2012六盤水市基準(zhǔn)地價更新成果技術(shù)報(bào)告

〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】1 3 5 5 6 9 23 25 25 26 26 27 28 33 35 35 48 49 50 53 53 53 542 54 55 57 67 70 72 76 〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】3基準(zhǔn)地價是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用評估確定的某一估價期日法定最高出讓年期國有土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價評估，從總體上講，是為了正確地評價城市土地資產(chǎn)的價值，是政府運(yùn)用土地價格杠桿，促進(jìn)城市土地集約和節(jié)約利用的重要工具?；鶞?zhǔn)地價以城市土地定級為基礎(chǔ)進(jìn)行評估，揭示出了城市地價的地域分異規(guī)律，是國家公平和合理地征收土地稅費(fèi)和作為城市土地所有者參與城市土地有償使用收益分配的量土地，深化土地使用制度改革發(fā)揮了積極的作用。但隨著六盤水市經(jīng)濟(jì)及城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價體系中的土地級別和地價水平都與實(shí)際狀況存在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”，2001年5月國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》，明確地把基準(zhǔn)地價的建立和更新作為國土資源管理系統(tǒng)依法行政的一項(xiàng)重要要求，國土資源部“關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知”（國土資發(fā)[2001]174號）要求：“各地土地行政主管部門要依照法律規(guī)定，建立和及時更新基準(zhǔn)地價?；鶞?zhǔn)地價原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化，適時進(jìn)行調(diào)整?！辟F州省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價管理暫行辦法（貴州省物價局、貴州省國土資源廳黔價房[2006]354號）要求：“基準(zhǔn)地價每三年更新一次。土地級別因素、基準(zhǔn)地價覆蓋范圍或土地市場價格水平發(fā)生重大變化時，基準(zhǔn)地價應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行更新?！币虼耍瑸檫M(jìn)一步完善土地市場體系，充分發(fā)揮地價在調(diào)控土地市場中的作用，〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】4保持基準(zhǔn)地價成果和宗地地價評估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)勢性，保證國土部門依法行政，按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】5(一)城鎮(zhèn)土地分等定級的含義城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分，是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城鎮(zhèn)土地等級的過程。(二)城鎮(zhèn)土地分等定級的體系城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次的工作體系。土地等反映一定范圍內(nèi)城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異或宏觀區(qū)位差異。各個城鎮(zhèn)由于受地理位置、交通條件、周圍經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境的影響，以及人們改造土這種差異表現(xiàn)為土地生產(chǎn)力的高低，它們給各個城鎮(zhèn)帶來不同的土地收益。地域條件好，土地收益高的城鎮(zhèn)，土地等級高；地域條件差，土地收益差的城鎮(zhèn)，土地等級低。因此，土地等的順序在全國范圍內(nèi)各城鎮(zhèn)之間排列。土地級反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的區(qū)位條件和利用效益差異。城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地由不同類型和利用方式的地塊構(gòu)成，它們在人工投入資本、土地的自然條件、社會經(jīng)濟(jì)條件和管理手段的影響下，形成不同的土地收益——級差收益，區(qū)位條件好，土地收益高的地塊土地級別高；區(qū)位條件差，土地收益低的地塊土地級別低，因此，土地級的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。(三)城鎮(zhèn)土地的等、級是城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的綜合反映城鎮(zhèn)土地等的高低，反映了城鎮(zhèn)土地的總體質(zhì)量優(yōu)劣；城鎮(zhèn)土地級的高低，反映了城鎮(zhèn)內(nèi)部各地塊的質(zhì)量優(yōu)劣。土地質(zhì)量是土地的綜合屬性，是土地對生產(chǎn)和社會經(jīng)濟(jì)活動過程及其結(jié)果產(chǎn)生影響的一種量度；是土地的自然、社會經(jīng)濟(jì)屬性的相互作用所反映出的綜合效應(yīng)。因此，城鎮(zhèn)土地利用中，土地質(zhì)量不僅取決于它的自然屬性所反映出來的自〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】6然生產(chǎn)力，更主要是取決于在土地的開發(fā)和改造過程中所滲入的人力、物力所反映出來的社會生產(chǎn)力。可見城鎮(zhèn)土地分等定級的實(shí)質(zhì)是對不同區(qū)位條件下產(chǎn)生的土地生產(chǎn)率的衡量。(四)土地估價的含義土地估價是根據(jù)土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性和收益狀況，對土地在某一時間使用權(quán)價格進(jìn)行綜合評定的過程。土地估價分為基準(zhǔn)地價測算和宗地地價評估兩個層次?；鶞?zhǔn)地價是對城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)不同土地利用類型（綜合、商服、住宅、工業(yè)倉儲等）的土地，在某一時點(diǎn)、正常市場條件下的完整土地使用權(quán)的單位面積平均價格?；鶞?zhǔn)地價測算以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行。宗地地價是城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗地在某一期日的土地使用權(quán)的評估價格。宗地地價根據(jù)評估目的不同可分為標(biāo)定地價、出讓底價和交易地價等。(五)城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價測算的關(guān)系城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價測算兩者之間既緊密聯(lián)系，又有一定的差異。兩者均是對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的一種評價，定級是對土地質(zhì)量物質(zhì)性的評價，評定的是土地使用價值；估價是對土地質(zhì)量經(jīng)濟(jì)性的評價，評定的是使用價值在市場上反映土地定級可直觀地反映出土地質(zhì)量的優(yōu)劣，級別越高，土地的利用價值越高，經(jīng)濟(jì)效益越好。但是，定級不能直接反映出土地質(zhì)量和差異給土地所有者或使用者帶來的經(jīng)濟(jì)上的收益差異。土地估價可直接反映出土地經(jīng)濟(jì)效益在區(qū)位上的差異。價的結(jié)果又可以反過來驗(yàn)證定級、修正定級的結(jié)果和邊界。由此可見，兩者的關(guān)系是相輔相承的，在一個城鎮(zhèn)內(nèi)部，兩項(xiàng)工作應(yīng)同時考慮，同步進(jìn)行。這兩項(xiàng)工作的成果，對于制定政策，促進(jìn)土地合理利用，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，發(fā)揮土地效益都將提供不可缺少的科學(xué)依據(jù)。〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】7城鎮(zhèn)土地分等定級與基準(zhǔn)地價測算主要以區(qū)位理論、馬克思地租、地價理論對城鎮(zhèn)土地的性質(zhì)和利用方向的分析是科學(xué)進(jìn)行定級、估價的重要前提。而進(jìn)行土地定級、土地估價工作的基礎(chǔ)?！皡^(qū)位”是指某塊土地的空間位置，包括它的自然位置、經(jīng)濟(jì)位置和交通位置。自然位置或自然區(qū)位是指自然條件及其構(gòu)成對這塊土地及其上面所從事的活動的影響；經(jīng)濟(jì)位置或經(jīng)濟(jì)區(qū)位指社會經(jīng)濟(jì)條件及其構(gòu)成對這塊土地及其上面所從事的活動的影響；交通位置或交通區(qū)位是指交通條件及其構(gòu)成對這塊土地及其上面所從事活動的影響。區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟(jì)活動與社會、自然等其它事物或要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。土地是區(qū)位理論的最佳研究客體。土地雖然不可移動，但在社會經(jīng)濟(jì)活動中所表現(xiàn)出的利用類型、地租、地價卻可以變化、演替和轉(zhuǎn)移。不同質(zhì)量、不同地租、地價的地塊之間，不僅有距離和方位的特征，還具有確定的空間分布規(guī)律，并與各種地理要素、社會經(jīng)濟(jì)活動的影響都有密切的內(nèi)在聯(lián)系。因此，城鎮(zhèn)土地利用的實(shí)質(zhì)即是對土地區(qū)位的利用。我們把土地作為區(qū)位理論研究的客體，把各種已有的地理要素和社會經(jīng)濟(jì)活動的空間分布作為區(qū)位條件，通過分析這些條件在土地上的分布和變化特點(diǎn)，以及它們相互組合對土地產(chǎn)生的綜合影響和作用，就可以揭示城鎮(zhèn)土地的空間變化規(guī)律及其數(shù)量特征，即根據(jù)土地的區(qū)位條件找出區(qū)位空間差異，劃分城鎮(zhèn)土地的等級，從而進(jìn)行各級土地價格研究和基準(zhǔn)地地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)得到的收入，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，其本質(zhì)就是收益權(quán)。即土地所有者從土地上獲取收益的權(quán)力。馬克思認(rèn)為任何社會，只要存在著土地所有者和不占有土地的直接生產(chǎn)者，后者在利用土地中剩余的生產(chǎn)物被前者所占有，就有了產(chǎn)生地租的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。馬克思把地租按〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】8其形成條件和原因的不同，分為絕對地租、級差地租和壟斷地租等幾種表現(xiàn)形狀。1、絕對地租絕對地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。在我國城鎮(zhèn)中，因存在土地國家所有權(quán)的壟斷和使用者對土地使用權(quán)的占有，實(shí)際上兩權(quán)分離，所有權(quán)必然要求在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)，因而我國的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)生活中存在絕對地租形城鎮(zhèn)土地絕對地租的來源是城鎮(zhèn)企業(yè)提供的超額利潤。由于土地在城鎮(zhèn)中提供地理空間的獨(dú)特作用，因而從量上講，絕對地租是為了取得一定的土地空間進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)活動而必須支付的最低代價。2、級差地租級差地租是由于城鎮(zhèn)土地位置的差異、等量投資或追加投資所產(chǎn)生的不同效益而形成的超額利潤。在城鎮(zhèn)中，土地空間，即包括自然地理位置、經(jīng)濟(jì)地理位置和交通地理位置交織在土地上的現(xiàn)實(shí)形態(tài)，提供了一切城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)，并直接影響著經(jīng)濟(jì)活動的效果，城鎮(zhèn)空間總是由許多微小的土地區(qū)位段組成，并由各使用單位或個人的經(jīng)營活動來發(fā)揮土地空間的效益。土地利用的區(qū)位效益就構(gòu)成級差地租的實(shí)體。因而，城鎮(zhèn)級差地租形成的條件是土地區(qū)位的優(yōu)劣——土地質(zhì)量等級；級差地租產(chǎn)生的原因是土地有限性引起的土地經(jīng)營壟斷。級差地租有兩種形式：級差地租是Ⅰ是由土地質(zhì)量和位置差別而產(chǎn)生的不同超額利潤轉(zhuǎn)化而成。位于市中心或商服繁華地段或交通便捷、信息靈通等區(qū)位條件好的企業(yè)，必然比位于區(qū)位條件差的企業(yè)取得較好的經(jīng)濟(jì)收益，在土地經(jīng)營權(quán)壟斷的情況下，形成穩(wěn)定持久的超額利潤，從而形成級差地租Ⅰ,它是城市地租的主要形式。（2）級差地租Ⅱ級差地租Ⅱ由在土地上追加投資、改善基礎(chǔ)設(shè)施等而增加的超額利潤轉(zhuǎn)化而定時間內(nèi)的效益隨投資的增加而遞增，從而形成級差地租Ⅱ。3、壟斷地租由于城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，尤其是優(yōu)越地段供不應(yīng)求的矛盾日益尖〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】9銳，這樣，作為國家手中壟斷物的土地，其地租必然擁有獨(dú)家壟斷性。這種壟斷地租的水平是由租地者的需求及其支付能力決定的，這在土地使用權(quán)拍賣中表現(xiàn)得尤為突出。美國現(xiàn)代土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利·巴洛維認(rèn)為，地租可以簡單地看作是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分。各類土地上的地租額取決于產(chǎn)品價值水平和成本之間的關(guān)系。由于在現(xiàn)實(shí)社會經(jīng)濟(jì)活動中，難以區(qū)分絕對地租、級差地租、壟斷地租。因此，本課題測算的地租總量主要以雷利理論為基礎(chǔ)。馬克思認(rèn)為：土地價格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化。土地雖然不是勞動產(chǎn)品，沒有價值，但卻有使用價值，它能為人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù)。在土地使用權(quán)壟斷的條件下，地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。正因?yàn)橛械刈獠艜a(chǎn)生土地價格。但這里的土地價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，即土地價格的實(shí)質(zhì)不過是按一定利率還原的地租。用公式表示為：地價＝地租÷利息率。這一理論充分闡明了地租地價的本質(zhì)、來源及所反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因而是我們估價的理論基礎(chǔ)。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)生活中，地價除了包括地租（土地收益）外，還應(yīng)包括取得土地的費(fèi)用（征地費(fèi)或折遷費(fèi)）和土地再開發(fā)的費(fèi)用（“五通一平”或“七通一平”(一)法律和法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例4、基本農(nóng)田保護(hù)條例5、中華人民共和國城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例6、貴州省土地管理?xiàng)l例7、財(cái)政部、國土資源部中國人民銀行“關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】10用費(fèi)政策等問題的通知”（財(cái)綜[2006]487號）8、國土資源部“關(guān)于發(fā)布實(shí)施《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的通知”（國土資發(fā)[2006]307號）9、貴州省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價管理暫行辦法（貴州省物價局、貴州省國土資源廳黔價房[2006]354號）10、貴州省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳省財(cái)政廳關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)我省土地開發(fā)整理及耕地占補(bǔ)平衡工作意見的通知（黔府辦發(fā)[2007]101號）11、2008年1月1日起施行的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》12、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)[2008]3號）1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）。3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）。〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】11六盤水市位于貴州省西部，云貴高原東部一、二級臺地斜坡上，地跨北緯25°19′44"至26°55′33"、東經(jīng)104°18′20"至105°42′50"之間，總面積9914平方公里，占全省總面積的5.63％。市境東鄰安順市，南連黔西南布依族苗族自治州，西接云南省曲靖市，北毗畢節(jié)地區(qū)；鐘山區(qū)的大灣鎮(zhèn)飛地嵌于畢節(jié)地區(qū)西市境內(nèi)大地構(gòu)造屬揚(yáng)子臺褶帶。位于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(Ⅰ級構(gòu)造）上揚(yáng)子臺褶帶(Ⅱ級構(gòu)造）的威寧至水城迭陷斷褶束、黔西南迭陷褶斷束以及黔中早古拱褶斷束和黔南古陷褶斷束的極西邊緣。地勢西高東低、北高南低，中部因北盤江的強(qiáng)烈切割侵蝕，起伏劇烈。一般地區(qū)海拔在1400至1900米之間。地面最高點(diǎn)在鐘山區(qū)大灣鎮(zhèn)韭菜坪，海拔2900.3米，同時也是貴州省海拔最高點(diǎn)；最低點(diǎn)在六枝特區(qū)毛口鄉(xiāng)北盤江河谷，海拔586.0米。相對高差2314.3米，地貌景觀以山地、丘陵為主，還有盆地、山原、高原、臺地等地貌類型。(三)氣候、水文條件市境內(nèi)大部分屬北亞熱帶高原山地季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，整體氣溫變化幅度小。年平均氣溫13.7℃,一月均溫3.0-6.3℃,七月均溫19.8-22.0℃,無霜期230-300天，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。雨量集中，年降雨量1200-1500毫米，陰雨霧天氣居多，災(zāi)害性天氣頻繁，高原氣候特點(diǎn)突出，立體氣候特征顯著。2005年8月經(jīng)中國氣象學(xué)會認(rèn)證，六盤水市區(qū)憑借其夏季“涼爽、舒適、滋潤、紫外線適中”的特點(diǎn)，被授予“中國涼都”美譽(yù)，成為中國第一個以氣候特征命名的城市。〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】12六盤水市地處長江水系和珠江水系分水嶺地帶，長江水系和珠江水系的分水嶺——烏蒙山東南支脈，自西北綿延進(jìn)入六盤水市境內(nèi)，使市域內(nèi)河流分開注入兩大水系，其中三岔河注入長江，而南盤江和北盤江為珠江水系干流。由于高原的抬升和侵蝕基準(zhǔn)下降，河系干流深切于深槽峽谷中，河入河流多，河身一般狹窄而無階地發(fā)育，水流急，落加之巖溶縱向發(fā)育，地下水埋藏較深（地下水以巖溶水為主，裂隙水次之淺處在10－50米左右，深處可達(dá)100米以上。境內(nèi)10公里以上河流43條，其中長江水系9條，珠江水系34條。水資源豐富，但時空分布不均衡，全市總水量約14億立方米，其中地表水體平均年流量64億立方米，地下水體年平均流量52.68億立方米，過境地表水體（不計(jì)界河水）25.5億立方米。六盤水市是我省四個省轄市之一，位于貴州西部經(jīng)濟(jì)帶中部，地處川、滇、黔、桂四?。▍^(qū)）結(jié)合部，是國家確定的“攀西-六盤水資源綜合開發(fā)區(qū)”、“西南和華南經(jīng)濟(jì)區(qū)域”和“南（寧）貴（陽）昆（明）經(jīng)濟(jì)區(qū)”的重要組成部份。具有大企業(yè)相對集中的有利條件。國家“三線建設(shè)”時期的集中開發(fā)，以及改革開放近20多年的發(fā)展，境內(nèi)形成以水城鋼鐵（集團(tuán)）公司、盤江煤電（集團(tuán)）公司、水城礦業(yè)（集團(tuán)）公司、六枝工礦（集團(tuán)）公司、黔桂發(fā)電有限責(zé)任公司、瑞安水城水泥有限公司、野馬寨電廠等一批國有及國有控股的大型企業(yè)集團(tuán)，形成了煤炭、電力、冶金、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，集中了一大批優(yōu)秀人才，具有較強(qiáng)的人才優(yōu)勢，隨著盤南電廠、發(fā)耳電廠等重點(diǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，六盤水的工業(yè)優(yōu)勢將(二)行政轄區(qū)及人口狀況六盤水市屬省轄市，轄鐘山區(qū)、六枝特區(qū)、盤縣、水城縣4個縣級行政區(qū)，98個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處（14個鄉(xiāng)、50個民族鄉(xiāng)、30個建制鎮(zhèn)、4個街道辦事處、160個居〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】13委會、1690個村委會）。市人民政府駐六盤水市鐘山區(qū)。據(jù)2010年普查數(shù)據(jù)顯示，六盤水市常住人口為2851180人，同第五次人口普查2000年11月1日零時的2744085人相比，10年共增加107095人，增長3.9%，年平均遞增0.38%。2011年六盤水全市生產(chǎn)總值為613.39億元，比上年增長16.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值為31.60億元，增長1.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為384.69億元，增長20.1%，其中工業(yè)增加值353.06億元，增長20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為197.10億元，增長12.6%，其中，批發(fā)和零售業(yè)增長7.8%，住宿和餐飲業(yè)增長5.2%，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)增長9.9%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值完成274.44億元，比上年增長20.9%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成912.13億元，比上年增長40.3%。其中，輕工業(yè)總產(chǎn)值11.53億元，增長294.3%；重工業(yè)總產(chǎn)值900.60億元，增長39.2%。全年完成財(cái)政總收入128.46億元，比上年增長20.7%。其中，一般預(yù)算收入70.84億元，比上年增長43.7%；一般預(yù)算支出146.71億元，比上年增長32.0%。全年實(shí)現(xiàn)金融業(yè)增加值20.82億元，比上年增長7.1%。存、貸款規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。年末，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額為577.02億元，比年初增加77.97億元；人民幣各項(xiàng)貸款余額為416.97億元，比年初增加56.08億元。①土地資源根據(jù)市國土資源局提供的2011年土地變更調(diào)查資料，全市土地總面積996537.01公頃，占全省土地總面積的5.7％。其中，農(nóng)用地834433.67公頃，占全市土地總面積的83.73％；建設(shè)用地38787.85公頃，占全市土地總面積的3.89％；未利用地123315.49公頃，占全市土地總面積的12.37％。②礦產(chǎn)資源六盤水礦產(chǎn)資源豐富。已發(fā)現(xiàn)礦種有煤、鐵、鉛、鋅、銅、銻、鎳、鈾、鉆、〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】14銀、鉆、硫鐵礦、硅砂、石灰石、白云石、大理石、螢石、方解石、冰洲石、重晶石、海泡石（又稱石棉）、鍺、鎘、鎵、銦、銥、鑭、砷、水晶、油頁石、石膏、水泥配料黏土等30余種。已探明儲量的有煤、鐵、鉛、鋅、鈾、鎳、銀、鍺、鎘、鎵、銦、硫鐵礦、石灰石、白云石、螢石、石膏等，其中以煤、鐵、鉛、鋅儲量為多。煤儲量居全省之首，其遠(yuǎn)景儲量為844億噸，已探明儲量180.1億噸，保有儲量168.2億噸，煤種齊全，煤質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺。是國家重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的十大煤炭基地之一，素有“西南煤?！薄ⅰ敖厦憾肌敝Q，是國家“西電東送”的重點(diǎn)電源基地之一。③旅游資源境內(nèi)風(fēng)光綺麗，旅游資源豐富，民族風(fēng)情和喀斯特地貌風(fēng)光別具一格。擁有5個省級風(fēng)景名勝區(qū)（盤縣古銀杏、大洞竹海、坡上草原、六枝牂牁江及南開省級風(fēng)景名勝區(qū)）、1個國家級森林公園（玉舍國家森林公園）、1個市級自然保護(hù)區(qū)（水城野鐘黑葉猴自然保護(hù)區(qū)）、14個民族風(fēng)情文化景點(diǎn)（六枝折溪儺戲、坪地彝族風(fēng)情、舊營白族風(fēng)情、南開苗族跳花節(jié)、海坪彝族火把節(jié)等）以及大洞古人類生活遺址、“世界最高的天生橋”水城干河天生橋景區(qū)、“貴州第一峰”韭菜坪景區(qū)、可渡河峽谷、阿勒河景區(qū)等旅游資源。2006年六盤水被評為中國十佳避暑旅游城市之一。2011年全社會固定資產(chǎn)投資總額完成550.63億元，比上年增長64.1%，凈增加215.12億元。其中，基本建設(shè)投資完成218.75億元，增長85.4%；更新改造投資完成59.45億元，增長24.4%;房地產(chǎn)開發(fā)完成36.50億元，增長39.1%；其他投資完成35.44億元，下降14.0%；農(nóng)村非農(nóng)戶投資完成89.92億元，增長71.2%。全市建設(shè)事業(yè)取得了明顯成效，城市路網(wǎng)、供水、供氣、排污管網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，城市功能進(jìn)一步提升，城鎮(zhèn)集聚輻射能力逐步增強(qiáng)；小城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村村容村貌整治成效明顯；建筑市場秩序規(guī)范，建筑行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行。2011年末公路通車?yán)锍踢_(dá)11883.92公里,比上年末增長3.1%。〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】15六盤水市是以“煤炭、電力、冶金、建材”為主要經(jīng)濟(jì)支柱的能源原材料工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，尤其在煤炭和電力方面最為突出，素有“江南煤海”之稱。同時也是貴州實(shí)施“西電東送”工程的主戰(zhàn)場，具體表現(xiàn)在在建的盤南電廠、發(fā)耳電廠、野馬寨電廠、光照電站等電力項(xiàng)目建設(shè)上。目前著重發(fā)展煤焦化，積極推進(jìn)煤液化和煤氣化，煤層氣勘探和開發(fā)等。2011年六盤水市全年房地產(chǎn)開發(fā)投資36.50億元，比上年增長39.1%。按工程商業(yè)營業(yè)用房投資5.91億元，增長47.2%。2011年六盤水房屋施工面積962.59萬平方米，較上年增長84.5%，其中住宅施工面積664.42萬平方米，比上年增長75.7%；房屋新開工面積330.09萬平方米，較上年增長205.2%，其中住宅新開工面積218.86萬平方米，比上年增長179.1%；房屋竣工面積82.42萬平方米，較上年增長308.8%，其中住宅竣工面積60.07萬平方米，比上年增長330.0%；商品房銷售面積102.75萬平方米，較上年減少4.8%，其中住宅銷售面積93.99萬平方米，較上年減少5.0%。房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款為5.70億元，個人按揭貸款為7.86億元?；诹P水市境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，區(qū)域優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、氣候優(yōu)勢比較明顯。六盤水市城鎮(zhèn)建設(shè)定位為：工業(yè)基地、物流中心、區(qū)域城市、中國涼都。其中，工業(yè)基地是六盤水城市發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)，物流中心、區(qū)域城市、中國涼都則是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，實(shí)現(xiàn)跨越式可持續(xù)發(fā)展的三個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和城市發(fā)展〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】16(二)城鎮(zhèn)建設(shè)總體思路根據(jù)“中共六盤水市委關(guān)于制定六盤水市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議”加快城鎮(zhèn)擴(kuò)容步伐。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、完善功能、以大帶小的原則，遵循城市發(fā)展規(guī)律，進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、總體規(guī)劃、控制性規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃，加快建設(shè)步伐。市中心城區(qū)要按照“東西延伸、南北拓展、組團(tuán)開發(fā)、園區(qū)支撐”的發(fā)展思路，完成鳳凰山開發(fā)、水城河治理、老城改汪家寨、玉舍、比德、大河五個衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)，擴(kuò)大城市發(fā)展空間，使市中心城區(qū)人口達(dá)到80萬以上。盤縣紅果、六枝平寨要加速城市擴(kuò)容，拉大框架，促進(jìn)人口聚集，向全省一流縣城邁進(jìn)，形成縣域增長極。小城鎮(zhèn)建設(shè)要按照規(guī)劃先行、腳、木崗、柏果、雞場坪、響水、發(fā)耳、野鐘、南開、化樂、保華、汪家寨、大灣等重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，結(jié)合二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)一批有產(chǎn)業(yè)支撐、特色鮮明、生活環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)?！假F州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】17本次定級估價工作從以下六個方面考慮并設(shè)計(jì)技術(shù)方案：1、將定級與估價有機(jī)地結(jié)合起來；2、全面引入地理信息系統(tǒng)的思想；3、科學(xué)、簡便、實(shí)用；4、定級估價成果要為進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理、反映城市土地市場和房地產(chǎn)市場的價格變化、顯化城市土地資產(chǎn)價值服務(wù)；5、為今后進(jìn)一步修改、更新基準(zhǔn)地價、土地級別提供方便手段。根據(jù)《規(guī)程》的要求，設(shè)計(jì)技術(shù)路線如下：根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，在土地級別評定工作中，采用“多因素加權(quán)分值求和”的技術(shù)路線，其中定級單元劃分、分值計(jì)算、土地級別初步劃分采用“坐標(biāo)網(wǎng)點(diǎn)綜合分值法”，運(yùn)用地理信息系統(tǒng)技術(shù)在計(jì)算機(jī)中完成。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，基準(zhǔn)地價的更新可采用三種技術(shù)途徑：1、以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，2、以土地定級為基礎(chǔ)，以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。3、以土地定級為基礎(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格（標(biāo)定地價）更新基準(zhǔn)地價。根據(jù)六盤水市中心城區(qū)的實(shí)際情況，我們確定將前兩種技術(shù)途徑結(jié)合起來進(jìn)行更新基準(zhǔn)地價。在土地分類定級的基礎(chǔ)上，利用土地收益資料測算各用途各土地級基準(zhǔn)地價；又利用不同類型的市場交易資料，測算各用地類型的基準(zhǔn)地價。 在具體測算過程中盡量做到運(yùn)算的規(guī)范化，采用計(jì)算機(jī)技術(shù)。主要采用《JTInfo城鎮(zhèn)土地定級及地價評估信息系統(tǒng)》并結(jié)合AUTOCAD運(yùn)算，為今后進(jìn)一18步運(yùn)用提供基礎(chǔ)。本次工作的技術(shù)路線可用下圖表示：圖1六盤水市中心城區(qū)土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新工作程序框圖19根據(jù)《規(guī)程》的要求和我們選擇的技術(shù)路線，并結(jié)合六盤水市國土資源分局對該項(xiàng)工作的要求和六盤水市中心城區(qū)的實(shí)際情況，確定采用以下技術(shù)方法：(一)定級因素的選擇及權(quán)重確定采用特爾斐測定法與因素成對比較法相結(jié)合來確定六盤水市中心城區(qū)各類用地定級因素的權(quán)重。首先采用因素成對比較法進(jìn)行定級因素權(quán)重值的確定，根盤水市中心城區(qū)綜合定級因素指標(biāo)體系表”，對定級因素進(jìn)行選擇并排列其重要性順序，然后對選擇的因素及排列出的權(quán)重，征求土地估價、土地市場管理方面的專家，最終確定因素及其相應(yīng)權(quán)重。(二)定級單元的劃分為了簡便單元劃分的程序，并便于計(jì)算機(jī)處理，定級單元的劃分采用《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》規(guī)定的方法之一:“網(wǎng)格法”。即以土地定級工作底圖內(nèi)圖廓的左下角（縱橫內(nèi)圖廓線的交點(diǎn)）為座標(biāo)原點(diǎn)，以一定的間距（縱橫間距一致）繪制方格網(wǎng)，每一網(wǎng)格即為一個定級單元，并使本次定級估價范圍內(nèi)產(chǎn)生若干座標(biāo)(三)定級因素位置、分布范圍、作用分值、影響半徑的輸入利用《JTInfo城鎮(zhèn)土地定級及地價評估信息系統(tǒng)》軟件，在六盤水市中心城區(qū)數(shù)字化地圖上標(biāo)明各因素圖層，并分別讀取各定級因素分布圖上因子分布的座于檢索的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，即輸入的圖形、點(diǎn)位、數(shù)據(jù)，計(jì)算機(jī)均能自動檢索、判斷，可保證下一步分值計(jì)算的需要。1、點(diǎn)狀樣本讀取圓心的座標(biāo)值。202、面狀樣本讀取外輪廓線上若干點(diǎn)的座標(biāo)，以保證形狀的完整性。3、線狀樣本對線狀樣本視其線狀分布是由若干直線段構(gòu)成，然后讀取這些直線段端點(diǎn)的(四)定級因素分值的計(jì)算及分值圖的編繪根據(jù)各定級因素樣點(diǎn)的座標(biāo)、作用分、影響半徑、遞減規(guī)律及對分值計(jì)算的不同要求，運(yùn)用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型（即：點(diǎn)、線狀因素的線型或非線型模型和面狀因素的計(jì)算公式）進(jìn)行計(jì)算,并將計(jì)算好的各定級因素分值利用計(jì)算機(jī)勾繪出等值線圖。打印在工作底圖上，形成各定級因素分值圖。(五)土地級別的初步劃分1.單元總分值的計(jì)算以每一個網(wǎng)格（單元）的中心點(diǎn)代表點(diǎn)，分別計(jì)算出各定級因素在每一個單元的分值，再利用總分計(jì)算公式：Fi=FijWi根據(jù)各因素在單元的分值及權(quán)重，計(jì)算出每一單元的總分值。2.土地級的初步劃分根據(jù)定級規(guī)程的要求，本次定級采用“總分頻率曲線法”進(jìn)行土地級初步劃總分頻率曲線法——利用計(jì)算機(jī)對各單元的總分值作頻率統(tǒng)計(jì)，并繪制出總分頻率圖和頻率直方圖。然后，按照六盤水市中心城區(qū)土地優(yōu)劣的實(shí)際情況,選擇頻率曲線分布突變處為級間分界?？偡制拭鎴D法——利用計(jì)算機(jī)在六盤水市中心城區(qū)定級單元總分圖上沿最能反映城市級差變化的方向作總分剖面圖。然后，按照六盤水市中心城區(qū)土地優(yōu)劣的實(shí)際情況以剖面線突變段作為級間分界。21根據(jù)估價規(guī)程的要求，利用年地租與地價的比例，銀行一年期現(xiàn)行存、貸款利率，物價變動指數(shù)，通行的年投資利率等資料，并適當(dāng)考慮土地投資風(fēng)險情況綜合確定，其中房屋資本還原率應(yīng)略高于土地還原率。(七)商服用地基準(zhǔn)地價的測算商服用地是城鎮(zhèn)土地收益的主要來源，也是對地價反映最敏感、區(qū)位差異最突出的一種用地類型。我們利用“房屋出租資料”運(yùn)用收益還原法進(jìn)行測算。收益還原法計(jì)算公式為：P=A/（1-R）NP：單位面積土地價格A：單位面積年純收益R：土地還原利率N：收益年期房屋出租、買賣資料的計(jì)算要編制出運(yùn)算程序，在計(jì)算機(jī)中完成。(八)住宅用地基準(zhǔn)地價的測算住宅用地的基準(zhǔn)地價利用“房屋買賣資料”運(yùn)用剩余法進(jìn)行測算。剩余法計(jì)算公式：P=（PL-FJ-FZ-FL-FR-FS）*RP：單位面積地價PL：單位建筑面積樓價FJ：單位建筑面積建筑費(fèi)FZ：單位建筑面積專業(yè)費(fèi)FL：單位建筑面積投資利息FR：單位建筑面積投資利潤FS：單位建筑面積稅收R：標(biāo)準(zhǔn)容積率各樣點(diǎn)地價必須進(jìn)行出讓年期、交易時間等修正，并要進(jìn)行檢驗(yàn)?！假F州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】22房屋出租、買賣資料的計(jì)算要編制出運(yùn)算程序，在計(jì)算機(jī)中完成。(九)工業(yè)倉儲用地基準(zhǔn)地價的測算工業(yè)倉儲用地的基準(zhǔn)地價利用“征地成本等資料”運(yùn)用成本逼近法進(jìn)行測算。成本逼近法計(jì)算公式：地價=(土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益)×年期修正系數(shù)(十)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制為便于六盤水市中心城區(qū)宗地地價的評估，使基準(zhǔn)地價更具備實(shí)用性和可操作性，故要根據(jù)規(guī)程的要求，建立基準(zhǔn)地價、宗地地價及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系。編制出各用地類型基準(zhǔn)地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體1、宗地地價影響因素的選擇根據(jù)估價規(guī)程的要求，并結(jié)合六盤水市中心城區(qū)的實(shí)際情況分別確定出商服、住宅、工業(yè)倉儲用地的宗地地價影響因素。2、因素影響地價程度的確定采用“因素成對比較法”分別對商服、工業(yè)倉儲、住宅用地宗地地價影響因素對地價的影響程度（即權(quán)重）進(jìn)行測定。3、地價修正幅度的計(jì)算根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表編制一般有用土地利用效益資料、市場地價資料和定級分值三種方法。六盤水市中心城區(qū)由于土地市場經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，達(dá)到一定規(guī)模，基準(zhǔn)地價評估可以市場交易地價為基礎(chǔ)確定，故基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制也主要以市場地價資料為依據(jù)進(jìn)行。在確定地價修正幅度的時候，根據(jù)各修正因素的權(quán)重和各個級別內(nèi)最優(yōu)最劣樣本地價與基準(zhǔn)地價水平的比較，最終確定各因素的修正幅度。按照優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級確定各種地價標(biāo)準(zhǔn)下的因素修正系數(shù)。并在此基礎(chǔ)上，量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，按此編制出各用地類型的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表?！假F州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】23城鎮(zhèn)土地定級估價工作的開展有手工加計(jì)算機(jī)輔助定級估價和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)定級估價兩種手段。手工加計(jì)算機(jī)輔助技術(shù)手段是傳統(tǒng)的方法，隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)運(yùn)用的不斷廣泛，此方法應(yīng)盡量少用并逐步淘汰。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)定級估價是從數(shù)據(jù)采集、分析到成果形式及其應(yīng)用等，完全運(yùn)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)軟件操作。這是在這次六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新中首選的主要方法，本次定級項(xiàng)目的數(shù)據(jù)、圖形處理和成果輸出依靠《JTInfo城鎮(zhèn)土地定級及地價評估信息系統(tǒng)》和AUTOCAD軟件相結(jié)合在計(jì)算機(jī)上完成，通過繪圖機(jī)繪制。《JTInfo城鎮(zhèn)土地定級及地價評估信息系統(tǒng)》是專門面向土地行業(yè)的信息系統(tǒng)。它涵蓋了從因素因子確定到基準(zhǔn)地價更新一系列土地業(yè)務(wù)活動。該系統(tǒng)以最新的《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》為依據(jù)，充分采用了當(dāng)前先進(jìn)的計(jì)算機(jī)主流技術(shù)，包括Internet、組件技術(shù)、空間和屬性合一的地理信息技術(shù)等。該系統(tǒng)還提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入以實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)地價全國動態(tài)更新的機(jī)制。根據(jù)定級及基準(zhǔn)地價更新的內(nèi)在規(guī)律，該系統(tǒng)分以下幾個子模塊：1、因素因子確定通過專家確定對土地定級有影響的因素因子，并確定其權(quán)重（打分）。2、空間要素采集因素因子確定后，在這里要做的工作是落實(shí)因素因子對于上面確定的每一類因子，都要采集一定數(shù)量、有代表性的空間要素。如果以前有基礎(chǔ)資料，那么在這里要做的是確定其屬性（包括等級、作用分、影響半徑）。3、土地定級空間要素采集工作完成后，可以在這個模塊中進(jìn)行土地定級的工作。包括定級計(jì)算、形成級別圖。4、樣本采集本模塊主要是一個樣本資料錄入、分類整理的過程。5、基準(zhǔn)地價確定〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】24在一定數(shù)量的樣本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上（按規(guī)程要求），可以根據(jù)各樣點(diǎn)地價在這基準(zhǔn)地價修正體系也是在這里進(jìn)行的，包括選定修正因子，確定各修正系數(shù)和指（以下是輔助模塊）6、數(shù)據(jù)接口數(shù)據(jù)接口是一個雙向的工作，其功能包括將標(biāo)準(zhǔn)交換格式（DXF等）的外部數(shù)據(jù)導(dǎo)入到本系統(tǒng)中來，也可以將本系統(tǒng)中的空間要素?cái)?shù)據(jù)導(dǎo)出到一個標(biāo)準(zhǔn)交換7、系統(tǒng)管理該模塊的主要功能是進(jìn)行工程數(shù)據(jù)管理，包括備份工程、恢復(fù)歷史功能、開始新工程等。另外在這里也可以選擇坐標(biāo)系，包括普通的笛卡兒坐標(biāo)系和測量直8、用戶管理這是一個安全管理的模塊，其功能包括設(shè)置/修改用戶權(quán)限、添加/刪除用戶、更改密碼等。用戶權(quán)限的最低級別是模塊?？梢钥刂颇骋挥脩糁荒茉L問某一模塊而不能進(jìn)入其他模塊?！假F州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】25土地級別調(diào)整是在現(xiàn)行土地級別或土地均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展的變化情況，通過分析投資于土地上的自然條件、經(jīng)濟(jì)活動程度等，綜合調(diào)整城鎮(zhèn)內(nèi)部土地區(qū)位條件和利用效益，并隨著社會、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化而形成的土地質(zhì)量的差異。土地級別調(diào)整的目的是全面評定六盤水市中心城區(qū)的土地質(zhì)量，掌握評估區(qū)域范圍內(nèi)土地的等級數(shù)量和分布狀況的變化趨勢，為搞好國有土地資產(chǎn)管理、地籍管理、地價管理等提供科學(xué)依據(jù)。（二）土地級別調(diào)整的作用土地定級調(diào)整的成果資料，主要發(fā)揮幾方面作用：1.為六盤水市合理利用土地、提高城鎮(zhèn)土地利用的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益提供依據(jù)。土地級別的調(diào)整為規(guī)劃部門合理用地提供了準(zhǔn)確的基本土地質(zhì)量數(shù)據(jù)，使城市布局合理，土地潛力得到最大發(fā)揮，取得最佳的經(jīng)濟(jì)、社會和2.為建立地籍管理制度提供可比的土地級別依據(jù)。地籍管理是國土管理的基礎(chǔ)，土地除了數(shù)量以外，質(zhì)量和等級也是土地的基本特征，而且是土地資產(chǎn)的重要量度標(biāo)志，必須在地籍資料中反映出來。從經(jīng)濟(jì)、自然、社會多方面綜合體現(xiàn)了土地質(zhì)量特征，顯現(xiàn)了一定范圍內(nèi)城鎮(zhèn)土地等級性、可比性。3.是政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿管理土地的重要手段。隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用制度改革的深入和國務(wù)院15號文的貫徹實(shí)施，城市中的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、顯化國有資產(chǎn)的價值，保證了土地使用者和所有者的合法權(quán)益?！假F州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】264.為征收土地稅費(fèi)打好基礎(chǔ)?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》府建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，將本地區(qū)劃分為若干等級，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。”可見征收土地稅費(fèi)的基礎(chǔ)是土地質(zhì)量差異，調(diào)整六盤水市中心城區(qū)現(xiàn)行土地級別，是為了更好的調(diào)節(jié)收入分配、建立公平的市場競爭環(huán)六盤水市市中心城區(qū)范圍，即第三輪城市總體規(guī)劃修編范圍，東至老鷹山、濫壩、董地一帶；南至雙龍、石橋、紅山、白泥一帶；西至德塢、雙嘎一帶；北至大河、發(fā)箐、月照一帶。根據(jù)六盤水市國土資源局的意見，本次土地級別調(diào)整對象為六盤水市中心城區(qū)范圍內(nèi)的部分土地，土地總面積161.86平方公里，由黃土坡片區(qū)、川心片區(qū)、荷城片區(qū)、楊柳片區(qū)、鳳凰新區(qū)、朝陽片區(qū)以及德塢、水（鋼）月（照）2個組團(tuán)組成。根據(jù)本次定級的目的、任務(wù)和要求，收集了六盤水市中心城區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)等各方面資料，主要有：1、六盤水市中心城區(qū)地形圖（1:10000，電子版）；2、《六盤水市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）》；3、《六盤水市城市總體規(guī)劃》（修編）；4、六盤水市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料；5、基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施資料：商服、道路、中小學(xué)、醫(yī)院、文體設(shè)施、道路交通、供電、供水、排水、電訊等定級資料。將以上定級資料進(jìn)行分析、篩選后，落實(shí)在1:10000定級工作底圖上。采用〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】27JTInfo城鎮(zhèn)土地定級及地價評估信息系統(tǒng)(V2.65)建立各因素因子數(shù)據(jù)庫，作為計(jì)算各因子得分的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。(一)土地級別調(diào)整原則在土地級別調(diào)整中對六盤水市中心城區(qū)各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素進(jìn)行綜合分析，著重考慮現(xiàn)在和以前單元劃分中的定級因素和因子的變化對土地級別的影響，綜合反映土地級別的經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)效益。在土地級別調(diào)整中，主要體現(xiàn)1、突出主導(dǎo)因素對土地質(zhì)量的影響。土地質(zhì)量的優(yōu)劣受多種因素的影響，但通常有一個或幾個影響因素對土地級別的確定起主導(dǎo)作用，重點(diǎn)分析這些主導(dǎo)因素，評定土地質(zhì)量的優(yōu)劣，掌握土地質(zhì)量的空間變化規(guī)律，增強(qiáng)土地定級調(diào)整的科學(xué)性，減少工作量。2、根據(jù)土地區(qū)位特性分布和組合規(guī)律，分析不同區(qū)位條件的地域差異狀況，確地劃分土地級別。3、土地級別調(diào)整要把各影響因素進(jìn)行量化處理。土地級別調(diào)整應(yīng)盡可能地把定性的、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化，以量化計(jì)算為基礎(chǔ)，減少任意性，提高土地級別調(diào)整的精度。(二)土地級別調(diào)整的技術(shù)路線本次土地級別調(diào)整對象為六盤水市中心城區(qū)范圍內(nèi)的土地，土地級別調(diào)整所依據(jù)的基礎(chǔ)資料主要是六盤水市城市規(guī)劃、控制性詳規(guī)等文字、圖件資料。本次土地級別調(diào)整技術(shù)思路：以六盤水市1：10000地形圖為基礎(chǔ)制作土地定級工作底圖，按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，在土地級別評定工作中，采用“多因素加權(quán)分值求和”的技術(shù)路線，選擇定級因素評價體系，運(yùn)用JTInfo城鎮(zhèn)土地定級及地價評估信息系統(tǒng)(V2.65)進(jìn)行定級因素分值計(jì)算、統(tǒng)計(jì)工作，〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】28根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和當(dāng)?shù)貒凉芾淼膶?shí)際，本次六盤水市中心城區(qū)土地級別以綜合定級的方式劃分。土地定級因素是指對土地級別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會、自然條件。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，我國城鎮(zhèn)土地定級因素主要包括繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況、環(huán)境條件、人口狀況、城鎮(zhèn)規(guī)劃等六個方面，而每一方面又包括若干因素。這些因素是在城鎮(zhèn)自然條件的基礎(chǔ)上，經(jīng)過人類長期作用而逐步形成的。因此，不同的城鎮(zhèn)其經(jīng)濟(jì)、社會、自然狀況是不同的，影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的因素也是有差異的。同時，不同土地利用類型，影響土地質(zhì)量的因素也是不同的。所以，要恰當(dāng)?shù)剡x擇出影響某一城鎮(zhèn)不同土地利用類型土地質(zhì)量的因素，就必須對該城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)、社會、自然條件現(xiàn)狀進(jìn)行深入(一)土地定級因素選擇1、商服繁華影響度商服繁華影響度一般用商業(yè)服務(wù)設(shè)施的集聚程度來衡量。六盤水市的商服業(yè)比較發(fā)達(dá)，主要原因是由于近年來六盤水市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)市商業(yè)已形成了相對集中的商服中心。這些商服中心設(shè)施齊全，服務(wù)種類多，服形成的商服中心。這就充分說明商服繁華程度對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量有較大影響，應(yīng)作為土地級別劃分的主要因素。因此，在本次綜合定級中選擇了該項(xiàng)指標(biāo)。2、交通條件城鎮(zhèn)的交通條件，一般用道路通達(dá)度、對外交通便利度、公交便捷度、路網(wǎng)〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】29了交通條件這個基本定級因素。目前，六盤水市中心城區(qū)土地定級范圍內(nèi)已形成了過境公路（如水黃公路）、主次干道（如人民路、涼都大道、西安路、德明路、德宏路、發(fā)揚(yáng)路、車站路、菁口路、向陽路、鐘山路等）構(gòu)成城鎮(zhèn)公路網(wǎng)絡(luò)骨架，大大改善了原有的交通狀況。六盤水市現(xiàn)有9路、11路、13路、21路、41路、42路、50路、53路、57路、K1等10多條公交線路，方便了定級范圍內(nèi)居民與中心區(qū)的聯(lián)系。六盤水市的道路可分為主干道、次干道兩種類型。其中主干道構(gòu)成了城鎮(zhèn)及郊區(qū)路網(wǎng)的骨架，一般來說，這類道路上的車流量較高，是市民生活、工作的重城鎮(zhèn)的各功能區(qū)。主次干道由于道路寬、車速快、通達(dá)度好，同時，沿路兩側(cè)市政基礎(chǔ)設(shè)施（給、排水，供電，通迅等管線）好，大大地提高了附近地區(qū)土地的使用價值，從而對土地級別有較大的影響。因而道路通達(dá)度應(yīng)作為六盤水市綜合土地定級的影響因素。六盤水市目前的對外交通形式主要是公路、鐵路。城鎮(zhèn)內(nèi)某地段距車站的遠(yuǎn)節(jié)約時間，減少運(yùn)費(fèi)，為土地使用者帶來可計(jì)量或不可計(jì)量的許多經(jīng)濟(jì)利益和心理滿足。因此，對外交通便利度應(yīng)作為六盤水市土地級別的影響因素。公交便捷度與道路通達(dá)度一樣是反映通達(dá)度的指標(biāo)。因此，公交便捷與否成了影響土地優(yōu)劣度的重要因素，便捷度越高，土地等級越高，否則就相反。六盤水市目前的公交線路和公交站點(diǎn)很多，形成了一定的公交網(wǎng)絡(luò)，這直接影響著人們生活、工作的便捷與否。因此，公交便捷度應(yīng)作為六盤水市綜合定級的影響因3、基礎(chǔ)設(shè)施狀況城市的涵義之一就是城市型基礎(chǔ)設(shè)施通過的區(qū)域。一般用基礎(chǔ)設(shè)施完善度、〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】30公用設(shè)施完備度兩個因素來衡量。其中基礎(chǔ)設(shè)施指居民生活、生產(chǎn)必不可少的供水、排水、供電、供氣、供熱等設(shè)施，而公用設(shè)施則指與居民日常生活密切相關(guān)的公眾共同使用的服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校（包括中學(xué)、小學(xué)、幼兒園）、醫(yī)院、郵電局（所）、文化娛樂設(shè)施、農(nóng)貿(mào)市場等，這兩類設(shè)施的完善與完備程度直接影響的提高也有重要意義。因此，本次綜合定級的工作中，選擇了基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度兩項(xiàng)指標(biāo)。1)基礎(chǔ)設(shè)施主要有給水、排水、供電、電訊等。本次定級基礎(chǔ)設(shè)施完善度均考慮了以上供電網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全區(qū)，能滿足未來該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對電力的需求。區(qū)內(nèi)供排水工作主要由六盤水市水務(wù)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)，現(xiàn)有供水水廠4個，日供水能力15.5萬立方米，供水管網(wǎng)覆蓋東至雙水，西至德塢，南至鐵路編組站,北至水處理生活污水能力7.5萬立方米。2)公用設(shè)施近幾年，六盤水市公用設(shè)施逐漸發(fā)展和完善。這些設(shè)施對城鎮(zhèn)居民的生活有一定影響。特別是距學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、郵電局的遠(yuǎn)近，已成為居民選擇居住地的重要參考條件。因此在分類定級過程中，應(yīng)根據(jù)各類用地的實(shí)際情況分別考慮這些公用設(shè)施因素對土地的影響。4、環(huán)境條件環(huán)境是一個廣泛的概念，一般用自然條件優(yōu)劣度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度來進(jìn)行評價。在土地定級工作中選擇了該項(xiàng)定級因素。1)自然條件自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件。從六盤水市的實(shí)際情況來看，自然條件優(yōu)劣度對各種類型用地的使用影響較大。2)環(huán)境質(zhì)量31環(huán)境質(zhì)量主要指大氣、水、聲環(huán)境質(zhì)量。六盤水市環(huán)境污染主要源于道路兩旁的交通噪聲及城區(qū)部分工業(yè)企業(yè)對大氣造成的污染,在一定程度上影響了土地的使用價值。因此在定級中均考慮了該3)綠地覆蓋度綠地覆蓋度高低大小主要根據(jù)綠地占地面積來衡量，隨著人們生活水平的提高，綠化環(huán)境的優(yōu)劣程度直接成為人們選擇生活、工作環(huán)境的條件之一。因此，綠化面積的大小對土地利用效益的影響較大。綜合以上分析，再根據(jù)“主導(dǎo)性、差異性、可取性”的原則，在本次六盤水市綜合定級工作中，共選擇了四個一級指標(biāo)、九個二級指標(biāo)、十六個三級指標(biāo)。這些指標(biāo)共同組成了三個層次的六盤水市土地定級因素體系。32(二)影響因素權(quán)重確定權(quán)重是某個因素對土地質(zhì)量影響程度的體現(xiàn)，是反映土地定級因素重要性的量度，它與因素對土地質(zhì)量影響的程度成正比。能否準(zhǔn)確的確定各定級因素的權(quán)重是土地定級的一個重要過程。確定權(quán)重的常用方法有：特爾斐測定法、因素成對比較法、層次分析法、數(shù)理統(tǒng)計(jì)法等。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，權(quán)重的確定方法主要有特爾斐測定法、因素成對比較法和層次分析法。我們確定采用特爾斐測定法與因素成對比較法結(jié)合來確定六盤水市各類用地定級因素的權(quán)重。特爾斐測定法是根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求進(jìn)行。過程如下:1、確定定級因素重要性順序?qū)＜覍αP水市各類用地定級因素的重要性分別作了排序。2、測算權(quán)重值按照規(guī)程的要求，有關(guān)專家對土地定級因素分別進(jìn)行了多輪次打分，最終統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表4-1:表4-1六盤水市中心城區(qū)定級因素權(quán)重值表度1111度度度111度1度1〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】331、單元劃分方式的選擇六盤水市中心城區(qū)定級估價工作選用網(wǎng)格法作為基本的單元劃分方式，并根據(jù)實(shí)際需要決定網(wǎng)格是否加密。選用該方法的主要優(yōu)越性在于便于應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理和機(jī)助成圖，可以容納多因素的協(xié)同處理，可以大大加快數(shù)據(jù)處理，儲，為動態(tài)管理、變更、乃至于信息網(wǎng)絡(luò)的形成與傳遞，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。土地定級單元是定級范圍中的一塊土地，其內(nèi)部土地定級因素相對比較一致，且與相鄰地塊在定級因素水平上有顯著差異。該地塊還是測取各定級因素水平值的基本范圍（包括空間）。由此可見劃分定級單元的基本要求在于：①定級單元是一塊連續(xù)的不被其它單元隔斷的地塊；②定級單元內(nèi)部土地定級因素?zé)o顯著差異，即不超過內(nèi)部差異所許可的范圍。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的規(guī)定，定級單元內(nèi)土地定級因素的影響大體一致，同一單元內(nèi)的同一主要定級因素分值差異不得大于或等于“100/(n+1)”值（其中n為擬劃分的土地級數(shù)）。城鎮(zhèn)范圍內(nèi)各土地定級因素的變化總趨勢是隨輻射距離的增大而由強(qiáng)變?nèi)?。雖然各因素的具體變化方式不一樣，有時按指數(shù)方式衰減，有時按直線方式衰減，也有的因素按其他方式變化。但就大多數(shù)主要定級因素而言，因素強(qiáng)度是由中心向外隨距離逐漸（非跳躍式）變化的。因此，運(yùn)用網(wǎng)格法為基本的定級單元劃分方式是可行的。至于一些定級因素成塊狀變化或其它方式變化則可以以網(wǎng)格法劃分的定級單元為基礎(chǔ)，進(jìn)行相互重疊，在必要時對初定的網(wǎng)格（定級單元）的規(guī)2、定級單元規(guī)模的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級單元的基本網(wǎng)格可以以1/4或1/16公里網(wǎng)格為其規(guī)模。規(guī)程同時規(guī)定定級單元面積宜確定在5—25公頃之間,當(dāng)采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行定級并按網(wǎng)格法直接劃分單元時，劃分的單元面積〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】34應(yīng)不大于0.25公頃。根據(jù)上述規(guī)定，在確定定級單元規(guī)模時，考慮到此次定級范圍僅限于六盤水市中心城區(qū)范圍，因此，每一個定級單元均為邊長為50米×50米的正方形網(wǎng)格。3、定級單元的劃分工作底圖上的公里網(wǎng)格，建立起了長50米，寬50米的正方形網(wǎng)格體系，每個網(wǎng)格視為一個定級單元。在這一網(wǎng)格體系的構(gòu)成下，六盤水市中心城區(qū)定級估價工作底圖共劃分為個〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】35有效基本網(wǎng)格，即形成了67524個定級單元，每個單元面積為2500平方米（即0.25能否正確計(jì)算出各個定級單元所對應(yīng)的質(zhì)量分值，是科學(xué)評定土地級別的關(guān)鍵技術(shù)之一，在計(jì)算各個定級單元質(zhì)量分值時應(yīng)遵循以下原則：1.因素分值的確定要建立在因素與土地效益相關(guān)研究的基礎(chǔ)上。通過研究影響因素與土地的關(guān)系，建立起各因素與土地利用、土地效益的相關(guān)模型，相關(guān)程度及其變動規(guī)律，以此確定各因素分值的計(jì)算方法；2.單元分值與土地的優(yōu)劣呈正相關(guān)。土地定級采用與通常打分制相似的正相關(guān)設(shè)置，即土地條件越好，定級單元分值越高，土地質(zhì)量越好，土地級別越高。如商服繁華度越高，對周圍土地吸引力越大，商服繁華度的分值越高，這樣就形成了土地單元分值與定級因素優(yōu)劣呈正相關(guān)的分值體系；3.分值體系采用0—100分的封閉區(qū)間，以滿足因素相互比較的需要。城市土地定級因素體系中各影響因素的指標(biāo)間無法直接相比和綜合，不能滿足綜合評定土地等級的需要，為此，應(yīng)建立因素指標(biāo)分值的可比關(guān)系，為達(dá)到上述要求，在城市土地定級中采用0—100分的封閉區(qū)間體系。4.土地影響因素分值處理盡可能模型化。土地級別調(diào)整過程中各土地定級因素，對不同人或不同行業(yè)的影響是不相同的，為了避免人為主觀性，分值計(jì)算要按一定的原則，用數(shù)學(xué)公式或經(jīng)驗(yàn)分式反映單元分值的空間變化規(guī)律。按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》要求，先計(jì)算出各影響因素定級作用影響分值，之后采用多因素分值加權(quán)求和法計(jì)算定級單元總分值，最后評定土地級別。定級因子的分析過程就是根據(jù)各種定級因子的影響特點(diǎn)、規(guī)律和量化方法進(jìn)行分析的過程。主要是計(jì)算因子的規(guī)模指數(shù)、功能分和作用半徑。按照各定級因子的分布變化規(guī)律，計(jì)算各因子的功能分及服務(wù)半徑?！假F州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】361、商服中心的確定及等級劃分商業(yè)的繁華度是衡量土地經(jīng)濟(jì)效益的一個重要的指標(biāo)，在土地的分等定級中起著重要作用，因此必須科學(xué)地確定商服中心的范圍、中心等級、服務(wù)半徑及作1）根據(jù)《規(guī)程》要求，各級城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商服中心級別數(shù)目表4-2各級城鎮(zhèn)的商服中心級別數(shù)目根據(jù)六盤水市的商業(yè)發(fā)展情況，商業(yè)中心確定市級商業(yè)中心一個，區(qū)級商業(yè)2）商服中心邊界確定在商服中心所在的區(qū)域內(nèi)，選擇商服業(yè)繁華狀況突變的地段，以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界。3）商服中心劃分要求在商服中心依次從高級到低級按市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級等級別劃分。4）商服中心劃分依據(jù)商服中心可選用以下一種劃分依據(jù)：⑴按商服中心的銷售總額、總利潤或單位面積銷售額、利潤值以及其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的高低衡量。⑵利用對商服中心的已有劃分成果，并加以適當(dāng)修正、調(diào)整確定。服中心并加以適當(dāng)調(diào)整。在本次定級過程中，對有可能成為商服中心的地區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心的邊界，劃出各中心的范〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】37圍。商業(yè)中心只確定市級商業(yè)中心一個：民族路、鐘山大道（丁字型），區(qū)級商服中心一個鳳凰新區(qū)碧云路與龍井路交叉位置（十字型）。由于左邊明湖區(qū)部分和右邊鳳凰新區(qū)部分的商服中心尚在規(guī)劃中，未建成，因此不作為此次定級的商服中心2.商服中心規(guī)模指數(shù)的計(jì)算六盤水市商服活動以零售業(yè)、餐飲業(yè)為主，其中商業(yè)性街道對商服中心的形成具有決定性作用，因此衡量商服中心的規(guī)模需要綜合考慮商服中心范圍內(nèi)的店鋪數(shù)量、經(jīng)營類型、市場等商服業(yè)要素。在確定六盤水市商服中心規(guī)模指數(shù)的過程中，通過調(diào)查資料、綜合分析研究、結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況、征求有關(guān)專家的意見，確定了各個商服中心的規(guī)模指數(shù)見表4-3。表4-3商服中心的規(guī)模指數(shù)表11〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】38各級商服中心的商服繁華度功能分值依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》中公式：Ml式中：fMi為某商服中心i級功能的功能分；Mi為i級商服中心的規(guī)模指數(shù)；Ml為次一級中心的規(guī)模指數(shù)；Mmin為最低級中心的功能分；Mmin為最低級商服中心規(guī)模指數(shù)。各級商服中心的規(guī)模指數(shù)和功能分計(jì)算結(jié)果如表4-4。表4-4各類定級商服中心功能分3.商服中心作用半徑和相對距離的確定市級商服功能的服務(wù)半徑等于以商服中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距市級商服功能以外的各級功能的服務(wù)半徑等于同級商服中心的最大服務(wù)距di為在i級商服功能的服務(wù)半徑內(nèi)，某點(diǎn)距中心的實(shí)際距離；d為i級商服功能的服務(wù)半徑。表4-5各類定級商服中心作用半徑〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】394.商服中心功能影響作用分衰減公式根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》要求：①綜合定級和商業(yè)用地定級時，各級商服功能影響作用分按以下公式進(jìn)行指②住宅用地和工業(yè)用地定級時，各級商服功能影響作用分按以下公式進(jìn)行直e=fMi×（1－r）式中：eMij為j單元受i級商服功能的作用分；Mi為i級商服功能的功能分；r為j單元到具有i級功能的商服中心的相對距離。本次為綜合定級，選擇上述第①種方式進(jìn)行。5.商服繁華度影響度作用分值計(jì)算定級單元同時受多級商服中心影響時，其作用分值為各級中心影響作用分值之和，但各級作用分值僅取一次；受多個同級中心影響時，只取最高作用分，其1、城市道路1）道路類型、功能的劃分根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，結(jié)合六盤水市的實(shí)際情況，我們將六盤水市中心城區(qū)的道路劃分為主干道、次干道兩種類型（見表4-6）。劃分的依據(jù)主要是根據(jù)道路在城鎮(zhèn)交通中的地位、作用和道路的紅線寬度。表4-6六盤水市中心城區(qū)主、次干道一覽表11223340///4///5///6///7///8///9////////////////////////2）道路通達(dá)度作用指數(shù)和功能分的計(jì)算根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》規(guī)定，結(jié)合六盤水市中心城區(qū)的道路現(xiàn)狀、道路類型及功能分類，確定作用指數(shù)。道路功能分的計(jì)算采用公式：Ri=100×IRi41Ri—i類道路作用指數(shù)。表4-7各類型道路作用指數(shù)及通達(dá)作用分13）道路通達(dá)度影響距離的確定根據(jù)《規(guī)程》，主干道和次干道的影響距離分別按下列公式計(jì)算：d=S/2L式中：d為主干道或次干道的影響距離或半徑；S為城鎮(zhèn)定級區(qū)總面積；L為干道總長度。表4-8各類定級道路作用半徑4）道路通達(dá)度影響作用分衰減公式(1)道路通達(dá)度作用分的獲?、倬C合定級和商服用地定級時，各級道路功能影響作用分按以下公式進(jìn)行指Mij=(fMi)1－r②住宅用地和工業(yè)倉儲用地定級時，各級道路通達(dá)度功能影響作用分按以下公式進(jìn)行直線衰減：式中：eMij為i道路對j點(diǎn)的通達(dá)度作用分；Mi為i道路或同類道路的功能分；r為j點(diǎn)到具有i道路的相對距離。本次采用綜合定級，故在道路通達(dá)度作用分的確定時選擇第①種方式獲422、公交便捷度分值計(jì)算公交便捷度是指利用公共交通手段出行方便程度的總和。影響公交便捷度的因素主要有：定級單元四周公交線路的個數(shù)，公交車流量的多少，定級單元四周公交站點(diǎn)的數(shù)目，距道路或站點(diǎn)的遠(yuǎn)近。此次土地定級中公交便捷度分值計(jì)算只考慮各個定級單元距站點(diǎn)的遠(yuǎn)近。1）公交站點(diǎn)功能分的確定由于不同的公交線路其車輛密度不同，某一公交站點(diǎn)車流量既與其線路數(shù)有關(guān)，也與通過該點(diǎn)的線路車輛密度相關(guān)。式中：fBi—i公交站點(diǎn)功能分；XBi—i公交站點(diǎn)公交車流量值；XBmax—最大公交站流量值。表4-9各類定級公交站點(diǎn)級別及功能分2）公交站點(diǎn)作用半徑的確定目前六盤水市范圍內(nèi)的公交車均為大公共汽車，本次土地定級主要通過公交站點(diǎn)的線路數(shù)和服務(wù)半徑來考慮公交便捷度對土地的影響。表4-10各類定級公交站點(diǎn)作用半徑3）公交便捷度影響作用分衰減公式各類土地定級的公交便捷度功能影響作用分按以下公式進(jìn)行直線衰減：43式中：eBij—i公交站點(diǎn)對j點(diǎn)的公交便捷度作用分；Bi—i公交站點(diǎn)功能分；r—j點(diǎn)到i公交站點(diǎn)的相對距離。當(dāng)某一單元同時受多個公交站點(diǎn)影響時，取各站點(diǎn)影響作用分中的最高值。3、對外交通便利度作用分計(jì)算對外交通設(shè)施指火車站、港口、長途車站、機(jī)場、高速公路出入口等城鎮(zhèn)中對外經(jīng)營的客運(yùn)站、貨運(yùn)站和重要的對外交通節(jié)點(diǎn)。1）對外交通便利度功能分的確定對外交通設(shè)施指數(shù)反映的是城市的某些設(shè)施在城市與外界溝通和交流中的作用程度，其值的大小與設(shè)施的作用大小成正比，數(shù)值在0—1之間，各指數(shù)之各對外交通設(shè)施作用分公式：Ti=100×IiT式中：fTi—I對外交通設(shè)施的作用分；TmaxTi式中：ITi為i對外交通設(shè)施的作用指數(shù)；Tmax為i設(shè)施所屬的某類對外交通設(shè)施規(guī)模及影響最大者的作用指數(shù)，可參照確定因素權(quán)重的方法進(jìn)行計(jì)算；Ti為I對外交通設(shè)施相對于規(guī)模及影響最大的同類設(shè)施的作用折算系數(shù)。2）對外交通便利度作用半徑和相對距離的確定對外交通設(shè)施的服務(wù)半徑以各設(shè)施場所為原點(diǎn)予以確定。相對距離按以下公di為在i級商服功能的服務(wù)半徑內(nèi)，某點(diǎn)距中心的實(shí)際距離；〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】44d為i級商服功能的服務(wù)半徑。3)對外交通便利度影響作用分衰減公式：根據(jù)《規(guī)程》，各類土地定級的對外交通便利度功能影響作用分按以下公式①綜合定級和住宅用地定級時，各級道路功能影響作用分按以下公式進(jìn)行直②商服用地和工業(yè)倉儲用地定級時，各級道路通達(dá)度功能影響作用分按以下公式進(jìn)行指數(shù)衰減：Mij=(fMi)1－r式中：eBij—i對外交通設(shè)施對j點(diǎn)的便利度作用分；Bi—i對外交通設(shè)施的功能分；r—j點(diǎn)到i對外交通設(shè)施的相對距離。本次采用綜合定級，故在道路通達(dá)度作用分的確定時選擇第①種方式獲1、基礎(chǔ)設(shè)施完善度分值計(jì)算影響六盤水市中心城區(qū)土地級別的基礎(chǔ)設(shè)施主要是給水、供電、排水、電訊、1）基礎(chǔ)設(shè)施完善度分值的計(jì)算單元基礎(chǔ)設(shè)施完善度分值的計(jì)算公式為:式中:Fi——某單元基礎(chǔ)設(shè)施完善度分值fi——單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施作用分ai——給基礎(chǔ)設(shè)施的水平系數(shù)〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】45⑴給、排水:F=100×1＝100（分）⑵供電:F=100×1＝100（分）⑶電訊:F=100×1＝100（分）具體的計(jì)算過程以及各單元基礎(chǔ)設(shè)施完善度分值的確定，我們利用計(jì)算機(jī)完2、公用設(shè)施完備度分值計(jì)算影響六盤水市中心城區(qū)土地定級的公用設(shè)施主要是學(xué)校(包括中學(xué)、小學(xué))、醫(yī)院、體育場館、影劇院、公園。公用設(shè)施完備度分值的計(jì)算方法為：確定各公用設(shè)施的作用指數(shù)——確定各公用設(shè)施的等級、相對系數(shù)和服務(wù)半徑——計(jì)算各公用設(shè)施作用分——計(jì)算單元公用設(shè)施完備度分值。1）確定各公用設(shè)施的作用指數(shù)公用設(shè)施作用指數(shù)反映設(shè)施與市民日常生活的密切程度，指數(shù)與設(shè)施作用大小成正比，數(shù)值在0—1之間，各指數(shù)之和等于1。2）確定各公用設(shè)施的等級、相對系數(shù)和服務(wù)半徑⑴學(xué)校六盤水市中心城區(qū)定級范圍內(nèi)以及對定級范圍有影響的中小學(xué)共有18所，主要有學(xué)校名稱松坪小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)二中、市十三中、川心小學(xué)、市鐵路小學(xué)、華棟小學(xué)、市三中、市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)二小、市鐵路中學(xué)、市一中、鐘一小、區(qū)一中、市三中水鋼、第六子弟學(xué)校、水鋼第二高中、鳳凰中心小學(xué)、六中。根據(jù)實(shí)際情況，其服務(wù)半徑為二級800，一級2000米，作用分為一級100分、二級40分。⑵醫(yī)院在本次定級范圍內(nèi)醫(yī)院主要有6所，主要有市人民醫(yī)院、中醫(yī)院、博愛醫(yī)院、水城縣衛(wèi)生防疫站、市鐵路醫(yī)院、水城礦物局總醫(yī)院。其作用半徑為一級5000米、二級1500米，作用分為一級100分、二級60分。表4-11六盤水市中心城區(qū)范圍內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院情況表〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】463）計(jì)算單元公用設(shè)施完備度分值⑴衰減公式的確定依據(jù)公用設(shè)施完備度的衰減規(guī)律，采用直線衰減公式計(jì)算其作用分值：式中:Fij——某單元某類公用設(shè)施某場所的完備度分值fi——該類公用設(shè)施某場所的完備度作用分Ri——該單元距該類公用設(shè)施某場所的最短距離D——該類公用設(shè)施的服務(wù)半徑n47式中:Fi'——某單元某類公用設(shè)施完備度分值Fimax——某單元該類公用設(shè)施各等級的完備度作用分最大值n——某單元該類公用設(shè)施的等級數(shù)n式中:F——某定級單元公用設(shè)施完備度分值Fi'——該定級單元某類公用設(shè)施完備度分值Wi——某類公用設(shè)施的作用指數(shù)n——公用設(shè)施的種類數(shù)量⑵計(jì)算程序六盤水市中心城區(qū)公用設(shè)施作用分值的計(jì)算在計(jì)算機(jī)中完成。在具體計(jì)算中，先按上述公式①分別計(jì)算每一個因子對各單元的作用分值；然后按公式②分別計(jì)算某一類公用設(shè)施在各單元的作用分值。最后，根據(jù)影響三種土地利用類型的具體公用設(shè)施種類分別按公式③將每一定級單元各類公用設(shè)施分值進(jìn)行加權(quán)疊加，從而得到每一定級單元的公用設(shè)施完備度分值。1、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度分值計(jì)算六盤水市中心城區(qū)定級范圍內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，主要由大氣和噪聲污染情況所確定。根據(jù)環(huán)保局提供情況，我們確定大氣質(zhì)量較優(yōu)的區(qū)域?yàn)?00分，一般區(qū)域?yàn)?、綠地覆蓋度分值計(jì)算1）綠地覆蓋度指標(biāo)計(jì)算根據(jù)定級規(guī)程要求，統(tǒng)一按一定面積的典型區(qū)域或單元計(jì)算綠地覆蓋度的指標(biāo)值。計(jì)算公式為：〖貴州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】48式中：Vi——某綠地覆蓋度指標(biāo)值i——某典型區(qū)域或單元綠地面積S——該典型區(qū)域或單元面積2）綠地覆蓋度分值計(jì)算作用分計(jì)算的公式為：式中：fi——綠地覆蓋度分值、Xmax、Xi——分別為指標(biāo)的最小值、最大值和某值綠地覆蓋以外：10分。3、自然條件優(yōu)劣度分值計(jì)算自然條件優(yōu)劣度主要影響六盤水市綜合定級，由工程地質(zhì)條件來確定。根據(jù)調(diào)查情況，我們確定自然條件較優(yōu)的區(qū)域?yàn)?00分，一般區(qū)域?yàn)?0分。1、定級單元總分值的計(jì)算根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，定級單元總分值的計(jì)算采用因素加權(quán)分值和法。計(jì)算公式為：式中：Pi—某一定級單元總分值Fi—某定級因素在單元內(nèi)的分值n—定級因素總數(shù)具體的計(jì)算過程，我們利用《城鎮(zhèn)土地定級及基準(zhǔn)地價動態(tài)更新系統(tǒng)》，在經(jīng)過計(jì)算，得到了六盤水市中心城區(qū)綜合定級67524個定級單元的總分值?！假F州雙鑒房地產(chǎn)評估顧問有限公司〗【2012六盤水市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報(bào)告】492、總分值圖的編繪利用《城鎮(zhèn)土地定級及基準(zhǔn)地價動態(tài)更新系統(tǒng)》，在計(jì)算機(jī)中將工作底圖、單元總分值重疊在一起，形成了“六盤水市中心城區(qū)各類用地定級因素總分值3、繪制總分頻率圖、總分頻率直方圖根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，采用“總分頻率直方圖法”進(jìn)行土地級初步劃分。利用《城鎮(zhèn)土地定級及基準(zhǔn)地價動態(tài)更新系統(tǒng)》，分別對土地定級因素總分值作了頻率統(tǒng)計(jì)，并以總分值為橫坐標(biāo)，頻率為縱座標(biāo)，繪制了六盤水市中心城區(qū)定級因素總分頻率圖及總分頻率直方圖。4、初步劃分土地級別根據(jù)定級因素總分頻率圖和總