，以是正常價(jià)格；②求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

四、

路