資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程第2版龔菊明部分習(xí)題答案

第一章總論二、單項(xiàng)選擇題12345678910CBADACAABC三、多項(xiàng)選擇題12345678910BCDABCABDACABCDABCBCDABCDACDABD四、判斷題12345678910×√×××√××××第二章資產(chǎn)評(píng)估方法一、單項(xiàng)選擇題12345678910BBCADCCBBC三、多項(xiàng)選擇題12345678910ABCADBCABCBCABADABDABCDABD四、判斷題12345678910×××√×××√×√五、計(jì)算題1、（1）重置成本=480（萬元）（2）名義已計(jì)使用年限=20年（3）資產(chǎn)利用率=50400/57600=87.5%（4）實(shí)際已計(jì)使用年限=20×87.5%=17.5年（5）成新率=8÷（8+17.5）=31.37%（6）實(shí)體性貶值=480×（1-31.37%）=329.424（萬元）（7）功能性貶值=3×（1-25%）×（P/A，10%，8）=12.004（萬元）（8）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=480-329.424-12.004=138.572（萬元）2、（1）未來五年折現(xiàn)值=13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6830＋15×0.6209=49.1617（萬元）A=A=49.1617÷3.7908=12.9687（萬元）（2）企業(yè)評(píng)估價(jià)值=49.1617+（12.9687÷11％）×0.6209=49.1617+73.2024=122.36（萬元）3、（1）前5年收益的評(píng)估價(jià)值==200×0.9091＋210×0.8264＋220×0.7513＋210×0.6830＋205×0.6209=791.3645（萬元）（2）后5年收益的評(píng)估價(jià)值=200×3.7908×0.6209=470.7415（萬元）（3）10年期滿時(shí)該項(xiàng)資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)格的評(píng)估價(jià)值=80×03855=30.84（萬元）（4）資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=791.3645+470.7415+30.84=1292.946（萬元）4、（1）年超額運(yùn)營(yíng)成本=（10-6）×6=24（萬元）（2）年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=24×（1-25%）=18（萬元）（3）資產(chǎn)功能性貶值額=18×3.7908=68.2344（萬元）5、（1）第1年凈減收益=5000×50×（1-25%）=187500（元）（2）第2年凈減收益=5000×80×（1-25%）=300000（元）（3）第3年凈減收益=5000×100×（1-25%）=375000（元）（4）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值=187500×0.9091+300000×0.8264+375000×0.7513=170456.25+247920+281737.5=700113.75（元）第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估二、單項(xiàng)選擇題12345678910DBAADABBCB三、多項(xiàng)選擇題12345678910ABCDABDABCABBCBDABDBCDABCDABC四、判斷題12345678910×××√√√××√×五、計(jì)算題1、（1）機(jī)器重置采購價(jià)=200000×（l＋40％）=280000（元）（2）機(jī)器運(yùn)雜費(fèi)重估價(jià)=5000×2=10000（元）（3）機(jī)器安裝費(fèi)重估價(jià)=8000×（l＋35％）=10800（元）（4）機(jī)器調(diào)試費(fèi)重估價(jià)=3000×（l＋25％）=3750（元）（5）機(jī)器重置成本=280000＋10000＋10800＋3750=304550（元）2、（1）估算設(shè)備復(fù)原重置成本投資日期原始投資額價(jià)格變動(dòng)系數(shù)復(fù)原重置成本2008年100萬元2.60260萬元2013年20萬元1.6132.2萬元2016年30萬元1.2136.3萬元合計(jì)150萬元328.5萬元（2）計(jì)算復(fù)原重置成本×投資年限投資日期復(fù)原重置成本投資年限復(fù)原重置成本×投資年限2008年260萬元102600萬元2013年32.2萬元5161萬元2016年36.3萬元272.6萬元合計(jì)328.5萬元2833.6萬元（3）計(jì)算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=2833.69÷328.5≈8.63（年）（4）計(jì)算設(shè)備的成新率：該設(shè)備成新率=8÷（8.63＋8）×100％≈48.11％。3、（1）可修復(fù)部分實(shí)性性貶值：80000（元）（2）不可修復(fù)部分體性貶值率：4÷（4+6）×100％=40％（3）不可修復(fù)部分原重置成本：400000－80000=320000（元）（4）不可修復(fù)部分體性貶值：320000×40％=128000（元）（5）設(shè)備全部實(shí)體性貶值率=（80000＋128000）÷400000=52％機(jī)床的成新率=1－（80000＋128000）÷400000=48％4、（1）確定設(shè)備的重置成本。該設(shè)備的材料費(fèi)至2018年1月1日達(dá)到金額為：400×（180%/120％）=600（萬元）該套設(shè)備的安裝費(fèi)和其他費(fèi)用至2018年1月1日的金額為：100×（160%/110％）=145.45（萬元）該套設(shè)備于2018年1月1日的重置全價(jià)為：600＋145.45=745.45（萬元）（2）確定設(shè)備的實(shí)體性貶值。實(shí)體性貶值率=已使用年限÷（已使用年限十尚可使用年限）×100％=4÷（4＋16）×100％=20％實(shí)體性貶值＝745.45×20％＝149.09（萬元）（3）確定設(shè)備的功能性貶值。功能性貶值率=生產(chǎn)能力差異÷新設(shè)備生產(chǎn)能力×100％=（2200－2000）÷2200×100％=9.09％功能性貶值＝（745.45－149.09）×9.09％＝596.36×9.09％＝54.21（萬元）（4）確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1－0.80.7]×100%=（1－0.8554）×100%=14.46%經(jīng)濟(jì)性貶值＝（745.45－149.09－54.21）×14.46%＝542.15×14.46%＝78.39（萬元）（5）確定設(shè)備的的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值＝745.45－149.09－54.21－78.39＝463.76（萬元）5、（1）離岸價(jià)＝2000（萬美元）（2）境外運(yùn)雜費(fèi)＝2000×8%＝160（萬美元）（3）境外途中保險(xiǎn)費(fèi)＝（2000＋160）×0.4％＝8.64（萬美元）（4）到岸價(jià)＝2000＋160＋8.64＝2168.64（萬美元）到岸價(jià)（人民幣）＝2168.64×7＝15180.48（萬元）（5）進(jìn)口關(guān)稅＝15180.48×20％＝3036.096（萬元）（6）增值稅＝（15180.48＋3036.096）×16％＝2914.65216（萬元）（7）銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＝2000×7×0.4％＝56（萬元）（8）外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率＝15180.48×1％＝151.8048（萬元）（9）國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＝15180.48×1％＝151.8048（萬元）（10）安裝調(diào)試費(fèi)＝15180.48×0.6％＝91.08288（萬元）（11）重置成本＝15180.48＋3036.096＋2914.65216＋56＋151.8048＋151.8048＋91.08288＝21581.92064（萬元）≈21582（萬元）6、（1）計(jì)算生產(chǎn)廠家因素的修正系數(shù)參照物A、B、C、D的修正系數(shù)分別是：100115、100100、100（2）計(jì)算交易時(shí)間因素的修正系數(shù)參照物A、B、C、D的修正系數(shù)分別是：118100、112100、103（3）計(jì)算成新率因素的修正系數(shù)參照物A、B、C、D的修正系數(shù)分別是：7080、7075、70（4）確定評(píng)估值（l）確定被評(píng)估設(shè)備的初步評(píng)估結(jié)果。參照物A調(diào)整后的結(jié)果為：評(píng)估值＝200000×100115×118100×參照物B調(diào)整后的結(jié)果為：評(píng)估值＝140000×100100×112100×參照物C調(diào)整后的結(jié)果為：評(píng)估值＝170000×100115×103100×參照物D調(diào)整后的結(jié)果為：評(píng)估值＝160000×100100×103100×（2）結(jié)合定性分析確定設(shè)備評(píng)估值。評(píng)估值＝（179565＋146347＋163973＋144200）÷4=158521（元）第四章房地產(chǎn)評(píng)估二、單項(xiàng)選擇題12345678910BBBDCABCAC三、多項(xiàng)選擇題12345678910ABCABDABCACDABCDACABDACDABCDABC四、判斷題12345678910××√×√×√√××五、計(jì)算題1、（1）進(jìn)行交易情況修正。各參照物交易情況的修正系數(shù)分別為：參照物A交易情況修正系數(shù)=（100%/96%）=104.17%參照物B交易情況修正系數(shù)=（100%/101%）=99.01%參照物C交易情況修正系數(shù)=（100%/105%）=95.24%參照物D交易情況修正系數(shù)=（100%/104%）=96.15%參照物E交易情況修正系數(shù)=（100%/974%）=103.09%參照物F交易情況修正系數(shù)=（100%/105%）=95.24%（2）進(jìn)行交易時(shí)間修正。各參照物交易時(shí)間的修正系數(shù)分別為：參照物A、B交易時(shí)間的修正系數(shù)=（112%/110%）=101.82%參照物C、D交易時(shí)間的修正系數(shù)=（112%/107%）=104.67%參照物E、F交易時(shí)間的修正系數(shù)=（112%/108%）=103.70%（3）進(jìn)行區(qū)域因素修正。各參照物區(qū)域因素的修正系數(shù)分別為：參照物A區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/96）=104.17%參照物B區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/90）=111.11%參照物C區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/103）=97.09%參照物D區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/100）=100%參照物E區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/101）=99.01%參照物F區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/105）=95.24%（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正。各參照物個(gè)別因素的修正系數(shù)分別為：參照物A個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/103%）=97.09%參照物B個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/102%）=98.04%參照物C個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/101%）=99.01%參照物D個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/99%）=101.01%參照物E個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/96%）=104.17%參照物F個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/100%）=100%（5）進(jìn)行容積率修正。各參照物容積率的修正系數(shù)分別為：參照物A容積率修正系數(shù)=（105%/115%）=91.30%參照物B容積率修正系數(shù)=（105%/105%）=100%參照物C容積率修正系數(shù)=（105%/120%）=87.5%參照物D容積率修正系數(shù)=（105%/125%）=84%參照物E容積率修正系數(shù)=（105%/128%）=82.03%參照物F容積率修正系數(shù)=（105%/110%）=95.45%（6）進(jìn)行使用權(quán)年限修正。各參照物使用權(quán)年限的修正系數(shù)分別為：參照物A使用權(quán)年限修正系數(shù)===101.39%參照物B使用權(quán)年限修正系數(shù)===102.81%參照物C、F使用權(quán)年限修正系數(shù)===100%參照物D使用權(quán)年限修正系數(shù)===105.18%參照物E使用權(quán)年限修正系數(shù)===100.53%（7）計(jì)算待估地塊的初步地價(jià)：A=8000×104.17%×101.82%×104.17%×97.09%×91.30%×101.39%=7944（元/m2）B=7500×99.01%×101.82%×111.11%×98.04%×100%×102.81%=8468（元/m2）C=8500×95.24%×104.67%×97.09%×99.01%×87.50%×100%=7127（元/m2）D=8600×96.15%×104.67%×100%×101.01%×84%×105.18%=7724（元/m2）E=9000×103.09%×103.70%×99.01%×104.17%×82.03%×100.53%=8183（元/m2）F=9400×95.24%×103.70%×95.24%×100%×95.45%×100%=8440（元/m2）（8）采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)論：待估地塊單位面積評(píng)估值=（7944+8468+7127+7724+8183+8440）÷6=7981（元/m2）待估地塊總評(píng)估值=7981×8000=6384.8（萬元）2、（1）計(jì)算總收益：年總收益=100×12×2000×（1－10％）=2160000（元）（2）計(jì)算總費(fèi)用：①年管理費(fèi)=2160000×3.5％＝75600（元）②年維修費(fèi)=6000×2000×1.5％=180000（元）③年稅金=20×2000＝40000（元）④年保險(xiǎn)費(fèi)=6000×2000×0.2％＝24000（元）年總費(fèi)用=①＋②＋③＋④=75600＋180000＋40000＋24000=319600（元）（3）計(jì)算房地產(chǎn)純收益：年房地產(chǎn)純收益=年總收益一年總費(fèi)用=2160000－319600=1840400（元）（4）計(jì)算房屋純收益：①計(jì)算年貶值額。年貶值額=（6000×2000）÷48=250000（元）②計(jì)算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)一年貶值額×已使用年數(shù)=6000×2000－250000×3=11250000（元）③計(jì)算房屋純收益。房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=11250000×8％=900000（元）（5）計(jì)算土地純收益：土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益一房屋年純收益=1840400－900000=940400（元）（6）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格。評(píng)估值=940400×（P/A，7%，45）=940400×13.6055=12794612．2（元）單價(jià)=12794612.2÷1000=12794．61（元）3、（1）計(jì)算土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)=50萬元／畝=750（元／平方米）（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)＝8億元/平方公里=800（元/平方米）（3）計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)利息=750×〔（1＋6％）2一1〕=92.7（元／平方米）土地開發(fā)費(fèi)利息=800×40％×[（1＋6％）1.5－1]＋800×60％×［（1＋6％）0.5－1］＝43.42（元／平方米）（4）計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)=（750＋800）×10％＝155（元／平方米）（5）計(jì)算計(jì)算土地增值收益土地增值收益=[（1）＋（2）＋（3）＋（4）]×25％=（750＋800＋92.7＋43.42＋155）×25％=460.28（元/平方米）（6）估算土地價(jià)格無限年期土地使用權(quán)價(jià)格（所有權(quán)價(jià)格）為：土地單價(jià)=750＋800＋92.7＋43.42＋155+460.28=2301.4（元／平方米）土地總價(jià)=2301.4×45000=103563000（元）=10356.3（萬元）50年土地使用權(quán)的價(jià)值（假設(shè)折現(xiàn)率為10%）為：土地單價(jià)=2301.4×[1－1/（1+10%）50]=2301.4×0.9915=2281.84（元／平方米）土地總價(jià)=2281.84×45000=102682800（元）=10268.28（萬元）4、（1）開發(fā)方案：建筑總面積=4000×6=24000（平方米）建筑底面積=4000×50%=2000（平方米）樓層=24000÷2000=12（層）商業(yè)用房面積=2000×4=8000（平方米）住宅用房面積=2000×8=16000（平方米）（2）樓價(jià)=（8000×15000）÷（l＋10％）2＋（16000×60%×8000）÷（l＋10％）2+（16000×40%×9000）÷（l＋10％）3=120000000×0.8264＋76800000×0.8264+57600000×0.7513=20591.04（萬元）（3）建筑費(fèi)=（6000×70％）÷（1＋10％）0。5＋（6000×30％）÷（1＋10％）1。5=4200×0.9535＋1800×0.8668=5564.94（萬元）（4）稅費(fèi)=樓價(jià)×6％=20591.04×6%=1235.46（萬元）（5）地價(jià)=[樓價(jià)－建筑費(fèi)×（1＋α＋r/＋αr/）－稅費(fèi)]÷（1＋r/）地價(jià)=[20591.04－5564.94×（1＋8%＋20%＋8%×20%）－1235.46]÷（1＋20%）=（20591.04－5564.94×1.296－1235.46）÷1.20=12143.42÷1.20=10119.52（萬元）單位地價(jià)=10119.52÷4000=25298.8（元/平方米）樓面地價(jià)=10119.52÷24000=4216.47（元/平方米）5、（1）第一至第五年年租金收入=100×10000×70％×12=840（萬元）（2）第一至第五年年經(jīng)營(yíng)成本=840×35％=294（萬元）（3）第一至第五年年純收益=840－294=546（萬元）（4）第六至第十年年租金收入=120×10000×75％×12=1080（萬元）（5）第六至第十年年經(jīng)營(yíng)成本=1080×35％=378（萬元）（6）第六至第十年年純收益=1080－378=702（萬元）（7）第十一年純收益=8000（萬元）（8）房地產(chǎn)評(píng)估值=546×（P／A，10％，5）＋702×（P／A，10％，5）×（P／F，10％，5）＋8000×（P／F，10％，10）=546×3．7908＋702×3．7908×0．6209＋8000×0．3855=2069.7768＋1652.3028＋3084=6806.0796（萬元）≈6806（萬元）6、（1）計(jì)算房地合一狀態(tài)下的總收入：總收入=6000×12=72000（元）（2）總費(fèi)用=12000（元）（3）計(jì)算總收益：總收益=72000－12000=60000（元）（4）計(jì)算土地收益：土地收益=2000×300×7％=42000（元）（5）計(jì)算建筑物收益：建筑物收益=60000－42000=18000（元）（6）建筑物折舊率：1／25×100％=4％（7）建筑物價(jià)值：18000÷（8％＋4％）×［1－1/（1＋12％）25］=18000×（P/A，12%，25）=18000×7.8431=141175.8（元）建筑物每平方米價(jià)值為：141175.8÷200=705.88（元）7、（1）建筑物重置成本為：15000×170%÷120%=21250（萬元）（2）成新率為：45÷（5＋45）=90％（3）土地價(jià)值為：10000×4000=4000萬元）（4）建筑物價(jià)值為：21250×90％－600－100=18425（萬元）（5）房地產(chǎn)價(jià)值為：18425＋4000=22425（萬元）8、（1）參照物A：9000×（l＋12％）×100／92×100／97×100／95=11889.88（元／平方米）（2）參照物B：8000×（l＋7％）×100／105×100／96×100／98=8665.37（元／平方米）（3）參照物C：8500×（l＋3％）×100／100×100／103×100／90=9444.44（元／平方米）待估建筑物估價(jià)為：（11889.88＋8665.37＋9444.44）÷3=9999.90（元／平方米）9999.90×50000＋150000×300=54499．5（萬元）第五章無形資產(chǎn)評(píng)估一、二、單項(xiàng)選擇題12345678910ACDDBCBBCD三、多項(xiàng)選擇題12345678910ABCDADACABDABDABCABCABCDABABCD四、判斷題12345678910××√√√×√××√五、計(jì)算題1、（1）該技術(shù)的重置成本=400×（l＋5％）×（l＋6％）×（l＋8％）×（l＋9％）=524．09（萬元）（2）該技術(shù)的成新率=6÷（4＋6）=60％（3）該技術(shù)的重置成本凈值=524．09×60％=314．45（萬元）（4）轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?400÷（600＋400）=40％（5）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的機(jī)會(huì)成本=80＋20=100（萬元）（6）該項(xiàng)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的最低收費(fèi)額=314．45×40％＋100=225．78（萬元）2、（1）計(jì)算各年的利潤(rùn)總額：未來4年的利潤(rùn)總額分別為250萬元、400萬元、450萬元、467萬元（2）計(jì)算利潤(rùn)總額的現(xiàn)值：=250×0．9091＋400×0．8264＋450×0．7513＋467×0．6830=1214．881（萬元）（3）計(jì)算追加利潤(rùn)現(xiàn)值：=100×0．9091＋120×0．8264＋90×0．7513＋70×0．6830=305．505（萬元）（4）利潤(rùn)分成率：305．505÷1214．881×100%=25．15％3、（l）無形資產(chǎn)的約當(dāng)投資量=600×（1＋200％）=1800（萬元）（2）購買方資產(chǎn)的約當(dāng)投資量=8000×（1＋10％）=8800（萬元）（3）利潤(rùn)分成率=1800÷（1800＋8800）×100％=16．98％4、=600×4%×（1－25%）×0．9091＋700×4%×（1－25%）×0．8264＋800×4%×（1－25%）×0．7513＋800×4%×（1－25%）×0．6830＋700×4%×（1－25%）×0．6209+600×4%×（1－25%）×0．5645=91．3413（萬元）5、=300×30%×（1－25%）×0．9091＋350×30%×（1－25%）×0．8264＋380×30%×（1－25%）×0．7513＋360×30%×（1－25%）×0．6830＋320×30%×（1－25%）×0．6209=290．7072（萬元）6、=10×（1－25%）×0．9091＋10×（1－25%）×0．8264＋9×（1－25%）×0．7513＋9×（1－25%）×0．6830＋8×（1－25%）×0．6209＋6×（1－25%）×0．5645=2．7273＋3．099＋3．38085＋3．0735＋2．328375＋1．6935=28．963425（萬元）≈29（萬元）第六章長(zhǎng)期投資評(píng)估一、二、單項(xiàng)選擇題12345678910ABDBABBDBD三、多項(xiàng)選擇題12345678910ABABCABDABDACDABCDABCABDABCDABD四、判斷題12345678910××√××√√×√√五、計(jì)算題1．評(píng)估值=160×110＝17600（元）2．評(píng)估值=100000×12％×（l＋10％）—1＋100000×12％×（1＋10％）—2＋100000×（l＋10％）—2=12000×0．9091＋12000×0．8264＋100000×0．8264=103466（元）3．F=A（1＋m×i）=10000×（1＋4×15％）=16000（元）P=F（1＋r）－n=16000×（1＋13％）－2=16000×0．7831=12529．6（元）4．評(píng)估值=50×20％×（P／A，12％，5）＋20×（1＋12％）—5=10×3．6048＋20×0．5674=36．048＋11．348=47．396（萬元）5．評(píng)估值=200×5％×（1-25%）×（P／A，12％，5）=7．5×3．6048=27．036（萬元）6．g