物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓

主要內(nèi)容、基本架構和方法。使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：場地的維護與管理；消防設備的維護、養(yǎng)護與更新。包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。包括各種與業(yè)主和使用入相關的代辦業(yè)務。等。我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關部門申請立項。告，并向有關部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。2）項目的規(guī)劃設計工作。3）規(guī)劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發(fā)項目的建設方案。4）征用土地，開展拆遷安置工作。平整土地。6）辦理開工手續(xù)。通過招標、投標、發(fā)包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理（物業(yè)管理）和售后服務等。上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：2）管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點和規(guī)要求。其主要內(nèi)容包括：l）落實施工任務，簽訂對外承包合同；4）按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進時調(diào)整，使各項施工活動處于最佳狀態(tài)；5）做好工程施工資料分析與整理。2）熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工條件；4）編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有：正。物業(yè)管理公司應注意反映下列問題：9）其他問題。通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：2）監(jiān)督建設過程（是否按設計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質量是否并提出意見：4）監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。收人等。住區(qū)人員需求分析：l）按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；2）按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈社會服務與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。3）按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。4）按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā)，定量與定性結合，協(xié)助制訂有針對性的方案。查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。（l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：（2）對方案制訂人員進行必要的業(yè)務培訓：（3）準備經(jīng)費；（4）準備設備；（5）準備相關資料。管理與服務的項目、標準及費用的不同。物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務的項目和質量標準。收費標準是物業(yè)管理方案的核心。包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務措施。包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。包括社區(qū)文化建設、社區(qū)服務與特約服務。包括財務管理、日常物業(yè)管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設施設備施維修與養(yǎng)護。第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服上確定。業(yè)管理方案。主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。管理方案。進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎、條件等方面進行研究。行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到右。重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。行為，熟悉房屋裝修程序。企業(yè)的外部制度。一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。的職責范圍。包括經(jīng)理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、管理處人員崗位責任制。為，協(xié)調(diào)各方主體間關系的制度，主要制度有：包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：l）居住區(qū)概況；7）其他應注意的事項。2）對房屋代管權責的規(guī)定。2）房屋裝修管理規(guī)定。綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。l）成立業(yè)主委員會的宗旨、目的；6）有關補充說明。第一步：研究所管物業(yè)的實際情況。第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。第三步：正確評價本企業(yè)狀況。第四步：學習理解國家及當?shù)卣挠嘘P法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。第五步：整理出本管區(qū)應制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。第六步：分頭草擬制度。第七步：征求各方意見，反復討論修改。第八步：定稿。第九步：通過正式程序批準執(zhí)行。的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。面的行為。其法律依據(jù)主要是：行為。范的內(nèi)容，也有社會公共道德的內(nèi)容。使用人都具有約束力。情況進行修改補充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會通過后上報行政主管部門備案。包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行：第一步：物業(yè)管理公司組織有關人員學習研究國家和當?shù)卣挠嘘P法律、法規(guī)，尤其是研究建設部制訂的業(yè)主公約“示范文本。”第三步：用召業(yè)主大會將業(yè)主公約（草案）提交大會討論。修改。第四步：業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。計論通過后執(zhí)行。在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公違反《公約》的行為一般說來有以下三種：時違反《公約》的行為，搬遷時違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。物業(yè)管理人員應努力做到及時發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到：用人違約行為。業(yè)主和使用人反映的違約行為。諾人與制約人不同、性質不同以及對違反者處理方式不同。警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修改意見。握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)管理資金的預算管理工作。和日常物業(yè)管理資金。的整個過程。物業(yè)管理企業(yè)所能支配或將要支配的物業(yè)管理資金。運用效果，保證物業(yè)管理工作的高效開展。物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設施專用維護基金。辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、形成，也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設單位出資建立。還是物業(yè)管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。產(chǎn)生最大增值收益。業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。用，量收支出，?？顚Ｓ?，不挪用、多用或少用。2）財務上的管理。應加強財會制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。得失、權衡利弊講求經(jīng)濟效益的一種管理活動。l）核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經(jīng)濟活動狀況及成果。單位經(jīng)濟活動的偏差與失誤，保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關系，可分為三層：第一層是基本法，即（會計法）、度。務收支情況的書面文件，是財會部門提供財會信息的一種重要手段。2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。3）報表附注是對表內(nèi)有關項目所做的必要解釋。會計報表對外提供時，一般還附有財務狀況說明書，這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表，通過一定的技術方法，對物業(yè)管理單位的資金管理、效益。資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同，管理資金管理和使用方式的不同。體包括三方面：企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎。注意資金的安全性、資金的回收周期，同時注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時，注意回避投資風險。過程中存在相互制約機制，保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用?；ケO(jiān)督，共同完成資金的使用過程；并落實監(jiān)督審核制度，通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)管理資金的使用效果。管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。4）要充分利用管理會計的職能。管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃，結合，最終制定一個合理科學的資金預算方案。預算編制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下結合論證式。2）全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標相關的經(jīng)濟業(yè)務活動算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。4）人本原則。預算應考慮人的因素，使之成為有激勵效益的預算。P=∑Pi（i＝l，2……，n）P2＝F0（1＋i%F0’P3=∑Q電i×P電+∑Q水i×P水P4=∑Fi=F1+F2+F3中心的預算管理方法、以資本預算為中心的預算管理方法。方法和技能，具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產(chǎn)、生活服務，如住宅、教學樓等。構準，可將建筑物進行分類。分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑，建筑）。分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。分為承重墻結構、框架結構、剪力墻結構、商體結構、大跨度空間結構。一般的民用建筑是由基礎、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成?；A下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎的自重。是指由室外設計地面到基礎底面的距離?；A的埋深直接影響工程造價。一般情況下，鋼筋混凝土基礎。2）按受力特點分為剛性基礎（如磚基礎、灰土基礎、三合土基墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。l）鋼筋混凝土過梁：門窗洞口上的橫梁Pg過梁，其高度為60毫米的倍數(shù)，寬度一般應與3）墻身水平防潮層：阻斷地下水，保持墻身干燥。防潮層關。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。4）構造柱：是設置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個主要措施。較少房屋應自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。裝配整體式鋼筋混凝土樓板。是地面的持力層，包括墊層、結構層、找平是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。屋頂?shù)呐潘侵攸c。平屋頂?shù)呐潘绞椒譃闊o組織排水和有組織排水。方式。用設置浮筑層或分倉縫處理。窗的主要作用是采光和通風。原理繪制的。層剖面圖。進行編號，這就是定位軸線。符號以細實線繪制。在我國制訂的《建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標準》中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)原則。是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。別是標志尺寸、構造尺寸和實際尺寸。一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設計說明書以外，還應包括以下專業(yè)圖紙：技術矛盾。(-)學習要求和編制方法。修繕定額與預算定額相比，有兩個特點：同時還說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素，有關規(guī)定和使用方法等。的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。的速度和準確性?；鶅r。在項目表上方列有該分項工程的工作內(nèi)容和計量單位。要按照當?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計算規(guī)則逐項計算。回收利用問題。數(shù)量，填入工程預算表內(nèi)。以及人工、材料、機械三種費用的單位價和主要材料的定額量，填入工程預算表相應欄內(nèi)。