設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案

{設(shè)備管理}設(shè)施設(shè)備運(yùn)行3.職責(zé)14.系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)：13.職責(zé)43.職責(zé)213.職責(zé)34滿(mǎn)足服務(wù)品質(zhì)前提條件，通過(guò)制定設(shè)備運(yùn)行時(shí)間達(dá)到節(jié)能降耗目標(biāo)。2.適用范圍福州融僑中心設(shè)施設(shè)備。3.職責(zé)福州融僑物業(yè)管理有限公司融僑中心工程部全體員工。4.系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)：）；）；時(shí)連通狀態(tài)。4.3.1冷源系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間：場(chǎng)測(cè)溫情況。冷卻塔運(yùn)行時(shí)間根據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開(kāi)啟；：（4.3.2新風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間：4.3.3公共區(qū)域空調(diào)末端設(shè)備運(yùn)行時(shí)間（根據(jù)冷熱源啟停運(yùn)行）：4.3.4地庫(kù)送排風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間：4.4給排水設(shè)備（自動(dòng)控制）規(guī)范設(shè)備設(shè)施的操作程序,確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常平穩(wěn)、安全。2.適用范圍適用于福州融僑中心設(shè)施設(shè)備的正確操作。3.職責(zé)福州融僑物業(yè)物業(yè)管理有限公司融僑中心工程部各專(zhuān)業(yè)員工。4.系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)：2)遠(yuǎn)距離卡的發(fā)行：登錄系統(tǒng)后，點(diǎn)擊人員資料庫(kù)中做相應(yīng)增加、修改后退出。3)臨時(shí)停車(chē)IC卡的發(fā)行：發(fā)卡機(jī)自動(dòng)發(fā)卡，并錄入數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)始計(jì)費(fèi)。4)臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)：讀卡后，點(diǎn)擊收費(fèi)等類(lèi)型的功能，軟件自動(dòng)顯示所計(jì)費(fèi)用。勿變動(dòng)與通訊協(xié)議卡相關(guān)的連線(xiàn)、接插件，以免4.1.2閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)1)攝像機(jī)切換、云臺(tái)控制、鏡頭控制:通過(guò)主控鍵盤(pán)先選擇顯示圖像的監(jiān)視器，然后選擇攝像機(jī)，然后進(jìn)行操作。2)硬盤(pán)錄像機(jī)的操作：系統(tǒng)登錄，選擇操作員，輸入密碼，點(diǎn)擊確定后進(jìn)入菜單。3)硬盤(pán)錄像機(jī)有設(shè)置監(jiān)控圖像窗口，調(diào)用錄像等功能?？爝M(jìn)或倒退等功能。開(kāi)啟監(jiān)控設(shè)備前先要檢查所使用設(shè)備，保證安全可靠，并做到正確使用。保持設(shè)備整潔。開(kāi)啟監(jiān)控設(shè)備前要詳細(xì)檢查監(jiān)控設(shè)備的工作電源是否正常輸出。立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進(jìn)行維修。設(shè)備在正常運(yùn)行中不允許非正常關(guān)機(jī)。4.1.3入侵報(bào)警系統(tǒng)：2)登錄系統(tǒng)后，進(jìn)行一系列的操作。開(kāi)啟設(shè)備前要詳細(xì)檢查設(shè)備的工作電源是否正常輸出。弱電進(jìn)行維修。維修。3)在屏幕對(duì)話(huà)框中，輸入用戶(hù)碼，出現(xiàn)相應(yīng)的系統(tǒng)菜單。4)在系統(tǒng)菜單中找到需操作的相應(yīng)內(nèi)容。例如:空調(diào)機(jī)系統(tǒng)的遙控操作。5)單擊有關(guān)于空調(diào)的子菜單，點(diǎn)擊列表中相應(yīng)選項(xiàng)，可顯示樓層各測(cè)溫點(diǎn)的回風(fēng)溫度、送風(fēng)溫度及各空調(diào)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)。6)可根據(jù)各專(zhuān)業(yè)要求，選中相應(yīng)樓層的空調(diào)機(jī)列表，設(shè)定風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)水閥的開(kāi)啟和關(guān)閉時(shí)間。后可根據(jù)需求操作。正常。設(shè)備開(kāi)啟后如聽(tīng)到設(shè)備有異樣的響聲，或機(jī)箱內(nèi)有異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進(jìn)行維修。4.1.5背景音樂(lè)系統(tǒng)后將音源切到各樓層音箱上。慢慢旋動(dòng)音量開(kāi)關(guān)，調(diào)制適當(dāng)位置。2)注意事項(xiàng)：開(kāi)啟設(shè)備前要詳細(xì)檢查設(shè)備的工作電源是否正常輸出。知弱電進(jìn)行維修。機(jī)。4.1.6消防自動(dòng)報(bào)警控制1)系統(tǒng)自檢:主菜單下按"系統(tǒng)自檢"鍵,進(jìn)行系統(tǒng)自檢。2)報(bào)警顯示:報(bào)警器報(bào)警后,自動(dòng)顯示在控制柜顯示屏上,按操作按鈕，可查到火警的具體位3)系統(tǒng)復(fù)位:現(xiàn)場(chǎng)報(bào)警器復(fù)位后,按“系統(tǒng)復(fù)位”鍵將進(jìn)行系統(tǒng)復(fù)位。4)注意事項(xiàng)：維保單位和商管弱電技工必須持證上崗。維保單位必須為合格服務(wù)商。確保消防系統(tǒng)年檢合格證時(shí)效性。做好日常和定期維護(hù)保養(yǎng)巡視記錄等資料存檔管理工作。4.1.7聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)1)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng):將消防系統(tǒng)設(shè)置成自動(dòng)2)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)手動(dòng)啟動(dòng):選擇相應(yīng)設(shè)備，強(qiáng)制啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)設(shè)備。3)聯(lián)動(dòng)設(shè)備停止:進(jìn)入系統(tǒng)后，將設(shè)備聯(lián)動(dòng)執(zhí)行停止。4)聯(lián)動(dòng)手動(dòng)盤(pán)操作:在系統(tǒng)設(shè)置為“手動(dòng)允許”后，在手動(dòng)盤(pán)上選擇設(shè)備,按"啟動(dòng)"鍵啟動(dòng)設(shè)備,按"停止"鍵停止設(shè)備。4.1.8安裝打印紙。1)將新紙卷穿在送紙轉(zhuǎn)軸上;2)將送紙轉(zhuǎn)軸安放在打印機(jī)支架上;3)將紙頭向內(nèi)折入約半寸,造成一平直紙頭備用;4)將紙頭穿過(guò)光電開(kāi)關(guān)掣后裝進(jìn)打印機(jī)構(gòu)上,按動(dòng)打印機(jī)面板上"送紙"按鈕,使紙頭5)繼續(xù)送紙,預(yù)留約12寸備用。安裝完打印紙后,如有記錄。1)消防聯(lián)動(dòng)柜上的消防電話(huà),可通向各個(gè)樓層、設(shè)備房消防電話(huà)插孔,可按各分機(jī)號(hào)碼對(duì)話(huà)。2)在樓層中,將消防電話(huà)插入消防電話(huà)插孔,可直接與消防控制中心通話(huà)。啟動(dòng)前先檢查各梯級(jí)是否清潔，無(wú)異物，梯梳齒是否完好。開(kāi)梯前確認(rèn)梯級(jí)上無(wú)乘客且電扶梯周?chē)鸁o(wú)障礙物。在梯頭和梯尾的開(kāi)關(guān)處用鑰匙啟動(dòng)電動(dòng)扶梯。聲。如有異常，即按急停按鈕停止，并放置停用指示，通知維保單位前來(lái)維修并做好記錄。一切正常交付使用。在梯頭和梯尾的開(kāi)關(guān)處用鑰匙關(guān)閉電動(dòng)扶梯。保單位前來(lái)維修并做好記錄。轉(zhuǎn)變行程時(shí)疏散梯級(jí)上的乘客。在梯頭和梯尾的開(kāi)關(guān)處用鑰匙關(guān)閉電動(dòng)扶梯。在確認(rèn)完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動(dòng)。維保單位和商管工程電梯技工必須持證上崗并注意證件實(shí)效性。確保電梯年檢合格證時(shí)效性。建立電梯日巡檢記錄，保存管理電梯巡檢、維保等相關(guān)資料。4.1.11直梯進(jìn)廂后，用鑰匙打開(kāi)電梯操作箱，打開(kāi)電梯內(nèi)照明及風(fēng)扇。將自動(dòng)/手動(dòng)開(kāi)關(guān)放置到“自動(dòng)”狀態(tài)。認(rèn)真檢查各控制開(kāi)關(guān)及照明通風(fēng)是否正常。選頂層、中間數(shù)層及首層來(lái)回一趟，沒(méi)有異常后方投入正常運(yùn)行。2)手動(dòng)模式：進(jìn)廂后，用鑰匙打開(kāi)電梯操作箱，打開(kāi)電梯內(nèi)照明及風(fēng)扇。將自動(dòng)/手動(dòng)開(kāi)關(guān)放置到“手動(dòng)”狀態(tài)。認(rèn)真檢查各控制開(kāi)關(guān)及照明通風(fēng)是否正常。完成后關(guān)閉電梯檢修門(mén)。確認(rèn)梯門(mén)關(guān)好后方可離開(kāi)。維保單位和物業(yè)工程電梯技工必須持證上崗并注意證件實(shí)效性。確保電梯年檢合格證時(shí)效性。建立電梯日巡檢記錄，保存管理電梯巡檢、維保等相關(guān)資料。4.2.1倒閘操作制度4.2.2倒閘操作必須根據(jù)工程部主管的命令填寫(xiě)操作票，并有工程部經(jīng)理簽字方可實(shí)施，嚴(yán)格按照操作票內(nèi)容實(shí)行操作。1)倒閘操作的順序必須按下列順序操作：操作。送電：合閘操作必須按高野隔離開(kāi)關(guān)、高壓斷路器，低壓開(kāi)關(guān)、電容柜的順序進(jìn)行。嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉合刀閘。2)倒閘操作必須由二人（持高低壓證）執(zhí)行，其中一人監(jiān)護(hù)，另一人操作。3)每張操作票只能填寫(xiě)一個(gè)操作任務(wù)。4)開(kāi)始操作前，應(yīng)先在模擬次應(yīng)檢查無(wú)誤后做一個(gè)“√”記號(hào)，高壓隔離和斷路器開(kāi)關(guān)及10KV斷路電操作后必須及時(shí)掛摘警示牌，全部操作完畢后進(jìn)行復(fù)查。5)下列項(xiàng)目應(yīng)填寫(xiě)操作票內(nèi)：操作和監(jiān)護(hù)員姓名，道閘操作日期和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。按順序填寫(xiě)應(yīng)拉合的開(kāi)關(guān)、閘刀、熔絲等相應(yīng)的交流回路名稱(chēng)。開(kāi)關(guān)、閘刀的位置。繼電保護(hù)自動(dòng)裝置的停用和合上，繼電保護(hù)定值的更改。臨時(shí)接地線(xiàn)的裝拆(包括驗(yàn)電、放電)。檢查接地線(xiàn)是否拆除。檢查負(fù)荷分配。搖測(cè)絕緣。安裝或拆除控制回路或電壓互感回路的保險(xiǎn)絲。切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無(wú)電壓。6)突發(fā)事故處理時(shí)暫不用操作票，但應(yīng)執(zhí)行監(jiān)護(hù)制度，做好操作記錄，后補(bǔ)操作票。7)對(duì)操作有疑問(wèn)時(shí)，或不利于安全時(shí)應(yīng)立即停止操作，并立即報(bào)告值班負(fù)責(zé)人。在事故直接威協(xié)人身和設(shè)備安全時(shí)，方可先采取必要措施(如切斷電源進(jìn)行觸電急救或滅火等)事后立即報(bào)告上級(jí)有關(guān)部門(mén)。4.2.3供配電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理注意事項(xiàng)：1)供配電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)管理制度和操作規(guī)范執(zhí)行。2)確保強(qiáng)電員工持證時(shí)效性和變配電站高壓工具和設(shè)備符合強(qiáng)檢要求。4)嚴(yán)查空間和配電設(shè)備箱體密閉堵漏，防止小動(dòng)物進(jìn)入配電站檢查所有的管接頭，包括進(jìn)口、出口、排污、安全閥、給水系統(tǒng)等。檢查所有的電氣接頭，保證接地良好。檢查熱交換器是否正常。檢查水流開(kāi)關(guān)機(jī)面板上的水流指示器是否正常動(dòng)作。所有的閥門(mén)是否都處于合適的開(kāi)啟或關(guān)閉位置。分集水器每天運(yùn)行前排污一次。檢查膨脹水箱運(yùn)行是否正常。檢查冷卻、冷凍循環(huán)泵是否運(yùn)行正常。檢查冷卻塔水位、風(fēng)扇是否運(yùn)行正常。檢查主機(jī)油泵油位線(xiàn)是否在安全線(xiàn)內(nèi)。檢查主機(jī)控制屏溫度、壓力是否正常。按下主機(jī)控制屏的啟動(dòng)鍵。觀察主機(jī)油壓是否建立，運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常。檢查控制屏顯示主機(jī)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否正常。啟動(dòng)控制屏鍵盤(pán)鎖。即關(guān)閉主機(jī)，同時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并做好記錄。每三小時(shí)巡視冷卻塔和膨脹水箱，檢查水位和設(shè)備運(yùn)行情況。按下主機(jī)控制屏的停機(jī)鍵。檢查控制屏顯示主機(jī)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否正常，啟動(dòng)控制屏鍵盤(pán)鎖。冷卻塔風(fēng)扇至少運(yùn)轉(zhuǎn)五分鐘才可關(guān)閉。冷卻水泵至少運(yùn)轉(zhuǎn)十五分鐘才可停泵，并檢查冷卻塔水位和設(shè)備是否正常。冷凍水泵至少運(yùn)轉(zhuǎn)三十分鐘才可停泵，并檢查膨脹水箱是否正常。柜保養(yǎng)、點(diǎn)檢工作。根據(jù)分集水器的冷凍水水溫和測(cè)溫點(diǎn)溫度來(lái)確定主機(jī)的出水溫度和開(kāi)啟臺(tái)數(shù)。開(kāi)機(jī)前進(jìn)行檢查并做好相關(guān)記錄，運(yùn)行中每2個(gè)小時(shí)必須對(duì)主機(jī)運(yùn)行情況進(jìn)行巡查，，并填寫(xiě)相關(guān)表單。正常運(yùn)行中應(yīng)對(duì)所有運(yùn)行參數(shù)及管道、閥門(mén)進(jìn)行檢查。4.3.2熱水鍋爐操作規(guī)程：檢查所有的管接頭，包括進(jìn)口、出口、排污、安全閥、給水系統(tǒng)等。檢查所有的天然氣閥門(mén)及接頭，保證供氣良好。分集水器每天運(yùn)行前排污一次。所有的閥門(mén)是否都處于合適的開(kāi)啟或關(guān)閉位置。檢查熱水循環(huán)泵是否運(yùn)行正常。檢查膨脹水箱運(yùn)行是否正常。檢查鍋爐內(nèi)已加滿(mǎn)水。檢查各部分是否有泄露。鍋爐負(fù)荷根據(jù)回水溫度加載或下載。如果鍋爐控制開(kāi)關(guān)有預(yù)熱檔，而鍋爐長(zhǎng)時(shí)間未使用，應(yīng)將控制開(kāi)關(guān)開(kāi)至預(yù)熱位置。聽(tīng)到瞬間的報(bào)警聲。關(guān)閉主機(jī)，同時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并做好記錄。3)關(guān)閉熱水鍋爐，將鍋爐控制開(kāi)關(guān)開(kāi)至關(guān)閉位置，關(guān)閉天然氣供氣開(kāi)運(yùn)轉(zhuǎn)三十分鐘才可停泵。4.3.3注意事項(xiàng)：柜保養(yǎng)、點(diǎn)檢工作。2)根據(jù)分集水器的熱水水溫和測(cè)溫點(diǎn)溫度來(lái)確定主機(jī)的出水溫度和開(kāi)啟臺(tái)數(shù)。水鍋爐年檢。4.4給排水4.4.1操作規(guī)程：1)啟動(dòng)水泵(潛水泵)前的檢查檢查水泵(潛水泵)進(jìn)、出水閘閥是否已打開(kāi),否則應(yīng)擰開(kāi)閘閥。排除水泵機(jī)組真空筒里面的空氣(如果有的話(huà))。檢查電壓表、電源指示燈情況。2)啟動(dòng)水泵(潛水泵)。合上水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開(kāi)關(guān),將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“手動(dòng)”位置。按下啟動(dòng)按鈕,水泵(潛水泵)啟動(dòng),注意觀察啟動(dòng)電流。分鐘。如果2次都未啟動(dòng)成功,則應(yīng)停下來(lái)查找原因,排除故障后才能再啟動(dòng)。啟動(dòng)成功后,讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流查漏水是否嚴(yán)重(漏水成線(xiàn))，機(jī)械密封應(yīng)無(wú)漏水其產(chǎn)生。確認(rèn)一切正常后,按下水泵(潛水泵)“停止”按鈕,水泵(潛水泵)停止。將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“自動(dòng)”位置,水泵(潛水泵)自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。3)停止水泵(潛水泵)將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“0”(停止)位置,水泵(潛水泵)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。拉下水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開(kāi)關(guān)(如果需要)，柜門(mén)掛停止送電牌。關(guān)水泵(潛水泵)進(jìn)、出水閘閥(如果需要)。檢查有無(wú)不正常情況,如有則及時(shí)處理。4.4.2注意事項(xiàng)：1)啟動(dòng)前電氣、管路閥門(mén)安全檢查。2)啟動(dòng)運(yùn)行時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)電流、異聲、異味觀察。3)運(yùn)行正?；謴?fù)正常工作工況。規(guī)范設(shè)備設(shè)施的巡視檢查,確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常平穩(wěn)、安全。2.適用范圍適用于福州融僑中心設(shè)施設(shè)備。3.職責(zé)福州融僑物業(yè)管理有限公司融僑中心工程部全體員工，填寫(xiě)運(yùn)行記錄。4.系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)：2)每天對(duì)系統(tǒng)（收費(fèi)主機(jī)、地感、發(fā)卡機(jī)、道閘、讀卡器等）進(jìn)行檢查測(cè)試一次4)每周對(duì)收費(fèi)軟件運(yùn)行狀態(tài)巡視一次；5)每周對(duì)收費(fèi)主機(jī)通訊設(shè)備運(yùn)行設(shè)備巡視一次。7)每天用干布擦拭光電探測(cè)器，及時(shí)更換損壞的卡扣；1)安裝管理：通訊運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入其租賃機(jī)房時(shí)要求其填寫(xiě)相關(guān)信息，方可進(jìn)入機(jī)房作弱電領(lǐng)班負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)電話(huà)數(shù)量;業(yè)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)按照相關(guān)制度執(zhí)行。2)機(jī)房管理：每月查看租賃機(jī)房設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況時(shí)及時(shí)向弱電主管報(bào)告。4.1.3閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)2)每日對(duì)視頻分配器日常巡檢；3)每日對(duì)主控鍵盤(pán)日常巡檢；4)每日由弱電技工用防靜電絨布擦拭監(jiān)視器等設(shè)備。4.1.4入侵報(bào)警系統(tǒng)1)每日對(duì)報(bào)警管理計(jì)算機(jī)、打印機(jī)日常巡檢。2)每日對(duì)報(bào)警管理軟件進(jìn)行巡檢。3)每日對(duì)報(bào)警控制主機(jī)進(jìn)行巡檢。4)每日對(duì)主控鍵盤(pán)進(jìn)行巡檢。5)每日對(duì)各防區(qū)進(jìn)行抽檢。4.1.5門(mén)禁管理系統(tǒng)1)每日對(duì)系統(tǒng)管理計(jì)算機(jī)、發(fā)卡機(jī)日常巡檢。2)每日對(duì)系統(tǒng)軟件進(jìn)行巡檢。3)每日對(duì)讀卡器刷卡狀況及電子門(mén)鎖開(kāi)、閉門(mén)狀況進(jìn)行日常巡檢。1)每日對(duì)巡更計(jì)算機(jī)，變送器日常巡檢。2)每日對(duì)巡更軟件進(jìn)行巡檢。3)每日對(duì)巡更棒進(jìn)行測(cè)試。1)每日對(duì)電視圖像、聲音效果進(jìn)行巡檢。1)每日對(duì)無(wú)線(xiàn)對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行巡檢。1)每日對(duì)系統(tǒng)計(jì)算機(jī)、打印機(jī)進(jìn)行巡檢。2)每日對(duì)系統(tǒng)操作軟件進(jìn)行巡檢。3)每日對(duì)系統(tǒng)所設(shè)定的自動(dòng)開(kāi)啟及關(guān)閉的設(shè)備與相關(guān)專(zhuān)業(yè)的工程師進(jìn)行復(fù)核。4)每日對(duì)系統(tǒng)所監(jiān)控的設(shè)備運(yùn)行反饋信號(hào)與相關(guān)專(zhuān)業(yè)工程師運(yùn)行進(jìn)行復(fù)核。4.1.10背景音樂(lè)系統(tǒng)1)每日對(duì)背景音樂(lè)主控電腦及分控電腦進(jìn)行巡檢。2)每日對(duì)背景音樂(lè)功放、話(huà)筒等設(shè)備進(jìn)行巡檢。3)每日對(duì)樓內(nèi)各層放音喇叭的音量及音質(zhì)巡4.1.11消防系統(tǒng)1)弱電技工配合消防維保單位及時(shí)排除故障，及時(shí)將故障信息記錄。故障；每周對(duì)風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)控制模塊進(jìn)行檢查，控制模塊應(yīng)正常巡檢；每月對(duì)濕式報(bào)警閥室內(nèi)設(shè)備模塊進(jìn)行檢查，檢查控制模塊是否正常巡檢；每月對(duì)步行街消防廣播系統(tǒng)強(qiáng)切測(cè)試；每月對(duì)消防泵房設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)程、現(xiàn)場(chǎng)啟停功能檢測(cè)；1)檢查電梯樓層指示燈與轎廂實(shí)際位置是否符合。），鈕、安全觸板及光幕）是否正常。度，則開(kāi)啟空調(diào)照明通風(fēng)是否完好，盤(pán)車(chē)工具/救援規(guī)程、對(duì)講電話(huà)等是否完好，有無(wú)5)對(duì)電梯升降情況進(jìn)行以下三方面檢查：運(yùn)行速度是否恒速，運(yùn)行中有無(wú)震動(dòng)感。減速停層有無(wú)明顯壓迫感。6)巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能及時(shí)解決的,及時(shí)解決.不能及時(shí)解決的,通知維保方并作好記錄；4.2.1電氣設(shè)備運(yùn)行檢修人員必須嚴(yán)格按照巡檢制度的要求對(duì)所管轄范圍內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時(shí)處理，及時(shí)報(bào)告并認(rèn)真做好各項(xiàng)記錄工作。4.2.3外街每天巡查一次，塔樓每周巡查一次。4.2.4要求電氣設(shè)備運(yùn)行檢修人員對(duì)所管轄的設(shè)備，要做到“三好，四會(huì)”：即“管理好，時(shí)報(bào)告主管或部門(mén)經(jīng)理，采取措施不影響客戶(hù)正常工作前提下進(jìn)行檢修。水閥無(wú)滲水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行無(wú)異聲。4.3.4巡視廁所排風(fēng)機(jī)，巡檢頻次每天1次，檢正常。源，風(fēng)閥開(kāi)啟是否正常，風(fēng)機(jī)運(yùn)行無(wú)異聲。4.4給排水4.4.1巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下4.4.2巡視值班人員外出巡檢,必須隨時(shí)與部門(mén)保持聯(lián)系。4.4.3巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。4.4.4巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況,對(duì)"手動(dòng)"運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。陷,發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化,均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換,保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。4.4.6發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的,必須立即報(bào)告維修人員,并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施,防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。4.4.7相關(guān)專(zhuān)業(yè)的管理員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題追查原因,如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，指導(dǎo)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行平穩(wěn)安全，提高工作效率，同時(shí)達(dá)到保值增值的目的。2.適用范圍：適用于福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。3.職責(zé)福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管理有限公司工程部專(zhuān)業(yè)員工，填寫(xiě)運(yùn)行記錄。4.系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)：做好保潔除塵工作，清掃齒輪箱內(nèi)外、擋車(chē)桿等。檢查擋車(chē)桿是否完好、平直，反光膜有無(wú)脫落現(xiàn)象，齒輪箱箱體有無(wú)損壞，齒輪箱門(mén)箱蓋密封防水性能是否良好。檢查感應(yīng)式讀卡機(jī)是否正常工作，能否正常收費(fèi)，道閘開(kāi)閉正常，遇物阻擋自動(dòng)停止升桿等功能。每月對(duì)車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)備份；每季度測(cè)試地感線(xiàn)圈靈敏度；1)根據(jù)通訊運(yùn)營(yíng)商維護(hù)計(jì)劃進(jìn)行配合及監(jiān)督。4.1.4閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)調(diào)節(jié)并檢查監(jiān)視器上的各旋鈕動(dòng)作是否正常，檢查監(jiān)視器圖像是否清晰，焦距是否可調(diào)。檢查轉(zhuǎn)動(dòng)部分電線(xiàn)是否有破裂、拉斷現(xiàn)象及潤(rùn)滑情況。線(xiàn)接觸是否良好，控制器與錄象系統(tǒng)是否正常，并抽查錄象效果。檢查室內(nèi)外攝像系統(tǒng)的攝像頭、鏡頭并校焦，擦洗鏡頭。接觸是否良好，控制器與錄象系統(tǒng)是否正常，抽查錄象效果。器及緊急按鈕是否固定堅(jiān)固，紅外探測(cè)器、聲光報(bào)警器支撐桿地腳螺音是否響起，報(bào)警主機(jī)及報(bào)警電腦主機(jī)是否有報(bào)警信號(hào)。檢查報(bào)警電腦軟件是否正常，各個(gè)防區(qū)通訊是否正常，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)。檢查報(bào)警主機(jī)是否正常，操作鍵盤(pán)是否正常，各個(gè)防區(qū)通訊是否正常，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)。檢查各個(gè)弱電井內(nèi)報(bào)警模塊的蓄電池是否正常。對(duì)各個(gè)讀卡器，電控鎖，出門(mén)按鈕進(jìn)行檢測(cè)，系統(tǒng)主機(jī)是否收到信號(hào)。檢查系統(tǒng)電腦軟件是否正常，各個(gè)控制器通訊是否正常。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)。每月對(duì)系統(tǒng)電腦數(shù)據(jù)備份。檢查各個(gè)弱電井內(nèi)報(bào)警模塊的蓄電池是否正常。做好保潔工作，清掃灰塵，每月對(duì)系統(tǒng)電腦等設(shè)備除塵一次。每月對(duì)巡更主機(jī)，巡更棒測(cè)試，檢查。每月對(duì)巡更信息點(diǎn)位進(jìn)行檢查，確認(rèn)其固定是否牢固，有無(wú)損壞。4.1.10無(wú)線(xiàn)對(duì)講系統(tǒng)做好保潔工作，每月對(duì)干線(xiàn)放大器、設(shè)備功分器及耦合器等進(jìn)行除塵檢修。絡(luò)交換機(jī)是否工作正常。檢測(cè)各軟件功能是否能夠?qū)崿F(xiàn)，控制流程，聯(lián)動(dòng)關(guān)系，控制精度是否符合要求。對(duì)弱電井內(nèi)控制設(shè)備做清潔、除塵工作。4.1.12背景廣播系統(tǒng)檢查背景廣播系統(tǒng)軟件是否正常，各功能是否能實(shí)現(xiàn)。檢查設(shè)備的接插件，接線(xiàn)端是否有松動(dòng)。對(duì)設(shè)備的接線(xiàn)端進(jìn)行緊固。對(duì)樓層接線(xiàn)箱中的接線(xiàn)端進(jìn)行緊固。4.1.13消防系統(tǒng)做好報(bào)警聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)保潔工作，檢查并緊固各接線(xiàn)鏍釘。樓內(nèi)巡查各處探測(cè)器、風(fēng)閥、消火栓、廣播、手動(dòng)按鈕、警鈴等消防設(shè)施是否松動(dòng)、弱電房?jī)?nèi)檢查有關(guān)消防設(shè)備（包括報(bào)警分機(jī)做好保潔工作、緊固接線(xiàn)端工作，檢查箱門(mén)是否關(guān)閉及箱體外觀情況是否良好；箱外線(xiàn)路有無(wú)缺損，有無(wú)故障隱患。檢查保養(yǎng)中出現(xiàn)的故障缺陷逐一進(jìn)行修復(fù)。4.1.14電梯定期保養(yǎng)規(guī)定:蹤。3)維保工作須在閉店后進(jìn)行具體4)外包單位工作人員工作后須在機(jī)房填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄；5)《維保工作單》須得到電梯維修技工簽字確認(rèn)；7)維修保養(yǎng)人員在對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)、檢修時(shí)，應(yīng)先在基層門(mén)前掛上“電梯保養(yǎng)、檢修”告示牌；8)檢修完成后搞好現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生。9)電梯維修完畢后由電梯維修技工確認(rèn)維修效果；電系統(tǒng)進(jìn)行熱成像儀檢查并形成報(bào)告。4.2.2當(dāng)電氣設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí),值班人員在接到報(bào)修通知及維修電話(huà)，按照三標(biāo)文件要求執(zhí)行。4.2.3供配電設(shè)備的故障維修一般不超過(guò)8小時(shí)，若8小時(shí)無(wú)法解決的重大故障,應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào),限期解決。4.2.4維修保養(yǎng)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行電氣設(shè)備安全操作規(guī)程，專(zhuān)項(xiàng)主管及領(lǐng)班提供工作指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。標(biāo)準(zhǔn)。儲(chǔ)備，做到修換及時(shí)。1)冷凍機(jī)房值班人員每日設(shè)備外觀一次。2)所有空調(diào)工合理分包管轄的設(shè)備機(jī)房及設(shè)備的清潔，每周至少清潔一次，要求設(shè)備機(jī)房及設(shè)備干凈整潔，無(wú)浮塵。4.3.2定期保養(yǎng)規(guī)定:1)冷水主機(jī)保養(yǎng)（月保養(yǎng)和開(kāi)機(jī)保養(yǎng)）：專(zhuān)業(yè)公司每月檢測(cè)冷水主機(jī)狀況并出具月保養(yǎng)檢查表格：檢查所有接線(xiàn)端子；檢測(cè)及校正制柜。質(zhì)量和油過(guò)濾器的使用情況，如不可以使用需調(diào)換，一般油過(guò)濾器調(diào)換2年一次潤(rùn)滑油子并緊固；檢測(cè)壓縮機(jī)電機(jī)絕緣性；檢測(cè)所有安全裝置；檢查傳動(dòng)系統(tǒng)。專(zhuān)業(yè)公司每年開(kāi)機(jī)保養(yǎng)期間清洗冷水機(jī)組冷凍進(jìn)水水樣送至專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，費(fèi)用由專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)通知專(zhuān)業(yè)公司維修并匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。調(diào)試運(yùn)行，清理現(xiàn)場(chǎng)。填寫(xiě)記錄。每天需對(duì)空調(diào)主機(jī)房進(jìn)行清潔。2)空調(diào)真空熱鍋爐保養(yǎng)(年保養(yǎng))：檢查鍋爐及本體是否滲水和有沙眼，機(jī)座是否緊固；油漆或保溫層是否完好。連接管件完好；安全閥閥體、手柄完好。檢查壓力表、溫度表指示準(zhǔn)確，表盤(pán)清晰，表閥及接頭無(wú)滲水。檢查超溫連鎖保護(hù)裝置、自動(dòng)控制裝置設(shè)定值，控制正確無(wú)異常。檢查鍋爐燃燒器工作是否正常，是否有天然氣泄露。每半年鍋爐壓力表強(qiáng)檢一次，每年鍋爐安全閥強(qiáng)檢一次，每年鍋爐年檢。調(diào)試運(yùn)行，清理現(xiàn)場(chǎng)。填寫(xiě)記錄。3)冷凍循環(huán)水泵、熱水循環(huán)泵、冷卻循環(huán)水泵、冷卻塔補(bǔ)水泵保養(yǎng)(季度保養(yǎng)）：保養(yǎng)前測(cè)試電機(jī)三相工作電流并記錄。首先切斷電源，關(guān)閉進(jìn)水閥，做好檢修標(biāo)識(shí)。檢測(cè)泵體是否滲水和有沙眼；軟連接、緊固件、避震器是否緊固和完好。好；軸承轉(zhuǎn)動(dòng)無(wú)異聲，補(bǔ)充損耗的潤(rùn)滑油。濾器無(wú)滲水；軟連接無(wú)損壞。就補(bǔ)充加油；清潔設(shè)備的污垢。合上電源，開(kāi)啟進(jìn)水閥，調(diào)試運(yùn)行，記錄三相運(yùn)行電流與保養(yǎng)前運(yùn)行電流比對(duì)，清理現(xiàn)場(chǎng)。填寫(xiě)記錄。4)冷卻塔保養(yǎng)(半年保養(yǎng)）：每年開(kāi)機(jī)保養(yǎng)期間外委維保單位清洗冷卻塔脫水盤(pán)和填料。測(cè)試電機(jī)三相電流并記錄。切斷冷卻塔風(fēng)扇電源，關(guān)閉補(bǔ)充進(jìn)水閥，放空冷卻塔積水盤(pán)的水，做好檢修標(biāo)識(shí)。風(fēng)扇傳動(dòng)帶松緊合適，無(wú)破損；風(fēng)扇防護(hù)罩完好，無(wú)損完好；連接管件完好，油漆不脫落?；陀袚p耗，就補(bǔ)充加油；清潔設(shè)備的污垢。保養(yǎng)前運(yùn)行電流比對(duì)，清理現(xiàn)場(chǎng)。填寫(xiě)記錄。5)膨脹水箱保養(yǎng)(季度保養(yǎng)）：每年開(kāi)機(jī)保養(yǎng)期間外委維保單位清洗膨脹水箱。檢測(cè)外觀及箱體是否有損壞。檢測(cè)浮球閥、截止閥、補(bǔ)水閥、排污閥是否靈活，無(wú)卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無(wú)漏水，閥體、手柄完好。排放箱體底部的水并自動(dòng)補(bǔ)充水。填寫(xiě)記錄。6)風(fēng)機(jī)盤(pán)管、吊頂式空調(diào)箱、室內(nèi)步行街屋頂立式新風(fēng)機(jī)保養(yǎng)（季度保養(yǎng)）：每年空調(diào)過(guò)渡季節(jié)根據(jù)翅片管的清潔程度清洗風(fēng)機(jī)盤(pán)管和吊頂式空調(diào)箱翅片管和拆洗空調(diào)水過(guò)濾器。切斷電源，掛上檢修標(biāo)識(shí)。松緊合適；吊頂式空調(diào)箱緊固件是否緊固，傳送帶的兩個(gè)飛輪在同一軸心上。損保溫層，閘閥絲桿和軸承加牛油。凝水管連接牢固，排放暢通；立式新風(fēng)機(jī)壓力表和溫度表外觀整潔，指示正確，無(wú)漏水。設(shè)備如有損壞，就更換；如有偏差，就調(diào)整；連接處如有松動(dòng)，就緊固；軸承潤(rùn)滑有損耗，就補(bǔ)充加油；清潔設(shè)備的污垢。合上電源，調(diào)試運(yùn)行看是否正常，清理場(chǎng)地。填寫(xiě)記錄。保養(yǎng)前測(cè)試電機(jī)三相運(yùn)轉(zhuǎn)電流并記錄。切斷電源，掛上檢修標(biāo)識(shí)。檢查風(fēng)機(jī)本體是否完好，機(jī)座是否緊固，連接風(fēng)管完好，不漏風(fēng)；各風(fēng)閥開(kāi)閉靈活，測(cè)試電流值比對(duì)。損耗，就補(bǔ)充加油；清潔設(shè)備的污垢。如有異常，及時(shí)維修并匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。調(diào)試運(yùn)行，清理場(chǎng)地。填寫(xiě)記錄。8)正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)保養(yǎng)（季度保養(yǎng)）保養(yǎng)前測(cè)試電機(jī)三相運(yùn)轉(zhuǎn)電流并記錄。切斷電源，掛上檢修標(biāo)識(shí)。油。有損耗，就補(bǔ)充加油；清潔設(shè)備的污垢。如有異常，及時(shí)維修并匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。調(diào)試運(yùn)行，清理場(chǎng)地。填寫(xiě)記錄。檢查風(fēng)閥外門(mén)和葉片是否完好。檢查風(fēng)閥開(kāi)閉是否靈活，無(wú)卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密性好，手柄完好。檢查風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否完好，并加潤(rùn)滑油。通知消控中心遠(yuǎn)程啟動(dòng)，檢測(cè)運(yùn)行狀況是否良好，無(wú)卡阻。如有異常，及時(shí)維修并匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。填寫(xiě)記錄。4.4給排水1)對(duì)水泵房?jī)?nèi)浮球閥、水箱水位、出水壓力、穩(wěn)壓罐、水泵運(yùn)行狀態(tài)、閥門(mén)、配電箱、2)對(duì)消防濕報(bào)間內(nèi)噴淋總管壓力、閥門(mén)、11)特殊天氣（雨季）時(shí)每小時(shí)對(duì)虹吸雨排口進(jìn)行巡視檢查。12)每周對(duì)廣場(chǎng)地磚及排水溝進(jìn)線(xiàn)巡視檢查。4.4.2定期維保：1)工程綜合維修主管負(fù)責(zé)制定公共設(shè)施的年度維保計(jì)劃。2)工程綜合維修主管、領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)工作流程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。3)如維修工作影響客戶(hù)辦公要事先通知營(yíng)運(yùn)部與客戶(hù)進(jìn)行事前溝通。5)每季度需對(duì)管路上的單向閥及過(guò)濾器進(jìn)行清洗。6)按施工操作規(guī)范，對(duì)大商室內(nèi)步行街公共設(shè)施進(jìn)行定期檢查保養(yǎng)做好相應(yīng)記錄，工完場(chǎng)清。：（：（在檢查保養(yǎng)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)飾面損傷、開(kāi)啟異常、五金件損傷或殘缺，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修、填補(bǔ)、更換確保開(kāi)啟正常。則進(jìn)行外委保養(yǎng)維修。在檢查保養(yǎng)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)頂面損壞、地毯臟污、鐵質(zhì)生銹，程度輕的進(jìn)行修補(bǔ)、清洗、涂銹；程度重的進(jìn)行更換、確保環(huán)境良好。度。2.適用范圍：適用于福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。3.職責(zé)福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管路有限公司工程部全體員工，填寫(xiě)特別事件報(bào)告。4.系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)4.1.1車(chē)輛出入系統(tǒng)：1)弱電技工接到商管員關(guān)于發(fā)卡機(jī)出現(xiàn)故障信息時(shí)，及時(shí)趕往現(xiàn)場(chǎng)處理；2)不能及時(shí)維修時(shí)，向商管員解釋原因，并向弱電主管匯報(bào)；3)弱電主管將情況向工程部經(jīng)理匯報(bào)。4.1.2電話(huà)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：1)鋪內(nèi)租戶(hù)電話(huà)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)故障，及時(shí)趕往現(xiàn)場(chǎng)處理。發(fā)現(xiàn)是線(xiàn)纜問(wèn)題不能及時(shí)維修時(shí)，向租戶(hù)解釋原因，并上報(bào)。發(fā)現(xiàn)是通訊運(yùn)營(yíng)商問(wèn)題告知租戶(hù)報(bào)修通訊運(yùn)營(yíng)商。2)公司內(nèi)部電話(huà)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)故障，及時(shí)趕往現(xiàn)場(chǎng)處理。發(fā)現(xiàn)是線(xiàn)纜問(wèn)題不能及時(shí)維修時(shí)，向上級(jí)解釋原因。發(fā)現(xiàn)是交換機(jī)等設(shè)備問(wèn)題，向上級(jí)匯報(bào)。發(fā)現(xiàn)是通訊運(yùn)營(yíng)商問(wèn)題，向上級(jí)匯報(bào)。4.1.3閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：場(chǎng)進(jìn)行修理，如不能及時(shí)修復(fù)的情況下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)記錄。4.1.4入侵報(bào)警系統(tǒng)：下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)記錄。4.1.5門(mén)禁管理系統(tǒng)：領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)記錄。4.1.6電子巡更系統(tǒng)：領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)記錄。4.1.7有線(xiàn)電視系統(tǒng)：領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)記錄，并向租戶(hù)解釋。2)如發(fā)現(xiàn)是有線(xiàn)電視運(yùn)營(yíng)商問(wèn)題，立即向上級(jí)匯報(bào)。錄。4.1.9無(wú)線(xiàn)對(duì)講系統(tǒng)：下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)記錄。）：情況下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)記錄。4.1.11背景廣播系統(tǒng)：級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)記錄。4.1.12消防系統(tǒng)：行，做好相關(guān)記錄。2)聯(lián)動(dòng)設(shè)備無(wú)故聯(lián)動(dòng)：隔離聯(lián)動(dòng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng)模塊，做好相關(guān)記錄。4.1.13電動(dòng)扶梯1)電動(dòng)扶梯上下行方向故障處理程序待手扶電梯延時(shí)停止后再次感應(yīng)啟動(dòng)將轉(zhuǎn)為正確方向。2)光電感應(yīng)開(kāi)關(guān)故障處理程序。將“旁路感應(yīng)選擇開(kāi)關(guān)”設(shè)置為旁路，將“運(yùn)行方向開(kāi)關(guān)”設(shè)置為停。待電梯延時(shí)停止后將不再啟動(dòng)。保單位；3)扶梯停機(jī)故障扶梯停機(jī)由維修技工進(jìn)行重新啟動(dòng)；4)扶梯進(jìn)水或遭遇火災(zāi)故障處理：立即停止該扶梯的使用，切斷電知維保單位；4.1.14直梯:層、以及其它的重要信息，并做好記錄。立即通知專(zhuān)業(yè)主管。專(zhuān)業(yè)主管