《土地市場》課件

土地市場土地是經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的重要基礎(chǔ)資源。土地市場是指有關(guān)土地所有權(quán)、使用權(quán)和交易的市場活動。課程導言了解土地市場本課程將深入探討土地市場的運作機制,涵蓋土地產(chǎn)權(quán)、供給、需求、價格形成等關(guān)鍵要素,為學員提供全面的土地市場知識。房地產(chǎn)開發(fā)需求土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ),了解土地市場的運作規(guī)律對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說非常重要。本課程將幫助學員掌握相關(guān)知識。政府調(diào)控土地市場政府通過各種政策法規(guī)對土地市場進行調(diào)控和監(jiān)管,本課程將詳細介紹相關(guān)內(nèi)容,為學員全面認知土地市場提供依據(jù)。土地市場概述土地市場是一個特殊的市場,由于土地供給的固定性和剛性,土地市場的運作機制與一般商品市場有所不同。土地市場的供給和需求決定了土地價格的形成,并影響著整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。了解土地市場的基本特征和運作規(guī)律,對制定土地政策、規(guī)劃用地、房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要。土地產(chǎn)權(quán)制度1國有土地產(chǎn)權(quán)中國實行城鄉(xiāng)土地所有權(quán)國家所有的基本制度，城市土地歸國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地則由集體所有。2集體土地產(chǎn)權(quán)農(nóng)村土地集體所有，由村集體經(jīng)濟組織管理。農(nóng)民通過土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)來使用土地。3土地使用權(quán)制度國家將土地使用權(quán)有償劃撥或出讓給單位和個人，實行有限期使用、可以續(xù)期的制度。4所有權(quán)與使用權(quán)分離中國土地實行所有權(quán)和使用權(quán)分離的制度，國家或集體保留土地所有權(quán)，單位和個人取得土地使用權(quán)。土地的供給特征土地資源是固定不變的自然資源,其供給量是有限的。同時,由于城鄉(xiāng)建設(shè)用地的剛性需求和人口增長的壓力,可用于開發(fā)建設(shè)的土地資源越來越少。土地供給呈現(xiàn)出以下特點:數(shù)量有限可用于開發(fā)建設(shè)的土地資源有限,無法無限擴大。地域固定土地資源的地域性特點決定了其無法被自由移動或替換。結(jié)構(gòu)性缺乏在城市化進程中,可利用的優(yōu)質(zhì)土地資源日益匱乏,供給結(jié)構(gòu)性不足。土地需求分析市場需求土地需求主要受經(jīng)濟發(fā)展、人口增長、城鎮(zhèn)化進程等因素的影響。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，人們對住房、工廠、道路等用地需求不斷增加。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同產(chǎn)業(yè)對土地的需求特點也不盡相同。第二產(chǎn)業(yè)如制造業(yè)需要大量工業(yè)用地,而第三產(chǎn)業(yè)如服務(wù)業(yè)更多需要商業(yè)用地。這需要合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以滿足多樣化的土地需求。政策規(guī)劃政府的土地利用政策和城鄉(xiāng)規(guī)劃對土地需求有重要影響。政策如果傾斜于特定產(chǎn)業(yè)或地區(qū),將導致土地供需失衡。因此需要因地制宜、綜合平衡。區(qū)域差異不同區(qū)域的土地需求特點也有差異。一線城市和發(fā)達地區(qū)的住房、商業(yè)用地需求旺盛,而欠發(fā)達地區(qū)可能更偏重于農(nóng)業(yè)用地和工業(yè)用地。土地價格形成機制1市場供給土地供給受到土地用途規(guī)劃、開發(fā)成本等因素的影響2市場需求來自房地產(chǎn)開發(fā)商、工商企業(yè)等各方對土地的需求3政府調(diào)控政府通過土地出讓、稅費等政策調(diào)整土地價格土地價格的形成受到市場供給、市場需求和政府調(diào)控三大因素的綜合影響。政府在土地供給、出讓、稅費等方面的政策,直接決定了土地價格的走向。同時,房地產(chǎn)開發(fā)商、工商企業(yè)等對土地的實際需求也是影響土地價格的重要因素。土地市場監(jiān)管土地市場信息披露加強對土地供給信息、成交信息、價格指數(shù)等的披露和公示,提高市場透明度。土地招拍掛監(jiān)管規(guī)范土地出讓程序,防范價格壟斷和價格操縱,保護投資者合法權(quán)益。土地用途管制嚴格執(zhí)行土地用途管制政策,避免土地閑置和非法轉(zhuǎn)用。監(jiān)管執(zhí)法加大監(jiān)管力度,對違法違規(guī)行為實施嚴厲打擊,維護土地市場秩序。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地獲取土地出讓市場參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過在土地出讓市場競得國有建設(shè)用地使用權(quán)來獲取土地。協(xié)議出讓和招拍掛主要的土地獲取方式包括協(xié)議出讓和通過招標、拍賣、掛牌等方式競得。城市更新改造企業(yè)也可參與城市舊城區(qū)改造,獲取改造后的地塊開發(fā)權(quán)。二級市場交易開發(fā)企業(yè)還可在二級土地市場上購買已有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)成本與土地成本70%土地成本土地成本通常占整個房地產(chǎn)開發(fā)總成本的70%左右。20%建設(shè)成本建設(shè)成本包括施工、材料、人工等,約占20%的開發(fā)成本。10%其他成本其他成本如設(shè)計、融資、銷售等,約占10%的開發(fā)總成本。土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)最大的成本來源。開發(fā)商需要制定合理的土地獲取策略,平衡土地獲取成本與房價,保證項目盈利。合理控制其他建設(shè)與運營成本也是房地產(chǎn)企業(yè)的重要任務(wù)。土地出讓方式公開招標/拍賣通過公開競爭方式確定土地出讓對象,充分體現(xiàn)了市場定價原則。協(xié)議出讓通過協(xié)商談判的方式,為特定用途和特定對象實施土地出讓。掛牌出讓在限定的時間內(nèi),以公開透明的方式確定土地出讓對象和價格。土地出讓價格形成機制1土地市場供給政府通過規(guī)劃和土地征收等方式?jīng)Q定土地供給。供給的多少直接影響價格水平。2土地市場需求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)等對土地的實際需求決定市場價格。3政府調(diào)控政府通過土地出讓底價、拍賣、掛牌等方式調(diào)控土地價格,維護市場秩序。土地出讓收支管理收支管理制度建立統(tǒng)一完善的土地出讓收支管理制度,明確土地出讓收益的歸屬和使用范圍,加強對土地出讓收益的監(jiān)督管理。收益使用規(guī)劃制定土地出讓收益的預(yù)算計劃,將收益用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地供應(yīng)、土地整理、農(nóng)民就業(yè)等領(lǐng)域,提高土地出讓收益的使用效率。建立土地收支公開制度定期公開土地出讓收支情況,提高土地收支的透明度,接受社會各界的監(jiān)督。加強土地出讓收益監(jiān)管健全土地出讓資金的管理體系,防止挪用、濫用等問題,確保土地出讓收益用于公共利益。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市近年來,中國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地逐步開放,允許進入土地市場。這為農(nóng)村發(fā)展注入活力,提高土地利用效率,促進城鄉(xiāng)一體化。但入市過程中也面臨產(chǎn)權(quán)界定、利益分配等復(fù)雜問題,需要進一步完善相關(guān)法律政策。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,不僅為農(nóng)民創(chuàng)造財富,也為城市發(fā)展提供更多用地來源。政府需合理引導,保護農(nóng)民權(quán)益,堅持公開透明、公平公正的原則,推動農(nóng)村集體建設(shè)用地有序有效入市。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓靈活性土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓可以讓持有人根據(jù)需求靈活轉(zhuǎn)讓部分或全部土地使用權(quán)，充分利用資產(chǎn)效用。資金流通土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有利于促進土地資產(chǎn)在不同主體間流轉(zhuǎn)，滿足各方資金需求。結(jié)構(gòu)調(diào)整通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,可以實現(xiàn)土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整,提高土地使用效率。土地使用權(quán)出租1靈活利用資產(chǎn)土地所有者可以通過出租土地使用權(quán)來獲得穩(wěn)定的租金收益,靈活利用自有資產(chǎn)。2滿足多樣需求土地使用權(quán)出租可以滿足不同類型用戶的土地需求,為城市發(fā)展提供靈活性。3促進土地合理利用合理的土地使用權(quán)出租可以提高土地利用效率,減少土地閑置浪費。4帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展土地使用權(quán)出租可以帶動房地產(chǎn)租賃、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地抵押貸款1擔保抵押以土地使用權(quán)作為抵押物2提高融資能力為企業(yè)獲取額外資金支持3風險控制規(guī)范抵押貸款管理流程土地抵押貸款為企業(yè)提供了一種新的融資渠道。通過以土地使用權(quán)作為抵押物，企業(yè)可以獲得較低成本的貸款資金。同時相關(guān)管理部門也需要完善風險控制措施，規(guī)范抵押貸款的審批發(fā)放等環(huán)節(jié)，確保土地抵押貸款市場的健康發(fā)展。土地資產(chǎn)證券化資產(chǎn)確權(quán)通過確認土地所有權(quán)和使用權(quán),為土地資產(chǎn)證券化建立資產(chǎn)基礎(chǔ)。資本市場融資借助資本市場,將土地資產(chǎn)證券化,以獲取長期低成本資金。風險管控合理設(shè)計證券化產(chǎn)品,控制市場、信用、流動性等風險,提高投資安全性。土地市場信息披露土地市場信息的透明度和披露質(zhì)量直接影響土地資源的配置效率和市場參與者的權(quán)益保護。健全的信息披露制度有利于促進土地市場的公開、公平和公正。數(shù)據(jù)顯示,土地供給和成交信息的披露水平較高,但土地權(quán)屬和價格信息的披露還需進一步提升,以增強土地市場的透明性。土地市場信用體系建設(shè)信用評級建立健全的信用評級制度,對參與土地市場的各方主體進行評估和分級,為市場各方的交易行為提供信用擔保。信息共享建立覆蓋土地市場各參與方的信用信息共享平臺,實現(xiàn)信用信息的互聯(lián)互通,提高市場透明度和交易效率。監(jiān)管機制健全土地市場信用監(jiān)管制度,對市場各方主體的信用狀況進行持續(xù)跟蹤監(jiān)測,及時發(fā)現(xiàn)和懲治失信行為。規(guī)劃與用地管控統(tǒng)籌規(guī)劃針對城鄉(xiāng)建設(shè)用地進行整體規(guī)劃,確保土地利用效率最大化。分類管控依據(jù)不同土地用途對其實施嚴格的管控措施,保護耕地等生態(tài)環(huán)境。動態(tài)監(jiān)測通過信息化手段對土地使用情況進行實時監(jiān)測,及時發(fā)現(xiàn)并糾正違規(guī)行為。土地使用權(quán)期限管理明確期限土地使用權(quán)有明確的期限,一般為70年。期限到期后需要續(xù)期或歸還土地。合理管理期限是保障土地權(quán)益的關(guān)鍵。續(xù)期管理在期限到期前,土地使用權(quán)人可以申請續(xù)期。續(xù)期應(yīng)當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求,并繳納相關(guān)費用。續(xù)期程序是合理利用土地的重要保障。期限到期土地使用權(quán)到期后,土地使用人應(yīng)當按時歸還土地。地方政府將對土地進行重新規(guī)劃和開發(fā)利用。合理管理期限到期的土地是維護公共利益的關(guān)鍵。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓與出讓收益使用土地使用權(quán)出讓制度國家按照土地公有制的原則，實行國有建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓制度。政府通過出讓的方式將國有建設(shè)用地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)移給土地使用者。出讓收益的使用出讓土地使用權(quán)收取的出讓金等收益,主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護以及城鄉(xiāng)社會事業(yè)發(fā)展等公共用途,促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。集體建設(shè)用地入市為推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展,我國正在探索將集體建設(shè)用地納入統(tǒng)一的土地市場。這為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民提供了更廣闊的土地使用權(quán)益轉(zhuǎn)讓渠道,有助于促進城鄉(xiāng)資源要素流動、土地利用效率提升。但同時也需要完善相關(guān)法律法規(guī),規(guī)范集體建設(shè)用地入市的程序和定價機制,維護農(nóng)民合法權(quán)益。農(nóng)村宅基地制度改革1放松管控政府正逐步放寬對農(nóng)村宅基地使用的限制,給予農(nóng)民更多自主決策權(quán)。2完善產(chǎn)權(quán)制度建立健全農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)登記、流轉(zhuǎn)等制度,保護農(nóng)民的合法權(quán)益。3鼓勵集約利用引導農(nóng)民合理利用宅基地資源,提高利用效率,避免浪費。土地增值稅征收土地增值稅是房地產(chǎn)市場重要的稅收來源之一。它主要針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地增值部分進行征收。通過土地增值稅的征收,可以有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價格,同時也為地方政府提供了重要的財政收入。2020年2021年從上圖可以看出,近兩年內(nèi)各地區(qū)土地增值稅收入均有大幅增長,這反映了房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫。政府應(yīng)結(jié)合當?shù)貙嶋H情況,合理調(diào)整土地增值稅政策,以維護市場平衡和健康發(fā)展。土地維權(quán)1維護合法權(quán)益權(quán)利人可以通過行政復(fù)議、行政訴訟等途徑維護自己的土地使用權(quán)。2防止違法占地對于非法占用土地的行為,權(quán)利人應(yīng)及時采取措施進行維權(quán)。3依法處理糾紛解決土地糾紛時應(yīng)遵循法律程序,避免采取非法手段。4維護集體利益集體土地權(quán)利人應(yīng)共同維護集體土地權(quán)益,防止違法侵占。土地儲備與投資土地儲備通過預(yù)留和儲備優(yōu)質(zhì)土地資源,為城市發(fā)展預(yù)留空間,節(jié)約投資成本,是土地管理的重要手段。土地投資政府通過公開競爭出讓等方式,引導和促進各類主體有序參與土地投資,推動土地資源優(yōu)化配置。土地市場預(yù)測對未來土地需求、價格等進行科學預(yù)判,為政府決策和企業(yè)投資提供依據(jù),是做好土地儲備和投資的基礎(chǔ)。土地市場發(fā)展趨勢1多元化投資土地市場將吸引更多多樣化的投資者參與2數(shù)字化轉(zhuǎn)型土地交易流程將實現(xiàn)信息化和自動化3環(huán)境保護未來土地利用更注重生態(tài)平衡和可持續(xù)發(fā)展隨著城鎮(zhèn)化進程的加快和房地產(chǎn)市場的不斷成熟,土地市場將呈現(xiàn)多元化投資、數(shù)字化轉(zhuǎn)型和環(huán)境保護等發(fā)展趨勢。土地交易流程將變得更加智能高效,同時也將更加重視土地利用的生態(tài)影響和社會責任。土地市場改革方向增強市場調(diào)節(jié)功能進一步完善土地使用權(quán)出讓制度,增強土地供給的靈活性和公平性,促進土地資源的高效配置。健全法律法規(guī)體系加強土地管理法律法規(guī)建設(shè),規(guī)范土地市場行為,維