經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(中級)專業(yè)知識和實務(wù)試題與參考答案

經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)自測試題(答案在后面)一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、根據(jù)市場規(guī)律，當供給大于需求時，()。A.商品價格會上漲B.商品價格會下跌C.商品價格保持不變D.商品銷售量增加2、以下哪個因素不會導致房地產(chǎn)市場泡沫的出現(xiàn)？A.低利率政策B.土地供應(yīng)充足C.居民購房需求旺盛D.房地產(chǎn)開發(fā)商過度樂觀預(yù)期3、建筑物的抗震設(shè)防通常包括基本要求和（）。A、特殊要求B、專項要求C、附加要求D、專門要求4、房地產(chǎn)估價的主要方法包括市場比較法、成本法和（）。A、觀察法B、收益法C、比較法D、抵押法5、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場資金結(jié)構(gòu)的說法，錯誤的是（）A.房地產(chǎn)行業(yè)資金來源渠道多樣，包含銀行貸款、債券融資、股權(quán)融資等B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)偏重于銀行貸款，風險較高C.房地產(chǎn)投資的期限結(jié)構(gòu)通常較長，對資金結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性要求高D.房地產(chǎn)融資風險主要體現(xiàn)在資金鏈斷裂、項目風險和政策風險方面6、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的敘述，正確的是（）A.區(qū)域調(diào)控完全過度依賴商品房限購，不考慮其他因素B.房地產(chǎn)市場調(diào)控均衡地兼顧了開發(fā)企業(yè)和購房者利益C.房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)遵循市場規(guī)律，且政策性介入應(yīng)謹慎D.房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)盡可能鼓勵高強度的房地產(chǎn)speculative投資7、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要辦理的房地產(chǎn)相關(guān)證件和程序，下列說法錯誤的是：A.取得土地使用權(quán)是通過出讓或劃撥方式B.取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證是一個必要條件C.項目必須完成后才能辦理商品房預(yù)售許可證D.建設(shè)項目規(guī)劃許可證必須在施工前辦理8、以下不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究主要內(nèi)容的是：A.市場研究B.技術(shù)研究C.財務(wù)評價D.環(huán)保研究9、關(guān)于房地產(chǎn)市場細分的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)市場細分是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的微觀環(huán)境之一。B.房地產(chǎn)市場細分主要是為了更精準地滿足消費者需求。C.房地產(chǎn)市場細分只適用于大型房地產(chǎn)企業(yè)。D.房地產(chǎn)市場細分與房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略制定無關(guān)。10、關(guān)于建筑安裝工程投資的說法，正確的是：A.建筑安裝工程投資只包括建筑工程費用。B.建筑安裝工程投資不包括設(shè)備購置費用。C.建筑安裝工程投資是項目總投資中的主要部分。D.建筑安裝工程投資不包括在土地費用之內(nèi)。11.在房地產(chǎn)市場中，決定房地產(chǎn)價格的因素有很多，以下哪個因素不是決定房地產(chǎn)價格的主要因素？A.土地供應(yīng)量B.人口數(shù)量C.金融政策D.城市規(guī)劃12.在建筑成本中，以下哪項費用不屬于直接成本？A.材料費用B.勞動力費用C.設(shè)備費用D.管理費用13、在房地產(chǎn)市場中，下列哪個指標是衡量房價波動大小的？A.成交量B.租金收益率C.空置率D.土地成本14、以下哪個因素不會導致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡？A.政策調(diào)控B.人口增長C.利率變動D.土地供應(yīng)不足15、房地產(chǎn)市場中的供給是指（）。A、市場上所有潛在的房產(chǎn)數(shù)量B、市場上可銷售的房產(chǎn)數(shù)量C、市場上所有房產(chǎn)的總面積D、市場上房產(chǎn)的價格16、建筑物的壽命周期通常包括（）等階段。A、設(shè)計、施工、運營、拆除B、投資、建設(shè)、管理、更新C、規(guī)劃、建設(shè)、使用、維護D、開發(fā)、使用、維護、報廢17、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式的描述中，不正確的是（）。A、可以利用銀行貸款、信托貸款等傳統(tǒng)金融方式融資B、可以發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)債券、REITs等C、可以利用政府補貼、稅收優(yōu)惠等政策性資金D、可以寄售原產(chǎn)地建設(shè)用地并以土地使用權(quán)取得資金18、以下哪一項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動？（）A、房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營B、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營C、甲方代表進行工程建設(shè)監(jiān)督D、房地產(chǎn)項目營銷策劃19、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場預(yù)測與統(tǒng)計分析的表述中，哪一項是不正確的？A.時間序列分析法是預(yù)測房地產(chǎn)價格走勢的一種常用方法。B.統(tǒng)計指標分析法可以用于衡量房價的增長率。C.比較法是房地產(chǎn)市場分析中最常用的一種方法。D.回歸分析法可以用于分析房價與其他經(jīng)濟指標之間的關(guān)系。20、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的描述中，哪一項是錯誤的？A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須依法登記設(shè)立，取得法人地位。B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在工商行政管理部門辦理年檢并取得合格證書。C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本的最低限額為50萬元人民幣。D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能在其注冊資本范圍內(nèi)的資質(zhì)證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。21、關(guān)于房地產(chǎn)市場細分的說法中，正確的是：A.市場細分就是指對房地產(chǎn)市場的地域性劃分。B.不同類型的房地產(chǎn)市場，市場細分的特點與標準是不同的。C.市場細分對房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷策略制定沒有直接影響。D.市場細分越細致，越不利于房地產(chǎn)企業(yè)精準定位目標市場。22、在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，關(guān)于競爭態(tài)勢分析的說法正確的是：A.競爭態(tài)勢分析主要是分析競爭對手的財務(wù)狀況。B.對競爭對手的產(chǎn)品分析不重要，更重要的是分析市場環(huán)境。C.競爭態(tài)勢分析主要包括分析競爭對手的市場占有率、營銷策略和產(chǎn)品線。D.房地產(chǎn)市場變化迅速，因此競爭態(tài)勢分析已經(jīng)過時，不再重要。23.在中國房地產(chǎn)市場中，下列哪種房屋類型不屬于住宅類房屋？A.經(jīng)濟適用房B.商品房C.公租房D.限價商品房24.在建筑經(jīng)濟學中，下列哪種建筑產(chǎn)品具有公共物品的特性？A.商業(yè)寫字樓B.學校C.商業(yè)小區(qū)D.別墅25、下列哪個因素對房地產(chǎn)價格影響最大？A.建筑質(zhì)量B.地段位置C.建筑規(guī)模D.政策調(diào)控26、以下哪個指標不是衡量房地產(chǎn)投資回報率的常用指標？A.總資產(chǎn)收益率B.凈資產(chǎn)收益率C.資本化率D.房屋空置率27、下列哪一項不屬于建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力？A.技術(shù)創(chuàng)新B.項目管理能力C.市場營銷策略D.社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)28、在房地產(chǎn)開發(fā)項目融資時，以下哪一種融資方式一般不需要開發(fā)商先行支付高額的保證金？A.項目咨詢?nèi)谫YB.股權(quán)融資C.抵押貸款融資D.保理融資29、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的說法，錯誤的是：A.供給側(cè)政策主要通過土地供應(yīng)、融資政策、稅收政策等手段影響房地產(chǎn)供給B.房地產(chǎn)需求受收入水平、人口結(jié)構(gòu)、政策導向等因素影響C.短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場供給高度彈性，需求也高度彈性D.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化會導致房價的漲跌30、以下有關(guān)房地產(chǎn)投資分析的哪個指標，最能反映項目的財務(wù)風險？A.開發(fā)成本B.凈現(xiàn)值(NetPresentValue，NPV)C.內(nèi)率回報(InternalRateofReturn，IRR)D.回本期31.下列財務(wù)指標中，可以用來反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的有（）。A.凈資產(chǎn)收益率B.平均凈利潤率C.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率D.樓宇空心率32.關(guān)于房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，下列描述正確的是（）。A.當供給大于需求時，價格應(yīng)上升B.當需求小于供給時，價格應(yīng)下降C.價格波動主要受政策因素影響，不受供需關(guān)系制約D.供需平衡時，市場才能達到正常的價格水平33、關(guān)于房地產(chǎn)市場分析，以下哪項不屬于房地產(chǎn)市場宏觀分析的內(nèi)容？A.國民經(jīng)濟與社會發(fā)展分析B.房地產(chǎn)市場競爭狀況分析C.城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃分析D.國家相關(guān)政策與法規(guī)分析34、關(guān)于建筑成本，以下哪種說法是不準確的？A.建筑成本包括直接成本和間接成本。B.隨著材料價格的上漲，建筑成本通常會相應(yīng)增加。C.建筑規(guī)模越大，單位面積的建筑成本一定越高。D.建筑成本受施工工藝和技術(shù)水平的影響。35.在中國，房地產(chǎn)價格通常包括()。”A.土地價格B.建筑物價格C.設(shè)備及裝修價格D.房地產(chǎn)稅費36.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場需求影響因素的說法中，正確的是()?！盇.居民收入水平提高，對房地產(chǎn)的需求增加B.人口數(shù)量增加，對房地產(chǎn)的需求減少C.通貨膨脹率上升，會刺激房地產(chǎn)價格上漲D.城市化進程加快，會增加對商業(yè)地產(chǎn)的需求37、在房地產(chǎn)市場中，下列哪項不屬于企業(yè)經(jīng)營風險？A.市場風險B.政策風險C.管理風險D.土地成本上升風險38、以下哪個指標不是衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資回報率的指標？A.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率B.存貨周轉(zhuǎn)率C.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率D.資本化率39、在房地產(chǎn)投資評估中，租戶與業(yè)主的關(guān)系主要體現(xiàn)在租金額的調(diào)整上，這種調(diào)整通常是由（）確定的。A、物價指數(shù)B、市場供需狀況C、租戶的信用狀況D、房屋的折舊狀況40、下列關(guān)于房地產(chǎn)與金融市場的關(guān)系說法正確的是（）。A、房地產(chǎn)市場對金融市場的穩(wěn)定有輔助作用B、金融市場的波動往往會通過信貸政策影響房地產(chǎn)市場C、房地產(chǎn)市場是金融市場的風向標D、金融市場的效率與房地產(chǎn)市場的活躍度直接相關(guān)41、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，以下哪種方式不屬于風險管理的措施？A、立足于市場調(diào)研，精準定位目標客戶；B、完善內(nèi)部控制體系，加強資金監(jiān)管；C、選擇過于復雜的開發(fā)模式，以降低開發(fā)風險；D、制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)對突發(fā)事件。42、隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，以下哪種評價指標不是評價房地產(chǎn)市場供需狀況的重要指標？A、房屋交易價格指數(shù)；B、土地供應(yīng)量；C、商品房銷售收入；D、國際貿(mào)易額。43、根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，高層住宅主體投影超過其標準層建筑面積一半的架空層，應(yīng)視為（）。A.不應(yīng)計算建筑面積B.應(yīng)全額計算建筑面積C.應(yīng)計算1/2的建筑面積D.隨意計算建筑面積44、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩個項目均按照服務(wù)于社區(qū)的理念而開發(fā)建設(shè)，其中社區(qū)一巷道建筑蓋層埋深為12米，層數(shù)為4層，房屋高度小于24米。關(guān)于該巷道建筑多為住宅用途人員服務(wù)配套公建，你所掌握的知識為下列哪個理由（）。A.屬于用地性質(zhì)要求B.屬于容積率的計算要求C.屬于設(shè)計要求D.屬于綜合技術(shù)經(jīng)濟指標中的要求45、在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，對于潛在客戶的數(shù)量統(tǒng)計與評估屬于哪一方面的內(nèi)容？A.房地產(chǎn)市場環(huán)境分析B.市場需求預(yù)測C.市場定位與競爭力分析D.財務(wù)分析與投資評價46、在房地產(chǎn)市場策劃中，關(guān)于產(chǎn)品定位策略，下列哪項描述是不正確的？A.產(chǎn)品定位應(yīng)基于目標市場的需求和競爭態(tài)勢進行B.產(chǎn)品定位策略只考慮產(chǎn)品的物理屬性，不考慮其他因素C.定位策略應(yīng)突出產(chǎn)品的特色，與競爭對手形成差異化D.產(chǎn)品定位策略需要考慮消費者的心理感受和接受程度47.以下關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)市場是實物市場B.房地產(chǎn)市場是資本密集型市場C.房地產(chǎn)市場是非周期性市場D.房地產(chǎn)市場是壟斷性市場48.在房地產(chǎn)市場中，下列因素中，影響房地產(chǎn)價格的有：A.土地供應(yīng)量B.人口數(shù)量C.通貨膨脹率D.政府政策49、根據(jù)《建筑法》，建筑施工企業(yè)應(yīng)當依法取得相應(yīng)的(A)資質(zhì)證書。A、法人C、施工B、設(shè)計D、監(jiān)理50、建設(shè)單位應(yīng)當依法通過招標投標方式選擇(D)。A、監(jiān)理單位C、設(shè)計單位B、材料供應(yīng)商D、施工單位51、下列不屬于影響房價的主要因素是：（）A.地理位置B.城市人口密度C.社會文化氛圍D.農(nóng)產(chǎn)品市場價格52、關(guān)于房地產(chǎn)估價，下列說法錯誤的是：（）A.房地產(chǎn)估價是一種科學、客觀、專業(yè)的評估活動B.房地產(chǎn)估價只考慮房產(chǎn)的硬件設(shè)施和周邊環(huán)境C.房地產(chǎn)估價的方法多種多樣，常用的包括成本法、收益法和比較法D.房地產(chǎn)估價的結(jié)果受到多種因素的影響，具有一定的誤差53、房地產(chǎn)開發(fā)活動必須遵循的價值規(guī)律包括（）。A.政府定價法B.價格同供求關(guān)系相適應(yīng)的規(guī)律C.價格由政府機構(gòu)確定D.價格隨行就市54、商品房預(yù)售合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積存在差異時，處理方式為“面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款”的項目是（）。A.成套商品房銷售合同B.經(jīng)濟適用住房銷售合同C.非住宅商品房銷售合同D.別墅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目55、土地行政管理部門在處理房地產(chǎn)價格爭議過程中經(jīng)常采用的是哪一種估價方法？（）A.市場比較法B.成本逼近法C.收益還原法D.假設(shè)開發(fā)法56、關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法中，錯誤的是（）A.房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所B.房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性特征C.房地產(chǎn)市場受到政府政策的直接影響較小D.房地產(chǎn)市場具有周期波動特征57.在中國，房地產(chǎn)價格波動受到多種因素的影響，其中最直接的因素是（）。A.人口數(shù)量的變化B.城市化進程C.金融政策D.經(jīng)濟增長率58.根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列關(guān)于房地產(chǎn)交易的說法中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移C.房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將其房屋出租給承租人使用D.房地產(chǎn)抵押是指房屋所有權(quán)人將其房屋作為債權(quán)的擔保59.()是房地產(chǎn)市場的中介結(jié)構(gòu)，它連接房地產(chǎn)供求雙方，提供房地產(chǎn)買賣、租賃等多種服務(wù)。A.房地產(chǎn)開發(fā)商B.物業(yè)管理公司C.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)D.房地產(chǎn)評估機構(gòu)60.按照建筑物規(guī)模分類，單一住宅樓屬于()。A.私人住宅B.商業(yè)建筑C.工業(yè)建筑D.住宅建筑二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的主要特征，正確的是()A.市場規(guī)模龐大，但流動性不高B.商品市場化程度低，市場機制淡薄C.信息不對稱程度高，市場交易成本高D.以上都是2、以下哪個因素不屬于影響房地產(chǎn)價格的主要因素()A.地段B.物業(yè)規(guī)模未來的經(jīng)濟形勢D.建筑物的顏色3、房地產(chǎn)市場需求的影響因素主要包括（）。A.人口密度B.收入水平C.消費者對未來的預(yù)期D.政策導向E.支付能力4、房地產(chǎn)價格評估過程中采用的評估方法有（）。A.成本法B.收益法C.直接比較法D.中心界限法E.市場法5.在下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法中，正確的是：A.房地產(chǎn)市場是實物市場，不是金融市場。B.房地產(chǎn)市場的交易對象是各種房屋和土地。C.房地產(chǎn)市場是壟斷市場，沒有競爭對手。D.房地產(chǎn)市場不具有周期性。6.在下列關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟的說法中，正確的是：A.建筑業(yè)的產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重隨著城市化進程的加快而增加。B.房地產(chǎn)市場的泡沫是由于投資者過度投機造成的。C.房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要通過貨幣政策和財政政策來實現(xiàn)。D.房地產(chǎn)價格波動的主要原因是供求關(guān)系的變化。7、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷——多項選擇題題目：根據(jù)《民法典》規(guī)定，下列關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容描述，哪一項是正確的？業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的會議。業(yè)主大會應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2/3以上的業(yè)主參加。業(yè)主大會有權(quán)決定物業(yè)公司的人選。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的每一戶業(yè)主都對公共部位和共有部分享有所有權(quán)。8、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷——多項選擇題題目：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域中，市場細分是指基于消費者的不同需求和行為特征，將潛在的顧客群劃分為若干個不同的細分市場。以下哪些是市場細分的主要依據(jù)？消費者對價格敏感度的不同消費者對產(chǎn)品質(zhì)量要求的差異消費者的地理位置消費者的收入水平消費者的興趣愛好9、關(guān)于房地產(chǎn)市場循環(huán)理論，下列說法正確的是：房地產(chǎn)市場始終呈現(xiàn)持續(xù)的增長趨勢。房地產(chǎn)市場階段易于預(yù)測，周期性較短。房地產(chǎn)市場循環(huán)理論描述了房地產(chǎn)市場價格、成交量等指標的波動趨勢。房地產(chǎn)市場循環(huán)理論僅適用于發(fā)達國家，對發(fā)展中國家不適用。10、不動產(chǎn)評估最常用的評估方法有：相片比價法、成本法、收益法收益法、制造法、市場占有率法市場調(diào)查法、控制樣本法、趨勢分析法替代成本法、價格編制法、回歸分析法11.以下關(guān)于土地總規(guī)與控規(guī)的說法錯誤的是（）。A.土地總規(guī)是城市總體規(guī)劃中的一項重要內(nèi)容，是對城市土地使用的總體安排B.控規(guī)的主要功能包括確定地塊性質(zhì)、使用強度等控制指標，以及提出道路、綠地、工程管線等詳細規(guī)劃要求C.D區(qū)應(yīng)當遵循一般主導規(guī)則和行為自制規(guī)劃原則D.土地總規(guī)是針對一塊土地使用性質(zhì)和開發(fā)強度的短期規(guī)劃12.在進行房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價時，應(yīng)考慮的因素包括（）。A.投資回報率B.投資利潤率C.資本現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值D.資產(chǎn)負債率E.資產(chǎn)回報率13、以下關(guān)于房地產(chǎn)指數(shù)的描述，正確的是()A.房地產(chǎn)價格指數(shù)僅反映房價的變化趨勢，不考慮其他因素。B.耐用消費品價格指數(shù)可以用來作為比較不同的城市房地產(chǎn)市場狀況的指標。C.房地產(chǎn)投資指數(shù)反映了房地產(chǎn)市場投資活動強度。D.房地產(chǎn)開發(fā)強度指數(shù)反映了房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模。14、“土地市場化配置”是一種常用的土地供應(yīng)方式，其主要包括以下哪些途徑？()競價拍賣、設(shè)立土地儲備放出等規(guī)劃確定、政府補貼等合同租賃、土地置換等國有化轉(zhuǎn)讓、股份制改革等15、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，下列哪項說法是不正確的？A、房地產(chǎn)開發(fā)貸款是為滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為發(fā)展房地產(chǎn)項目而進行的資金需求所發(fā)放的貸款。B、房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般較長，最長可達10年。C、房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以用于彌補企業(yè)自有資金的不足，也可以用于項目的實際建設(shè)支出。D、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險相對較小，因為銀行會對貸款項目進行詳細審查。16、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成中，哪一個屬于直接成本？A、財務(wù)費用B、管理費用C、直接工程費D、銷售費用17、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的地租制度的說法中，正確的是（）。A.地租制度只適用于農(nóng)村土地，市區(qū)土地不適用B.地租制度主要適用于土地分配階段，不適用于土地交易在土地進入市場交易時，地租的水平會受到土地的使用功能和收入預(yù)期等因素的影響D.租金方式是唯一合法的地租制度，所有其他形式的地租是非法的18、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的描述中，錯誤的是（）。A.REITs是一種通過發(fā)行受益份額募資，將資金投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)的模式B.REITs的收益主要來源于房地產(chǎn)租金收入和資產(chǎn)升值C.所有REITs都必須持有特定類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，例如辦公樓或住宅樓D.REITs具有更高的流動性，投資者可以比較方便地買賣其受益份額19、建筑安裝工程費按照費用構(gòu)成要素劃分，包括（）。A.人工費B.材料費C.施工機械使用費D.專業(yè)工程費E.規(guī)費20、工程造價管理中的（）有利于人才培養(yǎng)，提高技術(shù)與實踐結(jié)合的能力。A.人才培養(yǎng)B.資質(zhì)監(jiān)管C.計量規(guī)則測定D.成本管理E.合同管理三、案例分析題（本大題有5個案例題，每題8分，共40分）第一題案例材料：某城市規(guī)劃局對某房地產(chǎn)項目進行了審批。該項目計劃建設(shè)一棟20層的商住樓，包括商業(yè)裙房和地下3層停車場。項目的總投資預(yù)計為5億元人民幣，其中土地使用權(quán)出讓金為1億元人民幣。項目的建筑安裝工程費用為3億元人民幣，其他費用（包括設(shè)計費、監(jiān)理費等）為5000萬元人民幣。項目的增值稅率為9%，土地增值稅采用累進稅率，根據(jù)增值額度不同，稅率分別為30%、40%、50%和60%。項目的銷售預(yù)期為一年后開始。問題：1.計算項目的土地增值稅額。2.若項目銷售收入為6億元人民幣，且假設(shè)增值稅稅率為13%，銷售所產(chǎn)生的增值稅額是多少？3.項目的總投資中，土地使用權(quán)出讓金和其他費用分別占總投資的百分比是多少？4.若項目銷售收入為6億元人民幣，且假設(shè)增值稅稅率為13%，項目的總稅后利潤是多少？第二題案例：城市中心A區(qū)近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，商業(yè)地產(chǎn)投資進入熱潮。某跨國公司計劃在A區(qū)建設(shè)一座混合功能商業(yè)綜合體，包含寫字樓、購物商場、酒店及休閑娛樂設(shè)施等。項目初期方案包括建設(shè)總面積60萬平方米，其中寫字樓20萬平方米，購物商場20萬平方米，酒店10萬平方米，休閑娛樂設(shè)施10萬平方米。預(yù)計總投資約25億元人民幣。A區(qū)目前商業(yè)地產(chǎn)供給相對緊張，租賃市場租金水平較高，且市場對優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體的需求旺盛。該公司為了更好地制定項目決策，請您對以下問題進行分析：1、該項目的市場定位應(yīng)如何確定？請問您可以從哪些方面進行分析？2、分析該項目項目的風險因素，并提出相應(yīng)的風險控制措施。3、針對該項目，建議該公司采用哪些融資模式？4、結(jié)合當前A區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析該項目未來的盈利模式和可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。第三題案例材料內(nèi)容：某城市準備投資建設(shè)一個高端住宅小區(qū)，項目規(guī)劃包括住宅、商業(yè)、辦公樓、學校、醫(yī)院等多種功能。預(yù)計總投資額為10億元，資金來源包括政府投資、銀行貸款和個人購房款。在項目規(guī)劃設(shè)計過程中，考慮到周邊環(huán)境、居民需求以及可持續(xù)發(fā)展，項目設(shè)計方案多次調(diào)整，以確保環(huán)境影響最小且符合綠色建筑標準。項目從規(guī)劃到建設(shè)過程中，采用了先進的建筑技術(shù)和管理方法，確保了工程進度和質(zhì)量。在建筑材料的選擇上，注重環(huán)保材料的應(yīng)用，并努力降低施工過程中產(chǎn)生的廢棄物。在項目銷售階段，開發(fā)商通過市場調(diào)研，積極推廣項目優(yōu)勢，合理定價，確保了項目的市場吸引力。項目建成后，受到了市場的廣泛認可，不僅銷售情況良好，而且環(huán)境提升和居住品質(zhì)的提升也得到了社區(qū)居民的認可。1、根據(jù)案例材料，該項目的資金來源主要包括哪些渠道？2、在項目規(guī)劃設(shè)計過程中，該項目的設(shè)計方案進行了多次調(diào)整，主要基于哪些考慮因素？3、在項目施工過程中，采用了哪些先進的建筑技術(shù)和管理方法？4、在項目銷售階段，開發(fā)商采取了哪些措施以確保項目的市場吸引力？經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)自測試題與參考答案一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、根據(jù)市場規(guī)律，當供給大于需求時，()。A.商品價格會上漲B.商品價格會下跌C.商品價格保持不變D.商品銷售量增加答案：B解析：根據(jù)市場供需關(guān)系，供給大于需求時，市場上的商品過剩，價格必然下跌。2、以下哪個因素不會導致房地產(chǎn)市場泡沫的出現(xiàn)？A.低利率政策B.土地供應(yīng)充足C.居民購房需求旺盛D.房地產(chǎn)開發(fā)商過度樂觀預(yù)期答案：D解析：房地產(chǎn)市場泡沫的出現(xiàn)通常是由于多種因素共同作用，包括低利率政策、土地供應(yīng)充足、居民購房需求旺盛等。而房地產(chǎn)開發(fā)商過度樂觀預(yù)期可能導致房價過高，從而加劇泡沫的形成。3、建筑物的抗震設(shè)防通常包括基本要求和（）。A、特殊要求B、專項要求C、附加要求D、專門要求答案：A解析：建筑物的抗震設(shè)防通常包括基本要求和特殊要求，以確保建筑物能夠在地震發(fā)生時維持其結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和安全性，保護人員和資產(chǎn)的安全。4、房地產(chǎn)估價的主要方法包括市場比較法、成本法和（）。A、觀察法B、收益法C、比較法D、抵押法答案：B解析：房地產(chǎn)估價的三種主要方法是市場比較法、成本法和收益法。市場比較法是通過比較同區(qū)位、類似用途、類似狀況下的房產(chǎn)的市場交易價格來估算待估價房產(chǎn)的價值；成本法是通過計算新建房產(chǎn)所需的總成本并考慮折舊來估算房產(chǎn)價值；收益法是通過估算房產(chǎn)產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來估算房產(chǎn)價值。5、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場資金結(jié)構(gòu)的說法，錯誤的是（）A.房地產(chǎn)行業(yè)資金來源渠道多樣，包含銀行貸款、債券融資、股權(quán)融資等B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)偏重于銀行貸款，風險較高C.房地產(chǎn)投資的期限結(jié)構(gòu)通常較長，對資金結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性要求高D.房地產(chǎn)融資風險主要體現(xiàn)在資金鏈斷裂、項目風險和政策風險方面答案：B解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)雖然包含銀行貸款，但并非偏重于銀行貸款。隨著市場發(fā)展，企業(yè)多元化資金來源日益明顯，包括債券融資、股權(quán)融資、私募基金等也在發(fā)揮重要作用。6、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的敘述，正確的是（）A.區(qū)域調(diào)控完全過度依賴商品房限購，不考慮其他因素B.房地產(chǎn)市場調(diào)控均衡地兼顧了開發(fā)企業(yè)和購房者利益C.房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)遵循市場規(guī)律，且政策性介入應(yīng)謹慎D.房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)盡可能鼓勵高強度的房地產(chǎn)speculative投資答案：C解析：房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)該遵循市場規(guī)律，但也會根據(jù)市場狀況和社會需求實施適當?shù)恼咝越槿?。過度的調(diào)控或缺乏調(diào)控都會導致市場失衡。7、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要辦理的房地產(chǎn)相關(guān)證件和程序，下列說法錯誤的是：A.取得土地使用權(quán)是通過出讓或劃撥方式B.取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證是一個必要條件C.項目必須完成后才能辦理商品房預(yù)售許可證D.建設(shè)項目規(guī)劃許可證必須在施工前辦理答案：C解析：商品房預(yù)售許可證的辦理通常是在項目完成一定比例，例如主體封頂?shù)认嚓P(guān)條件滿足后，并非必須在項目完全完成后才辦理。因此，C項的說法是不正確的。8、以下不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究主要內(nèi)容的是：A.市場研究B.技術(shù)研究C.財務(wù)評價D.環(huán)保研究答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容包括市場研究、技術(shù)研究、財務(wù)評價、經(jīng)濟評價、社會評價和風險評價等。環(huán)保研究通常被包含在技術(shù)研究或社會評價中，并非獨立的章節(jié)，因此不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究主要內(nèi)容的描述應(yīng)當是D項。9、關(guān)于房地產(chǎn)市場細分的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)市場細分是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的微觀環(huán)境之一。B.房地產(chǎn)市場細分主要是為了更精準地滿足消費者需求。C.房地產(chǎn)市場細分只適用于大型房地產(chǎn)企業(yè)。D.房地產(chǎn)市場細分與房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略制定無關(guān)。答案：B解析：房地產(chǎn)市場細分主要是為了更準確地識別不同消費者群體的需求和偏好，從而制定針對性的市場策略，以更有效地滿足市場需求。這是房地產(chǎn)市場分析和策略制定中的關(guān)鍵步驟，與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的微觀環(huán)境密切相關(guān)，并不局限于大型房地產(chǎn)企業(yè)，也直接關(guān)系到企業(yè)的營銷策略制定。因此，選項A、C和D的說法都是錯誤的。10、關(guān)于建筑安裝工程投資的說法，正確的是：A.建筑安裝工程投資只包括建筑工程費用。B.建筑安裝工程投資不包括設(shè)備購置費用。C.建筑安裝工程投資是項目總投資中的主要部分。D.建筑安裝工程投資不包括在土地費用之內(nèi)。答案：C解析：建筑安裝工程投資涵蓋了建筑工程和安裝工程的費用，是項目總投資中的重要組成部分。這包括建筑物的土建工程、機電設(shè)備的安裝等費用。因此，選項C是正確的。而建筑安裝工程投資不僅限于建筑工程費用，還包括設(shè)備購置費用等，所以選項A和B都是錯誤的。此外，建筑安裝工程投資是項目總投資的一部分，但不直接與土地費用相混淆，選項D的說法也不準確。11.在房地產(chǎn)市場中，決定房地產(chǎn)價格的因素有很多，以下哪個因素不是決定房地產(chǎn)價格的主要因素？A.土地供應(yīng)量B.人口數(shù)量C.金融政策D.城市規(guī)劃答案：A解析：決定房地產(chǎn)價格的主要因素包括供求關(guān)系、金融政策、人口數(shù)量、城市規(guī)劃等。土地供應(yīng)量是影響房地產(chǎn)價格的一個因素，但不是主要因素。12.在建筑成本中，以下哪項費用不屬于直接成本？A.材料費用B.勞動力費用C.設(shè)備費用D.管理費用答案：D解析：直接成本是指直接構(gòu)成工程實體或有助于工程形成的各項費用，如材料費用、勞動力費用、設(shè)備費用等。管理費用屬于間接成本。13、在房地產(chǎn)市場中，下列哪個指標是衡量房價波動大小的？A.成交量B.租金收益率C.空置率D.土地成本答案：C解析：空置率是指某一時期內(nèi)房屋的空置面積與總房屋面積之比。空置率越高，說明市場上可供出售的房屋越多，房價可能下跌；反之，空置率越低，說明市場上需求旺盛，房價可能上漲。因此，空置率是衡量房價波動大小的重要指標之一。14、以下哪個因素不會導致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡？A.政策調(diào)控B.人口增長C.利率變動D.土地供應(yīng)不足答案：A解析：政策調(diào)控是政府為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系而采取的一種手段，如限購、限貸等。這些政策可以在一定程度上影響市場的供求關(guān)系，使市場趨于平衡。其他選項中，人口增長會導致住房需求增加，從而導致供不應(yīng)求；利率變動會影響購房者的貸款成本和購房意愿；土地供應(yīng)不足則會限制房地產(chǎn)開發(fā)商的土地購置，進而影響市場供應(yīng)。因此，政策調(diào)控是保持房地產(chǎn)市場供求關(guān)系平衡的關(guān)鍵因素之一。15、房地產(chǎn)市場中的供給是指（）。A、市場上所有潛在的房產(chǎn)數(shù)量B、市場上可銷售的房產(chǎn)數(shù)量C、市場上所有房產(chǎn)的總面積D、市場上房產(chǎn)的價格答案：B解析：市場供給是指在特定時間內(nèi)和特定價格水平下，市場上賣家愿意并且能夠提供的物品或服務(wù)的數(shù)量。在房地產(chǎn)市場上，供給通常表示為市場上可銷售的房產(chǎn)數(shù)量。16、建筑物的壽命周期通常包括（）等階段。A、設(shè)計、施工、運營、拆除B、投資、建設(shè)、管理、更新C、規(guī)劃、建設(shè)、使用、維護D、開發(fā)、使用、維護、報廢答案：A解析：建筑物的壽命周期通?？梢苑譃橐韵聨讉€階段：設(shè)計階段、施工階段、運營階段、維護和翻新階段以及最終的拆除階段。這個周期反映了建筑物自建設(shè)之日起直至其使用壽命結(jié)束整個生命過程的結(jié)構(gòu)和特點。17、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式的描述中，不正確的是（）。A、可以利用銀行貸款、信托貸款等傳統(tǒng)金融方式融資B、可以發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)債券、REITs等C、可以利用政府補貼、稅收優(yōu)惠等政策性資金D、可以寄售原產(chǎn)地建設(shè)用地并以土地使用權(quán)取得資金答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接寄售原產(chǎn)地建設(shè)用地取得資金。建設(shè)用地權(quán)屬于國家所有，不允許自由買賣。18、以下哪一項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動？（）A、房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營B、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營C、甲方代表進行工程建設(shè)監(jiān)督D、房地產(chǎn)項目營銷策劃答案：C解析：甲方代表進行工程建設(shè)監(jiān)督屬于工程監(jiān)理公司的職責，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動。19、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場預(yù)測與統(tǒng)計分析的表述中，哪一項是不正確的？A.時間序列分析法是預(yù)測房地產(chǎn)價格走勢的一種常用方法。B.統(tǒng)計指標分析法可以用于衡量房價的增長率。C.比較法是房地產(chǎn)市場分析中最常用的一種方法。D.回歸分析法可以用于分析房價與其他經(jīng)濟指標之間的關(guān)系。答案：C。解析：在房地產(chǎn)市場分析中，比較法通常用于考察同一地區(qū)不同類型房地產(chǎn)之間特性或價格的對比，而不是市場預(yù)測與統(tǒng)計分析中最為常用的方法。常用的分析方法包括時間序列分析、統(tǒng)計指標分析、回歸分析等。20、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的描述中，哪一項是錯誤的？A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須依法登記設(shè)立，取得法人地位。B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在工商行政管理部門辦理年檢并取得合格證書。C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本的最低限額為50萬元人民幣。D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能在其注冊資本范圍內(nèi)的資質(zhì)證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。答案：C。解析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本的最低限額為3000萬元人民幣（而不是50萬元人民幣，C選項錯誤）。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須依法登記設(shè)立，擁有法人資格，并在工商行政管理部門辦理年檢且須取得合格證書，且只能在其資質(zhì)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)活動。21、關(guān)于房地產(chǎn)市場細分的說法中，正確的是：A.市場細分就是指對房地產(chǎn)市場的地域性劃分。B.不同類型的房地產(chǎn)市場，市場細分的特點與標準是不同的。C.市場細分對房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷策略制定沒有直接影響。D.市場細分越細致，越不利于房地產(chǎn)企業(yè)精準定位目標市場。答案：B解析：市場細分不僅僅是對房地產(chǎn)市場的地域性劃分，還包括消費者需求、購買行為等多種維度的細分。不同類型的房地產(chǎn)市場，其市場細分的特點與標準確實有所不同。市場細分有助于房地產(chǎn)企業(yè)更精準地定位目標市場，制定有效的市場營銷策略。因此，選項B描述正確。22、在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，關(guān)于競爭態(tài)勢分析的說法正確的是：A.競爭態(tài)勢分析主要是分析競爭對手的財務(wù)狀況。B.對競爭對手的產(chǎn)品分析不重要，更重要的是分析市場環(huán)境。C.競爭態(tài)勢分析主要包括分析競爭對手的市場占有率、營銷策略和產(chǎn)品線。D.房地產(chǎn)市場變化迅速，因此競爭態(tài)勢分析已經(jīng)過時，不再重要。答案：C解析：在房地產(chǎn)市場調(diào)研中的競爭態(tài)勢分析，主要包括分析競爭對手的市場占有率、營銷策略和產(chǎn)品線等方面。這些分析能幫助企業(yè)了解市場競爭情況，從而制定更有針對性的市場策略。因此，選項C描述正確。而A、B選項表述片面，D選項則忽視了競爭態(tài)勢分析在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場中的重要性。23.在中國房地產(chǎn)市場中，下列哪種房屋類型不屬于住宅類房屋？A.經(jīng)濟適用房B.商品房C.公租房D.限價商品房答案：C解析：公租房屬于保障性住房，不屬于住宅類房屋。24.在建筑經(jīng)濟學中，下列哪種建筑產(chǎn)品具有公共物品的特性？A.商業(yè)寫字樓B.學校C.商業(yè)小區(qū)D.別墅答案：B解析：學校作為教育設(shè)施，具有非排他性和非競爭性，屬于公共物品。25、下列哪個因素對房地產(chǎn)價格影響最大？A.建筑質(zhì)量B.地段位置C.建筑規(guī)模D.政策調(diào)控答案：D解析：政策調(diào)控是影響房地產(chǎn)價格的最大因素，因為政策調(diào)控可以改變市場供求關(guān)系，從而影響房價。例如，限購、限貸等政策會抑制購房需求，導致房價下跌；而放松政策則會刺激購房需求，推高房價。26、以下哪個指標不是衡量房地產(chǎn)投資回報率的常用指標？A.總資產(chǎn)收益率B.凈資產(chǎn)收益率C.資本化率D.房屋空置率答案：D解析：房屋空置率不是衡量房地產(chǎn)投資回報率的常用指標，因為它反映的是房屋閑置情況，而不是投資收益情況。常用的衡量房地產(chǎn)投資回報率的指標包括總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率和資本化率。27、下列哪一項不屬于建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力？A.技術(shù)創(chuàng)新B.項目管理能力C.市場營銷策略D.社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)答案：D。解析：建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力一般包括技術(shù)創(chuàng)新、項目管理能力以及市場營銷策略等。雖然社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)可能在行業(yè)內(nèi)部有所作用，但它們并不直接構(gòu)成行業(yè)的核心競爭能力。核心競爭力通常指的是那些不易被競爭對手復制的、極大的影響產(chǎn)品或服務(wù)價值的內(nèi)部資源和能力。28、在房地產(chǎn)開發(fā)項目融資時，以下哪一種融資方式一般不需要開發(fā)商先行支付高額的保證金？A.項目咨詢?nèi)谫YB.股權(quán)融資C.抵押貸款融資D.保理融資答案：B。解析：股權(quán)融資是通過出售公司或項目的一部分所有權(quán)來籌集資金的方式。與銀行貸款或抵押貸款融資不同，股權(quán)融資一般不需要開發(fā)商支付高額的保證金。相反，通常會出讓部分公司或項目的控制權(quán)或收益權(quán)給投資者。項目咨詢?nèi)谫Y、抵押貸款融資和保理融資都需要開發(fā)商支付一定比例的保證金。29、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的說法，錯誤的是：A.供給側(cè)政策主要通過土地供應(yīng)、融資政策、稅收政策等手段影響房地產(chǎn)供給B.房地產(chǎn)需求受收入水平、人口結(jié)構(gòu)、政策導向等因素影響C.短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場供給高度彈性，需求也高度彈性D.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化會導致房價的漲跌答案：C解析：房地產(chǎn)市場供給具有高度非彈性，主要是因為土地供應(yīng)受限、建造周期長等因素影響。房地產(chǎn)需求雖然受多種因素影響，但其彈性也相對較低。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系相對滯后，因此供給和需求的彈性相對較低。30、以下有關(guān)房地產(chǎn)投資分析的哪個指標，最能反映項目的財務(wù)風險？A.開發(fā)成本B.凈現(xiàn)值(NetPresentValue，NPV)C.內(nèi)率回報(InternalRateofReturn，IRR)D.回本期答案：B解析：凈現(xiàn)值(NPV)指的是項目實現(xiàn)的現(xiàn)金流按照一定的折現(xiàn)率計算得到的現(xiàn)值與初始投資的差額。NPV能夠考慮項目的投資期限和時間價值，更直觀地反映項目的財務(wù)風險。IRR則較為側(cè)重于項目收益率，不直接反映風險程度。31.下列財務(wù)指標中，可以用來反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的有（）。A.凈資產(chǎn)收益率B.平均凈利潤率C.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率D.樓宇空心率答案：B解析：本題主要考查房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力指標。反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標主要包括凈資產(chǎn)收益率和平均凈利潤率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和樓宇空心率分別代表企業(yè)的流動性和企業(yè)的建筑質(zhì)量問題，不屬于盈利能力分析的范疇。32.關(guān)于房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，下列描述正確的是（）。A.當供給大于需求時，價格應(yīng)上升B.當需求小于供給時，價格應(yīng)下降C.價格波動主要受政策因素影響，不受供需關(guān)系制約D.供需平衡時，市場才能達到正常的價格水平答案：D解析：本題主要考查房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的基本解析。在房地產(chǎn)市場中，供需關(guān)系直接影響價格走向。當供給大于需求時，價格通常會下降，反之則會上漲。供需平衡是一種理想狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，市場能夠?qū)崿F(xiàn)合理的價格水平和交易量。選項A、B、C所述情況下的價格變動邏輯是不成立的，且C項說法明顯錯誤，因為政策因素固然重要，但供需原理是價格變動的基礎(chǔ)。因此正確答案是D。33、關(guān)于房地產(chǎn)市場分析，以下哪項不屬于房地產(chǎn)市場宏觀分析的內(nèi)容？A.國民經(jīng)濟與社會發(fā)展分析B.房地產(chǎn)市場競爭狀況分析C.城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃分析D.國家相關(guān)政策與法規(guī)分析答案：B解析：房地產(chǎn)市場宏觀分析主要關(guān)注國民經(jīng)濟與社會發(fā)展、城市規(guī)劃與土地利用、國家相關(guān)政策與法規(guī)等方面。而房地產(chǎn)市場競爭狀況分析更偏向于微觀層面的市場分析。因此，B項不屬于宏觀分析的內(nèi)容。34、關(guān)于建筑成本，以下哪種說法是不準確的？A.建筑成本包括直接成本和間接成本。B.隨著材料價格的上漲，建筑成本通常會相應(yīng)增加。C.建筑規(guī)模越大，單位面積的建筑成本一定越高。D.建筑成本受施工工藝和技術(shù)水平的影響。答案：C解析：建筑規(guī)模越大，單位面積的建筑成本不一定越高。建筑成本受到多種因素的影響，包括材料價格、施工工藝、技術(shù)水平、市場需求等。在規(guī)模增大的同時，如果通過合理的規(guī)劃和成本控制，單位面積的建筑成本有可能降低。因此，C項的說法不準確。35.在中國，房地產(chǎn)價格通常包括()?！盇.土地價格B.建筑物價格C.設(shè)備及裝修價格D.房地產(chǎn)稅費答案：ABCD解析：房地產(chǎn)價格是指房屋建筑物及其所占用的土地的價格，是房地產(chǎn)市場的交易對象。它包括土地價格和建筑物價格，以及與之相關(guān)的費用如設(shè)備、裝修等。同時，購買房地產(chǎn)還需要繳納相應(yīng)的稅費。36.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場需求影響因素的說法中，正確的是()?！盇.居民收入水平提高，對房地產(chǎn)的需求增加B.人口數(shù)量增加，對房地產(chǎn)的需求減少C.通貨膨脹率上升，會刺激房地產(chǎn)價格上漲D.城市化進程加快，會增加對商業(yè)地產(chǎn)的需求答案：AD解析：A項，居民收入水平提高，意味著居民有更多的可支配收入用于購房，從而增加對房地產(chǎn)的需求。B項，人口數(shù)量增加通常會導致對住房需求的增加，而不是減少。C項，通貨膨脹率上升可能會導致物價上漲，包括房地產(chǎn)價格，但這并不一定會刺激房地產(chǎn)價格上漲，因為房地產(chǎn)價格還受到其他多種因素的影響。D項，城市化進程加快意味著更多人口將聚集在城市中，這將增加對商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)地產(chǎn)的需求。37、在房地產(chǎn)市場中，下列哪項不屬于企業(yè)經(jīng)營風險？A.市場風險B.政策風險C.管理風險D.土地成本上升風險答案：D解析：土地成本上升是房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境因素，不屬于企業(yè)自身的經(jīng)營風險。其他選項均為房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的經(jīng)營風險。38、以下哪個指標不是衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資回報率的指標？A.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率B.存貨周轉(zhuǎn)率C.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率D.資本化率答案：D解析：資本化率是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時期內(nèi)，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金的比例，不是衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資回報率的指標。其他選項均與房地產(chǎn)開發(fā)投資回報率相關(guān)。39、在房地產(chǎn)投資評估中，租戶與業(yè)主的關(guān)系主要體現(xiàn)在租金額的調(diào)整上，這種調(diào)整通常是由（）確定的。A、物價指數(shù)B、市場供需狀況C、租戶的信用狀況D、房屋的折舊狀況答案：B解析：在房地產(chǎn)投資評估中，租金額的調(diào)整通常是為了反映市場供需狀況的變化。物價指數(shù)可能會影響租金水平，但并不能完全決定租金的調(diào)整幅度。租戶的信用狀況和房屋的折舊狀況雖然也重要，但主要影響的是租賃合同的穩(wěn)定性以及折舊因素在投資評估中的體現(xiàn)。因此，最佳答案是B、市場供需狀況。在市場供需發(fā)生變化時，租金也會相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)市場的變化。40、下列關(guān)于房地產(chǎn)與金融市場的關(guān)系說法正確的是（）。A、房地產(chǎn)市場對金融市場的穩(wěn)定有輔助作用B、金融市場的波動往往會通過信貸政策影響房地產(chǎn)市場C、房地產(chǎn)市場是金融市場的風向標D、金融市場的效率與房地產(chǎn)市場的活躍度直接相關(guān)答案：B解析：金融市場和房地產(chǎn)市場的關(guān)系非常密切，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，金融市場為房地產(chǎn)投資提供了資金支持；其次，金融市場的波動（尤其是信貸政策的變化）往往會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顯著影響；再次，房地產(chǎn)市場也可以影響金融市場，如房地產(chǎn)市場的波動可能會通過借貸行為影響到銀行等金融機構(gòu)的資產(chǎn)和負債狀況。選項A表明房地產(chǎn)市場對金融市場的穩(wěn)定有輔助作用，這有一定的道理，因為房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定可能會波及到金融系統(tǒng)，但并不足以成為其穩(wěn)定劑。選項C將房地產(chǎn)市場描述為金融市場的風向標，雖然房地產(chǎn)市場在一定程度上可以反映經(jīng)濟狀況，但在現(xiàn)代經(jīng)濟體系中，金融市場通常被認為是宏觀經(jīng)濟的風向標。選項D認為金融市場的效率與房地產(chǎn)市場的活躍度直接相關(guān)，這有一定的關(guān)聯(lián)，但市場的活躍度并不僅限于房地產(chǎn)市場，還包括股票、債券等多個市場。因此，最準確的說法是B、金融市場的波動往往會通過信貸政策影響房地產(chǎn)市場。這是因為信貸政策的變化直接影響到房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，進而影響房地產(chǎn)市場的價格和活動水平。41、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，以下哪種方式不屬于風險管理的措施？A、立足于市場調(diào)研，精準定位目標客戶；B、完善內(nèi)部控制體系，加強資金監(jiān)管；C、選擇過于復雜的開發(fā)模式，以降低開發(fā)風險；D、制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)對突發(fā)事件。答案：C解析：選擇過于復雜的開發(fā)模式反而會增加建設(shè)風險，不利于風險管理。42、隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，以下哪種評價指標不是評價房地產(chǎn)市場供需狀況的重要指標？A、房屋交易價格指數(shù)；B、土地供應(yīng)量；C、商品房銷售收入；D、國際貿(mào)易額。答案：D解析：國際貿(mào)易額與房地產(chǎn)市場供需狀況沒有直接關(guān)聯(lián)。43、根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，高層住宅主體投影超過其標準層建筑面積一半的架空層，應(yīng)視為（）。A.不應(yīng)計算建筑面積B.應(yīng)全額計算建筑面積C.應(yīng)計算1/2的建筑面積D.隨意計算建筑面積答案：C解析：在計算建設(shè)用地上的建筑面積時，架空層建筑面積的計算規(guī)則：(1)設(shè)計加以利用并有圍護結(jié)構(gòu)的建筑空間，層高在2．20m及以上的，應(yīng)計算全面積；層高不足2．20m的，應(yīng)計算1/2面積。(2)設(shè)計加以利用、沒有圍護結(jié)構(gòu)的建筑空間，應(yīng)按其利用深度計算1/2面積。(3)建筑設(shè)計加以利用、層高不足2．20m的坡地建筑空間，應(yīng)按其利用深度計算1/2面積。[42和43的問法恰恰相反，42講的是圈的1/2高度空間視情況處理，而43講的是圈的全面積(>1/2高度)空間視情況處理]。44、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩個項目均按照服務(wù)于社區(qū)的理念而開發(fā)建設(shè)，其中社區(qū)一巷道建筑蓋層埋深為12米，層數(shù)為4層，房屋高度小于24米。關(guān)于該巷道建筑多為住宅用途人員服務(wù)配套公建，你所掌握的知識為下列哪個理由（）。A.屬于用地性質(zhì)要求B.屬于容積率的計算要求C.屬于設(shè)計要求D.屬于綜合技術(shù)經(jīng)濟指標中的要求答案：B解析：容積率又稱建筑密度，其計算公式為容積率=建筑總面積/建設(shè)用地總水平^面積，其中建筑總面積是指地上建筑面積總量，對于住宅建筑不包括地下室建筑面積。45、在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，對于潛在客戶的數(shù)量統(tǒng)計與評估屬于哪一方面的內(nèi)容？A.房地產(chǎn)市場環(huán)境分析B.市場需求預(yù)測C.市場定位與競爭力分析D.財務(wù)分析與投資評價答案：B解析：潛在客戶的數(shù)量統(tǒng)計與評估直接關(guān)系到市場的需求預(yù)測，是對房地產(chǎn)市場中未來需求的評估，因此屬于市場需求預(yù)測的內(nèi)容。46、在房地產(chǎn)市場策劃中，關(guān)于產(chǎn)品定位策略，下列哪項描述是不正確的？A.產(chǎn)品定位應(yīng)基于目標市場的需求和競爭態(tài)勢進行B.產(chǎn)品定位策略只考慮產(chǎn)品的物理屬性，不考慮其他因素C.定位策略應(yīng)突出產(chǎn)品的特色，與競爭對手形成差異化D.產(chǎn)品定位策略需要考慮消費者的心理感受和接受程度答案：B解析：產(chǎn)品定位策略不僅僅考慮產(chǎn)品的物理屬性，還需要考慮市場需求、競爭態(tài)勢、消費者的心理感受和接受程度等其他因素。因此，選項B描述不正確。47.以下關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)市場是實物市場B.房地產(chǎn)市場是資本密集型市場C.房地產(chǎn)市場是非周期性市場D.房地產(chǎn)市場是壟斷性市場答案：B解析：房地產(chǎn)市場是資本密集型市場，因為它涉及到大量的資金投入和金融活動。48.在房地產(chǎn)市場中，下列因素中，影響房地產(chǎn)價格的有：A.土地供應(yīng)量B.人口數(shù)量C.通貨膨脹率D.政府政策答案：A,B,C,D解析：以上四個選項都是影響房地產(chǎn)價格的因素。土地供應(yīng)量、人口數(shù)量、通貨膨脹率和政府政策都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。49、根據(jù)《建筑法》，建筑施工企業(yè)應(yīng)當依法取得相應(yīng)的(A)資質(zhì)證書。A、法人C、施工B、設(shè)計D、監(jiān)理答案：A解析：《建筑法》規(guī)定，建筑施工企業(yè)應(yīng)當依法取得相應(yīng)的施工資質(zhì)證書，才能從事建筑施工活動，體現(xiàn)了企業(yè)運營合法化的要求和資質(zhì)管理制度。50、建設(shè)單位應(yīng)當依法通過招標投標方式選擇(D)。A、監(jiān)理單位C、設(shè)計單位B、材料供應(yīng)商D、施工單位答案：D解析：《建筑法》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當依法通過招標投標方式選擇施工單位，以確保工程質(zhì)量、安全以及科學管理。通過招標投標機制，可以確保公平競爭，選聘到資質(zhì)條件良好、綜合實力較強的施工單位。51、下列不屬于影響房價的主要因素是：（）A.地理位置B.城市人口密度C.社會文化氛圍D.農(nóng)產(chǎn)品市場價格答案：D解析：農(nóng)產(chǎn)品市場價格屬于宏觀經(jīng)濟因素，對房價影響較為indirect，主要影響的是居民收入水平，進而間接影響房價。其他三個選項都是直接影響房價的主要因素。52、關(guān)于房地產(chǎn)估價，下列說法錯誤的是：（）A.房地產(chǎn)估價是一種科學、客觀、專業(yè)的評估活動B.房地產(chǎn)估價只考慮房產(chǎn)的硬件設(shè)施和周邊環(huán)境C.房地產(chǎn)估價的方法多種多樣，常用的包括成本法、收益法和比較法D.房地產(chǎn)估價的結(jié)果受到多種因素的影響，具有一定的誤差答案：B解析：房地產(chǎn)估價不僅要考慮房產(chǎn)的硬件設(shè)施和周邊環(huán)境，還要考慮國家宏觀政策、社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢等多重因素。53、房地產(chǎn)開發(fā)活動必須遵循的價值規(guī)律包括（）。A.政府定價法B.價格同供求關(guān)系相適應(yīng)的規(guī)律C.價格由政府機構(gòu)確定D.價格隨行就市答案：B解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動遵循的價值規(guī)律有：（1）價格同供求關(guān)系相適應(yīng)的規(guī)律；（2）價格隨行就市的規(guī)律。54、商品房預(yù)售合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積存在差異時，處理方式為“面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款”的項目是（）。A.成套商品房銷售合同B.經(jīng)濟適用住房銷售合同C.非住宅商品房銷售合同D.別墅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目答案：C解析：商品房預(yù)售合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積存在差異時，處理方式為“面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款”的項目應(yīng)為非住宅商品房銷售合同。55、土地行政管理部門在處理房地產(chǎn)價格爭議過程中經(jīng)常采用的是哪一種估價方法？（）A.市場比較法B.成本逼近法C.收益還原法D.假設(shè)開發(fā)法答案：A解析：在處理房地產(chǎn)價格爭議時，土地行政管理部門通常采用市場比較法來評估房地產(chǎn)的價值，因為市場比較法依據(jù)實際的市場交易情況，更具客觀性和公正性。56、關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法中，錯誤的是（）A.房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所B.房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性特征C.房地產(chǎn)市場受到政府政策的直接影響較小D.房地產(chǎn)市場具有周期波動特征答案：C解析：房地產(chǎn)市場受到政府政策的影響是顯著的，例如土地政策、住房政策、金融政策等都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接或間接的影響。因此，選項C的說法錯誤。57.在中國，房地產(chǎn)價格波動受到多種因素的影響，其中最直接的因素是（）。A.人口數(shù)量的變化B.城市化進程C.金融政策D.經(jīng)濟增長率答案：C解析：金融政策是政府或中央銀行通過調(diào)整貨幣供應(yīng)量和利率等手段來影響經(jīng)濟活動的一種政策。房地產(chǎn)價格與金融政策密切相關(guān)，當金融政策寬松時，貸款利率下降，購房者的貸款成本降低，購房需求增加，從而推高房價；反之，金融政策緊縮時，貸款利率上升，購房者的貸款成本增加，購房需求減少，房價下跌。58.根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列關(guān)于房地產(chǎn)交易的說法中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移C.房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將其房屋出租給承租人使用D.房地產(chǎn)抵押是指房屋所有權(quán)人將其房屋作為債權(quán)的擔保答案：B解析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。其中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；房地產(chǎn)抵押是指房屋所有權(quán)人將其房屋作為債務(wù)的擔保，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋的價款優(yōu)先受償；房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將其房屋出租給承租人使用，承租人支付租金的行為。59.()是房地產(chǎn)市場的中介結(jié)構(gòu)，它連接房地產(chǎn)供求雙方，提供房地產(chǎn)買賣、租賃等多種服務(wù)。A.房地產(chǎn)開發(fā)商B.物業(yè)管理公司C.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)D.房地產(chǎn)評估機構(gòu)答案：C.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人/房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在房地產(chǎn)交易中起到中介的作用，它們幫助買賣雙方達成交易，提供房地產(chǎn)市場的相關(guān)信息，并協(xié)助交易流程的完成。60.按照建筑物規(guī)模分類，單一住宅樓屬于()。A.私人住宅B.商業(yè)建筑C.工業(yè)建筑D.住宅建筑答案：D.住宅建筑解析：單一住宅樓通常是指專門用于居住的建筑物，不包括商業(yè)或其他用途的設(shè)施。因此，按照建筑物規(guī)模和用途分類，它屬于“住宅建筑”。二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的主要特征，正確的是()A.市場規(guī)模龐大，但流動性不高B.商品市場化程度低，市場機制淡薄C.信息不對稱程度高，市場交易成本高D.以上都是答案：D解析:房地產(chǎn)市場的特點是規(guī)模龐大，但流動性相對較低，商品市場化程度也相對較低，市場機制還不完善，信息不對稱現(xiàn)象普遍，導致市場交易成本較高。2、以下哪個因素不屬于影響房地產(chǎn)價格的主要因素()A.地段B.物業(yè)規(guī)模未來的經(jīng)濟形勢D.建筑物的顏色答案：D解析:房地產(chǎn)價格受地理位置（地點）、建筑規(guī)模、政策環(huán)境、市場供求關(guān)系等因素影響。建筑物的顏色不直接影響房地產(chǎn)價格。3、房地產(chǎn)市場需求的影響因素主要包括（）。A.人口密度B.收入水平C.消費者對未來的預(yù)期D.政策導向E.支付能力答案：A,B,C,E解析：房地產(chǎn)市場需求是指消費者在一定價格條件下愿意并且有能力購買的商品房數(shù)量。影響房地產(chǎn)市場需求的主要因素包括人口因素、收入因素、消費結(jié)構(gòu)、消費偏好、支付能力等。政策導向?qū)儆谟绊懛康禺a(chǎn)市場供應(yīng)的重要因素。4、房地產(chǎn)價格評估過程中采用的評估方法有（）。A.成本法B.收益法C.直接比較法D.中心界限法E.市場法答案：A,B,E解析：在房地產(chǎn)價格評估中，常見的評估方法包括成本法、收益法和市場法。成本法側(cè)重于計算新建物業(yè)的成本費用的現(xiàn)值。收益法則是通過預(yù)測物業(yè)未來預(yù)期凈收益來評估物業(yè)價值。市場法是通過比較相似物業(yè)的市場交易來估算物業(yè)價值。直接比較法和中心界限法屬于特定的比較市場法和成本法子技術(shù)或方法，不構(gòu)成獨立的評估方法。5.在下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法中，正確的是：A.房地產(chǎn)市場是實物市場，不是金融市場。B.房地產(chǎn)市場的交易對象是各種房屋和土地。C.房地產(chǎn)市場是壟斷市場，沒有競爭對手。D.房地產(chǎn)市場不具有周期性。答案：B解析：房地產(chǎn)市場是金融市場的一部分，它涉及到金融資產(chǎn)的買賣，因此選項A錯誤。房地產(chǎn)市場的交易對象確實是房屋和土地，所以選項B正確。選項C錯誤，因為房地產(chǎn)市場是有競爭的，例如不同開發(fā)商之間的競爭。選項D也錯誤，因為房地產(chǎn)市場具有周期性，通常受到經(jīng)濟周期、政策等因素的影響。6.在下列關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟的說法中，正確的是：A.建筑業(yè)的產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重隨著城市化進程的加快而增加。B.房地產(chǎn)市場的泡沫是由于投資者過度投機造成的。C.房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要通過貨幣政策和財政政策來實現(xiàn)。D.房地產(chǎn)價格波動的主要原因是供求關(guān)系的變化。答案：C解析：雖然建筑業(yè)對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻隨著城市化進程的加快而增加，但這個說法并不絕對，因此選項A不完全正確。選項B也不完全正確，房地產(chǎn)市場的泡沫可能由多種因素造成，包括經(jīng)濟泡沫、政策因素等。選項D也不完全正確，房地產(chǎn)價格波動的原因包括供求關(guān)系、金融環(huán)境、政策因素等。選項C正確，因為房地產(chǎn)市場的調(diào)控確實主要通過貨幣政策和財政政策來實現(xiàn)。7、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷——多項選擇題題目：根據(jù)《民法典》規(guī)定，下列關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容描述，哪一項是正確的？業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的會議。業(yè)主大會應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2/3以上的業(yè)主參加。業(yè)主大會有權(quán)決定物業(yè)公司的人選。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的每一戶業(yè)主都對公共部位和共有部分享有所有權(quán)。答案：A解析：根據(jù)《民法典》第二百七十七條至第二百八十一條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。選項正確，根據(jù)《民法典》第二百七十九條，業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的會議。選項錯誤，業(yè)主大會應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)雙多數(shù)以上的業(yè)主參加，而不是2/3以上的業(yè)主。選項錯誤，業(yè)主大會有權(quán)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)共有和共同管理事項，包括但不限于對物業(yè)公司的考核和更換，但不能決定物業(yè)公司的人選，物業(yè)公司的選聘通常需要通過業(yè)主大會決議后執(zhí)行。選項錯誤，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的每一戶業(yè)主通常對專有部分享有所有權(quán)，而不是對公共部位和共有部分享有所有權(quán)。大廈的共有部分通常屬于業(yè)主大會管理和共有。8、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷——多項選擇題題目：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域中，市場細分是指基于消費者的不同需求和行為特征，將潛在的顧客群劃分為若干個不同的細分市場。以下哪些是市場細分的主要依據(jù)？消費者對價格敏感度的不同消費者對產(chǎn)品質(zhì)量要求的差異消費者的地理位置消費者的收入水平消費者的興趣愛好答案：ABCDE解析：市場細分的主要依據(jù)包括但不限于：消費者對價格敏感度的不同（例如，價格敏感型、價格不敏感型）消費者對產(chǎn)品質(zhì)量要求的差異（例如，基本滿足、高端追求）消費者的地理位置（例如，城市、農(nóng)村、郊區(qū)）消費者的收入水平（例如，低收入、中收入、高收入）消費者的興趣愛好（例如，藝術(shù)愛好者、體育愛好者、音樂愛好者等）在這些因素的基礎(chǔ)上，可以進一步細分市場，進行更加精準的營銷策略制定。9、關(guān)于房地產(chǎn)市場循環(huán)理論，下列說法正確的是：房地產(chǎn)市場始終呈現(xiàn)持續(xù)的增長趨勢。房地產(chǎn)市場階段易于預(yù)測，周期性較短。房地產(chǎn)市場循環(huán)理論描述了房地產(chǎn)市場價格、成交量等指標的波動趨勢。房地產(chǎn)市場循環(huán)理論僅適用于發(fā)達國家，對發(fā)展中國家不適用。答案：(C)解析：房地產(chǎn)市場循環(huán)理論強調(diào)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)周期性的波動。該理論分析了房地產(chǎn)市場價格、成交量、融資等指標的起伏變化規(guī)律，說明了市場在各個階段存在不同的特征和發(fā)展趨勢。10、不動產(chǎn)評估最常用的評估方法有：相片比價法、成本法、收益法收益法、制造法、市場占有率法市場調(diào)查法、控制樣本法、趨勢分析法替代成本法、價格編制法、回歸分析法答案：(A)解析：不動產(chǎn)評估常用的方法主要包括：比較分析法（相片比價法）：將待估物按功能、大小、位置等指標與已售類似物進行對比分析，估算其價值。成本法：按現(xiàn)成的基礎(chǔ)設(shè)施成本和建設(shè)成本估算待估物的價值。收益法：以待估物的出租和使用收益作為基礎(chǔ)，通過折現(xiàn)率計算其現(xiàn)值從而估算其價值。11.以下關(guān)于土地總規(guī)與控規(guī)的說法錯誤的是（）。A.土地總規(guī)是城市總體規(guī)劃中的一項重要內(nèi)容，是對城市土地使用的總體安排B.控規(guī)的主要功能包括確定地塊性質(zhì)、使用強度等控制指標，以及提出道路、綠地、工程管線等詳細規(guī)劃要求C.D區(qū)應(yīng)當遵循一般主導規(guī)則和行為自制規(guī)劃原則D.土地總規(guī)是針對一塊土地使用性質(zhì)和開發(fā)強度的短期規(guī)劃【答案】CD【解析】選項C表述為“D區(qū)應(yīng)當遵循一般主導規(guī)則和行為自制規(guī)劃原則”，不符合實際情況。在我國，總規(guī)是由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門根據(jù)國家規(guī)范和標準，結(jié)合城市經(jīng)濟發(fā)展和空間布局的需要，對城市土地使用進行總體控制與指引。而控規(guī)是在經(jīng)法定程序確定的土地使用總體規(guī)劃綱要的基礎(chǔ)上，進一步對特定地塊或區(qū)域進行詳細細則的制定。所以選項C中提到的“一般主導規(guī)則和行為自制規(guī)劃原則”與土地總規(guī)無關(guān)，錯在不應(yīng)提及“一般主導規(guī)則和行為自制規(guī)劃”。選項D提到了“土地總規(guī)是針對一塊土地使用性質(zhì)和開發(fā)強度的短期規(guī)劃”，這與土地總規(guī)的長遠性和整體性規(guī)劃特點相悖，土地總規(guī)通常涉及長期的發(fā)展需求和全面的土地布局，而非只針對某一塊土地和短期。因此，正確答案應(yīng)為CD。12.在進行房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價時，應(yīng)考慮的因素包括（）。A.投資回報率B.投資利潤率C.資本現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值D.資產(chǎn)負債率E.資產(chǎn)回報率【答案】ABCD【解析】在評估房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟性時，通常會考慮以下幾個方面：A.投資回報率：反映投資的盈利能力；B.投資利潤率：衡量資本金盈利能力；C.資本現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值：反映投資資金收回后的時間價值；D.資產(chǎn)負債率：反映財務(wù)風險；E.資產(chǎn)回報率：反映權(quán)益所對應(yīng)的凈收益。因此正確答案為ABCD。選項E雖然也是投資分析的一個重要指標，但它與資產(chǎn)負債率相比，更側(cè)重于衡量經(jīng)營收益與資產(chǎn)之間的關(guān)系，對于投資的長期性和安全性分析相對較少，故在本項考試中不作為一個主要指標。13、以下關(guān)于房地產(chǎn)指數(shù)的描述，正確的是()A.房地產(chǎn)價格指數(shù)僅反映房價的變化趨勢，不考慮其他因素。B.耐用消費品價格指數(shù)可以用來作為比較不同的城市房地產(chǎn)市場狀況的指標。C.房地產(chǎn)投資指數(shù)反映了房地產(chǎn)市場投資活動強度。D.房地產(chǎn)開發(fā)強度指數(shù)反映了房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模。答案：C解析：房地產(chǎn)投資指數(shù)(REITIndex)指的是房地產(chǎn)市場投資活動興旺程度的指標，其變化反映了投資者的信心、市場預(yù)期等。A項錯誤，房地產(chǎn)價格指數(shù)要考慮各種因素，包括供需、政策等。B項錯誤，耐用消費品價格指數(shù)用來衡量耐用品價格的波動變化，與房地產(chǎn)市場關(guān)系不大。D項描述的是房地產(chǎn)開發(fā)強度指數(shù)。14、“土地市場化配置”是一種常用的土地供應(yīng)方式，其主要包括以下哪些途徑？()競價拍賣、設(shè)立土地儲備放出等規(guī)劃確定、政府補貼等合同租賃、土地置換等國有化轉(zhuǎn)讓、股份制改革等答案：A解析：土地市場化配置是指通過市場機制，將土地權(quán)的擁有者與使用者的選擇權(quán)分配給參與市場活動的各個主體。其中，競價拍賣和設(shè)立土地儲備放出等屬于土地市場化配置的主流方式。B項描述的是其他土地供應(yīng)方式，C項描述的是土地經(jīng)營方式，D項描述的是土地制度改革方式。15、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，下列哪項說法是不正確的？A、房地產(chǎn)開發(fā)貸款是為滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為發(fā)展房地產(chǎn)項目而進行的資金需求所發(fā)放的貸款。B、房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般較長，最長可達10年。C、房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以用于彌補企業(yè)自有資金的不足，也可以用于項目的實際建設(shè)支出。D、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險相對較小，因為銀行會對貸款項目進行詳細審查。答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險相對較大，因為項目的不確定性較大，銀行的審查雖然詳細，但并不能完全避免市場風險和項目風險。16、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成中，哪一個屬于直接成本？A、財務(wù)費用B、管理費用C、直接工程費D、銷售費用答案：C解析：直接成本是指可以直接計入或歸屬于特定房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，如直接工程費、材料費、人工費等。財務(wù)費用、管理費用和銷售費用屬于期間費用，屬于間接成本。17、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的地租制度的說法中，正確的是（）。A.地租制度只適用于農(nóng)村土地，市區(qū)土地不適用B.地租制度主要適用于土地分配階段，不適用于土地交易在土地進入市場交易時，地租的水平會受到土地的使用功能和收入預(yù)期等因素的影響D.租金方式是唯一合法的地租制度，所有其他形式的地租是非法的答案：C解析：地租制度主要目的是對土地進行合理分配和利用，對土地價值的形成和流動有一定的影響。地租的水平會受到多個因素的影響，比如土地的使用功能和收入預(yù)期、市場供求關(guān)系、政府政策等。18、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的描述中，錯誤的是（）。A.REITs是一種通過發(fā)行受益份額募資，將資金投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)的模式B.REITs的收益主要來源于房地產(chǎn)租金收入和資產(chǎn)升值C.所有REITs都必須持有特定類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，例如辦公樓或住宅樓D.REITs具有更高的流動性，投資者可以比較方便地買賣其受益份額答案：C解析：REITs投資范圍廣，可以投資于各種類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括辦公樓、住宅樓、商場、工業(yè)用地等，并非必須持有特定類型的資產(chǎn)。19、建筑安裝工程費按照費用構(gòu)成要素劃分，包括（）。A.人工費B.材料費C.施工機械使用費D.專業(yè)工程費E.規(guī)費答案：ABC解析：按照費用構(gòu)成要素劃分，建筑安裝工程費由人工費、材料費（包含工程設(shè)備，下同）、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金組成。20、工程造價管理中的（）有利于人才培養(yǎng)，提高技術(shù)與實踐結(jié)合的能力。A.人才培養(yǎng)B.資質(zhì)監(jiān)管C.計量規(guī)則測定D.成本管理E.合同管理答案：ACE解析：工程造價管理包括工程市場管理、工程計價管理、工程費用管理、工程造價信息管理等內(nèi)容。工程計價管理中的工程計量與計價等活動都需要工程造價專業(yè)人員積極參與和組織進行。同時，工程造價人員需要掌握與工程相關(guān)的技術(shù)與經(jīng)濟知識。這不僅有利于人才培養(yǎng)，提高理論與實踐結(jié)合的能力，也有利于推動工程建設(shè)領(lǐng)域技術(shù)與經(jīng)濟管理水平的提高。三、案例分析題（本大題有5個案例題，每題8分，共40分）第一題案例材料：某城市規(guī)