天津市別墅市場專題研究報告

一、天津市別墅市場環(huán)境研究二、重點(diǎn)別墅項(xiàng)目研究一、天津市別墅市場環(huán)境研究1、天津市別墅市場年度走勢研究2、未來市場競爭強(qiáng)度研究1、天津市別墅市場年度走勢研究l2007年上半年供求差距進(jìn)一擴(kuò)大,銷供比達(dá)到1.72的水平l05—07上半年由于新增供應(yīng)量大幅減少，別墅市場呈現(xiàn)出整體規(guī)模逐年縮減，主要以消化別墅存量市場05—07上半年別墅市場供需走勢萬平方米200590.0369.0733.750.49萬平方米200590.0369.0733.750.49200678.6522.3732.011.432007上半年57.210.5618.121.72供應(yīng)量新增供應(yīng)成交量銷供比10050100021.510.50注：如果按照現(xiàn)有成交量33萬平方米/年的去化速度，并且沒有新增供應(yīng)量的情況下，我們計(jì)算得到2008年底將呈現(xiàn)“別墅嚴(yán)重脫銷”的局面， 5.0%0著價格上漲的驅(qū)動因素l從市場供應(yīng)來看，市場放量明顯減少。1、本市客群占絕大比重，年齡層次在35—55歲之間，40歲左右占最大比重，2、職業(yè)以政府機(jī)關(guān)工作人員，私企業(yè)主為1、本市客群占絕大比重，年齡層次在35—55歲之間，40歲左右占最大比重，2、職業(yè)以政府機(jī)關(guān)工作人員，私企業(yè)主為絕對主體3、作為第一居所的比例相對較高1、年齡40歲以上2、港臺客戶、區(qū)域內(nèi)韓資企業(yè)、工程類高級管理人員和私營業(yè)主相對較多，3、作為第一居所的比例相對較高 城郊區(qū)域遠(yuǎn)郊區(qū)域（萬科東1、以40歲左右的高收入階層、私營企業(yè)1、以40歲左右的高收入階層、私營企業(yè)業(yè)主和公司的高管為主2、主要為第二居所3、投資型和自主型為主1、年齡在30－50歲之間的層峰式人物。2、以二次以上置業(yè)，自住型客戶和度假型客戶為主，主要作為第二居所。3、私營企業(yè)主和部分銀行從業(yè)者，以及教師注：本次按照重點(diǎn)研究別墅所處的地理位置、周邊服務(wù)配套設(shè)施的依托程度以及距離市中心的車程三方面，將別墅區(qū)域劃分成中心城區(qū)、次中心城區(qū)、城郊區(qū)域以及遠(yuǎn)郊區(qū)域四個部分。性”，城郊、遠(yuǎn)郊項(xiàng)目多以獨(dú)體別墅為主，中心城區(qū)、u潛在聯(lián)排別墅呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性特征——主力產(chǎn)品面積區(qū)間近似，多處于220—260平率品市中心次中心口——6————東—板塊城郊板塊城郊建筑風(fēng)格預(yù)計(jì)上市預(yù)計(jì)價格（萬/潛在項(xiàng)目位置規(guī)模建筑風(fēng)格預(yù)計(jì)上市預(yù)計(jì)價格（萬/吉寶新悅庭梨雙公路與微山湖交口0.48獨(dú)體300—540新英格蘭07.111.6左右塞維拉北運(yùn)河公園北約0.560.38獨(dú)體200—300西班牙—8500—9000法式、中式07.10月底1萬以上2.4華韻歐風(fēng)大任莊解放南路延長線—法式、中式07.10月底1萬以上2.4華韻歐風(fēng)大任莊解放南路延長線n別墅市場供需對比度n別墅戶型差異化程度n別墅促銷力度n別墅銷售渠道實(shí)力對比度從別墅市場供需對比度角度分析由于產(chǎn)品供不應(yīng)求,市場競爭強(qiáng)度相對較弱成交量和新增供應(yīng)量變化趨勢成交量-u-新增供應(yīng)0200520062007注：2007年數(shù)據(jù)根據(jù)其上半年數(shù)據(jù)，按照數(shù)據(jù)還原法得從產(chǎn)品同質(zhì)化程度來看，別墅產(chǎn)品主力戶型趨同， 別墅廣告投放量占比整體呈現(xiàn)下降趨勢天津市房地產(chǎn)廣告投放變化趨勢2006.502006.52006.62006.82006.92006.102006.122006.62006.82006.92006.102006.122007.22007.32007.42007.52007.6aa整體量ea別墅量從專業(yè)代理銷售角度來看，別墅市場的競爭強(qiáng)度并不十分激烈區(qū)域域通過四個方面的研究，表明現(xiàn)階段天津別墅的競爭強(qiáng)度尚不十分激烈l從別墅市場供需對比度角度分析由于產(chǎn)品供不應(yīng)求,市場競爭強(qiáng)度相對較弱l從產(chǎn)品同質(zhì)化程度來看，別墅產(chǎn)品主力戶型趨同，主力面積較為集中，市場競爭強(qiáng)度較高l從別墅廣告投放強(qiáng)度來看，別墅市場競爭強(qiáng)度并不十分激烈l從專業(yè)代理銷售角度來看，別墅市場的競爭強(qiáng)度并不十分激烈一、天津市別墅市場環(huán)境研究二、重點(diǎn)別墅項(xiàng)目研究二、重點(diǎn)別墅項(xiàng)目研究1、中心城區(qū)別墅透析2、次中心別墅透析3、城郊別墅透析4、遠(yuǎn)郊別墅透析1.1項(xiàng)目概況分析u項(xiàng)目外延環(huán)境分析u項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)分析項(xiàng)目外延環(huán)境分析求項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)分析司堂1.2產(chǎn)品規(guī)劃分析u產(chǎn)品組合規(guī)劃分析u社區(qū)規(guī)劃分析u外立面分析u景觀規(guī)劃分析u產(chǎn)品附加值分析u物業(yè)服務(wù)分析產(chǎn)品組合策略分析右——堂室米米——社區(qū)規(guī)劃分析外立面分析中心城區(qū)別墅在外立面設(shè)計(jì)方面追求現(xiàn)代簡景觀規(guī)劃分析格產(chǎn)品附加值分析右 庫——物業(yè)服務(wù)分析1.3項(xiàng)目銷售狀況分析u成交狀況分析u價格狀況分析u成交客群分析u促銷方式成交狀況分析————價格狀況分析右成交客群分析本市客群占絕大比重，年齡層次在35—5促銷方式中心城區(qū)別墅狀況總結(jié)追求現(xiàn)代簡約風(fēng)格，力求與城市現(xiàn)代化景觀相TOWN中堂聯(lián)排別墅典型戶型分析——聯(lián)排254.66平方米二層中的家庭生活空間，臥室、書房、兒童主要特點(diǎn)體現(xiàn)在縱深，豪華的主人區(qū)域自成一體。露臺能俯瞰TOWN中堂的。情景其熱銷的主要原因是：該戶型面積段格調(diào)故里疊拼別墅典型戶型分析——疊拼別墅189.03平方米格調(diào)故里中疊拼別墅是其主要供應(yīng)產(chǎn)品，在平米左右入戶花園、8.1米客廳面寬均能保證居住二、重點(diǎn)別墅項(xiàng)目研究1、中心城區(qū)別墅透析2、次中心城區(qū)別墅透析3、城郊別墅透析4、遠(yuǎn)郊別墅透析2、次中心城區(qū)別墅透析2.1項(xiàng)目概況分析2.2產(chǎn)品規(guī)劃分析2.3項(xiàng)目銷售狀況分析2.1項(xiàng)目概況分析u項(xiàng)目外延環(huán)境分析u項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)分析項(xiàng)目外延環(huán)境分析20分鐘車程公交配套較完善，目前無地鐵線路緊靠水上公園、天塔湖景區(qū)，自然景觀資源優(yōu)勢突出，但缺乏資源直接利用優(yōu)位于原有居民區(qū)程公交配套較不完善，交通的通達(dá)性項(xiàng)目緊靠水上公園、推山公周邊多為同期樓盤，因此周邊商主要交通干道為友誼南路、衛(wèi)津南路和外環(huán)線等三條城市該區(qū)域地處海積沖積平原，地勢低洼，土壤主要為潮土，為地?zé)岣患瘏^(qū)。目前區(qū)內(nèi)陸地較少，主要為坑塘水面，有部分植被分布，主要構(gòu)、130多家外企大型中外賣場、108萬平米大型公項(xiàng)目外延環(huán)境分析項(xiàng)目名稱距核心河西梅江解放南路與外環(huán)線為其兩條主要50萬平米原生態(tài)自然景觀湖面，1.4萬平米生態(tài)景觀密林,1500米溪林，3600米水岸線中小學(xué):雙語制南開翔宇中學(xué)、瑞金國際學(xué)校、梅江小學(xué)、河西中心小學(xué)，幼兒園:梅江幼兒園，綜合商場:友誼路家世界購物廣場及梅江和梅江南商業(yè)區(qū)等。醫(yī)院:梅江河西梅江江勝天東望解放南路，與衛(wèi)津河及規(guī)劃市衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)居住區(qū)內(nèi)中央水坐擁52萬平米水面宇學(xué)校、瑞金國際學(xué)校。綜合商場:項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)分析項(xiàng)目名別墅總建筑面占地面積（平產(chǎn)品形萬科水上別墅——天津開發(fā)區(qū)正信房地產(chǎn)開發(fā)自行銷售聯(lián)排、河西梅江海逸長洲天津融創(chuàng)置地有限無萬平方米高層，河西梅江天津市寧發(fā)發(fā)展有無15．2萬平方米萬平方米高層，河西梅江江勝天世聯(lián)地產(chǎn)9．55萬平方米165套5.5萬平米高層，2.2產(chǎn)品規(guī)劃分析u產(chǎn)品組合規(guī)劃分析u社區(qū)規(guī)劃分析u外立面分析u景觀規(guī)劃分析u產(chǎn)品附加值分析u物業(yè)服務(wù)分析產(chǎn)品組合策略分析次中心城區(qū)別墅產(chǎn)品組合主要表現(xiàn)為：戶型（室數(shù)）四至五室；別墅面積分布區(qū)間較大，項(xiàng)目名別墅形態(tài)及比戶型（室萬科水上別墅聯(lián)排別墅兩層半到——————————二層至三層聯(lián)排（246-272平方米）雙拼（308-聯(lián)排263平方329-330平方米聯(lián)排50%河西梅江海逸長洲河西梅江1河西梅江江勝天聯(lián)體，238-400平方米聯(lián)社區(qū)規(guī)劃分析次中心城區(qū)別墅呈現(xiàn)：南開區(qū)別墅項(xiàng)目規(guī)劃布局較梅江地區(qū)缺乏特色，多為行列式布局，梅江地區(qū)項(xiàng)目能夠較好的利用周邊的自然環(huán)境，多為港灣式社區(qū)配套（會所、商——————總規(guī)劃153套，分為雙拼和聯(lián)排別墅，分為景墅、疊墅、溪人車道分割該項(xiàng)目內(nèi)無明顯的生社區(qū)規(guī)劃分析社區(qū)配套（會所、商20000m2漁人碼頭休國際貴族雙語教育基地、音樂藝術(shù)學(xué)校及瑜珈教室4000m2風(fēng)情時尚街區(qū)與3000m2水館，3000m2水上帆船健康步道，800m2國車道成環(huán)狀，無末純美式商街，西班牙江勝天鵝湖澳大利亞柏濤（墨爾本）亞洲控股有內(nèi)含游泳、健身、咖外立面分析次中心城區(qū)別墅在外立面設(shè)計(jì)方面以西班牙、南法等風(fēng)格居多，通過多樣的建筑風(fēng)格營造，打造出具有異域風(fēng)情的社區(qū)，外墻運(yùn)用淺色涂料、文化石或手抹墻，頂部選用磚紅色萬科水上別 天津市中天建建筑設(shè)計(jì)院外立面分析地上2層地下1層西班牙、法國、意大地上3層地下1層江勝天鵝湖深圳啟東空間設(shè)計(jì)地上2-3層地海逸長洲景觀規(guī)劃分析次中心城區(qū)中南開區(qū)別墅的景觀規(guī)劃多為公園式景觀布局，梅江地區(qū)別墅項(xiàng)目在景觀規(guī)劃萬科水上別——————香港貝爾高林EDAW美國易道外湖環(huán)抱整個別墅群島、四面環(huán)湖、六重庭園；原版北美國家森林公園景觀，雙湖群島計(jì)劃，外湖環(huán)繞、內(nèi)湖相擁；300，000㎡流水森依托梅江生態(tài)水景，規(guī)劃雙島水域景觀，三重港灣式規(guī)劃、50萬平米加州水灣、15萬平米加州樂土、1.4萬平米專屬密林公園與梧桐道、五然德斯（國際）景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)咨詢有首次提出“島嶼漂移”構(gòu)想，將梅江南居住區(qū)內(nèi)的湖水大量引入小區(qū)，以避免產(chǎn)生呆板的“實(shí)心產(chǎn)品附加值分析萬科水上 每戶各有室內(nèi)、室外兩個停 50平方米的入戶花園雙拼別墅配有100平方米的地雙車位車庫——首層及二層外檐門窗設(shè)紅外幕簾，可視放到對講機(jī)，煙感探頭，煤氣探測器，閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)（電梯、公共場所）周界報警；紅外對射、智能巡更，出入口電子門禁系統(tǒng)（電梯大堂、停車場），小區(qū)一卡江勝天鵝湖小區(qū)遠(yuǎn)紅外湖邊紅外以及“雙物業(yè)服務(wù)分析萬科水上別墅項(xiàng)目————融創(chuàng)自己的物業(yè)英倫皇家六星管家服江勝集團(tuán)下屬物2.3項(xiàng)目銷售狀況分析u成交狀況分析u價格狀況分析u成交客群分析u促銷方式成交狀況分析平均月度銷萬科水上——————————————每個戶型銷售基本無聯(lián)排，速度較快雙拼江勝天鵝湖無二次開盤為2006年價格狀況分析平均成交單價（開盤—平均成交總價（開價格增漲幅度（單/月均價格萬科水上————————（與不同時期推出的戶右2萬/平方米-2005-9-1724個月米-3萬/平方米米江勝天鵝湖29二次開年底（世成交客群分析——主要以本市客群為主，私企業(yè)主為主體，年領(lǐng)層次港臺客戶、區(qū)域內(nèi)韓資企業(yè)高級管理人員，年齡35促銷方式萬科水上別墅項(xiàng)目————————主，且集中在每日新報、今晚報上；且配有車體 新報，快報，利用分眾傳媒在各寫字樓中的液晶電視，短信，戶現(xiàn)場已高層銷售一次性、貸款7成左右新報，快報，短前期主打別墅，在友誼路家世界新報，快報，利用分眾傳媒在各寫字樓中的液晶前期主打別墅，在友誼路家世界次中心城區(qū)別墅狀況總結(jié)具有良好的自然景觀環(huán)境，大部分項(xiàng)目通達(dá)性較好，但公次中心城區(qū)中，南開區(qū)別墅容積率均在1.0以下，產(chǎn)品220-330平方米，獨(dú)棟雙拼面積在400平方米以上，南開區(qū)別墅項(xiàng)目規(guī)劃布局較梅江地區(qū)缺乏特色，多為行利用周邊的自然環(huán)境，多為港灣式布局。另外，次中心城區(qū)別墅人車動次中心城區(qū)別墅在外立面設(shè)計(jì)方面以西班牙、南法等風(fēng)打造出具有異域風(fēng)情的社區(qū)，外墻運(yùn)用淺色涂料、文化石或手抹墻，頂部次中心城區(qū)中南開區(qū)別墅的景觀規(guī)劃多為公園式景觀布南開區(qū)別墅庭院相對較小，梅江別墅庭院面積次中心城區(qū)別墅狀況總結(jié)次中心城區(qū)中，梅江地區(qū)別墅開售比均在65次中心城區(qū)別墅的客群主要為40歲左右的私營次中心城區(qū)別墅主要依靠報刊和戶外路牌等方式進(jìn)荷蘭墅雙拼別墅典型戶型分析——雙拼320平方米此圖為荷蘭墅的雙拼別墅，躍四室四廳面積約為320平方米左右。該戶型總共三層，且配有100住者使用空間，憑配有雙車位車庫以及入門花園設(shè)計(jì)。整體戶型設(shè)計(jì)合理，未出現(xiàn)過多浪費(fèi)面二、重點(diǎn)別墅項(xiàng)目研究1、中心城區(qū)別墅透析2、次中心城區(qū)別墅透析3、城郊別墅透析4、遠(yuǎn)郊別墅透析3、城郊別墅透析3.1項(xiàng)目概況分析3.2產(chǎn)品規(guī)劃分析3.3項(xiàng)目銷售狀況分析3.1項(xiàng)目概況分析u項(xiàng)目外延環(huán)境分析u項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)分析項(xiàng)目外延環(huán)境分析項(xiàng)目名稱距核心區(qū)距離區(qū)域生活配套造展補(bǔ)項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)分析城--分兩期開發(fā)紅墈領(lǐng)事郡天津市紅磡房地產(chǎn)開發(fā)有限聯(lián)排、雙3.2產(chǎn)品規(guī)劃分析u產(chǎn)品組合規(guī)劃分析u社區(qū)規(guī)劃分析u外立面分析u景觀規(guī)劃分析u產(chǎn)品附加值分析u物業(yè)服務(wù)分析產(chǎn)品組合策略分析2注解424社區(qū)規(guī)劃分析近郊區(qū)域別墅多聘用知名設(shè)計(jì)公司進(jìn)行建筑規(guī)劃,充分運(yùn)用建筑與景觀的合理搭配進(jìn)行布局;車道上多為人性化設(shè)計(jì),基本做到人車分流;基本有較大規(guī)模的社區(qū)配套與會所出現(xiàn)—社區(qū)主干道-“井”社區(qū)核心位置，洋房速外立面分析近郊區(qū)域別墅在外立面設(shè)計(jì)方面追求歐美風(fēng)格,多以紅、黃為別墅外立面的顏色主基調(diào)，力求景觀規(guī)劃分析近郊區(qū)域別墅的景觀規(guī)劃多聘請知名設(shè)計(jì)公司進(jìn)重由總體景觀風(fēng)格與細(xì)節(jié)表現(xiàn)力相結(jié)合；在觀產(chǎn)品附加值分析近郊區(qū)域別墅產(chǎn)品附加值主要表現(xiàn)在：注重庭院的功能性閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、安防報警中心、小區(qū)組統(tǒng)，可視對講門禁系統(tǒng)、太陽能熱水供水系統(tǒng)，在景園內(nèi)部分采用了太陽能照明燈公安部試點(diǎn)推行電子預(yù)警系統(tǒng)，各房間設(shè)紅外探磁，緊急呼叫按鈕、每戶設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和煙感、溫感、手密性、獨(dú)享性.——物業(yè)服務(wù)分析“貼心管家式”服務(wù)天津紅墈物業(yè)3.3項(xiàng)目銷售狀況分析u成交狀況分析u價格狀況分析u成交客群分析u促銷方式u典型熱銷戶型分析成交狀況分析63郡城價格狀況分析項(xiàng)目名稱平均成交總價瑪歌莊園23個月（尚未22個月（尚未紅墈領(lǐng)世郡100元左右大地十二城1年（尚未清成交客群分析成交客戶群來自全國不同的區(qū)域，占絕大多數(shù)的均為成功企業(yè)家與較為欣賞社區(qū)內(nèi)部文市區(qū)內(nèi)的高收入階層是最主要的客群，其中多以作為旅游、度假的第二居所或者投資為目的，西青區(qū)楊柳青本鎮(zhèn)的居民極少，主要的客戶來源于南開、紅橋區(qū)，少數(shù)河西區(qū)的人員購買。目前，該部分客戶正在第一居所定位仍為以市區(qū)內(nèi)的中產(chǎn)階級為目標(biāo)，該階層主要為公司的高管及中小企業(yè)的企業(yè)業(yè)主，大多看好中北鎮(zhèn)的發(fā)展前景兼?zhèn)渫顿Y與成交客群特征，主要為國家高級公務(wù)員、私營企業(yè)家，屬于事業(yè)較成功型，年齡基本在促銷方式報紙（每日新報和今晚報）、車體和路邊廣告、產(chǎn)品推城郊區(qū)域別墅狀況總結(jié)交通資源較為匱乏；自然景觀資源豐富；生活配套產(chǎn)品規(guī)劃分析戶型（室數(shù)）多集中在四——五室；層數(shù)集中在計(jì)追求歐美風(fēng)格,多以紅、黃為別墅外立面的顏色主基調(diào)，力求突值注重庭院的功能性的實(shí)現(xiàn)，大部分配備車庫，并擁有足夠的車近郊區(qū)域物業(yè)服務(wù)主要由國內(nèi)知名物業(yè)公司承擔(dān)，追求個性化成交狀況城郊別墅受供應(yīng)規(guī)模不同產(chǎn)生了不同的去化速度，各項(xiàng)目參差不齊價格狀況城郊別墅價格隨主銷戶型產(chǎn)生波動，但總體呈現(xiàn)持續(xù)快速上漲局面主要依靠報刊和推廣活動進(jìn)行促銷，均采取外瑪歌莊園典型戶型分析——獨(dú)體別墅463.36平方米1.庭院采用下沉式庭院，增加層次感，庭院直接下到地下室，更具人性化設(shè)計(jì)。地下室功能分區(qū)明顯且結(jié)構(gòu)緊湊，滿足家庭不同人員的需求。2.外掛樓梯設(shè)計(jì)既豐富了外檐，又提供了又一條動線選擇。首層兩個起居室全部朝陽，整體照度達(dá)到最高。雙餐廳設(shè)計(jì)，全面采光。起居室直接深入庭院，增強(qiáng)房屋與外界地溝通。3.三層U字型設(shè)計(jì)，達(dá)到十一面采光。采用退臺設(shè)計(jì)，滿足起居室光照的需求。露臺、陽臺、豐富外檐設(shè)計(jì)，使整體更具層次感?？罩谢▓@露臺設(shè)計(jì)，使院景與園景達(dá)到統(tǒng)一。唐郡典型戶型分析——合院別墅180-230平米1.整體院落設(shè)計(jì)依照“萬字符”而來，庭院中心為“中正園”大地十二城典型熱銷戶型分析——鄰里別墅175-177平米紅磡領(lǐng)士郡典型熱銷戶型分析——獨(dú)棟別墅233.04平米附：關(guān)于對大地十二城鄰里別墅的注解9#10#15#16#）；9#10#15#16#）；6、銷售狀況：良好，已推樓售罄7、未上市樓體：上市時間待定躍11、條件：策略性推盤（試探性）3、已銷售樓號：7、8號樓（圖中標(biāo)紅）4、銷售價格：躍式均價10000元/平米、單層均價1層9800元/平米、2層12000元/平米二、重點(diǎn)別墅項(xiàng)目研究1、中心城區(qū)別墅透析2、次中心城區(qū)別墅透析3、城郊別墅透析4、遠(yuǎn)郊別墅透析4、遠(yuǎn)郊別墅透析4.1項(xiàng)目概況分析4.2產(chǎn)品規(guī)劃分析4.3項(xiàng)目銷售狀況分析4.1項(xiàng)目概況分析u項(xiàng)目外延環(huán)境分析u項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)分析項(xiàng)目外延環(huán)境分析遠(yuǎn)郊別墅外延環(huán)境主要表現(xiàn)為：交通資源順暢，不擁擠；可依托的自然湖據(jù)外環(huán)線17公里，距離天津市區(qū)中心約28公里，距離濱公交配套缺乏，車，目前無地鐵東麗湖水域面積遼闊，湖岸周長12公里，面積達(dá)備得天獨(dú)厚的自外部生活配套缺乏，內(nèi)部配套運(yùn)距市中心24公里，距天津機(jī)場12.5公里、京津塘高速公公交配套缺乏，車，目前無地鐵朗鉅·天域意式商業(yè)街配套商業(yè)、餐飲、休閑灣公里，距京津塘高速公路出口10公里，距濱海國際機(jī)場公交配套缺乏，車，目前無地鐵目前配套設(shè)施不完善，尚處于建設(shè)之中，包括商業(yè)街，中心廣場，大型會所以路距津薊高速公路項(xiàng)目東側(cè)為潮白河環(huán)目前社區(qū)外部生活配套尚里，約30分鐘城生態(tài)景觀，與京津有待完善，但根據(jù)政府規(guī)依靠私家車，公新城地面的水系相劃，發(fā)展前景較樂觀；社通，另外，項(xiàng)目處于區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有68億一站式配套，包括：帝景溫泉度別墅戶戶通溫泉；項(xiàng)假村、凱悅酒店、帝景高爾夫球會、教育基地、體高爾夫球場果嶺坡地育中心等，營造成熟后，等為依托，自然環(huán)境將對項(xiàng)目本身乃至周邊區(qū)項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)分析遠(yuǎn)郊城區(qū)的別墅容積率相對較低，產(chǎn)品形態(tài)主要以總建筑面積別墅總建產(chǎn)品形態(tài)萬科東麗湖天津萬科房地產(chǎn)有米獨(dú)體、聯(lián)天津朗鉅地產(chǎn)有限獨(dú)棟、聯(lián)溪韻風(fēng)景灣天津億兆投資發(fā)展米米獨(dú)棟、聯(lián)城建一二米4.2產(chǎn)品規(guī)劃分析u產(chǎn)品組合規(guī)劃分析u社區(qū)規(guī)劃分析u外立面分析u景觀規(guī)劃分析u產(chǎn)品附加值分析u物業(yè)服務(wù)分析產(chǎn)品組合策略分析別墅形態(tài)段萬科東麗湖室平米，聯(lián)排165-180平米，合米獨(dú)體215平米，聯(lián)排205~221平米，合院獨(dú)體472平聯(lián)排208平米溪韻風(fēng)景灣獨(dú)棟280-350平220平米，聯(lián)排獨(dú)體310平聯(lián)排180平米室42中以下獨(dú)棟占2424社區(qū)規(guī)劃分析司朗鉅·天域意式商業(yè)街配套商業(yè)、餐飲、休閑運(yùn)動場城A城際外立面分析遠(yuǎn)郊別墅在外立面設(shè)計(jì)方面追求國外建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，力求與城市現(xiàn)代化外立面材質(zhì)與天津大學(xué)建筑方標(biāo)、天津房涂料＋文化石所層城景觀規(guī)劃分析天津大學(xué)建筑城產(chǎn)品附加值分析遠(yuǎn)郊別墅產(chǎn)品附加值主要表現(xiàn)在：庭院相對較修萬科東麗湖獨(dú)棟有私家庭院無雨水利用，滲水路面，中水利用，太陽能燈，垃圾處理，生態(tài)有私家方米地下個性庫，地下層區(qū)內(nèi)照明自動控制、公共信息發(fā)溪韻風(fēng)景灣有私家無門禁識別、雙層紅外線檢測系統(tǒng)、24小時攝像監(jiān)控、可視對講、戶內(nèi)安防緊急按鈕、背景音樂、區(qū)內(nèi)照明自動控制、公共信無等