房地產(chǎn)市場報告 -2024年第三季度中國辦公樓市場報告

研究部研究部睿見研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY向光而為22024年第三季度辦公樓市場概覽前預(yù)期。隨著貨幣及財政政策的組合持續(xù)發(fā)力，中國經(jīng)濟(jì)中長期基本面的韌性和潛力將得到有力支撐。不過，在企業(yè)層面，盡管宏觀調(diào)控政策于近期顯著加碼，但政策效能傳導(dǎo)至企業(yè)端進(jìn)而影響其不動產(chǎn)決策的過程必然需要一定時間。三季度，中國主要城市的甲級辦公樓市場需求仍以搬遷為主，增量需求未見明顯回升，有效需求不足仍然是全國辦公樓市場面臨的主要挑戰(zhàn)。需求持續(xù)承壓下，業(yè)主開始提供更可觀的租金折扣以吸引和保留租戶，整體租金延續(xù)下行趨勢。市場調(diào)整期進(jìn)一步延長，一線城市貢獻(xiàn)主要凈吸納量2024年第三季度主要城市甲級辦公樓凈吸納量及空置率萬平方米深圳上海廣州成廣州北京杭州天津天津州京武京沈大連32024年第三季度辦公樓市場概覽2024年第三季度中國主要城市甲級辦公樓空置率情況石家莊石家莊2024年三季度，全國主要城市整體凈吸納量錄得65.2萬平方米，環(huán)比有小幅回撤；其中，受益于總部型企業(yè)自用需求帶動，一線城市凈吸納量較上季度均明顯回升。而1.5及二線城市以價換量的租賃策略并未有效刺激市場需求，三季度去化速度明顯放緩。一線城市凈吸納量錄得46.0萬平方米，較上季度顯著上升。北京甲級辦公樓市場整體凈吸納量回正，錄得24,694平方米，主要得益于中關(guān)村子市場自用型需求的支撐。上海成本驅(qū)動型租賃需求持續(xù)增長，全市凈吸納量上升至152,460平方米。廣州第三季度全市辦公樓凈吸納量約10萬平方米，超過了前兩個季度的累積值，主要得益于自用型需求的支撐和成本驅(qū)動帶來的搬遷需求。深圳甲級辦公樓市場整體凈吸納量約18萬平方米，得益于部分企業(yè)的總部自用需求的支撐，凈吸納量較上一季度有所回升。1.5線及二線城市第三季度共錄得凈吸納量19.2萬平方米，環(huán)比下降61.4%。天津甲級辦公樓市場中，由于新租需求尚未出現(xiàn)明顯增長，且出現(xiàn)更為頻繁的退租縮租現(xiàn)象，導(dǎo)致全市凈吸納量較二季度回落，僅錄得1,073平方米。南京甲級辦公樓市場租賃需求依然受限，租戶觀望情緒濃厚，問詢量以及成交量均有所減少，在此影響下第三季度凈吸納量錄得約為-0.36萬平方米。42024年第三季度辦公樓市場概覽市場面臨挑戰(zhàn)，2024年第三季度中國主要城市甲級辦公樓租賃需求來源分析按企業(yè)來源按行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)金融服務(wù)生物醫(yī)藥制造貿(mào)易專業(yè)服務(wù)業(yè)來自TMT、金融與專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求持續(xù)占據(jù)全國甲級辦公樓租賃市場主導(dǎo)地位。北京科技互聯(lián)網(wǎng)需求持續(xù)回穩(wěn)，頭部企業(yè)務(wù)業(yè)需求韌性顯現(xiàn)，教培行業(yè)政策利好推動了北京教育企業(yè)市教育培訓(xùn)與咨詢等行業(yè)企業(yè)的擴(kuò)張成為三季度的租賃需求亮點，呈現(xiàn)出擴(kuò)張或新設(shè)立的趨勢。廣州科技互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分賽道游關(guān)注的是，部分頭肩部TMT企業(yè)擴(kuò)張也帶來多筆2,000至3,000平方米搬遷成交。南京金融類行業(yè)支撐甲級辦公樓租賃需求，以上的成交主要來自專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，其中以保險和律所的升級需求為主要驅(qū)動。除此之外，部分城市能源行業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。北京國央企領(lǐng)銜的能源類企業(yè)表現(xiàn)亮眼，非續(xù)租成交面積占比達(dá)三季度能源、環(huán)保及公共事業(yè)行業(yè)在甲級樓宇的租賃需求占比有明顯提升，達(dá)到14%。預(yù)計未來新能源相關(guān)的續(xù)釋放增長動能。52024年第三季度辦公樓市場概覽三季度，全國主要城市的甲級辦公樓市場共入市近87.8萬平方米的新增面積，環(huán)比有小幅回撤。一線城市共迎來35.7萬平方米的新增供應(yīng)，其中深圳占到74%左右。深圳近期季度共計兩個甲級辦公樓項目入市，分別位于中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)。新項目的入市進(jìn)一步推升上海中央商務(wù)區(qū)級需求使上海非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.5個百分點，達(dá)1.5線及二線城市新增供應(yīng)體量共計錄得52.1萬平方米，環(huán)比下降19.5%。武漢甲級辦公樓市場整體空置率受光谷子市場新市場無新增項目入市，大面積新租較少，總體需求表現(xiàn)疲軟，一線城市甲級辦公樓市場供需關(guān)系圖凈吸納量凈吸納量1.5線及二線城市甲級辦公樓市場供需關(guān)系圖新增供應(yīng)0凈吸納量新增供應(yīng)062024年第三季度辦公樓市場概覽以價換量租賃策略持續(xù)，業(yè)主租金調(diào)整意愿顯著增強(qiáng)2024年第三季度中國主要城市甲級辦公樓凈有效租金表現(xiàn)一線城市租金租金(人民幣/平方米/月)08383797878752024年第三季度租金環(huán)比變化%2024年第三季度租金環(huán)比變化%三季度，全國主要城市的甲級辦公樓市場租金延續(xù)下行趨勢，租戶仍然保持成本至上的觀念，在辦公面積租賃上分撥的預(yù)算一線城市中，上海租金降幅最大，新增供應(yīng)帶來的租賃壓力以及市場有限的需求來源，使整體市場仍趨于謹(jǐn)慎，業(yè)主為保持平均租金繼續(xù)下調(diào)，當(dāng)下企業(yè)對租金折扣高度敏感，迫使部分業(yè)主提供前所未有的折扣力度以促成交易，導(dǎo)致項目間博弈加緩慢的背景下，三季度延續(xù)了租戶市場的趨勢。業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以吸引新租戶，同時為現(xiàn)有租戶提供更多租金優(yōu)惠，三季續(xù)承壓。成都租金跌幅最大，相較于上半年部分新樓或高空置需求端活躍度不足，疊加聯(lián)合辦公及二房東的低價競