房地產 -五星級酒店項目招標及成本管控概要

二從后場設施，看酒店的建設定位二從后場設施，看酒店的建設定位三多方博弈，酒店項目建設期間管理特點三多方博弈，酒店項目建設期間管理特點 高星級酒店概論 —結合旅游飯店星級的劃分與評定—酒店建設標準與管理需求—多樣化的酒店類型劃分標準高星級酒店概論高星級酒店概論酒店的星級酒店管理公司酒店的類型度假型精品酒店高星級酒店概論三星級：220五星級：420高星級酒店概論三星級：220五星級：420高星級酒店概論機房隔聲處理優(yōu)化做法，放棄了圖紙標準圖集做法，值得形成日后的標準。室內允許噪音級（單位：dB(A)）客房空氣聲隔音標準（單位：dB）部位夜間部位隔音標準客房≤40≤30客房之間隔墻、樓板會議室≤35客房與走廊之間多功能室≤40客房門≥30辦公室≤35客房外窗≥35餐廳、宴會廳≤50門u中空玻璃幕墻u幕墻與樓板連接處保溫隔音棉u幕墻豎框內填充吸聲物料u豎框兩面以石膏板遮蓋并以外包處理費用高跟鞋撞擊客房入口玄關石材隔音處理：增加隔音墊隔壁住客高聲交談隔音處理：增加四層石膏板間墻客房走道噪音隔音處理：增加門與門之間的空氣層，并客房走道噪音隔音處理：增加門與門之間的空氣層，并掛上軟性吸聲隔聲簾酒店合約策劃酒店合約策劃承發(fā)包模式合同構架標段劃分采購方式承發(fā)包模式合同構架標段劃分采購方式面積大小設計合理，過大過小都可能增加投資不同菜系配不同灶具，便于使用，提高效率。及時用水排水，在合適位置設置單槽或雙槽水池。廚房燈光要充足實用，燈光夠亮廚房工作人員才廚房與餐廳之間應采用雙門雙道，起隔油煙、隔噪聲、隔高溫，還遮擋客人對廚房的視線。廚房與餐廳設在同一層，可縮短輸送流程，提高工作效率，有利于保持菜品溫度，防止交叉污染，還可以減少設備投資。裝飾面：泳池馬賽克（國產和進口價差較大）、潮濕環(huán)境對立面造價的影響（全鋼龍骨石材飾面、防水處設備銹蝕鍋爐房屋面滲水設備銹蝕鍋爐房屋面滲水設備管道保溫缺失及破損，閥門銹蝕4酒店投資和資產管理發(fā)展趨勢存量酒店面臨設施老舊、風格過時、競爭力低下核心城市存量土地的減少存量酒店改造與升級型投資存量酒店改造與升級型投資將更多集中于一線及新一線城市。酒店投資將更偏重于存量物業(yè)的升級改造。高檔和中高檔酒店是存量改高檔和中高檔酒店是存量改造與升級型投資的重點關注成熟都市商圈是存量酒店改造的熱點區(qū)域。翻新或升級改造實現最佳定位和設施優(yōu)化業(yè)務定位-業(yè)主與酒店管理公司n酒店管理公司一般在酒店籌建階段介入項目，代表酒店物業(yè)開發(fā)商的成本控制n基于業(yè)務及利益出發(fā)點的不同，業(yè)主方與酒店管理公司往往成價的影響。這類《設計指引》22機電施工圖完成較早，開發(fā)據此招標，實際在內裝設計完成后會有數以電梯為例，先做了預留，實際招標的時間在土建的基坑完成后，造成部分基坑回填混凝土（增加了開挖、支護、回填的費用解決方案：提前招標確定品牌，按品牌提資進行施工客房區(qū)客人區(qū)（前區(qū)）客房（包括行政層客房和行政酒廊）、客房走廊、客用電梯間、消防一服務電梯間、疏散樓梯、前室、服務間組成客房區(qū)客人區(qū)（前區(qū)）客房（包括行政層客房和行政酒廊）、客房走廊、客用電梯間、消防一服務電梯間、疏散樓梯、前室、服務間組成公共區(qū)酒店功能分區(qū)大堂、咖啡吧（或大堂吧）、餐廳、酒公共區(qū)酒店功能分區(qū)大堂、咖啡吧（或大堂吧）、餐廳、酒健身娛樂區(qū)域后勤區(qū)（后區(qū)）員工生活區(qū)（包括員工餐廳、員工更衣淋浴間、培訓后勤區(qū)（后區(qū)）員工生活區(qū)（包括員工餐廳、員工更衣淋浴間、培訓4酒店開業(yè)員工資、辦公費用、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費1.4裝飾工程1.4裝飾工程1.4.3重點區(qū)域的造價：進戶門（含閉門器及石膏板（包括衛(wèi)生間序號合同內容序號合同內容園林綠化、雕塑、家具、石材地面等44酒店綠化植栽工程采購合同45綠化植栽工程采購合同補充協議-23F陽臺枯山水46酒店景觀工程石材供貨采購合同47酒店外場雕塑采購合同48酒店外場雕塑采購合同補充協議49酒店戶外家具供貨、安裝工程采購合同50酒店三樓游池屋頂防真草皮采購合同幕墻工程51酒店幕墻工程施工指定分包合同52酒店幕墻工程施工玻璃供貨補充協議書53酒店幕墻工程石材供銷合同(Ⅰ)54酒店幕墻工程石材合同補充協議55酒店旋轉門購銷合同56酒店幕墻工程石材供銷合同(Ⅱ)序號合同內容33酒店1-8F窗簾供貨、安裝合同34酒店窗簾供貨、安裝合同補充協議35酒店9-22F窗簾供貨、安裝合同室內藝術品36酒店公共區(qū)域藝術品采購合同37藝術品補充協議38酒店藝術品家具采購合同地毯類39酒店大堂入口