房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復(fù)習(xí)思考題

?房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營?復(fù)習(xí)思考題一、單項選擇題選擇題答案〔〕是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。A〔〕是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。C〔〕的特點是：打破了傳統(tǒng)的一個員工只有一個上司的命令統(tǒng)一原那么，使一個員工屬于兩個甚至兩個以上的部門。A直線型組織構(gòu)造B職能型組織構(gòu)造C矩陣型組織構(gòu)造D事業(yè)部制組織構(gòu)造C〔〕是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或合作方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。A土地使用權(quán)的出讓B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓C土地使用權(quán)劃撥D土地使用權(quán)贈與B〔〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由各省、直轄市、自治區(qū)建立行政主管部門主審，報建立部審批。A一級B二級C三級D四級E五級A?城市規(guī)劃法?第30條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的建立工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的〔〕〞。A建立用地規(guī)劃許可證B選址意見書C建立工程規(guī)劃許可證D建立工程實施許可證B?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為()。A40年B60年C50年D70年C?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為()。A40年B60年C50年D70年C?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地的最高出讓年限為〔〕。A40年B60年C50年D70年D?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為〔〕。A40年B60年C50年D70年A按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類〔〕。A.居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場C.房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等D按房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為〔〕。A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等C按房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分析包括市場需求、市場供給、市場價格、〔〕等方面的分析。A、空置率B、地段限制因素C、房地產(chǎn)信貸條件D、房地產(chǎn)周期階段A對預(yù)測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是〔〕A對預(yù)測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是〔〕B房地產(chǎn)已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為〔〕A租金收繳率B陳欠租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D租金收繳方案完成率A?城市規(guī)劃法?第30條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的建立工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的〔〕〞。A建立用地規(guī)劃許可證B選址意見書C建立工程規(guī)劃許可證D建立工程實施許可證Ｂ實收房地產(chǎn)租金占方案房地產(chǎn)租金的百分比稱為〔〕A根據(jù)?中國人民銀行關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房金融業(yè)務(wù)的通知?〔銀發(fā)［2001］195號〕，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)工程總投資的〔〕A20％B25％C30％D35％C根據(jù)住戶對住宅的支付能力來預(yù)測住宅市場的需求量的方法是〔〕。A額定需求預(yù)測法B有效需求預(yù)測法C線性回歸需求預(yù)測法D假定需求預(yù)測法B我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動資金在〔〕以上。A.500萬元B.1000萬元C.1500萬元D.2000萬元A實收房地產(chǎn)租金占方案房地產(chǎn)租金的百分比稱為〔〕A租金收繳率B陳欠租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D租金收繳方案完成率D收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為〔〕A租金收繳方案完成率B陳欠租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D租金收繳率B某所高校通過土地使用權(quán)出讓獲得了某塊土地的使用權(quán)，根據(jù)?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?，該塊土地的最高出讓年限為()。A70年B60年C50年D40年C土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中〔〕方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既表達(dá)了國家對土地使用的方案指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場機制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。A協(xié)議出讓B招標(biāo)出讓C拍賣出讓D投標(biāo)出讓B某商場通過土地使用權(quán)出讓獲得了某塊土地的使用權(quán)，根據(jù)?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?，該塊土地的最高出讓年限為()。A.70年B.60年C.50年D.40年D某房地產(chǎn)企業(yè)本年度應(yīng)收租金戶數(shù)1000戶，方案房地產(chǎn)租金額為100萬，本年度以前拖欠租金額為120萬，實收租金額為70萬元，那么租金收繳方案完成率為()A10%B20%C66.7%D70%D我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于〔〕。A1000萬元B1500萬元C2000萬元D2500萬元B我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動資金在〔〕以上。A500萬元B1000萬元C1500萬元D2000萬元B我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中五級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求：自有流動資金不低于〔〕。A10萬元B20萬元C30萬元D40萬元C我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于〔〕。A.1000萬元B.1500萬元C.2000萬元D.3000萬元C某房地產(chǎn)企業(yè)本年度應(yīng)收租金戶數(shù)1000戶，方案房地產(chǎn)租金額為1000萬，本年度以前拖欠租金額為200萬，實收租金額為800萬元，那么租金收繳方案完成率為(

)。A.10%

B.20%

C.60%

D.80%D以下房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)二級市場的是〔〕C以下房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是〔〕A房屋出租B房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D土地使用權(quán)出讓D某房地產(chǎn)今年的銷售本錢為7500萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為〔〕A5B10Ｃ24Ｄ72C某房地產(chǎn)今年的銷售本錢為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為〔〕A8.07B44.61C20D30B某房地產(chǎn)今年的銷售本錢為4932萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為〔〕A8.07B44.61C20D30D某房地產(chǎn)今年的銷售本錢為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為〔〕A11B10C36D37C以下哪種組織構(gòu)造最突出的特點是“集中決策、分散經(jīng)營〞〔〕。A直線型組織構(gòu)造B職能型組織構(gòu)造C矩陣型組織構(gòu)造D事業(yè)部制組織構(gòu)造D在開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用〔〕的合同形式。A單價合同B固定總價合同C本錢加酬金合同D分包合同C在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是〔〕。A協(xié)議出讓B招標(biāo)出讓C拍賣出讓D投標(biāo)出讓A正常來說，一座城市住宅的平均價格應(yīng)該與該城市市民家庭平均收入有一個適宜比例，按照國際慣例，這個比例一般在〔〕是合理的。A5－11B5－8C6－12D7－12B二、多項選擇題多項選擇題答案按計價方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)工程承包合同一般分為〔〕A總價合同B單價合同C本錢加酬金合同D總承包合同E分包合同ABC按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)展劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為〔〕A單項開發(fā)B小區(qū)開發(fā)C成片集中開發(fā)D土地開發(fā)E房屋建立DE按照土地開發(fā)程度進(jìn)展分類，城市土地可分成〔〕A熟地B生地C集約用地D毛地E閑置用地ABD如果按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)展劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為〔〕A單項開發(fā)B小區(qū)開發(fā)C成片集中開發(fā)D土地開發(fā)E房屋建立DE城市土地使用權(quán)進(jìn)展商品經(jīng)營，具有重要意義，表現(xiàn)在〔〕A.土地經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營的根底ABCDEF從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為〔〕A兩者的主體不完全一樣B在房地產(chǎn)工程市場運作過程中所處的階段不同C兩者對主體的資格要求不一樣D兩者所指向的行為對象不同E隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化ABCDE房地產(chǎn)間接融資的形式包括〔〕A房地產(chǎn)抵押貸款B開發(fā)建立貸款C流動資金貸款D融資租賃ABCD房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點是〔〕A融資規(guī)模大B歸還期較長C房地產(chǎn)證券化趨勢D一次性ABC房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比擬分析法，即對各個方案的〔〕各指標(biāo)用分級的方式進(jìn)展比擬。A平安性B經(jīng)濟(jì)性C適用性D可行性E可靠性ABD房地產(chǎn)開發(fā)工程實施控制的目標(biāo)包括〔〕A本錢B工程工期C質(zhì)量D工程協(xié)調(diào)性E技術(shù)先進(jìn)性ABC房地產(chǎn)開發(fā)工程所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括〔〕A宏觀經(jīng)濟(jì)開展形勢B市民收入水平C貧富差異程度D利率E貸款條件ABCDE房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營本錢按本錢與經(jīng)營工作量關(guān)系可分為〔〕A固定本錢B變動本錢C管理費用D銷售費用E原材料本錢AB房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為〔〕A波谷B平淡C蕭條D復(fù)蘇E興旺BCDE房地產(chǎn)市場細(xì)分所要重點考慮的因素一般包括〔〕A收入狀況B購置動機C需求檔次D房型ABCD房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括〔〕A早期介入B接收驗收C樓宇入伙D物業(yè)綜合管理E物業(yè)經(jīng)營ABCD根據(jù)?中國人民銀行關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房金融業(yè)務(wù)的通知?，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)工程同時必須具備〔〕A國有土地規(guī)劃許可證B國有土地使用證C建立用地規(guī)劃許可證D建立工程規(guī)劃許可證E建立工程施工許可證BCDE土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式〔〕A協(xié)議出讓B招標(biāo)出讓C拍賣出讓D交換出讓ABC產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因包括()A土地的有限性和稀缺性B投機需求的膨脹C金融機構(gòu)的過度放貸D開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差E開發(fā)商之間的非理性行為ABC一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)工程的組織構(gòu)造有〔〕A直線型組織構(gòu)造B職能型組織構(gòu)造C直線職能型D矩陣型E事業(yè)部制DE以下是與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的法律、法規(guī)，其中直接收理房地產(chǎn)開發(fā)的包括〔〕A?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?B?中華人民共和國土地管理法?C?中華人民共和國城市規(guī)劃法?D?中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法?AB銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型包括〔〕。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款B房地產(chǎn)開發(fā)工程貸款C土地開發(fā)抵押貸款D房屋開發(fā)抵押貸款A(yù)BCD影響房地產(chǎn)工程開發(fā)的環(huán)境包括〔〕A經(jīng)濟(jì)環(huán)境B政治環(huán)境C法律環(huán)境D社會環(huán)境E自然環(huán)境ABCDE城市土地可以進(jìn)展多層次分類，如果按照土地開發(fā)程度進(jìn)展分類，可分成〔〕A生地B毛地C熟地D閑置用地E集約用地ABC影響房地產(chǎn)工程開發(fā)的經(jīng)濟(jì)開展環(huán)境主要包括〔〕A宏觀經(jīng)濟(jì)開展形勢B市民的收入水平C貧富差異程度D資金市場開展形勢ABCD征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用〔〕A土地補償費B青苗補償費C地上附著物補償費D安置補助費E新菜地開發(fā)建立基金F耕地占用稅ABCDEF選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案可以采用比擬分析法，即對融資方案的各指標(biāo)用分級的方式進(jìn)展比擬，各指標(biāo)包括〔〕。A.可靠性B.平安性C.經(jīng)濟(jì)性D.可行性E.適用性BCD三、簡答題簡答題答案常見的組織構(gòu)造類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)工程的組織構(gòu)造類型有哪些？常見的組織構(gòu)造類型有：直線型組織構(gòu)造；職能型組織構(gòu)造；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)工程的組織構(gòu)造類型有矩陣型和事業(yè)部型。從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全一樣；在房地產(chǎn)工程市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為哪些階段？房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請工程用地、工程設(shè)計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建立工程招標(biāo)、施工、市場營銷與籌劃、物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營既有聯(lián)系也有區(qū)別，如果從狹義的角度看，有哪些區(qū)別？房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全一樣；在房地產(chǎn)工程市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化。房地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者包括哪些？房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者包括：房地產(chǎn)開發(fā)商、政府相關(guān)機構(gòu)主要是房地產(chǎn)工程開發(fā)的宏觀管理者和土地供給者、金融機構(gòu)、設(shè)計機構(gòu)、建筑承包商、監(jiān)理單位及其監(jiān)理工程師、律師事務(wù)所。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險主要包括：財務(wù)風(fēng)險因素、購置力因素、利率風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、社會風(fēng)險和意外事故風(fēng)險等。房地產(chǎn)工程施工招標(biāo)的形式有哪些？在國際市場上，房地產(chǎn)工程施工招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國?招標(biāo)投標(biāo)法?那么規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。房地產(chǎn)工程主要的定價方法有哪些？房地產(chǎn)工程的定價方法主要有：本錢加成定價法、競爭價格定價法、加權(quán)點數(shù)定價法、顧客感受定價法。什么是征地，什么是拆遷，征地與拆遷的區(qū)別是什么？征地是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。拆遷是因房地產(chǎn)開發(fā)工程需要而對在開發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照有關(guān)法律而實施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)展的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質(zhì)。請簡述物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會的關(guān)系？業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是委托－代理關(guān)系。其中核心方是業(yè)主委員會，它擁有任免物業(yè)公司、參與決策重大物業(yè)管理活動、監(jiān)視物業(yè)管理行為、檢查管理費用等權(quán)利；也負(fù)有支持物業(yè)公司正常管理、遵守管理公約、及時支付管理費用等義務(wù)。物業(yè)管理公司通過對物業(yè)維修保養(yǎng)和合理利用，確保物業(yè)平安、形象完美、功能完善，使物業(yè)保值、增值，同時提供多種效勞。土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點？土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不興旺的土地市場。招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。拍賣出讓是競爭劇烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。土地征用〔也稱征地〕的含義是什么？根據(jù)?土地管理法?和其他相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，建立征地費用主要包括哪些？答：征地的含義：是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。在征地過程中需要支付一定的補償費，并對原集體所有土地上的人員進(jìn)展妥善安置。建立征地費用主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建立基金、耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)工程有哪些主要的定價方法？房地產(chǎn)工程的定價方法主要有：本錢加成定價法、競爭價格定價法、加權(quán)點數(shù)定價法、顧客感受定價法。物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會的關(guān)系是什么業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是委托－代理關(guān)系。其中核心方是業(yè)主委員會，它擁有任免物業(yè)公司、參與決策重大物業(yè)管理活動、監(jiān)視物業(yè)管理行為、檢查管理費用等權(quán)利；也負(fù)有支持物業(yè)公司正常管理、遵守管理公約、及時支付管理費用等義務(wù)。物業(yè)管理公司通過對物業(yè)維修保養(yǎng)和合理利用，確保物業(yè)平安、形象完美、功能完善，使物業(yè)保值、增值，同時提供多種效勞。物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況制定小區(qū)管理方法；依照物業(yè)管理合同和管理方法對住宅小區(qū)實施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；承受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)視；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可等。征地與拆遷的區(qū)別是什么？征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)展的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質(zhì)。四、名詞解釋名詞解釋答案城市土地出讓城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位〔主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司〕，供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金〔一般也稱為毛地價〕。房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來講，那么只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實體〔具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〕，對房地產(chǎn)工程進(jìn)展投資、建立和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。建立用地規(guī)劃許可證建立用地規(guī)劃許可證：由建立單位或個人提出建立用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建立用地位置、面積、界限的法律憑證。建筑容積率建筑容積率：指工程規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建立用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。土地開發(fā)土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為土地征用土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤Ｎ飿I(yè)管理物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)〔包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地〕，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的效勞，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益租金收繳率租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。五、論述題論述題答案房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構(gòu)成；融資風(fēng)險分析及風(fēng)險管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金歸還要求相適應(yīng)的不同時間內(nèi)籌集資金和歸還資金的數(shù)量。融資本錢預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資本錢；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金構(gòu)造。選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般采用比擬分析法。分別從各個可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的平安性、經(jīng)濟(jì)性和可行性用分級評價的方式進(jìn)展比擬，即將平安性、經(jīng)濟(jì)性和可行性各指標(biāo)按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級，選擇出平安性、經(jīng)濟(jì)性和可行性3項指標(biāo)均令人滿意的方案。房地產(chǎn)開發(fā)工程建立的三大目標(biāo)是什么，它們之間是什么關(guān)系，你是如何理解的？答：房地產(chǎn)開發(fā)工程建立的三大目標(biāo)分別是：工程建立投資〔本錢〕、進(jìn)度〔或工期〕、質(zhì)量。開發(fā)工程建立三大目標(biāo)之間的關(guān)系既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。開發(fā)工程建立三大目標(biāo)之間的對立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與本錢、質(zhì)量與工期、工期與本錢之間的對立關(guān)系。例如：如果工程建立的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多本錢。如果要加快進(jìn)度，縮短工期，那么需要增加本錢，同時也可能會影響質(zhì)量。開發(fā)工程建立三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與本錢、質(zhì)量與工期、工期與本錢之間的統(tǒng)一關(guān)