某公司維修部管理手冊

某公司維修部管理手冊

維

修

部

工

作

手

鄭

州

元

冊

弘

物

業(yè)

管

理

有

限

公

司

目錄

第一部分組織機(jī)構(gòu)

第二部分崗位職責(zé)

第三部分工作流程

第四部分管理制度

第五部分考核檢查內(nèi)容

第六部分保養(yǎng)計劃

維修部崗位設(shè)置

崗位人數(shù)

主管1人

助理1人

電工1人

水工1人

綜合維修工2人

崗位職責(zé)

維修部主管崗位職責(zé)

★崗位：維修部主管

★上級：物業(yè)總經(jīng)理

★下級：維修部成員

?崗位職責(zé)：

1、執(zhí)行大廈總經(jīng)理指示，對維修部直接負(fù)責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行是維修

部主管的首要任務(wù)，對下屬人員與所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)全面的管理責(zé)任，要求每天工作內(nèi)容

如下：

⑴大廈要緊設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)特殊現(xiàn)象，隱患分析原因及時組織維修，保

證所管轄系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設(shè)備發(fā)生故障、突發(fā)事件造成不能正常

運(yùn)行時，迅速到現(xiàn)場組織處理，并及時向物業(yè)部經(jīng)理報告（包含：供電、洪水、排水、

消防、電梯系統(tǒng)及房屋、墻體、公共道路配套設(shè)施等）

⑵檢杳下屬上崗紀(jì)律的精神狀態(tài)（語言、行為、工作規(guī)范）發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。

⑶現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及改造工程施工，操縱工程質(zhì)量與進(jìn)度。

（4）實際考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施予以糾正。

⑸批閱運(yùn)行報表，掌握大廈所屬管理范圍當(dāng)月能耗狀況，在確保設(shè)施安全運(yùn)行的前提下，

采取有效的措施降低費(fèi)用，杜絕浪費(fèi)，降低大廈的運(yùn)營成本。

（6）負(fù)責(zé)制定大廈能源節(jié)約計劃并落實執(zhí)行情況。

2、負(fù)責(zé)對所轄物業(yè)的供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯、弱電系統(tǒng)等的運(yùn)行方式及房屋修繕

方案的制定與組織落實。

3、負(fù)責(zé)對大廈原有設(shè)備、設(shè)施的改造方案的制定與落實。

4、負(fù)責(zé)制定大廈所管系統(tǒng)的年度、季、月度的日常大中修計劃、維修、保養(yǎng)、工作計劃。

并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬、保證工作質(zhì)量、提高

工作效率。

5、負(fù)責(zé)定期填報“大廈電表抄報匯總表”、“大廈水表抄報匯總表”、協(xié)助財務(wù)部做好收費(fèi)

工作。

6、切實執(zhí)行總經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員

工守則，堅持周而復(fù)始的設(shè)備保養(yǎng)制度，做到“三凈”（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場

地干凈），“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣），“五良好”（使用性能良好、

密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好），嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。

7、針對下屬員工的技術(shù)狀態(tài)與思想狀況，編制培訓(xùn)考核計劃（職業(yè)道德、物業(yè)的服務(wù)意識、

專業(yè)技術(shù)知識及操作規(guī)范），編制崗位專業(yè)人員錄用標(biāo)準(zhǔn)。

8、熟練掌握大廈硬件配置的品牌、規(guī)格、性能、容量、數(shù)量等技術(shù)參數(shù)，掌握大廈供電（高

低壓）、供水、消防、的運(yùn)行原理，負(fù)責(zé)編制操作流程等安全檢查工作。對實際運(yùn)營中

存在的問題提早進(jìn)行預(yù)防工作，對不合理的配置、布局、操作提出改進(jìn)方案，在上報公

司審核后，組織實施。

9、負(fù)責(zé)同大廈功能配置運(yùn)行有關(guān)的主管部門的協(xié)調(diào)配合工作，（供電局、自來水公司、網(wǎng)

絡(luò)公司、電梯維保公司、大廈的承建商、裝修公司）確保在大廈運(yùn)營中得到支持與配合。

10、負(fù)責(zé)參與組織突發(fā)事件應(yīng)急方案（停水、停電、火災(zāi)、地震、冰雹）的編制工作。并

負(fù)責(zé)組織設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行失控狀況下的應(yīng)急措施的培訓(xùn)、演練及實施。

11、完成上級交給的其他工作。

?責(zé)任：

1、對維修部所管轄物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行檢查操作負(fù)責(zé)。

2、對維修部的工作目標(biāo)及完成質(zhì)量、效率負(fù)責(zé)。

3、對本部門下屬員工的語言規(guī)范、行為規(guī)范、操作規(guī)范的達(dá)標(biāo)情況負(fù)責(zé)。

4、對突發(fā)事件組織及結(jié)果負(fù)責(zé)。

5、對本部門專業(yè)人員的職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)的培養(yǎng)、培訓(xùn)負(fù)責(zé)。

6、對大廈營運(yùn)中出現(xiàn)故障負(fù)管理責(zé)任，做到提早預(yù)防、果斷排除，科學(xué)有序的組織。

7、對本部門工作秩序與監(jiān)督檢查的規(guī)章制度，實施細(xì)則的執(zhí)行情況負(fù)責(zé)。

8、對大廈硬件出現(xiàn)故障同主管部門的及時協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)。

9、對客戶投訴的維修項目返修不得超過二次負(fù)責(zé)。

10、對本部門維修費(fèi)用的審報、操縱、落實負(fù)責(zé)。

11、對報表中統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、上報日期及時負(fù)責(zé)。

?權(quán)力：

1、對直接下屬員工及各項業(yè)務(wù)工作有指導(dǎo)、組織管理權(quán)。

2、對直接下屬的工作有監(jiān)督、檢查、考核、資金分配權(quán)。

3、對下級崗位調(diào)配有建議與任用提名權(quán)。

4、對新錄用員工有專業(yè)技術(shù)考核權(quán)。

5、有向物'業(yè)總經(jīng)理報告權(quán)、建議權(quán)。

值班電工崗位職責(zé)

★崗位名稱：配電值班電工

★直接上級：維修部主管

?崗位職責(zé)：

1、嚴(yán)格遵守公司員工守則與各項規(guī)章制度，服從主管工作安排。

2、熟練掌握大廈供配電系統(tǒng)設(shè)備的配置及運(yùn)行原理、操作流程。

3、堅守崗位，定期巡視配電機(jī)房、發(fā)電機(jī)房等設(shè)施的完好狀況。密切監(jiān)視各儀表的工作情

況，準(zhǔn)確抄錄各項數(shù)據(jù)及填寫報表，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

4、做好供配電機(jī)房、發(fā)電機(jī)房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。

5、嚴(yán)格安全操作程序、報告制度。發(fā)現(xiàn)事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程

安全排除故障，并及時填寫事故報告及時向上級主管匯報。

6、嚴(yán)格交接班記律，事故不排除不同意進(jìn)行交接，應(yīng)上下兩班協(xié)調(diào)工作，通常性設(shè)備故障

應(yīng)交待清晰并做好記錄，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗。

7、及時接收核銷工作單，確保工作完成及時、達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

8、如供電局停電，負(fù)責(zé)及時同供電局聯(lián)系，做好登記工作，并及時按操作規(guī)定啟動發(fā)電設(shè)

備。

9、檢查大廈配置的儀表、儀器運(yùn)行情況，確保準(zhǔn)確無誤，按規(guī)定定期抄表（準(zhǔn)確及時報主

管核對）。

10、嚴(yán)格按照《大廈設(shè)備、設(shè)施操縱管理規(guī)定》執(zhí)行，厲行節(jié)約，杜絕浪費(fèi)能源。

11、完成上級交給的其他工作。

維修電工崗位職責(zé)

★崗位名稱：維修電工

★直接上級：部門主管

★崗位職責(zé)：

1、嚴(yán)格遵守公司員工守則與各項規(guī)章制度，服從主管工作安排，除完成日常維修任務(wù)外,

有計劃的承擔(dān)其他工作任務(wù)。

2、熟悉并掌握大廈電器設(shè)備的性能、線路走向、開關(guān)操縱范圍。

3、有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)水平及處理緊急事故、排除故障的能力，協(xié)助主管進(jìn)行工作。

4、及時完成客戶提出的報修要求，不得無故拖單。

5、認(rèn)真檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，做好設(shè)備維修保養(yǎng)工作，并認(rèn)真填寫保養(yǎng)記錄。

6、自覺遵守大廈的各類規(guī)章制度、安全操作規(guī)定。

7、在對突發(fā)事故有科學(xué)系統(tǒng)的應(yīng)急方案（停電、電梯困人、火災(zāi)等），并能及時、沉著、

有序排除故障。

8、有較強(qiáng)的維修技術(shù)能力，不斷地學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技能，不斷掌握新技術(shù)的推廣與應(yīng)用。

9、認(rèn)真進(jìn)行巡視檢查，消除事故隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時排除、上報。

10、積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時無條件的聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的指揮與維修。

12、完成上級安排的其他工作。

水工崗位職責(zé)

★崗位名稱：維修水工

★直接上級：維修部主管

★崗位職責(zé)：

1、嚴(yán)格遵守公司員工守則與各項規(guī)章制度，服從主管工作安排。

2、熟悉大廈的給排水系統(tǒng)，并保證正常供給，排水暢通，保證在火災(zāi)、供水、排水設(shè)備設(shè)

施失靈等應(yīng)急狀況下，準(zhǔn)確使用果斷處理措施，并負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急狀況下的安全操作培訓(xùn)I。

3、負(fù)責(zé)對大廈內(nèi)的給排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查、維修及保養(yǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)水計劃，杜絕跑、冒、

漏、滲現(xiàn)象。

4、當(dāng)班期間定時巡視檢查供排水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施，并做好巡檢記錄。

5、有計劃地對給排水系統(tǒng)進(jìn)行維修、保護(hù)、保養(yǎng)。

6、負(fù)責(zé)處理客戶報修的給排水故障。

7、巡檢消防設(shè)施，確保消防、供水設(shè)施處于良好狀態(tài)。

8、負(fù)責(zé)專業(yè)維修公司對設(shè)施維修、保養(yǎng)的監(jiān)管工作。

9、做好應(yīng)急（滲水、漏水、污水外益等）搶修工作，接到應(yīng)急報告迅速奔赴現(xiàn)場，及時進(jìn)

行搶修。

10、積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

11、每月負(fù)責(zé)對安裝計量表的用戶定期抄表并上報主管。

12、負(fù)責(zé)完成上級交給的其他工作。

綜合維修工崗位職責(zé)

★崗位名稱：綜合維修工

★直接上級：維修部主管

★崗位職責(zé)：

1、嚴(yán)格遵守公司員工守則與各項規(guī)章制度，服從主管工作安排。

2、全面負(fù)責(zé)大廈房屋及公共區(qū)域、墻面、門窗、樓梯扶手、地面磚、防水等修繕工作，保

持房屋及公共區(qū)域處于良好狀態(tài)。

3、根據(jù)客服部的派工單及時安排好施工順序，不得無故拖單。

4、在保證修繕工程質(zhì)量的前提下，修舊利廢，進(jìn)行更新改造。

5、熟悉施工前所用材料的使用性能，準(zhǔn)確的預(yù)算施工耗材，準(zhǔn)備所需工具設(shè)備。

6、定期檢查大廈涉及的墻面、門窗及公共區(qū)域完好狀況。對墻面、地板的空鼓、裂縫、脫

落現(xiàn)象進(jìn)行預(yù)防與修繕。

7、對空置房屋及時修補(bǔ)完善，對退房客戶遺留的裝修工程組織拆除工作。

8、局部修補(bǔ)時，對其余部位采取保護(hù)性措施，防止任意堆物、堆料損傷完好部位。

9、對所管的房屋及公共區(qū)域的修繕，嚴(yán)格按照計劃（年、季、月）進(jìn)行，確保工程質(zhì)量及

進(jìn)度。

10、熟練掌握學(xué)習(xí)新型技術(shù)與新型材料的推廣應(yīng)用。

11、完成上級交辦的其他工作。

第三部分工作流程

維修工作單服務(wù)流程

1、客服部接到報修后，須在5分鐘內(nèi)通知維修人員，如遇緊急情況，時間應(yīng)操縱在3分鐘

內(nèi)。

2、報單人須將房間號、電話、維修內(nèi)容向維修人員敘述清H折與完整。

3、在5分鐘內(nèi)客服部與維修人員聯(lián)系未果，客服人員應(yīng)聯(lián)系維修主管進(jìn)行處理。

4、維修人員接到報修后，應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到客戶處。特殊情況可延至30分鐘。

5、維修人員接到報修后，如遇特殊原因迫使維修停止，須及時向維修主管匯報，并與客服

報修人員聯(lián)系，說明原因。

6、維修部在客戶區(qū)域進(jìn)行維修時，如遇困難，應(yīng)在客戶同意的時限內(nèi)完成工作；在公共區(qū)

域的維修中，如遇困難，應(yīng)向上級匯報，在上級批準(zhǔn)的時限內(nèi)完成工作。

7、維修主管應(yīng)保證維修部常用維修工具與備料齊全。

8、工作結(jié)束后，維修人員應(yīng)向客服部如實反饋完成情況。

9、客服人員及時對維修事項進(jìn)行回訪，不得出現(xiàn)不回訪、晚回訪、假回訪等現(xiàn)象。

日常維修操作的實際細(xì)則

一、維修部主管責(zé)任：

1、接到綜合服務(wù)部工作單，立即安排，保證5分鐘內(nèi)維修人員到達(dá)現(xiàn)場。

2、假如同時接到多個工作單，應(yīng)分輕、重、緩、急合理安排，同時2分鐘內(nèi)通知綜合服務(wù)

部。對暫緩維修的工作單（20分鐘內(nèi)可到達(dá)現(xiàn)場的）反饋給客戶并承諾到達(dá)現(xiàn)場的時

間。主管應(yīng)合理安排，保證在承諾時間內(nèi)進(jìn)行工作.

3、及時詢問，檢查完單的情況，對反饋的意見進(jìn)行分析、記錄，如出現(xiàn)下列情況應(yīng)及時采

取措施并向上級領(lǐng)導(dǎo)反映。

⑴維修人員無法及時完單（分幾種情況）；

A、需設(shè)備、設(shè)施廠家或者商家配合共同完成的工作（空調(diào)、寬帶、1P、電信、供電部

門故障）；

措施：立即同廠家、商家取得聯(lián)系，并繼續(xù)尋找原因，爭取以最快的時間進(jìn)行解決，

立即向總經(jīng)理匯報，并配合客服向客戶解釋，取得客戶的懂得與配合。

B、維修人員的技術(shù)能力無法達(dá)到：

措施：主管立即到達(dá)現(xiàn)場及時處理全面記錄，做為員工技術(shù)考評、培訓(xùn)的根據(jù)。

C、施工的環(huán)境條件，不具備：（1、下雨時無法處理的墻體、窗戶滲水問題；2、工作

時間內(nèi)無法進(jìn)行噪音、油漆操作；3、客戶突然改變維修時間）

措施：⑴同客戶約定具體施工的時間，準(zhǔn)備匚作提早完成，按時操作及時反饋客服;

⑵通過客服向客戶解釋無法立即施工的原因，并約好當(dāng)日工作時間，準(zhǔn)時到達(dá)現(xiàn)場；⑶當(dāng)

維修人員到達(dá)現(xiàn)場，客戶因有事突然改變維修時間時，應(yīng)讓客戶在工作單上簽定維修時間

立即反饋客服，進(jìn)行全面的記錄并在規(guī)定時間內(nèi)提早5分鐘與客戶聯(lián)系，詢訶是否能安排

操作。

（2）維修人員未按規(guī)定的時間完成工作：

措施：全面向維修人員熟悉工作過程，如屬操作不熟練，專業(yè)技術(shù)偏差，一方面進(jìn)行

考核記錄，另一方面針對性的培訓(xùn)，或者提出人員調(diào)整報告。如屬工作態(tài)度消極，按公司

的質(zhì)檢制度執(zhí)行。

（3）維修人員服務(wù)態(tài)度、行為規(guī)范引起客戶管理人員投訴。

措施：嚴(yán)格按公司質(zhì)檢制度處罰，并記入考核。經(jīng)培訓(xùn)仍達(dá)不到工作要求的按公司制

度執(zhí)行。

（4）弄虛作假、隱瞞實情（向客戶提出或者暗示在工作單上填寫違背事實的意見，維修卡、

工作單虛報材料消耗的，反饋假信息稱客戶不在的）。

措施：客服將安排拜訪客戶，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按公司制度嚴(yán)格處罰，對耗材維修卡管理、檢

查不嚴(yán)造成的漏洞，維修主管將一同按公司制度處罰。

4、負(fù)責(zé)準(zhǔn)確編制維修物品使用計劃，負(fù)責(zé)維修材料的合理儲備、管理、檢查。

⑴因材料儲備不足出現(xiàn)短缺，造成工作無法正常進(jìn)行（包含周六、周日）；

⑵管理混亂，造成工具物品丟失，帳卡與工作量不符。

⑶發(fā)現(xiàn)問題未及時匯報、核對進(jìn)行包庇的。

出現(xiàn)以上問題主管將按公司的規(guī)定處罰并應(yīng)反省糾正。

5、負(fù)責(zé)檢查值班電工工作的合理安排、落實。

⑴設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行，防范工作的檢查。

⑵對大廈硬件運(yùn)行情況的巡查、記錄、匯報工作的規(guī)范操作進(jìn)行檢查。

⑶對公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施檢查、維修落實情況及其完成狀態(tài)進(jìn)行檢查。

⑷值班期間對客戶服務(wù)滿意度的情況進(jìn)行匯總分析。

⑸同其他部門工作配合、協(xié)調(diào)狀況進(jìn)行檢查。

（6）對大廈規(guī)定空調(diào)、燈光、供水管理進(jìn)行嚴(yán)格的檢查及時上報綜合辦。

6、負(fù)責(zé)因設(shè)備、設(shè)施維修檢查造成停水、停電等后果的前期預(yù)防工作，提早三天以書面形

式上報總經(jīng)理，以便安排準(zhǔn)備工作。

7、檢查維修人員修舊利廢，節(jié)約能源的工作情況、發(fā)現(xiàn)問題及時糾正匯報。

二、值班人員的責(zé)任

1、服從上級領(lǐng)導(dǎo)的安排，按規(guī)章制度要求承擔(dān)下列責(zé)任；

⑴每天21：00時對大夏公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡查保護(hù)并全面填寫巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)隱

患及時排除，做好記錄匯報上級領(lǐng)導(dǎo)。

⑵對設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行及安全防范工作進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，進(jìn)行全面記錄、

匯報。

⑶接到客服的報修電話，及時趕到現(xiàn)場維修處理。

⑷配合保潔、秩管等部門的工作。

⑸掌握提高工作效率的工作技巧，一專多能的專業(yè)技能，檢查中發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

（6）如實認(rèn)真填寫工作單中的物耗品種、數(shù)量更換具體位置。

2、每天下班前填寫“維修工作登記表”（附后）。

三、維修人員的責(zé)任

1、服從上級領(lǐng)導(dǎo)的工作安排，接到客服部報修后即時至客戶處維修；

2、對無法完成的工作，應(yīng)一方面同客戶耐心解釋，認(rèn)確實工作，爭得客戶的懂得，一方面

加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)素養(yǎng)的學(xué)習(xí)，掌握一專多能的工作技巧及技能。

3、對設(shè)備、設(shè)施存在的隱患及時發(fā)現(xiàn)匯報，及時處理（對重大設(shè)備設(shè)施的檢修應(yīng)盡可能放

至周六、周日，但事前應(yīng)報部門批準(zhǔn)）。

4、嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程實施，對重大設(shè)備、設(shè)施的檢修應(yīng)提早編制，操作流程首先通過

專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行審核，由主管簽字報物業(yè)部經(jīng)理同意后實施。

消防操縱室報修流程

消防報警主機(jī)監(jiān)控實行24小時晝夜運(yùn)行與值班，全

面掌握監(jiān)視大廈消防安全狀況。

正確操作消防主機(jī)系統(tǒng)，使之經(jīng)常處于相應(yīng)的溫

度與濕度，并做好日常保護(hù)與定期測試檢查工作，使

設(shè)施處于良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，如有特殊，立即報告部門

主管協(xié)調(diào)維修部進(jìn)行檢修，并做好記錄。

日常維修保養(yǎng)由維修部負(fù)責(zé)

系統(tǒng)維修保養(yǎng)以不影響大廈正常運(yùn)營為原接到火災(zāi)自動報警系統(tǒng)報警，立即通知部門

則，對受影響用戶應(yīng)提早通知；要保證大主管，并協(xié)調(diào)巡邏隊員趕到現(xiàn)場查明情況，如是

廈內(nèi)各報警按鈕、消防廣播、煙感、溫感誤報，清除報警信號。如確實發(fā)生火情，應(yīng)即按

等消防設(shè)備工作正常?；馂?zāi)應(yīng)急預(yù)案程序辦理。

如為大廈內(nèi)商戶連接的消防主機(jī)故障，消防員需即時

將維修事項報至客服處，客服將填寫好的《消防整改

通知單》送至商戶處簽收，商戶須完整填寫通知單

所有維修、保養(yǎng)操作均應(yīng)在值班記錄上作全面的記

錄。

一、電動設(shè)備的使用與檢查

使用電動設(shè)備，應(yīng)做好下列檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施排除：

1、操作前應(yīng)先觀察三相電源電壓是否偏低，三相電壓是否一致。要檢查禁錮螺栓有無松動,

傳動部分有無卡阻，損壞或者磨損現(xiàn)象。

2、在操作中應(yīng)注意觀察電流的變化，在起動中與運(yùn)轉(zhuǎn)后的電動機(jī)具、聲響與震動是否正常,

要檢查電動機(jī)風(fēng)葉的工作情況是否良好。

3、開始正常運(yùn)轉(zhuǎn)后要觀察電流是否正常，電動機(jī)及其起動設(shè)施等有無過熱與焦臭氣味，應(yīng)

檢查各部軸承有無過熱現(xiàn)象。

二、電動設(shè)備的日常檢修

1、磁力起動器、交流接觸器、減壓起動補(bǔ)償器、空氣開關(guān)等的靜觸電與動觸片由于經(jīng)常離

合而產(chǎn)生火花燒毛，容易出現(xiàn)接觸不良而過熱致使觸點(diǎn)燒毀與動觸壓力片變軟、無彈性。

因此關(guān)于動作觸點(diǎn)應(yīng)經(jīng)常檢查、研磨、除垢，對由于動觸片過熱而出現(xiàn)膠質(zhì)壓電木燙

焦起泡現(xiàn)象時，應(yīng)及時修磨，以防動作遲滯。損壞的零件應(yīng)及時更換，選用熱繼電器作

為過載保護(hù)的設(shè)備，應(yīng)做到有計劃的進(jìn)行檢測。

2、經(jīng)常檢查電氣儀表有無失效現(xiàn)象，操作開關(guān)及保險器具的零部件是否完好。動觸導(dǎo)電體

有無過熱變質(zhì)現(xiàn)象。電氣電機(jī)設(shè)施的金屬外殼，接地保護(hù)是否完好。選用的保險絲是否

正確，壓合是否妥當(dāng)，發(fā)現(xiàn)故障時應(yīng)及時修好，保證設(shè)備正常運(yùn)用。

3、軸承室有無進(jìn)水或者缺油，有無過熱或者噪音，傳動部分是否良好，如聯(lián)釉器，金屬鏈

條與齒輪有無磨損現(xiàn)象，與電動機(jī)或者機(jī)具的禁錮螺釘是否齊全，有無松動不合現(xiàn)象，

要檢查水泵有無漏水，泵輪與風(fēng)輪有無磨殼現(xiàn)象，并分別針對產(chǎn)生的原因進(jìn)行修理。

給排水系統(tǒng)的保護(hù)與管理

一、給水系統(tǒng)的保護(hù)與管理

1、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理范圍

以總計費(fèi)表為界，界線以為（含計費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備由供水部門負(fù)責(zé)保護(hù)管理,

界線以內(nèi)至用戶的供水管線及管線上設(shè)置的地下消防供水系統(tǒng)，包含泵房、管道、室內(nèi)消

防槍等，由物業(yè)部負(fù)責(zé)保護(hù)管理，并同意公安消防部門的檢查。

2、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理內(nèi)容

⑴防止二次供水系統(tǒng)的污染，對水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。

⑵對供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性保護(hù)與定期檢查，確保供水安全。

⑶發(fā)生漏水、停水故障，應(yīng)及時搶修。

（4）保持消防水系統(tǒng)的正常工作，并應(yīng)將系統(tǒng)檢查報告送交當(dāng)?shù)叵啦块T備案。

⑸室外空間的管道及設(shè)備，須定期進(jìn)行檢查與刷防腐涂料?，以延長設(shè)備的使用壽命，嚴(yán)寒

地區(qū)還應(yīng)注意冬季防凍。

（6）關(guān)于臨時停用設(shè)備與備用設(shè)備，要按規(guī)定的時間進(jìn)行使用試驗，使設(shè)備經(jīng)常處于備用狀

態(tài)。

⑺檢查水泵、電機(jī)有無特殊聲響，如發(fā)現(xiàn)情況要及時處理。對使用到期或者過期的殘舊設(shè)

備應(yīng)及時更換，防止重大事故發(fā)生。

二、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理要求

1、加強(qiáng)配水管網(wǎng)的管理，做好管網(wǎng)的壓強(qiáng)，流量測量工作，搞好平差計算與管網(wǎng)分析，全

面掌握管網(wǎng)負(fù)荷，壓力與完好程度。有計劃地調(diào)整與更新不合理的管道，充分發(fā)揮管網(wǎng)

的配水能力。

2、狠抓節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、滲。大力宣傳節(jié)約用水，努力提高水的利用效率；做

好供水的計量與收費(fèi)，定期進(jìn)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與分析，發(fā)現(xiàn)特殊情況應(yīng)及時處理；建立責(zé)

任制，由專人負(fù)責(zé)日常供水、用水的監(jiān)督檢查，做好巡視工作，保證供水的安全進(jìn)行，

防止大面積跑水事故的發(fā)生。

3、搞好供水設(shè)備與設(shè)施的保護(hù)，制定管理辦法。明確規(guī)定各項設(shè)施、設(shè)備的維修周期、技

術(shù)要求與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的檢修、改造、更新，定期進(jìn)行性能測定，

保證設(shè)備效率。

三、室內(nèi)給水系統(tǒng)的保護(hù)

（一）給水管道的養(yǎng)護(hù)及維修

1、給水管道養(yǎng)護(hù)

⑴給水管的檢查，維修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)對給水系統(tǒng)十分熟悉，經(jīng)常檢查給水管道及閥門（地上、

地下及屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r經(jīng)常注意地下有無漏水、滲水、積水等特殊情況，如發(fā)現(xiàn)有

漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時進(jìn)行維修。

⑵給水管的保溫防凍工作。在每年冬季來臨之前，維修人員注意做好室內(nèi)外管道，閥門消

防栓等防凍保溫工作。

2、給水管道的維修

⑴管道漏水

漏水是給水管道及配件常見的要緊問題。明裝管道可沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部分，

關(guān)于埋地直管，首先進(jìn)行觀察，對地面長期潮濕、積水與冒水的管段進(jìn)行檢漏，同時

參考原設(shè)計圖紙與現(xiàn)有的閥門位置，準(zhǔn)確確定滲漏位置，進(jìn)行開挖修理

⑵管道凍裂

對發(fā)生冰凍的上水管道，宜使用澆溫水逐步升溫或者包保溫材料的方法，讓其自然化

凍，對已凍裂的水管，對根據(jù)具體情況采取補(bǔ)焊或者換管的方法處理。

（二）給水水池、水箱的保護(hù)與管理

1、貯水池的情況

根據(jù)環(huán)保與衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水池水質(zhì)，每季度應(yīng)對水池清理一次，操作要

求如下：

⑴準(zhǔn)備工作

關(guān)閉水池進(jìn)水閥，安排臨時排風(fēng)設(shè)施，臨時水源，打開水池井口蓋。

⑵清洗操作

當(dāng)水位降低到1/3時，關(guān)閉出水閥，打開底部排污閥，清洗人員從進(jìn)口處沿梯子下至水

池底部，用潔布將水池墻壁與底部擦洗干凈、用清水反復(fù)沖洗干凈，水池頂上要有一名監(jiān)

護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水池內(nèi)送新風(fēng)，防止清掃人員中毒。

⑶結(jié)束工作

清洗結(jié)束后關(guān)閉排污閥，打開進(jìn)水閥，打開出水閥，收好清洗工具，將水池進(jìn)水蓋蓋上

并上鎖并做好清洗記錄。

2、高位水箱的清洗消毒

高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锴秩攵斐伤|(zhì)污染，從而達(dá)不到生活用水標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)半

年進(jìn)行一次水箱清洗工作，每1年進(jìn)行一次消毒工作。

3、高位水箱滲漏及浮球閥的維修

水箱滲漏的要緊原因是產(chǎn)生裂縫，修復(fù)裂縫的方法是向裂縫中灌注環(huán)氧樹脂。

浮球閥關(guān)不住的原因要緊是膠皮磨損，維修時應(yīng)更換膠皮墊。

浮球閥不出水的原因要緊是挑桿銹蝕，水眼被堵，維修時應(yīng)除銹眼。

（三）水泵房的管理

水泵房的管理規(guī)定

⑴值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭與閥門有無滲漏。

⑵經(jīng)常檢查水泵操縱柜的指示燈狀況，觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活

水泵、消防水泵、噴淋水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。

⑶生活水泵規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動與手動操作一次，確保消防泵在事

故狀態(tài)下正常起動。

⑷泵房每星期由分管負(fù)責(zé)人員打掃一次，確保泵房地面與設(shè)備外表的清潔。

⑸按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。

(6)保證水泵房的通風(fēng)，照明及應(yīng)急燈的正常使用。

室外給水管道的保護(hù)與管理

一、室外給水管道的保護(hù)與管理

⑴熟悉室外給水管道的位置及基本布置情況。

⑵檢查閥門井的井蓋是否嚴(yán)密，防止雜物落入，給修理工作造成煩惱。

⑶每年冬季到來之前，要做好室外管道及設(shè)備的防寒保溫工作。對蓋不嚴(yán)的閥門井、水表

井、消火栓井都應(yīng)該在井中填以干稻草或者其它保溫材料，以防將閥門，水表，消火栓

等凍給，對設(shè)在室外的水龍頭，水箱也應(yīng)保溫。

二、室外給水系統(tǒng)的保護(hù)

⑴埋設(shè)給水管道的地面上下不同意堆放重物，不同意大量放置對水質(zhì)有嚴(yán)重污染的物質(zhì)，

不同意在地面上蓋永久性建筑，作溝渠。

⑵給水系統(tǒng)的閥門井、水表井、消火栓井、接合井等定期檢查。閥件要定期試水與給轉(zhuǎn)動

桿件加潤滑油，以保持開關(guān)靈活。閥門、儀表與井梯外表要經(jīng)常進(jìn)行除污、除銹處理。

墊片、螺栓、手輪、壓蓋、井蓋、井體等如有損壞應(yīng)及時修理。

⑶消火栓要按消防部門的規(guī)定定期試水以保持其狀態(tài)完好。室外用消防器材務(wù)必放置在具

有明顯標(biāo)志的消防箱內(nèi)，消防水龍帶要保持干燥無損，試水后務(wù)必晾曬，各類移動式消

防滅火器要設(shè)置在明顯的地方，定期檢查滅火劑是否有效。

三、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理范圍與管理要求

1、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理范圍

室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)部負(fù)責(zé)，市政排水設(shè)施的管理分界如下：以3.5m路寬為界，凡道

路寬在3.5m以上的，其埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施由市政工程負(fù)責(zé)，3.5m下列的由

物業(yè)部負(fù)責(zé)，小區(qū)內(nèi)各類地下設(shè)施的檢查，井蓋的保護(hù)，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單

位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也委托物管公司負(fù)責(zé)。

2、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理要求

物業(yè)設(shè)備管理部門應(yīng)重視排水設(shè)施的管理工作，保證室內(nèi)排水系統(tǒng)的通暢。

⑴建立巡視工作制度，通常在物管公司的指導(dǎo)下，配備有一定業(yè)務(wù)能力與經(jīng)驗的工人，對

排水管經(jīng)理、排水設(shè)備進(jìn)行巡視。外巡人員以“巡”為中心，以預(yù)防為主，要求及時發(fā)

現(xiàn)，解決或者上報各類違章問題。內(nèi)巡人員以“查”為中心，要求及時，準(zhǔn)確地為養(yǎng)護(hù)

工作提供原始資料根據(jù)。

⑵配合其他部門做好排水工作，物業(yè)不是孤立，它總是與其它市政工程、其它物業(yè)聯(lián)系在

一起，物業(yè)部要配合市政部門做好排水工作，既要保證污水的順利排放，又要保證排放

的污水符合排放標(biāo)準(zhǔn)，不污染環(huán)境。

⑶建立健全的排水設(shè)施檔案，物業(yè)部要配合排水設(shè)施檔案資料員，建立檔案資料袋，做到

有設(shè)施就有檔案，對各項設(shè)備、設(shè)施的使用情況，都要記錄在案。

⑷做好宣傳教育工作，教育用戶愛惜各項設(shè)備、設(shè)施、不要向下水道內(nèi)倒雜物，以免堵塞

管道，也不要隨意改變管道的線路，關(guān)于破壞排水設(shè)備設(shè)施的行為或者現(xiàn)象，一定要杜

絕，關(guān)于有關(guān)責(zé)任人要追究責(zé)任。

⑸加強(qiáng)排水設(shè)備、設(shè)施的保護(hù)，對排水設(shè)備的檢查與保護(hù)是維持設(shè)備正常使用的保證。其

中一項做得不好，就會使其它工作陷入忙亂與被動狀態(tài)。

四、室內(nèi)排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容

1、定期對排水系統(tǒng)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)清通。

2、教育客戶不要把雜物投入下水道。

3、定期檢查排水管道閥門是否生銹或者滲漏，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。

4、定期檢查與清掃室外排水溝渠，清除淤泥與雜物。

5、檢查樓頂、墻壁、地面等處有無滴水、涸水、積水等特殊現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)管道確有漏水情

況，應(yīng)及時修理，以防損傷建筑物與有礙環(huán)境衛(wèi)生。

6、廁所、盥洗室是衛(wèi)生設(shè)施比較集中與管道布置密集的地方，應(yīng)作為檢查的重點(diǎn)，且每次

檢查時間間隔以不超過一周為宜。檢查時要注意廁所，盥洗室的地面是否干凈，大小便

池是否經(jīng)常進(jìn)行沖洗，還要注意管道的防腐涂料是否完好。

五、室內(nèi)排水系統(tǒng)的保護(hù)

室內(nèi)排水管道最常見的問題是室內(nèi)排水管道堵塞，排水管道的堵塞會造成流水不暢，

排泄不通，嚴(yán)重的會在地漏、水池、馬桶等處外溢。

造成堵塞的原因多為使用不當(dāng)，如硬雜物進(jìn)入管道，停留在管道中部、拐彎處、排水

管末端，有的是在施工過程中，磚塊、木塊、沙漿等進(jìn)入管中。修理時，可艱據(jù)具體情況

推斷堵塞物的位置；在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣孔等處，使用人工或者機(jī)械清通,

如無效時可使用尖簽剔澗清通或者使用開天窗的方法進(jìn)行大開挖、排除、堵塞物。

六、室外排水系統(tǒng)的保護(hù)與管理

1、室外排水系統(tǒng)的管理內(nèi)容

⑴熟悉排水管線的位置及基本布.置情況。

⑵檢查井的井蓋是否嚴(yán)密，防止雜物落入，給修理工作造成煩惱。

⑶檢查雨水井及其附件是否完好，重點(diǎn)檢查雨水井鄰近有無堆放石灰，砂石、碎磚等建筑

材料?，以防雨水將這些東西沖入雨水管道，造成管道被堵塞。

2、室外排水系統(tǒng)的保護(hù)

室外排水管道最常見的問題是管道堵塞，排水不暢通，造成不暢通的原因有檢查井蓋不

嚴(yán)，砂石、雜土與樹葉等雜物進(jìn)入排水管道，或者樹根從管道接口、裂縫處進(jìn)入管道內(nèi)吸

取養(yǎng)分，在排水管內(nèi)生成圓節(jié)狀根系使管道堵塞，另一造成排水管道損壞的因素是管道的

塌陷。這要緊是由于管基下部的土質(zhì)松軟或者軟硬不均，施工時沒有處理好。此外，也可

能是由于管道上方的地面上堆放重物，或者重型車輛碾壓所致。

夏季在暴雨過后要檢查與清理排水管各水管內(nèi)的淤泥雜物。

消防系統(tǒng)的保護(hù)與管理

一、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)的保護(hù)

消火栓應(yīng)經(jīng)常保持清潔、干燥、防止銹蝕、碰傷或者其它損壞，每半年至少進(jìn)行一次

全面的檢查維修，檢查要求為：

1、消火栓與消防卷盤供水閘不應(yīng)有滲露現(xiàn)象。

2、消防水槍、水帶、消防卷盤及全部附件應(yīng)齊全良好，卷盤轉(zhuǎn)動靈活。

3、報警按鈕、指示燈及操縱線路功能正常、元故障.

4、消火栓箱及箱內(nèi)配裝的消防部件的外觀無破舊，涂層無脫落，箱門玻璃完好無缺。

5、消火槍、供水閥門及消防卷盤等所有轉(zhuǎn)動部位應(yīng)定期加注潤滑油，箱門玻璃完好。

二、自動噴水滅火系統(tǒng)的保護(hù)

自動噴水滅火系統(tǒng)務(wù)必有日常監(jiān)督、檢測、保護(hù)制度、保證系統(tǒng)處于良好的工作狀態(tài)。

1、負(fù)責(zé)系統(tǒng)保護(hù)管理的專職人員務(wù)必熟識自動噴水滅火系統(tǒng)的原理、性能、操作保

護(hù)規(guī)程，并具有消防管理培訓(xùn)合格證"

2、管理人員務(wù)必每天巡檢責(zé)任區(qū)內(nèi)一切供水總操縱閥，報警操縱閥及其配件，進(jìn)行

外觀檢查，保證系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。

3、所供水源務(wù)必保證要求的水量與水壓，每年對水源供水能力進(jìn)行一次測定。貯存

消防用水的水池、消防水箱，每月檢查一次，核對水位，與消防用水泵使用的技

術(shù)措施，發(fā)現(xiàn)故障，及時進(jìn)行修理，消防水池、消防水箱的水需要更換時，應(yīng)通

知消防監(jiān)督部門，臨場監(jiān)督消防用水的水溫不應(yīng)低于5℃,且應(yīng)防止結(jié)冰現(xiàn)象。

4、每兩年對貯水設(shè)備進(jìn)行一次維修。

5、消防水泵應(yīng)每月運(yùn)行一次，若使用自動操縱時，應(yīng)模擬自動操縱參數(shù)進(jìn)行啟動運(yùn)

轉(zhuǎn)，每次運(yùn)轉(zhuǎn)時間宜為5秒，每月應(yīng)用報警操縱閥旁的泄放試驗閥進(jìn)行一次供水

試驗，驗證系統(tǒng)供水能力。

6、一切操縱閥門應(yīng)用鉛封固定在開啟或者規(guī)定的狀態(tài)，且閥門應(yīng)編號，掛上標(biāo)牌，

保證閥門不被關(guān)閉，使供水管路暢通，室外閥門井中的操縱閥，應(yīng)每月檢查一次,

保證閥門處于嚴(yán)啟狀態(tài)。

7、水泵接合器的接口及附件，應(yīng)每月檢查一次，保證接口完好，無滲漏。

8、每兩個月對水流指示器試驗一次，利用末端的水閥排水，檢查其能否及時報警。

9、每月檢查一次噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)不正常噴頭應(yīng)及時更換各類噴頭應(yīng)保持一定的備用

量，建筑物內(nèi)噴頭數(shù)量小于300個時，噴頭備用量很多于6個；裝有3001000個

時，很多于12人，裝有1000個以上時，很多于24個，噴頭的更換或者安裝應(yīng)用

專用扳子。

10、發(fā)現(xiàn)故障，需停水進(jìn)行修理時，應(yīng)向主管報告，并取得維修專業(yè)人員的同意，且

親臨現(xiàn)場監(jiān)督，才能動工。

11、自動噴水滅火系統(tǒng)每年進(jìn)行一次可靠性評價，并對施工驗收，日常管理保護(hù)，修

理情況進(jìn)行總結(jié)。

12、報警閥附件應(yīng)齊全，水壓表應(yīng)經(jīng)校核保持標(biāo)準(zhǔn)壓力，準(zhǔn)確無誤，水流指示器與報

警操縱閥應(yīng)能正常報警。

為了保證自動噴水滅火系統(tǒng)的正常工作，對系統(tǒng)需進(jìn)行定期檢查，要緊包含日常檢查

與定期檢查。

1、日常檢查

系統(tǒng)使用中，應(yīng)每日檢查：（1）水源的水量與水壓；（2）消防泵動力；（3）報警閥各

部件的工作狀態(tài)。

2、定期檢查

除日常檢查外，尚應(yīng)每季度或者半年對系統(tǒng)進(jìn)行一次定期檢查，內(nèi)容包含：

1）噴頭

噴頭外表應(yīng)清潔，特別是感溫原件部分，對輕質(zhì)粉塵可用空氣吹除或者用軟布擦凈,

對含油污垢的噴頭應(yīng)將其分批拆換，集中清理。

2）報警閥

對報警閥進(jìn)行開閥試驗，觀察閥門開啟性能與密封性能，與水力警鈴、延遲器的性能,

此試驗可通過末端試驗裝置進(jìn)行。如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不通暢或者密封不嚴(yán)，可探開閥門檢查,

視情況調(diào)換閥瓣密封件，對安裝的壓力表要定期檢驗。

3）管路

檢查系統(tǒng)管路有無腐蝕滲漏，濕式系統(tǒng)管路內(nèi)的水應(yīng)定期排空、沖洗。

4）水源

檢查消防泵的啟動、吸水、流量與揚(yáng)程消防水池，高位水池的工作狀態(tài)。

三、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的保護(hù)

保證火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的連續(xù)正常運(yùn)行與可靠性對建筑物的消防安全是十分重要的，

火災(zāi)自動報警系統(tǒng)務(wù)必經(jīng)當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)驗收合格后方可使用，任何單位與個人不得擅

自決定使用，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的保護(hù)管理應(yīng)注意下列兒點(diǎn)：

1、應(yīng)有專人負(fù)責(zé)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的管理、操作與保護(hù)，無關(guān)人員不得隨意觸動。系

統(tǒng)的操作保護(hù)人員應(yīng)專門培訓(xùn)，并由消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)組織組織考試合格的專門人員擔(dān)任。值

班人員要熟練掌握本系統(tǒng)的工作原理及操作規(guī)程，應(yīng)清晰熟悉建筑物報警區(qū)域與探測區(qū)域

的劃分與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的報警部位號。

2、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)應(yīng)保持連續(xù)正常運(yùn)行，不得隨意中斷運(yùn)行，如一旦中斷，務(wù)必及

時報當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)。

3、為了保證火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的正常運(yùn)行與可靠性，應(yīng)根據(jù)建筑物的具體情況制定出

具體的定期檢查試驗程序，并根據(jù)程序?qū)ο到y(tǒng)進(jìn)行定期的檢查試驗，在任何:式驗中，都要

做好準(zhǔn)備以防出現(xiàn)不應(yīng)TT的缺失。

火災(zāi)自動報警系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)行下列定期檢查與試驗：

使用單位每日應(yīng)檢查集中報警操縱器與區(qū)域報警操縱器的功能是否正常，檢查方法：

有自檢、巡檢功能的可通過扳動自檢，巡檢開關(guān)來檢查其功能是否正常；沒有自檢、巡檢

功能的，可使用給一只探測器加煙（或者加溫）的方法使探測器報警，來檢查集中報警操

縱器或者區(qū)域報警操縱器的功能是否正常。同時，在檢查復(fù)位、消音、故障於警的功能是

否正常，假如發(fā)現(xiàn)不正常，應(yīng)在日登記表中記錄并及時處理。

2、季度試驗與檢查

使用單位每季度對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的功能應(yīng)做下列試驗與檢查：

1）按生產(chǎn)廠家說明書的要求，用專用加煙（或者加溫）等試驗器分期分批試探測器的

動作是否正常，試驗中發(fā)現(xiàn)有故障或者失效的探測器應(yīng)及時更換。

2）檢驗火災(zāi)警報裝置的聲、光顯示是否正常。試驗時，可一次全部進(jìn)行試驗，也可部

分進(jìn)行試驗，試驗前一定要做好妥善安排，以防造成不應(yīng)有的恐慌或者混亂。

3）對備用電源進(jìn)行「2次充放電試驗，進(jìn)行廣3次主電源與備用電源自動切換試驗，

檢查其功能是否正常。具體試驗方法：切斷主電源，看是否自動的換到備用電源供電4h后,

再恢復(fù)主電源供電，看是否自動電備用電源切換到主電源供電。同時檢查備用電源是否正

常充電。

4）有聯(lián)動操縱功能的系統(tǒng)，應(yīng)自動或者手動檢查消防操縱設(shè)備的操縱顯示功能是否正

常。

5）檢查備品備件，專用工具及加煙、加溫試驗器等是否齊備，并處于安全無損與適當(dāng)

保護(hù)狀態(tài)，直觀檢查所有消防用電設(shè)備的動力線、操縱線、報警信號傳輸線、接地線、接

線盒及設(shè)備等是否處于安全無損狀態(tài)。

6）巡視檢查探測器，手動報警按鈕與指示裝置的位置是否準(zhǔn)確、有無缺漏、脫落與丟

失。

3、年度檢查試驗

使用單位每年對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的功能應(yīng)做全面檢查試驗，并填寫年登記表。

消防演練實施方案

為了加強(qiáng)全體員工消防意識，使每位員工熟悉滅火程序。

當(dāng)監(jiān)控中心或者舉報火警時，由監(jiān)控中心通知義務(wù)消防員前往火警現(xiàn)場觀察，火警確

認(rèn)后向管理部通報。

一、在秩序管理部主管領(lǐng)導(dǎo)下，隊長負(fù)責(zé)火場滅火。由一、二班消防隊員攜帶滅火器材如:

消防斧、應(yīng)急燈、滅火器、防毒面具，在2分鐘內(nèi)到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場進(jìn)行滅火工作。

二、大廈管理部總經(jīng)理負(fù)責(zé)滅火救人工作總指揮，如火情嚴(yán)重負(fù)責(zé)向119火警舉報。

三、大廈管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)，人員疏散、物資搶救、具體由四班、三班協(xié)助。

四、大廈維修部主管負(fù)責(zé)關(guān)閉相應(yīng)的動力、照明電源、電梯、啟動消防泵。

五、大廈清潔部主管負(fù)責(zé)，組織清潔人員輸送滅火錯材，同時能夠一協(xié)助管理部經(jīng)理搞好、

疏散、物資搶救工作。

六、火情嚴(yán)重時通過廣播，協(xié)助管理人員進(jìn)行疏散。

七、注意事項：

1、當(dāng)火情較大，首先由維修人員斷掉電源，在沒有斷掉電源的情況下，不能用水進(jìn)行滅

火。

2、在救火中應(yīng)注意自身安全。

3、疏散時沉著冷靜，防止人員擁擠，嚴(yán)禁乘坐電梯。

4、火災(zāi)過后應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場，便于消防部進(jìn)行調(diào)查。

停電應(yīng)急作業(yè)流程

一、適用范圍：

大面積停電（通知或者未通知的），我大廈整體的電路檢修、電路故障等。

二、要求：

預(yù)先接通知，提早告之大廈所有出租單位，做好停水、停電準(zhǔn)備工作，檢查應(yīng)急照明

情況，做好預(yù)防工作，加強(qiáng)樓層巡視確保安全。

三、具體內(nèi)容：

1、維修部：

⑴立刻檢查電梯，強(qiáng)行打開電梯門，放出困電梯內(nèi)的客戶或者檢查電梯內(nèi)有無人員被困。

⑵及時處理消防報警系統(tǒng)，檢查各個區(qū)域與樓層的應(yīng)急電源是否開放。

⑶主管需立即派人到各層將動力線支線全部切斷，直至電力全部恢復(fù)供應(yīng)。

（4）電力全部恢復(fù)供應(yīng)后，務(wù)必測量電壓，檢查配合電柜工作情況，通知電工逐層打開各層

動力。

⑸一經(jīng)發(fā)現(xiàn)停電，如非我方原因，維修部主管應(yīng)立即派人查出停電原因，并回復(fù)公司。

市電備用電源倒閘操作程序

大廈停電后，務(wù)必接到由主管簽字的工作單（節(jié)假日期間除外），節(jié)假日期間值班電

工務(wù)必接到使用備用電源單位的操作員，持有備用“電源使用、停止操作申請表”，申請表

中的內(nèi)容、簽字務(wù)必填寫清晰、準(zhǔn)確.

單位加蓋公司印章、操作人簽字，交大廈配電值班人員后），配電值班電工方可實施倒閘操

作。

倒閘操作務(wù)必嚴(yán)格按規(guī)定的程序進(jìn)行，發(fā)令人、操作起始時間及每一工作程序全面記錄到

“倒閘操作票”中。具體的工作程序：

一、發(fā)現(xiàn)市電停電后，立即卸下大廈的負(fù)荷開關(guān)。（認(rèn)真核實，特別是使用備用電源的單位）

二、正常工作日（周一至周五），由主管接到使用備用電源單位操作員，遞交填好的市備用

電源使用、停止申請表，給大廈值班電工下達(dá)工作通知單。

三、大廈值班電工操作倒閘開關(guān)，使其由市電位置轉(zhuǎn)換至備用電源位置。操作完畢，通知

備用電源使用單位操作員，能夠啟動備用電源。

四、市電送來后，電壓表指示正常，指示燈亮，值班電工即時通知發(fā)電人員（使用備用電

源單位的操作員）作好備用電源停電準(zhǔn)備。

五、接到使用人，“備用電源使用、停止申請表”倒閘操作人員，確認(rèn)已卸下備用電源的負(fù)

荷，拉下發(fā)電機(jī)主開關(guān)，發(fā)電機(jī)停止送電后，值班電工操作倒閘開關(guān)，使其由備用電

源轉(zhuǎn)換至市電位置。

六、值班電工操作道閘開關(guān)，使其由備用電源轉(zhuǎn)換至市電位置。

七、觀察各類指示儀表正常后，逐個操作負(fù)荷，讓負(fù)荷投入。

八、按倒閘操作票填寫要求，在監(jiān)護(hù)人、操作人欄簽字，一式三份（備用電源使用單位、

維修部、管理部存檔各一份）。

高低壓配電裝置運(yùn)作安全程序

一、配電值班人員

配電值班人員務(wù)必嚴(yán)格遵守《員工手冊》與各項規(guī)章制度。

二、值班人員

值班人員務(wù)必持有合格技術(shù)證件，熟練掌握本大廈供電運(yùn)行方式，線路向及設(shè)備技術(shù)性能,

同時具實際處理事故能力，方可上崗工作。

三、正常運(yùn)行中的巡視規(guī)定

1.每兩小時巡視一遍并做好列表記錄，包含有功電度表、無功電度表、電壓表、電流表讀

數(shù)、直流電屏充電電壓、充電電流讀數(shù)，室內(nèi)溫度及變壓器相芯溫度。

2.定期巡視變壓器運(yùn)行狀況，從聲、味、溫等現(xiàn)象觀察變壓器是否正常。

3.制柜及總開關(guān)的外觀要清潔，巡視中留意柜內(nèi)是否有特殊響聲，各指示燈是否完好。

4.直流電池柜內(nèi)電池組液體是否足夠，有無泄漏，充電情況是否良好。

5.各抽氣扇運(yùn)行是否正常，隔塵網(wǎng)應(yīng)定時清理。

6.室內(nèi)照明，緊急照明及衛(wèi)生情況應(yīng)良好。

四、安全操作

1.務(wù)必執(zhí)行操作申請制度與停電檢修制度。

2.高壓制柜停送電操應(yīng)填寫好工作票，操作并檢查各項操作機(jī)械完好，嚴(yán)格執(zhí)行一人操作,

一人監(jiān)護(hù)安全工作制度，按工作票填寫程序進(jìn)行操作。

3.配電值班員應(yīng)熟悉配電房制柜的各項操作細(xì)則及工作程序，做到操作準(zhǔn)確無誤。

4.停電操作務(wù)必從低壓到高壓依次進(jìn)行，送電操作務(wù)必先從高壓側(cè)進(jìn)電，對變壓器或者線

路充電，然后依次從高壓至低壓送電。

5.清潔、維修變壓器務(wù)必先穿戴好防護(hù)用品，試驗專用電筆是否正常，然后切斷低壓側(cè)負(fù)

荷及高壓側(cè)電源，驗明無電后，用專用電棒逐相對地放電，再將三相短接；由兩人以上進(jìn)

行工作，接拆專用地線務(wù)必指定專人進(jìn)行。

6.低壓柜停電工作應(yīng)注意驗明無電后對電容放電，完畢后用專用接地線對相線可靠接地，

并兩人以上時方可進(jìn)入現(xiàn)場工作。

五、事故處理

1.變壓器故障跳閘時，應(yīng)當(dāng)手動推斷高低壓制操作開關(guān)，并把分閘制關(guān)上，保證其它設(shè)備

正常供電，之后應(yīng)及時查明故障原因，并向上級匯報。

2.低壓總開關(guān)跳閘時，應(yīng)先把分開關(guān)斷開，檢查無特殊后，試送總開關(guān)，再送各分開關(guān)。

3.低壓總開關(guān)跳閘時，應(yīng)先把各功能區(qū)分開關(guān)拉開，檢查無特殊后先試分路開關(guān)，再試送

各功能區(qū)分開關(guān)。

4.電梯、消防、清水泵、污水泵、雙電源故障時應(yīng)在檢查維修自投開關(guān)時，將雙電源刀閘

拉開，驗明無電時方可維修（盡快恢復(fù)供電）。

5.電容開關(guān)自動跳閘時，應(yīng)馬上退出運(yùn)行，檢查確認(rèn)無特殊情況或者短路后方可送電。

六、高低壓配電室運(yùn)行交接程序（正常）

1.交班人需于交接班前檢查現(xiàn)有配電設(shè)備記錄當(dāng)班運(yùn)作事宜。

2.接班人需填寫接班時間，并閱讀上班運(yùn)作記要，以熟悉上班高低壓配電情況。

3.接班人需與交班人共同再檢查高低壓配電設(shè)備，雙方熟悉現(xiàn)有操作情況后，交接便作完

成。

七、高低壓配電緊急事故處理程序

為保障大廈供正常及統(tǒng)一處理配電事宜。制定緊急事故處理程序，能提高配電操作員的水

平，主管或者工程師需按時培訓(xùn)以上處理程序，以減少大廈配電事故發(fā)生，增強(qiáng)配電設(shè)備

可靠性、達(dá)至高效率、低成本、高可靠性的服務(wù)。

后備發(fā)電機(jī)管理

市電停止時，本大廈仍能保持緊急配電，使電梯、消防系統(tǒng)及給排水系統(tǒng)，能保持正

常運(yùn)作，在發(fā)電機(jī)進(jìn)行每月操作時，技術(shù)員需記錄所有運(yùn)作資料，作為維修為保障本大廈

緊急配電，技術(shù)員務(wù)必每月進(jìn)行后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作，以保障正常計劃及存盤資料。

后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行表

大廈：時

問:

記錄日期:室溫:

運(yùn)行情況記錄

1.自動起車及停車

2.交換機(jī)

3.發(fā)電機(jī)頻率

4.記錄行車時間表

5.輸出電壓及電流

6.引擎避云支撐架

7.電球絕緣自動保護(hù)系統(tǒng)

的測驗

后備發(fā)電機(jī)檢查表

大廈：時

間：

記錄日期：室溫：

后備發(fā)電機(jī)情比記錄

1.油漆喉及返水喉的漏滴

2.除油缸沉淀物

3.油隔

4.偈油隔

5.清潔風(fēng)隔網(wǎng)

6.油水平

7.水箱及潤滑系統(tǒng)的漏滴

8.調(diào)較水泵皮帶的張力及

情況

9.空氣隔塵網(wǎng)

10.油壓表

11.電池容量、良好充電

12.機(jī)房清潔

13.機(jī)房通風(fēng)（機(jī)械/自然）

14.機(jī)板清潔

15.盤頂螺絲松緊

倒閘操作票

編號:

停發(fā)令人（工作單或者備用電源操作人）：送發(fā)令人：

發(fā)令時間：年月日時分發(fā)令時間：年月日時分

電電

操作人：操作人：

操作時間：日時分操作時間：日時分

序號停電操作程序送電操作程序

注1、本操作票一律用鋼筆填寫，不得使用鉛筆，名稱、編號不得涂改。

2、每項操作完畢后即做“y”標(biāo)記。3、本票執(zhí)行后，須交管理部蓋章并注已執(zhí)行。

3、一式三份，使用備用電源單位、維修部、物管部存檔各一份。

備用電源使用、停止操作申請表

申請單位（簽章）：申請時間：年月日時分

一、使用備用電源前，申請方填寫：

1、遞交申請表時，貴方負(fù)荷狀態(tài)：

2、能夠操作倒閘：將市電轉(zhuǎn)換至備用電源位置確認(rèn)：使用方

操作方

時間：年月時分

二、將備用電源轉(zhuǎn)換為市電前，申請方填寫：

1、通知大廈時（將備用電源轉(zhuǎn)換為市電）貴方負(fù)荷狀態(tài)：

2、能夠操作倒閘：將備用電源轉(zhuǎn)換至市電位置雙方：使用方

操作方

時間：年月時分

一式三份：申請單位（1）、維修部（1）、大廈管理部存檔（1）

電梯停運(yùn)應(yīng)急工作流程

公司秩管員巡樓或者保潔員、管理員在電梯廳發(fā)現(xiàn)電梯樓層顯示屏無信號時，立即撥

打電話67269933通知客戶服務(wù)部，如大廈停電秩管部部長、維修值班人員立即拿電梯門、

電梯機(jī)房鑰匙以最快的速度趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。

一、大廈電梯停運(yùn)故障處理流程：

1、切斷電梯總電源開關(guān)。用鑰匙打開電梯門，推斷電梯停留的樓層，迅速到達(dá)電梯停留樓

層，假如電梯轎箱停在樓層之間，用鑰匙無法拯救，到機(jī)房使用盤車輪，兩人協(xié)助。操作

流程如下：

⑴告知轎箱內(nèi)的人員留置原處，一面對電梯內(nèi)人員進(jìn)行安慰，同時開門拯救出困在電梯內(nèi)

的客戶。

⑵將搖手柄卡在電機(jī)軸的方頭上并握住緩慢轉(zhuǎn)動

⑶另一人使用專用工具放松制動器

（4）兩人同時工作，使轎箱移到最近的廳門出口。（平層）

⑸開門時，務(wù)必確保曳引機(jī)外在制動狀態(tài)，轎箱移動到平層位后應(yīng)將手柄拆下；開門時，

應(yīng)注意自身的安全。（身體傾斜度）保證5分鐘內(nèi)（自電梯停運(yùn)到拯救完成）處理完畢。

關(guān)閉所有樓層的電梯廳門，做好安全預(yù)防工作。故障未正式排除、供電未正常供應(yīng)前，

不同意使用電梯。

2、推斷停梯原因（停電、操作失誤、故障）

停電：維修人員把配電房的各個分路開關(guān)關(guān)閉，做好送電的準(zhǔn)備。

操作失誤：檢查各類功能開關(guān)復(fù)位情況，對非正常狀態(tài)進(jìn)行調(diào)整。

故障：電梯故障處理：

1、維修值班人員應(yīng)盡快趕到故障現(xiàn)場，做好電梯的緊急救援工作，疏散被困人員，并及時

通知電梯維修工到達(dá)現(xiàn)場。

2、電梯維修工務(wù)必有當(dāng)?shù)貏趧硬块T頒發(fā)的《電梯操作證》，接收全天候投訴［包括：監(jiān)控

值班室、部門主管、客戶的投訴）服務(wù)。

3、接到電梯投訴后，電梯維修工應(yīng)盡快趕到故障現(xiàn)場，盡早排除故障。

4、電梯維修工對電梯故障不能及時處理或者在一小時內(nèi)處理有一定困難時，應(yīng)及時報告部

門主管，由部門主管聯(lián)系電梯廠家技術(shù)人員進(jìn)行搶修。

5、對重大事故（指經(jīng)濟(jì)缺失：100（）元以上，含人身傷亡事故）維修人員應(yīng)及時趕到現(xiàn)場,

及時向總經(jīng)理匯報，總經(jīng)理迅速組織有關(guān)人員調(diào)查事故過程，采取緊急措施，全力搶救,

減免事故缺失與防止事故進(jìn)一步擴(kuò)大。分析事故原因，對重大傷亡事故及時向市勞動局

安全與衛(wèi)生監(jiān)察處、國家公安機(jī)關(guān)反映，填寫《電梯事故記錄表》。

6、電梯任何故障，值班人員應(yīng)在《電梯事故記錄表》中做好記錄。對重大或者緊急情況故

障處理，主管技術(shù)人員做出書面報告，報公司總經(jīng)理。

第四部分維修部管理制度

維修部員工行為規(guī)范

為了制造一個文明祥與、秩序井然的工作環(huán)境，樹立公司的良好形象，要求員工在管

理、服務(wù)過程中，嚴(yán)格按照本章的內(nèi)容執(zhí)行。

一、員工守則

1、遵守國家政策法令、法規(guī)，遵守本公司的一切規(guī)章制度。服從公司領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮、

團(tuán)結(jié)同事、互幫互助，按時按質(zhì)完成各項工作任務(wù)。

2、愛護(hù)公物及公用設(shè)施，自覺保護(hù)與保持環(huán)境衛(wèi)生。

3、勤儉辦公、節(jié)約用水、用電，杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。

4、衣著整潔，精神飽滿，待人熱情，文明用語。

5、關(guān)心企業(yè)，主動提出全合理化建議，發(fā)揚(yáng)企業(yè)精神，為企業(yè)作奉獻(xiàn)。

二、儀容儀表

1、員工務(wù)必保持衣冠整潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作卡端正的佩戴在左胸前。

2、員工要求著裝整潔、短發(fā)（頭發(fā)只是衣領(lǐng)）、頭發(fā)修剪整齊、前不遮眉、旁不遮耳。

3、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。

三、行為舉止

1、舉止應(yīng)大方得體，對待客戶禮貌用語，與人交談雙眼應(yīng)平視對方，不要左顧右盼。

2、遇上級領(lǐng)導(dǎo)或者有客來訪，應(yīng)立即起相應(yīng)并問好，來客告辭應(yīng)起身相送。

3、注意走路姿勢，在樓梯內(nèi)行走腳步要輕，不得奔路。

4、進(jìn)入上級領(lǐng)導(dǎo)或者客戶辦公走前，應(yīng)先走在門外輕叩門三下，征得同意后方可入內(nèi)，

若進(jìn)去時門是關(guān)住的，出來時則隨手將門輕輕帶上。

5、對客戶提出的詢問、要求、意見要耐心傾聽，在不違背保密制度的原則下，有問必

答并作到回答準(zhǔn)確。

四、服務(wù)態(tài)度

1、禮貌一一這是員工對客戶與同事最基本的態(tài)度，在任何時刻均應(yīng)使用禮貌用語?！罢垺?/p>

字當(dāng)頭，“謝”字不離口。

2、樂觀一一以樂觀的態(tài)度接待客戶。

3、友善一一以“微笑”來迎接客戶及與同事相處。

4、熱情一一為客戶提供方便、熱情服務(wù)。

5、耐心一一對客戶的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心的聆聽，在不違背本公司的前提下辦理。

6、平等-----視同仁的對待所有客戶。

維修部實際操作行為規(guī)范

1、維修前的準(zhǔn)備如何操作？

準(zhǔn)備好維修時要用的工具、材料、維修單；給客戶打電話征詢現(xiàn)在去維修是否合適；整

理一下自己的儀容儀表。

2、如何進(jìn)入客戶房間？

先敲門，得到同意后方可進(jìn)入，向客戶說明你來的日的，隨于將客戶的門關(guān)上。注：身

著工裝，佩戴工號牌，頭發(fā)應(yīng)整潔服帖，工裝應(yīng)干凈無污漬，應(yīng)穿專用的鞋子，鞋子也應(yīng)

保持整潔。

3、維修中應(yīng)按規(guī)范操作，對客戶額外要求如何處理？

應(yīng)熟悉額外要求的內(nèi)容，假如是舉手之勞，不違反規(guī)定與工作的，能夠滿足客戶要求；

假如是違反操作規(guī)范的，影響工作進(jìn)展的，應(yīng)委婉回絕客戶。

4、操作中需要遞取工具時的處理？

假如客戶正在工作（打電話、打電腦、寫東西），最好不要打攪客戶，能芻行操作盡量

自行操作，假如必需客戶協(xié)助的，應(yīng)禮貌地詢問客戶：“我能夠打攪您一下嗎？”得到客戶

應(yīng)允后，再說出你的請求“煩惱您把……遞給我好嗎？”客戶遞過東西后，應(yīng)立即向客戶

表示感謝。

5、對有償服務(wù)應(yīng)如何操作解釋？

在維修中，發(fā)現(xiàn)其維修項目不在我們提供的服務(wù)范圍之內(nèi)的（如客戶的臺燈壞了、燈泡

燒了、椅子壞了等），應(yīng)向客人表示歉意，并告知客戶這種維修不在我們大廈提供的維修服

務(wù)之內(nèi)，我們能夠幫