房地產(chǎn)經(jīng)濟學教學課件第十章住宅消費與住房制度教案

第十章住宅消費與住房制度第一節(jié)住宅與住宅消費一、住宅的功能（一）住宅的生活資料功能最基本的功能就是滿足居住需要的生活資料功能滿足人們最基本的生存需要滿足人們居住生活的享受需求（二）住宅的發(fā)展資料功能住宅不僅是生活資料，而且也是重要的發(fā)展資料。隨著社會的發(fā)展，人們要不斷地提高和發(fā)展自己，這就要持續(xù)地學習文化科學知識，以新的知識技能武裝自己，提高文化素質(zhì)、道德素質(zhì)和身體素質(zhì)，以獲得人的全面發(fā)展。而適宜的住宅是實現(xiàn)這一要求不可或缺的物質(zhì)條件（三）住宅的社交功能住宅為社交活動的成功創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件（四）住宅的資產(chǎn)功能住宅具有雙重屬性，既是生活資料，又是一種資產(chǎn)（不動產(chǎn)）住宅是家庭或個人的資產(chǎn)住宅也是投資增值的資產(chǎn)（五）住宅的文化藝術(shù)功能二、住宅消費的性質(zhì)和特點（一）住宅消費的性質(zhì)1、住宅消費的屬性2、住宅消費的實質(zhì)3、住宅消費的形式和范圍（二）住宅消費的特點1、住房的商品性2、住房的社會保障性三、住宅消費與住房制度的關(guān)系住宅消費與住房制度之間存在著密切的聯(lián)系，一方面，住宅消費的性質(zhì)和特點是制定科學的住房制度的主要客觀依據(jù)；另一方面，完備的住房制度又是住宅消費順利實現(xiàn)的可靠保證。正確認識住房消費的性質(zhì)，對于透徹理解中國原有城鎮(zhèn)住房制度的弊端和改革的必要性，有著深刻的指導意義從理論上正確把握住房消費的屬性、實質(zhì)、范圍和形式，對于建立符合客觀規(guī)律的新的城鎮(zhèn)住房制度，也具有重大的指導作用完備的住房制度又是促進住宅消費順利實現(xiàn)的基本保證完備的住房制度有利于擴大住宅開發(fā)投資規(guī)模，促進住宅建設(shè)，增加住宅的供應量，從而提高居民的居住水平和居住質(zhì)量可以調(diào)動職工購買商品房的積極性，樹立“自住憑其力”的觀念，增強購房支付能力，擴大住宅消費建立多層次的住房供應體系，也有助于不同收入層次的群體順利實現(xiàn)住房消費第二節(jié)住房制度與住房政策一、住房制度的內(nèi)涵城鎮(zhèn)住房制度，是國家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實行的基本政策和方式方法的體系主要內(nèi)容城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資方式住房供應方式住房分配方式住房經(jīng)營方式住房社會保障方式住房管理方式等方面二、住房制度類型住房制度受到一個國家的經(jīng)濟體制、經(jīng)濟發(fā)展水平、歷史、文化傳統(tǒng)、習慣和民族特點的影響。綜合起來看，世界主要國家的住房制度，大體上可分為兩大類型1、計劃型、福利性、實物分配、行政性管理的住房體制2、市場型、商品性、工資化分配、社會化管理的住房體制（1）瑞典等福利主義國家的市場社會保障型住房制度（2）美國等國家的市場救濟型住房制度三、住房政策（一）住房政策體系住房政策體系是由國家或政府制定的一整套方針、政策和具體措施構(gòu)成的，可以說這是一個國家住房制度的內(nèi)核。指政府為改善居民居住條件而制定的關(guān)于住房的投資、建造、流通、分配和消費等政策體系住房的供應政策有公共住房政策和私有住房政策住房的流通政策有數(shù)量、質(zhì)量、價格及其交易政策住房的分配政策有住房消費占工資中的含量、住房所有權(quán)、使用權(quán)和租賃政策住房的社會保障政策有住房補貼和廉租住房政策等國家的住房政策包括兩個層次中央政府的住房政策地方政府的住房政策中央政府的住房政策是帶有原則性的基本政策，而地方政府則根據(jù)這些基本政策，從各地實際情況出發(fā)，制定的適合本地區(qū)特點的具體政策綜合的住房政策包括四個方面：政策目標政策內(nèi)容政策結(jié)構(gòu)政策貫徹實施（二）住房政策的基礎(chǔ)1、住房政策的效率性2、住房政策的公平性3、住房政策的社會性和政治性（三）住房政策的目標從法律形式來說，住房政策包括住房法令、法案和住房計劃。住房政策的基本目標是保障居住權(quán)，提高居住水平和居住質(zhì)量住房計劃則是明確住房的建設(shè)數(shù)量和質(zhì)量目標、貸款和利率限制，政府建造的公共住房計劃、租金管理和對租戶的租金補貼等從住房政策調(diào)節(jié)的目標來說，各種住房政策中又有供應目標和公平（分配）目標兩類共存的目標第三節(jié)中國城市住房制度改革一、中國城鎮(zhèn)住房制度改革的必然性（一）原有城鎮(zhèn)住房的基本特征中國原有的城鎮(zhèn)住房制度是隨著計劃經(jīng)濟體制的確立而逐步形成的。其最基本的特征是計劃型、統(tǒng)包統(tǒng)分的實物福利性住房制度。這個基本特征具體體現(xiàn)在住房的生產(chǎn)（投資建造、分配、經(jīng)營、管理等諸環(huán)節(jié)中）1、住房投資建設(shè)的全面公共性2、住房分配的實物福利性3、住房經(jīng)營的非營利性4、住房管理的純行政性（二）原有城鎮(zhèn)住房制度的主要弊端及其成因分析原有城鎮(zhèn)住房制度的主要弊端1、住房投資資金不能良性運行，陷入惡性循環(huán)2、住房的實物福利分配制助長了平均主義和分配不公3、住房的充包統(tǒng)分制加重了企業(yè)負擔4、住房資源的行政性配置抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)育造成上述弊端的原因是多方面的，主要有：思想觀念上的陳舊把低租金、高補貼看作是社會主義優(yōu)越性的重要表現(xiàn)住房看作是非商品，認為住房是計劃產(chǎn)品，只能進行計劃生產(chǎn)和分配，排斥其進入市場生產(chǎn)和交換（三）城鎮(zhèn)住房制度改革的意義與作用1、住房制度改革對全面建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意義2、住房制度改革對企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制的意義可以解除企業(yè)在住房問題上的社會負擔可以推動企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革可以帶動企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)改革3、住房制度改革對加快住宅建設(shè)、提高居住水平的作用4、住房制度改革對促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟發(fā)展的重大作用住房的商品化是房地產(chǎn)業(yè)賴以生存、發(fā)展的前提和基礎(chǔ)住房分配制度改革，是擴大房地產(chǎn)市場有效需求，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵住房制度改革是培育新經(jīng)濟增長點，推動經(jīng)濟發(fā)展的重要動力二、城鎮(zhèn)住房制度改革的目標中國城鎮(zhèn)住房制度改革總的目標是：逐步建立適應社會主義市場經(jīng)濟和中國國情的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住宅建設(shè)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求；培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，促進國民經(jīng)濟發(fā)展具體目標1、實現(xiàn)住房的商品化、社會化，是住房制度改革的根本方向和基本思路，也是新的城鎮(zhèn)住房制度的核心內(nèi)容2、加快住宅建設(shè)，改善居住條件，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求，是住房制度改革的最終目的3、培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，促進國民經(jīng)濟發(fā)展，是住房制度改革的宏觀目標三、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容改革住房投資體制，實現(xiàn)住房建設(shè)資金來源多元化，建房資金投入產(chǎn)出良性循環(huán)改革住房分配體制，實現(xiàn)住房分配貨幣工資化和合理化改革住房經(jīng)營體制，實現(xiàn)住房經(jīng)營市場化改革住房管理體制，實現(xiàn)住房管理社會化、專業(yè)化改革住房供應體制，建立多層次的新的住房供應體系，滿足不同收入群體對住房的需求改革住房金融體制，全面推行住房公積金制度，建立住房金融體系改革住房保障體制，建立多層次、多樣化、適度的住房社會保障體系改革住房流通體制，建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場四、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家統(tǒng)一政策目標指導下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持‘新房新制度、老房老辦法’，平穩(wěn)過渡，綜合配套?？梢园焉鲜龌驹瓌t歸納為以下三方面：（一）實行統(tǒng)一政策目標、分散決策、因地制宜、量力而行的原則（二）堅持國家、單位和個人合理負擔的原則1、國家負擔得起2、企事業(yè)單位負擔得起3、個人負擔得起（三）堅持平穩(wěn)過渡、綜合配套原則第四節(jié)住宅消費結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)一、住宅消費結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵和構(gòu)成住宅市場消費需求結(jié)構(gòu)是指人們根據(jù)其不同的支付能力和實際需要，對住房消費產(chǎn)生的各個檔次的需求結(jié)構(gòu)，即在住宅市場需求總量中，各種不同層次的住宅消費需求構(gòu)成住宅消費需求結(jié)構(gòu)可以從不同角度進行分類按房屋本身的品質(zhì)檔次結(jié)構(gòu)分類高檔房中高檔房中檔房中低檔房按住房價位結(jié)構(gòu)分類高價位住房中高價位住房中價位住房中低價位住房按住房每套面積結(jié)構(gòu)分類大戶型中戶型小戶型按住房區(qū)域分布結(jié)構(gòu)分類市中心區(qū)次中心區(qū)近郊地區(qū)遠郊地區(qū)二、決定住宅市場消費需求結(jié)構(gòu)的主要因素分析現(xiàn)實的住房消費需求，包括：主動型或改善性住房消費需求被動型或引致性住房需求投資性購房需求外地及境外人士購房需求三、住宅消費結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)的關(guān)系住房消費結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)之間存在著相互制約、相互促進的關(guān)系。一般來說，住房市場的消費需求結(jié)構(gòu)制約供給結(jié)構(gòu)，供給結(jié)構(gòu)必須與消費需求結(jié)構(gòu)相適應；而住房供給結(jié)構(gòu)是否合理，也會制約消費結(jié)構(gòu)的實現(xiàn)程度（一）住房供給的檔次結(jié)構(gòu)合理度標準1、住房的品質(zhì)檔次結(jié)構(gòu)要與居民的收入結(jié)構(gòu)相適應2、每套住房的面積結(jié)構(gòu)要與居民家庭的支付能力和實際需要相適應3、住房的區(qū)域分布結(jié)構(gòu)要與相應的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件相適應（二）住房供給的價位結(jié)構(gòu)合理度標準1、住房供應的價位結(jié)構(gòu)要與購房