《土地市場(chǎng)》課件

土地市場(chǎng)土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的重要基礎(chǔ)資源。土地市場(chǎng)是指有關(guān)土地所有權(quán)、使用權(quán)和交易的市場(chǎng)活動(dòng)。課程導(dǎo)言了解土地市場(chǎng)本課程將深入探討土地市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制,涵蓋土地產(chǎn)權(quán)、供給、需求、價(jià)格形成等關(guān)鍵要素,為學(xué)員提供全面的土地市場(chǎng)知識(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ),了解土地市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要。本課程將幫助學(xué)員掌握相關(guān)知識(shí)。政府調(diào)控土地市場(chǎng)政府通過(guò)各種政策法規(guī)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和監(jiān)管,本課程將詳細(xì)介紹相關(guān)內(nèi)容,為學(xué)員全面認(rèn)知土地市場(chǎng)提供依據(jù)。土地市場(chǎng)概述土地市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng),由于土地供給的固定性和剛性,土地市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制與一般商品市場(chǎng)有所不同。土地市場(chǎng)的供給和需求決定了土地價(jià)格的形成,并影響著整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。了解土地市場(chǎng)的基本特征和運(yùn)作規(guī)律,對(duì)制定土地政策、規(guī)劃用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。土地產(chǎn)權(quán)制度1國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)中國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)土地所有權(quán)國(guó)家所有的基本制度，城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地則由集體所有。2集體土地產(chǎn)權(quán)農(nóng)村土地集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織管理。農(nóng)民通過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)來(lái)使用土地。3土地使用權(quán)制度國(guó)家將土地使用權(quán)有償劃撥或出讓給單位和個(gè)人，實(shí)行有限期使用、可以續(xù)期的制度。4所有權(quán)與使用權(quán)分離中國(guó)土地實(shí)行所有權(quán)和使用權(quán)分離的制度，國(guó)家或集體保留土地所有權(quán)，單位和個(gè)人取得土地使用權(quán)。土地的供給特征土地資源是固定不變的自然資源,其供給量是有限的。同時(shí),由于城鄉(xiāng)建設(shè)用地的剛性需求和人口增長(zhǎng)的壓力,可用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地資源越來(lái)越少。土地供給呈現(xiàn)出以下特點(diǎn):數(shù)量有限可用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地資源有限,無(wú)法無(wú)限擴(kuò)大。地域固定土地資源的地域性特點(diǎn)決定了其無(wú)法被自由移動(dòng)或替換。結(jié)構(gòu)性缺乏在城市化進(jìn)程中,可利用的優(yōu)質(zhì)土地資源日益匱乏,供給結(jié)構(gòu)性不足。土地需求分析市場(chǎng)需求土地需求主要受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程等因素的影響。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)住房、工廠、道路等用地需求不斷增加。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同產(chǎn)業(yè)對(duì)土地的需求特點(diǎn)也不盡相同。第二產(chǎn)業(yè)如制造業(yè)需要大量工業(yè)用地,而第三產(chǎn)業(yè)如服務(wù)業(yè)更多需要商業(yè)用地。這需要合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以滿足多樣化的土地需求。政策規(guī)劃政府的土地利用政策和城鄉(xiāng)規(guī)劃對(duì)土地需求有重要影響。政策如果傾斜于特定產(chǎn)業(yè)或地區(qū),將導(dǎo)致土地供需失衡。因此需要因地制宜、綜合平衡。區(qū)域差異不同區(qū)域的土地需求特點(diǎn)也有差異。一線城市和發(fā)達(dá)地區(qū)的住房、商業(yè)用地需求旺盛,而欠發(fā)達(dá)地區(qū)可能更偏重于農(nóng)業(yè)用地和工業(yè)用地。土地價(jià)格形成機(jī)制1市場(chǎng)供給土地供給受到土地用途規(guī)劃、開(kāi)發(fā)成本等因素的影響2市場(chǎng)需求來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、工商企業(yè)等各方對(duì)土地的需求3政府調(diào)控政府通過(guò)土地出讓、稅費(fèi)等政策調(diào)整土地價(jià)格土地價(jià)格的形成受到市場(chǎng)供給、市場(chǎng)需求和政府調(diào)控三大因素的綜合影響。政府在土地供給、出讓、稅費(fèi)等方面的政策,直接決定了土地價(jià)格的走向。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、工商企業(yè)等對(duì)土地的實(shí)際需求也是影響土地價(jià)格的重要因素。土地市場(chǎng)監(jiān)管土地市場(chǎng)信息披露加強(qiáng)對(duì)土地供給信息、成交信息、價(jià)格指數(shù)等的披露和公示,提高市場(chǎng)透明度。土地招拍掛監(jiān)管規(guī)范土地出讓程序,防范價(jià)格壟斷和價(jià)格操縱,保護(hù)投資者合法權(quán)益。土地用途管制嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制政策,避免土地閑置和非法轉(zhuǎn)用。監(jiān)管執(zhí)法加大監(jiān)管力度,對(duì)違法違規(guī)行為實(shí)施嚴(yán)厲打擊,維護(hù)土地市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地獲取土地出讓市場(chǎng)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)在土地出讓市場(chǎng)競(jìng)得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)獲取土地。協(xié)議出讓和招拍掛主要的土地獲取方式包括協(xié)議出讓和通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式競(jìng)得。城市更新改造企業(yè)也可參與城市舊城區(qū)改造,獲取改造后的地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。二級(jí)市場(chǎng)交易開(kāi)發(fā)企業(yè)還可在二級(jí)土地市場(chǎng)上購(gòu)買已有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與土地成本70%土地成本土地成本通常占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的70%左右。20%建設(shè)成本建設(shè)成本包括施工、材料、人工等,約占20%的開(kāi)發(fā)成本。10%其他成本其他成本如設(shè)計(jì)、融資、銷售等,約占10%的開(kāi)發(fā)總成本。土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的成本來(lái)源。開(kāi)發(fā)商需要制定合理的土地獲取策略,平衡土地獲取成本與房?jī)r(jià),保證項(xiàng)目盈利。合理控制其他建設(shè)與運(yùn)營(yíng)成本也是房地產(chǎn)企業(yè)的重要任務(wù)。土地出讓方式公開(kāi)招標(biāo)/拍賣通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方式確定土地出讓對(duì)象,充分體現(xiàn)了市場(chǎng)定價(jià)原則。協(xié)議出讓通過(guò)協(xié)商談判的方式,為特定用途和特定對(duì)象實(shí)施土地出讓。掛牌出讓在限定的時(shí)間內(nèi),以公開(kāi)透明的方式確定土地出讓對(duì)象和價(jià)格。土地出讓價(jià)格形成機(jī)制1土地市場(chǎng)供給政府通過(guò)規(guī)劃和土地征收等方式?jīng)Q定土地供給。供給的多少直接影響價(jià)格水平。2土地市場(chǎng)需求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)等對(duì)土地的實(shí)際需求決定市場(chǎng)價(jià)格。3政府調(diào)控政府通過(guò)土地出讓底價(jià)、拍賣、掛牌等方式調(diào)控土地價(jià)格,維護(hù)市場(chǎng)秩序。土地出讓收支管理收支管理制度建立統(tǒng)一完善的土地出讓收支管理制度,明確土地出讓收益的歸屬和使用范圍,加強(qiáng)對(duì)土地出讓收益的監(jiān)督管理。收益使用規(guī)劃制定土地出讓收益的預(yù)算計(jì)劃,將收益用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地供應(yīng)、土地整理、農(nóng)民就業(yè)等領(lǐng)域,提高土地出讓收益的使用效率。建立土地收支公開(kāi)制度定期公開(kāi)土地出讓收支情況,提高土地收支的透明度,接受社會(huì)各界的監(jiān)督。加強(qiáng)土地出讓收益監(jiān)管健全土地出讓資金的管理體系,防止挪用、濫用等問(wèn)題,確保土地出讓收益用于公共利益。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市近年來(lái),中國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地逐步開(kāi)放,允許進(jìn)入土地市場(chǎng)。這為農(nóng)村發(fā)展注入活力,提高土地利用效率,促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。但入市過(guò)程中也面臨產(chǎn)權(quán)界定、利益分配等復(fù)雜問(wèn)題,需要進(jìn)一步完善相關(guān)法律政策。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,不僅為農(nóng)民創(chuàng)造財(cái)富,也為城市發(fā)展提供更多用地來(lái)源。政府需合理引導(dǎo),保護(hù)農(nóng)民權(quán)益,堅(jiān)持公開(kāi)透明、公平公正的原則,推動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地有序有效入市。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓靈活性土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓可以讓持有人根據(jù)需求靈活轉(zhuǎn)讓部分或全部土地使用權(quán)，充分利用資產(chǎn)效用。資金流通土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有利于促進(jìn)土地資產(chǎn)在不同主體間流轉(zhuǎn)，滿足各方資金需求。結(jié)構(gòu)調(diào)整通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,可以實(shí)現(xiàn)土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整,提高土地使用效率。土地使用權(quán)出租1靈活利用資產(chǎn)土地所有者可以通過(guò)出租土地使用權(quán)來(lái)獲得穩(wěn)定的租金收益,靈活利用自有資產(chǎn)。2滿足多樣需求土地使用權(quán)出租可以滿足不同類型用戶的土地需求,為城市發(fā)展提供靈活性。3促進(jìn)土地合理利用合理的土地使用權(quán)出租可以提高土地利用效率,減少土地閑置浪費(fèi)。4帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展土地使用權(quán)出租可以帶動(dòng)房地產(chǎn)租賃、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地抵押貸款1擔(dān)保抵押以土地使用權(quán)作為抵押物2提高融資能力為企業(yè)獲取額外資金支持3風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)范抵押貸款管理流程土地抵押貸款為企業(yè)提供了一種新的融資渠道。通過(guò)以土地使用權(quán)作為抵押物，企業(yè)可以獲得較低成本的貸款資金。同時(shí)相關(guān)管理部門也需要完善風(fēng)險(xiǎn)控制措施，規(guī)范抵押貸款的審批發(fā)放等環(huán)節(jié)，確保土地抵押貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展。土地資產(chǎn)證券化資產(chǎn)確權(quán)通過(guò)確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán),為土地資產(chǎn)證券化建立資產(chǎn)基礎(chǔ)。資本市場(chǎng)融資借助資本市場(chǎng),將土地資產(chǎn)證券化,以獲取長(zhǎng)期低成本資金。風(fēng)險(xiǎn)管控合理設(shè)計(jì)證券化產(chǎn)品,控制市場(chǎng)、信用、流動(dòng)性等風(fēng)險(xiǎn),提高投資安全性。土地市場(chǎng)信息披露土地市場(chǎng)信息的透明度和披露質(zhì)量直接影響土地資源的配置效率和市場(chǎng)參與者的權(quán)益保護(hù)。健全的信息披露制度有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)的公開(kāi)、公平和公正。數(shù)據(jù)顯示,土地供給和成交信息的披露水平較高,但土地權(quán)屬和價(jià)格信息的披露還需進(jìn)一步提升,以增強(qiáng)土地市場(chǎng)的透明性。土地市場(chǎng)信用體系建設(shè)信用評(píng)級(jí)建立健全的信用評(píng)級(jí)制度,對(duì)參與土地市場(chǎng)的各方主體進(jìn)行評(píng)估和分級(jí),為市場(chǎng)各方的交易行為提供信用擔(dān)保。信息共享建立覆蓋土地市場(chǎng)各參與方的信用信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)信用信息的互聯(lián)互通,提高市場(chǎng)透明度和交易效率。監(jiān)管機(jī)制健全土地市場(chǎng)信用監(jiān)管制度,對(duì)市場(chǎng)各方主體的信用狀況進(jìn)行持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè),及時(shí)發(fā)現(xiàn)和懲治失信行為。規(guī)劃與用地管控統(tǒng)籌規(guī)劃針對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地進(jìn)行整體規(guī)劃,確保土地利用效率最大化。分類管控依據(jù)不同土地用途對(duì)其實(shí)施嚴(yán)格的管控措施,保護(hù)耕地等生態(tài)環(huán)境。動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)通過(guò)信息化手段對(duì)土地使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè),及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正違規(guī)行為。土地使用權(quán)期限管理明確期限土地使用權(quán)有明確的期限,一般為70年。期限到期后需要續(xù)期或歸還土地。合理管理期限是保障土地權(quán)益的關(guān)鍵。續(xù)期管理在期限到期前,土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)續(xù)期。續(xù)期應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求,并繳納相關(guān)費(fèi)用。續(xù)期程序是合理利用土地的重要保障。期限到期土地使用權(quán)到期后,土地使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)歸還土地。地方政府將對(duì)土地進(jìn)行重新規(guī)劃和開(kāi)發(fā)利用。合理管理期限到期的土地是維護(hù)公共利益的關(guān)鍵。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓與出讓收益使用土地使用權(quán)出讓制度國(guó)家按照土地公有制的原則，實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓制度。政府通過(guò)出讓的方式將國(guó)有建設(shè)用地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)移給土地使用者。出讓收益的使用出讓土地使用權(quán)收取的出讓金等收益,主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)以及城鄉(xiāng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展等公共用途,促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。集體建設(shè)用地入市為推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展,我國(guó)正在探索將集體建設(shè)用地納入統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。這為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民提供了更廣闊的土地使用權(quán)益轉(zhuǎn)讓渠道,有助于促進(jìn)城鄉(xiāng)資源要素流動(dòng)、土地利用效率提升。但同時(shí)也需要完善相關(guān)法律法規(guī),規(guī)范集體建設(shè)用地入市的程序和定價(jià)機(jī)制,維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。農(nóng)村宅基地制度改革1放松管控政府正逐步放寬對(duì)農(nóng)村宅基地使用的限制,給予農(nóng)民更多自主決策權(quán)。2完善產(chǎn)權(quán)制度建立健全農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)登記、流轉(zhuǎn)等制度,保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。3鼓勵(lì)集約利用引導(dǎo)農(nóng)民合理利用宅基地資源,提高利用效率,避免浪費(fèi)。土地增值稅征收土地增值稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的稅收來(lái)源之一。它主要針對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地增值部分進(jìn)行征收。通過(guò)土地增值稅的征收,可以有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,同時(shí)也為地方政府提供了重要的財(cái)政收入。2020年2021年從上圖可以看出,近兩年內(nèi)各地區(qū)土地增值稅收入均有大幅增長(zhǎng),這反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫。政府應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,合理調(diào)整土地增值稅政策,以維護(hù)市場(chǎng)平衡和健康發(fā)展。土地維權(quán)1維護(hù)合法權(quán)益權(quán)利人可以通過(guò)行政復(fù)議、行政訴訟等途徑維護(hù)自己的土地使用權(quán)。2防止違法占地對(duì)于非法占用土地的行為,權(quán)利人應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行維權(quán)。3依法處理糾紛解決土地糾紛時(shí)應(yīng)遵循法律程序,避免采取非法手段。4維護(hù)集體利益集體土地權(quán)利人應(yīng)共同維護(hù)集體土地權(quán)益,防止違法侵占。土地儲(chǔ)備與投資土地儲(chǔ)備通過(guò)預(yù)留和儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地資源,為城市發(fā)展預(yù)留空間,節(jié)約投資成本,是土地管理的重要手段。土地投資政府通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)出讓等方式,引導(dǎo)和促進(jìn)各類主體有序參與土地投資,推動(dòng)土地資源優(yōu)化配置。土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)對(duì)未來(lái)土地需求、價(jià)格等進(jìn)行科學(xué)預(yù)判,為政府決策和企業(yè)投資提供依據(jù),是做好土地儲(chǔ)備和投資的基礎(chǔ)。土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1多元化投資土地市場(chǎng)將吸引更多多樣化的投資者參與2數(shù)字化轉(zhuǎn)型土地交易流程將實(shí)現(xiàn)信息化和自動(dòng)化3環(huán)境保護(hù)未來(lái)土地利用更注重生態(tài)平衡和可持續(xù)發(fā)展隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟,土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)多元化投資、數(shù)字化轉(zhuǎn)型和環(huán)境保護(hù)等發(fā)展趨勢(shì)。土地交易流程將變得更加智能高效,同時(shí)也將更加重視土地利用的生態(tài)影響和社會(huì)責(zé)任。土地市場(chǎng)改革方向增強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能進(jìn)一步完善土地使用權(quán)出讓制度,增強(qiáng)土地供給的靈活性和公平性,促進(jìn)土地資源的高效配置。健全法律法規(guī)體系加強(qiáng)土地管理法律法規(guī)建設(shè),規(guī)范土地市場(chǎng)行為,維