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文檔簡介
04房地產(chǎn)評估(中)(市場法)資產(chǎn)評估學20XX/01/01劉勛濤136071181974.4房地產(chǎn)評估的市場法014.4.1市場法的基本思路與適用范圍市場法是根據(jù)與評估對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法;它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價方法,其測算結果易于被人們理解、認可或接受。市場法適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。4.4.2市場法的計算公式0102030405市場法的基本計算公式為:市場法就是通過與近期交易的房地產(chǎn)進行比較,并對一系列因素進行修正,主要修正因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。如果土地容積率、土地使用年期單獨修正,則計算公式為:待評估房地產(chǎn)價值=交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×待評估房地產(chǎn)面積4.4.2市場法的計算公式待評估房地產(chǎn)價值=交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)×待評估房地產(chǎn)面積 土地使用年期修正系數(shù)×待評估房地產(chǎn)面積個別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)××在這里需要說明的是,組成區(qū)域因素或個別因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。4.4.3市場法的操作步驟市場法評估房地產(chǎn)價格一般分為以下7個步驟:①收集交易實例;②選取可比實例;③建立比較基礎;④進行交易情況修正;⑤進行市場狀況調(diào)整;⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦計算比較價值。單擊此處添加標題01交易實例是真實成交的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關權益及有關信息。運用市場法估價需要擁有大量的交易實例。評估人員應努力收集較多的交易實例。1)收集交易資料024.4.3市場法的操作步驟2)確定可比交易案例在運用市場法評估房地產(chǎn)價值時,可能收集到的交易實例或在交易實例庫中存儲的交易實例較多,但針對特定評估對象及評估目的和價值時點,需要從中選取符合一定條件的交易實例作為可比實例。選取可比實例的數(shù)量一般為3~5個,但不得少于3個。具體要求如下。①可比實例的交易方式應適合估價目的。②與被評估房地產(chǎn)的區(qū)位相近??杀葘嵗c估價對象應在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)。③與估價對象的用途相同。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。④與估價對象的權利性質(zhì)相同。當不相同時,一般不能作為可比實例。⑤與估價對象的檔次和規(guī)模相當。檔次是指按一定標準分成的不同等級。4.4.3市場法的操作步驟2)確定可比交易案例⑧可比實例的成交價格應盡量為正常價格。⑥與估價對象的建筑結構相同。建筑結構一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。與估價對象的規(guī)模相當。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5~2倍范圍內(nèi),即:0.5≤可比實例規(guī)模估價對象規(guī)模≤2010302⑦可比實例的成交日期應接近價值時點。04054.4.3市場法的操作步驟3)建立比較基礎選取了可比實例后,一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理,即對成交價格的內(nèi)涵和形式進行“標準化”,使“標準化”后的價格與估價對象價值或價格之間以及這些成交價格之間的口徑一致、相互可比,為后續(xù)對可比實例成交價格進行修正和調(diào)整建立一個共同的基礎。建立比較基礎一般要做以下5項工作:①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍;②統(tǒng)一付款方式;③統(tǒng)一融資條件;④統(tǒng)一稅費負擔;⑤統(tǒng)一計價單位?!纠?.10】某宗房地產(chǎn)的成交總價為30萬元,首付款20%,余款于6個月后一次性支付。假設月利率為0.5%,請計算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格?!窘狻吭摲康禺a(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格計算如下:30×20%+30×(1?20%)(1+0.5%)6=29.29(萬元)在例4.9中,如果已知的不是月利率,而是:①年利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)0.5;②半年利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r);③季度利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)2。4.4.3市場法的操作步驟3)建立比較基礎【例4.11】某宗房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的成交價格為2500元/平方米,賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請計算賣方實得金額和買方實付金額。【解】賣方實得金額計算如下:賣方實得金額=正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費=2500-2500×7%=2325(元/平方米)買方實付金額計算如下:買方實付金額=正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=2500+2500×5%=2625(元/平方米)4.4.3市場法的操作步驟【例4.12】某宗房地產(chǎn)交易,買賣合同約定成交價格為2325元/平方米,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。已知房地產(chǎn)買賣中賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請計算該房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的價格?!窘狻恳阎u方實得金額為2325元/平方米,則該房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的價格計算如下:正常負擔下的價格=賣方實得金額1?應由賣方繳納的稅費比率=23251?7%=2500(元/平方米)4.4.3市場法的操作步驟【例4.13】某宗房地產(chǎn)交易,買賣合同約定成交價格為2625元/平方米,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。已知房地產(chǎn)買賣中賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請計算該房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的價格?!窘狻恳阎I方實付金額為2625元/平方米,則該房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的價格計算如下:正常負擔下的價格=買方實付金額1+應由買方繳納的稅費比率=26251+5%=2500(元/平方米)4.4.3市場法的操作步驟3)建立比較基礎【例4.14】收集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例的建筑面積為200平方米,成交總價為800萬元人民幣,分三期付款,首付款為160萬元人民幣,第二期于半年后付320萬元人民幣,余款320萬元人民幣于1年后支付;乙交易實例的使用面積為2100平方英尺,成交總價為125萬美元,于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例,請在對它們的成交價格進行有關修正和調(diào)整之前,進行“建立比較基礎”處理?!窘狻繉υ搩蓚€交易實例的成交價格進行建立比較基礎處理,需要統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計價單位,具體如下:(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準,假設當時人民幣的年利率為8%,則:甲總價=160+320(1+8%)0.5+3201+8%≈764.22(萬元人民幣)乙總價=125.00(萬美元)4.4.3市場法的操作步驟(2)統(tǒng)一計價單位。①統(tǒng)一價格表示單位。統(tǒng)一為單價:甲單價=7642200200=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價=12500002100≈595.24(美元/平方英尺使用面積)②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準,則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。已知乙交易實例成交當時人民幣與美元的市場匯率為1美元等于6.8395元人民幣,則:甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價=595.24×6.8395≈4071.14(元人民幣/平方英尺使用面積)4.4.3市場法的操作步驟③統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準,已知乙交易實例的建筑面積與使用面積的關系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積,則:甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價=4071.14×0.75≈3053.36(元人民幣/平方英尺建筑面積)④統(tǒng)一面積計量單位。如果以平方米為基準,因1平方英尺=0.09290304平方米,則:甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價=3053.36÷0.09290304≈32866.00(元人民幣/平方米建筑面積)4.4.3市場法的操作步驟4)因素修正(1)交易情況修正交易情況修正是使可比實例的非正常成交價格成為正常價格的處理。房地產(chǎn)成交價格容易受交易中的一些特殊因素的影響,從而偏離正常價格。交易中的特殊因素多樣復雜,歸納起來主要有下列方面。①利害關系人之間的交易。②對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。③被迫出售或被迫購買的交易。④人為哄抬價格的交易。⑤對交易對象有特殊偏好的交易。⑥相鄰房地產(chǎn)合并的交易。⑦受迷信影響的交易。如兇宅買賣等。上述特殊交易情況下的交易實例不宜選為可比實例,但當合適的交易實例少于3個時,在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下,可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例,并對其進行交易情況修正。交易情況修正的方法主要有總價修正、單價修正、金額修正和百分比修正。4.4.3市場法的操作步驟總價修正是基于總價對可比實例的成交價格進行交易情況修正;單價修正是基于單價對可比實例的成交價格進行交易情況修正。金額修正是采用金額對可比實例的成交價格進行交易情況修正,一般公式為:可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常價格百分比修正是采用百分比對可比實例的成交價格進行交易情況修正,一般公式為:可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常價格在百分比修正中,交易情況修正系數(shù)應以正常價格為基準來確定。假設可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%(當可比實例的成交價格比其正常價格高時,為+S%;低時,為-S%),則有:可比實例正常價格×(1±S%)=可比實例成交價格因此有可比實例成交價格×11±??%=可比實例正常價格通過上式可知,交易情況修正系數(shù)是11±??%,而不是±S%,也不是(1±S%)。進行交易情況修正不僅要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價格,還要測定這些特殊因素使成交價格偏離正常價格的程度。4.4.3市場法的操作步驟(2)交易日期修正交易日期修正,是使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格的處理。由于可比實例的成交日期與價值時點不同,市場狀況可能發(fā)生了變化,因此,需要對可比實例的成交價格進行交易日期修正,消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異,將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點的價格。交易日期修正的方法主要是百分比調(diào)整,其進行市場狀況調(diào)整的一般公式為:可比實例在成交日期的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在價值時點的價格其中,市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應以成交日期的價格為基準來確定。市場狀況調(diào)整的關鍵是把握估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場價格自某個時期以來的漲落變化情況。4.4.3市場法的操作步驟【例4.15】評估某宗房地產(chǎn)2021年7月1日的市場價值,選取的可比實例中有個可比實例的成交日期為2020年10月1日、成交價格為3500元/平方米。另獲知該類房地產(chǎn)的市場價格2020年6月1日至2021年3月1日平均每月比上月上漲1.5%,2021年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%。請對該可比實例的價格進行市場狀況調(diào)整?!窘狻繉υ摽杀葘嵗膬r格進行市場狀況調(diào)整,是將該價格由2020年10月1日調(diào)整到2021年7月1日。將該期間分為兩段:第一段為2020年10月1日至2021年3月1日5個月,第二段為2021年3月1日至7月1日4個月,則:3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.30(元/平方米)4.4.3市場法的操作步驟【例4.16】某個可比實例2011年1月30日的價格為2000美元/平方米,該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設人民幣與美元的市場匯率2011年1月30日為1美元=6.8450元人民幣,2011年9月30日為1美元=6.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調(diào)整到2011年9月30日?!窘狻繉⒃摽杀葘嵗膬r格調(diào)整到2011年9月30日為:2000×6.8450×(1+0.2%)8=13910.58(元/平方米)4.4.3市場法的操作步驟【例4.17】某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的市場價格為3800元/平方米,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該類房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場價格指數(shù)分別為110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5,108.3(以2009年1月1日為100)。請計算該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場價格?!窘狻吭摲康禺a(chǎn)2011年10月1日的市場價格計算如下:3800×108.3109.7=3751.50(元/平方米)采用環(huán)比價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為:可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×…×價值時點的環(huán)比價格指數(shù)=可比實例在價值時點的價格。4.4.3市場法的操作步驟【例4.18】某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的市場價格為2500元/平方米,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該類房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場價格指數(shù)分別為99.6,98.7,97.5,98.0,99.2,101.5,101.8(均以上個月為100)。請計算該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場價格?!窘狻吭摲康禺a(chǎn)2011年10月1日的市場價格計算如下:2500×98.0100×99.2100×101.5100×101.8100=2511.26(元/平方米)(3)區(qū)域因素修正若交易實例房地產(chǎn)與被評估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū),則評估人員應將區(qū)域因素修正的計算公式為:4.4.3市場法的操作步驟4)因素修正交易實例價格×區(qū)域因素修正系數(shù)=估價對象區(qū)域下的價格如果采用指數(shù),若以估價對象區(qū)域因素為100,則:交易實例價格×100/(參照實例區(qū)域因素分值)=估價對象區(qū)域下的價格區(qū)域因素修正通常采用多因素評定法,即對不同的因素根據(jù)其影響程度分別設定不同權重的標準分值,然后參照實例或待評估房地產(chǎn)與設定的標準進行比較、打分,最后以總分的比值作為修正率。可用直接比較法和間接比較法。直接比較法將待評估房地產(chǎn)設定為標準房地產(chǎn),然后參照實例與其進行比較、打分。間接比較法按一定的標準另設一個的標準房地產(chǎn),將參照房地產(chǎn)和待評估房地產(chǎn)同時與標準房地產(chǎn)進行比較、打分。【例4.19】有交易案例地塊A、地塊B、地塊C都屬于商業(yè)用地,運用直接比較法以待評估地塊A的各區(qū)域因素為標準,A的總分值設定為100,將地塊B、地塊C分別與地塊A進行比較、打分,得到的區(qū)域因素修正情況見表4.2。4.4.3市場法的操作步驟表4.2區(qū)域因素修正情況表【解】根據(jù)表4.2,參照地塊B、地塊C的區(qū)域因素修正率分別為:B的區(qū)域因素修正率=100÷88×100%=113.6%C的區(qū)域因素修正率=100÷94×100%=106.4%(4)個別因素修正將交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)的個別因素加以比較,找出由于個別因素的差別而引起的交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)價格的差異,對交易實例房地產(chǎn)價格進行修正。個別因素修正是否適當,對房地產(chǎn)價格評估結果也有重大影響。個別因素修正的計算公式為:交易實例價格×個別因素修正系數(shù)=估價對象狀況下的價格如果采用指數(shù),若以估價對象個別因素為100,則:交易實例價格×100/(交易實例個別因素分值)=估價對象狀況下的價格個別因素主要包括面積與形狀、地質(zhì)條件、臨街深度等。其方法與區(qū)域因素修正方法相同。4.4.3市場法的操作步驟【例4.20】假設上述地塊A、地塊B、地塊C的面積分別是4000平方米、4760平方米、3100平方米,其個別因素修正情況見表4.3。表4.3個別因素修正情況表根據(jù)表4.3的得分,參照地塊B、地塊C的區(qū)域因素修正率分別為:地塊B的個別因素修正率=100÷100×100%=100%地塊C的個別因素修正率=100÷93×100%=107.5%(5)容積率修正容積率的大小直接決定了在單位面積上能夠開發(fā)的建筑面積的大小,因而對土地收益和價格產(chǎn)生直接的影響,地價在一定范圍內(nèi)與容積率呈正相關變化。超過了一定范圍,容積率與地價的關系并非呈線性關系,需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。容積率修正的計算公式為:交易實例價格×容積率因素修正系數(shù)=估價對象容積率下的價格如果采用指數(shù),若以估價對象容積率下的價格為100,則:交易實例價格×100/(交易實例容積率分值)=估價對象容積率下的價格4.4.3市場法的操作步驟或估價對象容積率下的價格=交易實例價格×待評估宗地容積率修正系數(shù)交易實例容積率修正系數(shù)【例4.21】續(xù)前例,假設政府城市規(guī)劃對地塊A、地塊B、地塊C的容積率最高限額依次為1.7、2.5、2.0,該城市土地容積率修正系數(shù)見表4.4。表4.4某城市容積率修正系數(shù)表根據(jù)表4.4,參照地塊B、地塊C的容積率因素修正率分別為:地塊B的容積率因素修正率=1.6÷2.1×100%=76.2%地塊C的容積率因素修正率=1.6÷1.8×100%=88.9%4.4.3市場法的操作步驟(6)土地使用年期修正我國實行土地有限年期使用權有償使用制度,土地使用年期的長短,直接影響土地收益的多少,土地的收益確定以后,土地的試用期越長,收益就越多,土地利用效益就越高,土地的價格也會越高。使用年期修正可以消除由于土地使用年期不同而對房地產(chǎn)價格造成的影響。土地使用年期修正系數(shù)按下式計算:式中,m為被評估對象的使用年期;n為可比實例的使用年期。土地使用年期修正后的地價=比較實例價格×土地使用年期修正系數(shù)4.4.3市場法的操作步驟【例4.22】前例中,若地塊A、地塊B、地塊C的剩余使用年期依次為38年、32年、40年,且已知土地資本化率為8%,則:地塊B的使用年期修正率=[1-1÷(1+8%)38]÷[1-1÷(1+8%)32]=0.9463÷0.9148×100%=103.4%地塊C的使用年期修正率=[1-1÷(1+8%)38]÷[1-1÷(1+8%)40]=0.9463÷0.9540×100%=99.2%5)確定房地產(chǎn)價值經(jīng)過上述的交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正,就可得到在評估基準日的待評估房地產(chǎn)的若干價格,如果交易實例選取五個,就可能有五個價格。通過計算公式求取的若干價格,可能不完全一致,而被評估的房地產(chǎn)的價值卻只能有一個。求取最終的房地產(chǎn)價值可采用統(tǒng)計學方法,如簡單算術平均數(shù)法、加權算術平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法等。4.4.3市場法的操作步驟【例4.23】擬評估A宗地70年的使用權價格。選取類似交易案例B進行比較,參照案例B樓面地價為6700元/平方米,各項修正因素如下:交易情況修正系數(shù)為1.05,區(qū)域因素修正系數(shù)為1.03,個別因素修正系數(shù)為0.92,交易日期修正系數(shù)為1.06,容積率修正系數(shù)為0.95,使用年期修正系數(shù)為0.97。選取類似交易案例C進行比較,C樓面地價為6900元/平方米,各項修正因素如下:交易情況修正系數(shù)為1.04,區(qū)域因素修正系數(shù)為1.02,個別因素修正系數(shù)為0.95,交易日期修正系數(shù)為1.05,容積率修正系數(shù)為0.98,使用年期修正系數(shù)為0.96。選取類似交易案例D進行比較,D樓面地價為7100元/平方米,各項修正因素如下:交易情況修正系數(shù)為1.00,區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05,個別因素修正系數(shù)為0.95,交易日期修正系數(shù)為1.05,容積率修正系數(shù)為1.01,使用年期修正系數(shù)為0.95?!窘狻吭u估過程如下:按照參照實例B計算的評估結果為:4.4.3市場法的操作步驟5)確定房地產(chǎn)價值6700×1.05×1.03×0.92×1.06×0.95×0.97=6511.64(元/平方米)按照參照實例C計算的評估結果為:6900×1.04×1.02×0.95×1.05×0.98×0.96=6868.99(元/平方米)按照參照實例D計算的評估結果為:7100×1.00×1.05×0.95×1.05×1.01×0.95=7135.19(元/平方
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