迪森股份：廣州迪森熱能技術(shù)股份有限公司擬了解自有房地產(chǎn)租金市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制廣州迪森熱能技術(shù)股份有限公司擬了解自有房地產(chǎn)租金市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字（2024）第N00045號(hào) 1 2 4 4 4 5 6 6 6 7 8 9 10 12 12 13 14-1-一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)六、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)七、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合八、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系九、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相-2-廣州迪森廣州迪森熱能技術(shù)股份有限公司擬了解自有房地產(chǎn)租金市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字（2024）第N00045號(hào)一、項(xiàng)目名稱：廣州迪森熱能技術(shù)股份有限公司擬了解自有房地產(chǎn)租金市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)三、其他評(píng)估報(bào)告使用者：國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。六、經(jīng)濟(jì)行為：廣州迪森熱能技術(shù)股份有限公司擬了解自有房地產(chǎn)租金市場(chǎng)價(jià)值，需要對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的位于廣東省廣州市黃埔區(qū)東眾路42號(hào)房地產(chǎn)年租金市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)為2,895.47萬(wàn)元（人民幣大寫(xiě)：貳仟捌佰玖拾伍萬(wàn)肆仟柒佰元整），評(píng)本評(píng)估結(jié)論僅對(duì)廣州迪森熱能技術(shù)股份有限公司擬了解自有房地產(chǎn)租金市場(chǎng)價(jià)值之經(jīng)濟(jì)-3-廣州迪森行為有效，評(píng)估結(jié)論僅在評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估基準(zhǔn)日成立。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論使用有效期自評(píng)估資產(chǎn)狀況和外部市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化，致使原評(píng)估結(jié)論失效時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)重新委十四、對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)：（一）評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人（即產(chǎn)權(quán)持有人）申報(bào)并經(jīng)其確認(rèn)；本報(bào)告以被評(píng)估單位提供的情況、資料真實(shí)、合法、完整為前提，本評(píng)估公司未對(duì)被評(píng)估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為決議、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會(huì)計(jì)憑證等證據(jù)資料或所牽涉的責(zé)任進(jìn)行獨(dú)立審查，（二）資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托人及相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。提請(qǐng)報(bào)告使用者（三）本報(bào)告評(píng)估結(jié)果以被評(píng)估單位和相關(guān)當(dāng)事人提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性為前提。對(duì)被評(píng)估單位存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的有關(guān)瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)委托時(shí)未做特殊說(shuō)明，而評(píng)估人員根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)估機(jī)（四）本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論包含增值稅價(jià)、配套停車本次評(píng)估未考慮房地產(chǎn)抵押事項(xiàng)與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系影響。提請(qǐng)報(bào)告大事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論以及本次經(jīng)濟(jì)行為可能產(chǎn)生的影響。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，同時(shí)提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估假設(shè)、限制使廣州迪森熱能技術(shù)股份有限公司擬了解自有房地產(chǎn)租金市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字（2024）第N00045號(hào)銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，采用市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)廣州迪森熱能技術(shù)股份有限公司擬了解自有房地產(chǎn)租金市場(chǎng)一、委托人（即產(chǎn)權(quán)持有人）及其他評(píng)估報(bào)告使用者：注：以上信息摘自企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。廣州迪森熱能技術(shù)股份有限公司擬了解自有房地產(chǎn)租金市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目，需要對(duì)該經(jīng)-4-廣州迪森三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象為廣州迪森熱能技術(shù)股份有限公司位于廣州市開(kāi)發(fā)區(qū)東眾路42號(hào)房地產(chǎn)年租評(píng)估范圍為廣州迪森熱能技術(shù)股份有限公司擁有位于廣州市開(kāi)發(fā)區(qū)東眾路42號(hào)一期房序號(hào)12泵房及地下消防水池）618.9002平方米、自編五棟（生物質(zhì)能生產(chǎn)辦公大樓）5,方米，一期面積合計(jì)9,484.3932平方米。鑒于自編三棟（地下水泵房及地下消防水池）中394.6207平方米為地下建筑，經(jīng)雙方友好協(xié)商一致同意不計(jì)入租賃結(jié)算面積，因此，一期出上述房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，委托人與中國(guó)工商銀行股份有限公司廣州經(jīng)濟(jì)技委托評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估-6-廣州迪森市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象為更好地反映委估對(duì)象的當(dāng)前價(jià)值，有利于本項(xiàng)目評(píng)估目的順利實(shí)現(xiàn)，委托人與資產(chǎn)評(píng)）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；-7-廣州迪森）；）；）；）；2、產(chǎn)權(quán)持有人提供的其他與評(píng)估有關(guān)的資料；3、現(xiàn)場(chǎng)走訪和網(wǎng)上詢價(jià)；4、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查及調(diào)查所得的有關(guān)資料；5、評(píng)估人員掌握的廣州市等地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格7、評(píng)估人員收集的各類與評(píng)估相關(guān)的佐證資料。進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，要根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估估過(guò)程中資料收集情況等相關(guān)條件，分析資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用成本法：是指按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象的思路，將重對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)市場(chǎng)法：是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期-8-經(jīng)評(píng)估人員清查，委估對(duì)象房地產(chǎn)按工業(yè)用途進(jìn)行出租；因成本法、收益法倒算租金適用同類型物業(yè)市場(chǎng)租賃不活躍的情況下進(jìn)行估算租金；根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查和了解，委評(píng)的房地產(chǎn)位置交通便利，同類型的工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)活躍，交易量大，合適的交易案例容易取得，評(píng)估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)法是根據(jù)替代原則，將評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)近期已經(jīng)發(fā)生的交易案例中，選擇若干比較案例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、實(shí)物因素等修正，從而求得評(píng)估對(duì)象的比本公司接受資產(chǎn)評(píng)估委托后，選派評(píng)估人員，組成項(xiàng)目評(píng)估小組開(kāi)展評(píng)估工作，具體過(guò)承接評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通過(guò)與委托人溝通、查閱資料或初步調(diào)查等持有人、評(píng)估報(bào)告使用者等相關(guān)當(dāng)事方、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性，評(píng)根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確評(píng)估對(duì)象及范圍，評(píng)估時(shí)重點(diǎn)考象狀況，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度，資結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況，相關(guān)資料收集情況，委托人過(guò)去委狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性，資產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)助理人員配備情況后編制合理的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，并根據(jù)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)-9-廣州迪森根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行必要的勘查，包括對(duì)通過(guò)與委托人溝通并指導(dǎo)其對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行清查等方式，對(duì)評(píng)估對(duì)象資料進(jìn)行了解，同時(shí)主動(dòng)收集與資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)有關(guān)的評(píng)估對(duì)象資料及其他資產(chǎn)評(píng)估資料，根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的進(jìn)展不相關(guān)的信息，對(duì)不可比信息進(jìn)行分析調(diào)整，在此基礎(chǔ)上恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法并根據(jù)業(yè)務(wù)需要及時(shí)補(bǔ)充收集相關(guān)信息，根據(jù)評(píng)估基本原理和規(guī)范要求恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估形成初步評(píng)估結(jié)論，對(duì)信息資料、參數(shù)數(shù)量、質(zhì)量和選取的合理性等進(jìn)行綜合分析形成資產(chǎn)評(píng)估在執(zhí)行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論后，按規(guī)范編制人等進(jìn)行必要的溝通，聽(tīng)取委托人對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的反饋意見(jiàn)使用者等合理理解和使用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，以場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估結(jié)果是對(duì)評(píng)估對(duì)象最可能上，買者與賣者的地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行疵、負(fù)債和限制，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)之價(jià)款、稅費(fèi)、的重大技術(shù)故障，該等資產(chǎn)中不存在對(duì)其價(jià)值有不利影響的有害物質(zhì)，該等資產(chǎn)所在地?zé)o危民幣大寫(xiě)：貳仟捌佰玖拾伍萬(wàn)肆仟柒佰元整），評(píng)估結(jié)論包含增值稅價(jià)-10--11-（一）評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人（即產(chǎn)權(quán)持有人）申報(bào)并經(jīng)其確認(rèn)；本報(bào)告以被評(píng)估單位提供的情況、資料真實(shí)、合法、完整為前提，本評(píng)估公司未對(duì)被評(píng)估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為決議、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會(huì)計(jì)憑證等證據(jù)資料或所牽涉的責(zé)任進(jìn)行獨(dú)立審查，（二）資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托人及相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。提請(qǐng)報(bào)告使用者（三）本報(bào)告評(píng)估結(jié)果以被評(píng)估單位和相關(guān)當(dāng)事人提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性為前提。對(duì)被評(píng)估單位存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的有關(guān)瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)委托時(shí)未做特殊說(shuō)明，而評(píng)估人員根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)估機(jī)（四）本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論包含增值稅價(jià)、配套停車（五）房地產(chǎn)權(quán)證附記中——該項(xiàng)目地下室機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)及設(shè)備用房用于工業(yè)產(chǎn)業(yè)配套使用,屬于自有專用，地下空間與地上建筑物整體確權(quán)，地下空間不用于出租或轉(zhuǎn)讓。若日后需改變?cè)擁?xiàng)目自用車庫(kù)性質(zhì)、用途，包括但不限于調(diào)整為對(duì)外公共車庫(kù)使用或用于出售、出租，需按規(guī)定補(bǔ)繳地下室土地出讓金；經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)咨詢了解，委評(píng)的停車位屬于工業(yè)房地產(chǎn)配套使用，屬于自有專用，不單獨(dú)對(duì)外出租；可比案例中的停車位也不單獨(dú)出租，為可比案例的房地產(chǎn)配套使用，也不收取額外租金，故本次評(píng)估未考慮如果若需要補(bǔ)本次評(píng)估未考慮房地產(chǎn)抵押事項(xiàng)與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系影響。提請(qǐng)報(bào)告-12-十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明狀況進(jìn)行了披露，但評(píng)估師并不具備對(duì)該等法律及財(cái)務(wù)事項(xiàng)表達(dá)意見(jiàn)的能力，也沒(méi)有相應(yīng)的資格。因此，若資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人認(rèn)為這些法律