《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 課件 02資產(chǎn)評(píng)估的基本方法（下）

資產(chǎn)評(píng)估的基本方法（下）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)20XX/01/01劉勛錄2.3市場(chǎng)法012.4資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇022.3市場(chǎng)法012.3.1市場(chǎng)法及其前提條件1)市場(chǎng)法的基本含義市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法或現(xiàn)行市價(jià)法,是指通過市場(chǎng)調(diào)查,選擇市場(chǎng)上與評(píng)估對(duì)象同樣或類似的資產(chǎn),利用其近期交易價(jià)格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中若干評(píng)估思路中的一種,也是實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的若干評(píng)估技術(shù)方法的集合。2.3.1市場(chǎng)法及其前提條件運(yùn)用市場(chǎng)法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價(jià)格信息,并以此為基礎(chǔ)判斷和估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。運(yùn)用已被市場(chǎng)檢驗(yàn)了的結(jié)論來(lái)評(píng)估被評(píng)估對(duì)象,顯然是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人所接受的。因此,市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說服力的評(píng)估方法之一。當(dāng)然,通過市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,尚需滿足一些最基本的條件。市場(chǎng)法是指根據(jù)替代原則,采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)過程。因?yàn)槿魏我粋€(gè)正常的投資者在購(gòu)置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí),所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。1)市場(chǎng)法的基本含義2.3.1市場(chǎng)法及其前提條件2)市場(chǎng)法的前提條件應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,必須具備以下前提條件。一是需要有一個(gè)活躍、公開的資產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,市場(chǎng)交易的商品種類很多,資產(chǎn)作為商品,是市場(chǎng)發(fā)育的重要方面。資產(chǎn)市場(chǎng)越活躍,資產(chǎn)交易越頻繁,與被評(píng)估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價(jià)格信息就越容易獲得。公開市場(chǎng)是一個(gè)充分的市場(chǎng),市場(chǎng)上有自愿的買者和賣者,他們之間進(jìn)行平等交易,這就排除了個(gè)別交易的偶然性,市場(chǎng)成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情。按市場(chǎng)行情估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值,評(píng)估結(jié)果會(huì)更貼近市場(chǎng),更容易被資產(chǎn)交易各方所接受。2.3.1市場(chǎng)法及其前提條件2)市場(chǎng)法的前提條件二是公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過,且與被評(píng)估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。這些已經(jīng)完成交易的資產(chǎn)就可以作為被評(píng)估資產(chǎn)的參照物,其交易數(shù)據(jù)是進(jìn)行比較分析的主要依據(jù)。資產(chǎn)及其交易的可比性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:①參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似;②參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性,包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等;③參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長(zhǎng),應(yīng)在一個(gè)適度的時(shí)間范圍內(nèi),同時(shí),時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。運(yùn)用市場(chǎng)法,重要的是找到與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。但與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)是很難找到的,這就要求對(duì)類似資產(chǎn)參照物進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)能否獲取,是決定市場(chǎng)法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。2.3.2市場(chǎng)法的基本程序運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)時(shí),一般按下列步驟進(jìn)行。明確評(píng)估對(duì)象,確定描述評(píng)估對(duì)象的主要參數(shù),如功能指標(biāo)及成新率等,并以此作為選擇市場(chǎng)參照物的可比因素。單擊此處添加智能圖形項(xiàng)標(biāo)題1)明確評(píng)估對(duì)象2.3.2市場(chǎng)法的基本程序因?yàn)檫\(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值,被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的高低在很大程度上取決于參照物的成交價(jià)格,而參照物的成交價(jià)格又不僅是參照物自身功能的市場(chǎng)體現(xiàn),它還受買賣雙方交易地位、交易動(dòng)機(jī)和交易時(shí)限等因素的影響。為了避免某個(gè)參照物在個(gè)別交易中的特殊因素和偶然因素對(duì)成交價(jià)格及評(píng)估值產(chǎn)生的影響,運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)應(yīng)盡可能選擇多個(gè)參照物。不論評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn),采用市場(chǎng)法時(shí)都需經(jīng)歷選擇參照物這個(gè)程序。選擇參照物的關(guān)鍵要求包括:①可比性,包括功能、市場(chǎng)條件及成交時(shí)間等;②參照物的數(shù)量問題。無(wú)論參照物與評(píng)估對(duì)象如何相似,通常參照物應(yīng)選擇三個(gè)以上。2)選擇參照物2.3.2市場(chǎng)法的基本程序3)在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素從理論上講,影響資產(chǎn)價(jià)值的基本因素大致相同,如資產(chǎn)性質(zhì)、市場(chǎng)條件等,但具體到每一種資產(chǎn)時(shí),影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側(cè)重。例如,影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素是地理位置,而技術(shù)水平則在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中起主導(dǎo)作用。所以,應(yīng)根據(jù)不同種類資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn),選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo),以便在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。具體來(lái)說,運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)應(yīng)考慮的比較因素主要有以下四個(gè)。①資產(chǎn)的功能。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體,是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。在資產(chǎn)評(píng)估中強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的使用價(jià)值或功能,并不是從純粹抽象意義上去講,而是結(jié)合社會(huì)需求,從資產(chǎn)實(shí)際發(fā)揮效用的角度來(lái)考慮。也就是說,在社會(huì)需要的前提下,資產(chǎn)功能越好,其價(jià)值越高,反之亦然。②資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等;資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。2.3.2市場(chǎng)法的基本程序④交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。交易批量不同,交易對(duì)象的價(jià)格就可能不同;交易動(dòng)機(jī)對(duì)資產(chǎn)交易價(jià)格也有影響;在不同的交易時(shí)間,資產(chǎn)的交易價(jià)格也會(huì)有差異。③市場(chǎng)條件。這主要考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。在一般情況下,供不應(yīng)求時(shí),價(jià)格偏高;供過于求時(shí),價(jià)格偏低。市場(chǎng)條件的差異對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響應(yīng)引起評(píng)估人員足夠的關(guān)注。3)在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素2.3.2市場(chǎng)法的基本程序市場(chǎng)法以參照物的成交價(jià)格作為評(píng)定、估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)。在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上,將已經(jīng)量化的參照物與評(píng)估對(duì)象比較因素的差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減,就可以得到以每個(gè)參照物為基礎(chǔ)的評(píng)估對(duì)象的初步評(píng)估結(jié)果。初步評(píng)估結(jié)果與所選擇的參照物個(gè)數(shù)密切相關(guān)。根據(jù)所選定的比較因素,在參照物及評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較,并將兩者的差異進(jìn)行量化。例如,對(duì)于資產(chǎn)功能因素,盡管參照物與評(píng)估對(duì)象的功能相同或相似,但在生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量及在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差異。運(yùn)用市場(chǎng)法的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是將參照物與評(píng)估對(duì)象比較因素之間的上述差異進(jìn)行數(shù)量化和貨幣化。5)調(diào)整已經(jīng)量化的比較因素差異4)因素對(duì)比、量化差異2.3.2市場(chǎng)法的基本程序按照一般要求,運(yùn)用市場(chǎng)法通常應(yīng)選擇三個(gè)以上的參照物,所以在一般情況下,運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果也在三個(gè)以上。而根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的慣例,正式的評(píng)估結(jié)果只能有一個(gè),這就需要評(píng)估人員對(duì)若干初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行綜合分析,以確定最終的評(píng)估價(jià)值。0201要確定最終的評(píng)估價(jià)值,主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。當(dāng)然,如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好,評(píng)估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽,采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果也是可以的。6)確定評(píng)估結(jié)果2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法是在一種評(píng)估思路下的若干種具體評(píng)估方法的集合,它可以根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。這些分類并不是嚴(yán)格意義上的方法分類,大多是尊重某種習(xí)慣的分類,分類僅僅是為了敘述和學(xué)習(xí)便利。按照參照物與評(píng)估對(duì)象的相近相似程度,市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法可以分為兩大類:直接比較法和類比調(diào)整法。2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法1)直接比較法直接比較法又稱直接法,是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本因素直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本因素進(jìn)行比較,從而判斷評(píng)估對(duì)象評(píng)估值的方法。其基本計(jì)算公式可表示為:評(píng)估對(duì)象評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象A因素參照物A因素直接比較法直觀簡(jiǎn)捷,便于操作,但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高,參照物與評(píng)估對(duì)象要達(dá)到相同或基本相同,僅在某一因素上存在差異,如新舊程度、交易時(shí)間、功能、交易條件等。直接比較法下主要有以下七種具體的評(píng)估方法。(1)現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法是指直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值的方法。這是在評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的情況下采用的方法。例如,可上市流通的股票和債券可以將其在評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)作為評(píng)估價(jià)值;批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等可以與同品牌、同型號(hào)、同規(guī)格、同廠家、同批量的設(shè)備、汽車等的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估價(jià)值。(2)市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮評(píng)估對(duì)象諸如銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素,設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。這種方法一般只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。其計(jì)算公式為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法【例2.14】評(píng)估某資產(chǎn)價(jià)值時(shí),發(fā)現(xiàn)在評(píng)估基準(zhǔn)日與其相同資產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為10萬(wàn)元,經(jīng)分析,市場(chǎng)折扣率為30%,則該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×(1-30%)=7(萬(wàn)元)(3)功能價(jià)值類比法功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),將參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能進(jìn)行對(duì)比來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。該方法根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性法和指數(shù)法兩種。①線性法。線性法是指評(píng)估對(duì)象的生產(chǎn)能力等指標(biāo)與參照物相應(yīng)指標(biāo)呈線性關(guān)系時(shí)使用的評(píng)估方法,該方法通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。其計(jì)算公式為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象的生產(chǎn)能力參照物的生產(chǎn)能力該方法還可以通過對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的其他功能指標(biāo)的對(duì)比,利用參照物成交價(jià)格推算評(píng)估對(duì)象價(jià)值。【例2.15】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為100噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為130噸,評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元,則該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×100÷130≈7.69(萬(wàn)元)②指數(shù)法。指數(shù)法是指評(píng)估對(duì)象的生產(chǎn)能力等指標(biāo)與參照物的相應(yīng)指標(biāo)呈指數(shù)關(guān)系時(shí)采用的評(píng)估方法,該方法通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。其計(jì)算公式為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)的成交價(jià)格×待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照物資產(chǎn)的生產(chǎn)能力??2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法【例2.16】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為12萬(wàn)元,該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,則該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=12×(90÷120)0.7≈9.81(萬(wàn)元)(4)價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),根據(jù)參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響,利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù))或資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×價(jià)格指數(shù)如果能夠獲得參照物和評(píng)估對(duì)象的定基價(jià)格指數(shù)或定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù),價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)式可以概括為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)參照物交易日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法1)直接比較法如果能夠獲得參照物和評(píng)估對(duì)象的環(huán)比價(jià)格指數(shù),價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)式可以概括為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×參照物交易日至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)的乘積價(jià)格指數(shù)法適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在時(shí)間差異,且時(shí)間差異不能過長(zhǎng)的情況。【例2.17】與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)3個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元,在這段時(shí)間內(nèi)該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了6%,則:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×(1+6%)=10.6(萬(wàn)元)【例2.18】被評(píng)估房地產(chǎn)于2020年6月30日進(jìn)行評(píng)估,該類房地產(chǎn)2020年上半年各月月末的價(jià)格同2019年年底相比,分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2020年3月底的價(jià)格為3800元/平方米。則:資產(chǎn)評(píng)估值=3800×1+10.5%1+6.8%≈3932(元/平方米)2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法1)直接比較法【例2.19】已知某資產(chǎn)在2020年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元,該類資產(chǎn)已不再生產(chǎn),但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下:2020年1—5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評(píng)估對(duì)象于2020年5月的評(píng)估價(jià)值為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%≈331.1(萬(wàn)元)(5)成新率價(jià)格法成新率價(jià)格法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮到參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間僅存在新舊程度上的差異,通過成新率調(diào)整估算被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×被評(píng)估資產(chǎn)成新率參照物成新率2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法1)直接比較法【例2.20】參照物的成交價(jià)格為100萬(wàn)元,其成新率為60%,被評(píng)估資產(chǎn)的成新率為40%。則被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=100×40%60%≈66.67(萬(wàn)元)(6)成本市價(jià)法成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物的成交價(jià)格與其現(xiàn)行合理成本的比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理成本或資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×成本市價(jià)率其中成本市價(jià)率=參照物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理成本×100%2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法1)直接比較法【例2.21】已知被評(píng)估全新住房的現(xiàn)行合理成本為100萬(wàn)元,評(píng)估時(shí)市場(chǎng)商品房的成本市價(jià)率為150%,則該全新住房的評(píng)估價(jià)為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=100×150%=150(萬(wàn)元)(7)市盈率倍數(shù)法市盈率倍數(shù)法是以參照企業(yè)的市盈率為倍數(shù),以此倍數(shù)與被評(píng)估企業(yè)的收益額相乘估算被評(píng)估企業(yè)價(jià)值的方法。市盈率倍數(shù)法主要適用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估和長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估。其計(jì)算公式為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估企業(yè)收益額×參照企業(yè)市盈率2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法1)直接比較法【例2.22】某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元,評(píng)估基準(zhǔn)日資本市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為13倍,則:該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值=1000×13=13000(萬(wàn)元)由于直接比較法對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性要求較高,在具體評(píng)估過程中尋找參照物可能會(huì)受到限制,因此,直接比較法的使用也相對(duì)受到一定制約。在很多情況下,如果參照物與評(píng)估對(duì)象只是大致相同或相似,可以采用類比調(diào)整法。2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法2)類比調(diào)整法類比調(diào)整法又稱類比法,是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該方法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似,通過對(duì)比分析,調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異,在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上,調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。類比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)、應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)。但該法對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高,而且要求評(píng)估人員有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。因?yàn)轭惐日{(diào)整法可能要對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的若干比較因素進(jìn)行對(duì)比分析和差異調(diào)整。如果沒有足夠的數(shù)據(jù)資料,以及對(duì)資產(chǎn)功能、市場(chǎng)行情的充分了解和把握,那么評(píng)估人員很難準(zhǔn)確地評(píng)定估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法2)類比調(diào)整法類比調(diào)整法的計(jì)算公式可表示為:資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=參照物A的成交價(jià)格×?xí)r間因素調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×成新率因素調(diào)整系數(shù)×交易情況調(diào)整系數(shù)或資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=參照物A的成交價(jià)格±時(shí)間因素調(diào)整值±區(qū)域因素調(diào)整值±功能因素調(diào)整值±成新率因素調(diào)整值±交易情況調(diào)整值2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法2)類比調(diào)整法【例2.23】某商業(yè)用房,面積為500平方米,現(xiàn)因企業(yè)合并需要進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日為2020年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例,具體情況見表2.4。表2.4三個(gè)商業(yè)用房交易案例對(duì)比被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近,故無(wú)須對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。2.3.3市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法2)類比調(diào)整法該評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100分,三個(gè)參照物所在區(qū)域條件比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好,綜合評(píng)分分別為107分、110分和108分。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格每月比上月上漲4%,故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為117%[(1+4%)4];參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為104%(1+4%);參照物C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易,故無(wú)須調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過程見表2.5。表2.5對(duì)參照物成交價(jià)格進(jìn)行的因素修正參照物A修正后的單價(jià)為:5000×117100×100107×100100=5467(元/平方米)參照物B修正后的單價(jià)為:5960×104100×100110×100104=5418(元/平方米)參照物C修正后的單價(jià)為:5918×100100×100108×100100=5480(元/平方米)被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)=(5467+5418+5480)÷3=5455(元/平方米)被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)=5455×500=2727500(元)2.4資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇022.4.1資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估的成本法、收益法和市場(chǎng)法共同構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估的方法體系。它們之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系,而各種評(píng)估方法的獨(dú)立存在又說明它們各有特點(diǎn)。正確認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系以及各自的特點(diǎn),對(duì)于恰當(dāng)?shù)剡x擇評(píng)估方法,高效地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估是十分重要的。2.4.1資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系主要表現(xiàn)在各種方法的評(píng)估目的是一致的,其共同目的就是獲得令人信服的、可靠的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估的基本目的決定了評(píng)估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為,在相同的市場(chǎng)條件下,對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。這個(gè)客觀的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果,也即在同一資產(chǎn)的評(píng)估中可以采用多種方法,如果使用這些方法的前提條件同時(shí)具備,而且資產(chǎn)評(píng)估人員也具備相應(yīng)的專業(yè)判斷能力,那么多種方法得出的結(jié)果應(yīng)該趨同。1)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系2.4.1資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系這種內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn),并相互驗(yàn)證提供了理論依據(jù)。但需要指出的是,運(yùn)用不同的評(píng)估方法評(píng)估同一資產(chǎn),必須保證評(píng)估目的、評(píng)估前提和被評(píng)估對(duì)象狀態(tài)一致,以及運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。如果采用多種方法得出的結(jié)果出現(xiàn)較大差異,可能的問題是:某些方法的應(yīng)用前提不具備、分析過程有缺陷、結(jié)構(gòu)分析有問題、某些支撐評(píng)估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真、評(píng)估人員的職業(yè)判斷有誤等。1)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系2.4.1資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系2)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別①適用范圍不同。因?yàn)樵u(píng)估人員總是尋求最簡(jiǎn)便、最能客觀反映資產(chǎn)價(jià)值的方法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),所以各種方法要求有其最適合的范圍。市場(chǎng)法的適用范圍是:存在一個(gè)充分發(fā)育的、活躍的、公平的資產(chǎn)市場(chǎng);存在近期的、可比的、已成交的參照物,而且參照物與評(píng)估對(duì)象相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集的。收益法的適用范圍是:資產(chǎn)所有者的未來(lái)收益可以用貨幣衡量;未來(lái)收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)收益也是可以用貨幣衡量的。成本法的適用范圍是:評(píng)估對(duì)象可以重置;評(píng)估對(duì)象在使用過程中具有貶值性;評(píng)估對(duì)象的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能效用與重置的全新資產(chǎn)具有可比性。②時(shí)間側(cè)重不同。成本法強(qiáng)調(diào)和側(cè)重對(duì)資產(chǎn)過去使用狀況的分析。例如,有形損耗的確定是基于評(píng)估對(duì)象的已使用年限和使用強(qiáng)度;而對(duì)無(wú)形損耗來(lái)說,正是由于評(píng)估對(duì)象的歷史性,過時(shí)的問題才會(huì)出現(xiàn)。所以如果沒有對(duì)評(píng)估對(duì)象的歷史判斷和記錄,那么運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值將是不可能的。收益法的評(píng)估要素完全是基于對(duì)未來(lái)的分析。它所考慮和側(cè)重的是評(píng)估對(duì)象未來(lái)能給所有者帶來(lái)多少收益。收益法體現(xiàn)了資產(chǎn)未來(lái)獲利的預(yù)測(cè)性。市場(chǎng)法的評(píng)估依據(jù)是參照物的現(xiàn)行市場(chǎng)交易價(jià)格,是基于對(duì)現(xiàn)行價(jià)格的分析來(lái)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的。市場(chǎng)法體現(xiàn)了評(píng)估價(jià)值的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)性。2.4.1資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系由于評(píng)估的特定目的不同,評(píng)估時(shí)市場(chǎng)條件上的差別以及評(píng)估時(shí)對(duì)評(píng)估對(duì)象使用狀態(tài)設(shè)定的差異,需要評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值類型也是有區(qū)別的。評(píng)估方法由于自身的特點(diǎn),在評(píng)估不同類型的資產(chǎn)價(jià)值時(shí),就有了效率上和直接程度上的差別,評(píng)估人員應(yīng)具備選擇最直接且最有效率的評(píng)估方法完成評(píng)估任務(wù)的能力。③評(píng)估角度不同。評(píng)估角度是針對(duì)成本法和收益法而言的。成本法從資產(chǎn)的投入角度考慮資產(chǎn)作為生產(chǎn)要素的構(gòu)建成本,評(píng)估的基礎(chǔ)對(duì)象是成本費(fèi)用,考慮資產(chǎn)構(gòu)成的價(jià)值,忽略了資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中資產(chǎn)優(yōu)化配置的綜合效果和作用,是一種靜態(tài)價(jià)值。收益法是從資產(chǎn)的產(chǎn)出角度,通過估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)收益并折現(xiàn)來(lái)估算資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值,反映的是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的結(jié)果,是一種動(dòng)態(tài)價(jià)值。2)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別2.4.2資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性,為評(píng)估人員提供了適當(dāng)選擇評(píng)估的途徑,有效完成評(píng)估任務(wù)的現(xiàn)實(shí)可能。選擇合適的資產(chǎn)評(píng)估方法,有利于簡(jiǎn)捷、合理地確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。選擇資產(chǎn)評(píng)估方法主要應(yīng)考慮以下因素。①選擇的資產(chǎn)評(píng)估方法要與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評(píng)估方法作為獲得特定價(jià)值尺度的技術(shù)規(guī)程,必須與評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型與資產(chǎn)評(píng)估方法是兩個(gè)不同層次的概念。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型說明“評(píng)什么”,是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定,具有排他性,對(duì)評(píng)估方法具有約束性;資產(chǎn)評(píng)估方法說明“如何評(píng)”,用于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值量的確定,具有多樣性和替代性,并服務(wù)于評(píng)估價(jià)值類型。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型確定的準(zhǔn)確性以及與之相匹配的資產(chǎn)評(píng)估方法,是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值具有科學(xué)性和有效性的重要保證。②選擇的資產(chǎn)評(píng)估方法要與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn),有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)等,往往要求不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。同時(shí),資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的狀況不同,所要求的評(píng)估方法往往也不同。例如,一臺(tái)市場(chǎng)交易很活躍的舊機(jī)器設(shè)備可以采取市場(chǎng)類比法進(jìn)行評(píng)估,而舊的專用設(shè)備的評(píng)估,通常只能采用成本法進(jìn)行。2.4.2資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇③選擇的資產(chǎn)評(píng)估方法要與所搜集的數(shù)據(jù)和信息資料相適應(yīng)。各種資產(chǎn)評(píng)估方法的使用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行分析、處理和轉(zhuǎn)換,沒有相應(yīng)的數(shù)據(jù)和資料,方法就會(huì)失靈。資產(chǎn)評(píng)估的過程實(shí)際上就是搜集資料的過程。例如,在方法運(yùn)用過程中,西方評(píng)估機(jī)構(gòu)使用更多的是市場(chǎng)法。但在我國(guó),由于市場(chǎng)發(fā)育不完全、不完善的限制,市場(chǎng)法應(yīng)用無(wú)論在廣度還是使用效率方面都低于其他成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的水平,因此,評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)可獲得數(shù)據(jù)和資料來(lái)選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。總之,在選擇評(píng)估方法的過程中,應(yīng)注意因地制宜和因事制宜,不可機(jī)械地按某種模式或某種順序進(jìn)行。不論選擇哪種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估,都應(yīng)保證評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)所依據(jù)的各種假設(shè)和條件、評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)與評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上一致。尤其在運(yùn)用多種方法對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí),更要保證每種評(píng)估方法所依據(jù)的各種假設(shè)、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性,以確保運(yùn)用不同的評(píng)估方法所得到的評(píng)估結(jié)果的可比性和相互可驗(yàn)證性?！揪毩?xí)題】2.4.2資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇單項(xiàng)選擇題1.采用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí),需要以類似或相同資產(chǎn)為參照物,選擇的參照物應(yīng)該是(

)。A.全新資產(chǎn)B.舊資產(chǎn)C.與被評(píng)估資產(chǎn)的成新率相同的資產(chǎn)D.全新資產(chǎn),也可以是舊資產(chǎn)2.按照一般要求,運(yùn)用市場(chǎng)法通常應(yīng)選擇(

)個(gè)或以上參照物。A.2B.3C.5D.103.某被評(píng)估設(shè)備的參照資產(chǎn)1年前的成交價(jià)格為80萬(wàn)元,該資產(chǎn)在1年間價(jià)格上升了12%,已知被評(píng)估設(shè)備的年生產(chǎn)能力為100噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為150噸,則被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值最接近(

)萬(wàn)元。A.96B.80C.144D.644.資產(chǎn)評(píng)估中,實(shí)體性貶值的估算可采用(

)。A.觀察法B.重置核算法C.價(jià)格指數(shù)法D.功能價(jià)值法5.市盈率倍數(shù)法主要適用于(

)的評(píng)估。A.不動(dòng)產(chǎn)B.無(wú)形資產(chǎn)C.機(jī)器設(shè)備D.企業(yè)價(jià)值6.采用收益法評(píng)估資產(chǎn)時(shí),各指標(biāo)間存在的關(guān)系是(

)。A.本金化率越高,收益現(xiàn)值越低B.本金化率越高,收益現(xiàn)值越高C.資產(chǎn)未來(lái)收益期對(duì)收益現(xiàn)值沒有影響D.本金化率與收益現(xiàn)值無(wú)關(guān)2.4.2資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇單項(xiàng)選擇題7.收益法中采用的折現(xiàn)率與本金化率的關(guān)系是(

)。A.等額無(wú)窮的折現(xiàn)過程就是本金化過程B.折現(xiàn)率與本金化率內(nèi)涵相同,結(jié)果一致C.折現(xiàn)率與本金化率內(nèi)涵不同,結(jié)果不同D.二者不存在相關(guān)性8.某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)一大型汽車廠進(jìn)行評(píng)估。該企業(yè)固定資產(chǎn)中有同類機(jī)床365臺(tái),賬面原值為2555萬(wàn)元,評(píng)估人員將其中10臺(tái)機(jī)床作為典型進(jìn)行了詳細(xì)評(píng)估,該10臺(tái)機(jī)床的重置成本為84萬(wàn)元,其賬面原值為70萬(wàn)元,若被評(píng)估的365臺(tái)機(jī)床設(shè)備的平均成新率為60%,則365臺(tái)機(jī)床的評(píng)估值最接近(

)萬(wàn)元。A.1500B.1756C.1840D.30669.某被評(píng)估生產(chǎn)設(shè)備的設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)100000件產(chǎn)品,因消費(fèi)者偏好發(fā)生變化,未來(lái)可使用年限內(nèi),每年產(chǎn)量估計(jì)要減少20000件。已知每件產(chǎn)品利潤(rùn)為200元,該設(shè)備可繼續(xù)使用3年,企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為10%,所得稅稅率為15%,則該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額為(

)元。A.8455460B.12000000C.10200000D.1000000010.收益法中的折現(xiàn)率一般應(yīng)包括(

)。A.資產(chǎn)收益率和行業(yè)平均收益率B.超額收益率和通貨膨脹率C.銀行貼現(xiàn)率D.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率2.4.2資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇多項(xiàng)選擇題1.影響資產(chǎn)評(píng)估的因素除了市場(chǎng)價(jià)格外,還有(

)。A.資產(chǎn)的使用和自然力作用的影響B(tài).新技術(shù)推廣和運(yùn)用的影響C.宏觀政策因素影響D.政治因素影響2.應(yīng)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的前提條件有(

)。A.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)B.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量C.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量D.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)3.資產(chǎn)評(píng)估時(shí)不能采用會(huì)計(jì)中的已提折舊年限和剩余折舊年限來(lái)確定資產(chǎn)的已使用年限和尚可使用年限是因?yàn)?

)。A.會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)是由企業(yè)進(jìn)行的,而資產(chǎn)評(píng)估是由企業(yè)以外的評(píng)估人員進(jìn)行的B.會(huì)計(jì)中的已提折舊年限是名義已使用年限,并不代表資產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài)C.會(huì)計(jì)中的折舊年限是對(duì)某一類資產(chǎn)做出的會(huì)計(jì)處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),對(duì)同一類資產(chǎn)有普遍性和統(tǒng)一性,而資產(chǎn)評(píng)估中的已使用年限和尚可使用年限具有特殊性D.資產(chǎn)修理費(fèi)用的增加不影響會(huì)計(jì)核算中的總折舊年限,但會(huì)影響資產(chǎn)評(píng)估中的使用年限的估測(cè)4.造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有(

)。A.該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后B.該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少C.社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高D.自然力作用加劇E.政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表5.下列有關(guān)收益法參數(shù)的說法中,正確的有(

)。A.運(yùn)用收益法涉及的參數(shù)主要有三個(gè):收益額、折現(xiàn)率和獲利期限2.4.2資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇多項(xiàng)選擇題B.收益額是資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)收益額C.折現(xiàn)率是一種風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率D.收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間,通常以年為時(shí)間單位6.收益法中的具體方法通常是按(

)劃分的。A.預(yù)期收益期限B.預(yù)期收益額的形式C.預(yù)期收益額數(shù)量D.折現(xiàn)率的高低E.折現(xiàn)率的構(gòu)成7.運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí),資產(chǎn)的收益額應(yīng)該是資產(chǎn)的(

)。A.歷史收益額B.未來(lái)預(yù)期收益額C.現(xiàn)實(shí)收益額D.實(shí)際收益額E.客觀收益額8.在下列觀點(diǎn)中,(

)的說法是正確的。A.由于不同的評(píng)估方法的評(píng)估思路不同,因此對(duì)同一資產(chǎn)采用不同的評(píng)估方法評(píng)估,其結(jié)果沒有可比性B.在相同的評(píng)估條件下,對(duì)同一資產(chǎn)采用不同的評(píng)估方法,其結(jié)果應(yīng)趨