《房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》第06章 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格影響因素

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》2024/11/2312024/11/232篇次章次

內(nèi)容基礎(chǔ)篇第一章

房地產(chǎn)概論第二章房地產(chǎn)估價(jià)概述理論篇第三章

房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格第四章

房地產(chǎn)價(jià)值形成理論第五章

房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制第六章

房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格影響因素方法篇第七章比較法及其應(yīng)用第八章

收益法及其應(yīng)用第九章

成本法及其應(yīng)用第十章

假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其應(yīng)用第十一章

其他估價(jià)方法第十二章

批量估價(jià)方法實(shí)務(wù)篇第十三章

房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)第十四章

房地產(chǎn)估價(jià)程序第十五章

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2024/11/233第六章房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格影響因素房地產(chǎn)周期的決定性因素

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房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)隨著時(shí)間變化而經(jīng)歷的有規(guī)律的擴(kuò)張和收縮過(guò)程。影響房地產(chǎn)周期的因素包括利率、首付比例、房地產(chǎn)稅收等短期變量，土地政策等中期變量和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入水平、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口等長(zhǎng)期變量。任澤平等學(xué)者提出，影響房地產(chǎn)周期的決定性因素為“短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口”。

金融政策通過(guò)改變居民的支付能力和預(yù)期使得房地產(chǎn)需求提早或推遲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)的影響比較顯著，但是卻不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的長(zhǎng)期趨勢(shì)。土地政策通過(guò)影響房地產(chǎn)供給和預(yù)期從而影響房地產(chǎn)供求與價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中期波動(dòng)具有明顯影響。人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展具有決定性影響，房地產(chǎn)周期在很大程度上也是人口周期的一部分，在人口周期的前期、中期和后期，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格都呈現(xiàn)出不同的發(fā)展?fàn)顩r。導(dǎo)入案例

第一節(jié)影響因素概述第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素第三節(jié)房地產(chǎn)外部因素第四節(jié)

消費(fèi)者心理因素第五節(jié)

房地產(chǎn)交易因素2024/11/235本章目錄一、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格影響因素的含義

房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格影響因素是指決定或影響房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的各種內(nèi)外部條件，包括房地產(chǎn)自身因素、房地產(chǎn)外部因素、消費(fèi)者心理因素和房地產(chǎn)交易因素。其中，自身因素和外部因素屬于客觀因素，心理因素屬于主觀因素，交易因素屬于過(guò)程因素。

各種影響因素的影響途徑：自身因素通過(guò)影響房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本和效用進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格產(chǎn)生影響，外部因素通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特別是市場(chǎng)需求進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格產(chǎn)生影響，心理因素通過(guò)直接影響消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的判斷或者影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格產(chǎn)生影響，交易因素通過(guò)影響房地產(chǎn)交易過(guò)程進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格產(chǎn)生影響。2024/11/236第一節(jié)影響因素概述2024/11/237一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)三級(jí)指標(biāo)四級(jí)指標(biāo)自身因素實(shí)物土地實(shí)物因素面積、形狀、地形地貌、地勢(shì)、地質(zhì)、水文、土壤、開(kāi)發(fā)程度等建筑物實(shí)物因素建筑規(guī)模、外觀、層數(shù)、高度、結(jié)構(gòu)、空間布局、建筑性能、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、建成時(shí)間、維護(hù)狀況、完損狀況、新舊等權(quán)益房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、權(quán)利限制情況以及其他權(quán)益等區(qū)位地理位置方位與坐落、與重要場(chǎng)所的距離、臨街狀況、其他地理位置交通條件出入房地產(chǎn)的道路狀況、可用交通工具、交通管理情況、停車(chē)便利程度以及交通費(fèi)用情況等配套設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施兩個(gè)方面周?chē)h(huán)境自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀環(huán)境、其他環(huán)境等外部因素經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、物價(jià)、匯率社會(huì)人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、城鎮(zhèn)化發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、行政隸屬關(guān)系等制度土地制度、住房制度、稅收制度以及規(guī)劃制度等政策土地政策、信貸政策、利率政策、稅政政策、交易政策、價(jià)格政策等規(guī)劃國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃、住房發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃心理因素預(yù)期心理、投機(jī)心理、從眾心理、迷信心理和求吉心理等交易因素交易目的、交易主體、交易方式、交易心態(tài)、交易氛圍等房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格影響因素匯總2024/11/238二、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格影響因素的特點(diǎn)

(1)影響因素具有多樣性：具體的影響因素可能不下數(shù)十個(gè)。(2)影響因素具有層次性：許多影響因素可以細(xì)分為下一級(jí)因素。

(3)影響因素具有耦合性：部分影響因素之間存在相互耦合的關(guān)系，即不同因素之間存在“你中有我，我中有你”的關(guān)系。

(4)影響過(guò)程具有非線性：每一個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的影響都不是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系，而通常是非線性的。(5)影響結(jié)果具有復(fù)雜性：不同的影響因素對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的影響以及同一個(gè)影響因素對(duì)不同房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的影響在影響的方向、程度、速度、范圍、時(shí)期等方面均有可能不同。

第一節(jié)影響因素概述第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素第三節(jié)房地產(chǎn)外部因素第四節(jié)

消費(fèi)者心理因素第五節(jié)

房地產(chǎn)交易因素2024/11/239本章目錄一、實(shí)物因素

實(shí)物是房地產(chǎn)有形的部分，包括土地和建筑物兩大類(lèi)。

1.土地實(shí)物因素

影響房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的土地實(shí)物因素包括土地面積、土地形狀、地形地貌、地勢(shì)、地質(zhì)、水文、土壤、開(kāi)發(fā)程度等。

(1)土地面積：土地面積過(guò)小，不利于項(xiàng)目規(guī)劃布局和內(nèi)部配套，開(kāi)發(fā)利用條件不佳，土地單價(jià)相對(duì)較低（土地合并交易除外）。土地面積過(guò)大，一方面會(huì)使土地總價(jià)過(guò)高導(dǎo)致需求減少，另一方面需要建設(shè)更多配套設(shè)施，增加開(kāi)發(fā)成本，從而降低土地單價(jià)。合適的土地面積大小與土地所在地區(qū)的地價(jià)水平、建筑技術(shù)、配套設(shè)施完善程度以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)習(xí)慣等因素有關(guān)。2024/11/2310第一節(jié)房地產(chǎn)自身因素2024/11/2311

(2)土地形狀：形狀規(guī)則的土地，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃布局和土地的有效利用，其單價(jià)通常較高，反之則單價(jià)相對(duì)較低。(3)地形地貌：地形平坦的土地價(jià)值和價(jià)格較高，高低不平的土地價(jià)值和價(jià)格相對(duì)較低。由特定的地形地貌和地勢(shì)等所形成的所謂“風(fēng)水”因素有時(shí)對(duì)土地價(jià)值和價(jià)格會(huì)產(chǎn)生巨大影響。(4)地勢(shì)：在其他狀況相同的情況下，地勢(shì)高的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格一般要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格。(5)地質(zhì)：一般來(lái)說(shuō)，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，地基承載力大，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使用，地價(jià)就高；反之，地價(jià)則低。(6)水文：水系、水量、水位、水質(zhì)、汛期、水利設(shè)施、水資源管理等。例如，是否存在洪澇隱患、地下水是否有腐蝕性等。(7)土壤：土地肥力只對(duì)農(nóng)牧業(yè)用地和部分綠化用地的價(jià)值和價(jià)格產(chǎn)生影響，對(duì)其他建設(shè)用地的影響相對(duì)較小。(8)開(kāi)發(fā)程度：開(kāi)發(fā)程度高的土地價(jià)值和價(jià)格較高，反之則低。2024/11/2312

2.建筑物因素

影響房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的建筑物實(shí)物因素包括建筑規(guī)模、建筑外觀、層數(shù)和高度、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局、建筑性能、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、建成時(shí)間、維護(hù)狀況、完損狀況、新舊程度等。(1)建筑規(guī)模：一般來(lái)說(shuō)，建筑面積過(guò)小，其功能和形象會(huì)受到影響，價(jià)值和價(jià)格相對(duì)較低；建筑面積過(guò)大，其市場(chǎng)需求會(huì)減少，房?jī)r(jià)也會(huì)降低；適合的建筑規(guī)模價(jià)值和價(jià)格相對(duì)較高。(2)建筑外觀：建筑造型和諧、色彩豐富，使人感覺(jué)穩(wěn)重、安全和舒適，其價(jià)值和價(jià)格一般較高；反之則低。(3)層數(shù)和高度：建筑層數(shù)和建筑高度對(duì)建造成本、防火防災(zāi)、建筑形象等具有重要影響，也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格。(4)建筑結(jié)構(gòu)：建筑結(jié)構(gòu)是影響房屋安全性、適用性、耐久性以及建造成本的重要因素，因而也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格。

(5)空間布局：一般來(lái)說(shuō)，平面和豎向布置合理、有利于生產(chǎn)生活使用的建筑物，價(jià)值和價(jià)格較高；反之，價(jià)值和價(jià)格較低。2024/11/2313(6)建筑性能：建筑性能主要是指日照、采光、通風(fēng)、防水、保溫、隔熱、隔聲等方面的性能狀況，對(duì)住宅建筑的價(jià)值和價(jià)格具有較大影響。不同用途的房地產(chǎn)對(duì)建筑性能的要求會(huì)有所不同。(7)設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備是指給排水、強(qiáng)弱電、電梯、空調(diào)、暖通、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)庖约敖ㄖ悄芑冉ㄖ綄傥铩ＴO(shè)施設(shè)備是否齊全、完好、先進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格具有很大影響。但是設(shè)施設(shè)備的配置也并非越高越好，而需要遵循適合原則。(8)裝飾裝修：裝飾裝修程度高的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格一般較高。(9)建成時(shí)間：建筑物建成時(shí)間越長(zhǎng)，其價(jià)值和價(jià)格通常越低。(10)維護(hù)狀況：維護(hù)好的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格較高，反之則低。(11)完損狀況：完損狀況差的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格不高甚至沒(méi)有價(jià)值，或者負(fù)的價(jià)值即還需要支付拆除費(fèi)用等。(12)新舊程度：建筑物新舊程度是一個(gè)綜合性的指標(biāo)，與建筑物的建成時(shí)間、剩余壽命、工程質(zhì)量、維護(hù)狀況、完損狀況等因素有關(guān)，分析時(shí)需要注意是否重復(fù)考慮。2024/11/2314二、權(quán)益因素

權(quán)益是房地產(chǎn)無(wú)形的部分，“房地產(chǎn)的價(jià)值本質(zhì)上是其權(quán)益的價(jià)值”，是影響房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的重要因素。

1.房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利房地產(chǎn)權(quán)利狀況是房地產(chǎn)權(quán)益中最基本、最主要的部分，是影響房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的重要因素。在實(shí)際估價(jià)中，不僅要了解房地產(chǎn)具有哪些權(quán)利，還要搞清楚其權(quán)利關(guān)系和歸屬。

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2.權(quán)利限制情況(1)受他項(xiàng)權(quán)利的限制：房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利是指土地和房屋所有權(quán)和使用權(quán)以外的其他權(quán)利，如抵押權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)等。他項(xiàng)權(quán)利是對(duì)他人所有的房地產(chǎn)享有的占有和使用的權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)利的存在會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。(2)受其他因素的限制：主要是指使用管制和相鄰關(guān)系限制。房地產(chǎn)使用管制主要體現(xiàn)在城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)對(duì)土地和房屋的用途、容積率、建筑密度、綠地率和建筑高度等方面的限制性規(guī)定。相鄰關(guān)系的限制主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：①房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人提供必要的便利；②房地產(chǎn)權(quán)利人使用自己的房地產(chǎn)或者行使房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利時(shí)，不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人的權(quán)益。3.其他的權(quán)益因素

其他權(quán)益因素包括附著在房地產(chǎn)上的額外利益、債權(quán)債務(wù)以及其他權(quán)利和義務(wù)、司法查封、欠稅欠費(fèi)欠款、物業(yè)管理等因素。2024/11/2316三、區(qū)位因素

房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，區(qū)位是決定房地產(chǎn)效用和價(jià)值的重要因素，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上甚至有“地段、地段，還是地段”的說(shuō)法。

1.區(qū)位理論概述

區(qū)位理論是研究人類(lèi)活動(dòng)的空間選擇及其在空間中的優(yōu)化組合的理論。區(qū)位理論作為一種學(xué)說(shuō)誕生于19世紀(jì)20、30年代的歐洲，以1826年德國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)與地理學(xué)家杜能出版《孤立國(guó)農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》為標(biāo)志。隨著工業(yè)和城市商業(yè)的發(fā)展，區(qū)位理論從古典區(qū)位理論發(fā)展到近代區(qū)位理論和現(xiàn)代區(qū)位理論。經(jīng)過(guò)近兩百年的發(fā)展，區(qū)位理論研究產(chǎn)生了豐富的研究成果，形成了許多不同的理論類(lèi)型和研究流派，如農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、城市中心地理論、城市空間結(jié)構(gòu)理論以及現(xiàn)代區(qū)位理論。2024/11/2317

(1)農(nóng)業(yè)區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論是最早的區(qū)位理論，由德國(guó)學(xué)者杜能創(chuàng)立，主要研究農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)場(chǎng)所的選擇問(wèn)題，核心思想是，在農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本不變的條件下，農(nóng)業(yè)利潤(rùn)僅取決于運(yùn)輸成本，農(nóng)業(yè)產(chǎn)地距離城市或市場(chǎng)的遠(yuǎn)近成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局的決定性因素。為降低運(yùn)費(fèi)，增加利潤(rùn)，合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局是圍繞中心城市形成同心圓結(jié)構(gòu)即杜能圈。杜能圈是農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的基本空間地域模型。杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論價(jià)值主要體現(xiàn)在其揭示了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的相對(duì)優(yōu)越性以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約程度、空間布局和市場(chǎng)距離之間的關(guān)系，首次從理論上闡明了空間差異對(duì)人類(lèi)活動(dòng)的影響。但是杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論理論存在明顯不足，如“孤立國(guó)”在現(xiàn)實(shí)中并不存在，均質(zhì)杜能圈也不符合現(xiàn)實(shí)情況，土地利用的多樣性以及農(nóng)業(yè)空間布局的影響因素考慮不夠全面，而且隨著交通技術(shù)和工具的發(fā)展，運(yùn)輸費(fèi)用對(duì)土地利用的影響越來(lái)越小。2024/11/2318

(2)工業(yè)區(qū)位理論

從19世紀(jì)下半葉起，隨著工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)區(qū)位理論逐漸成為古典區(qū)位理論研究的主流。韋伯是第一位系統(tǒng)提出工業(yè)區(qū)位理論的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。韋伯的工業(yè)區(qū)位理論以費(fèi)用最低作為工業(yè)空間布局的標(biāo)準(zhǔn)。該理論的核心內(nèi)容是，工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位是運(yùn)輸成本、勞動(dòng)成本以及集聚和分散因子共同作用下生產(chǎn)成本最低的地點(diǎn)。

韋伯的理論為后續(xù)研究工業(yè)區(qū)位理論提供了理論基礎(chǔ)和方法論支撐。同時(shí)，韋伯的區(qū)位理論貢獻(xiàn)超越了工業(yè)區(qū)位理論的范圍，成為經(jīng)濟(jì)區(qū)位理論的重要基石之一，而且對(duì)現(xiàn)實(shí)的工業(yè)布局也具有重要指導(dǎo)意義。但是韋伯的工業(yè)區(qū)位理論也具有局限性，包括完全競(jìng)爭(zhēng)假設(shè)不符合實(shí)際、技術(shù)進(jìn)步使得運(yùn)費(fèi)在價(jià)格中的比重和對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響越來(lái)越小，由關(guān)注原料地和勞動(dòng)供給地逐漸向關(guān)注消費(fèi)地轉(zhuǎn)變，企業(yè)關(guān)注利潤(rùn)最大化甚于成本最小化等。2024/11/2319

(3)中心地理論

20世紀(jì)以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，城市的形態(tài)以及城市與商業(yè)服務(wù)的空間分布等成為學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)。德國(guó)地理學(xué)家克里斯塔勒通過(guò)對(duì)德國(guó)南部城鎮(zhèn)的調(diào)查，研究了城市的空間分布規(guī)律，系統(tǒng)地提出了中心地理論，被認(rèn)為是中心地理論的奠基人。

中心地是指能夠向居住在它周?chē)木用裉峁└鞣N商品和服務(wù)的地方，可以看成是一定區(qū)域范圍內(nèi)的中心集聚點(diǎn)?？死锼顾找允袌?chǎng)原則、交通原則和行政原則為基礎(chǔ)推導(dǎo)出一個(gè)理想的六邊形中心地模型。德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家廖什以利潤(rùn)最大化為原則，獨(dú)立推導(dǎo)出一個(gè)與克里斯塔勒相同的六邊形區(qū)位模型。

中心地理論對(duì)研究城市多中心體系、城市商業(yè)體系以及城市居住體系的規(guī)劃布局具有重要的指導(dǎo)意義。但是中心地理論建立在理想的均質(zhì)城市土地之上，與實(shí)際存在較大差距。2024/11/2320

(4)城市空間結(jié)構(gòu)理論

城市空間結(jié)構(gòu)又稱為城市地域結(jié)構(gòu)，是指構(gòu)成城市的各個(gè)功能區(qū)域在城市內(nèi)部空間的分布形態(tài)。在城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)的研究中，以同心圓模式、扇形模式和多核心模式最為著名。

同心圓模式由美國(guó)城市社會(huì)學(xué)家歐尼斯特·伯吉斯于1925年提出。在該模式中，城市各類(lèi)功能用地以城市中心為核心，自內(nèi)向外環(huán)狀擴(kuò)展形成同心圓結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的土地價(jià)值和價(jià)格也由城市中心向外逐層下降。該模式基本符合單中心平原城市的空間結(jié)構(gòu)模式，但是沒(méi)有考慮道路、自然障礙物、土地利用偏好等因素的影響。

扇形模式是美國(guó)社會(huì)學(xué)家霍姆·霍伊特于1939年創(chuàng)立的城市空間結(jié)構(gòu)模式，它在同心圓模式的基礎(chǔ)上加入了方向因素。該模式認(rèn)為，城市住宅用地趨向于沿著主要交通路線和自然障礙物最少的方向，即由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。扇形模式適用于較多的城市，但是該模式僅僅建立在租金分析的基礎(chǔ)上，忽視了其他因素的作用。

多核心模式最先由美國(guó)社會(huì)學(xué)家麥肯齊于1933年提出，后由美國(guó)地理學(xué)家哈里斯和烏爾曼于1945年加以發(fā)展。該模式認(rèn)為，城市空間結(jié)構(gòu)往往并非形成一個(gè)核心，而有可能形成多個(gè)核心。2024/11/2321

(5)現(xiàn)代區(qū)位理論

現(xiàn)代區(qū)位理論是在古典區(qū)位理論的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)古典區(qū)位理論假設(shè)條件的不斷放寬，形成各種新古典區(qū)位理論，如新古典微觀區(qū)位論、新古典宏觀區(qū)位論以及新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)派區(qū)位論等。

新古典微觀區(qū)位理論是利用供求、競(jìng)爭(zhēng)等新古典微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析工具，對(duì)微觀主體的空間經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行分析的區(qū)位理論。例如，拉伯和蒂斯利用拓?fù)渚W(wǎng)絡(luò)構(gòu)建區(qū)位模型研究微觀主體的區(qū)位選擇，豪泰林等從空間競(jìng)爭(zhēng)均衡的角度重新審視區(qū)位問(wèn)題。

新古典宏觀區(qū)位理論利用宏觀分析方法對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行分析。艾薩德利用宏觀均衡方法建立了區(qū)域總體空間模型，研究了區(qū)域總體均衡及各種要素對(duì)區(qū)域總體均衡的影響。新古典宏觀區(qū)位理論對(duì)經(jīng)濟(jì)主體區(qū)位選擇的研究逐步從局部均衡向一般均衡發(fā)展，從而使各種區(qū)位模型更加接近現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)情況。

20世紀(jì)90年代開(kāi)始，新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)派的經(jīng)濟(jì)學(xué)家界將區(qū)位納入到西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架，使得區(qū)位理論獲得了新的發(fā)展。1991年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅·克魯格曼發(fā)表的《報(bào)酬遞增與經(jīng)濟(jì)地理》為新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)派區(qū)位理論的建立奠定了基礎(chǔ)。2024/11/2322

2.影響房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的區(qū)位因素(1)地理位置

①方位與坐落：方位與坐落是指房地產(chǎn)在某個(gè)空間區(qū)域中的大致方向和位置，具體體現(xiàn)在三個(gè)層面：一是宏觀層面，是指房地產(chǎn)所在城市在世界、國(guó)家或區(qū)域中的位置及其政治、經(jīng)濟(jì)和文化地位等；二是中觀層面，是指房地產(chǎn)所在區(qū)塊在該城市中的位置，重點(diǎn)考慮該區(qū)塊位于城市中的哪個(gè)區(qū)域；三是微觀層面，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在該城市中的具體位置和周?chē)h(huán)境，通常用四至來(lái)描述。

②與重要場(chǎng)所的距離：一、重點(diǎn)關(guān)注與相關(guān)的重要場(chǎng)所距離，而不是與不相關(guān)的場(chǎng)所距離；二，需要關(guān)注并區(qū)分距離的類(lèi)型，是空間直線距離、交通路線距離、交通時(shí)間距離還是經(jīng)濟(jì)距離？③臨街（路）狀況：臨街（路）的住宅價(jià)值和價(jià)格要低于不臨街（路）的住宅價(jià)值和價(jià)格，臨街（路）的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格則要高于不臨街（路）的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格。④其他位置因素：住宅還應(yīng)考慮樓幢、樓層、朝向、邊套等。2024/11/2323(2)交通條件

①道路狀況：包括道路通達(dá)程度、道路數(shù)量、道路大小、路基路面、附屬設(shè)施等使用和完損狀況，簡(jiǎn)稱路況。②可用交通工具：分為公共交通工具和私人交通工具。公共交通工具包括地鐵、輕軌、公共汽車(chē)、出租車(chē)、共享單車(chē)等，估價(jià)時(shí)需要關(guān)注公共交通工具的類(lèi)型、數(shù)量、班次、時(shí)段以及房地產(chǎn)與最近公交站點(diǎn)的距離等。私人交通工具主要有小汽車(chē)和電動(dòng)自行車(chē)等，估價(jià)時(shí)需要關(guān)注停車(chē)便利程度等。

③交通管制情況：包括車(chē)輛限行、實(shí)行單行道、禁止掉頭或左拐彎、限制車(chē)速較低等，其影響與房地產(chǎn)用途有關(guān)。④停車(chē)便利程度：包括房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊及內(nèi)部停車(chē)便利程度兩個(gè)方面，需要考慮車(chē)位的數(shù)量、類(lèi)型和停車(chē)方式等。⑤交通費(fèi)用情況：包括公交價(jià)格、車(chē)位售價(jià)、車(chē)位租金、臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)、道路通行費(fèi)等。2024/11/2324(3)配套設(shè)施

配套設(shè)施指的是在建筑物以外為房地產(chǎn)正常使用而建設(shè)的設(shè)施設(shè)備，包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施兩個(gè)方面。建筑物內(nèi)部的設(shè)施設(shè)備則作為建筑物實(shí)物因素予以考慮。

①市政基礎(chǔ)設(shè)施：包括房地產(chǎn)項(xiàng)目以外的基礎(chǔ)設(shè)施和項(xiàng)目以內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，分別稱為“大市政”和“小市政”配套設(shè)施。

②公共服務(wù)設(shè)施：住宅公共服務(wù)設(shè)施有生活、商業(yè)、教育、醫(yī)衛(wèi)、文體、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施。生活設(shè)施包括菜場(chǎng)、便利店、超市、商場(chǎng)、飯店、銀行、郵局、快遞站點(diǎn)等公共服務(wù)設(shè)施。教育設(shè)施目前包括幼兒園、小學(xué)、初中等義務(wù)教育及以下階段的教育設(shè)施。醫(yī)衛(wèi)設(shè)施包括各類(lèi)各級(jí)醫(yī)院、衛(wèi)生服務(wù)站、垃圾站等設(shè)施。文體設(shè)置包括文化活動(dòng)中心、會(huì)所、體育館、公園等設(shè)施。休閑娛樂(lè)設(shè)施包括影劇院、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心等設(shè)施。社區(qū)服務(wù)設(shè)施包括居委會(huì)辦公場(chǎng)所、托老托幼設(shè)施、物業(yè)管理用房等設(shè)施。2024/11/2325(4)周?chē)h(huán)境

周?chē)h(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀環(huán)境和其他環(huán)境。

①自然環(huán)境：包括空氣環(huán)境、水環(huán)境、聲音環(huán)境、生物環(huán)境。

②人文環(huán)境：包括有形的環(huán)境和無(wú)形的環(huán)境，前者有文物古跡、名人故居、旅游勝地、革命古跡以及圖書(shū)館、博物館、科技館、展覽館、大學(xué)等場(chǎng)所，后者有歷史傳說(shuō)、社區(qū)聲譽(yù)、居民素質(zhì)等。

③景觀環(huán)境：景觀環(huán)境是指由各類(lèi)自然景觀和人文景觀組成的具有觀賞價(jià)值的空間資源。因此，景觀環(huán)境實(shí)際上是自然環(huán)境和人文環(huán)境的組成部分，如令人賞心悅目的山景、江景、湖景以及綠地、森林、水系、公園、知名建筑、城市天際線等。

④其他環(huán)境：包括房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外的園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、電磁輻射等小區(qū)和城市環(huán)境以及房地產(chǎn)周邊地區(qū)的容積率、建筑間距、建筑密度等建筑環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格也有一定影響。第一節(jié)影響因素概述第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素第三節(jié)房地產(chǎn)外部因素第四節(jié)

消費(fèi)者心理因素第五節(jié)

房地產(chǎn)交易因素2024/11/2326本章目錄一、經(jīng)濟(jì)因素

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r最常用的指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（簡(jiǎn)稱GDP），包括GDP總量、人均GDP以及GDP增速等指標(biāo)。其中人均GDP和GDP增速與房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格關(guān)系比較密切。人均GDP高的國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格通常較高。

2.居民收入

通常情況下，居民收入增加，其對(duì)房地產(chǎn)需求的數(shù)量和檔次也會(huì)提高，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)降低。收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度與收入水平和邊際消費(fèi)傾向密切相關(guān)。2024/11/2327第三節(jié)房地產(chǎn)外部因素

3.利率房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，利率對(duì)房地產(chǎn)供求會(huì)產(chǎn)生很大影響但是影響情況不同。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)。利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。4.物價(jià)

反映物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)是物價(jià)指數(shù)，包括居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)（PPI）。在我國(guó)目前的統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有被納入CPI和PPI的統(tǒng)計(jì)中。因此，CPI和PPI的變動(dòng)并不直接反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，但是具有間接聯(lián)系。5.匯率

匯率變化會(huì)影響國(guó)際間的房地產(chǎn)投資收益，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)預(yù)期某個(gè)國(guó)家或地區(qū)的貨幣未來(lái)會(huì)升值時(shí)，國(guó)際資本特別是國(guó)際游資會(huì)趨于購(gòu)買(mǎi)該國(guó)的房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。2024/11/2328二、社會(huì)因素

1.人口因素人口因素是決定房地產(chǎn)需求進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格的終極因素，包括人口的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和素質(zhì)等方面。

(1)人口數(shù)量：包括人口基數(shù)和人口增長(zhǎng)因素，重點(diǎn)是人口增長(zhǎng)因素，尤其是人口機(jī)械增長(zhǎng)因素，如城鎮(zhèn)化帶來(lái)的人口流動(dòng)。

(2)人口結(jié)構(gòu)：包括性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等人口構(gòu)成狀況，重點(diǎn)關(guān)注人口老齡化、家庭數(shù)量等因素。

(3)人口素質(zhì)：包括人們的受教育程度、文化水平、公民意識(shí)、守法程度、道德品質(zhì)等。如果居民整體素質(zhì)較高，環(huán)境優(yōu)美，秩序井然，治安良好，其房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格也會(huì)相應(yīng)提高。2024/11/2329

2.城鎮(zhèn)化發(fā)展

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，人口主要從鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)流動(dòng)、從城郊向城區(qū)流動(dòng)，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格快速上升；在城鎮(zhèn)化發(fā)展成熟時(shí)期，人口主要從中小城鎮(zhèn)向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市和都市圈集聚或者從城區(qū)向城郊流動(dòng)，表現(xiàn)為都市化或逆城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)之間和城鎮(zhèn)內(nèi)部的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)分化。

3.社會(huì)穩(wěn)定

包括政治安定狀況和社會(huì)治安狀況兩個(gè)方面。政治安定和社會(huì)穩(wěn)定促使人們生產(chǎn)投資置業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格上漲。社會(huì)治安較差的城市或地區(qū)，社會(huì)秩序混亂、犯罪率高，居民的人身及財(cái)產(chǎn)安全缺乏保障，會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格。4.行政隸屬關(guān)系

行政隸屬關(guān)系是指行政主體之間的法律關(guān)系。行政隸屬關(guān)系的變更會(huì)影響當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)值和價(jià)格。2024/11/2330三、制度因素

1.土地制度

包括土地的所有、使用、規(guī)劃、保護(hù)、征收、交易和管理等制度，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格具有決定性的影響。2.住房制度

住房制度是指有關(guān)住房的建設(shè)、分配、交易、管理等方面的制度安排，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與價(jià)格具有重要影響。3.稅收制度稅收制度簡(jiǎn)稱稅制，是國(guó)家各項(xiàng)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱。稅制的變化會(huì)影響房地產(chǎn)的生產(chǎn)、交易和持有環(huán)節(jié)的成本，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與價(jià)格產(chǎn)生影響。4.戶籍制度

戶籍制度也稱為戶口制度，是指國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)公民實(shí)施的以戶為單位的人口管理制度。戶籍制度會(huì)影響人口流動(dòng)與城鎮(zhèn)化率，進(jìn)而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。2024/11/2331四、政策因素

1.土地政策

主要是指土地的供應(yīng)政策，包括土地的供應(yīng)方式、供應(yīng)數(shù)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，對(duì)土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格具有重要影響。

2.信貸政策

是指央行和金融機(jī)構(gòu)有關(guān)房地產(chǎn)貸款的投向、規(guī)模、比例、期限等相關(guān)規(guī)定，分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款政策和個(gè)人購(gòu)房貸款政策兩個(gè)部分，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求和房地產(chǎn)價(jià)格具有很大影響。3.交易政策

包括房地產(chǎn)銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易政策，能夠直接改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯影響。4.價(jià)格政策

房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的高低和漲落進(jìn)行干預(yù)或管控的方式和措施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有直接影響。32五、規(guī)劃因素

1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃

國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃是全國(guó)或者某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體綱要，對(duì)全國(guó)或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格具有深遠(yuǎn)影響。

2.國(guó)土空間規(guī)劃

國(guó)土空間規(guī)劃是對(duì)一定區(qū)域國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)在空間和時(shí)間上作出的安排，是各類(lèi)開(kāi)發(fā)保護(hù)建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。國(guó)土空間規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)特別是土地的價(jià)值和價(jià)格有著較大的直接影響。3.住房發(fā)展規(guī)劃

住房發(fā)展規(guī)劃是確定住房發(fā)展目標(biāo)、供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)比例、空間布局和建設(shè)時(shí)序的依據(jù)，特別是普通商品住房、保障性住房的供應(yīng)規(guī)?；蛟谧》抗?yīng)總量中的比重，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格有較大影響。4.其他發(fā)展規(guī)劃

如長(zhǎng)三角一體化、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、新型城鎮(zhèn)化、鄉(xiāng)村振興以及各個(gè)城市群、都市圈等發(fā)展戰(zhàn)略和重大決策。33第一節(jié)影響因素概述第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素第三節(jié)房地產(chǎn)外部因素第四節(jié)消費(fèi)者心理因素第五節(jié)

房地產(chǎn)交易因素2024/11/2334本章目錄一、影響房地產(chǎn)價(jià)值判斷的心理機(jī)制

1.行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念與發(fā)展

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，主流經(jīng)濟(jì)學(xué)理論有關(guān)“理性人”的假設(shè)是有缺陷的，現(xiàn)實(shí)中的人遠(yuǎn)比“理性人”更為復(fù)雜，主要表現(xiàn)在：第一，人不是完全理性而只有有限理性；其次，人在決策時(shí)未必都按照利益最大化原則行事，具有有限利己主義；第三，人的自我控制能力也是一種有限的心理資源，其自我控制能力也是有限的。

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)從現(xiàn)實(shí)中的人的行為出發(fā)，將心理學(xué)引入到經(jīng)濟(jì)學(xué)分析中，研究人類(lèi)的心理因素如何影響其經(jīng)濟(jì)行為。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)現(xiàn)并完善了主流經(jīng)濟(jì)學(xué)模型有關(guān)人性假設(shè)中的不足、遺漏和錯(cuò)誤，使得經(jīng)濟(jì)學(xué)能夠更好地解釋人的經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律。2024/11/2335第四節(jié)消費(fèi)者心理因素

對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中人類(lèi)心理和行為的研究最早可追溯到亞當(dāng)·斯密。斯密在1759年出版的《道德情操論》中論述了同情、正義、美德、激情以及意志力和自我控制等人類(lèi)情感與行為問(wèn)題。費(fèi)雪在1930年提出跨期選擇理論并分析了人們?cè)诳缙谶x擇中所表現(xiàn)出來(lái)的明顯反常行為。1936年，凱恩斯認(rèn)為，情感在個(gè)人經(jīng)濟(jì)決策中扮演著重要角色。20世紀(jì)50、60年代，西蒙提出，人不可能像主流經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的那樣完全理性，而只有有限理性。

卡尼曼、特沃斯基和塞勒對(duì)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究做出過(guò)開(kāi)創(chuàng)性貢獻(xiàn)。從20世紀(jì)70年代開(kāi)始，卡尼曼和特沃斯基針對(duì)人的有限理性所導(dǎo)致的系統(tǒng)性偏差行為進(jìn)行了大量研究，并于1979年提出行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的奠基性理論——前景理論。塞勒從現(xiàn)實(shí)活動(dòng)中普遍存在的、但是與主流經(jīng)濟(jì)學(xué)分析與預(yù)測(cè)不一致的人類(lèi)行為中的“反?！爆F(xiàn)象入手，運(yùn)用心理學(xué)等跨學(xué)科知識(shí)，對(duì)行為金融、勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)、公共政策等領(lǐng)域中的人類(lèi)行為進(jìn)行了廣泛研究，提出了稟賦效應(yīng)、心理賬戶等理論，為行為經(jīng)濟(jì)學(xué)做出了重大貢獻(xiàn)。目前，行為經(jīng)濟(jì)學(xué)逐漸得到了主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的認(rèn)可并獲得數(shù)次諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)，其成果廣泛應(yīng)用到經(jīng)濟(jì)管理與公共政策的各個(gè)方面并走入大眾視野。2024/11/23

2.影響價(jià)值判斷的心理機(jī)制

(1)前景理論

前景理論是由卡尼曼和特沃斯基提出的用來(lái)描述和分析人們?cè)诿鎸?duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的決策行為的理論，也有國(guó)內(nèi)學(xué)者將其翻譯成預(yù)期理論、展望理論。該理論從人的心理特質(zhì)和行為特征出發(fā)揭示了影響人們決策行為的非理性心理因素。一是確定效應(yīng)，是指面對(duì)確定的收益時(shí)，人們是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，大多數(shù)人傾向于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、見(jiàn)好就收、“落袋為安”。二是反射效應(yīng)，是指面對(duì)確定的損失時(shí)，人們是風(fēng)險(xiǎn)偏好者，大多數(shù)人傾向于冒險(xiǎn)“搏一把”。三是損失規(guī)避，是指人們對(duì)損失比對(duì)獲得更加敏感，損失和收益曲線具有不對(duì)稱性，比起得到人們更害怕失去，即人們具有損失厭惡的傾向。四是小概率迷戀，是指人們具有強(qiáng)調(diào)小概率事件的傾向。在小概率事件面前，人們對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度發(fā)生了反轉(zhuǎn)，即當(dāng)面對(duì)小概率收益時(shí)，大多數(shù)人是風(fēng)險(xiǎn)偏好者；當(dāng)面對(duì)小概率損失時(shí)，大多數(shù)人是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者。2024/11/2337

(2)錨定效應(yīng)

錨定效應(yīng)是指人們通常不是依據(jù)結(jié)果自身而是依據(jù)結(jié)果與參照點(diǎn)的差距來(lái)進(jìn)行判斷與決策，也稱為參照點(diǎn)效應(yīng)。錨定效應(yīng)來(lái)源于人們比較的心理，比較的對(duì)象是某些參照點(diǎn)。隨著參照點(diǎn)的變化，人們的決策行為也會(huì)發(fā)生變化。距離參照點(diǎn)越近，人們的敏感度越高，越容易選擇風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。例如，同樣要投資10萬(wàn)元，對(duì)擁有100萬(wàn)資產(chǎn)和1000萬(wàn)資產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，其感受到的風(fēng)險(xiǎn)和選擇冒險(xiǎn)的概率是不同的。所以，在現(xiàn)實(shí)中富人比窮人更具有投資的魄力。面對(duì)同樣的情形，人們往往會(huì)根據(jù)不同的條件設(shè)置不同的參照點(diǎn)，所以即便是同一件事情有時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論，而這個(gè)不同的參照點(diǎn)可能僅僅是不同的描述方式。例如，針對(duì)某種病毒侵襲有兩種防治方案，方案一會(huì)有60%的人得救，方案二會(huì)有40%的人死去，這兩種方案實(shí)際上完全一樣但是更多人選擇的是方案一。這種效應(yīng)完全是一種心里錯(cuò)覺(jué)，因?yàn)榍罢哂械玫降母杏X(jué)，而后者有損失的感覺(jué)。2024/11/2338(3)稟賦效應(yīng)

稟賦效應(yīng)是指，與還沒(méi)有得到的東西相比，人們更看重已經(jīng)擁有的東西。當(dāng)人們一旦擁有某件物品，那么他（她）對(duì)給物品價(jià)值的評(píng)價(jià)就會(huì)高于未擁有這件物品時(shí)的評(píng)價(jià)，即自己擁有的是最好的。稟賦效應(yīng)的心理機(jī)制可以用損失厭惡心理來(lái)進(jìn)行解釋。在損失厭惡心理的驅(qū)使下，人們?cè)跊Q策過(guò)程中對(duì)利害的權(quán)衡是不均衡的，對(duì)“避害”的考量遠(yuǎn)大于對(duì)“趨利”的考量。出于對(duì)損失的畏懼，人們對(duì)所擁有的的東西格外珍惜，以至于會(huì)自動(dòng)放大其價(jià)值，在出賣(mài)商品時(shí)往往索要過(guò)高的價(jià)格。這一理論挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)的消費(fèi)者選擇理論，即效用取決于客觀的資產(chǎn)價(jià)值，它還沖擊了科斯定理有關(guān)當(dāng)交易成本為零時(shí)產(chǎn)權(quán)的初始配置與效率無(wú)關(guān)的觀點(diǎn)。根據(jù)稟賦效應(yīng)，最初的產(chǎn)權(quán)配置會(huì)影響資源的配置效率。稟賦效應(yīng)說(shuō)明，資產(chǎn)不僅僅具有客觀價(jià)值，其對(duì)特定主體來(lái)說(shuō)還具有主觀價(jià)值。2024/11/2339(4)心理賬戶

心理賬戶具體有幾個(gè)方面的體現(xiàn)：一是人們對(duì)待收入和支出容易受到心理感受的影響；二是人們會(huì)從心理上自動(dòng)地將金錢(qián)或資產(chǎn)歸入不同的“心理”賬戶并給予區(qū)別對(duì)待；三是沉沒(méi)成本效應(yīng)，是指為了不浪費(fèi)沉沒(méi)成本而繼續(xù)浪費(fèi)更多成本的現(xiàn)象；四是交易效用，即人們?cè)谙M(fèi)時(shí)獲得的效用包括兩個(gè)部分，一部分是獲得效用，是指獲得商品和服務(wù)以后得到的滿足感，相當(dāng)于消費(fèi)者剩余，其大小等同于商品和服務(wù)帶來(lái)的效用減去機(jī)會(huì)成本之差；第二部分就是交易效用，是指消費(fèi)者期望價(jià)格與實(shí)際支付的價(jià)格之差。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，人們之所以會(huì)有心理賬戶，是跟自我控制機(jī)制有關(guān)。如果說(shuō)稟賦效應(yīng)仍然假設(shè)人們都會(huì)試圖使其偏好最大化，但是心理賬戶理論則進(jìn)一步偏離了主流經(jīng)濟(jì)學(xué)，但是與現(xiàn)實(shí)則更為接近。2024/11/2340

3.行為經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)估價(jià)

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)可以用來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)以及房地產(chǎn)價(jià)值判斷等問(wèn)題。例如，利用稟賦效應(yīng)分析房屋征收補(bǔ)償估價(jià)。

稟賦效應(yīng)的大小與物品的不可替代性、人們擁有該物品的時(shí)間、用途以及與該物品的情感聯(lián)系等密切有關(guān)。物品的不可替代性越強(qiáng)、人們擁有該物品的時(shí)間越長(zhǎng)、使用該物品越頻繁、與該物品的情感聯(lián)系越緊密，稟賦效應(yīng)就越強(qiáng)，人們對(duì)該物品的主觀價(jià)值也就越大，反之則越小，通常認(rèn)為人格財(cái)產(chǎn)的稟賦效應(yīng)最為強(qiáng)烈。房地產(chǎn)尤其是住宅不僅是物理意義上的建筑物，而是與家庭成員之間有著千絲萬(wàn)縷的情感聯(lián)系，這些情感聯(lián)系都會(huì)成