XXXX年11月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)-28-

2010年11月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)HYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINK\l"br26"樓盤分析HYPERLINK\l"br26".............................................................................................................................................27真觀智業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介真觀智業(yè)集團(tuán)前身為真觀堂機(jī)構(gòu)，2009年，真觀堂機(jī)構(gòu)攜旗下地產(chǎn)顧問、廣告、商業(yè)管理、酒店管理、二手經(jīng)紀(jì)五大全資子公司以及原子數(shù)據(jù)信息研究機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)法律咨詢機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)研究室等專業(yè)部門共同組成真觀智業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)、廣告、商業(yè)管理、酒店管理、二手房經(jīng)紀(jì)等五大板塊，使服務(wù)領(lǐng)域由單純的房地產(chǎn)顧問延伸至商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店管理等泛地產(chǎn)領(lǐng)域。并提供市場(chǎng)研究、營(yíng)銷代理、廣告推廣、房地產(chǎn)法律咨詢、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行等房地產(chǎn)全流通領(lǐng)域服務(wù)，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、后期管理等各個(gè)環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體提供解決方案。真觀智業(yè)集團(tuán)成立數(shù)年來，累計(jì)服務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)十個(gè)、為客戶創(chuàng)造價(jià)值百余億。項(xiàng)目遍布黑龍江省內(nèi)各地區(qū)以及河北、海南等地。目前已成長(zhǎng)為黑龍江乃至大東北地區(qū)最具影響力的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商之一。真觀智業(yè)集團(tuán)堅(jiān)持“本土的就是世界的”這一核心理念，深耕本土、放眼世界，向做受人尊敬的地產(chǎn)綜合服務(wù)商而奮斗。原子數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介原子數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)成立于2008年，隸屬于真觀智業(yè)集團(tuán)，是黑龍江首個(gè)專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)?！袄硇浴鳖}研究報(bào)告、企業(yè)研究報(bào)告、宏觀經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告等，力圖將最真實(shí)的市場(chǎng)呈現(xiàn)給客戶。【真觀.經(jīng)濟(jì)】1.1固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資同期增長(zhǎng)38.1%2010年1-9月全市完成固定資產(chǎn)投資1348.1億元，同比增長(zhǎng)38.1%，增幅低于上年同期6個(gè)百分點(diǎn)。資料來源：哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資完成181.3億2010年1-9月的投資額為181.322.4%6.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資144.7億元，同比增長(zhǎng)26.8%。資料來源：哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局1.2社會(huì)消費(fèi)品零售總額2010年1-10月份，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到125313萬億元，同比增長(zhǎng)18.3%，與1-9月份持平。2010年1-9月份，哈爾濱市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額1229.1億元，同比增長(zhǎng)18.6%，增幅高于上年同期2.51-8903.7的74%；批發(fā)行業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額157.1億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的12%；住宿行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額11.51%156.8額的13%。資料來源：哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局1.3區(qū)域財(cái)政收入2010年1-9308.2億元,同比增長(zhǎng)29%16.9個(gè)百分點(diǎn)。相較于7-8月份，9月的財(cái)政收入增速有所回落。資料來源：哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局【真觀.資訊】2.1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資訊四部委：全面叫停第三套住房公積金貸款，嚴(yán)禁使用公積金貸款投機(jī)性購(gòu)房住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政90于20%；90平以上首付不得低于30%；二套房公積金貸款首付不得低于50%。停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。住房公積金個(gè)人住房貸款只能用于繳存職工購(gòu)買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房?！菊嬗^堂觀點(diǎn)】這一政策一定程度上提高了購(gòu)房成本，可抑制投資性購(gòu)房。但由于商業(yè)貸款的收緊，公積金貸款仍能享受到更多優(yōu)惠，因此未來仍有大量購(gòu)房者首選公積金。此外，《通知》嚴(yán)格了公積金的用途，并禁止公積金貸款炒房行為，但其實(shí)際作用并不明顯，只起到了一定的威懾作用，即抑制投資投機(jī)性需求的調(diào)控方向不會(huì)改變。蘭州出臺(tái)限購(gòu)令，樓市限購(gòu)令已擴(kuò)至16個(gè)城市。11月14日蘭州市正式出臺(tái)的“蘭州進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)新政”規(guī)定“本地居民家庭在本市可以購(gòu)買2套住房，非本地居民家庭在本市可以購(gòu)買1套住房。”16“限購(gòu)令”的城市主要集中在東部經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市。具體有：北方區(qū)域的北京、天津、大連，長(zhǎng)三角區(qū)域的上海、杭州、南京、溫州、寧波、蘇州，以及珠三角區(qū)域的廣州、深圳、廈門、三亞、海口和福州。杭州出臺(tái)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則11月17日，杭州市房管局會(huì)同中國(guó)人民銀行杭州中心支行、銀監(jiān)會(huì)浙江監(jiān)管局聯(lián)合制定并正商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，詳細(xì)規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的簽訂和報(bào)送、預(yù)售資金的收存和使用、監(jiān)管賬戶的管理等方面。2010年11月20日后受理預(yù)售的商品房項(xiàng)目，都將按該規(guī)定實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管。央行決定11月16日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%2010年11月16日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)125曾三次統(tǒng)一上調(diào)，10月份對(duì)6家銀行差別上調(diào)。17.5%6家銀行則提高至18%17.5%的存款準(zhǔn)備金率與2008年6月的歷史最高點(diǎn)持平，而大型銀行18%的存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)超過了歷史最高點(diǎn)。按照央行10月份公布的數(shù)據(jù)“人民幣存款余額70.09萬億元”計(jì)算，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，將凍結(jié)資金3504.5億元?！菊嬗^堂觀點(diǎn)】此時(shí)上調(diào)存款準(zhǔn)備金直接目的是為了緩解人民幣升值的壓力，抑制流動(dòng)性，而非打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，但對(duì)火熱的樓市也起到了間接的抑制作用。目前房貸按揭仍是商業(yè)銀行的主要利潤(rùn)來源，央行此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率間接收緊了商業(yè)銀行貸款發(fā)放，對(duì)于抑制樓市過熱可起到一定作用。上調(diào)存款準(zhǔn)備金使得銀行貸款額度更緊，也會(huì)進(jìn)一步加大開發(fā)商資金壓力。住建部和外匯局:境外個(gè)人境內(nèi)限購(gòu)一套自住房住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家外匯管理局發(fā)出通知，進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理，要求境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。法律法規(guī)另有規(guī)定的除外?！菊嬗^堂觀點(diǎn)】“外資限購(gòu)令”出臺(tái)的背景是相關(guān)管理部門出于對(duì)熱錢進(jìn)入樓市的擔(dān)心。這次“限外令”在內(nèi)容上增加了驗(yàn)資環(huán)節(jié)，主要意圖是遏制外資在人民幣升值預(yù)期下大量涌入國(guó)內(nèi)，將在一定程度上減少來“保值避險(xiǎn)”“外資限外令”重不高，因此“限外令”很難給整體需求帶來直接影響，更多是向市場(chǎng)傳遞一種政策信號(hào)：政府仍在繼續(xù)推進(jìn)調(diào)控，樹立市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的信心。三部委下發(fā)通知:土地出讓凈收益可用公租房發(fā)展財(cái)政部，國(guó)家發(fā)展改革委，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等3部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》。通知要求，切實(shí)落實(shí)各類保障性安居工程資金，允許土地出讓淨(jìng)收益用於發(fā)展公共租賃住房，允許住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金用於發(fā)展公共租賃住房。11月百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.82%12月1日，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/0.82%8614漲的城市中，淄博上漲幅度最大，為2.50%；價(jià)格下跌的城市中，下跌幅度最大的昆山跌幅為0.57%。報(bào)告顯示，11月住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十位城市分別是：淄博、蕪湖、聊城、株洲、烏魯木齊、昆明、贛州、青島、湛江和呼和浩特，漲幅都處于2%-3%之間。報(bào)告還顯示，11月住宅價(jià)格環(huán)比跌幅前十位城市分別是：昆山、哈爾濱、寧波、柳州、北海、南寧、銀川、廈門、江門和德州。除昆山外，其余9個(gè)城市跌幅皆小于0.5%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月百城住宅價(jià)格最高的十個(gè)城市分別是，深圳、上海、北京、杭州、三亞、溫州、廣州、寧波、福州和南京。深圳以24601元/平方米繼續(xù)排名第一位?！菊嬗^堂觀點(diǎn)】11月政策調(diào)控重點(diǎn)多落在金融方向上，從各項(xiàng)政策的調(diào)控方向和力度上看，其調(diào)控目的主要傾向于：90平米以上首付提高到3到3成，優(yōu)惠也減少到85折。通過這些政策減緩部分剛性首套房需求入市。91.1金的首次收緊，使得改善性置業(yè)成本增加，加大觀望期。三是杜絕投資投機(jī)性炒房，商業(yè)貸款和公積金新政均明確限制第三套房貸款。限購(gòu)令由針對(duì)國(guó)內(nèi)延伸到外資領(lǐng)域，意在遏制外資進(jìn)入樓市，平穩(wěn)市場(chǎng)?！菊嬗^.城市】3.1城市規(guī)劃建設(shè)信息哈市打造哈東新區(qū)未來將與哈西群力遙相呼應(yīng)哈市將在道外區(qū)東南部打造“哈東新區(qū)”，目前正在進(jìn)行招商引資。屆時(shí)，“哈東新區(qū)”將成為集商務(wù)、生態(tài)、物流為一體，與哈西、群力遙相呼應(yīng)的新城區(qū)?！肮|新區(qū)”位于道外區(qū)東南部，總規(guī)劃面積為104.16平方公里，規(guī)劃分為國(guó)際商務(wù)區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、新型工業(yè)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和生態(tài)居住區(qū)六大板塊，“哈東新區(qū)”作為哈爾濱東部門戶，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以商貿(mào)物流、旅游、農(nóng)副產(chǎn)品加工及房地產(chǎn)業(yè)為產(chǎn)業(yè)支撐，未來“哈東新區(qū)”將成為黑龍江省東部地區(qū)與哈爾濱市的重要產(chǎn)業(yè)承接點(diǎn)。哈爾濱規(guī)劃"一區(qū)兩鎮(zhèn)"概念，全力打造哈東新城哈爾濱市《哈東新城發(fā)展規(guī)劃綱要》編制完成，規(guī)劃“一區(qū)兩鎮(zhèn)”概念打造哈東新城。哈東新區(qū)位于道外區(qū)東南部，總規(guī)劃面積104.16平方公里?！肮|新城”位于哈東新區(qū)內(nèi)，以賓西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開“哈東新城”“體化”“一區(qū)兩鎮(zhèn)”質(zhì)量效益、推動(dòng)快速發(fā)展。哈東新區(qū)作為哈爾濱東部門戶，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以商貿(mào)物流、旅游、農(nóng)副產(chǎn)品加工及房地產(chǎn)業(yè)為產(chǎn)業(yè)支撐，未來哈東新區(qū)將成為黑龍江省東部地區(qū)與哈爾濱市的重要產(chǎn)業(yè)承接點(diǎn)，規(guī)劃了生態(tài)居住區(qū)、商貿(mào)物流園區(qū)和工業(yè)加工區(qū)等?！菊嬗^堂觀點(diǎn)】哈東新區(qū)將以團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)為起步區(qū)，未來政府將在水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上加大投入，預(yù)計(jì)明后年團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)及阿城區(qū)等區(qū)域?qū)⒊蔀楣枮I市房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一熱點(diǎn)區(qū)域，預(yù)計(jì)未來將會(huì)有大批的土地入市。隨著長(zhǎng)江路的打通，受政府政策利好的刺激，預(yù)計(jì)明年周邊供應(yīng)量將大幅增加。"萬達(dá)廣場(chǎng)"東北最大城市商業(yè)綜合體落戶哈西16“萬達(dá)廣場(chǎng)”60億元，是目前東北地區(qū)最大的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目。擬建的“萬達(dá)廣場(chǎng)”18.74萬平方米，項(xiàng)目包含大型商業(yè)中心(內(nèi)含百貨、國(guó)際電影城、餐飲、超市、電子娛樂、KTV等多種業(yè)態(tài))、60哈爾濱市新的城市商業(yè)中心和地標(biāo)性建筑，對(duì)推動(dòng)哈西客站地區(qū)城市建設(shè)，完善城市功能、提升城市品位，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展將起到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。家樂福超市入駐省群力文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)11月22日，世界五百?gòu)?qiáng)家樂福超市正式入駐省群力文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，并計(jì)劃2011年下半年投入使用。黑龍江省群力文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)位于群力東區(qū)，東起金江路、西至景江西路西側(cè)、南起群力第七60休閑體驗(yàn)區(qū)“兩帶一區(qū)”構(gòu)成。2009年，群力文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)正式啟動(dòng)建設(shè)，目前，已有代表黑龍江省地域文化、精品家飾的北方展藝中心，展示關(guān)東文化的仿古內(nèi)廊關(guān)東古巷，兒童體驗(yàn)職業(yè)生涯的夢(mèng)想小兒國(guó)，市民的私家書房山水書城，觀復(fù)博物館哈爾濱館，中國(guó)木雕藝術(shù)館，于志學(xué)美術(shù)館等多項(xiàng)目落戶群力文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)?！菊嬗^堂觀點(diǎn)】萬達(dá)廣場(chǎng)和家樂福超市分別入住哈西新區(qū)和群里新區(qū)，標(biāo)志著哈西板塊和群力版塊已經(jīng)告別了而隨著今明兩年大量樓盤住戶進(jìn)戶，居民需求將大大增加，這將大力帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而吸引了家樂福，萬達(dá)等大企業(yè)，而大型商業(yè)的進(jìn)駐也會(huì)進(jìn)而改善周邊生活配套，刺激區(qū)域發(fā)展。魯商置業(yè)子公司45.67億元拿下哈爾濱八宗土地魯商置業(yè)（60022311月17日晚間發(fā)布公告稱，全資子公司山東魯商置業(yè)公司競(jìng)得哈爾濱市八宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地總體成交價(jià)款為45.67億元。公告顯示，中標(biāo)土地總面積約84.6萬平方米，用地性質(zhì)及年期為商服40年，住宅70年。本次魯商標(biāo)中的八宗地塊位于學(xué)府路239214萬平方米，擬建城市綜合體項(xiàng)目，開發(fā)周期為六年。預(yù)計(jì)住宅建筑面積約102萬平方米?！菊嬗^堂觀點(diǎn)】魯商進(jìn)駐哈爾濱南部的省農(nóng)科院區(qū)域，其成熟的商業(yè)綜合體開發(fā)模式及豐富的各類房地產(chǎn)產(chǎn)品而魯商集住宅，娛樂，酒店，商業(yè)等多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的魯商模式，一方面會(huì)給本土開發(fā)企業(yè)帶來全新的理念，提升該區(qū)域的產(chǎn)品品質(zhì)和區(qū)域知名度，對(duì)周邊樓盤均會(huì)產(chǎn)生積極向好的作用。另一【真觀.土地】4.1土地供應(yīng)11月哈市新增土地供應(yīng)共計(jì)51.22用地面積達(dá)到14.6萬平方米。而本月工業(yè)用地新增用地面積達(dá)36.6萬平方米。數(shù)據(jù)來源：哈爾濱市國(guó)土資源信息網(wǎng)表工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地住宅2010HTG0382010HTG0392010HTG0402010HTG0412010HTS0562010HTS073哈南工業(yè)新城松花南路東側(cè)凈地凈地凈地凈地凈地凈地25873.540297.888493.2144479.467128.7145963.6≥18112≥28208哈南工業(yè)新城南城二路、江南中環(huán)路東北側(cè)哈南工業(yè)新城松花路西側(cè)≥61945.2≥144479.4哈南工業(yè)新城南城四路、江南中環(huán)路西南側(cè)松北區(qū)規(guī)劃193路以南、規(guī)劃204路以西≥46990.09(≤134257.4）松北區(qū)規(guī)劃14路以南、15路以328296.011商服數(shù)據(jù)來源：哈爾濱市國(guó)土資源信息網(wǎng)本月平房區(qū)共推出4宗土地，供應(yīng)面積達(dá)29.9萬平方米，且皆為工業(yè)用地。其次是松北區(qū)，一塊工業(yè)用地，一塊商住用地，占地面積達(dá)21.3萬平方米。數(shù)據(jù)來源：哈爾濱市國(guó)土資源信息網(wǎng)【真觀堂觀點(diǎn)】本月掛牌的唯一一塊商住地塊在松北區(qū)，項(xiàng)目地塊為凈地，項(xiàng)目總占地14.6面積32.8萬平米，是一競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)地塊，我們將密切關(guān)注該地塊的競(jìng)拍。4.2土地交易11月哈市成交土地總面積達(dá)169.55萬平米，其中商住地塊144.92萬平米，工業(yè)用地24.19萬平米，教育用地0.44萬平米，商住用地占總成交地塊的85.5%。表占地面積總成交價(jià)（萬元）宗地編號(hào)宗地位置用途競(jìng)得人（平米）哈爾濱市宏業(yè)房地產(chǎn)綜合開合）2010HT063南崗區(qū)學(xué)府路382號(hào)158,058.6076,440.00黑龍江省昆侖會(huì)誠(chéng)投資有限公司2010HT064南崗區(qū)學(xué)府路382號(hào)86,077.9067,489.8038,963.8020,860.0018,291.3021,190.0029,993.8011,291.3012,836.6032,820.0043,340.0035,040.001,060.00944.00哈爾濱市宏業(yè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司（聯(lián)合）哈爾濱建工房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2010HT065道里區(qū)工農(nóng)大街144號(hào)2010HT066道里區(qū)工農(nóng)大街哈爾濱晶石光電技術(shù)有限公司2010HTS(G)迎賓路集中區(qū)秦嶺路以060西、東湖路以北2010HTS(G)迎賓路集中區(qū)北至滇池061路、東至天平路哈爾濱綠科科技有限公司哈爾濱順成創(chuàng)新科技發(fā)展有限公司2010HTS(G)迎賓路集中區(qū)昆侖路以1,047.001,512.00583.00062西\洪湖路以南迎賓路集中區(qū)滇池路-嶗山路-青海路\沂蒙路之間街坊內(nèi)哈爾濱納諾機(jī)械設(shè)備有限公司2010HTS(G)064迎賓路集中區(qū)滇池路集中區(qū)鄱陽中街與天平路東北側(cè)局部地段2010HTS(G)065濱）有限公司哈爾濱波音綠洲生物技術(shù)有限公司2010HTS(G)迎賓路集中區(qū)天平路以066東\滇池路以南653.00哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限公司2010HTS(G)規(guī)劃188路以北\205路067以西109,412.503,535.00哈爾濱博實(shí)信達(dá)汽車銷售服務(wù)有限公司哈爾濱北方環(huán)保工程有限公司2010HTS(G)迎賓路集中區(qū)天平路以068東\滇池路以南18,000.004,393.70929.00568.002010HTS(G)松北區(qū)規(guī)劃路291以西069\規(guī)劃路21以北地段山東省魯商置業(yè)有限公司號(hào)846.000.00456.746.70哈爾濱師大現(xiàn)代文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司2010HT067南崗區(qū)和興路50號(hào)140,900.00111,735.0031,500.005,433.00道里區(qū)南北路27哈爾濱好民居建設(shè)投資發(fā)展有限公司2010HT068路、伊春路、青海路圍住宅、商服合區(qū)域【真觀堂觀點(diǎn)】本月土地市場(chǎng)成交七塊商住地塊，集中在道里區(qū)和南崗區(qū)。明年群力周邊區(qū)域和學(xué)府路南線區(qū)域?qū)⒂休^大體量入市。道里區(qū)成交三塊商住地塊，兩塊在工農(nóng)大街，一塊地塊在青海路，都處在群力新區(qū)周邊。其余四塊商住地塊在南崗區(qū)，一塊地塊在和興路，剩余三塊成交地塊在學(xué)府路南線，由魯商地塊帶領(lǐng)著的這三塊地塊，地處服裝城南部，地鐵一號(hào)線沿線，配合魯商優(yōu)秀的商業(yè)綜合體打造能力，未來該區(qū)域又將是哈市一大熱點(diǎn)區(qū)域?！菊嬗^.市場(chǎng)】5.1市場(chǎng)概況2010年11月哈爾濱市商品房成交面積達(dá)42.75萬平方米，同比上升34.7%。環(huán)比上升40.2%。數(shù)據(jù)來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)道里區(qū)成交量第一從成交區(qū)域看以道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)為主，其中道里區(qū)的成交套數(shù)占總成交套數(shù)的30%，成交面積占總成交面積的38%。數(shù)據(jù)來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)商品房均價(jià)達(dá)到每平方米5993元2010年11月份哈爾濱市商品房成交均價(jià)為5993元/10.5%外二十道街棚改回遷項(xiàng)目大量集中入網(wǎng)影響較大。資料來源：真觀堂市場(chǎng)研究中心建筑面積0-60平方米的商品房成為本月市場(chǎng)銷售的主體在11月哈爾濱市商品房市場(chǎng)成交情況中0-601515面積約為44.9.60-80平方米的小戶型以971套的銷量居于第二位。本月100-120平米的戶型以銷售690套數(shù)排名第三位。表5-1-1：11月商品房成交面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)（套）面積（平方米）0-60平米60-80平米15159712922336906202501856798366125244152230476375797743970180-90平米90-100平米100-120平米120-144平米144-180平米180平米以上50893資料來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)5.2住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)情況2010年11月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)新入網(wǎng)住宅項(xiàng)目共2住宅總供應(yīng)套數(shù)3115套，供應(yīng)面積31.3萬平方米。本月供應(yīng)較上月有小幅度增長(zhǎng)。表5-2-1：2010年11月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)入網(wǎng)項(xiàng)目列表所在區(qū)域供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積供應(yīng)住宅套數(shù)供應(yīng)住宅面積項(xiàng)目名稱壹品新境3、6、7、9、11、12壹品新境B地塊（二期）1、A、B棟壹品新境B地塊（一期）2、5棟富達(dá)藍(lán)山1-13棟1231600413971134839409804719811125112055854009251321973583844512100842南崗區(qū)道外區(qū)本月南崗區(qū)供應(yīng)量最大本月哈爾濱住宅市場(chǎng)新增2個(gè)項(xiàng)目，其中南崗區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)面積212547平米，總供應(yīng)量的68%；道外區(qū)供應(yīng)面積100842平米，占總供應(yīng)量的32%。資料來源：真觀堂市場(chǎng)研究中心從本月入網(wǎng)套數(shù)看，南崗區(qū)共供應(yīng)2190套占本月總供應(yīng)套數(shù)的70%，道外區(qū)9258套，占供應(yīng)總套數(shù)的30%。資料來源：真觀堂市場(chǎng)研究中心住宅市場(chǎng)成交情況2010年11月哈爾濱全市商品房成交面積達(dá)42.75萬平方米，其中住宅成交面積為38.4萬平方米。資料來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)道里區(qū)居首，南崗區(qū)居次11月各區(qū)域的成交面積中，道里區(qū)的成交面積最大，達(dá)到144750平方米，占總成交面積的38%；其次為香坊區(qū)，成交面積為98222萬平方米，占總成交面積的25%；道外區(qū)緊隨其后，成交面積87783平方米，占總成交面積的23%。資料來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)住宅套均面積達(dá)到93.1平方米2010年11月哈爾濱住宅市場(chǎng)成交套均面積為90.3平方米，較上月降低2.8平米。住宅市場(chǎng)供求關(guān)系11月哈爾濱住宅市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)3215套，成交套數(shù)406833.4萬平方米，成交面積38.4萬平方米，供求比為0.87。資料來源：真觀堂市場(chǎng)研究中心5.3商服市場(chǎng)供應(yīng)分析11月哈爾濱市場(chǎng)有3個(gè)項(xiàng)目有商服供應(yīng)，市場(chǎng)總供應(yīng)68套，其中道外區(qū)供應(yīng)套數(shù)為46應(yīng)面積10408.9619套，供應(yīng)面積6336.34平米，香坊區(qū)供應(yīng)3套，4942.54平米。資料來源：真觀堂市場(chǎng)研究中心成交分析11月商服成交139套，道里區(qū)居首位，成交75套，占總成交套數(shù)的54%；南崗區(qū)成交60套，占成交套數(shù)的43%；松北區(qū)區(qū)成交4套，各占成交套數(shù)的3%。資料來源：真觀堂市場(chǎng)研究中心十一月開盤項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)星河國(guó)閱公館：11月3日公開認(rèn)籌，享2萬抵3萬優(yōu)惠，僅限認(rèn)籌當(dāng)天11月7日盛大開盤，推出使用面積50-100平米各式戶型，每平米3999元起價(jià)。開盤購(gòu)房享受三重大禮，一開盤優(yōu)惠，二全款98折，三幸運(yùn)抽獎(jiǎng)贏“萬金豪禮”。世茂威廉公館三期3區(qū)高層11月13日開盤，并有部分別墅推出。三力悅活里11月13日加推兩棟房源，戶型區(qū)間在32-70平方米（使用面積）之間，均價(jià)4200元/平方米，全款9.8折，貸款9.9折。恒祥城11月20日，在國(guó)際會(huì)展中心環(huán)球劇場(chǎng)正式開盤。推出8#、10#、18#共計(jì)760余套房源，戶型面積區(qū)間47-936000元/6700元/者。開盤當(dāng)日持VIP感恩卡的客戶購(gòu)房可享受二萬抵四萬的優(yōu)惠。英倫名?。?1月27日開盤11月27400余套房源，戶型面積在73到152平米，開盤當(dāng)天購(gòu)房即可享受原有折扣(交全款9.7折，貸款9.9折)折上再9.9折的優(yōu)惠。建筑面積均價(jià)6000元/平米。濱才城：四期塞納維拉11月28日盛大開盤11月28“大社區(qū)內(nèi)絕版多層小戶型”252套房源，戶型面積區(qū)間30到60平米。開盤當(dāng)天購(gòu)買的客戶可以享受認(rèn)購(gòu)期間最高5000抵10000元優(yōu)惠。濱才?星城：11月28日開盤勁銷800余套11月28日，濱才?星城正式開盤，共推出1000套多層房源，戶型面積區(qū)間28-64㎡。據(jù)銷售員講，銷售800余套。5.411月市場(chǎng)總結(jié)供應(yīng)—11月哈爾濱住宅總供應(yīng)套數(shù)3115套，供應(yīng)面積31.3萬平方米，其中本月供應(yīng)套數(shù)最大是道外區(qū)，共計(jì)2190套，占總供應(yīng)套數(shù)的70%。本月商服總供應(yīng)套數(shù)68套，其中供應(yīng)套數(shù)最多為道外區(qū)，供應(yīng)套數(shù)為46套，供應(yīng)面積達(dá)10408.96平方木，占總供應(yīng)套數(shù)的66%。成交—11月哈爾濱全市商品房成交面積達(dá)42.75萬平方米，同比上升34.7%。環(huán)比上升40.2%。其中住宅成交面積為038.4萬平方米，商服成交面積為1.9萬平方米。價(jià)關(guān)格—11月份哈爾濱市商品房成交均價(jià)為5993元/平方米，環(huán)比下降10.5%注—11月重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目：香坊區(qū)有東方玫瑰園、金色玫瑰園、立匯美羅灣；道外區(qū)有麗茲江畔、富達(dá)藍(lán)山;南崗區(qū)有悅山國(guó)際、悅城、壹品心境、澗橋西畔、清華頤園、華風(fēng)海城灣、郁金臺(tái)；道里區(qū)有盛和天下、盛和世紀(jì)、群力玫瑰灣，群力觀江國(guó)際、99號(hào)公館；江北區(qū)有新里海德公館、濱才星城、香榭麗舍、北岸七英里。真觀堂觀點(diǎn)：作為樓市銷售的淡季，11月哈市商品房市場(chǎng)卻呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”的態(tài)勢(shì)，這種成交量“逆勢(shì)攀升”現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，主要是受技術(shù)性因素影響：由于官方的成交統(tǒng)計(jì)存在滯后性，本月成交量中早期項(xiàng)目所占比重較大，使得本月成交量被抬高，而成交均價(jià)被拉低。從本月熱銷面積區(qū)間來看，成交戶型存在兩極分化的現(xiàn)象，建筑面積80平方米以下的小戶型和100-144的舒適兩居或緊湊三居戶型最受消費(fèi)者青睞。9.29新政以來，一系列相關(guān)的金融類政策陸續(xù)出臺(tái)，給一二線城市及沿海發(fā)達(dá)地區(qū)帶來了較大的影響。但縱觀2個(gè)月以來哈市房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，不難看出二次新政及后續(xù)政策對(duì)哈爾濱樓市的影響十分有限。這一局面出現(xiàn)的原因歸根結(jié)底在于哈市預(yù)售監(jiān)管制度的寬松及相關(guān)政策的執(zhí)行力度不夠，使得投資投機(jī)行為有機(jī)可乘?？v觀哈市2010年11個(gè)月以來的成交量及成家均價(jià)，可以看出下半年以來哈市每月的成交量和成交均價(jià)均處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，而今年以來哈市在售項(xiàng)目的月成交均價(jià)多處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。12月哈市的成交情況也應(yīng)該是相對(duì)平穩(wěn)或有小幅上升。【真觀.廣告】統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2010年11月1日—2010年11月30日統(tǒng)計(jì)媒體：新晚報(bào)、生活報(bào)統(tǒng)計(jì)對(duì)象：在所監(jiān)測(cè)媒體中出現(xiàn)的所有房地產(chǎn)報(bào)廣注：投放費(fèi)用以市場(chǎng)公開報(bào)價(jià)為基準(zhǔn)并得出其均價(jià)，未考慮折扣情況。凡在監(jiān)測(cè)時(shí)間內(nèi)，以廣告出現(xiàn)為基準(zhǔn)，出現(xiàn)一次，廣告投放次數(shù)累加，單位為次。6.1月度媒體綜述2010年11月1日至11月3063個(gè)樓盤及房企在哈爾濱兩大報(bào)紙媒體（生活報(bào)、新晚報(bào)）上投放了236次廣告，平均每個(gè)樓盤投放廣告約4次。本月樓盤數(shù)量與上月持平；而廣告投放頻次環(huán)比增加41次，同比增加164226版，同比增加26版，較上年同期增加142.5版。來源：真觀堂市場(chǎng)研究中心6.2報(bào)廣媒體分析6.21媒體選擇11月份新晚報(bào)有50個(gè)樓盤投放廣告，共花費(fèi)783.75萬元，平均每個(gè)樓盤約為15.68萬元；生活報(bào)有投放45個(gè)樓盤投放廣告，共花費(fèi)1032.75萬元，平均每個(gè)樓盤的報(bào)廣支出約22.95萬元。10月份新晚報(bào)投放104次廣告，共計(jì)104.5版；而生活報(bào)投放132次廣告，共計(jì)121.5版。來源：真觀堂市場(chǎng)研究中心6.22版面選擇11月份的廣告版面仍以整版為主，約占全月投放頻次的76%月投放頻次的9%和6%。本月整版廣告投放179次，環(huán)比增加31%；跨版廣告投放14次，環(huán)比減少64%；半版廣告投放36次，環(huán)比減少42%；通欄廣告投放22次，而上月沒有通欄廣告。表6-2-2：11月各報(bào)紙房地產(chǎn)廣告版面匯總表報(bào)紙類型跨版整版半版通欄總計(jì)新晚報(bào)生活報(bào)總計(jì)7986927410413215219%16229%146%17976%23