房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)典型企業(yè)的會(huì)計(jì)核算-任務(wù)3房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)主講人：謝春苗浙江金融職業(yè)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院延時(shí)符目錄商品流通企業(yè)一旅游餐飲服務(wù)企業(yè)二運(yùn)輸企業(yè)三施工企業(yè)四房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五農(nóng)業(yè)企業(yè)六延時(shí)符行業(yè)五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認(rèn)知任務(wù)一

開發(fā)成本的核算任務(wù)二

開發(fā)產(chǎn)品的核算任務(wù)三

延時(shí)符知識(shí)點(diǎn)1開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)就是開發(fā)土地、房屋、配套設(shè)施等建筑產(chǎn)品，并對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理.

產(chǎn)品開發(fā)完成后，根據(jù)其使用用途的不同應(yīng)分別作為如下產(chǎn)品進(jìn)行處理：延時(shí)符知識(shí)點(diǎn)1開發(fā)產(chǎn)品的核算1．作為商品對(duì)外銷售的通過“開發(fā)產(chǎn)品”核算2．用于出租經(jīng)營(yíng)的通過“投資性房地產(chǎn)”核算3．用于安置周轉(zhuǎn)使用的通過“周轉(zhuǎn)房”核算4．自建自用的房產(chǎn)通過“固定資產(chǎn)”核算延時(shí)符知識(shí)點(diǎn)1開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品的核算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成全部開發(fā)過程后，經(jīng)過驗(yàn)收合格，需要結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本。在竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。

【工作實(shí)例5-7】榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)其開發(fā)的住宅樓驗(yàn)收交接憑證，結(jié)轉(zhuǎn)住宅樓開發(fā)實(shí)際成本11000000元。其后將該住宅樓出售，取得不含稅價(jià)款收入18000000元，增值稅率9%，款項(xiàng)存入銀行。（1）住宅樓完工驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

11000000貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本11000000（2）收到出售住宅樓的價(jià)款借：銀行存款18620000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷售收入

18000000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）620000（3）結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房銷售成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本11000000貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋11000000三、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算

出租房是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完成后用于出租經(jīng)營(yíng)的房屋，如寫字樓、商鋪等。出租房屬于企業(yè)資產(chǎn)的一部分，

但不同于企業(yè)固定資產(chǎn)的是，出租房是通過收取租金的方式盈利的，應(yīng)通過“投資性房地產(chǎn)”科目核算。

出租投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)范圍，記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，成本記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目?！竟ぷ鲗?shí)例5-8】榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)竣工后的一棟樓房出租給立業(yè)公司，該房屋的總成本為450萬(wàn)元。（1）結(jié)轉(zhuǎn)完工成本：借：開發(fā)產(chǎn)品——樓房4500000貸：開發(fā)成本——樓房4500000結(jié)轉(zhuǎn)出租房產(chǎn)成本：借：投資性房地產(chǎn)4500000貸：開發(fā)產(chǎn)品——樓房4500000

【工作實(shí)例5-9】甲企業(yè)為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，

2022年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2022年4月15日。2022年4月15日，該寫字樓的賬面余額為45000萬(wàn)元，公允價(jià)值為47000萬(wàn)元。

2022年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48000萬(wàn)元。

2023年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以55000萬(wàn)元出售，出售款項(xiàng)已收訖。

甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。(1)2022年4月15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)—一成本470000000貸：開發(fā)產(chǎn)品

450000000其他綜合收益

20000000(2)2022年12月31日，公允價(jià)值變動(dòng)：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)10000000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益10000000(3)2023年6月，出售投資性房地產(chǎn)：借：銀行存款550000000貸：其他業(yè)務(wù)收入

550000000借：其他業(yè)務(wù)成本480000000貸：投資性房地產(chǎn)—成本

470000000

—公允價(jià)值變動(dòng)10000000

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益10000000

其他綜合收益20000000貸：其他業(yè)務(wù)成本

30000000

【工作實(shí)例5-9】榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的浦江小區(qū)商鋪完工，公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量該商鋪。公司與江海公司簽訂了租賃協(xié)議，將其中一間開發(fā)成本為800萬(wàn)元、公允價(jià)值為1000萬(wàn)元的商鋪出租給該企業(yè)使用。租賃合同約定，該商鋪于完工時(shí)開始起租，每月收取租金6萬(wàn)元，增值稅0.54萬(wàn)元。

榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)半年后，該商鋪的公允價(jià)值為1300萬(wàn)元，一年后租賃期滿，企業(yè)收回該商鋪，并以1500萬(wàn)元的不含稅價(jià)出售，增值稅135萬(wàn)元，出售款已收訖。榮盛公司會(huì)計(jì)處理如下：(1)將開發(fā)完工的商鋪轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——成本10000000貸：開發(fā)產(chǎn)品——出租房

8000000其他綜合收益——商鋪20000002)每月收取租金時(shí)：借：銀行存款65400貸：其他業(yè)務(wù)收入60000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)視額）5400(3)半年后公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)3000000貸：公允值變動(dòng)損益3000000（4）一年后收回該商鋪出售時(shí)：借：銀行存款16350000貸:其他業(yè)務(wù)收入

15000000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)1350000（5）同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)成本、其他綜合收益、公允價(jià)值變動(dòng)損益借：其他業(yè)務(wù)成本13000000貸：投資性房地產(chǎn)——成本10000000——公允價(jià)值變動(dòng)3000000借：其他綜合收益——商鋪2000000貸：其他業(yè)務(wù)成本

2000000借：公允價(jià)值變動(dòng)損益3000000貸：其他業(yè)務(wù)成本3000000

如果銀河房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資性房地產(chǎn)采用成本模式核算，則例中的有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：（1）將開發(fā)完工的商鋪轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)—商鋪8000000貸：開發(fā)產(chǎn)品—出租房8000000（2）每月收取租金時(shí)借：銀行存款65400貸：其他業(yè)務(wù)收入——出租商鋪?zhàn)饨?0000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)5400(3)每月計(jì)提該商鋪折舊時(shí)(月折舊額3萬(wàn)元)借：其他業(yè)務(wù)成本30000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊30000(4)一年后收回該商鋪并出售時(shí)借：銀行存款16350000貸：其他業(yè)務(wù)收入15000000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額）1350000(5)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)商鋪銷售成本，假定已提折舊60000元，則會(huì)計(jì)分錄為：借：其他業(yè)務(wù)成本

7640000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

60000貸：投資性房地產(chǎn)——商鋪

8000000周轉(zhuǎn)使用房屋業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置

周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房—周轉(zhuǎn)房攤銷四、周轉(zhuǎn)房的核算周轉(zhuǎn)使用房屋的賬務(wù)處理（一）周轉(zhuǎn)房的增加賬務(wù)處理企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，明確用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的周轉(zhuǎn)房和臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋，開發(fā)完成時(shí)應(yīng)將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品—房屋”之中；

實(shí)際將房屋投入安置使用時(shí)，再?gòu)摹伴_發(fā)產(chǎn)品—房屋”成本轉(zhuǎn)入“周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房”賬戶。

周轉(zhuǎn)房攤銷價(jià)值一般應(yīng)按月計(jì)提，按計(jì)提的月攤銷額，借：開發(fā)成本/開發(fā)間接費(fèi)用等貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷周轉(zhuǎn)使用房屋的賬務(wù)處理（二）周轉(zhuǎn)房攤銷的計(jì)算和賬務(wù)處理

周轉(zhuǎn)房在周轉(zhuǎn)使用過程中會(huì)發(fā)生損耗，其損耗價(jià)值應(yīng)轉(zhuǎn)移到受益對(duì)象的成本中去。

由于周轉(zhuǎn)房并非以盈利為目的，因而其每期的攤銷額不能計(jì)入到“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開發(fā)的工程來(lái)負(fù)擔(dān)，作為開發(fā)期間的費(fèi)用計(jì)入土地、房屋的開發(fā)成本。①用作周轉(zhuǎn)使用的商品房由于使用年限較長(zhǎng)，可采用年限平均攤銷法按使用期限計(jì)提每月攤銷額。計(jì)算公式如下：

月攤銷率＝(1-估計(jì)凈殘值率)/預(yù)計(jì)攤銷年限÷12

月攤銷額＝周轉(zhuǎn)房原值×月攤銷率

②周轉(zhuǎn)用臨時(shí)簡(jiǎn)易房屋一般可按預(yù)計(jì)周轉(zhuǎn)使用次數(shù)(即安置拆遷居民次數(shù))計(jì)提每周轉(zhuǎn)使用一次攤銷額。知識(shí)鏈接（三）周轉(zhuǎn)房修理費(fèi)用的賬務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)房在供拆遷居民使用過程中發(fā)生的修理費(fèi)，應(yīng)按其受益對(duì)象，作為開發(fā)期間的費(fèi)用計(jì)入土地、房屋的開發(fā)成本。借：開發(fā)成本—商品性土地開發(fā)成本/開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本/開發(fā)間接費(fèi)用貸:銀行存款/應(yīng)付職工薪酬等賬戶（四）周轉(zhuǎn)房改變用途對(duì)外銷售的賬務(wù)處理

企業(yè)將周轉(zhuǎn)房改變用途對(duì)外銷售時(shí)，應(yīng)視作商品房銷售處理。取得銷售收入時(shí)，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—商品房銷售”、應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額，賬戶；

同時(shí)，按周轉(zhuǎn)房攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—商品房銷售”賬戶，“周轉(zhuǎn)房—周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房”賬戶。

【工作實(shí)例5-9】榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司為安置華宇小區(qū)的動(dòng)遷居民，將其建造的A棟商品房作為周轉(zhuǎn)房。該商品房實(shí)際開發(fā)成本為6000000元。在使用過程中按月計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷額，該商品房預(yù)計(jì)使用年限50年，假定期末無(wú)殘值。

使用數(shù)月后，周轉(zhuǎn)房發(fā)生修理費(fèi)用60000元，以銀行存款支付；

20個(gè)月后，華宇小區(qū)竣工交房，公司將A棟周轉(zhuǎn)房作為商品房對(duì)外銷售，售房收入9000000元(不含稅),增值稅額810000元，所有款項(xiàng)已存入銀行。(1)A棟商品房完工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本：借：開發(fā)產(chǎn)品——A棟商品房6000000貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)6000000(2)A棟商品房用于周轉(zhuǎn)使用時(shí)借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房6000000貸：開發(fā)產(chǎn)品——A棟商品房6000000（3）按月計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷時(shí)：月攤銷額=6000000/50÷12=10000（元）借：開發(fā)間接費(fèi)用(或開發(fā)成本—華宇小區(qū))10000貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

10000（4）支付維修費(fèi)時(shí)：借：開發(fā)間接費(fèi)用(或開發(fā)成本—華宇小區(qū))60000貸：銀行存款

60000（5）周轉(zhuǎn)房改變用途對(duì)外出售時(shí)：借：銀行存款

9810000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷售

9000000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）810000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷售5800000周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

200000（10000×20）貸：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房