房地產(chǎn)企業(yè)管控流程

5.3。3項目節(jié)點(diǎn)定義與設(shè)置原則項目節(jié)點(diǎn)的分級定義項目節(jié)點(diǎn)的分級定義如表5—10所示。表5—10項目節(jié)點(diǎn)的分級定義節(jié)點(diǎn)類別定義應(yīng)用個數(shù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)對公司戰(zhàn)略及經(jīng)營目標(biāo)有關(guān)鍵意義的節(jié)點(diǎn)，屬于集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的管控節(jié)點(diǎn)一般用于項目運(yùn)營策劃及城市公司(項目）的年度考核6~12一般節(jié)點(diǎn)是對關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，一般是對項目整體進(jìn)度影響最為明顯或最為重要(如對現(xiàn)金流的影響、對企業(yè)管理要求的影響）的節(jié)點(diǎn)，屬于公司總經(jīng)理的管控節(jié)點(diǎn)一般用于年度項目開發(fā)計劃,是公司管理層對項目開發(fā)決策的判斷依據(jù)20~40二級節(jié)點(diǎn)是對項目一級節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主要是指導(dǎo)“部門級”的工作，屬于項目總經(jīng)理的管控節(jié)點(diǎn)一般用于部門的年度和季度項目開發(fā)計劃(年度編制，季度調(diào)整）,實現(xiàn)計劃編制環(huán)節(jié)各專業(yè)部門的主要工作協(xié)同80~200三級節(jié)點(diǎn)是對項目二級節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主要是指導(dǎo)“崗位級”的工作一般用于崗位的季度/月度項目開發(fā)計劃(較多為月度編制）300～600備注:項目一級、二級、三級節(jié)點(diǎn)應(yīng)列入項目的主項計劃模板。一級節(jié)點(diǎn)（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）的選擇：運(yùn)營視角保障企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的達(dá)成項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)聚焦“經(jīng)營”，根據(jù)項目開發(fā)的關(guān)鍵路徑設(shè)定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以便對開發(fā)過程中的里程碑事件進(jìn)行管控。具體如圖5—15所示。7.產(chǎn)品支付5.項目開發(fā)實施7.產(chǎn)品支付5.項目開發(fā)實施4.初設(shè)-開工3.方案設(shè)計2.項目策劃1.項目獲取66.項目銷售立可研項目項目項報告取得定位開結(jié)案（非時間敏感點(diǎn))規(guī)劃單體初步施工盤方案方案設(shè)計圖設(shè)計總包/監(jiān)理開達(dá)預(yù)結(jié)構(gòu)竣集中工售條封頂工入住圖5-15項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里程碑一般而言，地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時，除了選擇關(guān)鍵路徑的點(diǎn)外，通常會考慮以下七類節(jié)點(diǎn)，具體如表5—11所示。表5—11項目開發(fā)計劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的選擇標(biāo)準(zhǔn)關(guān)注類別選擇節(jié)點(diǎn)進(jìn)度控制難點(diǎn)前期/設(shè)計：景觀施工圖樁基施工圖施工報建圖精裝修施工圖工程施工類：基礎(chǔ)施工（提前開工）正負(fù)零室外配套、園建完成報建報批類：五證財務(wù)現(xiàn)金影響資金影響：開工正負(fù)零結(jié)構(gòu)竣工促進(jìn)銷售：接受認(rèn)購銷售展示區(qū)開發(fā)方案銷售展示區(qū)開放外腳手架拆除管理精細(xì)化管理精細(xì)化:項目運(yùn)營策劃目標(biāo)成本采購策劃部品決策營銷策劃總案首次開盤全套資料項目工程策劃報建策劃室外綜合管網(wǎng)交地項目后評估關(guān)鍵綜合會議關(guān)注類別選擇節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品品質(zhì)以精裝修項目為例：精裝修施工圖裝修樣板房施工裝修樣板房驗收土建單位與裝修單位工作面交內(nèi)部驗收（預(yù)驗收)裝修大面積施工裝修樣板房內(nèi)部客戶體驗工地開放日（第一次)客戶導(dǎo)向物業(yè)方案策劃物業(yè)公司選定銷售代理公司選定銷售風(fēng)險檢查交付風(fēng)險檢查完成模擬驗收工地開放日物業(yè)移交企業(yè)個性化企業(yè)容易出現(xiàn)問題的節(jié)點(diǎn)企業(yè)特別重視和關(guān)注的節(jié)點(diǎn)項目二級節(jié)點(diǎn)的設(shè)置:重點(diǎn)在縱向和橫向的業(yè)務(wù)協(xié)同項目開發(fā)計劃二級節(jié)點(diǎn)的編制要點(diǎn)如表5—12所示。表5-12項目開發(fā)計劃二級節(jié)點(diǎn)編制要點(diǎn)專業(yè)計劃編制要點(diǎn)營銷專業(yè):圍繞“開盤”節(jié)點(diǎn)來安排本專業(yè)節(jié)點(diǎn)計劃各種設(shè)計出圖節(jié)點(diǎn)對銷售資料和道具制作的影響，繼而影響開盤前的活動時間安排工程施工對示范區(qū)開放、達(dá)到預(yù)售許可證條件的影響報建對預(yù)售許可證獲取的影響管理層對項目定位方案、營銷策略、價格策略等的決策時間客服對物業(yè)公司的選擇和物業(yè)公司的進(jìn)場對示范區(qū)開放的影響工程專業(yè)：圍繞“開盤”和“入住"節(jié)點(diǎn)來安排本專業(yè)節(jié)點(diǎn)計劃各種設(shè)計出圖節(jié)點(diǎn)對施工單位或關(guān)鍵設(shè)備進(jìn)場的影響招標(biāo)活動對施工單位或關(guān)鍵設(shè)備進(jìn)場的影響營銷關(guān)鍵活動，如示范區(qū)或或工地開放對施工進(jìn)度的要求報建專業(yè)：圍繞滿足設(shè)計、工程、營銷等節(jié)點(diǎn)需求來安排本專業(yè)節(jié)點(diǎn)計劃各種設(shè)計出圖節(jié)點(diǎn)對報建工作的影響工程進(jìn)度對報建工作的影響融資計劃對辦理四證的時間要求工程采購專業(yè):圍繞關(guān)鍵施工單位或設(shè)備進(jìn)場時間來安排本專業(yè)節(jié)點(diǎn)計劃各種設(shè)計出圖節(jié)點(diǎn)對招標(biāo)的影響施工單位或關(guān)鍵設(shè)備進(jìn)場時間要求、對采購(準(zhǔn)備）時間的要求客服專業(yè)：圍繞“入住”節(jié)點(diǎn)來安排本專業(yè)節(jié)點(diǎn)計劃施工進(jìn)度對入住的影響竣工報批和移交對入住的影響……設(shè)計專業(yè)：為滿足下游報建、采購、工程、營銷等專業(yè)的需求來安排本專業(yè)節(jié)點(diǎn)各類采購對圖紙的需求,考慮審圖和交底的時間影響竣工報批和移交對入住的影響項目三級節(jié)點(diǎn)的編制:聚焦落地，實現(xiàn)各項工作的執(zhí)行指導(dǎo)項目開發(fā)計劃三級節(jié)點(diǎn)的編制要點(diǎn)如表5—13所示.表5-13項目開發(fā)計劃三級節(jié)點(diǎn)編制要點(diǎn)部門職責(zé)編制時間工程部（副總經(jīng)理）負(fù)責(zé)編制工程節(jié)點(diǎn)計劃維護(hù)二級節(jié)點(diǎn)計劃的剛性關(guān)注各部門三級節(jié)點(diǎn)計劃/專項計劃的匹配性取得規(guī)劃方案的報規(guī)批復(fù)后一個月內(nèi)完成全期計劃的編制,隨后每月底進(jìn)行滾動更新，更新下兩個月的三級節(jié)點(diǎn)完成時間技術(shù)部負(fù)責(zé)編制報批報建計劃負(fù)責(zé)編制設(shè)計出圖計劃項目啟動后編制全期計劃，隨后每月底進(jìn)行滾動更新，更新下兩個月的三級節(jié)點(diǎn)完成時間營銷策劃中心負(fù)責(zé)編制營銷作業(yè)計劃成本合約中心（工程副總經(jīng)理)負(fù)責(zé)編制目標(biāo)成本制定和施工圖預(yù)算進(jìn)度計劃取得規(guī)劃方案的報規(guī)批復(fù)后一個月內(nèi)完成全期計劃的編制,隨后每月底進(jìn)行滾動更新，更新下兩個月的三級節(jié)點(diǎn)完成時間負(fù)責(zé)編制施工類合約節(jié)點(diǎn)計劃取得規(guī)劃方案的報規(guī)批復(fù)后一個月內(nèi)完成全期計劃的編制，隨后每月底進(jìn)行滾動更新，更新下兩個月的三級節(jié)點(diǎn)完成時間技術(shù)部負(fù)責(zé)編制材料設(shè)備類合約節(jié)點(diǎn)計劃取得規(guī)劃方案的報規(guī)批復(fù)后一個月內(nèi)完成全期計劃的編制，隨后每月底進(jìn)行滾動更新，更新下兩個月的三級節(jié)點(diǎn)完成時間技術(shù)部負(fù)責(zé)編制產(chǎn)品交付計劃工程部,技術(shù)部，銷售部負(fù)責(zé)編制產(chǎn)品交付計劃交房前半年內(nèi)編制全期計劃，隨后每月底進(jìn)行滾動更新,更新下兩個月的三級節(jié)點(diǎn)完成時間備注：副總經(jīng)理及時綜合各部門更新的三級節(jié)點(diǎn)計劃,對與二級節(jié)點(diǎn)不匹配以及各專項三級節(jié)點(diǎn)間有沖突之處進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)。5。3。4項目開發(fā)計劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及輸入輸出成果表由于房地產(chǎn)項目的規(guī)劃方案在通過政府申請前具有較多的不確定性，為提高項目計劃的編制效率和可執(zhí)行性，房地產(chǎn)企業(yè)可采用以下兩版計劃編制程序，具體如表5—14所示.表5-14項目開發(fā)計劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及輸入輸出成果表項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輸出成果主責(zé)部門輸入成果主責(zé)部門第一版計劃編制項目關(guān)鍵計劃編制《項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃》項目總經(jīng)理《項目運(yùn)營目標(biāo)書》項目總經(jīng)理項目主項計劃編制（含一、二級節(jié)點(diǎn)）《項目主項計劃》項目總經(jīng)理《項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃》項目總經(jīng)理項目專項計劃編制（設(shè)計與報建）《項目設(shè)計專項計劃》《項目報建專項計劃》設(shè)計管理部開發(fā)管理部《項目主項計劃》項目總經(jīng)理第二版計劃編制修正版項目主項計劃編制《項目主項計劃》修正版項目總經(jīng)理《項目主項計劃》第一版項目總經(jīng)理《項目規(guī)劃方案審定通知書》開發(fā)管理部項目專項計劃編制《項目設(shè)計專項計劃》（修正版)技術(shù)部《項目主項計劃》修正版項目總經(jīng)理《項目報建專項計劃》(修正版）技術(shù)部《項目工程施工專項計劃》工程副總經(jīng)理《項目工程采購專項計劃》技術(shù)部《項目配套設(shè)計與施工專項計劃》工程副總經(jīng)理《項目營銷前期專項計劃》策劃項目計劃調(diào)整項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃調(diào)整《項目關(guān)鍵節(jié)