項目成本控制制度

項目成本控制制度一、總則1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關法規(guī)政策，結合公司成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓，制定本方案。2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。二、成本管理職責1、編制經(jīng)濟合理的目標成本計劃，分解成本控制指標，提出控制要點；2、組織工程招投標與材料采購招標工作；編寫招標文件合同條款，進行相關技術標的評審；參與合同談判、合同交底及合同糾紛的處理；參與承建商和供應商的履約評定3、組織編制工程施工圖預結算工作；4、跟蹤、落實項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解項目成本的實際構成，匯編項目成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協(xié)助、督促公司做好項目操作過程中的成本控制工作。5、及時收集項目成本動態(tài)資料，為公司管理層提供充分、有效的決策依據(jù)三、項目各環(huán)節(jié)的成本控制（一）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。3、組織設計、工程、預算、財務專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經(jīng)濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。4、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。7、壟斷性質的工程項目（如消防、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。10、出包工程應嚴禁擅自轉包。（二）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況確定。工程質量與監(jiān)理1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關系。2、工程質量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關。一旦發(fā)現(xiàn)質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。3、應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。工程進度款1、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：（1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；（2）工程、預算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；（3）預算部門整理復核工程價值量；（4）經(jīng)財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。2、工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。（三）工程材料及設備管理1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。4、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：（1）能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；（3）能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；（4）售后服務和信譽良好的供貨商。6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。8、建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。9、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。10、材料的代用應由工程管理部書面提出，設計部和設計單位通過，領導批準。11、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和工程管理部的驗收檢驗證明以及結算清單，經(jīng)審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。（四）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2、設計、工程、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現(xiàn)的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。（五）工程結算管理1、工程竣工結算應具備以下基本條件：◆符合合同（協(xié)議）有關結算條款的規(guī)定；◆具備完整有效的質量評定結果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；◆項目設計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；◆工程遺留問題已處理完畢；◆施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。2、工程結算要以建設單位存檔的設計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。3、“點工”必須按照定額價計取、結算。4、工程部應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審。5、編制的預、結算書，應當有工費、材料、設備和有關經(jīng)濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。6、工程部應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。7、在工程部提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。（六）其他環(huán)節(jié)的成本控制1、正式發(fā)售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內?！朵N售承諾事項清單》及有關成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準后方可實施。3、應盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。4、各開發(fā)企業(yè)應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。五、附則1、本制度適用于集團所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并報總部備案。2、本制度未涉及到的內容或未盡事項，應按照國家和集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關規(guī)定執(zhí)行。本制度由總部財務管理部根椐集團成本管理的需要進行修訂和完善。工程項目結算管理辦法第一章總則第一條為進一步規(guī)范工程項目結算管理工作，加強竣工工程結算力度，合理組織經(jīng)濟收入，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，特制訂本辦法。第二條本辦法適用于工程總承包部所屬分公司、項目和集團公司委托管理項目對業(yè)主的結算。第三條工程項目結算管理是一項綜合性的管理工作，涉及經(jīng)營、技術、生產(chǎn)等多個部門，各單位、各部門要高度重視、通力合作。第四條工程項目結算管理工作，必須嚴格遵守國家的有關法律和政府法規(guī)、政策，堅持實事求是、合理有效的原則；嚴格執(zhí)行結算文件的審核程序，做到計量準確、內容完整、各項費用計取全面、合理。第二章管理部門及職責第五條經(jīng)營管理部是結算管理的主管部門，其職責是：（一）負責工程項目結算日常管理工作，包括經(jīng)營人員業(yè)務培訓、經(jīng)驗交流、專題研討；（二）指導、協(xié)助或審核、監(jiān)督項目的結算編制；（三）協(xié)助集團公司對工程總承包部所屬項目進行工程結算稽查；（四）指導和監(jiān)督項目結算資料收集、歸檔。第六條項目經(jīng)理部是結算管理的實施部門，其職責是：（一）負責組織工程項目結算會審；（二）負責工程項目結算的編制、報送及洽談；（三）負責工程項目變更、索賠資料及糾紛、訴訟所需證據(jù)的收集、整理、編制；（四）項目經(jīng)理部結算工作分工及責任：項目經(jīng)理、項目預算人員無論其人事關系如何變動，均需將該工程結算工作負責到底。項目經(jīng)理是項目結算第一責任人，負責項目結算組織和審批工作，項目經(jīng)營人員為結算工作的業(yè)務責任人，項目生產(chǎn)、技術、財務人員負責配合結算責任人完成結算工作，包括施工過程中提供施工、技術、物資、人力、機械、費用等方面資料，承擔因資料或提供證據(jù)不足造成結算損失責任。第三章洽商及索賠管理第七條項目實施或工程施工過程中，由于業(yè)主或社會因素及因需要所發(fā)生的設計修改、洽商變更，造成我方經(jīng)濟支出增加、工期延誤或經(jīng)濟損失，均應向業(yè)主及時辦理簽認。不能及時辦理的要有當時施工情況的圖片或錄像資料，以便補辦簽認。第八條由于業(yè)主或社會因素的影響造成項目不能正常實施或施工中斷，項目經(jīng)理部應做好記錄，并及時有效地辦理簽認手續(xù)，注意日常的資料積累。第九條設計修改或洽商變更記錄的主要內容應包括：變更原因、知情人、項目、部位、數(shù)量、延誤工期、發(fā)生費用、業(yè)主、設計、施工監(jiān)理單位經(jīng)辦人簽字及簽證日期。第十條各種變更、洽商簽證記錄、會議紀要，來往函件等由現(xiàn)場負責施工的技術、生產(chǎn)、經(jīng)營人員辦理，工程項目負責人負責檢查、落實，杜絕竣工后出現(xiàn)資料不全，業(yè)務人員相互推卸責任的現(xiàn)象發(fā)生。第十一條項目經(jīng)營負責人應會同項目部生產(chǎn)、技術認真研究合同及招投標文件，技術、工程及其他有關業(yè)務人員在辦理洽商、簽認時要有經(jīng)營意識，適當規(guī)避合同風險，提高洽商、簽認的經(jīng)濟價值。第十二條各種變更、洽商簽證記錄應及時送交預算人員，預算人員要核實資料的完整性，按合同約定的期限及時編制費用文件，并送業(yè)主、監(jiān)理單位審批，經(jīng)營管理部不定期進行檢查。第十三條當出現(xiàn)重大索賠事項時，項目經(jīng)理部應在28天內（或按合同約定）以書面信件正式向業(yè)主、監(jiān)理工程師發(fā)出索賠通知書，并取得業(yè)主和監(jiān)理工程師確認。索賠通知書的內容包括：索賠事項的名稱、相應的合同條款、索賠要求和索賠清單。第十四條監(jiān)理工程師和業(yè)主代表無正當理由，對變更工程價款報告和索賠報告不予確認，對變更價款、工期有異議時，應請求政府相關管理部門調解，調解不成時應按《建設工程施工合同》約定的糾紛處理辦法解決。第十五條為避免企業(yè)損失，確保項目部權益，合理處理工程索賠業(yè)務，大型、重點項目在工程中標后、工程實施前應編制《項目變更、索賠管理工作規(guī)范》，以提高工程管理水平。第四章工程結算管理第十六條具備階段結算條件、工程竣工并取得核驗證明或因故停緩建辦理確認手續(xù)后，項目經(jīng)理部應在施工合同規(guī)定的時間內，編制完整工程結算書，并組織相關部門進行結算會審，簽署會審意見。在報送業(yè)主或監(jiān)理前10天報工程總承包部經(jīng)營管理部審核，經(jīng)營管理部在５天內組織結算會審，項目部根據(jù)會審意見對結算進行修改裝訂后報送業(yè)主或監(jiān)理審定。第十七條工程結算文件應包括下列內容：（一）工程結算書封面；（二）編制說明；（三）工程結算費用匯總。包括工程合同造價、合同外增加費用、歷次洽商變更及索賠金額、暫估價差調整以及其他按招標文件、合同及政府有關文件可以調整的費用；（四）洽商變更及索賠依據(jù)；（五）其他第十八條工程結算文件報送業(yè)主或監(jiān)理時，項目部應做好簽收登記。結算經(jīng)辦人應及時了解、掌握業(yè)主或監(jiān)理單位審核進展情況，采取相應措施。在施工合同約定時間內，業(yè)主未提出異議時，可視為同意結算報告，應盡快形成法定文件。當業(yè)主或監(jiān)理在規(guī)定時間內提出異議時，可通過協(xié)商解決或申請施工合同、工程造價管理部門調解，經(jīng)調解無效時，可向仲裁機構申請仲裁或向法院提起公訴。第十九條接到結算審批單后，將原件和完整結算資料報經(jīng)營管理部；并對該工程進行結算總結，分析結算結果和過程中的經(jīng)驗與教訓，在一個月內將結算總結報告報送經(jīng)營管理部。第二十條項目經(jīng)理部應在三個月內或在合同約定時間內完成對業(yè)主結算工作。第五章結算資料管理第二十一條為保證工程造價與結算具有可追溯性，方便調查，項目經(jīng)理部要分類建立資料登記臺帳和明確保存方法和保管責任人。第二十二條歸檔資料要隨時積累，結算完成后一個月內將結算資料裝訂成冊，報公司經(jīng)營管理部１套（統(tǒng)一為Ａ4，非Ａ4紙折疊成Ａ4紙大?。?，結算資料最遲在審計報告成立之前報送。其主要內容為：（一）封皮、目錄、結算確認單、工程概況；（二）結算總結；（三）工程結算文件；（四）工程承包合同（補充合同、合同附件）；（五）竣工驗收單；（六）其他資料。第二十三條重點工程和有代表性的工程竣工后，應進行資料分析，作為檢驗企業(yè)管理水平及以后投標報價的決策依據(jù)。第六章獎罰辦法第二十四條為盡快完成工程結算，為工程款及時回收創(chuàng)造條件，各單位應根據(jù)本單位的具體情況，制定業(yè)務考評與獎罰辦法，并上報工程總承包部，經(jīng)審批后實施。第七章附則第二十五條本辦法由經(jīng)營管理部負責解釋。第二十六條本辦法自下發(fā)之日起施行，原文件同時作廢。成本管理部部門職責

1、部門目標

制定經(jīng)濟合理的目標成本，并確保目標在本的有效效控制；

施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作；

客觀準確地評估動態(tài)成本，嚴格審核各項工程費用；

最終實現(xiàn)對目標成本的控制，從而提高公司產(chǎn)品的競爭力。

2、目標成本、責任成本管理

搜集、整理、匯總歷史成本資料；

確定目標成本總控指標，分解成本控制指標，提出控制要點；

匯總編輯項目目標成本指導書及目標成本控制責任書，并負責監(jiān)控、評估；

每月分析目標成本變動情況，匯報項目動態(tài)成本；

3、預結算管理

組織編制及審核工程施工圖預算；

全面審核竣工工程結算；

根據(jù)結算報告完成各項工程清算；

4、成本信息管理

建立和完善工程造價和材料設備價格信息資料庫

定期進行專題或綜合的成本分析和研究

收集集團內及其他工程造價信息資料

收集集團內及其他公司成本管理先進舉措，加以吸收利用和推廣

有效使用集團下發(fā)的成本管理軟件

標準合同文本（工程設計類）的組織編制及審核

審核并及時辦理各項合同的審批工作

審核并及時辦理各項付款的審批工作

審核并及時辦理各項結算的審批工作

按不同類別建立合同及執(zhí)行情況臺帳

5、成本管理監(jiān)控評估

參與工程、材料及設備的招投標工作

參與合同有關經(jīng)濟條款的審核

定期動態(tài)報告目標成本和責任成本的執(zhí)行情況

定期和不定期抽查評估項目成本管理工作

對項目前期土地成本、方案設計等進行評估，提出意見

對報批報建、營銷成本（逐步由成本部負責）進行監(jiān)督控制

6、成本管理規(guī)范建設

制定成本管理的有關規(guī)范及實施細則

制定并完善目標成本管理體系

制定并完善部門內部管理規(guī)范制度

7、培訓指導

組織成本管理規(guī)范的培訓

為工程部提供預算、結算和成本管理的業(yè)務指導

8、成本預結算管理

預算資料原件工程結算前由主辦人留存保管

結算資料原件工程結算后由專人統(tǒng)一歸檔管理

成本管理部崗位職責

1、成本管理部經(jīng)理崗位職責

目標管理

組織確定項目的目標成本；

確定部門的工作目標及工作計劃；

定期檢查成本控制目標的執(zhí)行情況；

制定有效的成本控制方法；

負責監(jiān)督和落實部門的工作計劃；

造價審核

組織完成各項造價（含合同價、結算價）的確定工作；

對造價工作完成部門內的終審；

組織重大結算工作及合同的談判；

招投標工作

參與公司所有招投標工作；

制度建設

組織制定成本管理的有關規(guī)范；

組織對成本管理規(guī)范的有關培訓工作；

負責公司成本管理制度的制定；

新項目投資測算

組織項目前期成本調研，便于公司決策；

合同管理

起草格式化標準合同文本；

對上報合同進行審核；

根據(jù)實施情況對合同的經(jīng)濟條款進行全面的把握；

預決算管理

負責裝修工程及室外園林綠化工程結算工作；

部門管理

培養(yǎng)業(yè)務骨干；

部屬激勵和績效考核；

負責本部門人力資源的配置和調遣；

相關總協(xié)調工作

負責本部門所有對內對外的協(xié)調工作；

組織對外的業(yè)務交流活動；

負責公司內部成本意識的建立并組織相關培訓。

2、成本綜合管理崗崗位職責

施工圖預算管理—土建、安裝工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協(xié)調咨詢單位與施工單位預算核對工作；

負責編制咨詢合同；

目標成本制定

確定項目目標成本，制定材料設備成本控制明細表；

結算工作

負責督促施工單位上報工程結算書；

負責按相關文件規(guī)定審核工程結算資料；

負責對工程結算進行初審并按規(guī)定進行復審和終審；

信息管理

負責按集團要求有效使用成本管理軟件，及時完整錄入各類數(shù)據(jù)；

負責匯總編制每月公司成本月報，并上報總部；

動態(tài)目標成本

負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目及開發(fā)間接費

等；

按月提供出動態(tài)成本分析報告（土建部分）；

審計配合工作

對造價咨詢公司進行管理，各項審價工作協(xié)調

負責準備編制審計所需數(shù)據(jù)表格工作；

負責審計的其他配合工作；

合同及付款管理

負責審核合同中有關經(jīng)濟條款；

負責建立合同及合同付款臺帳及成本核算工作；

日常管理

配合及時提供成本管理軟件所需相關數(shù)據(jù)；

及時總結工作中經(jīng)驗教訓供部門內共享；

編制項目每月工程資金計劃；

協(xié)助部門經(jīng)理處理日常事物。

3、安裝成本管理崗崗位職責

施工圖預算審核--安裝工程

根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編