現(xiàn)代物流園建設(shè)項目可行性研究報告-物流園區(qū)建設(shè)迎來了新的發(fā)展機遇

北京智博睿項目管理有限公司北京智博睿項目管理有限公司現(xiàn)代物流園建設(shè)項目可行性研究報告-物流園區(qū)建設(shè)迎來了新的發(fā)展機遇1、項目建設(shè)的的目標(biāo)及任務(wù)圍繞先進(jìn)制造業(yè)集群建設(shè)，加快布局一批生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)，為先進(jìn)制造業(yè)提供采購、運輸、倉儲、配送等一體化供應(yīng)鏈服務(wù)。整合鋼制家具、制鞋、紡織、摩托車等商貿(mào)流通類產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集產(chǎn)品展示交易、物流集散、云倉、金融保險、研發(fā)、直播電商等為一體的物流園區(qū)。深入研究現(xiàn)代物流園區(qū)發(fā)展趨勢，切實轉(zhuǎn)變思維理念，積極創(chuàng)新園區(qū)運營模式，推動物流園區(qū)不斷提升運營水平，更好服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。持續(xù)提升物流倉儲主業(yè)服務(wù)水平，為市場提供專業(yè)化高水平物流服務(wù)。發(fā)展背景物流園區(qū)作為重要的物流基礎(chǔ)設(shè)施，具有功能集成、設(shè)施共享、用地節(jié)約的優(yōu)勢，促進(jìn)物流園區(qū)健康有序發(fā)展，對于提高社會物流服務(wù)效率、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、提高國民經(jīng)濟競爭力具有重要意義。自物流配送中心概念的提出到1999年深圳平湖物流園區(qū)建設(shè)運營以來，在二十多年中，我國物流園區(qū)經(jīng)歷了從萌芽到快速發(fā)展，從實踐探索延伸至理論研究，隨著時代的發(fā)展，物流園在現(xiàn)代物流業(yè)中發(fā)揮著越來越重要的作用，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供了有力的支撐。1978年，國家有關(guān)部門赴國外考察學(xué)習(xí)后將“物流”概念引入國內(nèi)，引起社會各方關(guān)注。為賦能物流行業(yè)發(fā)展，國家出臺多項政策。在上世紀(jì)90年代，相繼印發(fā)《關(guān)于商品物流(配送)中心發(fā)展建設(shè)的意見》《關(guān)于進(jìn)一步推動商業(yè)物資儲運業(yè)改革與發(fā)展的意見》等多份文件，深化物資體制改革，首次將物資流通產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重點，設(shè)立物資流通綜合改革試點。特別是在1996年《物流配送中心發(fā)展建設(shè)規(guī)劃》中提出發(fā)展建設(shè)物流配送中心的指導(dǎo)思想和原則，確定商業(yè)儲運企業(yè)向現(xiàn)代物流配送中心轉(zhuǎn)變，建設(shè)社會化的物流配送中心，發(fā)展現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)為主要的發(fā)展方向，并對物流配送中心的發(fā)展建設(shè)提出了總體構(gòu)想。1999年，深圳平湖物流基地的建立，標(biāo)志著中國開始引入了物流園區(qū)的概念，并逐步開始了物流園區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、運營。在此之后平湖物流基地對物流基地概念進(jìn)行界定——“建設(shè)物流事業(yè)基礎(chǔ)的一個特定區(qū)域”，具有綜合集約性、獨立專業(yè)性、公共公益性等三個特征。2000年，深圳市提出《深圳市“十一五”及2015年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，正式提出了規(guī)劃建設(shè)鹽田國際物流園區(qū)、前海灣物流園區(qū)、航空物流園區(qū)、平湖物流基地、筍崗—清水河物流園區(qū)、龍華物流園區(qū)等六大物流園區(qū)，成為國內(nèi)物流園區(qū)發(fā)展的開端。在此之后，物流園區(qū)概念在國內(nèi)廣泛推廣，主要集中在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達(dá)、擁有規(guī)?；a(chǎn)以及理念創(chuàng)新度較高的東部沿海地區(qū)，特別是珠三角、長三角地區(qū)。物流園區(qū)的概念被物流企業(yè)、政府等廣泛接受，個別經(jīng)濟效益良好的物流園區(qū)輻射帶動當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)，給區(qū)域內(nèi)物流行業(yè)發(fā)展帶來示范效應(yīng)。物流園區(qū)發(fā)展在此時呈現(xiàn)出明顯的基礎(chǔ)建設(shè)性質(zhì)，回收期長，短時間內(nèi)經(jīng)濟效益不明顯，規(guī)劃在建的物流園區(qū)占比較大。接下來幾年時間中，國內(nèi)物流園區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)出投資熱情高、規(guī)劃面積大等快速發(fā)展的態(tài)勢，“物流園區(qū)熱”“物流中心熱”成為當(dāng)時發(fā)展的主要特征，并于2003年達(dá)到建設(shè)高峰。2023年我國物流業(yè)迎來恢復(fù)性增長，全年社會物流總額預(yù)計將達(dá)350萬億元，我國仍然是全球需求規(guī)模最大的物流市場。全國規(guī)模以上物流園區(qū)超2500個，國家物流樞紐布局達(dá)到125個，示范物流園區(qū)100個，國家骨干冷鏈物流基地66個，“通道+樞紐+網(wǎng)絡(luò)”的物流運行體系初具規(guī)模。大型企業(yè)紛紛建設(shè)供應(yīng)鏈服務(wù)平臺，擁抱產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)。無人車、無人倉、無人機等得到廣泛商用，改變物流作業(yè)方式，物流園區(qū)建設(shè)迎來了新的發(fā)展機遇。3、項目建設(shè)的重要性（1）合理布局物流園區(qū)，推動物流行業(yè)降本增效。通過合理布局物流園區(qū)，可實現(xiàn)促進(jìn)全國或區(qū)域物流網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化，收到提高效率、降低成本之效。（2）物流園區(qū)是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略高地。中國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)從早期道路等疏通性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，上升為當(dāng)下功能完善的平臺型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三十年前的“要想富，先修路”，或許要變成“要想富，建平臺”。從全球經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市(諸如紐約市、東京市、新加坡市)的經(jīng)驗來看，科學(xué)布局的物流園區(qū)是推動城市經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的重要保障。（3）改善流通環(huán)境，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的利器。首先，物流園區(qū)是物流企業(yè)和物流功能的聚集地，科學(xué)布局的物流園區(qū)能夠顯著拉動一個地方的物流產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，提高第三產(chǎn)業(yè)在整體經(jīng)濟中的比重，優(yōu)化以工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其次，現(xiàn)代化的物流園區(qū)能夠改善一個地方的流通環(huán)境，使得物暢其流，為工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)造更為便捷的流通環(huán)境，拉動第一、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展。提高地方實體產(chǎn)業(yè)競爭力。（4）提升供應(yīng)鏈競爭能力。現(xiàn)代化的物流園區(qū)把把碎片化的資源和供應(yīng)鏈功能集聚在一起，成為大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行供應(yīng)鏈協(xié)同一體化作業(yè)的重要場所。從這個層面來講，物流園區(qū)有利于提高企業(yè)甚至是整個城市的供應(yīng)鏈協(xié)同作業(yè)能力。同時，物流園區(qū)為城市經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了新供給和新需求，增強了城市經(jīng)濟發(fā)展的活力和潛力。（5）搭建財富平臺，創(chuàng)造可觀稅收。憑借現(xiàn)代化的物流園區(qū)和優(yōu)越的招商引資環(huán)境，大型企業(yè)集團(tuán)和知名品牌公司把注冊地選在園區(qū)所在城市，為地方政府創(chuàng)造了巨大的稅收來源，成為地方政府促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的新生稅收和財富平臺。4、項目建設(shè)的發(fā)展趨勢高標(biāo)倉最具潛力投資方向。高標(biāo)倉需求旺、缺口大。雙循環(huán)發(fā)展格局以及我國進(jìn)入消費新升級時期，零售行業(yè)出現(xiàn)新增長，從而為倉儲設(shè)施的需求帶來增量。其中，由于我國網(wǎng)購規(guī)模較大，而同等交易規(guī)模下電商對物流倉儲的需求是傳統(tǒng)零售的3倍，這使得在運營效率上有明顯優(yōu)勢的高標(biāo)倉得到行業(yè)的廣泛關(guān)注。高標(biāo)倉已成為物流地產(chǎn)的發(fā)展方向。未來，新建倉庫將以高標(biāo)倉為主，同時原有低端倉庫有一部分將逐漸升級轉(zhuǎn)型為高標(biāo)倉。冷庫成投資熱點。隨著《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》的落地，國家扶持冷鏈物流發(fā)展，冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在較長一段時間處于政策利好環(huán)境。鮮電商與社區(qū)團(tuán)購消費會成為我國冷鏈需求潛在的爆發(fā)點，疫情下，消費者對食品質(zhì)量的要求推動了市場對冷庫增量的需求。隨著冷鏈物流需求一路走高，新建高標(biāo)倉預(yù)制冷庫成為新趨勢，即在普通倉內(nèi)預(yù)留保溫材料、管線和設(shè)備的空間，該倉可作普通和冷庫兩用。走向智慧化、綠色化。隨著互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)（IOT）、人工智能（AI）、移動通訊、自動化等技術(shù)在物流領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，智慧升級將成為物流地產(chǎn)的發(fā)展方向。目前，開發(fā)商加快投入倉儲機器人等新興技術(shù)，實現(xiàn)“科技賦能物流地產(chǎn)”，提供智能化的倉儲服務(wù)吸引更多租戶。此外，“30·60”目標(biāo)和綠色經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境下，物流設(shè)施作為業(yè)內(nèi)優(yōu)先實踐綠色環(huán)保建筑的業(yè)態(tài)之一，以超前的戰(zhàn)略眼光擁抱ESG概念，正積極發(fā)展太陽能等可再生能源。第三方物流、電商驅(qū)動新功能模式。目前，物流地產(chǎn)除了提供高標(biāo)準(zhǔn)倉儲與基礎(chǔ)物流作業(yè)功能，越來越趨向于布局電商與供應(yīng)鏈的相應(yīng)功能區(qū)，通過運營產(chǎn)業(yè)生態(tài)來打造物流地產(chǎn)價值鏈的核心競爭力。例如，京東物流的電商直播基地采取“前館后倉”布局模式，通過與供應(yīng)鏈服務(wù)平臺結(jié)合，建立高效智慧的“店+倉+鏈”一體化電商物流與供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)、加快培育物流園區(qū)發(fā)展