《資產評估學》 課件 04房地產評估（上、中、下）

04房地產評估（上）資產評估學20XX/01/01目錄4.1房地產評估概述014.2房地產價格及其影響因素024.3房地產評估的收益法034.1房地產評估概述014.1.1房地產及其特性1)房地產及不動產的概念房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間,包括地下的各種基礎設施、地面道路等。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑配件和設備(如給排水、衛(wèi)生、照明、空調、電梯、通信等設備)組成的整合體。房地產本質上包括土地和建筑物兩大部分。房地產包括土地和建筑物兩大部分,并不意味著土地和建筑物只有合成一體時才成為房地產,單純的土地或建筑物都是房地產,是房地產的一種存在形態(tài),房地產只是一種統(tǒng)稱。因此在房地產評估中,評估對象有三種,即土地、建筑物和房地合一。4.1.1房地產及其特性房地產評估實質是對房地產有關權益的評估。房地產可以分為物質實體和權益兩個方面。物質實體是其中看得見、摸得著的部分,是房地產權益的載體;權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分,是指一切與房地產有關的權利、利益和收益的總稱,如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。1)房地產及不動產的概念4.1.1房地產及其特性2)房地產的特性④投資大量性。②使用長期性。房地產的特性如下。①位置固定性。010302③影響因素多樣性。04054.1.1房地產及其特性2)房地產的特性⑤保值增值性。⑥投資風險性。房地產的長期使用性和保值增值性使其成為投資回報率較高的行業(yè),同時,房地產投資的風險也比較大,房地產投資的風險主要來自三個方面。首先,房地產無法移動,建成后又不易改變用途。如果市場銷售不對路,很容易造成長期的空置、積壓。其次,房地產的生產周期較長,從取得土地到房屋建成銷售,通常要3~5年的時間,在此期間影響房地產發(fā)展的各種因素發(fā)生變化,都會對房地產的投資效果產生影響。最后,自然災害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等,也會對房地產投資產生無法預見的影響。⑦難以變現性。⑧使用限制性。4.1.2房地產評估的原則房地產評估是指專業(yè)評估人員為特定目的對房地產的特定權益在某一特定時點上的價值進行估算。評估人員在進行評估活動時,必須受到行業(yè)行為準則的約束,在一定的評估原則下開展評估活動。房地產評估當然要遵循資產評估的一般原則,但房地產本身的特殊性,決定了房地產評估還應遵循一定的專業(yè)性原則。房地產評估的專業(yè)性原則主要有以下方面。①最有效使用原則。②合法原則。③房地綜合考慮原則。盡管房屋建筑物和土地是可以區(qū)別的評估對象,但是由于兩者在使用價值上的相互依存和價格形成中的內在聯(lián)系,我們應在評估中把兩者作為相互聯(lián)系的對象綜合地評估。④區(qū)域及地段原則。4.1.3房地產評估的程序房地產評估應按照以下程序進行。①明確評估基本事項。評估人員要明確評估對象一方面要從物質實體上明確房地產的名稱、坐落地、用途、面積層數、結構、裝修、基礎設施、取得時間、使用年限、維修保養(yǎng)狀況等;另一方面從權益狀況看,要明確產權性質和產權歸屬等。明確評估目的就是要確定評估結果的具體用途。明確評估時點就是要明確評估基準日,評估結果是否合理主要是針對評估基準日而言的。明確評估的具體工作時間是指明確評估機構從接受委托到提交報告的工作時間。②擬訂評估工作方案。在明確了評估基本事項的基礎上,評估人員應當對評估項目進行充分分析,擬訂評估作業(yè)計劃。4.1.3房地產評估的程序⑤確定評估結果,撰寫評估說明和評估報告。④選用評估方法評定估算。如果條件允許,每一個評估項目最好能選擇兩種或兩種以上的方法進行評估,以便相互比較驗證。③搜集資料。房地產評估人員必須到評估現場進行實地查勘。弄清楚房地產的位置和周邊環(huán)境、自然和人文景觀、公共設施和基礎設施,以及評估對象的物質狀況,如外觀、結構、面積、裝修、設備等;并對委托方提供的和事先搜集到的有關資料進行核實和驗證。4.2房地產價格及其影響因素024.2.1房地產價格的種類1)房地產價格根據權益的不同可以分為所有權價格、使用權價格和其他權益價格房地產發(fā)生交易時,所針對的權益有所有權、使用權、抵押權、租賃權等。所針對的房地產權益不同,其價格就不同,如房地產使用權價格、抵押權價格、租賃權價格等。2)房地產價格按價格形成方式的不同可分為市場交易價格和評估價格市場交易價格是房地產在市場交易中實際成交的價格。評估價格是對市場交易價格的模擬。房地產評估價格根據使用目的及其作用分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等。4.2.1房地產價格的種類3)房地產價格按房地產的實物形態(tài)不同可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產價格土地價格主要包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。單純的土地及附有建筑物的房地產中的土地的價格都是土地價格。同一塊土地,其開發(fā)條件不同,會有不同的價格。建筑物價格,是指純建筑物部分的價格,不包含其占用的土地的價格。房地產價格,是指建筑物連同其占有的土地的價格。4.2.1房地產價格的種類4)房地產價格按房地產價格的表示單位不同可劃分為總價格、單位價格和樓面地價房地產總價格是指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格有三種情況:對土地而言,是指單位土地面積的土地價格;對建筑物而言,是指單位建筑面積的建筑物價格;對房地產而言,是指單位建筑面積的房地產價格。房地產的單位價格能反映房地產價格水平的高低,而房地產總價格則一般不能說明房地產價格水平的高低。樓面地價又稱單位建筑面積地價,是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價格÷建筑總面積。因為,容積率=建筑總面積÷土地總面積,所以,樓面地價=土地單價÷容積率。4.2.1房地產價格的種類公告地價,是指政府定期公告的土地價格,在有些國家和地區(qū),一般作為征收土地增值稅和征用土地進行補償的依據。0201申報價格,是指房地產權利人向政府申報的房地產交易成交價格。5)其他價格類型4.2.2房地產價格的特征同樣一宗房地產,在不同的用途下,產生的收益是不一樣的。特別是土地,在不同的規(guī)劃用途下,其使用價值是不一樣的,土地價格與其用途的相關性極大。2)房地產價格與用途相關房地產的買賣、抵押等只是轉移與房地產有關的各種權益。房地產的權益有多種表現形式,如所有權、使用權、抵押權、租賃權等。因此,發(fā)生經濟行為的房地產轉移方式不同,形成的房地產權益不同,其權益價格也不相同,1)房地產價格是權益價格4.2.2房地產價格的特征由于房地產的個別性,沒有兩宗房地產條件是完全一致的,房地產的價格具有個別性?？梢愿鶕康禺a價格的形成規(guī)律,對影響房地產價格的因素進行比較,從而能夠比較房地產的價格。3)房地產價格具有個別性4)房地產價格具有可比性4.2.3房地產價格的影響因素房地產價格受到許多因素的影響,通常將影響因素劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三大類。4.2.3房地產價格的影響因素1)一般因素一般因素是指對房地產價格及其變化具有普遍性和共同性影響的因素。這些因素主要包括社會因素、經濟因素、行政因素等。(1)社會因素影響房地產價格的社會因素主要是指社會發(fā)展狀況、社會環(huán)境等因素。(2)經濟因素影響房地產價格的經濟因素較為復雜。它通常集中表現在房地產的供求狀況上,通過房地產的供求關系影響房地產價格。(3)行政因素影響房地產價格的行政因素,是指影響房地產價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素。例如,土地制度、住房制度、房地產價格政策、城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收政策、交通管制等。4.2.3房地產價格的影響因素2)區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的區(qū)域特性,對該區(qū)域的房地產價格水平產生影響的因素。這類因素可細分為商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素和環(huán)境狀況因素等。(1)商服繁華因素這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務業(yè)中心的位置關系,如果商服繁華度較高,該地區(qū)的房地產價格水平也會較高。(2)道路通達因素這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)的通暢程度,道路的級別(主干道、支路)越高,該地區(qū)的房地產價格水平也越高。(3)交通便捷因素這是指交通的便捷程度,包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共的便利程度。其便捷度越高,房地產價格水平也較高。(4)城市設施狀況因素4.2.3房地產價格的影響因素2)區(qū)域因素城市設施可以分為以下三類。①基礎設施。主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通信等設施。②生活設施。主要包括學校、醫(yī)院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。③文體娛樂設施。主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。以上三類設施可以用基礎設施完善度、生活設施完備度、文體娛樂設施完備度等指標衡量,這些指標一般都會對房地產價格形成正相關影響。(5)環(huán)境狀況因素若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美,則該地區(qū)的房地產價格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重,則房地產價格水平較低。4.2.3房地產價格的影響因素3)個別因素個別因素是指房地產的個別性對房地產個別價格的影響因素,它是決定相同區(qū)域房地產出現差異價格的因素。個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。(1)土地個別因素土地個別因素也叫宗地因素,是宗地自身的條件和特征對該地塊價格產生影響的因素。對土地價格影響較大的土地個別因素主要有下列幾個。①區(qū)位因素。區(qū)位也稱為宗地位置,是影響地價的一個非常重要的因素。②面積因素、寬度因素和深度因素。一般來說,宗地面積必須適宜,規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮,從而降低單位地價。宗地臨街寬度過窄,宗地臨街深度過淺、過深,都不適合土地最佳利用,從而影響地價水平。③形狀因素。土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地不便于利用,地價較低。④地力因素、地質條件因素、地勢因素和地形因素。⑤容積率因素。容積率因素也是影響土地價格的主要因素之一,容積率越大,地價越高;容積率越小,地價越低。容積率與地價一般不呈線性關系。⑥用途因素。土地的用途對地價影響相當大,同樣一塊土地,規(guī)劃為不同用途,則地價不相同。一般來說,對于同一宗土地而言,商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。4.2.3房地產價格的影響因素3)個別因素⑦土地生熟程度。土地生熟程度是指被開發(fā)的程度,土地的被開發(fā)程度越高,則地價也越高。通常,土地有生地、毛地、熟地之分,熟地的價格要高于生地和毛地的價格。(2)建筑物個別因素影響建筑物價格的個別因素有：①面積、結構、材料等。②設計、設備等是否良好。③施工質量。④法律限制。有關建筑物方面的具體法律限制,主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。例如,建筑物高度限制、消防管制、環(huán)境保護等。⑤建筑物是否與周圍環(huán)境相協(xié)調。4.3房地產評估的收益法034.3.1收益法的基本思路與適用范圍收益法又稱為收入資本化法、收益還原法,是最常用的評估方法之一。在房地產交易時,房地產的收益轉歸房地產購買者。房地產購買者必須一次性支付一定的金額,補償房地產所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產所有者帶來的利息收入,必須等于他每年能從房地產中獲得的凈收益。用公式表示：房地產價值=凈收益/資本化率這種理論的抽象,包含著三個假設前提:①凈收益每年不變;②資本化率固定;③收益為無限年期。運用收益法評估,首先要求取凈收益,其通過總收益減總費用求得;然后確定資本化率;最后選用適當的計算公式求得待評估房地產的價值。4.3.1收益法的基本思路與適用范圍收益年期有限的房地產價值計算公式為最一般的公式為V=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)+....+An/(1+Y1)(1+Y2)......(1+Yn)式中,V為估價對象在價值時點的收益價值;Ai為估價對象未來各期的凈運營收益,簡稱凈收益,其中,A1,A2,…,An,分別為相對于價值時點而言的未來第1,2,…,n期末的凈收益;Yj為估價對象未來各期的報酬率,也稱為折現率,其中,Y1,Y2,…,Yn分別為相對于價值時點而言的未來第1,2,…,n期的報酬率;n為估價對象的收益期或持有期,是自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益或轉售時止的時間。4.3.1收益法的基本思路與適用范圍對上述公式說明如下①上述公式是收益法基本原理的公式化,是收益法的原理公式,主要用于理論分析。②在實際估價中,通常假設報酬率長期不變,即Y1=Y2=…=Yn=Y。因此,上述公式可簡化為V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)+....+An/(1+Y)n4.3.1收益法的基本思路與適用范圍③當上述公式中的A每期不變或者按一定規(guī)律變動,以及n為有限期或無限期的情況下,可推導出后面的各種公式(也稱為估價模型)。因此,后面的各種公式實際上是上述公式的特例。④收益法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在期末。在實際中,如果凈收益發(fā)生的時間相對于價值時點不是在期末,而是在期初或期中,則應對凈收益或者報酬資本化法公式進行相應的調整。如果是按照凈收益發(fā)生在期初對報酬資本化法公式進行調整,則調整后的收益法公式為：V=A1/+A2/(1+Y)+....+An/(1+Y)n-14.3.1收益法的基本思路與適用范圍實際評估中,有時候假定凈收益每年不變,如果收益期為有限年,則計算公式為公式原型為V=A/Y[1-1/(1+Y)n]??=??1+??+??(1+??)2+…+??(1+??)??4.3.1收益法的基本思路與適用范圍此公式的假設前提是:①凈收益每年不變?yōu)锳;②報酬率為Y,且Y≠0;③收益期為有限年n。如果收益期為無限年,則計算公式為上述公式的假設前提是其在數學推導上的要求。報酬率Y在現實中是大于零的,因為報酬率也表示一種資金的時間價值或機會成本。V=A/Y這是一個在評估實務中經常運用的計算公式,其成立的條件為:①凈收益A每年不變;②資本化率Y固定且大于零;③收益期為有限年n。此公式的假設前提是:①凈收益每年不變?yōu)锳;②報酬率為Y,且Y>0;③收益期為無限年。4.3.2收益法中各參數的估算1)凈收益的估算(1)凈收益的含義凈收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益,一般以年為單位。在確定凈收益時,必須注意房地產的實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現狀下被估房地產實際取得的凈收益,由于實際凈收益受到多種因素的影響,通常不能直接用于評估。例如,當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制,致使房地產的收益偏高或降低,而這些權利或限制又不能隨同轉讓;或者當前房地產并未處于最佳利用狀態(tài),收益偏低;或者當前收益權利人經營不善,導致虧損,凈收益為零甚至為負值;或者土地處于待開發(fā)狀態(tài),無當前收益,同時還必須支付有關稅費,凈收益為負值等。因此,必須對上述實際凈收益進行修正,剔除其中特殊的、偶然的因素,取得在正常市場條件下的房地產用于最佳利用方向上的凈收益值,該凈收益值還應該包含對未來收益和風險的合理預期。我們把這種收益稱為合理預期,只有客觀凈收益才能夠作為評估的依據。凈收益計算公式為:凈收益=總收益-總費用4.3.2收益法中各參數的估算1)凈收益的估算(2)客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經營管理者要素結合產生的收益,也就是被估房地產在一年內所能得到的所有收益。在求取總收益時,要以客觀收益即正常收益為基礎,而不能以實際收益計算。在計算以客觀收益為基礎的總收益時,房地產必須處于最佳利用狀態(tài)。最佳利用狀態(tài)是指該房地產處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現實經濟中,客觀收益應為正常使用下的正常收益。由于現實經濟過程的復雜性,呈現在評估人員面前的收益狀況也非常復雜,因而收益的確定較難。例如,某種經營能帶來的收益雖較豐厚,但在未來存在激烈競爭或存在潛在的風險,使現實收益具有下降的趨勢,在這種情況下,評估人員就不能用現實收益進行估價,而必須加以修正。4.3.2收益法中各參數的估算1)凈收益的估算(3)客觀總費用總費用是指取得該收益所必需的各項支出,如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。在估價時總費用也應該是客觀費用?？傎M用所應包含的項目隨待估房地產的狀態(tài)不同而有所區(qū)別。有些費用支出是正常支出,有些是非正常支出。對于作為從總收益中扣除的總費用,評估人員要認真分析,剔除不正常的費用支出。(4)凈收益的估算房地產凈收益的具體估算因評估對象的收益類型不同而有所不同,可歸納為以下幾種情況。4.3.2收益法中各參數的估算1)凈收益的估算①出租型房地產凈收益的估算。出租型房地產是收益法評估的典型對象,包括出租的住宅、寫字樓、商場、標準廠房、倉庫和場地等,其凈收益通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費后的余額。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等。在實際估算時,維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費是否需要扣除,應在分析租賃合同的基礎上決定。如果保證房地產正常使用的費用均由出租方承擔,則應將它們全部扣除;如果維修費、管理費等費用全部或部分由承租方承擔,則扣除的項目就不包括這些應由承租方承擔的費用。需要注意的是,房地產評估中一般考慮與房地產有關的稅收,而所得稅是針對業(yè)主的,故所得稅一般不作為費用扣除。4.3.2收益法中各參數的估算1)凈收益的估算②直接經營型房地產凈收益的估算。直接經營型房地產的特點是房地產所有者同時又是經營者,房地產的租金和經營者利潤沒有分開。直接經營型房地產具體又可分為下列兩種:一是商業(yè)用房地產,應根據經營資料計算凈收益,凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤的余額。二是工業(yè)用房地產,應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料估算凈收益,凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤的余額。4.3.2收益法中各參數的估算2)資本化率的估算資本化率又稱還原利率,它是決定評估價值最關鍵的因素。這是因為,評估價值對資本化率最為敏感。資本化率的每一個微小變動,都會使評估價值發(fā)生顯著改變。這就要求評估人員確定的資本化率的精度遠遠高于凈收益的精度。由于確定資本化率是一項復雜的、精度較高的工作,所以運用收益法的評估人員必須具有較高的評估水平和豐富的經驗。4.3.2收益法中各參數的估算2)資本化率的估算(1)資本化率的實質收益性房地產的購買實際上是一種投資行為。投資的目的是賺取利潤。在收益性房地產交易中,投資者購買房地產所支付的價格就是他的投資,房地產帶來的凈收益就是利潤。因此,資本化率的大小同投資風險的大小呈正相關的關系。一般來說,銀行存款的風險很小,因而存款利率較低。資本化率幾乎都要比銀行存款利率高。對投資行為來說,大多數的投資都存在不同程度的風險。資本化率越高,意味著投資風險越大,在凈收益不變的情況下,房地產價值越低。處于不同用途、不同區(qū)位和不同交易時間的房地產的投資風險各不相同,因此,資本化率也各不相同。4.3.2收益法中各參數的估算2)資本化率的估算(2)資本化率的估算方法①凈收益與售價比率法。評估人員從市場上搜集近期交易的與待評估房地產相同或相近似的房地產的凈收益、價格等資料,反算出它們各自的資本化率,這種方法稱為凈收益與售價比率法。該方法運用的是房地產商品的替代性,選取的交易案例均來自市場。這種方法最為直接地反映了市場供求狀況。因此,反算出來的資本化率基本上能夠反映投資該房地產的利潤率。此時求得的各資本化率是用實際收益與房地產價格之比求出來的,可以通過選取多個案例的資本化率取平均值的辦法來消除各種偶然因素的干擾。具體可以根據實際情況,采取簡單算術平均值或加權算術平均值。這種方法要求市場發(fā)育比較充分,交易案例比較多。評估人員必須擁有充足的資料,并盡可能以與待評估房地產情況接近的資料作為參照。4.3.2收益法中各參數的估算2)資本化率的估算【例4.1】在房地產市場中收集到四個與待評估房地產類似的交易實例,見表4.1(假設交易價格為無限年期的價格)。表4.1凈收益與售價交易實例對以上四個可比實例的資本化率進行簡單算術平均,就可以得到資本化率為:Y=(7.41%+7.06%+6.72%+6.85%)÷4=7.01%②累加法。累加法又稱安全利率加風險調整值法,是以無風險報酬率為基礎,再加上風險調整值作為資本化率的方法。其計算公式為:4.3.2收益法中各參數的估算2)資本化率的估算資本化率=無風險報酬率+風險調整值報酬率也稱安全利率。這種方法首先選擇市場上無風險的資本投資的收益率作為安全利率,通常選擇銀行中長期利率或國庫券利率作為安全利率。然后根據影響待評估房的社會經濟環(huán)境,估計投資風險程度,確定一個調整值,在安全利率基礎上加風險調整值。這種方法對市場要求不高,應用比較廣泛,但確定風險調整值時主觀性較強,不容易掌握。③排序插入法。評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料,然后把各項投資按收益的大小排序,估計待評估房地產投資風險在哪個范圍內,并把它插入其中,確定資本化率。a.綜合資本化率。這是把土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。此時評估的是房地產整體的價值,采用的凈收益也是房地合一的凈收益。4.3.2收益法中各參數的估算2)資本化率的估算b.建筑物資本化率。建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。這時采用的凈收益是建筑物自身所產生的凈收益,把房地產整體收益中的土地凈收益排除在外。c.土地資本化率。土地資本化率用于求取土地自身的價值。這時采用的凈收益是土地自身的凈收益,把房地產整體收益中的建筑物凈收益排除在外。綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系,可用公式表示如下:Y=(Y1L+Y2B)/(L+B)式中,Y為綜合資本化率;Y1為土地資本化率;Y2為建筑物資本化率;L為土地價值;B為建筑物價值。4.3.2收益法中各參數的估算房地產收益期限要根據具體的評估對象、評估對象的壽命及評估時采用的假設條件等來確定。0201對于以單獨的土地和單純的建筑物作為評估對象的,應分別根據土地使用權年限和建筑物經濟壽命確定未來可獲收益的期限。計算凈收益時不扣除建筑物的折舊費和土地取得費用的攤銷。3)收益期限的確定4.3.2收益法中各參數的估算對于以房地合一作為評估對象的,如果建筑物的經濟壽命短于土地使用權年限,則一般采用以下方法處理:先根據建筑物的經濟壽命確定未來可獲收益的期限,計算凈收益時不扣除建筑物的折舊費和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。對于以房地合一作為評估對象的,如果建筑物的經濟壽命長于或等于土地使用權年限,則根據土地使用權年限確定未來可獲收益的期限。計算凈收益時不扣除建筑物的折舊費和土地取得費用的攤銷。3)收益期限的確定4.3.3運用收益法的具體計算公式其計算公式為:房地產價值=房地產凈收益/綜合資本化率式中,房地產凈收益=房地產總收益-房地產總費用房地產總費用=管理費+維修費+保險費+稅金運用收益法,只要待估對象具有連續(xù)的、可預測的凈收益,就可以評估其價值。其可以評估單獨的土地價值,也可以評估單獨的地上建筑物價值,還可以評估房地合在一起的房地產價值。1)評估房地合一的房地產價值4.3.3運用收益法的具體計算公式2)單獨評估土地的價值(1)由土地收益評估土地價值一般適用于空地出租的情況。計算公式為:土地價值=土地凈收益土地收益率式中:土地凈收益=土地總收益-土地總費用土地總費用=管理費+維修費+稅金(2)由房地產收益評估土地價值其計算公式為:

①土地價值=房地產價值-建筑物現值式中:建筑物現值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數年貶值額=建筑物重置價-殘值耐用年限②土地價值=房地產凈收益-建筑物凈收益土地收益率建筑物凈收益=建筑物現值×建筑物收益率4.3.3運用收益法的具體計算公式3)單獨計算建筑物的價值計算公式為:建筑物價值=房地產價值-土地價值建筑物價值=房地產凈收益-土地凈收益建筑物收益率在運用以上公式求取房地產凈收益時,都是通過房地產總收益減去房地產總費用而得到的。這里需要特別說明的是,用來求取房地產凈收益的房地產總費用不包含建筑物折舊費。同時,以上所列計算公式均假設土地使用年期為無限年期,但在評估實務中應注意土地使用的有限年期。4.3.4收益法應用舉例【例4.2】某寫字樓的土地是6年前以出讓方式取得的建設用地使用權,建設用地使用權出讓合同載明使用期限為50年,不可續(xù)期。預測該寫字樓正常情況下每年的凈收益為80萬元,該類房地產的報酬率為8.5%。請計算該寫字樓的收益價值。【解】該寫字樓的收益價值計算如下V=A/Y[1-1/(1+Y)nn]=80/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]=915.19(萬元）【例4.3】某宗房地產的收益期可視為無限年,預測其未來每年的凈收益為80萬元,該類房地產的報酬率為8.5%。請計算該房地產的收益價值?！窘狻吭摲康禺a的收益價值計算如下4.3.4收益法應用舉例V=A/Y=80/8.5%=941.18(萬元)與例4.2中44年土地使用期限的寫字樓價值915.19萬元相比,例4.3中無限年的房地產價值要大25.99萬元(941.18-915.19=25.99萬元)?！纠?.4】6年前,甲單位提供一塊面積為1000平方米、使用期限為50年的土地,乙企業(yè)出資300萬元,合作建設一幢建筑面積為3000平方米的鋼筋混凝土結構辦公樓。建設期為2年。建成后的辦公樓建筑面積中,1000平方米歸甲單位所有,2000平方米由乙企業(yè)使用20年,使用期滿后無償歸甲單位所有?，F在,乙企業(yè)有意將其使用部分的辦公樓在使用期滿后的剩余期限買下來,甲單位也樂意出賣。但雙方對價格有爭議,協(xié)商請評估機構評估。4.3.4收益法應用舉例【解】本題的評估對象是未來16年后(乙企業(yè)的使用期限為20年,扣除已經使用的4年,剩余期限為16年)的28年建設用地使用權(土地使用期限為50年,扣除建設期2年和乙企業(yè)的使用期限20年,剩余期限為28年)和房屋所有權在現在的價值。評估思路之一是采用比較法,尋找市場上類似房地產44年的價值和16年的價值,然后將兩者相減即可。評估思路之二是采用收益法(未來凈收益的現值之和),其中又有兩種求法:一是先求取未來44年的凈收益的現值之和及未來16年的凈收益的現值之和,然后將兩者相減;二是直接求取未來16年后的28年的凈收益的現值之和。下面采用收益法的第一種求法。4.3.4收益法應用舉例據調查得知,現時與該辦公樓相似的寫字樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元,據估價師分析預測,其未來月租金穩(wěn)定在80元,出租率為85%,年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%。鋼筋混凝土結構辦公樓的使用年限為60年,價值時點以后的剩余使用年限為60-4=56(年),建筑物使用年限晚于土地使用期限結束,收益期根據建設用地使用權剩余期限確定。(1)求取未來44年的凈收益的現值之和年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12÷10000=106.08(萬元)V44=A/Y[1-1/(1+Y)nn]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)44]=1044.79(萬元)4.3.4收益法應用舉例(2)求取未來16年的凈收益的現值之和(3)求取未來16年后的28年建設用地使用權和房屋所有權在現在的價值V=V44-V16=1044.79?829.94=214.85(萬元)V16=106.08/10%×[1?1(1+10%)16]=829.94(萬元)4.3.4收益法應用舉例【例4.5】已知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為2500元/平方米,報酬率為10%。請計算該房地產30年收益權利的價格?！窘狻吭摲康禺a30年收益權利的價格計算如下V=Vn×(1+Y)N-n[(1+Y)n-1]/[(1+Y)N-1]=2500×(1+10%)40?30×[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=2409.98(元/平方米)4.3.4收益法應用舉例0102030405【例4.6】已知某宗收益性房地產在30年建設用地使用權、報酬率為10%下的價格為3000元/平方米。請計算該房地產在50年建設用地使用權、報酬率為8%下的價格。v-YN(1+YN)N[1+YN)N-1]/Yn（1+Yn）n[(1+YN)N-1]=3000×10%×(1+10%)30×[(1+8%)50-1]/8%×(1+8%)50×[(1+10%)30-1]=3893.00(元/平方米)【解】該房地產在50年建設用地使用權下的價格計算如下4.3.4收益法應用舉例【例4.7】甲房地產的收益期為50年,單價為2000元/平方米;乙房地產的收益期為30年,單價為1800元/平方米。報酬率均為6%,其他條件相同。請比較該兩宗房地產的價格高低?！窘狻勘容^該兩宗房地產的價格高低,需要將它們轉換為相同期限下的價格。為計算方便,將它們轉換為無限年下的價格4.3.4收益法應用舉例甲房地產價格V0=V50÷K=2000÷[1?1(1+6%)50]=2114.81(元/平方米)乙房地產價格V0=V30÷K30=1800÷[1?1(1+6%)30]=2179.47(元/平方米)由上可知,乙房地產的價格名義上低于甲房地產的價格(1800元/平方米<2000元/平方米),實際上卻高于甲房地產的價格(2179.47元/平方米>2114.81元/平方米)。01024.3.4收益法應用舉例V45=V50×K45/K50=1200×(1+10%)50?45×[(1+10%)45-1](1+10%)50-1=1193.73(元/平方米)【解】本題通過基準地價求取該工業(yè)用地目前的價格,實際上是將使用期限為法定最高年限(50年)的基準地價轉換為45年(原取得的50年使用期限減去已經使用5年)的基準地價。具體計算如下【例4.8】某宗5年前以出讓方式取得的50年使用期限的工業(yè)用地,目前所處地段的基準地價為1200元/平方米。該基準地價在評估時設定的使用期限為法定最高年限。除使用期限不同外,該工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價時設定的狀況相同。土地報酬率為10%。請通過基準地價求取該工業(yè)用地目前的價格。4.3.4收益法應用舉例凈收益每年不變的公式還有一些其他作用,例如可用來說明在不同報酬率下土地使用期限長到何時,有限期的土地使用權價格接近無限年的土地所有權價格。通過計算可以發(fā)現,報酬率越高,接近無限年的價格越快。假設將兩者相差萬分之一看作接近,當報酬率為2%時,需要520年才能接近無限年的價格,3%時需要350年,4%時需要260年,5%時需要220年,6%時需要180年,7%時需要150年,8%時需要130年,9%時需要120年,14%時需要80年,20%時需要60年,當報酬率為25%時,只要50年就相當于無限年的價格?！纠?.9】擬評估某住宅價格,該住宅面積為145.47平方米,可用于出租。(1)年有效租金收入的確定。4.3.4收益法應用舉例估價人員對估價對象周邊區(qū)域內同類房地產租金收入標準及其變化趨勢進行調查分析,周邊區(qū)域私房出租月租金收入為10~20元/平方米,綜合考慮區(qū)位因素、個別因素(商服繁華度、臨街狀況、環(huán)境因素)等方面對租金的影響,比較后確定估價對象房屋出租的月租金標準為15元/平方米,空置率、租金損失率共計為5%;則年有效總收入=15×145.47×12×(1-5%)=24875.37(元)(2)求取年總費用。年總費用亦即租賃經營總成本,包括維修費、管理費、保險費、稅金。①求取維修費。4.3.4收益法應用舉例維修費是為維護房屋正常功能的使用而對其進行維護和修理,按建筑物重置價格的2%計算。經估價人員向當地物價和房地產部門咨詢,參照當地房屋重置價格標準,確定重置全價為830元/平方米。年維修費=830×2%×145.47=2414.80(元)②求取管理費。根據小區(qū)提供的資料,結合住宅用房的特點,管理費用一般為租金的2%,在此,管理費按年有效租金收入的2%計取。則年管理費=24875.37×2%=497.51(元)4.3.4收益法應用舉例③求取保險費。保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。按房屋重置價格乘以保險費率0.4‰計算。經估價人員向當地物價和房地產部門咨詢,參照當地房屋重置價格標準,確定重置全價為830元/平方米。年保險費=830×0.4‰×145.47=48.30(元)④稅費。按規(guī)定收益型房地產應繳納如下稅款:房地產稅按年租金收入的12%;營業(yè)稅按租金收入的5%計;城市建設維護稅按營業(yè)稅稅率的7%計;教育費附加按營業(yè)稅稅率的3%計;堤防費為營業(yè)稅的2%;平抑副食品價格基金為營業(yè)額的0.1%;地方教育發(fā)展費為營業(yè)額的0.1%。則綜合稅費率為營業(yè)額的17.8%。4.3.4收益法應用舉例(3)求取年純收益。=2414.80+497.51+48.30+4427.82=7388.43(元)年總費用=維修費用+管理費用+保險金+稅費⑤求取年總費用。年稅費=24875.37×17.8%=4427.82(元)03020104054.3.4收益法應用舉例年純收益=24875.37-7388.43=17486.94(元)(4)確定折現率(亦即收益還原率)。本次評估采用安全利率加上風險調整值作為折現率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風險調整值應根據估價對象所在地區(qū)的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。本項估價的折現率取一年期定期存款利率和風險報酬率綜合確定為8%。(5)估價房地產收益價格。本項房地產的收益期為有限年限,適合用收益有限期的公式計算其現值。有限期資本化公式為4.3.4收益法應用舉例??=????×1?1(1+??)??因估價對象建筑物結構為鋼混結構,根據《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)其經濟耐用年限為70年,該房地產剩余使用年限69年,本次評估設定土地使用年限為住宅用地法定最高出讓年限70年,因建筑物剩余使用年限短于土地剩余使用年限,所以房地產收益期限以建筑物剩余使用年限為準,即69年。式中,P為房地產收益價格;a為年純收益;Y為折現率,此處取8%;n為收益期,此處為49年。房地產收益總價=(17486.95÷8%)×[1-1÷(1+8%)69]=217506.97(元)房地產收益單價=217506.97÷145.47=1495.20(元/平方米)資產評估學謝謝04房地產評估（中）（市場法）資產評估學20XX/01/014.4房地產評估的市場法014.4.1市場法的基本思路與適用范圍市場法是根據與評估對象相似的房地產的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法;它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價方法,其測算結果易于被人們理解、認可或接受。市場法適用的估價對象是同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產。4.4.2市場法的計算公式0102030405市場法的基本計算公式為：市場法就是通過與近期交易的房地產進行比較,并對一系列因素進行修正,主要修正因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。如果土地容積率、土地使用年期單獨修正,則計算公式為：待評估房地產價值=交易實例單價×交易情況修正系數×區(qū)域因素修正系數×個別因素修正系數×交易日期修正系數×待評估房地產面積4.4.2市場法的計算公式待評估房地產價值=交易實例單價×交易情況修正系數×區(qū)域因素修正系數×個別因素修正系數×交易日期修正系數×容積率修正系數×土地使用年期修正系數×待評估房地產面積 土地使用年期修正系數×待評估房地產面積個別因素修正系數×交易日期修正系數×容積率修正系數個別因素修正系數×交易日期修正系數×容積率修正系數××在這里需要說明的是,組成區(qū)域因素或個別因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。4.4.3市場法的操作步驟市場法評估房地產價格一般分為以下7個步驟:①收集交易實例;②選取可比實例;③建立比較基礎;④進行交易情況修正;⑤進行市場狀況調整;⑥進行房地產狀況調整;⑦計算比較價值。單擊此處添加標題01交易實例是真實成交的房地產等財產或相關權益及有關信息。運用市場法估價需要擁有大量的交易實例。評估人員應努力收集較多的交易實例。1)收集交易資料024.4.3市場法的操作步驟2)確定可比交易案例在運用市場法評估房地產價值時,可能收集到的交易實例或在交易實例庫中存儲的交易實例較多,但針對特定評估對象及評估目的和價值時點,需要從中選取符合一定條件的交易實例作為可比實例。選取可比實例的數量一般為3~5個,但不得少于3個。具體要求如下。①可比實例的交易方式應適合估價目的。②與被評估房地產的區(qū)位相近?？杀葘嵗c估價對象應在同一地區(qū)或同一供求范圍內的相似地區(qū)。③與估價對象的用途相同。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農業(yè)等。④與估價對象的權利性質相同。當不相同時,一般不能作為可比實例。⑤與估價對象的檔次和規(guī)模相當。檔次是指按一定標準分成的不同等級。4.4.3市場法的操作步驟2)確定可比交易案例⑧可比實例的成交價格應盡量為正常價格。⑥與估價對象的建筑結構相同。建筑結構一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。與估價對象的規(guī)模相當。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5~2倍范圍內,即:0.5≤可比實例規(guī)模估價對象規(guī)模≤2010302⑦可比實例的成交日期應接近價值時點。04054.4.3市場法的操作步驟3)建立比較基礎選取了可比實例后,一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理,即對成交價格的內涵和形式進行“標準化”,使“標準化”后的價格與估價對象價值或價格之間以及這些成交價格之間的口徑一致、相互可比,為后續(xù)對可比實例成交價格進行修正和調整建立一個共同的基礎。建立比較基礎一般要做以下5項工作:①統(tǒng)一財產范圍;②統(tǒng)一付款方式;③統(tǒng)一融資條件;④統(tǒng)一稅費負擔;⑤統(tǒng)一計價單位。【例4.10】某宗房地產的成交總價為30萬元,首付款20%,余款于6個月后一次性支付。假設月利率為0.5%,請計算該房地產在其成交日期一次性付清的價格?！窘狻吭摲康禺a在其成交日期一次性付清的價格計算如下:30×20%+30×(1?20%)(1+0.5%)6=29.29(萬元)在例4.9中,如果已知的不是月利率,而是:①年利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)0.5;②半年利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r);③季度利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)2。4.4.3市場法的操作步驟3)建立比較基礎【例4.11】某宗房地產在交易稅費正常負擔下的成交價格為2500元/平方米,賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請計算賣方實得金額和買方實付金額?！窘狻抠u方實得金額計算如下:賣方實得金額=正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費=2500-2500×7%=2325(元/平方米)買方實付金額計算如下:買方實付金額=正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=2500+2500×5%=2625(元/平方米)4.4.3市場法的操作步驟【例4.12】某宗房地產交易,買賣合同約定成交價格為2325元/平方米,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。已知房地產買賣中賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請計算該房地產在交易稅費正常負擔下的價格。【解】已知賣方實得金額為2325元/平方米,則該房地產在交易稅費正常負擔下的價格計算如下:正常負擔下的價格=賣方實得金額1?應由賣方繳納的稅費比率=23251?7%=2500(元/平方米)4.4.3市場法的操作步驟【例4.13】某宗房地產交易,買賣合同約定成交價格為2625元/平方米,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。已知房地產買賣中賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請計算該房地產在交易稅費正常負擔下的價格?！窘狻恳阎I方實付金額為2625元/平方米,則該房地產在交易稅費正常負擔下的價格計算如下:正常負擔下的價格=買方實付金額1+應由買方繳納的稅費比率=26251+5%=2500(元/平方米)4.4.3市場法的操作步驟3)建立比較基礎【例4.14】收集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例的建筑面積為200平方米,成交總價為800萬元人民幣,分三期付款,首付款為160萬元人民幣,第二期于半年后付320萬元人民幣,余款320萬元人民幣于1年后支付;乙交易實例的使用面積為2100平方英尺,成交總價為125萬美元,于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例,請在對它們的成交價格進行有關修正和調整之前,進行“建立比較基礎”處理?！窘狻繉υ搩蓚€交易實例的成交價格進行建立比較基礎處理,需要統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計價單位,具體如下:(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準,假設當時人民幣的年利率為8%,則:甲總價=160+320(1+8%)0.5+3201+8%≈764.22(萬元人民幣)乙總價=125.00(萬美元)4.4.3市場法的操作步驟(2)統(tǒng)一計價單位。①統(tǒng)一價格表示單位。統(tǒng)一為單價:甲單價=7642200200=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價=12500002100≈595.24(美元/平方英尺使用面積)②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準,則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。已知乙交易實例成交當時人民幣與美元的市場匯率為1美元等于6.8395元人民幣,則:甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價=595.24×6.8395≈4071.14(元人民幣/平方英尺使用面積)4.4.3市場法的操作步驟③統(tǒng)一面積內涵。如果以建筑面積為基準,已知乙交易實例的建筑面積與使用面積的關系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積,則:甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價=4071.14×0.75≈3053.36(元人民幣/平方英尺建筑面積)④統(tǒng)一面積計量單位。如果以平方米為基準,因1平方英尺=0.09290304平方米,則:甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價=3053.36÷0.09290304≈32866.00(元人民幣/平方米建筑面積)4.4.3市場法的操作步驟4)因素修正(1)交易情況修正交易情況修正是使可比實例的非正常成交價格成為正常價格的處理。房地產成交價格容易受交易中的一些特殊因素的影響,從而偏離正常價格。交易中的特殊因素多樣復雜,歸納起來主要有下列方面。①利害關系人之間的交易。②對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。③被迫出售或被迫購買的交易。④人為哄抬價格的交易。⑤對交易對象有特殊偏好的交易。⑥相鄰房地產合并的交易。⑦受迷信影響的交易。如兇宅買賣等。上述特殊交易情況下的交易實例不宜選為可比實例,但當合適的交易實例少于3個時,在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下,可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例,并對其進行交易情況修正。交易情況修正的方法主要有總價修正、單價修正、金額修正和百分比修正。4.4.3市場法的操作步驟總價修正是基于總價對可比實例的成交價格進行交易情況修正;單價修正是基于單價對可比實例的成交價格進行交易情況修正。金額修正是采用金額對可比實例的成交價格進行交易情況修正,一般公式為:可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常價格百分比修正是采用百分比對可比實例的成交價格進行交易情況修正,一般公式為:可比實例成交價格×交易情況修正系數=可比實例正常價格在百分比修正中,交易情況修正系數應以正常價格為基準來確定。假設可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%(當可比實例的成交價格比其正常價格高時,為+S%;低時,為-S%),則有:可比實例正常價格×(1±S%)=可比實例成交價格因此有可比實例成交價格×11±??%=可比實例正常價格通過上式可知,交易情況修正系數是11±??%,而不是±S%,也不是(1±S%)。進行交易情況修正不僅要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價格,還要測定這些特殊因素使成交價格偏離正常價格的程度。4.4.3市場法的操作步驟(2)交易日期修正交易日期修正,是使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格的處理。由于可比實例的成交日期與價值時點不同,市場狀況可能發(fā)生了變化,因此,需要對可比實例的成交價格進行交易日期修正,消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異,將可比實例在其成交日期的價格調整為在價值時點的價格。交易日期修正的方法主要是百分比調整,其進行市場狀況調整的一般公式為:可比實例在成交日期的價格×市場狀況調整系數=可比實例在價值時點的價格其中,市場狀況調整系數一般應以成交日期的價格為基準來確定。市場狀況調整的關鍵是把握估價對象或可比實例這類房地產的市場價格自某個時期以來的漲落變化情況。4.4.3市場法的操作步驟【例4.15】評估某宗房地產2021年7月1日的市場價值,選取的可比實例中有個可比實例的成交日期為2020年10月1日、成交價格為3500元/平方米。另獲知該類房地產的市場價格2020年6月1日至2021年3月1日平均每月比上月上漲1.5%,2021年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%。請對該可比實例的價格進行市場狀況調整?！窘狻繉υ摽杀葘嵗膬r格進行市場狀況調整,是將該價格由2020年10月1日調整到2021年7月1日。將該期間分為兩段:第一段為2020年10月1日至2021年3月1日5個月,第二段為2021年3月1日至7月1日4個月,則:3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.30(元/平方米)4.4.3市場法的操作步驟【例4.16】某個可比實例2011年1月30日的價格為2000美元/平方米,該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設人民幣與美元的市場匯率2011年1月30日為1美元=6.8450元人民幣,2011年9月30日為1美元=6.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調整到2011年9月30日?！窘狻繉⒃摽杀葘嵗膬r格調整到2011年9月30日為:2000×6.8450×(1+0.2%)8=13910.58(元/平方米)4.4.3市場法的操作步驟【例4.17】某宗房地產2011年6月1日的市場價格為3800元/平方米,現需要將其調整到2011年10月1日。已知該類房地產2011年4月1日至10月1日的市場價格指數分別為110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5,108.3(以2009年1月1日為100)。請計算該房地產2011年10月1日的市場價格?！窘狻吭摲康禺a2011年10月1日的市場價格計算如下:3800×108.3109.7=3751.50(元/平方米)采用環(huán)比價格指數進行市場狀況調整的公式為:可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數×再下一時期的環(huán)比價格指數×…×價值時點的環(huán)比價格指數=可比實例在價值時點的價格。4.4.3市場法的操作步驟【例4.18】某宗房地產2011年6月1日的市場價格為2500元/平方米,現需要將其調整到2011年10月1日。已知該類房地產2011年4月1日至10月1日的市場價格指數分別為99.6,98.7,97.5,98.0,99.2,101.5,101.8(均以上個月為100)。請計算該房地產2011年10月1日的市場價格。【解】該房地產2011年10月1日的市場價格計算如下:2500×98.0100×99.2100×101.5100×101.8100=2511.26(元/平方米)(3)區(qū)域因素修正若交易實例房地產與被評估房地產不是處于同一地區(qū),則評估人員應將區(qū)域因素修正的計算公式為:4.4.3市場法的操作步驟4)因素修正交易實例價格×區(qū)域因素修正系數=估價對象區(qū)域下的價格如果采用指數,若以估價對象區(qū)域因素為100,則:交易實例價格×100/(參照實例區(qū)域因素分值)=估價對象區(qū)域下的價格區(qū)域因素修正通常采用多因素評定法,即對不同的因素根據其影響程度分別設定不同權重的標準分值,然后參照實例或待評估房地產與設定的標準進行比較、打分,最后以總分的比值作為修正率?？捎弥苯颖容^法和間接比較法。直接比較法將待評估房地產設定為標準房地產,然后參照實例與其進行比較、打分。間接比較法按一定的標準另設一個的標準房地產,將參照房地產和待評估房地產同時與標準房地產進行比較、打分?！纠?.19】有交易案例地塊A、地塊B、地塊C都屬于商業(yè)用地,運用直接比較法以待評估地塊A的各區(qū)域因素為標準,A的總分值設定為100,將地塊B、地塊C分別與地塊A進行比較、打分,得到的區(qū)域因素修正情況見表4.2。4.4.3市場法的操作步驟表4.2區(qū)域因素修正情況表【解】根據表4.2,參照地塊B、地塊C的區(qū)域因素修正率分別為:B的區(qū)域因素修正率=100÷88×100%=113.6%C的區(qū)域因素修正率=100÷94×100%=106.4%(4)個別因素修正將交易實例房地產與待評估房地產的個別因素加以比較,找出由于個別因素的差別而引起的交易實例房地產與待評估房地產價格的差異,對交易實例房地產價格進行修正。個別因素修正是否適當,對房地產價格評估結果也有重大影響。個別因素修正的計算公式為:交易實例價格×個別因素修正系數=估價對象狀況下的價格如果采用指數,若以估價對象個別因素為100,則:交易實例價格×100/(交易實例個別因素分值)=估價對象狀況下的價格個別因素主要包括面積與形狀、地質條件、臨街深度等。其方法與區(qū)域因素修正方法相同。4.4.3市場法的操作步驟【例4.20】假設上述地塊A、地塊B、地塊C的面積分別是4000平方米、4760平方米、3100平方米,其個別因素修正情況見表4.3。表4.3個別因素修正情況表根據表4.3的得分,參照地塊B、地塊C的區(qū)域因素修正率分別為:地塊B的個別因素修正率=100÷100×100%=100%地塊C的個別因素修正率=100÷93×100%=107.5%(5)容積率修正容積率的大小直接決定了在單位面積上能夠開發(fā)的建筑面積的大小,因而對土地收益和價格產生直接的影響,地價在一定范圍內與容積率呈正相關變化。超過了一定范圍,容積率與地價的關系并非呈線性關系,需根據具體區(qū)域的情況具體分析。容積率修正的計算公式為:交易實例價格×容積率因素修正系數=估價對象容積率下的價格如果采用指數,若以估價對象容積率下的價格為100,則:交易實例價格×100/(交易實例容積率分值)=估價對象容積率下的價格4.4.3市場法的操作步驟或估價對象容積率下的價格=交易實例價格×待評估宗地容積率修正系數交易實例容積率修正系數【例4.21】續(xù)前例,假設政府城市規(guī)劃對地塊A、地塊B、地塊C的容積率最高限額依次為1.7、2.5、2.0,該城市土地容積率修正系數見表4.4。表4.4某城市容積率修正系數表根據表4.4,參照地塊B、地塊C的容積率因素修正率分別為:地塊B的容積率因素修正率=1.6÷2.1×100%=76.2%地塊C的容積率因素修正率=1.6÷1.8×100%=88.9%4.4.3市場法的操作步驟(6)土地使用年期修正我國實行土地有限年期使用權有償使用制度,土地使用年期的長短,直接影響土地收益的多少,土地的收益確定以后,土地的試用期越長,收益就越多,土地利用效益就越高,土地的價格也會越高。使用年期修正可以消除由于土地使用年期不同而對房地產價格造成的影響。土地使用年期修正系數按下式計算:式中,m為被評估對象的使用年期;n為可比實例的使用年期。土地使用年期修正后的地價=比較實例價格×土地使用年期修正系數4.4.3市場法的操作步驟【例4.22】前例中,若地塊A、地塊B、地塊C的剩余使用年期依次為38年、32年、40年,且已知土地資本化率為8%,則:地塊B的使用年期修正率=[1-1÷(1+8%)38]÷[1-1÷(1+8%)32]=0.9463÷0.9148×100%=103.4%地塊C的使用年期修正率=[1-1÷(1+8%)38]÷[1-1÷(1+8%)40]=0.9463÷0.9540×100%=99.2%5)確定房地產價值經過上述的交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正,就可得到在評估基準日的待評估房地產的若干價格,如果交易實例選取五個,就可能有五個價格。通過計算公式求取的若干價格,可能不完全一致,而被評估的房地產的價值卻只能有一個。求取最終的房地產價值可采用統(tǒng)計學方法,如簡單算術平均數法、加權算術平均數法、眾數法、中位數法等。4.4.3市場法的操作步驟【例4.23】擬評估A宗地70年的使用權價格。選取類似交易案例B進行比較,參照案例B樓面地價為6700元/平方米,各項修正因素如下:交易情況修正系數為1.05,區(qū)域因素修正系數為1.03,個別因素修正系數為0.92,交易日期修正系數為1.06,容積率修正系數為0.95,使用年期修正系數為0.97。選取類似交易案例C進行比較,C樓面地價為6900元/平方米,各項修正因素如下:交易情況修正系數為1.04,區(qū)域因素修正系數為1.02,個別因素修正系數為0.95,交易日期修正系數為1.05,容積率修正系數為0.98,使用年期修正系數為0.96。選取類似交易案例D進行比較,D樓面地價為7100元/平方米,各項修正因素如下:交易情況修正系數為1.00,區(qū)域因素修正系數為1.05,個別因素修正系數為0.95,交易日期修正系數為1.05,容積率修正系數為1.01,使用年期修正系數為0.95?！窘狻吭u估過程如下:按照參照實例B計算的評估結果為:4.4.3市場法的操作步驟5)確定房地產價值6700×1.05×1.03×0.92×1.06×0.95×0.97=6511.64(元/平方米)按照參照實例C計算的評估結果為:6900×1.04×1.02×0.95×1.05×0.98×0.96=6868.99(元/平方米)按照參照實例D計算的評估結果為:7100×1.00×1.05×0.95×1.05×1.01×0.95=7135.19(元/平方米)根據三個參照物計算出的結果比較接近,可以取它們的算術平均值作為待估宗地的評估結果。待估宗地的評估值=(6511.64+6868.99+7135.19)÷3=6838.61(元/平方米)4.4.4綜合應用舉例經過對所掌握的大量交易實例的比較分析,從中選取與估價對象用途相同、土地條件基本一致、屬同一供需圈內相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實例作為比較實例,篩選出三個作為比較實例,各實例情況見表4.5。表4.5比較實例情況一覽表【例4.24】擬評估一宗住宅用地70年的使用權價格。評估過程如下。4.4.4綜合應用舉例2)編制比較因素條件指數表根據各估價對象與比較實例各種因素具體情況,編制比較因素條件指數表。比較因素指數確定如下。(1)交易日期修正本次評估估價日期為2022年11月30日,比較實例交易日期與估價日期不一致,故需進行交易日期修正。本次評估直接引用“W市地價指數表”確定相關指數。估價對象與比較實例交易日期修正詳見表4.6。表4.6交易日期修正系數表(2)交易情況估價對象和可比實例均為正常、公平、公開、自愿情況下形成的交易價格,故無須進行修正,修正系數為100。(3)交易方式估價對象和可比實例均為公開出讓條件下形成的交易價格,故無須進行修正,修正系數為100。(4)土地用途估價對象城鎮(zhèn)住宅用地與可比實例的土地用途一致,故無須進行修正,修正系數為100。4.4.4綜合應用舉例2)編制比較因素條件指數表(5)土地使用權年限估價對象土地使用權年限與可比實例土地使用權年限一致,故無須進行修正,修正系數為100。(6)區(qū)域及個別因素修正系數可比實例的容積率與估價對象不一致,故需要進行容積率修正,見表4.7。表4.7宗地容積率修正系數表根據以上比較因素指數的說明,編制比較因素條件指數表,詳見表4.8。表4.8估價對象因素條件指數表(7)編制比較因素修正系數表根據比較因素條件指數表,編制比較因素修正系數表,見表4.9。表4.9估價對象比較因素修正系數表綜上,采用市場比較法測算的估價對象的樓面地價為3760.90元/建筑平方米。資產評估學謝謝04房地產評估（下)(成本法等）資產評估學20XX/01/01目錄4.5房地產評估的成本法014.6房地產評估的剩余法024.7房地產評估的基準地價修正法034.5房地產評估的成本法014.5.1成本法的基本思路與適用范圍成本法是房地產評估的基本方法之一。成本法是以重置一宗與被評估房地產可以產生同等效用的房地產所需投入的各項費用之和為依據,再加上一定的利潤和應納稅金來確定被評估房地產價值。該方法認為,生產成本與價值之間有著密切聯(lián)系。通常,工業(yè)類房地產多采用房地分估;商業(yè)、住宅類在建房地產多采用房地合估。當選擇房地合估路徑時,成本法評估的基本公式是重置成本=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤房地產評估值=重置成本×成新率4.5.1成本法的基本思路與適用范圍0102030405房地產價值=土地使用權價格+房屋建筑物價值房產價值評估的成本法計算公式與土地價值評估的并不相同。當選擇房地分估路徑時,成本法評估房地產價值的基本公式是但由于土地的價格大部分取決于它的效用,并非僅僅是它所花費的成本,所以,成本法在土地評估中的應用范圍受到一定限制。對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園和新開發(fā)地等特殊性的房地產評估比較適用。4.5.2房地分估模式下的土地使用權評估成本法的基本公式為土地價值=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益4.5.2房地分估模式下的土地使用權評估土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用,分為兩種情況。①國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用,包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。關于征地費用的各項標準,《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定。②為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用,這是對原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補償。對于補償標準,各地均有具體規(guī)定。土地征用是國家依法為公益事業(yè)而采取的強制性行政手段,不是土地買賣活動,征地費用自然也不是土地購買價格。征地費用可能遠高于農地價格,這與農地轉為建設用地而使價格上漲有關。1)計算土地取得費用4.5.2房地分估模式下的土地使用權評估2)計算土地開發(fā)費用土地開發(fā)費按待估宗地設定開發(fā)程度下應投入的各項客觀費用計算。評估人員根據估價目的和投資主體不同,確定是否計入宗地紅線內各類開發(fā)費用;按照待估宗地的條件、估價目的和實際已開發(fā)程度,確定待估宗地的開發(fā)程度。4.5.2房地分估模式下的土地使用權評估投資者利用自有資金投入,也可以看作損失了利息,也應計入成本。在用成本法評估土地價格時,投資包括土地取得費和土地開發(fā)費兩大部分。投資利息就是資金的時間價值。3)計算投資利息4.5.2房地分估模式下的土地使用權評估稅費是指土地取得和開發(fā)過程中所必須支付的稅賦和費用,主要包括耕地占用稅、土地管理費和土地增值稅等。通常,耕地占用稅包含在土地取得費中,土地增值稅在集體土地征為國有土地時不考慮。利潤計算的關鍵是確定利潤率或投資回報率。利潤率計算的基數可以是土地取得費和土地開發(fā)費,也可以是開發(fā)后土地的地價。4)計算投資利潤和稅費4.5.2房地分估模式下的土地使用權評估土地增值依據土地所在區(qū)域內,因土地用途等土地使用條件改變或進行土地開發(fā)而產生的價值增加額或按比率測算。土地增值收益主要由于土地的用途改變或土地功能變化而引起。按照上述內容和公式計算出的土地使用權價格,經過年期修正和其他因素修正后,最終成為土地使用權評估值。0102035)確定土地增值收益4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評估成本法是房屋建筑物評估中的常見方法,它是以現時條件下被評估房屋建筑物全新狀態(tài)的重置成本,減去房屋建筑物的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值,據以估算房屋建筑物價值的一種評估方法。其計算公式為房屋建筑物評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值或房屋建筑物評估值=單位面積重置成本×建筑面積×成新率=重置成本×成新率4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評估1)確定重置成本重置成本是采用新的建筑材料和工藝建造一個與待估建筑物功能結構基本相同的建筑物的成本,其中包括利息和利潤等。重置成本計算公式為:重置成本=建安綜合造價+前期費用及其他費用+利息+合理利潤①建安綜合造價的確定。房屋建筑物的建安綜合造價包括土建工程造價和安裝工程造價,評估人員通過查勘待估房屋建筑物的各項實物情況和調查工程竣工圖紙、工程結算資料齊全情況,采取不同的方法分別確定待估房屋建筑物建安工程綜合造價。一般可根據實際情況采用重編預算法、決算調整法、類比系數調整法、單方造價指標法等方法中的一種方法或同時運用幾種方法綜合確定評估對象的建安工程綜合造價。②前期費用及其他費用的確定。除建筑安裝工程造價外,一般建安工程還有其他有關費用,包括前期費用、期間費用等。前期費用包括籌建費、可行性研究費、規(guī)劃費、設計費、地質勘察費、場地平整費、水電氣費、臨時設施費用等。4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評估1)確定重置成本期間費用主要為工程建設監(jiān)理費,建設單位管理費,城市基礎設施配套費,人防工程易地建設費,文物調查、勘探、發(fā)掘費,工程定額測定費,建設勞保費,拆遷管理費,新型墻體材料專項基金,建筑垃圾處置費和其他相關驗收檢測費等。③確定利息。利息根據本項目合理的建設工期,按照評估基準日相應期限的貸款利率,以建安工程造價(含稅)與前期及其他費用(含稅)之和為基數確定。其計算公式為:利息=[建安工程造價(含稅)+期間費用]×正常建設期×正常建設期貸款利率÷2+前期費用(含稅)×正常建設期×正常建設期貸款利率④確定合理利潤。通常情況下,自用的生產型房屋建筑物是不計算利潤的,房地產開發(fā)和商業(yè)經營型房地產則應當計算合理利潤。利潤率有多種含義,如成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率等。4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評估2)確定成新率房屋建筑物的價值減損,一般是由兩方面因素引起的:一是物理化學因素,即因房屋建筑物使用而使房屋建筑物磨損、房屋建筑物自然老化、自然災害引起的房屋建筑物結構缺損和功能減弱,這些因素均導致房屋建筑物價值減損,故這種減損又被稱為自然折舊或有形損耗;二是社會經濟因素,即由于技術革新、建筑工藝改進、人們觀念的變化或市場環(huán)境發(fā)生變化,引起建筑設備陳舊落后、設計風格落后,功能不能滿足需要,由此引起房屋建筑物陳舊、落后,致使其價值降低,這種減損稱為無形損耗。從房屋建筑物重置成本中扣除房屋建筑物損耗