項(xiàng)目總培訓(xùn)- 融資成本與費(fèi)用

融資成本、費(fèi)用投資策劃中心馮兆輝2015年11月更熟悉投資測(cè)算，提高投資測(cè)算準(zhǔn)確率。課程宗旨

融資成本

費(fèi)用關(guān)注和平衡010203目錄一、融資成本…

發(fā)債信托委托貸款常見融資產(chǎn)品類型

永續(xù)債∞基金開發(fā)貸款并購(gòu)貸

規(guī)

模視公司信譽(yù)

年化

收益10%+

特

點(diǎn)“無(wú)還款期”

飲鴆止渴

“權(quán)益化”一、融資成本

永續(xù)債雙方約定雙方約定規(guī)模年化收益特點(diǎn)一、融資成本

委托貸款

雙方約定

規(guī)模視公司信譽(yù)年化收

益

7%

特點(diǎn)432原則一、融資成本

信托010203規(guī)模

視公司信譽(yù)年化收益

4%左右特點(diǎn)

成本低

期限長(zhǎng)一、融資成本

發(fā)債規(guī)模年化收益≤并購(gòu)額的50%基準(zhǔn)上浮20%期限長(zhǎng)可根據(jù)并購(gòu)節(jié)奏提款一、融資成本

并購(gòu)貸

特點(diǎn)

規(guī)模：雙方約定年化收益：7.5%-10%

甚至更高

特點(diǎn)：靈活

高杠桿132一、融資成本

基金010203規(guī)模

抵押物

70%年化收益

基準(zhǔn)利率上浮

10%~15%特點(diǎn)

成本低

兩證上會(huì)

四證放款一、融資成本

開發(fā)貸

融資成本

費(fèi)用關(guān)注和平衡010203目錄財(cái)務(wù)費(fèi)用01管理費(fèi)用0203二、費(fèi)用

費(fèi)用的種類銷售費(fèi)用1、占比較小2、注意項(xiàng)目公司性質(zhì)——是否為外資!二、費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用1、人員工資2、土地使用稅二、費(fèi)用管理費(fèi)用1、工資2、廣告及推廣費(fèi)3、銷售代理費(fèi)二、費(fèi)用銷售費(fèi)用科目名稱費(fèi)率名稱二、費(fèi)用集團(tuán)參考水平

片區(qū)費(fèi)率指標(biāo)(%)全國(guó)

(%)備注華南片區(qū)華東片區(qū)華中片區(qū)西南片區(qū)東北片區(qū)華北片區(qū)營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)率

3.06%

3.22%

2.99%

2.91%

3.34%

2.73%

3.09%管理費(fèi)率

0.87%

1.24%

0.87%

1.03%

1.44%

1.28%

1.06%營(yíng)銷費(fèi)用=營(yíng)銷費(fèi)率*項(xiàng)目全周期銷售收入管理費(fèi)用=管理費(fèi)率*項(xiàng)目全周期銷售收入注：尚未全面考慮區(qū)域和集團(tuán)平臺(tái)管理費(fèi)用

融資成本

費(fèi)用關(guān)注和平衡010203目錄三、關(guān)注和平衡

關(guān)注項(xiàng)目土地成本

影響融資規(guī)模土地成本越大，融資規(guī)模越大三、關(guān)注和平衡

關(guān)注項(xiàng)目采用的融資方式

影響融資規(guī)模

影響融資成本開發(fā)貸<基金開發(fā)貸<基金三、關(guān)注和平衡

關(guān)注項(xiàng)目所處區(qū)位

影響融資規(guī)模

影響融資成本經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)規(guī)模越大經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)成本越低三、關(guān)注和平衡

關(guān)注項(xiàng)目性質(zhì)、定位

影響費(fèi)用比率

影響費(fèi)用比率后續(xù)用地<新項(xiàng)目常住