建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)經(jīng)濟(jì)師考試(初級)試題及答案指導(dǎo)(2024年)

2024年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(初級)復(fù)習(xí)試題(答案在后面)一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，房地產(chǎn)價格的最主要影響因素是（）。A、區(qū)位因素B、供求關(guān)系C、房地產(chǎn)實物因素D、時間因素2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行市場調(diào)研時，通常不會關(guān)注的是（）。A、市場需求B、市場價格C、政策法規(guī)D、房地產(chǎn)市場規(guī)模3、在房地產(chǎn)評估中，下列哪種方法主要適用于評估未開發(fā)土地的價值？A、收益法B、成本法C、市場比較法D、假設(shè)開發(fā)法4、某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲開發(fā)一塊土地，已知該土地面積為5000平方米，預(yù)計開發(fā)成本為1000萬元，預(yù)計開發(fā)后的土地及建筑物市場價值為2000萬元。不考慮其他因素，根據(jù)成本法計算，該土地的價值約為：A、1000萬元B、1500萬元C、2000萬元D、2500萬元5、我國房地產(chǎn)市場按照交易形式可以分為（）。A、存量市場與有限產(chǎn)權(quán)市場B、增量市場與住房二級市場C、一級市場、二級市場與三級市場D、公開市場與封閉市場6、以下哪個選項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源（）。A、銀行貸款B、自有資金C、預(yù)收房款D、投資者個人借款7、關(guān)于房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的說法，下列哪個選項是正確的？A.提供市場供給量大于市場需求量時，市場價格上升B.提供市場供給量大于市場需求量時，市場價格下降C.提供市場供給量小于市場需求量時，市場價格上升D.提供市場供給量小于市場需求量時，市場價格下降8、下列房地產(chǎn)投資項目中，市場潛力較大的是哪一種？A.工業(yè)用地開發(fā)B.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)C.公寓住宅開發(fā)D.倉儲物流用地開發(fā)9、以下哪項不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(初級)考試的范圍？A、建筑市場的供求關(guān)系分析B、房地產(chǎn)項目的可行性研究C、經(jīng)濟(jì)師的職業(yè)素養(yǎng)與職業(yè)道德D、建筑材料的性能與應(yīng)用10、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于影響房地產(chǎn)項目定價的主要因素？A、土地成本B、開發(fā)成本C、市場供求關(guān)系D、政府政策11、按照我國現(xiàn)行的建筑市場管理規(guī)定，以下哪個選項不屬于建筑工程設(shè)計單位的資質(zhì)等級分類？A、甲級B、乙級C、丙級D、丁級12、商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主要目的是什么？A、防止商品房預(yù)售資金被挪用，保障購房人的合法權(quán)益B、保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金流動C、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展D、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售速度13、在房地產(chǎn)市場分析中，反映房地產(chǎn)價格水平從高到低變化的序列稱為：A.房地產(chǎn)價格指數(shù)B.房地產(chǎn)價格波動C.房地產(chǎn)價格倒序D.房地產(chǎn)價格變化趨勢14、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪一項不屬于投資決策的基本步驟：A.確定投資目標(biāo)B.調(diào)查和分析市場C.評估投資收益與風(fēng)險D.選擇最佳建筑樣式15、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分，正確的是（）A.項目規(guī)劃階段、項目設(shè)計階段、項目施工階段B.項目可行性研究階段、項目決策階段、項目實施階段C.項目立項階段、項目設(shè)計階段、項目施工階段D.項目規(guī)劃階段、項目決策階段、項目后期管理階段16、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合理論，以下說法錯誤的是（）A.投資組合理論可以降低投資風(fēng)險B.投資組合理論認(rèn)為，投資組合的收益率是各單項投資收益率的簡單加權(quán)平均C.投資組合理論強(qiáng)調(diào)分散投資的重要性D.投資組合理論認(rèn)為，投資組合的風(fēng)險可以通過投資項目的相關(guān)性來降低17、根據(jù)《中華人民共和國建筑法》規(guī)定，建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設(shè)單位負(fù)責(zé)；分包單位按照分包合同的約定對（）負(fù)責(zé)?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝痪头职こ虒ㄔO(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。A、監(jiān)理單位B、設(shè)計單位C、總承包單位D、建設(shè)單位18、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資額為3000萬元，開發(fā)商自有資金1000萬元，貸款利率為6%，借款期限為2年，按年計息。在這樣的條件下，該項目的利息總額應(yīng)為（）萬元。A、72B、120C、108D、9619、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場中需求與供給的關(guān)系，下列說法正確的是（）A.需求曲線向右上方傾斜，供給曲線向右下方傾斜B.需求曲線向左下方傾斜，供給曲線向右上方傾斜C.需求曲線向右下方傾斜，供給曲線向左下方傾斜D.需求曲線向左上方傾斜，供給曲線向右下方傾斜20、在房地產(chǎn)估價過程中，下列不屬于房地產(chǎn)市場狀況分析內(nèi)容的是（）A.房地產(chǎn)市場供需狀況B.房地產(chǎn)價格水平C.宏觀經(jīng)濟(jì)政策D.房地產(chǎn)政策導(dǎo)向21、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪個階段是確定項目可行性、進(jìn)行項目決策的關(guān)鍵階段？（）A.前期策劃B.項目設(shè)計C.土地獲取D.銷售與回款22、房地產(chǎn)市場中，以下哪種現(xiàn)象被稱為“地王”現(xiàn)象？（）A.土地交易價格遠(yuǎn)低于市場預(yù)期B.土地交易價格遠(yuǎn)高于市場預(yù)期C.土地交易價格波動較大D.土地交易價格持續(xù)上漲23、某房地產(chǎn)項目一期工程已全部竣工并開始銷售，二期工程正在進(jìn)行建設(shè)中。根據(jù)會計學(xué)原理，該項目在編制財務(wù)報表時，應(yīng)該如何處理？A、將一期和二期工程的建設(shè)和銷售成本合并處理，作為整體工程的建設(shè)成本。B、將一期工程的建設(shè)成本和銷售成本分別作為銷售收入確認(rèn)，二期工程的成本則列入未完成工程項目，暫不確認(rèn)為成本。C、將一期工程的建設(shè)和銷售成本單獨列出，并將二期工程的成本全部保留為負(fù)債項目。D、將一期工程的建設(shè)成本作為銷售收入確認(rèn)，二期工程的成本則列入未完成工程項目，暫時不計入收入。24、在編制建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本估算時，直接材料成本通常包括哪些項目？A、設(shè)計費、施工管理費、原材料成本。B、設(shè)計費、施工設(shè)備租金、管理費用。C、建筑材料成本、施工機(jī)械使用費、施工技術(shù)成本。D、設(shè)計費、原材料成本、管理費用。25、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)項目的爛尾風(fēng)險？A.項目資金周轉(zhuǎn)困難B.政策法規(guī)變動C.自然災(zāi)害D.市場需求減弱26、在房地產(chǎn)估價中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)估價的適用方法？A.成本法B.市場法C.收益法D.投資法27、根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，下列關(guān)于建設(shè)工程勘察、設(shè)計單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)的說法，正確的是（）。A.勘察、設(shè)計單位必須按照工程設(shè)計資質(zhì)等級許可的范圍和規(guī)模承攬工程B.勘察、設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)勘察、設(shè)計成果文件要求，對建設(shè)工程進(jìn)行施工監(jiān)理C.勘察、設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)對施工過程中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題及時提出修改意見，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任D.勘察、設(shè)計單位不得轉(zhuǎn)讓其資質(zhì)證書，但可以與他人合作承攬工程28、在房地產(chǎn)交易過程中，下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的說法，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書B.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公開其服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程C.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得泄露委托人的商業(yè)秘密和個人隱私D.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以收取超出國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的傭金29、按照我國土地使用權(quán)出讓制度，工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為（）年。A、30B、40C、50D、7030、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)方式的是（）。A、公開招標(biāo)B、邀請招標(biāo)C、競爭性談判D、議標(biāo)31、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估，下列說法正確的是：A.房地產(chǎn)評估只能采用成本法B.房地產(chǎn)評估可以只采用市場法C.房地產(chǎn)評估應(yīng)同時采用成本法、市場法和收益法D.房地產(chǎn)評估方法的選擇取決于評估師的主觀意愿32、以下關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，下列選項中不屬于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的基本職能的是：A.房地產(chǎn)營銷B.房地產(chǎn)投資C.房地產(chǎn)維修D(zhuǎn).房地產(chǎn)決策33、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(初級)試卷一、單項選擇題33、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為10億元，其中資本金為3億元，貸款為7億元。該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為12%，資本金收益率為多少？A.10%B.15%C.20%D.25%34、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃投資10億元進(jìn)行住宅開發(fā)，預(yù)計項目開發(fā)周期為3年。該企業(yè)預(yù)計每年可回收現(xiàn)金流為3億元。若該企業(yè)的折現(xiàn)率為10%，則該項目的凈現(xiàn)值(NPV)為多少？A.4.5億元B.5.5億元C.6.5億元D.7.5億元35、下列選項中，屬于土地使用控制手段的是（）。A、城市規(guī)劃B、城市規(guī)劃與土地使用規(guī)劃C、土地使用規(guī)劃D、城市總體規(guī)劃36、某房地產(chǎn)項目在財務(wù)評估中，盈虧平衡點的價格為20000元/平方米，然而當(dāng)前市場的平均售價為18000元/平方米。這表明該項目在當(dāng)前市場條件下（）。A、已經(jīng)盈利B、處于保本狀態(tài)C、面臨盈利風(fēng)險D、無法判斷盈利狀態(tài)37、題干：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時，采用測算地價的方法確定土地出讓底價。以下哪種地價測算方法最適合用于此次土地出讓底價的確定？（）A.市場比較法B.成本法C.收益還原法D.投資回報率法38、題干：某房地產(chǎn)公司計劃開發(fā)一個住宅小區(qū)，預(yù)計總投資為10億元人民幣，其中土地使用權(quán)取得費為2億元人民幣。該項目的投資回報率為10%，則該項目需確定合理的銷售收入才能保證投資回報率達(dá)到目標(biāo)值。（）A.12億元B.10億元C.8億元D.10.2億元39、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于項目可行性研究的階段內(nèi)容？A.市場調(diào)研與分析B.投資估算與資金籌措C.建設(shè)工程規(guī)劃與設(shè)計D.建設(shè)工程施工與監(jiān)理40、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下哪種說法是錯誤的？A.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)價值進(jìn)行科學(xué)、客觀的評估B.房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循獨立、客觀、公正的原則C.房地產(chǎn)估價分為市場估價、投資估價和成本估價D.房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗41、某房地產(chǎn)項目地下建筑面積為3000平方米，地上建筑面積為10000平方米，則該項目總建筑面積是（）。A.10000平方米B.13000平方米C.20000平方米D.3000平方米42、將房地產(chǎn)投資項目設(shè)備折舊年限最常用的計算方法是（）。A.平均年限法B.工作量法C.年數(shù)總和法D.雙倍余額遞減法43、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪項不屬于投資估算的構(gòu)成要素？A.工程造價B.資金籌措成本C.土地成本D.運營維護(hù)成本44、根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，以下哪種評估方法不適用于房地產(chǎn)價值評估？A.收益法B.成本法C.市場比較法D.離婚案分割房地產(chǎn)45、在房地產(chǎn)評估中，以下哪項不屬于影響房地產(chǎn)價值的因素？A、房地產(chǎn)的位置B、房地產(chǎn)的面積C、房地產(chǎn)的開發(fā)商D、房地產(chǎn)的市場供需狀況46、在房地產(chǎn)投資中，以下哪種投資方式的風(fēng)險相對較低？A、房地產(chǎn)租賃B、房地產(chǎn)買賣C、房地產(chǎn)股權(quán)投資D、房地產(chǎn)信托投資47、以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)的說法，錯誤的是（）。A、資本金利潤率較高，表明房地產(chǎn)項目的盈利能力較強(qiáng)B、盈虧平衡點越高，表明房地產(chǎn)項目面臨的市場風(fēng)險越大C、財務(wù)凈現(xiàn)值為正，表明房地產(chǎn)項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的D、靜態(tài)投資回收期越長，表明房地產(chǎn)項目的盈利能力越強(qiáng)48、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列選項不屬于項目投資現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出內(nèi)容的是（）。A、土地費用B、開發(fā)費用C、項目運營費用D、企業(yè)所得稅49、在建筑與房地產(chǎn)中，以下哪一項屬于宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的直接影響？A.貨幣政策B.土地政策C.農(nóng)業(yè)政策D.教育政策50、房地產(chǎn)投資中，通常所說的“投資回報率”是指以下哪個指標(biāo)？A.凈現(xiàn)值B.投資回收期C.投資收益比D.投資收益率51、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項屬于房地產(chǎn)項目的可行性研究階段？A.市場調(diào)研B.投資決策C.項目設(shè)計D.銷售管理52、以下哪項不是房地產(chǎn)估價師在評估房地產(chǎn)價值時需要考慮的主要因素？A.房地產(chǎn)的位置B.房地產(chǎn)的面積C.房地產(chǎn)的用途D.估價師的主觀判斷53、以下哪個選項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成？A、土地使用權(quán)費B、建筑安裝工程費C、銷售代理費D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費54、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格術(shù)語的定義錯誤的是？A、基準(zhǔn)地價是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，按照不同級別或不同均質(zhì)地域，對平均開發(fā)程度的土地進(jìn)行評估后獲得的標(biāo)準(zhǔn)價格。B、市場交易價格是指在房地產(chǎn)市場上的買賣、租賃等活動中形成的實際成交價格。C、標(biāo)定地價是指政府根據(jù)市場情況設(shè)定的土地使用權(quán)價格標(biāo)準(zhǔn)，用于土地評估和征收稅費。D、市場價格是指在自由競爭的市場上，由買賣雙方通過談判確定的價格。55、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德規(guī)范的表述中，不屬于基本要求的是：A.誠實守信B.公正廉潔C.維護(hù)利益D.客戶至上56、下列關(guān)于房地產(chǎn)評估的表述中，不符合現(xiàn)狀價值評估特點的是：A.重視房地產(chǎn)狀況B.必須遵循客觀性原則C.強(qiáng)調(diào)評估方法的科學(xué)性D.允許有一定的預(yù)測性57、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本？A.土地取得成本B.前期工程費C.建設(shè)工程費D.銷售費用58、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，以下哪項指標(biāo)用于衡量房地產(chǎn)市場的景氣程度？A.房地產(chǎn)投資回報率B.房屋空置率C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.土地供應(yīng)量59、建筑安裝工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金四項內(nèi)容構(gòu)成。下列費用中，屬于直接費的是（）。A.施工企業(yè)管理費B.材料二次搬運費C.材料二次搬運費D.施工臨時設(shè)施費60、某房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項目可行性分析時，需要預(yù)測未來10年的房地產(chǎn)市場綜合發(fā)展?fàn)顩r，用于指導(dǎo)公司未來的經(jīng)營決策。這屬于房地產(chǎn)市場預(yù)測中的（）。A.宏觀市場預(yù)測B.微觀市場預(yù)測C.短期預(yù)測D.長期預(yù)測二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、以下哪些因素會影響建筑市場供求關(guān)系？A.政府政策調(diào)控B.經(jīng)濟(jì)周期波動C.建筑材料價格波動D.施工技術(shù)水平高低E.消費者收入水平2、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的說法，正確的有哪些？A.土地供應(yīng)量的增加會提升房地產(chǎn)價格B.成本的增加會推動房地產(chǎn)價格上漲C.居民收入水平的提高會增加房地產(chǎn)需求，從而推動價格上漲D.利率下降會導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款成本降低，增加房地產(chǎn)需求，從而推動價格上漲E.經(jīng)濟(jì)衰退會導(dǎo)致投資者對房地產(chǎn)的投資意愿下降，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌3、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些屬于前期工作內(nèi)容？（）A.項目選址B.市場調(diào)研C.規(guī)劃設(shè)計D.施工監(jiān)理4、關(guān)于房地產(chǎn)投資收益的構(gòu)成，以下說法正確的是？（）A.投資收益包括資本增值和租金收入B.投資收益的構(gòu)成與投資期限有關(guān)C.投資收益的計算中需要考慮投資成本D.投資收益的穩(wěn)定性取決于市場供需關(guān)系5、在房地產(chǎn)市場營銷中，市場調(diào)查的內(nèi)容包括（）。A、市場環(huán)境調(diào)查B、市場需求調(diào)查C、市場供給調(diào)查D、市場競爭調(diào)查E、市場推廣調(diào)查6、建筑工程項目生命周期的關(guān)鍵階段包括（）。A、項目啟動B、可行性研究C、設(shè)計與施工D、竣工驗收E、項目反饋7、以下哪些選項屬于房地產(chǎn)市場細(xì)分的基礎(chǔ)依據(jù)？（）A.地區(qū)市場B.產(chǎn)品類型C.消費者收入水平D.消費者偏好E.購買力8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險類型主要包括哪些？（）A.市場風(fēng)險B.法規(guī)政策風(fēng)險C.項目風(fēng)險D.金融風(fēng)險E.管理風(fēng)險9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資？（）A.土地取得成本B.建安工程費C.資本性支出D.銷售費用E.利潤10、以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？（）A.地理位置優(yōu)越性B.房屋面積大小C.建筑年代D.市場供求關(guān)系E.政策法規(guī)11、根據(jù)我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下列哪些行為屬于違反城市規(guī)劃的建設(shè)行為？（）A、未取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核的建設(shè)工程B、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)C、違反建筑工程質(zhì)量管理的規(guī)定D、未按照國家和地方有關(guān)節(jié)能減排的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)E、未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時建設(shè)12、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的必要步驟包括以下哪幾項？（）A、進(jìn)行市場調(diào)研和需求分析B、進(jìn)行工程設(shè)計C、進(jìn)行財務(wù)評價D、進(jìn)行環(huán)境影響評價E、進(jìn)行社會穩(wěn)定性風(fēng)險評估13、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些費用屬于直接成本？（）A.土地取得成本B.建安工程費C.基礎(chǔ)設(shè)施配套費用D.營銷費用14、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估方法的描述中，正確的是？（）A.市場法適用于評估未開發(fā)或正在開發(fā)的房地產(chǎn)B.成本法適用于評估有獨特設(shè)計或歷史價值的房地產(chǎn)C.收益法適用于評估需要預(yù)測未來收入和支出的投資型房地產(chǎn)D.以上都是15、以下哪些因素對房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系有直接影響？A.金融機(jī)構(gòu)信貸政策B.土地供應(yīng)政策C.人口結(jié)構(gòu)變化D.經(jīng)濟(jì)增長速度E.城市規(guī)劃調(diào)整16、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格形成機(jī)制的說法，正確的是？A.房地產(chǎn)價格由市場供求關(guān)系決定B.房地產(chǎn)價格受政府政策調(diào)控C.房地產(chǎn)價格受房地產(chǎn)自身質(zhì)量影響D.房地產(chǎn)價格受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響E.房地產(chǎn)價格受投資者心理預(yù)期影響17、關(guān)于房地產(chǎn)市場分析，下列說法正確的是（）。A.房地產(chǎn)市場分析可以分為一級市場、二級市場和三級市場B.一級市場主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的土地和新建房屋交易市場C.二級市場指已建成的房產(chǎn)在其在市場上進(jìn)行的買賣交易D.三級市場主要指存量房（二手房）市場以及租賃市場E.一級市場的買賣活動決定了二級和三級市場的交易條件和規(guī)則18、在房地產(chǎn)評估中，下列計量價格的方法正確的是（）。A.成本法是假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)全新的類似建筑物所需的成本來確定房地產(chǎn)價值B.市場法是根據(jù)市場上的最近成交的類似房產(chǎn)的價格來評估目標(biāo)房產(chǎn)的價值C.收益法是根據(jù)投資回報率評估投資收益的凈現(xiàn)值來確定房地產(chǎn)價值D.假設(shè)開發(fā)法是將待開發(fā)的房地產(chǎn)資源的價格減去開發(fā)成本和預(yù)期費用后的剩余價值來評估房地產(chǎn)價值E.契合原則是指在評估物業(yè)價格時，將物業(yè)的價格和周圍環(huán)境、設(shè)施等實際情況進(jìn)行匹配，考慮客戶需求19、在我國房地產(chǎn)市場調(diào)控中，以下哪些政策工具屬于宏觀調(diào)控手段？（）A、土地供應(yīng)政策B、信貸政策C、稅收政策D、土地收購儲備政策20、以下哪些行為屬于不正當(dāng)競爭行為？（）A、虛構(gòu)房地產(chǎn)項目信息進(jìn)行虛假宣傳B、囤積土地，抬高土地價格C、串通投標(biāo)，侵害公平競爭D、使用假冒偽劣材料進(jìn)行建設(shè)三、案例分析題（本大題有5個案例題，每題8分，共40分）第一題【案例背景】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）擬在市區(qū)一地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，該地塊面積為10萬平方米，土地出讓年限為70年。公司經(jīng)過市場調(diào)研，了解到該地塊周邊住宅、商業(yè)設(shè)施齊全，交通便利，人口密集，市場需求旺盛。公司計劃在該地塊開發(fā)建設(shè)一棟10萬平方米的住宅小區(qū)，包括多層住宅、高層住宅和商業(yè)配套。【案例材料】1.土地出讓合同約定，土地出讓價格為每平方米10000元，土地用途為居住、商業(yè)混合用地。2.根據(jù)市場調(diào)研，預(yù)計多層住宅售價為每平方米8000元，高層住宅售價為每平方米9000元，商業(yè)配套售價為每平方米12000元。3.公司計劃投入2億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括道路、綠化、公共設(shè)施等。4.公司預(yù)計項目開發(fā)周期為3年，建設(shè)過程中需支付工程款、材料費、人工費等共計1.5億元。5.項目建成后，預(yù)計每年可獲得租金收入1000萬元，銷售收入為3億元?！景咐治鲱}】1、（1）請計算該地塊的土地出讓總價款。（2）請計算多層住宅、高層住宅和商業(yè)配套的總銷售收入。（3）請計算項目建成后，預(yù)計每年可獲得的總收入。2、（1）請計算公司投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后的總投資額。（2）請計算項目建設(shè)過程中的工程款、材料費、人工費等成本總額。（3）請計算項目建成后，預(yù)計每年的凈收入。3、（1）請分析該項目面臨的主要風(fēng)險。（2）請針對該項目面臨的主要風(fēng)險，提出相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。4、（1）請根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，分析該項目在市場需求、競爭格局等方面的優(yōu)勢。（2）請針對項目優(yōu)勢，提出相應(yīng)的市場拓展策略。第二題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在城市郊區(qū)建造一個住宅小區(qū)，土地總面積為50000平方米，規(guī)劃總建筑面積為120000平方米。項目總投資預(yù)算為1.5億元人民幣，其中建筑費用8000萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用3000萬元，營銷與配套費用2000萬元，管理費用3000萬元。項目將包括公寓、商鋪和公共綠地。公寓占總建筑面積的80%，商鋪占5%，公共綠地占15%。項目預(yù)計2023年1月開工，2024年6月竣工。預(yù)計2024年9月進(jìn)行初次銷售，并于2025年9月全部售價完畢。為了確保項目的順利進(jìn)行，開發(fā)公司已經(jīng)與施工單位和材料供應(yīng)商簽訂了固定價格合同，制定了詳細(xì)的工程進(jìn)度計劃，并進(jìn)行了土地使用權(quán)和建筑許可等相關(guān)手續(xù)的辦理。項目初步市場調(diào)查結(jié)果顯示，郊區(qū)的住宅需求較為穩(wěn)定，但價格敏感性較高。市場研究表明，適宜的價格區(qū)間應(yīng)在8000～12000元/平方米之間。根據(jù)此需求預(yù)測，公司確定了初步的售價策略。問題：1、假定項目全部銷售完畢，收益為15000元/平方米，請計算項目的凈收益是多少？2、假設(shè)建設(shè)期為18個月，運營期為60個月，請計算整個項目的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入情況，并列出一個簡要的現(xiàn)金流表格（假設(shè)每套公寓計價為100萬元，商鋪計價為1000萬元）。3、項目初期投資中，準(zhǔn)備了3000萬元作為項目的啟動資金，并預(yù)計在建設(shè)過程中需要追加2000萬元。請計算項目的純資本成本率（流動資金比例按15%計算，長期貸款利率為7%，流動資金利率為3%）。4、根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場未來一年供應(yīng)量將增加20%，對項目定價策略有何影響？請制定新的定價策略以應(yīng)對這種市場變化。1、項目凈收益計算：項目總面積為120000平方米，公寓占80%，即96000平方米；商鋪占5%，即6000平方米；按每平方米15000元計算：凈收益=(96000*15000)+(6000*15000)-15000萬元（投資額）凈收益=14400萬元+900萬元-15000萬元=-400萬元2、現(xiàn)金流簡要表格（單位：萬元）：時間現(xiàn)金流說明-18-3000項目啟動資金-18-2000追加資金0-60-1500每月運營成本平均值60（銷售完畢）231000全部公寓和商鋪出售收入（公寓：96000*100*15000/10000+商鋪：6000*100*15000/10000=231000）3、純資本成本率計算：總投資額=15000萬元流動資金=15%*(120000平方米*8000元/平方米)+15%*(120000平方米*8000*5%)=15%*(960000000+4800000)=147000萬元長期貸款=8000萬元+3000萬元-15%的流動資金部分=11430萬元流動資金=15%*(120000平方米*8000元/平方米+120000平方米*8000元/平方米*5%)=15%*172800000=25920萬元純資本成本率=(11430*7%+25920*3%)/147000*100%≈4.5%4、針對市場供應(yīng)增加20%的定價策略：市場價格敏感性較高，預(yù)計價格區(qū)間應(yīng)較窄，為應(yīng)對供應(yīng)增加的競爭，公司可以考慮采用更具競爭力的定價策略，例如降低售價到10000元/平方米甚至更低；同時加大營銷力度，通過提高銷售速度和改善生活質(zhì)量等方式增加銷售量，提高項目整體利潤率。第三題案例分析：XX房地產(chǎn)公司擬在市中心購置一塊土地，用于建設(shè)一座以高端住宅為主的城市綜合體。該公司針對該地塊的購置進(jìn)行了一系列的市場調(diào)研和分析，以下是調(diào)研和分析的部分內(nèi)容：一、地塊基本情況1.地塊位于市中心，交通便利；2.地塊占地面積約2萬平方米；3.土地使用性質(zhì)為住宅用地。二、周邊環(huán)境分析1.周邊擁有完善的配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心等；2.近期附近地塊的土地出讓價格為每平方米20萬元；3.土地出讓年限為70年。三、市場需求分析1.市中心的高端住宅市場需求旺盛；2.近期調(diào)查了解到，周邊高端住宅的平均銷售價格為每平方米25萬元；3.預(yù)計在未來3年內(nèi)，該地區(qū)的土地價格將保持穩(wěn)定增長。四、成本估算1.土地購置成本：每平方米20萬元；2.建設(shè)成本：每平方米10萬元；3.銷售成本：每平方米5萬元。五、實施方案1.XX房地產(chǎn)公司計劃購置該地塊，并建設(shè)一座包含五百套高端住宅的城市綜合體；2.銷售目標(biāo)設(shè)定為三年內(nèi)實現(xiàn)10億元的銷售收入；3.預(yù)計該項目的總投資額為3.5億元。案例分析題：1、根據(jù)以上材料，分析該公司在城市綜合體項目建設(shè)中的優(yōu)勢與劣勢。2、分析該項目在未來三年內(nèi)的市場風(fēng)險因素，并提出相應(yīng)的應(yīng)對措施。3、針對該項目，列出其主要的成本構(gòu)成，并計算該項目每平方米的銷售利潤率。4、根據(jù)以上材料，分析該公司在該項目中的投資策略。2024年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(初級)復(fù)習(xí)試題及答案指導(dǎo)一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，房地產(chǎn)價格的最主要影響因素是（）。A、區(qū)位因素B、供求關(guān)系C、房地產(chǎn)實物因素D、時間因素答案：A解析：在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，區(qū)位因素是影響房地產(chǎn)價格的最主要因素。房地產(chǎn)的地理位置決定了其周圍環(huán)境和資源的利用價值，進(jìn)而影響其價值。因此，A項正確。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行市場調(diào)研時，通常不會關(guān)注的是（）。A、市場需求B、市場價格C、政策法規(guī)D、房地產(chǎn)市場規(guī)模答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行市場調(diào)研時，主要關(guān)注的是市場需求、市場價格和房地產(chǎn)市場規(guī)模等因素，這些都是直接影響房地產(chǎn)交易的重要信息。政策法規(guī)雖然在長遠(yuǎn)影響房地產(chǎn)市場中扮演重要角色，但在日常的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，它通常不是即時調(diào)研的主要內(nèi)容。因此，C項錯誤。3、在房地產(chǎn)評估中，下列哪種方法主要適用于評估未開發(fā)土地的價值？A、收益法B、成本法C、市場比較法D、假設(shè)開發(fā)法答案：D解析：假設(shè)開發(fā)法主要用于評估未開發(fā)土地的價值，它通過預(yù)測未來開發(fā)完成后土地及其上建筑物可能產(chǎn)生的收益，來評估土地的價值。這種方法在土地開發(fā)前期評估中應(yīng)用較為廣泛。4、某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲開發(fā)一塊土地，已知該土地面積為5000平方米，預(yù)計開發(fā)成本為1000萬元，預(yù)計開發(fā)后的土地及建筑物市場價值為2000萬元。不考慮其他因素，根據(jù)成本法計算，該土地的價值約為：A、1000萬元B、1500萬元C、2000萬元D、2500萬元答案：B解析：根據(jù)成本法計算，土地的價值等于開發(fā)成本加上預(yù)期利潤。預(yù)計開發(fā)成本為1000萬元，預(yù)計開發(fā)后的土地及建筑物市場價值為2000萬元，因此預(yù)期利潤為1000萬元。所以，土地的價值約為開發(fā)成本加上預(yù)期利潤，即1000萬元+1000萬元=1500萬元。5、我國房地產(chǎn)市場按照交易形式可以分為（）。A、存量市場與有限產(chǎn)權(quán)市場B、增量市場與住房二級市場C、一級市場、二級市場與三級市場D、公開市場與封閉市場答案：C解析：我國房地產(chǎn)市場按照交易形式可以分為一級市場（土地出讓市場）、二級市場（新增房屋市場，如新房銷售）、三級市場（存量房市場，如二手房買賣）。因此選項C正確。6、以下哪個選項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源（）。A、銀行貸款B、自有資金C、預(yù)收房款D、投資者個人借款答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要包括銀行貸款、自有資金以及預(yù)收房款等常規(guī)渠道，而投資者個人借款不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的通常來源，它更多是投資者個人行為，因此選項D正確。7、關(guān)于房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的說法，下列哪個選項是正確的？A.提供市場供給量大于市場需求量時，市場價格上升B.提供市場供給量大于市場需求量時，市場價格下降C.提供市場供給量小于市場需求量時，市場價格上升D.提供市場供給量小于市場需求量時，市場價格下降答案：C解析：當(dāng)提供市場供給量小于市場需求量時，說明市場上購買者數(shù)量大于供給者數(shù)量，導(dǎo)致供不應(yīng)求，市場價格通常會上升。這種情況下，市場價格的上揚會吸引更多的供給者進(jìn)入市場，逐步恢復(fù)供需平衡。8、下列房地產(chǎn)投資項目中，市場潛力較大的是哪一種？A.工業(yè)用地開發(fā)B.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)C.公寓住宅開發(fā)D.倉儲物流用地開發(fā)答案：C解析：公寓住宅開發(fā)項目的市場潛力較大，這是因為隨著人口的增長和城市化進(jìn)程的加快，對住宅的需求持續(xù)增加。公寓住宅適應(yīng)了現(xiàn)代人的生活方式和居住需求，且對市場需求變化的敏感性較低。工業(yè)用地開發(fā)和倉儲物流用地開發(fā)雖然也有一定的市場潛力，但受宏觀經(jīng)濟(jì)波動和政策導(dǎo)向影響較大。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則在一定程度上受到周邊基礎(chǔ)設(shè)施和消費人群的制約。9、以下哪項不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(初級)考試的范圍？A、建筑市場的供求關(guān)系分析B、房地產(chǎn)項目的可行性研究C、經(jīng)濟(jì)師的職業(yè)素養(yǎng)與職業(yè)道德D、建筑材料的性能與應(yīng)用答案：C解析：經(jīng)濟(jì)師的職業(yè)素養(yǎng)與職業(yè)道德屬于經(jīng)濟(jì)師整體素質(zhì)要求的內(nèi)容，而非建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(初級)考試的具體范圍。其他選項A、B、D均屬于該考試范圍，分別考察考生對建筑市場分析、房地產(chǎn)項目研究以及建筑材料應(yīng)用等方面的掌握程度。10、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于影響房地產(chǎn)項目定價的主要因素？A、土地成本B、開發(fā)成本C、市場供求關(guān)系D、政府政策答案：C解析：市場供求關(guān)系是影響房地產(chǎn)項目定價的重要因素之一，因為供求關(guān)系的變化直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目的銷售情況和價格水平。而土地成本、開發(fā)成本和政府政策是直接影響房地產(chǎn)項目定價的關(guān)鍵因素。其中，土地成本和開發(fā)成本決定了項目的成本基礎(chǔ)，政府政策則可能通過稅收、補(bǔ)貼等手段影響項目的收益。因此，選項C不屬于影響房地產(chǎn)項目定價的主要因素。11、按照我國現(xiàn)行的建筑市場管理規(guī)定，以下哪個選項不屬于建筑工程設(shè)計單位的資質(zhì)等級分類？A、甲級B、乙級C、丙級D、丁級【答案】D【解析】按照現(xiàn)行的建筑市場管理規(guī)定，建筑工程設(shè)計單位的資質(zhì)等級分為甲級、乙級、丙級，沒有丁級這一分類。因此，D選項為正確答案。12、商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主要目的是什么？A、防止商品房預(yù)售資金被挪用，保障購房人的合法權(quán)益B、保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金流動C、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展D、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售速度【答案】A【解析】商品房預(yù)售資金監(jiān)管是為了防范商品房預(yù)售資金被挪用，確保預(yù)售資金用于商品房項目工程建設(shè)，從而保障購房人的合法權(quán)益不受到損害。因此，A選項為正確答案。13、在房地產(chǎn)市場分析中，反映房地產(chǎn)價格水平從高到低變化的序列稱為：A.房地產(chǎn)價格指數(shù)B.房地產(chǎn)價格波動C.房地產(chǎn)價格倒序D.房地產(chǎn)價格變化趨勢答案：A解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)是用來衡量一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格總體水平的變化程度的一個綜合性指標(biāo)。題目中提到的從高到低的變化序列，即為房地產(chǎn)價格指數(shù)的一種表現(xiàn)形式。14、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪一項不屬于投資決策的基本步驟：A.確定投資目標(biāo)B.調(diào)查和分析市場C.評估投資收益與風(fēng)險D.選擇最佳建筑樣式答案：D解析：房地產(chǎn)投資決策的基本步驟通常包括確定投資目標(biāo)、調(diào)查和分析市場、評估投資收益與風(fēng)險、制定投資方案、決策與實施等。選擇最佳建筑樣式通常是在確定投資方案階段考慮的，因此不屬于基本步驟。15、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分，正確的是（）A.項目規(guī)劃階段、項目設(shè)計階段、項目施工階段B.項目可行性研究階段、項目決策階段、項目實施階段C.項目立項階段、項目設(shè)計階段、項目施工階段D.項目規(guī)劃階段、項目決策階段、項目后期管理階段答案：B解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究通常分為三個階段：項目可行性研究階段、項目決策階段和項目實施階段。其中，項目可行性研究階段是對項目進(jìn)行初步的評估和論證，項目決策階段是對項目進(jìn)行詳細(xì)的研究和決策，項目實施階段則是項目的具體實施過程。16、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合理論，以下說法錯誤的是（）A.投資組合理論可以降低投資風(fēng)險B.投資組合理論認(rèn)為，投資組合的收益率是各單項投資收益率的簡單加權(quán)平均C.投資組合理論強(qiáng)調(diào)分散投資的重要性D.投資組合理論認(rèn)為，投資組合的風(fēng)險可以通過投資項目的相關(guān)性來降低答案：B解析：房地產(chǎn)投資組合理論認(rèn)為，投資組合的收益率并非是各單項投資收益率的簡單加權(quán)平均，而是受到各投資項目收益率之間的相關(guān)性影響。投資組合理論的核心觀點是通過分散投資來降低投資風(fēng)險，提高投資組合的整體收益。因此，選項B的說法是錯誤的。其他選項A、C、D均符合投資組合理論的基本觀點。17、根據(jù)《中華人民共和國建筑法》規(guī)定，建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設(shè)單位負(fù)責(zé)；分包單位按照分包合同的約定對（）負(fù)責(zé)。總承包單位和分包單位就分包工程對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。A、監(jiān)理單位B、設(shè)計單位C、總承包單位D、建設(shè)單位答案：C解析：根據(jù)《中華人民共和國建筑法》的規(guī)定，分包單位應(yīng)在分包合同的約定下，向總承包單位負(fù)責(zé)。同時，總承包單位和分包單位需要對分包工程共同向建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。18、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資額為3000萬元，開發(fā)商自有資金1000萬元，貸款利率為6%，借款期限為2年，按年計息。在這樣的條件下，該項目的利息總額應(yīng)為（）萬元。A、72B、120C、108D、96答案：C解析：利息總額的計算公式為：利根據(jù)題目信息，利息19、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場中需求與供給的關(guān)系，下列說法正確的是（）A.需求曲線向右上方傾斜，供給曲線向右下方傾斜B.需求曲線向左下方傾斜，供給曲線向右上方傾斜C.需求曲線向右下方傾斜，供給曲線向左下方傾斜D.需求曲線向左上方傾斜，供給曲線向右下方傾斜答案：B解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場中，需求曲線通常表示價格與需求量的關(guān)系，通常是向下傾斜的，即價格上升導(dǎo)致需求量下降；供給曲線則表示價格與供給量的關(guān)系，通常是向上傾斜的，即價格上升導(dǎo)致供給量增加。所以選項B是正確的。20、在房地產(chǎn)估價過程中，下列不屬于房地產(chǎn)市場狀況分析內(nèi)容的是（）A.房地產(chǎn)市場供需狀況B.房地產(chǎn)價格水平C.宏觀經(jīng)濟(jì)政策D.房地產(chǎn)政策導(dǎo)向答案：C解析：房地產(chǎn)市場狀況分析通常包括房地產(chǎn)市場供需狀況、房地產(chǎn)價格水平、房地產(chǎn)政策導(dǎo)向等內(nèi)容。宏觀經(jīng)濟(jì)政策雖然是影響房地產(chǎn)市場的因素之一，但它更多地屬于宏觀經(jīng)濟(jì)層面的分析，而非直接的市場狀況分析內(nèi)容。因此，選項C是不屬于房地產(chǎn)市場狀況分析內(nèi)容的正確答案。21、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪個階段是確定項目可行性、進(jìn)行項目決策的關(guān)鍵階段？（）A.前期策劃B.項目設(shè)計C.土地獲取D.銷售與回款答案：A解析：前期策劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中非常關(guān)鍵的一步，主要是對項目的可行性進(jìn)行研究和決策，包括市場調(diào)研、項目定位、投資估算、風(fēng)險分析等，為項目后續(xù)的開發(fā)提供科學(xué)依據(jù)。22、房地產(chǎn)市場中，以下哪種現(xiàn)象被稱為“地王”現(xiàn)象？（）A.土地交易價格遠(yuǎn)低于市場預(yù)期B.土地交易價格遠(yuǎn)高于市場預(yù)期C.土地交易價格波動較大D.土地交易價格持續(xù)上漲答案：B解析：地王現(xiàn)象是指土地交易價格遠(yuǎn)高于市場預(yù)期，導(dǎo)致土地成本大幅上升的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，進(jìn)而影響整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。23、某房地產(chǎn)項目一期工程已全部竣工并開始銷售，二期工程正在進(jìn)行建設(shè)中。根據(jù)會計學(xué)原理，該項目在編制財務(wù)報表時，應(yīng)該如何處理？A、將一期和二期工程的建設(shè)和銷售成本合并處理，作為整體工程的建設(shè)成本。B、將一期工程的建設(shè)成本和銷售成本分別作為銷售收入確認(rèn)，二期工程的成本則列入未完成工程項目，暫不確認(rèn)為成本。C、將一期工程的建設(shè)和銷售成本單獨列出，并將二期工程的成本全部保留為負(fù)債項目。D、將一期工程的建設(shè)成本作為銷售收入確認(rèn)，二期工程的成本則列入未完成工程項目，暫時不計入收入。答案：B解析：根據(jù)會計學(xué)原理，企業(yè)的成本和費用應(yīng)當(dāng)與收入配比，即當(dāng)期的銷售活動應(yīng)當(dāng)與相關(guān)成本配比確認(rèn)收入和成本。對于不同的工程階段，應(yīng)分別確認(rèn)相應(yīng)的收入和成本。一期工程已經(jīng)竣工并開始銷售，其建設(shè)和銷售成本應(yīng)當(dāng)計入銷售成本；而二期工程在建設(shè)中，其成本不應(yīng)立即確認(rèn)為當(dāng)期的成本，而應(yīng)保留在負(fù)債項目中，直至工程完成，形成固定資產(chǎn)后，根據(jù)折舊政策進(jìn)行會計處理。24、在編制建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本估算時，直接材料成本通常包括哪些項目？A、設(shè)計費、施工管理費、原材料成本。B、設(shè)計費、施工設(shè)備租金、管理費用。C、建筑材料成本、施工機(jī)械使用費、施工技術(shù)成本。D、設(shè)計費、原材料成本、管理費用。答案：C解析：直接材料成本主要指的是施工過程中實際消耗的各種建筑原材料和施工機(jī)械的使用費用，如鋼筋、水泥、木材等建筑材料成本以及施工機(jī)械的使用費等。設(shè)計費和管理費用等則屬于間接成本，不會直接出現(xiàn)在項目成本估算中的直接材料成本部分。25、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)項目的爛尾風(fēng)險？A.項目資金周轉(zhuǎn)困難B.政策法規(guī)變動C.自然災(zāi)害D.市場需求減弱答案：C解析：房地產(chǎn)項目的爛尾風(fēng)險主要包括資金風(fēng)險、政策法規(guī)風(fēng)險、市場風(fēng)險和施工風(fēng)險等。自然災(zāi)害雖然可能對房地產(chǎn)項目造成損失，但并不屬于爛尾風(fēng)險的主要范疇。選項C描述的是自然災(zāi)害，因此是正確答案。26、在房地產(chǎn)估價中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)估價的適用方法？A.成本法B.市場法C.收益法D.投資法答案：D解析：房地產(chǎn)估價主要采用三種方法，即成本法、市場法和收益法。這三種方法分別從成本、市場和收益三個角度對房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估。選項D中提到的“投資法”并不屬于房地產(chǎn)估價的常用方法。因此，正確答案是D。27、根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，下列關(guān)于建設(shè)工程勘察、設(shè)計單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)的說法，正確的是（）。A.勘察、設(shè)計單位必須按照工程設(shè)計資質(zhì)等級許可的范圍和規(guī)模承攬工程B.勘察、設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)勘察、設(shè)計成果文件要求，對建設(shè)工程進(jìn)行施工監(jiān)理C.勘察、設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)對施工過程中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題及時提出修改意見，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任D.勘察、設(shè)計單位不得轉(zhuǎn)讓其資質(zhì)證書，但可以與他人合作承攬工程答案：A解析：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十八條規(guī)定，勘察、設(shè)計單位必須按照工程設(shè)計資質(zhì)等級許可的范圍和規(guī)模承攬工程。這是勘察、設(shè)計單位的基本質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)。28、在房地產(chǎn)交易過程中，下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的說法，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書B.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公開其服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程C.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得泄露委托人的商業(yè)秘密和個人隱私D.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以收取超出國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的傭金答案：D解析：根據(jù)《房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得收取超出國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的傭金。因此，選項D的說法是不正確的。其他選項均符合相關(guān)法規(guī)要求。29、按照我國土地使用權(quán)出讓制度，工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為（）年。A、30B、40C、50D、70答案：C解析：根據(jù)我國的土地管理法，工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為50年。30、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)方式的是（）。A、公開招標(biāo)B、邀請招標(biāo)C、競爭性談判D、議標(biāo)答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)方式主要包括公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)三種方式，競爭性談判通常應(yīng)用于政府采購，不歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)方式。31、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估，下列說法正確的是：A.房地產(chǎn)評估只能采用成本法B.房地產(chǎn)評估可以只采用市場法C.房地產(chǎn)評估應(yīng)同時采用成本法、市場法和收益法D.房地產(chǎn)評估方法的選擇取決于評估師的主觀意愿答案：C解析：房地產(chǎn)評估通常采用多種方法，包括成本法、市場法和收益法。這三種方法的結(jié)合使用可以提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。單獨使用其中一種方法可能無法充分考慮房地產(chǎn)的市場供需關(guān)系、位置、用途、權(quán)屬等多種因素的影響。32、以下關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，下列選項中不屬于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的基本職能的是：A.房地產(chǎn)營銷B.房地產(chǎn)投資C.房地產(chǎn)維修D(zhuǎn).房地產(chǎn)決策答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的職能主要包括房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)益管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。房地產(chǎn)維修雖然也是房地產(chǎn)管理的一部分，但它更多的是針對房地產(chǎn)的日常維護(hù)保養(yǎng)，不屬于基本職能的范疇。房地產(chǎn)決策則是貫穿于整個房地產(chǎn)管理和經(jīng)營過程中的。33、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(初級)試卷一、單項選擇題33、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為10億元，其中資本金為3億元，貸款為7億元。該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為12%，資本金收益率為多少？A.10%B.15%C.20%D.25%答案：B解析：資本金收益率=財務(wù)內(nèi)部收益率/投資比例=12%/30%=40%，故選項B為正確答案。34、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃投資10億元進(jìn)行住宅開發(fā)，預(yù)計項目開發(fā)周期為3年。該企業(yè)預(yù)計每年可回收現(xiàn)金流為3億元。若該企業(yè)的折現(xiàn)率為10%，則該項目的凈現(xiàn)值(NPV)為多少？A.4.5億元B.5.5億元C.6.5億元D.7.5億元答案：A解析：凈現(xiàn)值(NPV)=Σ(現(xiàn)金流/（1+折現(xiàn)率）^年數(shù))，計算得NPV=3/（1+10%）^1+3/（1+10%）^2+3/（1+10%）^3=4.5億元，故選項A為正確答案。35、下列選項中，屬于土地使用控制手段的是（）。A、城市規(guī)劃B、城市規(guī)劃與土地使用規(guī)劃C、土地使用規(guī)劃D、城市總體規(guī)劃答案：C解析：土地使用控制手段主要包括土地使用規(guī)劃，它是指為了合理分配和使用土地資源，通過制定和實施一系列規(guī)劃與規(guī)范，限制或指導(dǎo)土地的用途，從而實現(xiàn)土地的優(yōu)化配置和高效利用。36、某房地產(chǎn)項目在財務(wù)評估中，盈虧平衡點的價格為20000元/平方米，然而當(dāng)前市場的平均售價為18000元/平方米。這表明該項目在當(dāng)前市場條件下（）。A、已經(jīng)盈利B、處于保本狀態(tài)C、面臨盈利風(fēng)險D、無法判斷盈利狀態(tài)答案：C解析：盈虧平衡點是指企業(yè)在銷售收入等于總成本的銷售水平，即此時企業(yè)的利潤為零。如項目盈虧平衡點的價格高于當(dāng)前市場平均售價，意味著如果以當(dāng)前市場上平均售價售出所有產(chǎn)品，則無法覆蓋成本，需要降低售價或增加銷量以達(dá)到盈利狀態(tài)，因此該項目面臨著盈利風(fēng)險。37、題干：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時，采用測算地價的方法確定土地出讓底價。以下哪種地價測算方法最適合用于此次土地出讓底價的確定？（）A.市場比較法B.成本法C.收益還原法D.投資回報率法答案：A解析：市場比較法是通過對在同一地區(qū)、同一類型、性質(zhì)、規(guī)模的土地交易案例進(jìn)行比較，根據(jù)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，估算出土地的價格。在土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理中，市場比較法由于其透明度高、公正性強(qiáng)，適用于確定土地出讓底價。其他選項方法則不適用于此類情形。38、題干：某房地產(chǎn)公司計劃開發(fā)一個住宅小區(qū)，預(yù)計總投資為10億元人民幣，其中土地使用權(quán)取得費為2億元人民幣。該項目的投資回報率為10%，則該項目需確定合理的銷售收入才能保證投資回報率達(dá)到目標(biāo)值。（）A.12億元B.10億元C.8億元D.10.2億元答案：A解析：投資回報率是指預(yù)期投資收益與投資成本之比。為確保投資回報率達(dá)到目標(biāo)值，需考慮投資項目全壽命周期的收入和成本。根據(jù)題意，該項目總投資10億元，年起回報率為10%，則年回報應(yīng)為：10億×10%=1億元。Tomaintainthetargetinvestmentreturnrateof10%,thetotalsalesincomeshouldbeequaltothetotalinvestment,whichisR=C+P,whereRistotalsalesincome,Cisthetotalinvestmentcost(10billion),andPistheannualreturn(1billion).Thus,R=10+1=12billion.Therefore,thecorrectanswerisA,12billion.39、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于項目可行性研究的階段內(nèi)容？A.市場調(diào)研與分析B.投資估算與資金籌措C.建設(shè)工程規(guī)劃與設(shè)計D.建設(shè)工程施工與監(jiān)理答案：D解析：項目可行性研究主要包括市場調(diào)研與分析、投資估算與資金籌措、工程技術(shù)與建設(shè)條件、經(jīng)濟(jì)評價與結(jié)論等幾個階段。建設(shè)工程施工與監(jiān)理屬于項目實施階段的內(nèi)容，不屬于可行性研究的階段內(nèi)容。因此，正確答案為D。40、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下哪種說法是錯誤的？A.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)價值進(jìn)行科學(xué)、客觀的評估B.房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循獨立、客觀、公正的原則C.房地產(chǎn)估價分為市場估價、投資估價和成本估價D.房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗答案：C解析：房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)價值進(jìn)行科學(xué)、客觀的評估，應(yīng)遵循獨立、客觀、公正的原則，且房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗。然而，房地產(chǎn)估價主要分為市場估價、投資估價和收益估價，而不是成本估價。因此，正確答案為C。41、某房地產(chǎn)項目地下建筑面積為3000平方米，地上建筑面積為10000平方米，則該項目總建筑面積是（）。A.10000平方米B.13000平方米C.20000平方米D.3000平方米答案：B解析：總面積包括地下和地上部分，所以總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積=10000平方米+3000平方米=13000平方米。42、將房地產(chǎn)投資項目設(shè)備折舊年限最常用的計算方法是（）。A.平均年限法B.工作量法C.年數(shù)總和法D.雙倍余額遞減法答案：A解析：平均年限法是最常用的計算固定資產(chǎn)折舊的方法之一，它簡單直觀，將固定資產(chǎn)的殘值考慮進(jìn)去，按照一定的平均年限進(jìn)行折舊。43、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪項不屬于投資估算的構(gòu)成要素？A.工程造價B.資金籌措成本C.土地成本D.運營維護(hù)成本答案：B解析：投資估算通常包括工程造價、土地成本、建筑安裝工程費用、貿(mào)易稅費、不可預(yù)見費用等。資金籌措成本涉及資本成本和融資成本，通常不在投資估算的主要構(gòu)成要素中列出。運營維護(hù)成本則涉及項目運營后的日常開支，也不包含在初始投資估算內(nèi)。44、根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，以下哪種評估方法不適用于房地產(chǎn)價值評估？A.收益法B.成本法C.市場比較法D.離婚案分割房地產(chǎn)答案：D解析：收益法、成本法和市場比較法是房地產(chǎn)價值評估的三種主流方法。離婚案分割房地產(chǎn)屬于一種特殊情況下的評估需求，它通常不采用一般意義上的房地產(chǎn)價值評估方法，而是依據(jù)法院的具體判決和相關(guān)規(guī)定來確定房地產(chǎn)的價值。因此，以“離婚案分割房地產(chǎn)”作為答案的選項不屬于適用于房地產(chǎn)價值評估的方法。45、在房地產(chǎn)評估中，以下哪項不屬于影響房地產(chǎn)價值的因素？A、房地產(chǎn)的位置B、房地產(chǎn)的面積C、房地產(chǎn)的開發(fā)商D、房地產(chǎn)的市場供需狀況答案：C解析：房地產(chǎn)的價值受到多種因素的影響，包括位置、面積、市場供需狀況等。開發(fā)商是房地產(chǎn)項目的開發(fā)者，雖然其品牌和信譽(yù)可能會影響房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)，但開發(fā)商本身并不直接構(gòu)成影響房地產(chǎn)價值的因素。因此，選項C不屬于影響房地產(chǎn)價值的因素。46、在房地產(chǎn)投資中，以下哪種投資方式的風(fēng)險相對較低？A、房地產(chǎn)租賃B、房地產(chǎn)買賣C、房地產(chǎn)股權(quán)投資D、房地產(chǎn)信托投資答案：A解析：在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)租賃通常被認(rèn)為是一種風(fēng)險相對較低的投資方式。這是因為租賃投資通常涉及穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，且租戶通常負(fù)責(zé)維護(hù)房地產(chǎn)。相比之下，房地產(chǎn)買賣可能涉及更高的市場波動風(fēng)險，股權(quán)投資和信托投資則可能涉及更高的財務(wù)風(fēng)險和流動性風(fēng)險。因此，選項A是相對較低風(fēng)險的投資方式。47、以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)的說法，錯誤的是（）。A、資本金利潤率較高，表明房地產(chǎn)項目的盈利能力較強(qiáng)B、盈虧平衡點越高，表明房地產(chǎn)項目面臨的市場風(fēng)險越大C、財務(wù)凈現(xiàn)值為正，表明房地產(chǎn)項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的D、靜態(tài)投資回收期越長，表明房地產(chǎn)項目的盈利能力越強(qiáng)答案：D解析：靜態(tài)投資回收期主要用于衡量投資的流動性和風(fēng)險，但它不能直接反映盈利性。靜態(tài)投資回收期越長，說明房地產(chǎn)項目收回投資的速度較慢，并不能說明盈利能力強(qiáng)，D選項錯誤。48、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列選項不屬于項目投資現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出內(nèi)容的是（）。A、土地費用B、開發(fā)費用C、項目運營費用D、企業(yè)所得稅答案：C解析：項目投資現(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金流出內(nèi)容主要包括建設(shè)投資、流動資金、經(jīng)營成本（開發(fā)費用）、銷售費用、各種稅款等。項目運營費用通常在財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表中反映，因此C選項不屬于項目投資現(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金流出內(nèi)容。49、在建筑與房地產(chǎn)中，以下哪一項屬于宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的直接影響？A.貨幣政策B.土地政策C.農(nóng)業(yè)政策D.教育政策答案：A解析：貨幣政策是宏觀經(jīng)濟(jì)政策中直接作用于房地產(chǎn)市場的政策之一。通過調(diào)整利率、存款準(zhǔn)備金率等手段，貨幣政策可以影響房貸利率、購房成本，從而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響。而土地政策、農(nóng)業(yè)政策、教育政策雖然也會在某種程度上影響房地產(chǎn)市場，但其影響相對較弱且間接。因此選A。50、房地產(chǎn)投資中，通常所說的“投資回報率”是指以下哪個指標(biāo)？A.凈現(xiàn)值B.投資回收期C.投資收益比D.投資收益率答案：D解析：投資回報率，即ROI（ReturnonInvestment），是指投資項目獲取的凈利潤與投資額的比率，是衡量投資效果的重要指標(biāo)。在四個選項中，投資收益率與投資回報率的含義相同，即通過計算凈利潤和投資額的比率來評價投資效果。而凈現(xiàn)值（NPV）是評估投資項目優(yōu)劣的指標(biāo)，投資回收期是衡量項目投資回收速度的指標(biāo)，投資收益比則不是房地產(chǎn)投資中常用的術(shù)語。因此選D。51、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項屬于房地產(chǎn)項目的可行性研究階段？A.市場調(diào)研B.投資決策C.項目設(shè)計D.銷售管理答案：A解析：房地產(chǎn)項目的可行性研究階段主要包括市場調(diào)研、項目建議書編制、可行性研究報告編制等內(nèi)容。其中市場調(diào)研是可行性研究的基礎(chǔ)，旨在了解市場供需狀況、競爭環(huán)境、政策法規(guī)等因素，為項目決策提供依據(jù)。A選項符合題意。52、以下哪項不是房地產(chǎn)估價師在評估房地產(chǎn)價值時需要考慮的主要因素？A.房地產(chǎn)的位置B.房地產(chǎn)的面積C.房地產(chǎn)的用途D.估價師的主觀判斷答案：D解析：房地產(chǎn)估價師在評估房地產(chǎn)價值時，需要考慮的主要因素包括房地產(chǎn)的位置、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、市場供需狀況、政策法規(guī)等。這些因素都會對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。D選項中，估價師的主觀判斷并不是評估房地產(chǎn)價值的主要因素，而是需要在評估過程中盡量客觀、公正。故D選項不符合題意。53、以下哪個選項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成？A、土地使用權(quán)費B、建筑安裝工程費C、銷售代理費D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本一般包括土地使用權(quán)費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及工程建設(shè)其他費用等。銷售代理費屬于銷售費用范疇，不屬于直接的成本構(gòu)成部分。54、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格術(shù)語的定義錯誤的是？A、基準(zhǔn)地價是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，按照不同級別或不同均質(zhì)地域，對平均開發(fā)程度的土地進(jìn)行評估后獲得的標(biāo)準(zhǔn)價格。B、市場交易價格是指在房地產(chǎn)市場上的買賣、租賃等活動中形成的實際成交價格。C、標(biāo)定地價是指政府根據(jù)市場情況設(shè)定的土地使用權(quán)價格標(biāo)準(zhǔn)，用于土地評估和征收稅費。D、市場價格是指在自由競爭的市場上，由買賣雙方通過談判確定的價格。答案：C解析：標(biāo)定地價是指政府根據(jù)土地的成本和利用現(xiàn)狀，以及地塊的具體發(fā)展要求，為規(guī)劃、征用和劃撥等用途所設(shè)定的土地使用權(quán)價格標(biāo)準(zhǔn)，并非是市場形成的價格標(biāo)準(zhǔn)，因此選項C的說法不準(zhǔn)確。55、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德規(guī)范的表述中，不屬于基本要求的是：A.誠實守信B.公正廉潔C.維護(hù)利益D.客戶至上答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德規(guī)范的基本要求包括：①熱愛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)；②遵守法律、法規(guī)及行業(yè)規(guī)章制度；③堅持客戶至上；④誠實守信；⑤客觀公正；⑥堅持專業(yè)；⑦維護(hù)利益；⑧關(guān)心行業(yè)。其中，“維護(hù)利益”屬于經(jīng)紀(jì)人的具體職責(zé)，而非基本要求。因此，正確答案為C。56、下列關(guān)于房地產(chǎn)評估的表述中，不符合現(xiàn)狀價值評估特點的是：A.重視房地產(chǎn)狀況B.必須遵循客觀性原則C.強(qiáng)調(diào)評估方法的科學(xué)性D.允許有一定的預(yù)測性答案：B解析：房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)在某個特定時間的價值進(jìn)行估算和判斷的活動。其特點包括：①重視房地產(chǎn)狀況；②必須遵循客觀性原則；③強(qiáng)調(diào)評估方法的科學(xué)性；④允許有一定的預(yù)測性。其中，客觀性原則是房地產(chǎn)評估必須遵循的基本原則，它要求評估師在評估過程中，要保持客觀中立的態(tài)度，不受任何利益關(guān)系的影響。所以，B選項的表述不符合現(xiàn)狀價值評估特點，正確答案為B。57、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本？A.土地取得成本B.前期工程費C.建設(shè)工程費D.銷售費用答案：D解析：銷售費用不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本，它是在項目銷售階段發(fā)生的費用，如廣告費、銷售傭金等。土地取得成本、前期工程費和建設(shè)工程費都屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本。58、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中，以下哪項指標(biāo)用于衡量房地產(chǎn)市場的景氣程度？A.房地產(chǎn)投資回報率B.房屋空置率C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.土地供應(yīng)量答案：C解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)是衡量房地產(chǎn)市場景氣程度的重要指標(biāo)，它反映了房地產(chǎn)市場價格的總體水平及其變化趨勢。房地產(chǎn)投資回報率、房屋空置率和土地供應(yīng)量雖然也與房地產(chǎn)市場有關(guān)，但不是衡量市場景氣程度的直接指標(biāo)。59、建筑安裝工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金四項內(nèi)容構(gòu)成。下列費用中，屬于直接費的是（）。A.施工企業(yè)管理費B.材料二次搬運費C.材料二次搬運費D.施工臨時設(shè)施費答案：D解析：直接費是指施工過程中直接消耗在工程實體上的費用，包括人工費、材料費、施工機(jī)械使用費和施工中直接發(fā)生的其他費用（如臨時設(shè)施費等）。60、某房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項目可行性分析時，需要預(yù)測未來10年的房地產(chǎn)市場綜合發(fā)展?fàn)顩r，用于指導(dǎo)公司未來的經(jīng)營決策。這屬于房地產(chǎn)市場預(yù)測中的（）。A.宏觀市場預(yù)測B.微觀市場預(yù)測C.短期預(yù)測D.長期預(yù)測答案：D解析：預(yù)測未來10年的發(fā)展?fàn)顩r屬于長期預(yù)測。長期預(yù)測通常涉及十年或更長時間的預(yù)測，這類預(yù)測較難于精確把握，但對企業(yè)未來的發(fā)展方向和長期戰(zhàn)略規(guī)劃至關(guān)重要。二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、以下哪些因素會影響建筑市場供求關(guān)系？A.政府政策調(diào)控B.經(jīng)濟(jì)周期波動C.建筑材料價格波動D.施工技術(shù)水平高低E.消費者收入水平答案：ABCE解析：建筑市場的供求關(guān)系受到多種因素的影響。政府政策調(diào)控可以影響建筑市場的投資規(guī)模和速度，進(jìn)而影響供求關(guān)系；經(jīng)濟(jì)周期波動可能導(dǎo)致投資需求的變化，也會影響建筑市場的供求；建筑材料價格波動會直接影響建筑成本，從而對供求關(guān)系產(chǎn)生影響；消費者收入水平的變化會影響房地產(chǎn)需求，進(jìn)而影響建筑市場供求關(guān)系。施工技術(shù)水平高低雖然對建筑成本有影響，但不是直接決定供求關(guān)系的主要因素。2、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的說法，正確的有哪些？A.土地供應(yīng)量的增加會提升房地產(chǎn)價格B.成本的增加會推動房地產(chǎn)價格上漲C.居民收入水平的提高會增加房地產(chǎn)需求，從而推動價格上漲D.利率下降會導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款成本降低，增加房地產(chǎn)需求，從而推動價格上漲E.經(jīng)濟(jì)衰退會導(dǎo)致投資者對房地產(chǎn)的投資意愿下降，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌答案：BCDE解析：A項錯誤，土地供應(yīng)量的增加通常會降低房地產(chǎn)價格，因為房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)一樣，遵循價值規(guī)律。B項正確，成本的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，因為成本上升會增加房地產(chǎn)的價值。C項正確，居民收入水平的提高會增加房地產(chǎn)需求，從而推動價格上漲。D項正確，利率下降會降低貸款成本，增加消費者和投資者的購房和投資意愿，從而推動價格上漲。E項正確，經(jīng)濟(jì)衰退會導(dǎo)致資金緊張，投資者對房地產(chǎn)的投資意愿下降，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。3、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些屬于前期工作內(nèi)容？（）A.項目選址B.市場調(diào)研C.規(guī)劃設(shè)計D.施工監(jiān)理答案：ABCD解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作內(nèi)容通常包括項目選址、市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計等，這些步驟是確保項目能夠順利實施和滿足市場需求的重要環(huán)節(jié)。施工監(jiān)理屬于項目實施過程中的工作，不屬于前期工作內(nèi)容。因此，選項A、B、C正確。4、關(guān)于房地產(chǎn)投資收益的構(gòu)成，以下說法正確的是？（）A.投資收益包括資本增值和租金收入B.投資收益的構(gòu)成與投資期限有關(guān)C.投資收益的計算中需要考慮投資成本D.投資收益的穩(wěn)定性取決于市場供需關(guān)系答案：ABCD解析：房地產(chǎn)投資的收益通常由資本增值和租金收入構(gòu)成。投資收益的構(gòu)成確實與投資期限有關(guān)，長期投資通常能夠獲得更高的資本增值，而短期投資可能更多地依賴租金收入。在計算投資收益時，需要考慮投資成本，包括購買成本、稅費、維護(hù)費用等。此外，投資收益的穩(wěn)定性受市場供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多種因素影響。因此，選項A、B、C、D都是正確的。5、在房地產(chǎn)市場營銷中，市場調(diào)查的內(nèi)容包括（）。A、市場環(huán)境調(diào)查B、市場需求調(diào)查C、市場供給調(diào)查D、市場競爭調(diào)查E、市場推廣調(diào)查答案：A、B、C、D解析：房地產(chǎn)市場營銷中的市場調(diào)查主要內(nèi)容包括市場環(huán)境調(diào)查、市場需求調(diào)查、市場供給調(diào)查和市場競爭調(diào)查，以全面了解市場狀況，為營銷決策提供依據(jù)。市場推廣調(diào)查雖然也是重要的一環(huán)，但并不屬于基本的市場調(diào)查內(nèi)容。6、建筑工程項目生命周期的關(guān)鍵階段包括（）。A、項目啟動B、可行性研究C、設(shè)計與施工D、竣工驗收E、項目反饋答案：A、B、C、D解析：建筑工程項目生命周期一般包括項目啟動、可行性研究、設(shè)計與施工以及竣工驗收等關(guān)鍵階段，確保項目的順利進(jìn)行和最終質(zhì)量的保證。項目反饋雖然是重要的后評估環(huán)節(jié)，但不屬于項目周期的關(guān)鍵階段。7、以下哪些選項屬于房地產(chǎn)市場細(xì)分的基礎(chǔ)依據(jù)？（）A.地區(qū)市場B.產(chǎn)品類型C.消費者收入水平D.消費者偏好E.購買力答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)市場細(xì)分的基礎(chǔ)依據(jù)主要包括以下幾個方面：A.地區(qū)市場：不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場有各自的特點和發(fā)展趨勢。B.產(chǎn)品類型：包括住宅、商業(yè)、工業(yè)等各類不動產(chǎn)。C.消費者收入水平：消費者的收入決定了他們的購買力，從而影響市場細(xì)分。D.消費者偏好：不同消費者的喜好和需求會影響市場細(xì)分。E.購買力：消費者的總支付能力和意愿是市場細(xì)分的一個重要因素。8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險類型主要包括哪些？（）A.市場風(fēng)險B.法規(guī)政策風(fēng)險C.項目風(fēng)險D.金融風(fēng)險E.管理風(fēng)險答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險類型包括多種，主要包括以下幾個方面：A.市場風(fēng)險：指市場上供需關(guān)系的變化、市場利率變化等對投資的影響。B.法規(guī)政策風(fēng)險：指政府相關(guān)法規(guī)政策的變化對房地產(chǎn)投資造成的不確定影響。C.項目風(fēng)險：指房地產(chǎn)項目本身存在的風(fēng)險，如規(guī)劃變化、成本超支等。D.金融風(fēng)險：指金融市場波動、融資困難等對房地產(chǎn)投資的影響。E.管理風(fēng)險：指物業(yè)管理、運營管理等方面的風(fēng)險，如物業(yè)管理不善、資金回籠困難等。9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資？（）A.土地取得成本B.建安工程費C.資本性支出D.銷售費用E.利潤答案：ABCE解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資通常包括以下幾個方面：A.土地取得成本：包括購買土地的費用。B.建安工程費：包括建筑物、構(gòu)筑物的建設(shè)費用。C.資本性支出：包括設(shè)備購置、安裝等費用。D.銷售費用：通常不計入總投資，而是在銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的費用。E.利潤：開發(fā)商的預(yù)期收益，也是總投資的一部分。10、以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？（）A.地理位置優(yōu)越性B.房屋面積大小C.建筑年代D.市場供求關(guān)系E.政策法規(guī)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價格受多種因素影響，包括但不限于以下方面：A.地理位置優(yōu)越性：如靠近市中心、交通便利等。B.房屋面積大?。好娣e越大，價格通常越高。C.建筑年代：較新的房屋通常價格更高。D.市場供求關(guān)系：供求關(guān)系影響價格，供不應(yīng)求時價格上升。E.政策法規(guī)：政府政策、城市規(guī)劃、稅收等都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。11、根據(jù)我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下列哪些行為屬于違反城市規(guī)劃的建設(shè)行為？（）A、未取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核的建設(shè)工程B、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)C、違反建筑工程質(zhì)量管理的規(guī)定D、未按照國家和地方有關(guān)節(jié)能減排的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)E、未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時建設(shè)答案：ABE解析：根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，未取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，以及未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時建設(shè)，均屬于違反城市規(guī)劃的行為。選項C和D屬于施工過程中的質(zhì)量管理問題和環(huán)保問題，不在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》直接管理范圍內(nèi)。12、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的必要步驟包括以下哪幾項？（）A、進(jìn)行市場調(diào)研和需求分析B、進(jìn)行工程設(shè)計C、進(jìn)行財務(wù)評價D、進(jìn)行環(huán)境影響評價E、進(jìn)行社會穩(wěn)定性風(fēng)險評估答案：ACDE解析：項目的可行性研究需要進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研、需求分析、財務(wù)評價，以及對項目可能面臨的環(huán)境、社會風(fēng)險進(jìn)行評估。工程設(shè)計是項目實施過程中的一個重要環(huán)節(jié)，但不屬于可行性研究的直接步驟。13、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些費用屬于直接成本？（）A.土地取得成本B.建安工程費C.基礎(chǔ)設(shè)施配套費用D.營銷費用答案：A,B,C解析：直接成本是指直接與產(chǎn)品生產(chǎn)或服務(wù)提供相關(guān)的費用，它可以直接計入產(chǎn)品成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，土地取得成本、建安工程費和基礎(chǔ)設(shè)施配套費用都屬于直接成本。營銷費用屬于間接成本，因為它不是直接用于生產(chǎn)產(chǎn)品本身，而是用于促進(jìn)銷售的費用。14、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估方法的描述中，正確的是？（）A.市場法適用于評估未開發(fā)或正在開發(fā)的房地產(chǎn)B.成本法適用于評估有獨特設(shè)計或歷史價值的房地產(chǎn)C.收益法適用于評估需要預(yù)測未來收入和支出的投資型房地產(chǎn)D.以上都是答案：C解析：市場法通常適用于近期完成或可以查找類似交易案例的房地產(chǎn)評估。成本法適用于評估重建成本較高或難以找到市場交易案例的房地產(chǎn)，如具有獨特設(shè)計或歷史價值的房地產(chǎn)。收益法適用于評估能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的投資型房地產(chǎn)。因此，只有選項C描述是正確的，即收益法適用于評估需要預(yù)測未來收入和支出的投資型房地產(chǎn)。選項A和選項B描述有一定的局限性，而選項D則包含錯誤信息。15、以下哪些因素對房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系有直接影響？A.金融機(jī)構(gòu)信貸政策B.土地供應(yīng)政策C.人口結(jié)構(gòu)變化D.經(jīng)濟(jì)增長速度E.城市規(guī)劃調(diào)整答案：ABCDE解析：金融機(jī)構(gòu)信貸政策、土地供應(yīng)政策、人口結(jié)構(gòu)變化、經(jīng)濟(jì)增長速度和城市規(guī)劃調(diào)整均能直接影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系。信貸政策寬松有利于增加房地產(chǎn)需求，土地供應(yīng)政策直接影響土地價格和房地產(chǎn)市場供應(yīng)，人口結(jié)構(gòu)變化影響市場需求，經(jīng)濟(jì)增長速度影響購買力，城市規(guī)劃調(diào)整影響房地產(chǎn)項目的開發(fā)與銷售。因此，選項A、B、C、D和E均正確。16、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格形成機(jī)制的說法，正確的是？A.房地產(chǎn)價格由市場供求關(guān)系決定B.房地產(chǎn)價格受政府政策調(diào)控C.房地產(chǎn)價格受房地產(chǎn)自身質(zhì)量影響D.房地產(chǎn)價格受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響E.房地產(chǎn)價格受投資者心理預(yù)期影響答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價格的形成機(jī)制復(fù)雜，受多種因素影響。選項A指出市場供求關(guān)系對房地產(chǎn)價格有直接影響，這是價格形成的基礎(chǔ)；選項B說明政府政策對房地產(chǎn)價格有調(diào)控作用；選項C強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)自身質(zhì)量對價格的影響；選項D指出宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)價格有重要影響；選項E說明投資者心理預(yù)期也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。因此，選項A、B、C、D和E均正確。17、關(guān)于房地產(chǎn)市場分析，下列說法正確的是（）。A.房地產(chǎn)市場分析可以分為一級市場、二級市場和三級市場B.一級市場主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的土地和新建房屋交易市場C.二級市場指已建成的房產(chǎn)在其在市場上進(jìn)行的買賣交易D.三級市場主要指存量房（二手房）市場以及租賃市場E.一級市場的買賣活動決定了二級和三級市場的交易條件和規(guī)則答案：B、C、D、E解析：房地產(chǎn)市場可以分為幾個層面，一級市場主要指的是開發(fā)商拿地或開發(fā)新的房產(chǎn)；二級市場指的是這些新房通過銷售進(jìn)入市場，而購買這些房產(chǎn)的家庭或個人等構(gòu)成二級市場的消費者，買賣活動決定了二級和三級市場的交易條件和規(guī)則；三級市場主要指的是房產(chǎn)投資交易活動，包括二手買賣和租賃。選項A描述有誤，我國將房地產(chǎn)市場分為一級（土地交易市場）、二級（房屋銷售市場）和三級（房屋租賃和二手買賣市場）市場，并沒有專門為存量房設(shè)定一個獨立的三市場類型。18、在房地產(chǎn)評估中，下列計量價格的方法正確的是（）。A.成本法是假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)全新的類似建筑物所需的成本來確定房地產(chǎn)價值B.市場法是根據(jù)市場上的最近成交的類似房產(chǎn)的價格來評估目標(biāo)房產(chǎn)的價值C.收益法是根據(jù)投資回報率評估投資收益的凈現(xiàn)值來確定房地產(chǎn)價值D.假設(shè)開發(fā)法是將待開發(fā)的房地產(chǎn)資源的價格減去開發(fā)成本和預(yù)期費用后的剩余價值來評估房地產(chǎn)價值E.契合原則是指在評估物業(yè)價格時，將物業(yè)的價格和周圍環(huán)境、設(shè)施等實際情況進(jìn)行匹配，考慮客戶需求答案：B、C、D、E解析：在房地產(chǎn)評估中，成本法通常用于新開發(fā)項目的工程估價，市場法通過尋找類似房產(chǎn)的成交案例推斷目標(biāo)房產(chǎn)的價值，收益法則基于預(yù)期未來現(xiàn)金流確定價值，而假設(shè)開發(fā)法則計算開發(fā)利潤，這幾種方法都是資產(chǎn)評估的重要手段；另外，契合原則強(qiáng)調(diào)評估時應(yīng)考慮物業(yè)與周邊環(huán)境、設(shè)施的匹配度，更好地預(yù)測市場需求，屬評估考量因素之