房地產(chǎn)金融與投資概論教學課件第九章房地產(chǎn)投資概述

第九章房地產(chǎn)投資概述華東師范大學東方房地產(chǎn)學院龍勝平孫斌藝Tuesday,November19,20241Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型一、房地產(chǎn)投資的概念（一）房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)榱诉_到預定的收益目標，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務以及消費中去的投資活動。Tuesday,November19,20242Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型作為一項稀缺性的實物資產(chǎn)，房地產(chǎn)投資的巨大吸引力與房地產(chǎn)的資產(chǎn)特性密切相關。位置的固定性和唯一性是房地產(chǎn)最基本的兩個物理特性，前者使得房地產(chǎn)市場一般表現(xiàn)為區(qū)域性市場，尤其是住宅市場；而后者使得房地產(chǎn)區(qū)別于其他商品，每一處房地產(chǎn)都有其獨特性。房地產(chǎn)經(jīng)濟特性首先體現(xiàn)在稀缺性上。其次，房地產(chǎn)商品具有經(jīng)濟壽命長的特點。第三體現(xiàn)在房地產(chǎn)與周邊環(huán)境的相互關系上。Tuesday,November19,20243Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型（二）傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資原則1、時機房地產(chǎn)投資是一項既有高收益又有高風險的經(jīng)濟活動。Tuesday,November19,20244Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型2、地段房地產(chǎn)的位置固定性決定了地段對房地產(chǎn)增值的重要性。地段是一個綜合的空間概念，既是房地產(chǎn)的具體地理位置，又包括房地產(chǎn)周邊的經(jīng)濟社會環(huán)境，這些環(huán)境特征影響到房地產(chǎn)的投資價值。Tuesday,November19,20245Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型3、質(zhì)量有了良好的地段，把握好合適的投資時機，并不一定都能夠帶來良好的投資收益。房地產(chǎn)投資最終是以實物資產(chǎn)的出售或出租來實現(xiàn)收益的。Tuesday,November19,20246Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型二、房地產(chǎn)投資的類型（一）按照房地產(chǎn)投資的對象劃分1、土地開發(fā)投資2、住宅房地產(chǎn)投資3、辦公樓投資4、商業(yè)房地產(chǎn)投資5、工業(yè)廠房及倉儲性物業(yè)投資Tuesday,November19,20247Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型（二）按照房地產(chǎn)投資的方式劃分1、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)直接投資是指投資者將貨幣資金直接投入到房地產(chǎn)開發(fā)活動中，或者購買房地產(chǎn)進行租賃經(jīng)營或轉(zhuǎn)售。2、房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)間接投資是指投資者購買與房地產(chǎn)有關的各種證券的投資行為，投資者不直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。Tuesday,November19,20248Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型（三）按照投資者權利劃分1、股權投資者和債權投資者對房地產(chǎn)擁有直接所有權的投資者稱為股權投資者。2、主動投資者和被動投資者主動投資者對所投資的房地產(chǎn)享有直接產(chǎn)權并具有決策權。Tuesday,November19,20249Editedby龍勝平孫斌藝圖9.1按權利和參與程度劃分的房地產(chǎn)投資股權債權主動直接開發(fā)房地產(chǎn)直接購置房地產(chǎn)并經(jīng)營房地產(chǎn)在一級市場發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放長期的住房抵押貸款被動持有房地產(chǎn)公司的股份持有有限合伙人股份持有權益型REITs股份在二級市場購買抵押貸款持有房地產(chǎn)抵押證券持有抵押型REITs股份Tuesday,November19,202410Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點和效應一、房地產(chǎn)投資的特點（一）房地產(chǎn)投資成本巨大，投資回收期長。（二）房地產(chǎn)投資的不確定因素多，投資風險很高。（三）房地產(chǎn)投資回報率，收益性好。（四）房地產(chǎn)投資需要具備專業(yè)知識。Tuesday,November19,202411Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點和效應二、房地產(chǎn)投資的宏微觀效應（一）房地產(chǎn)投資的宏觀效應1、房地產(chǎn)投資推動了國民經(jīng)濟增長2、房地產(chǎn)投資增加了政府的財政收入3、房地產(chǎn)投資改善了城市建設和投資環(huán)境4、房地產(chǎn)投資提高了居民的居住水平，推動了居民的合理消費Tuesday,November19,202412Editedby龍勝平孫斌藝表9.1城鎮(zhèn)居民居住消費狀況年份指標198019901995200020022003城市居民人均住房建筑面積（M2）7.213.716.320.322.823.7城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（％）56.954.250.139.437.737.1城鎮(zhèn)居民人均消費性支出中居住支出的比重（％）6.988.0211.3110.3510.74Tuesday,November19,202413Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點和效應（二）房地產(chǎn)投資的微觀效應房地產(chǎn)投資的微觀效應可以通過企業(yè)或個人從房地產(chǎn)投資活動中所得到的利益加以反映。投資活動的回報可以有三種途徑：一是收益二是升值三是價值收益Tuesday,November19,202414Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題一、關于房地產(chǎn)的投資價值（一）投資價值的涵義投資價值（investmentvalue）指的是投資者對某項房地產(chǎn)投資預期的未來收益的價值。投資價值不僅反映了投資者對某一物業(yè)未來產(chǎn)生利潤的能力的一種假定，而且也反映了投資者對可能的持有期、銷售價格、稅收結果、融資前景以及影響項目預期凈利潤的所有其它因素的判斷。Tuesday,November19,202415Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題幾個與投資價值有關的概念和術語1、交易價格（transactionprice）。交易價格是指實際交易過程中發(fā)生的歷史價格。在正常的市場條件下，交易價格就是買賣雙方議價的結果，因此，實際交易價格常常是人們預測未來交易價格的基礎。2、最可能銷售價格（mostprobablesellingprice）。最可能銷售價格是對未來交易中成交價的一種可能性估計。它是指在現(xiàn)行的市場條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時間范圍內(nèi)，對該類物業(yè)未來交易價格所作的預測。Tuesday,November19,202416Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題3、市場價值（marketvalue）。市場價值是評估人員常用的術語。它是指在一個競爭開放市場中，具備公平銷售所需要的條件時，某一物業(yè)的最可能價格。這里假定買賣雙方均是謹慎的、理智的。Tuesday,November19,202417Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題4、交易區(qū)間（transactionrange）。在房地產(chǎn)交易中，賣方在出售物業(yè)時將為該物業(yè)的出售價格設置一個較低的價格下限，低于這一下限，業(yè)主將拒絕出售。而買方則將為此設置一個較高的價格上限，高于這一上限，買方會拒絕成交。實際成交價格總是落在這兩個極限之間。Tuesday,November19,202418Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題（二）投資價值估測的一般方法投資者如果購買了某一特定物業(yè)，實際上就是購買了該物業(yè)在持有期內(nèi)的一系列現(xiàn)金流量的產(chǎn)出能力以及在持有期結束之后的預期市場價值。這兩方面構成了預期收益的總量。收益總量、獲得收益的時間以及獲得收益的確定性決定了所有投資機會的相對價值。投資價值可以通過物業(yè)的權益現(xiàn)值加上債務現(xiàn)值來估算（適用于收益性房地產(chǎn)投資）。Tuesday,November19,202419Editedby龍勝平孫斌藝圖9.5現(xiàn)金流量分布與投資價值關系凈經(jīng)營收入向抵押貸款人支付的年貸款本息股本投資者稅前現(xiàn)金流量稅后現(xiàn)金流量所得稅股本投資者未來稅后現(xiàn)金流量的現(xiàn)值＝Pe抵押貸款的現(xiàn)值＝PdPv＝Pd＋PeTuesday,November19,202420Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題二、投資者的目標和風險房地產(chǎn)投資者的投資目標也許各不相同，比如有的是為了獲得穩(wěn)定的收益，有的是為了投機以獲得高額的資本增值，有的是為了避稅，也有的是為了保值。盡管目的各自不同，但是所有的理性投資者都要為其所提供的資源和承擔的風險去尋求相應的財務回報。Tuesday,November19,202421Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題從投資者對風險的態(tài)度來看，有些人天生喜愛風險，有冒險精神，而有些人總是規(guī)避風險，以收益的安全性為首要，甚至不惜犧牲自己的預期收益。大多數(shù)投資者介于這兩者之間，他們愿意承擔最小的風險而接受相對穩(wěn)定的低收益，不愿意為了獲得某種可能性不大的高回報而承擔大的風險。Tuesday,November19,202422Editedby龍勝平孫斌藝圖9.6風險規(guī)避型投資者預期的風險－回報關系回報P3

P2P1r1r2r3r4

風險Tuesday,November19,202423Editedby龍勝平孫斌藝圖9.7對待風險的不同態(tài)度風險回報規(guī)避型折衷型喜好型Tuesday,November19,202424Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題三、房地產(chǎn)投資分析的意義和基本內(nèi)容（一）房地產(chǎn)投資分析的意義房地產(chǎn)投資分析就是研究房地產(chǎn)投資項目的可行性、對項目的收益和風險進行評價，為投資者的決策提供全面而詳實的參考依據(jù)，使投資者在既定的資源條件和預期的收益目標下選擇最佳的投資方案的工作。Tuesday,November19,202425Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題1、可以為房地產(chǎn)投資者確定投資方向提供論證2、可以為投資者提供投資方案并預測投資收益3、可以為房地產(chǎn)投資者描述風險及提供規(guī)避風險的方法Tuesday,November19,202426Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題（二）常見的房地產(chǎn)投資分析類型1、在預先確定的地塊上，研究開發(fā)類型2、預先確定了投資類型，尋找合適的地塊或一組最合適的存量物業(yè)3、在資金確定的情況下尋找投資機會。4、需進行改造的現(xiàn)有項目Tuesday,November19,202427Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題（三）房地產(chǎn)投資分析的基本內(nèi)容1、市場研究2、財務評價3、風險評估Tuesday,November19,202428Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題四、房地產(chǎn)投資分析的方法1、宏觀分析與微觀分析相結合。2、定量分析與定性分析相結合。3、靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合。Tuesday,November19,202429Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控房地產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的主要目標就是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給和總需求的平衡，提高資源配置的效率，保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。由于房地產(chǎn)市場的信息不完全，房地產(chǎn)投資時滯的存在，房地產(chǎn)市場易產(chǎn)生“市場失靈”。當出現(xiàn)了投資過熱現(xiàn)象或投機過度問題時，政府必須采取一定的宏觀調(diào)控手段來保證房地產(chǎn)市場運行效率，同時又要兼顧住房的社會保障性。Tuesday,November19,202430Edite