XXXX年成都市商鋪市場(chǎng)分析報(bào)告

為您·我做到四川中原市場(chǎng)研究中心/2012/1/12四川中原物業(yè)顧問有限公司地址：錦江區(qū)大業(yè)路6號(hào)財(cái)富中心C座27F電話：86766488傳真：8676765年成都市商鋪市場(chǎng)分析報(bào)告四川中原物業(yè)顧問有限公司目錄18551一.市場(chǎng)環(huán)境分析 4195201.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4237032.市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 67977二．銷售市場(chǎng)分析 7104351.整體特征 7271922.供應(yīng)特征 7216302.1供應(yīng)逐漸趨熱年末井噴 7280132.2社區(qū)型商鋪為主導(dǎo)形態(tài) 8123652.3新增供應(yīng)外移加劇三環(huán)外唱主角 9163382.4城南供應(yīng)繼續(xù)領(lǐng)先城西不甘示弱 9177333.需求特征 1091083.1銷售波動(dòng)明顯后期平穩(wěn) 10237133.2價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) 1055644.銷售市場(chǎng)小結(jié) 1123830三．租賃市場(chǎng)分析 1242741.商圈概況 12296492.新增商業(yè)項(xiàng)目 12163353.租金水平 13282144.未來商業(yè)項(xiàng)目分析 145258四．典型項(xiàng)目分析 1448361.金牛萬達(dá)廣場(chǎng) 14291882.龍湖時(shí)代天街 1531624五．總結(jié) 1525611.小結(jié) 15159962.后市預(yù)測(cè) 15

圖表目錄TOC\h\z\c"圖"13778圖1：成都市GDP及第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)情況（2004-2011年9月） 431253圖2：成都市社會(huì)消費(fèi)品零售情況（2004-2011年11月） 43458圖3：成都市居民人均收入與消費(fèi)支出情況（2004年-2011年9月） 56776圖4：成都市商鋪建設(shè)情況（2004年-2010年） 627287圖5：成都市商鋪供需情況（2004-2011年） 725462圖6：成都市商鋪月度供應(yīng)情況（2011年1-12月） 832261圖7：成都市商鋪供應(yīng)類型（2010-2011年） 813781圖8：成都市商鋪供應(yīng)環(huán)域分析（2010-2011年） 96121圖9：成都市商鋪供應(yīng)方位分析（2010年-2011年） 105301圖10：成都市商鋪月度銷售情況（2011年1-12月） 106009圖11：成都市商鋪銷售價(jià)格（單位：元/平米） 1013600圖12：成都市各商圈分布圖 125947圖13：成都市各商圈新增供應(yīng)情況 12TOC\h\z\c"表"11234表1：2011年各方位典型項(xiàng)目銷售價(jià)格情況 1110614表2：2011年新增大型商業(yè)項(xiàng)目概覽 1311675表3：各商圈租金水平 1414567表4：未來大型商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)列表 14注：銷售市場(chǎng)新增供應(yīng)以取得預(yù)售證為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)以項(xiàng)目實(shí)際交付使用為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

一.市場(chǎng)環(huán)境分析1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.1GDP及第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)近年來，成都宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）穩(wěn)步增長(zhǎng)。2011年1-9月累計(jì)GDP突破5000億，達(dá)到5009.4億，同比增長(zhǎng)約為15.1%。上半年增速全國第一，下半年繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年GDP將達(dá)到6800億，躋身全國10強(qiáng)。1-9月第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值累計(jì)完成2449.2億，占到GDP比例為48.9%。在東部產(chǎn)業(yè)向西部轉(zhuǎn)移過程中，成都扮演越來越重要的角色，世界500強(qiáng)已經(jīng)有近200家落戶成都。成都經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)數(shù)年高于全國平均水平，并且未來增長(zhǎng)后勁十足。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。圖SEQ圖\*ARABIC1：成都市GDP及第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)情況（2004-2011年9月）數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局1.2社會(huì)零售商品銷售總額節(jié)節(jié)攀升2011年1-11月，成都市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2575.39億元，其中，批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額2230.0億元，同比增長(zhǎng)18.6%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重為86.6%。餐飲住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額345.41億元，增長(zhǎng)同樣明顯，社會(huì)零售商品銷售總額節(jié)節(jié)攀升。成都作為西部的商貿(mào)中心，商貿(mào)發(fā)達(dá)，輻射面較廣，消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)繁榮景象。圖SEQ圖\*ARABIC2：成都市社會(huì)消費(fèi)品零售情況（2004-2011年11月）數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局1.3居民購買力繼續(xù)增強(qiáng)2011年1-9月成都市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到18050元，同比增長(zhǎng)16.1%，扣除物價(jià)上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng)約10%。居民可支配收入穩(wěn)定上升，購買力不斷增強(qiáng)。同時(shí)，2011年1-9月城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為13185元，同比增長(zhǎng)14.58%，消費(fèi)支出呈上升態(tài)勢(shì)，人均消費(fèi)支出占可支配收入的73.05%，比重逐年下降，居民財(cái)富進(jìn)一步積累，投資及儲(chǔ)蓄比重不斷升高。圖SEQ圖\*ARABIC3：成都市居民人均收入與消費(fèi)支出情況（2004年-2011年9月）數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局1.4商鋪建設(shè)加快2010年商鋪施工面積634.98萬平方米，同比上升23.0%，增速加快。新開工面積214.8萬平方米，同比增長(zhǎng)155.2%，出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)?？⒐っ娣e80.84萬平米，同比增加25.3%，并且大量商鋪處于施工過程中，未來竣工面積將繼續(xù)出現(xiàn)增長(zhǎng)。住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控不斷加嗎，商業(yè)地產(chǎn)迎來機(jī)遇，開發(fā)商增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重，商業(yè)項(xiàng)目加快建設(shè)，未來商鋪供應(yīng)將持續(xù)處于高位。圖SEQ圖\*ARABIC4：成都市商鋪建設(shè)情況（2004年-2010年）數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局2.市場(chǎng)動(dòng)態(tài)麥格理收購凱丹廣場(chǎng)2011年6月，澳洲麥格理集團(tuán)旗下私募房地產(chǎn)投資咨詢公司MGPA宣布，MGPA亞洲基金III號(hào)(MGPAAsiaFundIII)收購成都凱丹廣場(chǎng)(GalleriaChengdu)的50%權(quán)益。成都凱丹廣場(chǎng)建筑面積達(dá)53619平方米。該物業(yè)由環(huán)達(dá)通房產(chǎn)中國有限公司(下稱環(huán)達(dá)通，GTCChinaRealEstateHoldings)開發(fā)，該公司持有商場(chǎng)50%的權(quán)益。領(lǐng)盛收購瑞安建業(yè)城北新天地49%股權(quán)2011年9月，仲量聯(lián)行集團(tuán)成員領(lǐng)盛投資管理有限公司表示，通過旗下領(lǐng)盛亞洲機(jī)會(huì)III基金以4.4億元人民幣向瑞安建業(yè)成功收購成都一地塊之49%股權(quán)?項(xiàng)目位于成都市青牛區(qū)的東北部二環(huán)，地塊及所屬區(qū)域已經(jīng)被成都市政府納入舊城改造計(jì)劃的目標(biāo)區(qū)域。該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)成為集居住、辦公、購物、餐飲和休閑于一體的大型城市綜合體。包含一個(gè)48400平方米的購物中心，33000平米的辦公室樓面，2550個(gè)高層住宅單位，以及會(huì)所、游泳池和幼兒園等。項(xiàng)目原名成都金牛購物中心，由成都金牛置業(yè)在2002年8月開始開發(fā)。2008年2月，瑞安建業(yè)和中華匯房產(chǎn)斥資7.87億，通過收購東方家園成都金牛置業(yè)有限公司所得。鵬瑞利收購龍之夢(mèng)購物中心2011年11月，鵬瑞利中國商用信托22億8000萬元人民幣）的價(jià)格，向上海長(zhǎng)峰集團(tuán)總裁童錦泉等人提出收購成都一綜合性購物中心龍之夢(mèng)（ChengduLongemontMall）的50％股權(quán)獨(dú)立房地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕，給予的估價(jià)是每平方米1萬2500人民幣。成都龍之夢(mèng)購物中心的共有45萬5260平方米的總建筑樓面，大約有36萬5000平方米預(yù)計(jì)作為零售樓面，也是規(guī)模達(dá)170萬平方米的龍之夢(mèng)綜合發(fā)展項(xiàng)目的組成部分。二．銷售市場(chǎng)分析1.整體特征2011年成都市商鋪新增供應(yīng)94.21萬平方米，同比增加70.70%，成交75.98萬平方米，同比上升34.60%。從2005年開始，銷售市場(chǎng)上新增商鋪的供應(yīng)量連續(xù)5年下降之后，2011年出現(xiàn)較大反彈。由于住宅市場(chǎng)限購，成交大幅受挫，開發(fā)商通過加大商鋪供應(yīng)量以快速回籠資金，與此同時(shí)，較多投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺。圖SEQ圖\*ARABIC5：成都市商鋪供需情況（2004-2011年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.供應(yīng)特征2.1供應(yīng)逐漸趨熱年末井噴2011年商鋪的供應(yīng)量明顯上升，供求關(guān)系出現(xiàn)緩解，出現(xiàn)供大于求。尤以下半年供應(yīng)增幅最大，月均供應(yīng)達(dá)到10.88萬平米，上半年月均僅為4.63萬平米，月度供應(yīng)波動(dòng)較大，年度峰值出現(xiàn)12月，供應(yīng)達(dá)到19.57萬平米。供應(yīng)大幅放量一方面是由于住宅市場(chǎng)限購，開發(fā)商因住宅市場(chǎng)遇冷資金鏈趨緊，紛紛加大商鋪供應(yīng)，以期快速回籠資金；另一方面，大量的城市綜合體項(xiàng)目處于如火如荼的開發(fā)中，金牛萬達(dá)廣場(chǎng)、龍湖時(shí)代天街、雄飛中心等項(xiàng)目均包含較大體量商業(yè)面積，這批項(xiàng)目的集中涌現(xiàn)對(duì)全年商鋪供應(yīng)貢獻(xiàn)十分明顯，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)“井噴”。圖SEQ圖\*ARABIC6：成都市商鋪月度供應(yīng)情況（2011年1-12月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.2社區(qū)型商鋪為主導(dǎo)形態(tài)社區(qū)型商鋪供應(yīng)量為45.19萬平方米，占到整體供應(yīng)量的48.0%，依舊是市場(chǎng)供應(yīng)的主導(dǎo)形態(tài)。社區(qū)型商鋪一般以住宅底商的形式出現(xiàn)，多規(guī)劃為臨街商鋪或商業(yè)街，滿足社區(qū)的日常綜合性消費(fèi)需求。社區(qū)型商鋪面積較小，價(jià)格相對(duì)較低，分布面廣，通常以分散銷售的方式進(jìn)入銷售市場(chǎng)。商業(yè)廣場(chǎng)供應(yīng)量為39.48萬平方米，占整體供應(yīng)量的41.9%。由于單體體量較大，通常為2-4萬平方米，因此面積占比較大。大型住宅項(xiàng)目中開始出現(xiàn)大型集中商業(yè)的趨勢(shì)，較大規(guī)模的集中商業(yè)，但通常單價(jià)較高，分割面積較大。寫字樓底商為7.77萬平方米，約占8.2%的比重。由于近幾年寫字樓的市場(chǎng)開發(fā)量急劇攀升，寫字樓底商也以較快的速度增長(zhǎng)。寫字樓底商一般規(guī)模較小，主要作為辦公配套出現(xiàn)，滿足商務(wù)洽談、銀行金融服務(wù)等方面需求。圖SEQ圖\*ARABIC7：成都市商鋪供應(yīng)類型（2010-2011年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.3新增供應(yīng)外移加劇三環(huán)外唱主角從商鋪供應(yīng)環(huán)域分來來看，向三環(huán)外擴(kuò)展的趨勢(shì)明顯加劇。2010年三環(huán)外商鋪供應(yīng)量為22.32萬平米，占到全年40.44%，2011年三環(huán)外供應(yīng)量達(dá)到55.58萬平米，占到2011全年的59.00%，比例上浮十分明顯。其他環(huán)域波動(dòng)不大，表現(xiàn)平穩(wěn)，與新建住宅分布大致相似，向次中心發(fā)展加快。由于中心城區(qū)土地資源稀缺，生活配套成熟，新建商業(yè)項(xiàng)目極為有限，商鋪供應(yīng)較少。隨著住宅向外擴(kuò)展，商業(yè)配套緊隨之，銷售市場(chǎng)上的新增商鋪呈現(xiàn)不斷外移趨勢(shì)，且這種趨勢(shì)有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)。其中不乏有龍湖時(shí)代天街，新世紀(jì)環(huán)球中心等大型城市綜合體分布在三環(huán)外等次中心區(qū)域。圖SEQ圖\*ARABIC8：成都市商鋪供應(yīng)環(huán)域分析（2010-2011年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.4城南供應(yīng)繼續(xù)領(lǐng)先城西不甘示弱2011年新增商鋪供應(yīng)中有36.24萬平米來自城南，30.73萬平米來自城西，占比分別為38.5%和32.6%，牢牢占據(jù)市場(chǎng)的主力，成為商鋪供應(yīng)的集中區(qū)域。其他區(qū)域變化不大，供應(yīng)集中在7-11萬平之間，表現(xiàn)平穩(wěn)。由于城市加快向南發(fā)展，城南商鋪供應(yīng)勢(shì)必繼續(xù)占據(jù)市場(chǎng)主力，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。同時(shí)，城西的高新西區(qū)建設(shè)不斷加快，未來商鋪供應(yīng)同樣較為樂觀。圖SEQ圖\*ARABIC9：成都市商鋪供應(yīng)方位分析（2010年-2011年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫3.需求特征3.1銷售波動(dòng)明顯后期平穩(wěn)2011年上半年商鋪成交量跌宕起伏，月均成交量為7.42萬平米，年初延續(xù)2010年火爆態(tài)勢(shì)，成交為12.57萬平米，成為年度最高銷售水平，3月成交僅為3.90萬平米，成為年度低谷。下半年銷售相對(duì)較為平穩(wěn)，整體來看，下半年成交量并未因商鋪供應(yīng)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，一方面信貸持續(xù)緊縮，利率上浮，商業(yè)地產(chǎn)未能幸免，購房成本上升投資回報(bào)率下降導(dǎo)致需求有所抑制，而另一方面，商鋪價(jià)格快速上漲，投資門檻提高一定程度上制約了成交量的上升。圖SEQ圖\*ARABIC10：成都市商鋪月度銷售情況（2011年1-12月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫3.2價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)圖SEQ圖\*ARABIC11：成都市商鋪銷售價(jià)格（單位：元/平米）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年商鋪平均銷售價(jià)格為22805元/平方米，環(huán)比上漲32.7%，繼續(xù)保持較大幅度的漲幅。商鋪?zhàn)杂眯枨筝^為旺盛，尤其是大中型零售、餐飲企業(yè)對(duì)商鋪需求量較大，同時(shí)，社會(huì)閑散資金購買意愿強(qiáng)烈，在自用及投資需求的推動(dòng)下，商鋪價(jià)格持續(xù)走高。社區(qū)型商鋪首層價(jià)格集中在3-5萬元/平方米，商業(yè)廣場(chǎng)主要集中在5-8萬元/平方米之間，核心區(qū)的商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格達(dá)到10萬元/平方米以上。表SEQ表\*ARABIC1：2011年各方位典型項(xiàng)目銷售價(jià)格情況方位項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平方米）面積分割商務(wù)類型城中錦城華府28000-5500030-300住宅底商雄飛中心50000-1800008-20大型集中商業(yè)城東沙河壹號(hào)30000-4000050-300住宅底商米婭中心28000-4000050-300住宅底商城南保利心語花園35000-4500030-1005.9米挑高住宅底商大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)30000-60000100-300寫字樓底商城西中海國際購物廣場(chǎng)20000-5000025-50大型商業(yè)廣場(chǎng)中大君悅金沙40000-6000030-200住宅底商城北北城天街40000-9000040-200商業(yè)廣場(chǎng)+住宅底商金牛萬達(dá)廣場(chǎng)60000-80000100-150臨街商鋪數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫4.銷售市場(chǎng)小結(jié)在住宅限購的大環(huán)境下，開發(fā)商紛紛加大商鋪供應(yīng)量，推盤節(jié)奏明顯加快，供應(yīng)出現(xiàn)2005年以來的首次反彈。在自用及投資旺盛需求的推動(dòng)下，成交情況較好，價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。整體來看，上半年市場(chǎng)熱度不減，成交火爆的情形較為突出，與住宅市場(chǎng)形成鮮明的對(duì)比，但是下半年市場(chǎng)受到樓市整體銷售疲軟及信貸持續(xù)緊縮的影響，市場(chǎng)有所降溫，成交相對(duì)較為平緩。從區(qū)域來看，商業(yè)發(fā)展外擴(kuò)趨勢(shì)加劇，后期這種趨勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的變化。城南區(qū)域仍為商鋪市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域，城西發(fā)力，重點(diǎn)項(xiàng)目集中供應(yīng)，未來供需持續(xù)平穩(wěn)。三．租賃市場(chǎng)分析1.商圈概況春鹽商圈作為成都市的核心商圈，由春熙路及鹽市口商圈合并發(fā)展而來，在各大商圈中處于霸主地位。輻射整個(gè)成都市區(qū)甚至部分西部城市。商圈主要以百貨、專賣店、超市、餐飲等業(yè)態(tài)為主，人流量大，商業(yè)繁華，租金水平較高。除了核心商圈，在二環(huán)路沿線分布多個(gè)次級(jí)商圈，如金沙-光華商圈、建設(shè)路商圈等。次級(jí)商圈的體量集中在20-30萬平方米，包含大型超市、百貨、休閑餐飲等業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域型的購物需求。隨著大量綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，以核心商圈為主，多次級(jí)商圈共同發(fā)展的商業(yè)格局正在形成。圖SEQ圖\*ARABIC12：成都市各商圈分布圖2.新增商業(yè)項(xiàng)目2011年商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中開業(yè)，新增供應(yīng)較大。其中新南天地商圈再度擴(kuò)容，成為城南最大的商圈，蘇寧廣場(chǎng)和富森美家居集中開業(yè)，新增商業(yè)面積達(dá)到32.50萬平米，增幅明顯，發(fā)展速度為各大商圈之首。就各商圈市場(chǎng)存量而言，春鹽商圈當(dāng)之不愧，總存量達(dá)到95.77萬平米，已經(jīng)發(fā)展成熟，商業(yè)集中性較高，人流量大，知名度最高。圖SEQ圖\*ARABIC13：成都市各商圈新增供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫表SEQ表\*ARABIC2：2011年新增大型商業(yè)項(xiàng)目概覽新增商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間商業(yè)面積（萬平米）業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌特點(diǎn)北京華聯(lián)4月29日6.00BHG時(shí)尚百貨，BHG生活超市，品牌時(shí)尚店、服裝、餐飲、咖啡廳、兒童娛樂城，嘉禾影院、電玩城滿足城西區(qū)域性消費(fèi)需求，并在一定程度上彌補(bǔ)該片區(qū)大型商業(yè)百貨的空缺遠(yuǎn)東百貨6月25日6.00國際一線品牌、國際精品、時(shí)尚流行服飾、精致超市、特色餐廳、美食街等地處市中心核心商圈，地段繁華，定位大型中高端百貨賣場(chǎng)，引領(lǐng)鹽商圈的升級(jí)富森美家居7月30日20.00318個(gè)國內(nèi)外一線家具品牌，并全國首創(chuàng)推出8大歐美家具獨(dú)立店城南高端家居賣場(chǎng)，成都最大單體賣場(chǎng)蘇寧廣場(chǎng)9月30日12.50蘇寧電器EXPO、星巴克、必勝客、肯德基、味千、澳門豆撈、橫店影院、清健身、金寶貝早教、UR綜合店、勁浪體育、新宇鐘表、屈臣氏等。處于快速成長(zhǎng)的新南天地商圈，體量較大，業(yè)態(tài)豐富，發(fā)展成為城南又一綜合性購物中心伊藤高新店11月8號(hào)3.35咖啡廳、美容美發(fā)、旅行社、餐飲FF店、兒童游樂劇場(chǎng)等城南大源板塊首家營業(yè)的綜合類百貨賣場(chǎng)，較好地滿足此地區(qū)消費(fèi)者的需求，彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套不足，推動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展地一大道12月23日9.00零售，批發(fā)，購物、休閑、娛樂、餐飲，服裝打造地下購物中心，形成立體商業(yè)，連接較多商場(chǎng)及重要交通節(jié)點(diǎn)，為春熙路商圈再次擴(kuò)容王府井百貨12月26日10.00百貨店、名品商鋪、精品超市、特色餐飲、高端影院等前身為天府匯成購物中心，改造后的王府井百貨在業(yè)態(tài)、品牌、布局等方面更具有吸引力數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫3.租金水平2011年成都主要商圈商鋪?zhàn)饨鹁霈F(xiàn)不同程度的上漲。其中春鹽商圈變化幅度最大，各大零售商圈激烈爭(zhēng)奪，導(dǎo)致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年來，新興商圈不斷涌現(xiàn)，區(qū)域性商業(yè)中心不斷形成，其中新南天地最為耀眼，快速發(fā)展，逐漸成為城南最大最為成熟的商圈，為局面提供“一站式”購物服務(wù)，其租金范圍在80-330元/平米。表SEQ表\*ARABIC3：各商圈租金水平商圈主要租金范圍2011年租金變化春鹽商圈250-2200上漲8%-10%光華-金沙商圈95-320上漲6-10%雙楠商圈60-460上漲8-10%新南天地商圈85-330上漲6%-12%萬達(dá)商圈65-500上漲8-10%建設(shè)路商圈85-380上漲7%-10%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫4.未來商業(yè)項(xiàng)目分析成都已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的時(shí)代，城市綜合體不斷出現(xiàn)，分布范圍相當(dāng)廣，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。開發(fā)商的開發(fā)水平愈來愈成熟，操作的項(xiàng)目體量大，業(yè)態(tài)全，檔次高等特征明顯。根據(jù)中原已知項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，未來大型商業(yè)體量巨大，對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)造成較大的沖擊力。表SEQ表\*ARABIC4：未來大型商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)列表方位未來大型商業(yè)項(xiàng)目城中華置廣場(chǎng)（7）、成都國際商城（12）、茂業(yè)二期（6.5）、來福士廣場(chǎng)（7）、九龍倉國際金融中心（15）、太古廣場(chǎng)（6.5）、成都339（3）、蘇寧春熙廣場(chǎng)（待定）城西中鐵西城（18）、沙灣現(xiàn)代城（10）、時(shí)代天街（60）、凱德商業(yè)廣場(chǎng)（待定）城南凱德廣場(chǎng)（待定）、茂業(yè)百貨（6.8）、中航九方購物中心（10）、美美力誠旗艦店（3）、仁和春天百貨（8）、譽(yù)峰（7）、新世紀(jì)環(huán)球中心（30）、成都大魔方（9.8）、創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)（7）、奧克斯財(cái)富廣場(chǎng)（20）、王府井（9.8）、保利國際廣場(chǎng)（待定）、萊蒙置地廣場(chǎng)（4）、大悅城（15）城東萬象城（24.4）、環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)（13）、環(huán)球匯（待定）、龍之夢(mèng)新城（20）、杉板橋萬達(dá)廣場(chǎng)（待定）、協(xié)信中心（待定）城北北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛萬達(dá)廣場(chǎng)（20）、綠地紅星國際廣場(chǎng)（17）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫四．典型項(xiàng)目分析1.金牛萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱金牛萬達(dá)廣場(chǎng)地址金牛人民北路與一環(huán)路交匯處投資商成都金牛萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司開發(fā)商成