第十二章契稅法課件

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契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

第一節(jié)、納稅義務人

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為納稅義務人。（買方交契稅）（一）國有土地使用權(quán)出讓

國有土地使用權(quán)出讓，是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。第二節(jié)、征稅范圍（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

“土地使用權(quán)出售”是指土地使用者以土地使用權(quán)作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。“土地使用權(quán)贈與”是指土地使用者將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為?！巴恋厥褂脵?quán)交換”是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。（三）房屋買賣

以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。（四）房屋贈與

房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。房屋贈與的前提是：產(chǎn)權(quán)無糾紛，贈與雙方自愿。房屋贈與應有書面合同（契約），并須辦理登記過戶手續(xù)。房屋的受贈者應按規(guī)定繳納契稅。

（五）房屋交換

房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。當?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。某影視明星接受某房地產(chǎn)開發(fā)公司贈與的商品房一套，市場價格155萬元，雙方簽訂了贈與的書面合同，并已至房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理了登記過戶手續(xù)。企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也按照該項規(guī)定征稅。當?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。2.1200000×3%=36000元國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也按照該項規(guī)定征稅。承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。當?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。根據(jù)稅法規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：

1.以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；2.以土地、房屋權(quán)屬抵債；3.以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；4.以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。應納稅額=（500－300）×3%＝6（萬元）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。公司增資擴股，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅；契稅采用3％～5％的幅度比例稅率。房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。（3）100×5%=5萬元以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；計算該影視明星應納的契稅稅額。當?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為?！俺山粌r格”是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。5.公司增資擴股，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅；6.企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。【注意】土地、房屋權(quán)屬變動還有其他一些不同的形式，如典當、繼承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬變動的，不屬于契稅的征稅范圍。三、稅率

契稅采用3％～5％的幅度比例稅率。具體執(zhí)行稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)本地區(qū)的實際情況確定。

四、應納稅額的計算應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

計稅依據(jù)：不動產(chǎn)的價格

1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。“成交價格”是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。

某居民從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品住宅一套，成交價格120萬元，雙方簽訂了購房合同。當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3％。計算該居民應納的契稅稅額。1200000×3%=36000元

2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

某影視明星接受某房地產(chǎn)開發(fā)公司贈與的商品房一套，市場價格155萬元，雙方簽訂了贈與的書面合同，并已至房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理了登記過戶手續(xù)。當?shù)卣?guī)定的契稅稅率4％。計算該影視明星應納的契稅稅額。1550000×4%=62000元土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也按照該項規(guī)定征稅。以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。（3）100×5%=5萬元契稅采用3％～5％的幅度比例稅率。（3）100×5%=5萬元土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。當?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。公司增資擴股，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅；當?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。計算該影視明星應納的契稅稅額。第一筆業(yè)務換出的房產(chǎn)價值300萬元，換進的房產(chǎn)價值500萬元；第二節(jié)、征稅范圍

3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。上述交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也按照該項規(guī)定征稅。

某公司2005年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務，并已辦理了相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務換出的房產(chǎn)價值300萬元，換進的房產(chǎn)價值500萬元；第二筆業(yè)務換出的房產(chǎn)價值400萬元，換進的房產(chǎn)價值300萬元。已知當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%，該公司應繳納契稅為多少？應納稅額=（500－300）×3%＝6（萬元）4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。其計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

某企業(yè)2004年2月取得政府無償劃撥的一塊土地的使用權(quán)，2005年7月該企業(yè)向政府部門提出轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的申請，經(jīng)審核批準其轉(zhuǎn)讓該，并要求該企業(yè)補繳土地使用權(quán)出讓費用80萬元。當?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。計算該公司應納的契稅稅額。800000×3%=24000元

某外商投資企業(yè)2005年接受某國有企業(yè)以房產(chǎn)投資入股，房產(chǎn)市場價格50萬元，該企業(yè)還于當年以自有房產(chǎn)與另一家企業(yè)交換一處房產(chǎn)，支付差價款200萬元，同年政府有關(guān)部門批準向該企業(yè)出讓土地一塊，該企業(yè)繳納土地出讓金100萬元，當?shù)仄醵惗惵?%，計算該企業(yè)2005年應繳納的契稅。

（1）50×5%=2.5萬元（2）200×5%=10萬元（3）100×5%=5萬元2.5+10+5=17.5萬元五、稅收優(yōu)惠1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府