產(chǎn)讀書(shū)匯（限購(gòu)令專(zhuān)題）

地產(chǎn)讀書(shū)匯（限購(gòu)令專(zhuān)題）2011年3月注:點(diǎn)擊目錄可查看相應(yīng)內(nèi)容一、首輪限購(gòu)風(fēng)潮回顧n限購(gòu)令前期出臺(tái)背景n北京首發(fā)限購(gòu)令n首輪限購(gòu)風(fēng)潮n限購(gòu)令前期出臺(tái)城市限購(gòu)令前期背景限購(gòu)令前期背景2010年1月出臺(tái)的“國(guó)十一條”對(duì)樓市調(diào)控效果不明顯，房?jī)r(jià)影響極其短暫，樓市強(qiáng)力反彈直接導(dǎo)致中央再次出手，“國(guó)十條”應(yīng)市出臺(tái)限購(gòu)令前期背景限購(gòu)令前期背景2010年4月17日,中央出臺(tái)新“國(guó)十條”，規(guī)定:n商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款；n地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。北京首發(fā)第一輪限購(gòu)令北京首發(fā)第一輪限購(gòu)令在新“國(guó)十條”明確地方政府可根據(jù)情況臨時(shí)性采取限購(gòu)措施的政策引導(dǎo)下，北京于2010年4月30日率先在全國(guó)“規(guī)定一個(gè)家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房”北京限購(gòu)細(xì)則：北京限購(gòu)細(xì)則：北京第一輪限購(gòu)令細(xì)則北京第一輪限購(gòu)令細(xì)則2010年4月30日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于落實(shí)同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房有關(guān)政策的通知》，自2010年5月1日起，同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一、各部門(mén)、各單位要堅(jiān)決貫徹落實(shí)市政府決策部署，在網(wǎng)上簽約及房屋登記工作中嚴(yán)格執(zhí)行同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房的政策。商品住房包括新建商品住宅和存量住房。二、自2010年5月1日起，購(gòu)房人在網(wǎng)上簽約前應(yīng)填寫(xiě)《家庭成員情況申報(bào)表》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含交易保證機(jī)構(gòu)，下同）或存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口通過(guò)查驗(yàn)購(gòu)房人的戶口本、結(jié)婚證等證件原件對(duì)《家庭成員情況申報(bào)表》核實(shí)并復(fù)印存檔，在網(wǎng)上簽約時(shí)錄入家庭成員的姓名及身份證號(hào)等信息。三、購(gòu)房人應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)《家庭成員情況申報(bào)表》，對(duì)于提供虛假信息騙購(gòu)住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人提供虛假信息騙購(gòu)住房的，應(yīng)當(dāng)與其解除買(mǎi)賣(mài)合同。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人提供虛假信息騙購(gòu)住房的，應(yīng)當(dāng)通知并協(xié)助售房人與其解除買(mǎi)賣(mài)合同。房屋行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人提供虛假信息騙購(gòu)住房的，不予辦理房屋登記，并將其行為通報(bào)給相關(guān)貸款機(jī)構(gòu)。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與購(gòu)房人串通，騙購(gòu)住房的，暫停其網(wǎng)上簽約并將其違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用檔案，予以曝光。后市反應(yīng)來(lái)看，北京第一輪限購(gòu)對(duì)樓市沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響后市反應(yīng)來(lái)看，北京第一輪限購(gòu)對(duì)樓市沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響在在“國(guó)十條”政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間低速增長(zhǎng)期，但8月樓市成交大幅度回升，9月房?jī)r(jià)再次飛漲，直呼新的調(diào)控政策——“9.29政策”9月309月30及之后限購(gòu)風(fēng)潮階段“國(guó)十條”出臺(tái)后，市場(chǎng)跌宕區(qū)44月30首輪限購(gòu)風(fēng)潮背景首輪限購(gòu)風(fēng)潮背景鑒于新“國(guó)十條”沒(méi)有起到預(yù)想調(diào)控效果，調(diào)控壓力不減，2010年9月29日，中央再次聯(lián)合多部門(mén)出臺(tái)了《對(duì)各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知提出四項(xiàng)要求》，其中明確要房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門(mén)將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)；對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追““9.29政策”明確限購(gòu)，地方調(diào)控不力，將行政問(wèn)責(zé)地方政府無(wú)奈被迫跟進(jìn)執(zhí)行，由此拉開(kāi)限購(gòu)風(fēng)潮首輪限購(gòu)風(fēng)潮城市首輪限購(gòu)風(fēng)潮城市在中央“9.29政策”出臺(tái)后，深圳、廈門(mén)隨即于2010年9月30日出臺(tái)限購(gòu)措施，10月份接著便有11個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)措施，進(jìn)入到2011年1月份6個(gè)城市出臺(tái)，截止到2011年1月26日新“國(guó)八條”出臺(tái)前的首輪限購(gòu)，已經(jīng)出臺(tái)城市有21個(gè)城市。首輪限購(gòu)城市明細(xì)2010年2011年04/3009/3009/30城市北京深圳廈門(mén)福州杭州?？?1/0501/0501/1801/2401/25城市溫州大連蘇州鄭州金華合肥首輪限購(gòu)對(duì)樓市調(diào)控沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性預(yù)期效果，迎來(lái)的卻是壓抑樓市的強(qiáng)力反彈，樓市再次狂飆為新一輪調(diào)控埋下伏筆——新“國(guó)八條”后市反應(yīng)來(lái)看，盡管曾經(jīng)以嚴(yán)厲著稱(chēng)的深圳、青島、南京等限購(gòu)城市，也只是暫時(shí)攪動(dòng)了樓市：限購(gòu)影響，成交萎靡，部分城市降價(jià)，引來(lái)退房潮，但之后不久便迎來(lái)報(bào)復(fù)性的增長(zhǎng)（隨著觀望期的結(jié)束，購(gòu)房需求得到釋放，同時(shí)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的積累，限購(gòu)政策的應(yīng)對(duì)方式逐漸成熟起來(lái)，限購(gòu)的影響得以化解）。對(duì)于寬松的限購(gòu)城市，調(diào)控效果更是微乎其微。二、新二、新“國(guó)八條”橫空出世，限購(gòu)席卷全國(guó)n新“國(guó)八條”背景n新“國(guó)八條”政策及解讀n第二輪限購(gòu)風(fēng)潮出臺(tái)城市新新“國(guó)八條”背景“9.29政策”出臺(tái)，掀起全國(guó)限購(gòu)風(fēng)潮，但限購(gòu)政策的不嚴(yán)厲性、市場(chǎng)的需求強(qiáng)勁，樓市僅短暫慢跑，后穩(wěn)步攀升新“國(guó)八條”新新“國(guó)八條”關(guān)鍵詞：稅收二套首付6成限購(gòu)令調(diào)控深化從緊2011年1月26日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)議指出，自去年4月份《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)“新國(guó)八條”政策內(nèi)容(一)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。(二)加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃(三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。新新“國(guó)八條”(四)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。(五)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)(六)合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。(七)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)(八)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。政策解讀政策解讀首提“價(jià)格控制目標(biāo)”首次提出“價(jià)格控制目標(biāo)”的概念，并需要向社會(huì)公布。這意味著行政干預(yù)已經(jīng)進(jìn)入了強(qiáng)硬階段，雖然這里并未說(shuō)明如果無(wú)法達(dá)成目標(biāo)會(huì)對(duì)地方政府有怎樣的責(zé)任，但無(wú)疑該條實(shí)際上將成為本次新八條中最為強(qiáng)硬和嚴(yán)格的首提“價(jià)格控制目標(biāo)”和此前細(xì)則相比，該條款從之前的不足5年轉(zhuǎn)手交易差額征稅改為全額征稅，這意味著全面封殺了投資投機(jī)者在樓市的獲利空間。同時(shí)，這對(duì)于新購(gòu)房不滿5年的改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑有著被誤傷的風(fēng)險(xiǎn)。從2010年兩會(huì)上可以看出，四位一體的保障房體系已經(jīng)成為2011年政府工作的主要目標(biāo)之一。而雙軌制的建設(shè)也是政府一直以來(lái)想要解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵所在，因此在本次“新八條”中出現(xiàn)并不意外。重提70%比例，此外，對(duì)2011年的商品房供應(yīng)量提出了要求，不低于前2年平均供應(yīng)量。重提閑置土地的處理。 和此前調(diào)控一樣，此次對(duì)地方政府調(diào)控決心進(jìn)行要求，但相較此前，從制度上明確的約談的初步范圍。新新“國(guó)八條”限購(gòu)解讀新新“國(guó)八條”明確限購(gòu)城市和細(xì)則，拉開(kāi)第二輪限購(gòu)風(fēng)潮首次指出限購(gòu)城市：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市首次明確限購(gòu)細(xì)則：原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向第二輪限購(gòu)風(fēng)潮出臺(tái)城市第二輪限購(gòu)風(fēng)潮出臺(tái)城市新“國(guó)八條”出臺(tái)截止到2011年3月4日，已經(jīng)有32個(gè)城市出臺(tái)或調(diào)整之前公布的限購(gòu)令。其中大部分城市集中在2月中旬前后出臺(tái)，部分城市拖延至3月初。3月后出臺(tái)城市2月中旬后到3月出臺(tái)城市城市頒布時(shí)間城市頒布時(shí)間城市頒布時(shí)間2011年2月1日2011年2月18日2011年2月19日北京2011年2月16日2011年2月21日2011年2月21日2011年2月15日銀川2011年2月22日太原2011年2月19日成都2011年2月15日貴陽(yáng)2011年2月20日石家莊2011年2月19日2011年2月11日西安2011年2月25日2011年2月21日武漢2011年2月22日福州2011年2月28日2011年2月23日2011年2月25日海南2011年2月28日2011年2月20日深圳2011年3月3日鄭州2011年3月3日杭州2011年2月28日2011年3月2日2011年3月1日2011年3月2日大連2011年3月1日2011年3月4日蘇州2011年3月2日現(xiàn)大部分城市應(yīng)聲出臺(tái)了限購(gòu)政策，但絕大部分地方政府遲遲不肯出臺(tái)限購(gòu)，究其原因：地方擔(dān)心出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策會(huì)對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有嚴(yán)重影響，放緩地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而影響官員的績(jī)?nèi)?、限?gòu)百態(tài)，各地政策詳解三、限購(gòu)百態(tài)，各地政策詳解n全國(guó)限購(gòu)令概況n全國(guó)限購(gòu)令總結(jié)n嚴(yán)厲限購(gòu)城市政策分析n寬松限購(gòu)城市政策分析全國(guó)限購(gòu)令概況全國(guó)限購(gòu)令概況-嚴(yán)厲型城市實(shí)施日期限購(gòu)區(qū)域數(shù)外地戶籍社?；蚣{稅證明時(shí)限北京2011年2月16日北京市禁三禁二連續(xù)五年社保或納稅證明（空前嚴(yán)厲）上海2011年2月1日上海市禁三禁二2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)廣州2011年2月25日廣州市禁三禁二2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明蘇州2011年3月2日蘇州市禁三禁二外地客戶2年內(nèi)累計(jì)繳納1年限購(gòu)1套；本地2年內(nèi)累計(jì)繳納1年以上限購(gòu)2套2011年2月20日禁三禁二2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年廈門(mén)2011年1月28日廈門(mén)市禁三禁二2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年2011年3月2日禁三禁二2年內(nèi)累計(jì)繳納1年杭州2011年2月28日杭州市禁三禁二外地客戶2年內(nèi)累計(jì)繳納1年限購(gòu)1套；本地2年內(nèi)累計(jì)繳納1年以上限購(gòu)2套說(shuō)明：“禁三”指本地戶籍居民限購(gòu)第三套商品房；“禁二”指外地戶籍居民限購(gòu)第二套商品房；嚴(yán)厲型城市以北京為首，限購(gòu)區(qū)域主要在市行政轄區(qū)內(nèi)，外地戶籍購(gòu)買(mǎi)社保證明要求相對(duì)高全國(guó)限購(gòu)令概況全國(guó)限購(gòu)令概況-一般嚴(yán)厲型城市實(shí)施日期限購(gòu)區(qū)域限購(gòu)套數(shù)外地戶籍社保或納稅證明時(shí)限深圳2011年3月3日深圳市禁三禁二1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明2011年2月21日天津市禁三禁二累計(jì)1年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明蘇州2011年3月2日蘇州市禁三禁二累計(jì)1年納稅證明大連2011年3月1日大連市禁三禁二1年以上個(gè)人所得稅繳納證明?？?011年2月28日海口市禁三禁二一年以上鄭州2011年3月3日鄭州市禁三禁二一年以上2011年2月11日長(zhǎng)春市禁三禁二一年以上2011年3月1日禁三禁二一年以上2011年2月19日南京市區(qū)禁三禁二1年以上（含1年）本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明說(shuō)明：“禁三”指本地戶籍居民限購(gòu)第三套商品房；“禁二”指外地戶籍居民限購(gòu)第二套商品房；一般嚴(yán)厲城市，限購(gòu)區(qū)域主要在市行政轄區(qū)內(nèi)，但是外地戶籍證明往往只需累計(jì)一年以上全國(guó)限購(gòu)令概況全國(guó)限購(gòu)令概況-寬松型區(qū)域限在主城以?xún)?nèi)，社保年城市實(shí)施日期限購(gòu)區(qū)域限購(gòu)套數(shù)外地戶籍社?；蚣{稅證明時(shí)限成都2011年2月15日主城區(qū)禁三禁二無(wú)明確時(shí)限要求2011年3月2日主城二環(huán)以?xún)?nèi)禁三禁二1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明貴陽(yáng)2011年2月20日一環(huán)以?xún)?nèi)禁三禁二一年以上2011年2月15日市轄七區(qū)禁三禁二一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明西安2011年2月25日西安市轄區(qū)（新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、閻良區(qū)、臨潼禁三禁二一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明石家莊2011年2月19日市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)禁三禁二1年（含）以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明2011年1月18日主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內(nèi)（含三個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)、度假區(qū)）禁三禁二1年以上（含1年）本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明2011年3月4日市轄五區(qū)禁三禁二要求有居住證即可2011年2月21日市區(qū)內(nèi)禁三禁二一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明2011年2月23日市區(qū)內(nèi)禁三禁二本市滿1年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明濟(jì)南2011年2月21日濟(jì)南市禁三禁二無(wú)明確時(shí)限太原2011年2月19日市轄六區(qū)禁三禁二一年以上2011年2月18日市區(qū)內(nèi)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）禁三禁二一年以上福州2011年2月28日五城區(qū)禁三禁二一年以上銀川2011年2月22日銀川市禁三禁二無(wú)要求武漢2011年2月22日主城區(qū)+遠(yuǎn)城區(qū)禁三禁二無(wú)明確時(shí)限要求說(shuō)明：“禁三”指本地戶籍居民限購(gòu)第三套商品房；“禁二”指外地戶籍居民限購(gòu)第二套商品房；nn限購(gòu)政策，地方政府望風(fēng)而出，大部分城市限購(gòu)令?yuàn)檴檨?lái)遲中央新“國(guó)八條”明確指出：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。根據(jù)要求，京、津、滬、渝4個(gè)直轄市，大連、寧波、廈門(mén)、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，再加上27個(gè)省會(huì)城市，明確將要實(shí)行限購(gòu)的城市應(yīng)該達(dá)然而，到2月23日為止，僅有17個(gè)城市出臺(tái)細(xì)則，過(guò)半城市“爽約”，截止到3月4日有新增加15個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令。nn各大城市限購(gòu)政策整體框架與新“國(guó)八條”一致“限購(gòu)令”更大范圍、更加嚴(yán)厲的執(zhí)行是此輪政策最大的特征。北京、上海為在去年曾出臺(tái)限購(gòu)政策，此次出臺(tái)政策嚴(yán)厲程度也最高，其中北京要求外地居民需提供5年及以上納稅證明方可購(gòu)房，而上海僅需提供2年內(nèi)的一年以上證明即可。成都、青島、南寧為首次出臺(tái)政策，嚴(yán)厲程度相對(duì)較弱，限購(gòu)區(qū)域僅限于主城區(qū)或中心城區(qū)，但在購(gòu)房套數(shù)的限制上與“國(guó)八條”一致?？偨Y(jié)：本輪限購(gòu)城市在限購(gòu)套數(shù)的要求與國(guó)八條基本一致，但各城市在區(qū)域限制、納稅證明的時(shí)限等方面存在較大差異。nn限購(gòu)令期限均為短期，退出時(shí)間不明確各大城市限購(gòu)期限均為短期，不是一種常態(tài)性政策。中央國(guó)八條中明確指出“暫?！保砻髁舜隧?xiàng)政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，現(xiàn)在出臺(tái)限購(gòu)措施實(shí)屬瘋漲樓市下的無(wú)奈之舉，至于什么時(shí)候退出nn限購(gòu)令“東緊西寬”一線城市限購(gòu)政策較為嚴(yán)格，而二線城市，尤其是中西部地區(qū)，大多將限購(gòu)范圍劃定在主城區(qū)范圍內(nèi)，有的雖然也列明“全市”，但是沒(méi)有明確區(qū)域，因此也有操作空間?？傮w特征是東部偏緊，中西部偏寬。北京限購(gòu)細(xì)則最“嚴(yán)厲”，需要提供連續(xù)5年納稅證明。上海、南京等地的西部城市在限購(gòu)范圍、限購(gòu)時(shí)限、限購(gòu)對(duì)象等方面較為寬松。成都的細(xì)則中僅對(duì)主城區(qū)限購(gòu)，對(duì)社保無(wú)時(shí)限要求。貴陽(yáng)更是明確僅對(duì)“一環(huán)內(nèi)”限購(gòu)，被指“太溫柔”。西部城市的“溫柔”限購(gòu)可謂應(yīng)了中央，隨了開(kāi)發(fā)商意愿，充分考慮到房產(chǎn)GDP影響，給樓市留足了后門(mén)！各地限購(gòu)政策松弛不一，地方政府給力但更量力而出！嚴(yán)厲限購(gòu)城市政策分析嚴(yán)厲限購(gòu)城市政策分析限購(gòu)嚴(yán)厲典型城市：北京、上海政策關(guān)鍵點(diǎn)：限制區(qū)域：北京市，上海市外地戶籍社保或納稅證明時(shí)限要求：北京要求連續(xù)5年以上社?；蚣{稅證明；上海要求提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明；北京堪稱(chēng)最嚴(yán)厲版本，接著重點(diǎn)解讀北京升級(jí)版限購(gòu)令嚴(yán)厲限購(gòu)城市政策分析嚴(yán)厲限購(gòu)城市政策分析-北京2011年2月16日，北京落實(shí)“國(guó)八條”的樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，其限購(gòu)令堪稱(chēng)空前嚴(yán)厲：擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭暫停購(gòu)房；擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭暫停購(gòu)房；無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明的非本市戶籍居民家庭暫停購(gòu)房；購(gòu)房人提供虛假文件將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并承擔(dān)責(zé)任；未嚴(yán)格核實(shí)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)資格、違規(guī)簽訂商品房銷(xiāo)售合同或代理合嚴(yán)厲限購(gòu)城市政策分析嚴(yán)厲限購(gòu)城市政策分析-北京關(guān)鍵詞：5年空前嚴(yán)厲封殺投資需求與之前最大不同在于，本次限購(gòu)令提高外地戶籍購(gòu)買(mǎi)條件：外地戶籍家庭必須有連續(xù)且超過(guò)5年的北京社?；騻€(gè)人所得稅方可以購(gòu)圖：北京圖：北京2011年1月外省個(gè)人所購(gòu)期房套數(shù)占比上圖顯示，外省人在北京樓市中占有相當(dāng)大的比例，假定其半數(shù)人沒(méi)有5年北京社保，意味將有20%以上的客戶無(wú)購(gòu)房資格。限購(gòu)嚴(yán)厲，等于封殺外地投資客，同時(shí)誤傷外地消費(fèi)者限購(gòu)嚴(yán)厲，等于封殺外地投資客，同時(shí)誤傷外地消費(fèi)者可規(guī)避的操作空間縮小，關(guān)鍵在“5年”能否執(zhí)行到位？限購(gòu)寬松典型城市：成都、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)地域限制：成都（主城區(qū)）、沈陽(yáng)（主城二環(huán)以?xún)?nèi)）、貴陽(yáng)（主城一環(huán)以?xún)?nèi)）社?；蚣{稅證明時(shí)限要求：成都（無(wú)時(shí)限要求）、沈陽(yáng)（一年以上）、貴陽(yáng)（一年以上）重點(diǎn)解讀成都限購(gòu)令關(guān)鍵詞：主城社保無(wú)時(shí)限要求圖：青島、成都主城區(qū)房地產(chǎn)投資占全市比例（圖：青島、成都主城區(qū)房地產(chǎn)投資占全市比例（2009）2009年成都主城區(qū)房地產(chǎn)投資占全市的比例為47%，在一半左右，限購(gòu)對(duì)全市需求的影響相對(duì)較小。另外，主城區(qū)外區(qū)域不受限購(gòu)限制，這是政策制定者有意或無(wú)意的為投資投機(jī)需求制造漏洞。變相放松對(duì)中央政府政策的執(zhí)行力度。四、限購(gòu)滿月，市場(chǎng)數(shù)據(jù)評(píng)估政策威力四、限購(gòu)滿月，市場(chǎng)數(shù)據(jù)評(píng)估政策威力n主要城市住宅市場(chǎng)2月情況n媒體看住宅2月成交情況n消費(fèi)者對(duì)限購(gòu)令的看法n專(zhuān)家對(duì)限購(gòu)令的看法n限購(gòu)之下，成都市場(chǎng)2月情況主要城市住宅市場(chǎng)主要城市住宅市場(chǎng)2月成交情況二月全國(guó)主要城市成交量環(huán)比有較大大幅下二月全國(guó)主要城市成交量環(huán)比有較大大幅下降，均價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺主要城市住宅市場(chǎng)主要城市住宅市場(chǎng)2月租賃情況9個(gè)監(jiān)測(cè)城市住宅租賃價(jià)格指數(shù)皆上漲，漲幅在1.5%-3.8%之間成都限購(gòu)之后，租賃價(jià)格呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)一線城市除深圳外，租金漲幅均較明顯，北京最高為3.38%n2011年2月，9個(gè)城市住宅租賃價(jià)格指數(shù)全部上漲，平均環(huán)比漲幅為2.96%，較上月增加2.3個(gè)百分點(diǎn)。9個(gè)城市的指數(shù)有不同程度的上漲，租賃價(jià)格上漲城市增多3個(gè)，指數(shù)漲幅在1.5%-3.8%之間。天津環(huán)比漲幅最大，為3.75%；杭州和北京等4個(gè)城市的漲幅也超過(guò)3%，僅次于天津；深圳的漲幅依舊最小，但也達(dá)到1.56%，較上月增加1.53個(gè)成都限購(gòu)之后，租賃價(jià)格呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)一線城市除深圳外，租金漲幅均較明顯，北京最高為3.38%n同比來(lái)看：9個(gè)城市平均上漲13.57%，較上月增加2.58個(gè)百分點(diǎn)，漲幅持續(xù)擴(kuò)大。其中重慶漲幅為24.77%，依舊為11個(gè)城市中最高；北京的同比漲幅也超過(guò)20%，僅次于重慶；廣州、深圳等4個(gè)城市的同比漲幅均在10%以上。天津的租金較去年同期僅上漲4.31%，為最小。其它主要城市租賃價(jià)格漲幅明顯，天津環(huán)比上漲其它主要城市租賃價(jià)格漲幅明顯，天津環(huán)比上漲3.75%為最大主要城市住宅市場(chǎng)主要城市住宅市場(chǎng)2月土地情況1月以來(lái)全國(guó)主要城市土地供求關(guān)系活躍程度明顯降低，全國(guó)土地陷入冰川季媒體看媒體看2月樓市成交銳減成交銳減一線城市領(lǐng)跌最高暴跌近8成uu樓市多重調(diào)控重手之下，國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售情況在2月迎來(lái)大幅下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為8143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，但同比增幅較去年同期下降24.4個(gè)百分點(diǎn)。u摩根大通3月8日發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)月度研究報(bào)告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市（北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津）的房屋銷(xiāo)售量較今年1月下降45％。u分析稱(chēng)，1月份，主要是受到有關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)預(yù)期的刺激，成交大幅上漲，而進(jìn)入2月份，受到“國(guó)八條”等政策影響，成交量和成交額出現(xiàn)下挫。購(gòu)房者決策壓力加大據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比（比上月）下降，最高降幅76%，另23%城市出現(xiàn)增長(zhǎng)，最高增幅1314%，另有六成城市成交量高于去年同期。上海、北京、重慶等調(diào)控嚴(yán)厲的城市成交下降嚴(yán)重。另外，央行自去年四季度以來(lái)連續(xù)三次加息，也給購(gòu)房者的決策帶來(lái)壓力。春節(jié)后個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也已全面收緊，盡管各大銀行沒(méi)有明確宣布取消首套房貸“8.5折”優(yōu)惠利率，但在實(shí)際辦理中已很難申請(qǐng)到。據(jù)測(cè)算，在連續(xù)加息三次及取消優(yōu)惠利率后，以20年期100萬(wàn)元等額本息還款的房貸為例，現(xiàn)在貸款比5個(gè)月前貸款月供要多出八九百元?！?月房?jī)r(jià)可能環(huán)比下降”在調(diào)控影響下，2月上海的成交呈現(xiàn)較大的下滑。中房信數(shù)據(jù)顯示，上海一手商品住宅的2月份成交量為17.2萬(wàn)平方米，而去年12月的高峰期成交量為140萬(wàn)平方米；成交均價(jià)也從去年12月的2.508萬(wàn)元/平方米的高位，回落到2月的2.0946萬(wàn)元/平方米，跌幅達(dá)16.5%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2月上海一手住宅成交1635套，合17.78萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下跌81.15％、82.80％。漢宇地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月上海全市二手房成交均價(jià)為14904元/平方米，比2011年1月份的16044元/平方米下跌7.11%，這是自2007年10月份以來(lái)上海二手房成交均價(jià)環(huán)比最大跌幅。易居中國(guó)上海房屋銷(xiāo)售集團(tuán)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良表示，限購(gòu)令是導(dǎo)致成交量下滑的重要因素，自限購(gòu)令以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商都在商議營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策，不排除進(jìn)入3月開(kāi)盤(pán)高峰期后，會(huì)出現(xiàn)一輪價(jià)格下滑。中房信分析師薛建雄預(yù)計(jì)，3月份，上海樓市會(huì)出現(xiàn)成交量回暖的現(xiàn)象，房屋銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)環(huán)比下降，但幅度也不會(huì)太大。媒體看媒體看2月樓市限購(gòu)之下，開(kāi)發(fā)商資金趨緊限購(gòu)之下，開(kāi)發(fā)商資金趨緊1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源12173億元，同比增長(zhǎng)16.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2679億元，增長(zhǎng)7.7%；利用外資86億元，增長(zhǎng)61.5%；自籌資金4184億元，增長(zhǎng)21.4%；其他資金5223億元，增長(zhǎng)16.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款3154億元，增長(zhǎng)28.9%；個(gè)人按揭貸款1280億元，下降11.3%。對(duì)此，陳晟表示，自籌資金比例上調(diào)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金緊張。他同時(shí)指出，因?yàn)閲?guó)家為平抑增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取了經(jīng)濟(jì)方面的宏觀調(diào)控政策，銀行對(duì)房地產(chǎn)的收縮程度高，導(dǎo)致信貸資金渠道受阻，外部融資難促使開(kāi)發(fā)商只有提高自身資金的比例。薛建雄表示，2010年開(kāi)發(fā)商投資規(guī)模擴(kuò)大，擴(kuò)張過(guò)快，今年受調(diào)控影響，成交突然下滑，加上信貸方面渠道受阻，開(kāi)發(fā)商融資難度加大，實(shí)際上資金量已經(jīng)十分緊張。而某港資企業(yè)開(kāi)發(fā)商也表示，此前還能靠海外市場(chǎng)融資，但是隨著外管局對(duì)境外資金流入監(jiān)管從嚴(yán)，目前開(kāi)發(fā)商的融資渠道收窄，加上利率的上調(diào)，對(duì)于未來(lái)的資金情況，不得不做提前準(zhǔn)備。此外，1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積291473萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%；房屋新開(kāi)工面積19083萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.9%；房屋竣工面積6952萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.9%，其中，住宅竣工面積5366萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.1%。對(duì)此，陳晟表示，如果在限購(gòu)不放開(kāi)的情況下，供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)的話，將會(huì)因供求矛盾的扭轉(zhuǎn)，讓開(kāi)發(fā)商感到更大的銷(xiāo)售壓力。多數(shù)購(gòu)房者支持限購(gòu)，并認(rèn)為限購(gòu)政策多數(shù)購(gòu)房者支持限購(gòu)，并認(rèn)為限購(gòu)政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有積極影響多數(shù)專(zhuān)家支持限購(gòu)，并認(rèn)為限購(gòu)政策多數(shù)專(zhuān)家支持限購(gòu)，并認(rèn)為限購(gòu)政策對(duì)抑制投資性需求有積極影響新“國(guó)八條”引發(fā)的第二輪限購(gòu)風(fēng)潮正推動(dòng)樓市進(jìn)入預(yù)冷期，大部分出臺(tái)限購(gòu)令的城市成交有較大幅度下降，但均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，少部分城市均價(jià)逆勢(shì)上漲，量?jī)r(jià)是否齊跌有待市場(chǎng)探底；本輪限購(gòu)與之前調(diào)控政策相比，最大不同在中央首提價(jià)格控制目標(biāo)，并行政壓制地方執(zhí)行，實(shí)行問(wèn)責(zé)制，政策執(zhí)行或趨于嚴(yán)厲；通過(guò)2011年兩會(huì)來(lái)看，2011年仍然是重點(diǎn)調(diào)控的一年，對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市政策將更加嚴(yán)厲。2011年2011年2月15日成都出臺(tái)限購(gòu)令成都限購(gòu)令之后，住宅市場(chǎng)供求量直線下降，剛需成為市場(chǎng)需求主力，存量上升，市場(chǎng)進(jìn)入僵持觀望期n2011年3月成都主城區(qū)各面積段銷(xiāo)售情況限購(gòu)之后，成都住宅市場(chǎng)剛需成為限購(gòu)之后，成都住宅市場(chǎng)剛需成為絕對(duì)主力成都限購(gòu)令出臺(tái)至今，住宅市場(chǎng)均價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺1020010000102001000098009600940092009000880028近期主城區(qū)單周掛牌均價(jià)走勢(shì)掛牌均價(jià)10050?101965996599656·9507··9507·9503·1.17-1.231.31-2.62.14-2.201.17-1.231.31-2.62.14-2.202.21-2.272.7-2.132.28-3.61.16主城區(qū)價(jià)格穩(wěn)起主城區(qū)價(jià)格穩(wěn)起77%樓盤(pán)沒(méi)漲價(jià)五大近郊樓盤(pán)抽樣數(shù)價(jià)格上漲（%）價(jià)格未變（%）價(jià)格下降（%）22%67%抽樣樓盤(pán)數(shù)價(jià)格上漲（個(gè)）價(jià)格未變（個(gè)）價(jià)格下降（個(gè)）成華區(qū)32武侯區(qū)40青羊區(qū)2081金牛區(qū)221201錦江區(qū)383高新區(qū)261250合計(jì)207u調(diào)查的123個(gè)近郊樓盤(pán)中，有67%的樓盤(pán)價(jià)格不變。漲價(jià)盤(pán)有27個(gè)，占比為22%；另外只有11%的樓盤(pán)價(jià)格下降。2010年以來(lái)，成都樓市熱點(diǎn)逐漸外移，目前已經(jīng)形成了華陽(yáng)、雙流、龍泉、天府新城、新都、郫縣和溫江等極大熱點(diǎn)組團(tuán)。隨著城市發(fā)展的深入，郊縣房?jī)r(jià)也水漲船高，房?jī)r(jià)上漲的速度已經(jīng)明顯超過(guò)主城區(qū)。u成都版限購(gòu)令后，在抽樣的117個(gè)樓盤(pán)中，有90個(gè)樓盤(pán)價(jià)格維持在節(jié)前水平，占比為77%；另外有20個(gè)樓盤(pán)價(jià)格上漲，如武侯區(qū)的中海錦城，2月初單價(jià)為7700元/平米，目前漲至7800元.平米。青羊區(qū)的清河陽(yáng)光，2月初價(jià)格為7200元/平米，節(jié)后均價(jià)為7400元/平米，價(jià)格也上漲200元/平米。限購(gòu)之下，成都土地供求活躍程度明限購(gòu)之下，成都土地供求活躍程度明顯趨弱，樓面地價(jià)大幅下降n2010年至今成都土地成交情況n2010年至今成都土地供應(yīng)情況n2010年至今成都土地成交情況成都住宅市場(chǎng)從數(shù)據(jù)上來(lái)看，成都限購(gòu)令在一定程度上有效的限制了購(gòu)房數(shù)量，調(diào)控效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，目前處于量跌價(jià)穩(wěn)階段！第一階段第二階段第三階段第四階段“價(jià)穩(wěn)量跌”“價(jià)穩(wěn)量跌”“價(jià)跌量跌”“價(jià)跌量升”“價(jià)跌量升”“價(jià)升量升”“價(jià)升量升”問(wèn)責(zé)制：首次提出的問(wèn)責(zé)制，將使地方地方對(duì)此“相當(dāng)敏感”；但如價(jià)格控制目標(biāo)：新“國(guó)八條”指出2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。鑒于中央的明文要求，地方政府如何調(diào)控樓市給未來(lái)市場(chǎng)添加了變數(shù)。新事物“問(wèn)責(zé)制”、“價(jià)格控制目標(biāo)”，將對(duì)后市調(diào)控帶來(lái)一定變數(shù)市場(chǎng)后期走勢(shì)有可能異于往屆調(diào)控n保障房背景n保障房回顧n保障房“保”誰(shuí)n2011年保障房來(lái)勢(shì)洶洶n2011年全國(guó)保障房目標(biāo)分解n關(guān)于2011年保障房的幾大疑問(wèn)保障房自國(guó)六條之后越來(lái)越多的出現(xiàn)在新聞媒體與社會(huì)人群之中，今年更是提出“5年將建3600萬(wàn)套”。如此浩大聲勢(shì)，對(duì)住宅市場(chǎng)影““保障房”背景面對(duì)持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)，不少生活在城市里的工薪階層“苦不堪言”。在北京、上海等特大型城市，動(dòng)輒幾萬(wàn)元一平方米的房?jī)r(jià)已讓很多中低雖然中國(guó)政府自去年出臺(tái)了一系列房?jī)r(jià)調(diào)控措施，但是過(guò)高的房?jī)r(jià)仍然讓中低收入者無(wú)法接受。為了繼續(xù)在城市工作和生活，很多無(wú)力購(gòu)房者選擇租房。為了減少居住成本，合租住房成為一種普遍現(xiàn)象。為了讓每個(gè)居民“住有所居”，中國(guó)政府近年來(lái)強(qiáng)調(diào)推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，包括大力發(fā)展公共租賃住房，繼續(xù)加強(qiáng)廉租房建設(shè)和加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，以緩解群眾在居住方面遇到的困難并改善居民居經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、廉租住房、公共租賃房，這是成都保障性住房采取的四種保障形式！““保障房”回顧2006年全國(guó)尚有70個(gè)地級(jí)城市未建立廉租房住房制度，如今以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為主要形式的住房保障制度初步形成。2007年全國(guó)安排廉租住房資金77億元，超過(guò)歷年累計(jì)安排資金的總和。2008年，廉租住房保障資金首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告，當(dāng)年中央財(cái)政安排保障性安居工程支出2009年保障性住房支出達(dá)到550.56億元，這一年中央加大對(duì)財(cái)政困難地區(qū)廉租住房保障補(bǔ)助力度：西部地區(qū)400元／平方米，中部地區(qū)300元／平方米，遼寧、山東、福建省的財(cái)政困難地區(qū)200元／平方米。2010年中央安排保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金達(dá)802億元，這一年的《政府工作報(bào)告》提出全國(guó)將建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬(wàn)套。2010年全國(guó)各類(lèi)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開(kāi)工590萬(wàn)套，超額完成年初國(guó)務(wù)院部署的任務(wù)。來(lái)自住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，中央累計(jì)安排保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金高達(dá)1336億元。數(shù)據(jù)顯示，截至2005年底，全國(guó)僅有32.9萬(wàn)戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍，如今全國(guó)1500萬(wàn)戶城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問(wèn)題得到解決。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，專(zhuān)家預(yù)測(cè)今后20年中國(guó)預(yù)計(jì)將有4億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，解決城市居民的居住問(wèn)題將繼續(xù)成為政府的一大挑戰(zhàn)。2010年，成都將公共租賃住房保障范圍擴(kuò)大了到年收入10萬(wàn)元以下的無(wú)房家庭和5萬(wàn)元以下的單身無(wú)房職工，同時(shí)將外來(lái)務(wù)工人員和本市戶籍的農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員一并納入，進(jìn)一步擴(kuò)大了住房保障體系的覆蓋范圍。成都公租房將沿襲經(jīng)濟(jì)適用住房的預(yù)登記制度，根據(jù)保障對(duì)象的基本住房需求情況，制訂公租房建設(shè)年度計(jì)劃，在全國(guó)率先提出“按需建設(shè)、應(yīng)保盡保”的目標(biāo)。20112011年保障房來(lái)勢(shì)洶洶要評(píng)選本次兩會(huì)的熱詞，“保障房”當(dāng)仁不讓?？偫淼恼ぷ鲌?bào)告，政府官員的表態(tài)，來(lái)自不同地區(qū)、不同民族、不同行業(yè)的代表、委員的發(fā)言，以及媒體窮根究底的追問(wèn)，處處可見(jiàn)“保障房”。熱——關(guān)注民生，中國(guó)掀起保障房興建大潮在今年的政府工作報(bào)告中，關(guān)于保障性住房建設(shè)的內(nèi)容占了大量篇幅。“十一五”期間，我國(guó)大力實(shí)施保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，使1100萬(wàn)戶困難家庭住上了新房。“十二五”期間，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面將達(dá)到20%左右，其中僅2011年就要開(kāi)工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房150萬(wàn)戶。同時(shí)，各級(jí)政府要多渠道籌集資金，大幅度增加投入。要抓緊建立保障性住房使用、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度，提高透明度，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，保證符合條件的家庭保障性住房建設(shè)，也已經(jīng)成為各地政府的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。全國(guó)人大代表、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在接受中外記者采訪時(shí)表示，重慶市計(jì)劃用3年時(shí)間建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房，滿足200萬(wàn)居民的需要。重慶市去年保障房開(kāi)工建設(shè)50萬(wàn)套，竣工30萬(wàn)套，均占全國(guó)總量的10%。全國(guó)人大代表、陜西省省長(zhǎng)趙正永介紹，“十一五”期間，陜西省完成保障性住房建設(shè)750萬(wàn)平方米，“十二五”期間還將建設(shè)有210萬(wàn)套保障性住房。各行各業(yè)的人大代表都對(duì)保障性住房抱有期待和肯定的態(tài)度。我國(guó)著名女排運(yùn)動(dòng)員馮坤認(rèn)為，“現(xiàn)在房?jī)r(jià)蠻高，買(mǎi)不起房的人挺多。當(dāng)大家能夠通過(guò)工資買(mǎi)得起房時(shí)，這才是合理的。”來(lái)自醫(yī)藥衛(wèi)生系統(tǒng)的人大代表馮紅說(shuō)，“政府工作報(bào)告已經(jīng)為我們指明了下一步的方向，我對(duì)未來(lái)充滿信心！?談到保障房建設(shè)的未來(lái)，她信心滿懷，“當(dāng)然，困難總會(huì)有的，但我想只要大新疆代表團(tuán)的努斯來(lái)提·瓦吉丁是一位教育界人士，在他看來(lái)，“十二五”規(guī)劃對(duì)保障性住房的建設(shè)數(shù)量有了具體要求，這點(diǎn)非常好。有了量化的指標(biāo)，才可能推動(dòng)住房問(wèn)題得到切實(shí)解決。2011年全國(guó)保障房目標(biāo)分解保障性住房不是空中樓閣，它們需要實(shí)實(shí)在在地站在土地上。因此，能否有充足的土地供應(yīng)，是影響保障房工程進(jìn)展的首要因素。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出，今年要在新增建設(shè)用地計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、土地供應(yīng)十分緊張的情勢(shì)下，黨中央、國(guó)務(wù)院作出這樣的決定是非常有魄力的，也體現(xiàn)了政府改善民生的決心。但必須看到，土地財(cái)政正在地方財(cái)政收入中扮演著重要角色，這種局面不可能在短期內(nèi)改善。在GDP仍是政府官員考核的最重要指標(biāo)的前提下，能夠把土地用來(lái)建設(shè)“不收稅、不收出讓金、不收配套費(fèi)、不收利潤(rùn)”的保障性住房而非用來(lái)炒作一山更比一山高的“地王”，幾乎是一件憑良心做的事。是否真正以民生為重，是否真正能做到當(dāng)官要為民做主，保障房建設(shè)，是一面明亮的鏡子。就在3月5日代表們步入人民大會(huì)堂的時(shí)候，記者們圍堵了浙江省省長(zhǎng)呂祖善。當(dāng)記者提問(wèn)浙江省保障房建設(shè)用地如何保障時(shí)，他表示，供地不是主要問(wèn)題。只要政府下決心，就有信心解決。但在土地稀缺的情況下，土地問(wèn)題真的靠決心就能解決嗎？保障房建設(shè)中會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新的違法用地情況？切莫保障了一部分人利益而損害了另一個(gè)群體的利益。好事變壞事，是誰(shuí)都不愿意看到的。土地之外，巨額的資金需求是保障性住房建設(shè)必須破解的第二個(gè)問(wèn)題。政府工作報(bào)告中提出，今年，中央財(cái)政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金1030億元。同時(shí)，各級(jí)政府要多渠道籌集資金，大幅度增加投土地財(cái)政，正逐步將保障房項(xiàng)目用地推向郊縣土地財(cái)政，正逐步將保障房項(xiàng)目用地推向郊縣保障房項(xiàng)目如火如荼，但因?yàn)槌鍪邸⒎峙浯嬖诓还叫?，真正需要的人根本沒(méi)有機(jī)會(huì)得到保障，反而是保了達(dá)官富人、關(guān)系能人，這也是大多人不看好保障房項(xiàng)目能夠解決社會(huì)矛盾的關(guān)鍵。如何保證公開(kāi)、公平、公正，需要更嚴(yán)格的監(jiān)管制度和措施?！柏毭窨摺敝信囵B(yǎng)出百萬(wàn)富翁，是我們樂(lè)于見(jiàn)到的；但假如百萬(wàn)富翁住在保障房中，甚至把保障房當(dāng)成賺錢(qián)工具，那就無(wú)法為廣大人民群眾所容忍了。全國(guó)人大發(fā)言人李肇星在新聞發(fā)布會(huì)上表示，今年，人大常委會(huì)將就保障性住房進(jìn)行專(zhuān)題詢(xún)問(wèn)。相信隨著監(jiān)督體系的完善，人們的擔(dān)憂將漸漸淡化。問(wèn)題并不可怕，很多時(shí)候，問(wèn)題會(huì)成為推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的力量。無(wú)論如何，當(dāng)保障性住房工程作為政府改善民生的重要舉措展開(kāi)時(shí)，對(duì)未來(lái)，我們充滿了信心。出售、分配存在的不公平性，很難讓保障房發(fā)揮效果出售、分配存在的不公平性，很難讓保障房發(fā)揮效果規(guī)?？涨暗?000萬(wàn)套保障房建設(shè)資金從哪里來(lái)？近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部給公眾算了一筆賬，3月9日，在主題為“保障性住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”的記者會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥回應(yīng)了輿論熱議的保障房問(wèn)題：“我們?cè)跀M定1000萬(wàn)套保障性安居工程的目標(biāo)任務(wù)時(shí)，就對(duì)通過(guò)什么樣的渠道來(lái)籌集到足夠的資金，保障這一目標(biāo)任務(wù)的完成，做了一個(gè)大致的測(cè)算。年度投資大概在1.3萬(wàn)億元到1.4萬(wàn)億元之間?！闭畵?dān)綱5000億據(jù)齊驥透露，這1000萬(wàn)套保障房主要包括幾個(gè)部分：一是經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房近200萬(wàn)套，二是各類(lèi)棚戶區(qū)改造400萬(wàn)套左右，三是廉租房160多萬(wàn)套，四是公共租賃住房近220萬(wàn)套。相對(duì)應(yīng)地，經(jīng)適房和兩限房所需資金投入大概在5000億元左右，主要由社會(huì)機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作方式來(lái)解決，其中經(jīng)適房的土地是由地方政府無(wú)償劃撥；各類(lèi)棚戶區(qū)改造所需要的年度投資也在5000億元左右，其中由工礦企業(yè)和被改造的職工籌集的大約有3400億元，剩余部分中央將提供400億元左右的資金支持，省和市縣也要拿出資金進(jìn)行補(bǔ)助；廉租房和公租房的建設(shè)資金，包括對(duì)低收入家庭發(fā)放廉租房租賃補(bǔ)貼，主要將由各級(jí)政府籌集?！斑@樣算來(lái)，完成今年1000萬(wàn)套任務(wù)，有8000多億是通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象及所在企業(yè)籌集來(lái)的。剩余5000多億資金，將由中央政府和省級(jí)政府及市縣政府通過(guò)各種渠道籌集?！饼R驥表示。記者大致估算，政府擔(dān)綱籌集的5000多億元資金里，約3800億元將用于廉租房和公租房的建設(shè)；約1200億元將用于對(duì)各類(lèi)棚戶區(qū)改造補(bǔ)助的資金。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，新建廉租房應(yīng)將單套建筑面積控制在50平方米以?xún)?nèi)。按全國(guó)范圍內(nèi)平均建安成本2000元/平方米計(jì)算，那么160萬(wàn)套的廉租房所需建設(shè)資金為1600億元左右。公租房暫以北京市規(guī)定為樣本，兩居戶型控制在60平方米，一居戶型控制在40平方米，取平均每套為50平方米。同樣按2000元/平方米計(jì)算，220萬(wàn)套公租房建設(shè)所需資金為2200億元左右。在各類(lèi)保障房中，經(jīng)適房、兩限房可通過(guò)配售的形式回籠資金，再加上銀行信貸、土地政策的傾斜支持，以國(guó)企為主的一批房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)介入多年，模式清楚，開(kāi)發(fā)建設(shè)的難度較小。齊驥也認(rèn)為，“在1.3萬(wàn)億當(dāng)中有5000億左右是通過(guò)這樣的方式解決掉，以往過(guò)去幾年也是這樣做的。”各類(lèi)棚戶區(qū)的改造住房，按照400萬(wàn)套計(jì)算，從工礦企業(yè)和被改造的職工籌集3400億元，也就是說(shuō)改造后的住房，企業(yè)和職工家庭需承擔(dān)約8.5萬(wàn)元/套?！斑@個(gè)成本不算高，屬于可承受范圍內(nèi)?！辈俦P(pán)過(guò)舊城改造項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，問(wèn)題的關(guān)鍵在于各級(jí)地方政府如何完成除400億元中央補(bǔ)助之外的1200億元配套資金。而根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，地方政府主要通過(guò)對(duì)棚戶區(qū)的重新規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)。“一般來(lái)講，棚戶區(qū)的容積率都較低，通過(guò)重新規(guī)劃提高容積率，可節(jié)省出相當(dāng)部分的土地用于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)。”上述人士透露，加上商品房銷(xiāo)售資金，位于城區(qū)的棚戶區(qū)改造基本可實(shí)現(xiàn)資金平衡，甚至能有微利。因此，在棚戶區(qū)改造方面，按照齊驥副部長(zhǎng)的算法，除中央補(bǔ)助棚戶區(qū)改造400億元、各工礦企業(yè)和職工籌措3400億元之外，各地政府需要籌集1200億元配套資金，但這可以通過(guò)商品房銷(xiāo)售的方式來(lái)但最大的難點(diǎn)在于廉租房和公共租賃住房的建設(shè)資金，最大的資金缺口也在于此。盡管齊驥在記者會(huì)上列舉了多種資金來(lái)源，但沒(méi)有給出具體的金額。而經(jīng)估算，廉租房和公共租賃住房的地方籌措資金缺口為3800億元。按照現(xiàn)有規(guī)定，各地政府土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)的比例不得低于10%。而歷年土地出讓凈收益的數(shù)據(jù)，官方都沒(méi)有公布。記者查詢(xún)，僅有的一個(gè)數(shù)據(jù)，是齊驥在2007年透露的“2006年全國(guó)土地出讓凈收益2978億元”。2006年的全國(guó)土地出讓金收入為7676.89億元。記者選取2006~2010連續(xù)5年的全國(guó)土地出讓金收入計(jì)算得出，最近5年的年均土地出讓金收入為1.5萬(wàn)億元。如果按照2006年凈收益占據(jù)總收入約40%的比例計(jì)算，那么平均每年的凈收益為6000億元。也就是說(shuō)，每年各地政府需投入到廉租房的建設(shè)資金總計(jì)應(yīng)為600億另一個(gè)來(lái)源是公積金，齊驥透露，去年全國(guó)公積金增值凈收益用于廉租房建設(shè)約有50多億元，今年會(huì)有進(jìn)一步提升。此外，重新啟動(dòng)的公積金貸款支持保障房建設(shè)計(jì)劃，“去年計(jì)劃了400多億，今年還要有這樣一個(gè)指標(biāo)”。今年的政府工作報(bào)告已經(jīng)明確，中央用于保障性安居工程的資金將達(dá)到1030億元。除去400億元的棚戶區(qū)改造補(bǔ)助資金，還有600億元。另外，今年中央會(huì)代地方發(fā)行2000億元國(guó)債，齊驥強(qiáng)調(diào)，地方要優(yōu)先用于保障性住房，特別是公租房建設(shè)。在以往的中央代發(fā)的地方債分配中，地方政府用于保障房建設(shè)的比例一般在10%以?xún)?nèi)。如果今年以20%計(jì)算，那么可以提供資金來(lái)源400億元。綜合計(jì)算上述的土地出讓凈收益、地方債、中央專(zhuān)項(xiàng)資金、公積金貸款等來(lái)源，資金總額在2000億元左右。與3800億元的投資額度相比，依然有1800億元的缺口，這將給地方財(cái)政預(yù)算支出部分帶來(lái)極大的壓力。保障房資金壓力大，政府存在資金缺口保障房資金壓力大，政府存在資金缺口社會(huì)資本的機(jī)會(huì)政府籌集資金的巨大缺口，將給社會(huì)資本、金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)投資機(jī)會(huì)，特別在前所未有的公租房建設(shè)上。齊驥透露，政府部門(mén)正在研究，很快會(huì)制定金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)特別是公租房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。政策的設(shè)計(jì)，通過(guò)政府補(bǔ)助、注入資本金或者貼息，然后通過(guò)商業(yè)銀行貸款，大大提高了融資的能力。具體到公租房的建設(shè)模式上，齊驥列舉了三種辦法。第一種是像廉租房一樣，由政府出地、政府投資、政府管理。資金來(lái)源主要依靠財(cái)政支出、土地出讓凈收益的計(jì)提和政府融資平臺(tái)。第二種模式，是“政府出地，企業(yè)出錢(qián)”，政府劃撥土地，吸引社會(huì)機(jī)構(gòu)參與建設(shè)，來(lái)建設(shè)一大批公租房。特別是在一些用工比較集中的開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及一些用工比較集中的大企業(yè)，通過(guò)這種方式不僅能滿足自己企業(yè)職工的公租房需求，同時(shí)還能不斷向社會(huì)提供公租房的房源。第三種模式，是政府拿出一部分土地，定性為公租房用途。然后，各類(lèi)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)方式取得這部分土地，建設(shè)公租房，并擁有這部分公租房的所有權(quán)。但是不論采取什么樣的方式，公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象是由政府來(lái)核定以后，給予許可?！八晕蚁?，通過(guò)現(xiàn)有的資金渠道和一些新的政策支持，今年完成1000萬(wàn)套保障性安居工程的任務(wù)，具體說(shuō)是1.4萬(wàn)億的投資，應(yīng)該是完全可能的。”齊驥保障房的資金缺口，帶來(lái)社會(huì)資本進(jìn)入機(jī)會(huì)保障房的資金缺口，帶來(lái)社會(huì)資本進(jìn)入機(jī)會(huì)“保障房”雖然來(lái)勢(shì)洶洶，但具體劃到成都的任務(wù)相對(duì)較少，由于地方政府的土地財(cái)政將保障房擠壓到郊縣，面積、戶型小、公建配置低，僅此解決最基本居住需求，且符合保障房購(gòu)買(mǎi)條件的群體有限，保障房項(xiàng)目保民生意義更大，對(duì)商品房市場(chǎng)沖擊不大！六、專(zhuān)家、媒體觀點(diǎn)針?shù)h相對(duì)六、專(zhuān)家、媒體觀點(diǎn)針?shù)h相對(duì)n專(zhuān)家、媒體對(duì)限購(gòu)令的看法n博友精評(píng)“北京限購(gòu)”n專(zhuān)家、媒體對(duì)保障房的看法關(guān)于北京第二輪限購(gòu)政策關(guān)于北京第二輪限購(gòu)政策鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪：中國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略研究會(huì)、中國(guó)行政管理學(xué)會(huì)何學(xué)彥博士鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：主要就是外地人在京購(gòu)房已經(jīng)從以前的提供1年的納稅證明，現(xiàn)在規(guī)定是外地人必須提供5年納稅證明，你才可以買(mǎi)首套房，這將帶來(lái)哪些影響？何學(xué)彥：我對(duì)北京房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的預(yù)測(cè)，和你第一次采訪我的那個(gè)觀點(diǎn)是一致的。我上次說(shuō)過(guò)，北京由于首都的特點(diǎn)，不僅是本市居民要購(gòu)買(mǎi)房屋，而且還有外省市的居民要購(gòu)買(mǎi)房屋，還由于是文化交流中心的特點(diǎn)，一些外地人士也在這里購(gòu)房，所以需求特別的大。需求大于其他省市，而北京的土地資源又是很有限的，所以我上次的觀點(diǎn)，在貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新國(guó)八條的前提下，它肯定是由于首都的特點(diǎn)，它的調(diào)控細(xì)則將更為嚴(yán)格。相對(duì)于納稅人，外地人，國(guó)務(wù)院的新國(guó)八條是規(guī)定納稅1年以上，才能購(gòu)置房屋。北京市規(guī)定是5年以上，當(dāng)然就是要限制外省市在北京的購(gòu)房需求，因?yàn)檫@是由狗續(xù)矛盾決定的，因?yàn)楸本┑墓┬桕P(guān)系較外省是更為緊張，這可以理解，這和我上次預(yù)測(cè)北京市調(diào)控細(xì)則的觀點(diǎn)是一致的。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：直接帶來(lái)的市場(chǎng)變化是怎么樣的情況？何學(xué)彥：直接帶來(lái)的市場(chǎng)變化就是購(gòu)房需求進(jìn)一步得到約束，使供需趨于平衡。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：再一個(gè)就是這里面規(guī)定開(kāi)發(fā)商定價(jià)和你的成本差異不要太大。如果太大將會(huì)追究行政責(zé)任，你覺(jué)得這條對(duì)開(kāi)發(fā)商有什么樣的影響？何學(xué)彥：我覺(jué)得北京市這一條規(guī)定較其他已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，我覺(jué)得都更為具體，措施更為具體，因?yàn)橄拗品績(jī)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)有利的措施。你過(guò)去房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，前幾次鳳凰衛(wèi)視和鳳凰網(wǎng)采訪我的時(shí)候都說(shuō)過(guò)，一個(gè)是由于地方政府出讓土地的地價(jià)過(guò)高，再一個(gè)是房地產(chǎn)商的利潤(rùn)過(guò)高，這樣推高了房?jī)r(jià)。北京市細(xì)則規(guī)定，涉及房地產(chǎn)商對(duì)出售房屋的價(jià)格如果離成本過(guò)高，意味著它的利潤(rùn)率過(guò)高，就會(huì)采取限制措施，我特別欣賞北京市這一條措施，你的利潤(rùn)率不要太高，利潤(rùn)空間不要太大，又不要離成本太離譜，我覺(jué)得這個(gè)也是限制房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)有利措施，我很贊賞這一條。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：將對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生直接影響的？何學(xué)彥：對(duì)，上面說(shuō)的一條就是外地在北京市購(gòu)房要有5年納稅證明，限制外地購(gòu)房需求，這是限制需求，需求約束，供需走向平衡，避免房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，甚至促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸的一個(gè)措施之一。從需求來(lái)訂立這個(gè)細(xì)則，訂立這個(gè)措施，這個(gè)是從供給這一方，房地產(chǎn)出售房屋，你的定價(jià)就不能過(guò)分的高于成本，北京細(xì)則是從供需兩方面來(lái)落實(shí)國(guó)務(wù)院的新國(guó)八條促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸合理區(qū)間，不要上漲過(guò)快。關(guān)于國(guó)務(wù)院要求地方出臺(tái)限購(gòu)措施相關(guān)問(wèn)題國(guó)務(wù)院辦公廳1月27日發(fā)出通知，對(duì)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作出具體部署，要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。通知提出，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購(gòu)措施。針對(duì)此次調(diào)控中社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥進(jìn)行了解釋?zhuān)?、為什么要出臺(tái)新一輪調(diào)控？部分城市房?jī)r(jià)仍高位波動(dòng)問(wèn)：2010年已經(jīng)連續(xù)進(jìn)行3次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，為什么會(huì)再次進(jìn)行調(diào)控？答：2010年，房?jī)r(jià)上漲壓力和房地產(chǎn)調(diào)控難度前所未有。國(guó)務(wù)院先后三次部署調(diào)控工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化，房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比漲幅回落后在低位波動(dòng)。投資投機(jī)性購(gòu)房需求得到一定抑制。盡管調(diào)控取得初步成效，但是部分城市房?jī)r(jià)仍在高位波動(dòng)，特別是自2010年4季度以來(lái)，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購(gòu)的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，限購(gòu)城市周邊地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)再現(xiàn)上漲苗頭。這說(shuō)明調(diào)控效果距離群眾期待還有差距。2、限購(gòu)令范圍為何擴(kuò)大？未限購(gòu)城市房?jī)r(jià)漲幅明顯答：一方面是部分未實(shí)施限購(gòu)的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭。全國(guó)70個(gè)大中城市中，2010年12月仍有10個(gè)城市新建住房?jī)r(jià)格同比漲幅超過(guò)10%；2010年10到12月，有10個(gè)城市環(huán)比月平均漲幅超過(guò)1%。這些城市基本上是未采取限購(gòu)的城市。另一方面實(shí)施限購(gòu)的城市成效明顯。例如北京出臺(tái)限購(gòu)新政以來(lái)，二套以上購(gòu)房比重持續(xù)回落，非本地戶籍購(gòu)房比重回落至40%以?xún)?nèi)，下調(diào)4.3個(gè)百分點(diǎn)。深圳出臺(tái)限購(gòu)措施后，住房成交量持續(xù)下降。因此在總結(jié)這些城市的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，此次調(diào)控決定擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍，同時(shí)也明確了限購(gòu)條件的原則性要求。樓市樓市“最嚴(yán)限購(gòu)令”嚴(yán)不嚴(yán)還要看執(zhí)行期限來(lái)源：新華網(wǎng)2月16日，“京十五條”出臺(tái)，外地人在北京購(gòu)房須連續(xù)繳稅5年，被稱(chēng)為“最嚴(yán)限購(gòu)令”。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，至2月16日，全國(guó)已有北京、上海、青島、濟(jì)南、成都、南寧、貴陽(yáng)和長(zhǎng)春8個(gè)城市出臺(tái)了貫徹“新國(guó)八條”的實(shí)施意見(jiàn)，推出各種版本的限購(gòu)令或者升級(jí)版限購(gòu)令。按照相關(guān)要求，未來(lái)幾天還會(huì)有20幾個(gè)城市密集推出限購(gòu)政策。從目前已出臺(tái)限購(gòu)令的8個(gè)城市看，可分為三種類(lèi)型，一種是嚴(yán)厲型，以北京為代表，對(duì)外地人購(gòu)房的5年大限，比新國(guó)八條要求更高，與原來(lái)的限購(gòu)政策相比嚴(yán)上加嚴(yán)；第二種是溫和型，對(duì)限購(gòu)的時(shí)間、范圍等有所調(diào)整，如貴陽(yáng)，3套房限購(gòu)范圍圈定在市區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的一環(huán)內(nèi)住房，濟(jì)南對(duì)二手房是否限購(gòu)沒(méi)有明確規(guī)定；三是原汁原味型，如長(zhǎng)春、南寧等，本地人限購(gòu)2套房，外地人限購(gòu)1套，基本拷貝了“新國(guó)八條”限購(gòu)要求。吉林省社科院研究員李曉群認(rèn)為，限購(gòu)政策存在差異很正常。因?yàn)槿珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極不平衡，各城市的購(gòu)房需求、房?jī)r(jià)不同，有的應(yīng)穩(wěn)步發(fā)展，有的應(yīng)撤資降溫，應(yīng)該根據(jù)本地實(shí)際制定調(diào)控政策，體現(xiàn)區(qū)別化、差異化，避免一刀切。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)東北區(qū)總經(jīng)理王喻冬認(rèn)為，限購(gòu)令如果真正在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模執(zhí)行，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一定會(huì)起到明顯作用，甚至?xí)哂诜慨a(chǎn)稅的影響。“首先是成交量的影響，進(jìn)而將影響價(jià)格，房?jī)r(jià)肯定會(huì)得到控制”?！跋拶?gòu)令早該實(shí)施了。”長(zhǎng)春市民李楊說(shuō)。為了買(mǎi)到中意的第一套房他奔波了一年多，“很多跟我一起排號(hào)的人都已經(jīng)有了1套房，有的已經(jīng)有兩三套。資源就那么多，你占了別人就少了?！辈贿^(guò)，在對(duì)限購(gòu)令寄予厚望的同時(shí)，專(zhuān)家和購(gòu)房者也存在兩個(gè)擔(dān)心。一是政策時(shí)限的擔(dān)心。大多數(shù)城市限購(gòu)令執(zhí)行到今年年底或者期限為一年。李楊認(rèn)為，時(shí)間太短，政策還未待消化就已經(jīng)到期，極易“死灰復(fù)燃”。有網(wǎng)友表示，“如果要加個(gè)期限，我希望是一萬(wàn)年”。二是執(zhí)行力度問(wèn)題。與國(guó)家要求和百姓期待相比，各地動(dòng)作有些遲緩，“新國(guó)八條”出臺(tái)20天，全國(guó)只有8個(gè)城市響應(yīng)，很多地方政府仍在觀望。一些已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)令的地方政府也竭力保持“低調(diào)”，盡量減小限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)特別是百姓購(gòu)房心理的影響?！暗胤秸臒崆榭隙ú患爸醒胝?，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是許多地方的支柱產(chǎn)業(yè)?！蓖跤鞫治稣f(shuō)，但是他相信在強(qiáng)大的行政壓力下，限購(gòu)政策會(huì)在所有被要求實(shí)施的“關(guān)鍵不在于實(shí)施城市的數(shù)量而是質(zhì)量?！崩顣匀赫f(shuō)，這次的限購(gòu)政策能否真正落到實(shí)處，還要看地方政長(zhǎng)春房地產(chǎn)界資深人士顧永超指出，一些地方版的“國(guó)八條”相似度很高，看起來(lái)更像“隨大流”“被制定”。比如，眼下幾個(gè)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的城市，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的調(diào)控目標(biāo)十分模糊，似乎只有貴陽(yáng)的目標(biāo)比較具體，“新建住房?jī)r(jià)格增幅不超過(guò)去年全國(guó)平均值”，其他城市語(yǔ)焉不詳。還有的城市在限購(gòu)?fù)瑫r(shí)并未出臺(tái)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和流程，實(shí)際上無(wú)法操作?！跋拶?gòu)令是個(gè)階段性政策，主要體現(xiàn)出政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，特別是擠出投資和投機(jī)需求的明確態(tài)度?！蓖跤鞫f(shuō)，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的根本矛盾和問(wèn)題還需治本之策：一是轉(zhuǎn)變土地交易模式，如果始終價(jià)高者得，土地價(jià)格不斷上漲，房子不漲不可能；二是采取區(qū)別化的信貸政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款、投資性需求從嚴(yán)，對(duì)首套房、剛需貸款放寬；三是保障房供應(yīng)充足。只有從這三方面入手，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回到正常軌道。博友精評(píng)博友精評(píng)“北京限購(gòu)”北京限購(gòu)令帶來(lái)的新時(shí)代，一個(gè)炒房客再次告訴你真相1、讓擁有多套房產(chǎn)的人，更不用擔(dān)心房?jī)r(jià)跌了，因?yàn)樗械牟粌H是房產(chǎn)而是一種權(quán)利，有實(shí)力的房產(chǎn)擁有者更加惜售了，因?yàn)樗麄冑u(mài)了再買(mǎi)就難了，不如坐著看著自己的租金收入成直線上漲吧。2、有雄厚資本的炒房客根本不可能離開(kāi)房地產(chǎn)而是更加有效地介入，資本擁有者同地產(chǎn)商可以有更多的談判籌碼。（不要擔(dān)心沒(méi)有買(mǎi)房的權(quán)利，限購(gòu)令根本無(wú)法限制有資本實(shí)力的炒房客的，以后我再說(shuō)辦法，至少目前我還可以在北京買(mǎi)到房。）3、房地產(chǎn)成為更好的投資手段，只不過(guò)由原來(lái)的短期投資變成是長(zhǎng)期的投資手段，也是抵御通脹的最好手段。因?yàn)槟阋涀∈袌?chǎng)體制下任何通脹和暴漲都意味更大的風(fēng)險(xiǎn)，而限購(gòu)使房地產(chǎn)變?yōu)樾姓w制下的半市場(chǎng)化，風(fēng)險(xiǎn)幾乎很小。4、普通老百姓和所謂白領(lǐng)中產(chǎn)階級(jí)介入房地產(chǎn)的難度越來(lái)越大。地產(chǎn)利益將越來(lái)越變成少數(shù)人的游戲了。5、解決了民間浮躁的各種聲音，原來(lái)是買(mǎi)不起，現(xiàn)在你就別買(mǎi)了。你還得叫好。6、當(dāng)經(jīng)濟(jì)再度低迷時(shí)，不用救市了只要放開(kāi)限購(gòu)，再也沒(méi)有多少人叫囂買(mǎi)不起了，讓你買(mǎi)已經(jīng)是開(kāi)恩了。7、全國(guó)資本的流動(dòng)控制，在中國(guó)資本是不會(huì)放棄房地產(chǎn)的，通過(guò)差別化的限購(gòu)可以有效地導(dǎo)流資本的流動(dòng)，促進(jìn)2、3、4線城市的發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。讓未來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)的有實(shí)力的階層享受到房產(chǎn)產(chǎn)的成果。8、隨著3、4線城市的房地產(chǎn)發(fā)展，使地方政府及地方的有錢(qián)人也可以在本地享受房地產(chǎn)的發(fā)展，對(duì)解決地區(qū)發(fā)展不均衡，鞏固人民政權(quán)有很大好處。博友精評(píng)博友精評(píng)“北京限購(gòu)”今天我再說(shuō)幾個(gè)大家永遠(yuǎn)不用擔(dān)心的東西1、70年產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，70年到期了你的房子會(huì)被無(wú)償收回嗎，我告訴你，不可能。當(dāng)你的房子70年到期后你想想制定政策的人是那些沒(méi)有房子的人還是擁有多套房地產(chǎn)的人，這個(gè)問(wèn)題就這么簡(jiǎn)單了。有誰(shuí)會(huì)把自己的房子和土地使用權(quán)無(wú)償送給國(guó)家然后再賣(mài)給那些沒(méi)有房產(chǎn)的人呢？（很多問(wèn)題其實(shí)用腳都可以想到，所以蒙住你雙眼的人就是你自己）2、北京出了這么嚴(yán)的政策，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎，我的回答是明確的，不會(huì)！（不過(guò)選擇空間會(huì)大）限購(gòu)令限制了很多北京的剛需（一批沒(méi)有五年稅收證明的外地人），可是限購(gòu)令會(huì)讓很多原來(lái)沒(méi)打算買(mǎi)房的人去因?yàn)橛羞@個(gè)權(quán)利而去考慮買(mǎi)房。（就像北京限車(chē)后，原來(lái)一輩子都沒(méi)想買(mǎi)車(chē)的人也去參加搖專(zhuān)家看專(zhuān)家看“保障房”保障房沖擊中低端樓市保障房沖擊中低端樓市房產(chǎn)稅有望全國(guó)鋪開(kāi)日前，在搜房網(wǎng)主辦的日前，在搜房網(wǎng)主辦的“第十一屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)”上，專(zhuān)家認(rèn)為，保障房的大規(guī)模擴(kuò)建將對(duì)未來(lái)中低端房地產(chǎn)市場(chǎng)形成很大沖擊。目前，保障房供給占比還不大，但從2011年開(kāi)始，保障房開(kāi)工和竣工量都將大幅上升。而作為樓市調(diào)控的又一重要手段，房產(chǎn)稅有望逐步向全國(guó)推開(kāi)。清華大學(xué)教授李稻葵對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)表示樂(lè)觀，因此調(diào)控不會(huì)放松，房地產(chǎn)業(yè)的“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型”是大勢(shì)所趨。李稻葵認(rèn)為，樓市限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)改變，不過(guò)需要優(yōu)化。在限購(gòu)影響下，商品房市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯調(diào)整。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期落實(shí)“國(guó)八條”細(xì)則的十幾個(gè)城市中，新房二手房交易量都出現(xiàn)了不同程度的下降，北京、上海等重點(diǎn)城市，成交量急劇萎縮。譽(yù)翔安地產(chǎn)合伙人王珂表示，重點(diǎn)城市的限購(gòu)將導(dǎo)致資金流向出現(xiàn)變化。相當(dāng)一部分資金會(huì)流入股市和商業(yè)地產(chǎn)。另外，部分資金也會(huì)流入周邊二三線城市及消費(fèi)領(lǐng)域。近期，北京、上海等地商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格走高。在北京，包括麗澤商務(wù)區(qū)、通州商務(wù)區(qū)等新興商務(wù)區(qū)的土地價(jià)格已出現(xiàn)明顯上漲，地方政府推出的商業(yè)用地項(xiàng)目也有所增多。去年以來(lái)，北京等地核心地段的諸多“爛尾樓”也備受青睞。光耀東方、高和投資等企業(yè)相繼介入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。資金流入周邊二三線城市的跡象也十分明顯。業(yè)內(nèi)人士指出，大城市已過(guò)度超載，城市結(jié)構(gòu)合理化迫在眉睫。今后，城市化的重心將從沿海少數(shù)特大城市向二三線城市和縣城轉(zhuǎn)移。通過(guò)限購(gòu)方式，大城市人口將向外擴(kuò)散，緩解中心城市資源緊張的局面。媒體看媒體看“保障房”1000萬(wàn)套保障房1000萬(wàn)套保障房要完成的不光是數(shù)字我國(guó)保障性住房建設(shè)正進(jìn)入大規(guī)模發(fā)展期，根據(jù)部署，今年將完成開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套的任務(wù)。對(duì)這一事關(guān)萬(wàn)千百姓的民生工程，不僅要完成“數(shù)量”，更要確?！捌焚|(zhì)”，對(duì)各地政府來(lái)說(shuō)，這是必須面對(duì)面對(duì)保障房建設(shè)的空前力度，一些代表委員表示振奮，也難掩擔(dān)心?！昂谜唠x不開(kāi)好的落實(shí)，保障房這塊蛋糕要做大更要做好，一要防止完不成，二要防止一建了之?！比珖?guó)人大代表夏績(jī)恩說(shuō)。擔(dān)憂絕非杞人憂天。事實(shí)上，在多年來(lái)的保障房建設(shè)領(lǐng)域，種種鮮明反差促人警醒：很多地方在報(bào) 告和文件中大談“要建多少套保障房”“保障人群將達(dá)到多少比例”等等，但在具體的項(xiàng)目落實(shí)中，不是遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，就是實(shí)際數(shù)字頻頻“縮水”;一些地方大談細(xì)節(jié)關(guān)愛(ài)，一面卻將保障房建在了偏僻遙遠(yuǎn)、交通和配套等根本無(wú)法跟上的地方。保障房建設(shè)中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等更屢見(jiàn)不鮮。做大做好保障房蛋糕，考驗(yàn)的是地方政府和領(lǐng)導(dǎo)堅(jiān)決貫徹中央部署的決心。在保障房開(kāi)工建設(shè)過(guò)程中，不可避免會(huì)遇到資金籌措、用地審批、城市規(guī)劃等難題，需要的是迎難而上，抓緊規(guī)劃，有序開(kāi)工，確保質(zhì)量，而不能見(jiàn)難則退。必須堅(jiān)定不移地加大投入，完善機(jī)制，公平分配。做大做好保障房蛋糕，需要更多、更細(xì)致的考慮和民生關(guān)懷，為民更要便民。住房困難戶都是城市的中低收入家庭，每個(gè)月多增加幾十元的交通費(fèi)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)就是一筆不小的支出;每天多花費(fèi)一兩個(gè)小時(shí)在上班、上學(xué)、求醫(yī)、買(mǎi)菜的路上，對(duì)這些無(wú)車(chē)族來(lái)說(shuō)也是一個(gè)不小的麻煩。必須避免一些城市在建設(shè)保障房過(guò)程中曾經(jīng)走過(guò)的彎路。保障房建設(shè)，關(guān)乎民生冷暖，牽動(dòng)無(wú)數(shù)家庭。只有做大，做好，才能真正把中央的要求落到實(shí)處，才能讓住房困難戶感受到黨和國(guó)家的溫暖，共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果。國(guó)外媒體看國(guó)外媒體看“保障房”一名普通中國(guó)教師，年工資8萬(wàn)元左右，就算是這樣的薪資水平，依然追趕不上“房?jī)r(jià)”的腳步。不過(guò)，這種情況可能要發(fā)生逆轉(zhuǎn)。今晨，英國(guó)媒體在報(bào)道住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥的發(fā)布會(huì)時(shí)如是說(shuō)。齊驥在十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議新聞中心舉行的記者會(huì)上透露，今年我國(guó)將建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，保障房投資高達(dá)1.3萬(wàn)億元。l美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》昨天評(píng)論稱(chēng)，住建部關(guān)于保障性住房的言論是中國(guó)近來(lái)“密切關(guān)注”并“致力于”解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題“最強(qiáng)有力”的標(biāo)志。而英國(guó)媒體認(rèn)為，“保障性住房”讓夢(mèng)想有個(gè)家的中國(guó)普通老百姓有了買(mǎi)套房的希望。l《華爾街日?qǐng)?bào)》稱(chēng)，自2009年中期以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了顯著的上漲，主要城市的平均房?jī)r(jià)甚至達(dá)到了兩位數(shù)的增幅。不斷上漲的房?jī)r(jià)催生了市場(chǎng)的泡沫，同時(shí)也使得中低收入階層“我想有個(gè)家”的夢(mèng)想越來(lái)l俄羅斯《獨(dú)立報(bào)》、加拿大通訊社說(shuō)，中國(guó)政府今年計(jì)劃投資2000億美元建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，顯示了中國(guó)計(jì)劃將其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生的“福利”惠及低收入人群的決心。報(bào)道稱(chēng)，中國(guó)采取了一系列的惠民政策，諸如提高工資水平、加大各種補(bǔ)貼力度等，都顯示中國(guó)將力圖縮減貧富差距，同時(shí)將中國(guó)從原來(lái)的一個(gè)“農(nóng)民和工人”隊(duì)伍，轉(zhuǎn)變成一個(gè)“消費(fèi)者大軍”。l英國(guó)廣播公司認(rèn)為，在中國(guó)大城市買(mǎi)個(gè)小公寓越來(lái)越難，農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生是高房?jī)r(jià)的重災(zāi)區(qū)，對(duì)他們而言，有地方住才是最為基本的保障，而公租房的發(fā)展讓他們看到了希望。國(guó)外媒體看國(guó)外媒體看“保障房”●下定決心勒住房地產(chǎn)這匹即將脫韁的野馬新加坡媒體稱(chēng)，為了勒住房地產(chǎn)市場(chǎng)這匹即將脫韁的野馬，中國(guó)政府重拳出擊，組合拳連連重壓房市。在穩(wěn)住房?jī)r(jià)的同時(shí)，中國(guó)政府開(kāi)始解決老百姓“住房難”的擔(dān)憂，昨天住建部表明了進(jìn)一步緩解貧富之間的差距和收入之間的不平衡帶來(lái)的種種矛盾的決心。《華爾街日?qǐng)?bào)》稱(chēng)，加大建設(shè)保障性住房將減少老百姓對(duì)“保障性住房太少”的埋怨。該報(bào)援引分析人士的話稱(chēng)，中國(guó)打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的勢(shì)頭猛烈，商品房建設(shè)將顯著放緩，而加大保障性住房的建設(shè)將維持中國(guó)原有的建設(shè)活動(dòng)?！裢饷綋?dān)心建設(shè)保障房資金能否到位但也有法國(guó)媒體對(duì)資金能否按時(shí)到位提出了疑問(wèn)，1000萬(wàn)套保障房成本預(yù)計(jì)1.3萬(wàn)億，政府將出資5000億。盡管中國(guó)政府官員給出了獲得這些資金的渠道，但去年政府承諾投資經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的580萬(wàn)元資金最后沒(méi)有到位。有報(bào)道指出，這一政策的落實(shí)還要關(guān)注，因?yàn)樵S多地方政府指著賣(mài)地收入創(chuàng)造政績(jī)，而商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)公租房的興趣并不大?！窳Χ瓤涨皩⒏淖兎康禺a(chǎn)市場(chǎng)格局針對(duì)一些媒體的擔(dān)心，彭博社的報(bào)道指出，這一舉措是中國(guó)在未來(lái)五年建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套規(guī)劃的一部分，五年后中國(guó)的保障性住房覆蓋率可達(dá)到20%，其中公共租賃房將成主力軍。這將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響，因此中國(guó)政府的決心是很大的。國(guó)外媒體看國(guó)外媒體看“保障房”《華爾街日?qǐng)?bào)》則直接指出，以往“只要你建房，利潤(rùn)就在這里”似乎已經(jīng)成為了私有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)內(nèi)公理，但當(dāng)政府大規(guī)模推舉保障性住房建設(shè)時(shí)，這條公理將被推翻，整個(gè)房地產(chǎn)格局將改變。報(bào)道指出，政府大規(guī)模地建設(shè)保障性住房將會(huì)拉動(dòng)地價(jià)、勞動(dòng)力和建筑材料等上漲，這將使得上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“利潤(rùn)”遭受“擠對(duì)”。除此之外，中等收入家庭和最近剛畢業(yè)的大學(xué)生將有可能獲得保障性住房。而保障性住房的價(jià)格相比于市面上的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)可以說(shuō)“打了一個(gè)大折扣”，避免了房地產(chǎn)過(guò)熱。●影響凸現(xiàn)拉動(dòng)其他行業(yè)上漲韓國(guó)《亞洲經(jīng)濟(jì)》報(bào)道稱(chēng)，中國(guó)政府也擔(dān)心建筑和房地產(chǎn)業(yè)界是否會(huì)受到?jīng)_擊。住房建設(shè)產(chǎn)業(yè)占中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的10%，若其受到?jīng)_擊，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也將變緩。此外，一旦中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始萎縮，鋼鐵、水泥、銅等原材料的需求量就會(huì)劇減，嚴(yán)重影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)?！杜f金山紀(jì)事報(bào)》和日本媒體分析稱(chēng)，保障性住房政策的出臺(tái)讓投資者看到了地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)重振的機(jī)會(huì)。同時(shí)，相關(guān)建筑材料、家具和日用品公司，也同樣看到了上升的空間?！窀叨汝P(guān)注中國(guó)經(jīng)驗(yàn)俄羅斯塔斯社北京分社社長(zhǎng)基里諾夫昨天接受本報(bào)記者采訪時(shí)評(píng)價(jià)：“這是很大的進(jìn)步，這是解決中國(guó)社會(huì)最迫切的問(wèn)題邁出的一大步?！被镏Z夫說(shuō)，莫斯科也面臨著類(lèi)似的問(wèn)題：“房子是給有錢(qián)人準(zhǔn)備的，大部分人買(mǎi)不起房子，政府也采取了一些措施，但是沒(méi)有解決這個(gè)問(wèn)題。所以我們高度關(guān)注中國(guó)政府在這方面采取的措施和取得的經(jīng)驗(yàn)?！眓住宅銷(xiāo)售策略n住宅營(yíng)銷(xiāo)策略n商業(yè)地產(chǎn)成為住宅限購(gòu)的緩沖區(qū)應(yīng)對(duì)限購(gòu)，思考一——住宅銷(xiāo)售策略各大城市常見(jiàn)應(yīng)對(duì)招數(shù)各大城市常見(jiàn)應(yīng)對(duì)招數(shù)l北京開(kāi)發(fā)商和經(jīng)紀(jì)公司：辦理假納稅或社保證明；先簽購(gòu)房合同，日后再過(guò)戶在北京，對(duì)于部分外地的購(gòu)房者沒(méi)有符合年限要求的納稅或者社保證明，有經(jīng)紀(jì)公司稱(chēng)可以幫助辦理假納稅或者社保證明，經(jīng)紀(jì)公司還會(huì)建議購(gòu)房者可以先簽購(gòu)房合同，在日后有購(gòu)房資格之后再過(guò)戶。購(gòu)房者：假結(jié)婚、假離婚在北京，買(mǎi)不了房的外地人，部分人設(shè)法先與有北京市戶口的人結(jié)婚，獲得購(gòu)房資格后再離婚，或者假離婚，成為兩個(gè)家庭達(dá)到購(gòu)兩套房的資格，然后再?gòu)?fù)婚。l上海房產(chǎn)證“去名”或“借名買(mǎi)房”在上海，為了規(guī)避“被限購(gòu)”的處境，不少人選擇在原有的房產(chǎn)證上“去名字”的做法，或采取借名下有購(gòu)房指標(biāo)的親屬或朋友之名購(gòu)房。l石家莊開(kāi)發(fā)商和經(jīng)紀(jì)公司：只簽購(gòu)房合同，擱置房產(chǎn)證辦理日期近日，從石家莊某樓盤(pán)了解到，針對(duì)被限制購(gòu)房的外地人，開(kāi)發(fā)商建議購(gòu)房者可以先簽訂購(gòu)房合同，由于房子本身就是期房，所以選擇擱置房產(chǎn)證的辦理日期，等到限購(gòu)期限后在辦理房產(chǎn)證。至于銀行貸款，可選用農(nóng)村信用社等小銀行來(lái)辦理，這樣可規(guī)避外地人要提供一年納稅證明的條件，畢竟，小銀行的政策相對(duì)要寬松些。購(gòu)房者:先遷戶口再購(gòu)房最近，石家莊市再次降低了落戶門(mén)檻，只要在市區(qū)或縣(市)城區(qū)連續(xù)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)6個(gè)月以上就可落戶。對(duì)于被限購(gòu)的購(gòu)房者，大部分選擇辦理戶口變遷，成為石家莊人，獲得購(gòu)房資格。招數(shù)一：“房產(chǎn)證除名”--代價(jià)不菲相關(guān)費(fèi)用：公證并支付2%的公證費(fèi)用，3%的契稅，以及受贈(zèng)部分總價(jià)萬(wàn)分之五的印花稅。此外，對(duì)于受贈(zèng)取得的房產(chǎn)，獲贈(zèng)者如果日后再要出售，需要支付20%的所得稅：案例計(jì)算：以一套200萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，如果李某將其贈(zèng)與父親，使得自己名下不再有房產(chǎn)，那么這次贈(zèng)與共需支付10萬(wàn)元的稅費(fèi)，將來(lái)李某的父親要以250萬(wàn)元出售這套房屋，光所得稅就需要繳納50萬(wàn)元。至于通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的方式“除名”，則需要先經(jīng)歷賣(mài)房的程序，交付買(mǎi)賣(mài)部分3%的契稅，如果不滿5年，還要支付營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等交易所涉及的稅種，同樣是代價(jià)不菲。適用于：首改或再改置業(yè)需求性樓盤(pán)，一般性客戶很難買(mǎi)賬。招數(shù)二：“假離婚”、“假結(jié)婚”“假離婚”主要是想達(dá)到多買(mǎi)房的目的；“假結(jié)婚”主要是買(mǎi)不了房的外地人，部分人設(shè)法先與有當(dāng)?shù)貞艏娜私Y(jié)婚，獲得購(gòu)房資格后再離婚；（對(duì)于限購(gòu)特別嚴(yán)厲的北京用的較多）；風(fēng)險(xiǎn)提示：對(duì)于“假離婚”的招數(shù)，稅收、費(fèi)用的成本的確最低，但必須承擔(dān)一個(gè)最大的風(fēng)險(xiǎn)——即“弄假成真”、婚姻破裂的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)婚姻危機(jī)，則涉及到財(cái)產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)等一系列其他問(wèn)題，結(jié)果可能更鬧心。機(jī)會(huì)成本較低，適用范圍較廣，某些城市已經(jīng)有人專(zhuān)與人假結(jié)婚從中獲利；招數(shù)三：擱置房產(chǎn)證辦理日期開(kāi)發(fā)商建議購(gòu)房者可以先簽訂購(gòu)房合同，由于房子本身就是期房，所以選擇擱置房產(chǎn)證的辦理日期，等到限購(gòu)期限后在辦理房產(chǎn)證。至于銀行貸款，可選用農(nóng)村信用社等小銀行來(lái)辦理，這樣可規(guī)避外地人要提供一年納稅證明的條件，畢竟，小銀行的政策相對(duì)要寬松些。風(fēng)險(xiǎn)性：對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)性較大，國(guó)家政策存在不確定性；其次開(kāi)發(fā)商也存在較大風(fēng)險(xiǎn)，一旦政策延期，產(chǎn)權(quán)辦理有問(wèn)題，退房將是難免的。招數(shù)四：辦理假納稅或社保證明；辦理假納稅或社保證明是最有效破解、風(fēng)險(xiǎn)最小的限購(gòu)招數(shù)。此前北京升級(jí)版限購(gòu)令一出，“5年”的限制，令市場(chǎng)嘩然，但現(xiàn)在北京各種社會(huì)關(guān)系渠道能夠順利一