定價策略 工業(yè)用地價格走勢分析

定價策略工業(yè)用地價格走勢分析讓工業(yè)用地。難，更多的是拆舊蓋新。給接下來的房地產(chǎn)開發(fā)提升了難度，增加了成本。上，造成了工業(yè)用地出讓價格的提高。工業(yè)用地主要價格影響因素主要包括以下幾(2)社會因素：城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設等；(3)經(jīng)濟因素：地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結構、技術創(chuàng)新、物價工資及就業(yè)水平、此類市場狀況等；(4)行政因素：城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。(1)交通狀況：對外交通便捷程度、交通管制、距貨物集散地(車站、碼頭、機場)距離及貨物集散地的規(guī)模檔次、道路構造及檔次、道路體系等；(2)基礎設施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣等狀況；(5)行政因素：規(guī)劃限制、政府的特殊政策、產(chǎn)業(yè)管制等。開發(fā)程度、土地權現(xiàn)狀。幾個方面。和配套服務。式，加快了他們在中國工業(yè)地產(chǎn)市場上的投資擴險基金，以及私人企業(yè)的富余資金，對工業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)出很大的投資興步伐。皮書》。研成果，對工業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士極具收藏及指導價值。都、廣州、深圳、東莞等工業(yè)地產(chǎn)發(fā)達城市進行數(shù)據(jù)跟蹤調(diào)查，結合最前沿的市場交易、供需數(shù)據(jù)、去觀察。--兼論完善工業(yè)用地的價格形成機制促進浙江經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，都具有重要的意義。國有土地資產(chǎn)的大量流失，其危害十分嚴重。），6.7倍。工業(yè)地價水平如此之低，與商業(yè)和住宅地價相差甚遠，令人吃驚！業(yè)地價水平還低兩個百分點。資源領域的價格改革具有舉足輕重的地位。訂并公布各地的工業(yè)用地出讓最低價標準，工業(yè)用地必須采取招標拍賣掛牌方式出其出讓價格不得低于公布的最低價標準。更新工作，及時調(diào)整工業(yè)用地基準地價。表1）。表中的土地等別是根據(jù)全國各縣、市(區(qū))級行政單元的社會經(jīng)濟發(fā)展水平、土土地利用差異，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導向。慈溪市上虞市紹興縣余姚市舟山市(定海區(qū)普陀區(qū))諸暨市德清縣奉化市海鹽縣建德市江山市平湖市嵊地價的更新工作時，對這一問題應給予充分的關注和及時的調(diào)整?，F(xiàn)的。要根本解決低成本出讓工業(yè)用地的問題，必須完善工業(yè)用地的價格形成機制。土地市場發(fā)育的要求，在完善工業(yè)用地的價格形成機制方面，主一是合理確定工業(yè)土地價格的構成要素，二是進一步明確工業(yè)土地價格的形成方式。在工業(yè)土地價格的構成方面，筆者認為，主要取決于多方面的因素：(1)成本費用。包得成本(征地補償安置和拆遷費用)、前期開發(fā)成本(幾通一平費用)和政府收益(稅費和業(yè)土地資源越稀缺，供求關系越緊張，其地價水平就越高，就越接近地塊的收益水平；土地未來升值的預期。例如，對地鐵建成后沿線地價水平升高的預期。在上述因素中，差地價、土地稀缺程度和供求狀況、對土地未來升值的預期等因素對工業(yè)地價的影響，缺、供求、預期的原則。全國在"經(jīng)營性用地"方面，只有廣東、浙江、江蘇三省建立了國有土地招標拍賣制度。這是完善工業(yè)用地的價格形成機制的關鍵。和集約利用。齊下，創(chuàng)造有利于推進工業(yè)用地價格改革的外部環(huán)境。資從"量"到"質(zhì)"的根本轉變。第二，有利于堅持節(jié)約利用和集中利用發(fā)揮土地資源的集聚利用效應。之間資源配置的最基本的工具。在現(xiàn)實生活中相當部分的土地利用劃和限制，以彌補市場本身帶來的問題，對于發(fā)揮市場機制作用和土地的合理配置是有益的。在城市內(nèi)部，工業(yè)用地比重偏高，工業(yè)建設開發(fā)活動遍地開花，表明我國問題，有必要從土地經(jīng)濟規(guī)律入手，分析我國工業(yè)性用地開發(fā)過程中存在題的解決方案和政策措施。人口增長率(1.11%)和非農(nóng)業(yè)人口增長率(3.6%)的增長率，顯示我國城市土地利用呈粗放之勢。從我國城市土地利用結構的現(xiàn)狀來看，工業(yè)用地比例偏高，道路廣場在計劃經(jīng)濟時代，工業(yè)用地主要通過國家基本建設計劃的方式，以行政劃撥無償、無限期提供給工業(yè)企業(yè)使用，造成了工業(yè)建設土地利用的浪費現(xiàn)象。為了提高土地的利用效率各地方政府普遍采取了吸引投資競相壓價的策略，出現(xiàn)了許多工業(yè)用地協(xié)議出讓價格遠遠低于工業(yè)用地開發(fā)成本價格，出讓價格，返還出讓金，甚至以零地價出讓工業(yè)用地。國土資源部提出逐步將工業(yè)用地納入“招牌掛”的范圍。我國工業(yè)用地開發(fā)的主要形式是各式各樣的開發(fā)區(qū)，包括經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、工由以上數(shù)據(jù)指標可見，隨著我國城市化水平的不斷提的事實。主要表現(xiàn)為：①城市建成區(qū)面積的增加快于城意性很大，缺乏必要的約束力，這在城鄉(xiāng)一體化的行政體制下尤為嚴重；③出于成本的考慮，城市建設注重外延擴對城市內(nèi)部土地的開發(fā)不足，導致城市土地的低效率使對環(huán)境的污染，不僅對城市本身，也對鄉(xiāng)村居民生活質(zhì)量和土地質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。(一)企業(yè)進入的土地獲得成本低、環(huán)保要求低，導致各地工業(yè)投資中的重復建設問題。目前土地名義上是國家所有，但土地收益、處置權利主要掌握在地方政府手中，在中政績及可支配資金的最大化，傾向于采取對不同用途土地采取不地傾向于采取招拍掛的方式追求一次性收益，而對于工業(yè)、倉儲用地地方政府更中，地方政府往往只求引資，而對建設項目可能導致的環(huán)境影響既缺乏了解，也易進入。例如，在最為缺水的北方地區(qū)，集中了全國大部分的鋼鐵生產(chǎn)能力，就是地方政府環(huán)保監(jiān)督失控的典型例子。(二)地方政府存在征地-儲地-出讓的巨大利益機制，激勵了地方政府為賣而買的征地行為。當前我國的土地市場可以歸結為政府壟斷下的市場。這種市場可以征地、儲備和出讓三個環(huán)節(jié)。其中征用市場是指政府以公共利益為名義，以城市規(guī)劃為工具，用比較低的價格征用包括商業(yè)用地在內(nèi)的農(nóng)民集進貨的目的是為了銷售一樣。作為土地被征用的一方，農(nóng)村土地由于護能力，由此形成了政府剝奪農(nóng)民利益的巨大剪刀差。據(jù)估計，改革開放政府還是有動力采取招標、拍賣方式的，但考慮到工業(yè)用地的長期性價對地方政府而言是合理的，由此必然推動以地方政府為主導的重復建設。市場化的前提是生產(chǎn)要素的市場化，即能夠從制度上大部分國家的基本慣例?，F(xiàn)在的一個矛盾是，如果地漲、失業(yè)增加等宏觀經(jīng)濟問題，這是理性的市場經(jīng)濟政府最應當回避的。(三)政府對土地資源公共管理職能存在嚴重缺失。我國目前的土地管理制度主要包括用途管制制度、占用耕地補償制度、基本農(nóng)田保護制度、土地調(diào)查和土地統(tǒng)計制度。這種關系。例如，政府機構中的國土資源部門只負責售賣土地資源缺乏必要的了解，而環(huán)保部門既無權、也無必要的機制、手段企業(yè)或建設項目做出調(diào)整政策，由此導致政府主導下的大量的破壞資源與生態(tài)環(huán)境的工業(yè)建設活動。在土地管理上，土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃相互割裂，且大多為自上而下、按照長官意志制訂的性很大。由于改變土地規(guī)劃對土地價值影響很大，導致大量的土地使用者通過尋租活動改變使用用途或詳細規(guī)劃要求，從而獲得巨大經(jīng)濟利益的現(xiàn)象；其次，占補平衡的耕地管理制度存在近城市耕地、開墾遠離城市地區(qū)土地的辦法偷梁換柱、大大高于地方政府上報的面積。作為最重要的財富的土地竟然統(tǒng)計不清楚，從常識上是說不過去的。解決我國工業(yè)用地使用效率不是一個單一問題，需要和其他用地一起一攬子設土地管理應把土地資源市場化作為土地制度改革的基本方向，政府逐步退在土地規(guī)劃的制定及執(zhí)行上。從短期看，根據(jù)我國現(xiàn)有的土地制度和工業(yè)幾個方面的政策推進：(一)加強宏觀控制，優(yōu)化土地利用布局和結構。應加強土地利用總體規(guī)劃的權威性和總綱性，對于與土地利用總體規(guī)劃相關的各類專業(yè)規(guī)劃，應嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，防系規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、近期建設規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等不同進行科學安排，確定合理的城鎮(zhèn)規(guī)模；要優(yōu)化土地利用結構，合型商業(yè)設施和高檔商品房用地；適當提高工業(yè)建筑的容積率、公節(jié)能省地建筑技術，大力開發(fā)利用城市地下空間。(二)嚴格土地供應標準，加強土地利用監(jiān)管。依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，不得批準新上新建禁止類項目，對要控制區(qū)域內(nèi)項目的數(shù)量和布局，嚴格限制占用農(nóng)用地，控制用地規(guī)業(yè)類項目用地的控制指標。全面修訂完善工程項目建設用地定額指標增加土地節(jié)約集約利用的內(nèi)容。禁止地方政府在招商引資中將用地規(guī)用合同和劃撥用地決定書中，應嚴格約定建設項目開竣工時間、建筑土地用途處理、違約金等土地使用條件，對工業(yè)項目還必須明確投資強度、行政辦公和生活服務設施用地比例。(三)深化土地使用制度改革，推進土地資源市場化配置。擴大國有土地有償使用范圍，高速公路、民力發(fā)電廠、城市燃氣供熱供暖供水廠(站)、高等教育、煤炭設施、石油天地，必須出讓或租賃供地。應規(guī)范商業(yè)、旅游、娛樂、商品住立工業(yè)用地租賃制度，積極推進工業(yè)用地招標、拍賣、掛牌租及同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的工業(yè)項目用地，都牌方式供應土地的，不得以特許經(jīng)營、行業(yè)資質(zhì)等為條件，排讓公示制度。以劃撥方式供應土地的，除有保密規(guī)定外，國土資源部式供應土地、劃撥土地和工業(yè)用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，應將土地的社會公示。改革集體建設用地使用制度，在符合規(guī)劃的前提下，村莊法確定給單位或個人使用，集體建設用地使用權可以轉讓、出租、作價出資(入股)和設定抵押。要開展城市土地集約利用評價，建立土地集約利用評價體系。地方政府在全面掌握城鎮(zhèn)存量土途、權屬與分布等狀況，建立土地集約利用評價考核制度，制定盤勵地方工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利利用閑置土地，可考慮靈活采取限期開發(fā)、依法改變用途、安排途徑進行盤活利用。可以招標、拍賣、掛牌方式先將土地處置變現(xiàn)閑土地和低效利用土地可開展置換試點。農(nóng)民集體土地和國有土地土地使用權之間可以置換。農(nóng)用地不得置換為建設用地。針對農(nóng)點的建設用地整理，鼓勵遷村并點，建造多層和公寓式農(nóng)民住宅，積極引導農(nóng)村村民住宅逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)小區(qū)集中。來源:考試大-土地登記代理人考試利豐厚的聚寶盆。則是膠南、萊西、平度三市，每畝地最低限價9.6萬元。值正成為企業(yè)增值的重要來源。中新社沈陽七月二日電(記者張劍)沈陽地價要首，創(chuàng)造了沈陽近十年來的最高水平，去年沈陽地價增長僅為百分之七。地價水平處在中游偏下水平，地價指數(shù)增幅處在較低的水平，與沈陽中心城市地位極不相稱。房地產(chǎn)市場總趨勢將呈現(xiàn)需求強勁、持久態(tài)勢，客觀拉動地價上漲。點九。市城市整體環(huán)境有了很大的變化，整個城市土地資產(chǎn)有了較大的增值。據(jù)了解，橫貫沈陽中心區(qū)南北的“金廊工程”地段每平方米均價前年為四今年已經(jīng)上升到九元以上，其它地段的地價目前也都將出現(xiàn)翻番的趨勢。地價動態(tài)變化情況有一個基本的了解和掌握，為明年土地價格調(diào)整提供準確的決策依據(jù)?！?008年，隨著京津城市圈相互融合的速度加快，天津將逐漸確實環(huán)渤海經(jīng)濟圈工業(yè)開發(fā)熱潮?！粼谔旖?，工業(yè)物業(yè)的選擇主要體現(xiàn)為三種形式：標準廠房出租、簡易廠房出租、工業(yè)區(qū)內(nèi)購置土地業(yè)物業(yè)開發(fā)的主要方向?！啊晃濉陂g，能追加的建設用地也就200平地的供應矛盾還不僅僅在于這樣的剛性約束。讓業(yè)界更為關注的是，上海目前的建設用地結構也很不合理。 來，上海的工業(yè)用地規(guī)模已超警戒線?！弊屩惺茏尩墓I(yè)用地擅自改變用途?！钡聦嵣?，這樣的現(xiàn)狀已開始面對前所未有的嚴格督察。去年8也隨之上漲了5.1％。洛斯中國投資管理部副總裁趙明琪表示，“但目并不一定能滿足剛性市場需求，成熟的產(chǎn)業(yè)供應鏈、日益完備的基礎設施才是今后關注的焦點?！背?，在供地已達極限、必須收縮的同時，以往的粗放型利用也需要摒棄，學會精打細算，并且加快對存量土地的梳理。市房地局土地調(diào)查規(guī)劃院透露，目前上海不僅在研究建會對工業(yè)用地使用進行全面監(jiān)控。據(jù)悉，工業(yè)開發(fā)土地的清理已在上海郊區(qū)全面展開。為加快盤活工業(yè)一些傳統(tǒng)制造企業(yè)的進入門檻直接提高了?！敖窈髸r會更具優(yōu)勢?！鄙虾Ｊ薪?jīng)委副主任樂景彭說。土地價格的相關性，并進一步思考城市化進程與工業(yè)用地相關關系不明顯的原因。用價值及土地的生產(chǎn)能力、土地的稀缺程度等多種元素構成的。隨著城市人口的增長和經(jīng)濟的發(fā)展,化進程與土地價格關系，對其他城市發(fā)展和土地規(guī)劃有一定的借鑒意義。需求來影響城市的土地價格。城市化對土地價住、就業(yè)，增加了對土地的需求，使得土地資源變得更加的稀缺，土地價格隨即直線上漲。向城市集聚，增強了中心區(qū)塊的凝聚力和承載力，促使其土地價格相對較高。土地供給的數(shù)量在短期內(nèi)具有供給剛性，因此土地價格的上升成為必然。聚。企業(yè)的聚集、競爭同樣會使土地資源更加稀缺，促進土地價格上升。并以此為支撐，更好地反映兩者之間的關系?；逝c土地價格之間是否具有相關性。以上的相關分析顯示：城市化進程與工業(yè)用地提高，其土地價格必然不斷上漲。務及住宅用地的比重呈正相關，而受工業(yè)用地價格的影響不大。的現(xiàn)象。倉庫面積達到了9.6萬平方米，北京的工業(yè)用地供應處于飽和狀態(tài)。的標準化倉庫在奧運期間將服務于北京市奧組委。將會被進一步限制。物醫(yī)藥、輕型制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)，市場上對于標準化廠房的需求也有所增長。工區(qū)周邊的獨棟辦公項目也頗受市場歡迎。取巨額收入。還要贏利。標準、抬高建設用地的出讓價格已經(jīng)成為某些地方政策從土地上獲利常用的方法。從某種意思上講，地方政府壓低工業(yè)用地價格，客觀上損害了農(nóng)民的利益、推動了房屋價格的上漲。地資源的浪費。業(yè)產(chǎn)值比日本差十幾倍。準或將重蹈覆轍，使工業(yè)用地繼續(xù)低價出讓，住宅用地緊縮、房價上漲情況再次出現(xiàn)。用地交易較為活躍。未完成，為了保證延續(xù)性，使得部分工業(yè)用地在掛牌增加了相關限制條件。的集約節(jié)約利用。宗地有溢價，其它地塊都是以底價成交。產(chǎn)業(yè)政策所影響。值。用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心。各區(qū)正在緊鑼密鼓編制具體的用地指標。引導。州市房管局長謝曉丹明確表示，年內(nèi)將重點放在住房保障工作上，加大保障性住房供工業(yè)園地塊?！妒腊钗豪硎说谝患径仁袌龊喗椤?簡稱《市場簡介》)統(tǒng)計，京滬穗深的工業(yè)物業(yè)租金相當接近，在26.1-29.7元/平方米/月之間，其中一季度廣州物流設施平均租金為每月每平方米26.9元，金保持穩(wěn)定。泰富位于科學城的項目。能保持一定動力；同時零售商對位置便利及規(guī)格優(yōu)越的貨倉將有一定需求?！毙问饺〉猛恋亍Ｈ莘e率、投資強度和產(chǎn)出率等準入門檻，鼓勵引進高科技、高稅收、高附加值的項目。限控制值，并在《建設用地規(guī)劃許可證》和土地出讓合同附件提高工業(yè)用地的容積率，也就是說可在同一用地面積上建設更多的使用面積，但這個不增加地價。土地供應計劃。還將建立工業(yè)項目預評估制度。依據(jù)廣州市產(chǎn)業(yè)政合理安排工業(yè)用地的出讓奠定基礎。有償使用年限，建立工業(yè)用地租賃制度，引導部分工業(yè)項目以短期出讓或租賃的形式取得土地。方上還是空白。掛鉤，目前出讓年限是50年，如果今后效益不好就成了低效用地，造成整個土地的利用率下降?！庇玫氐托д邔⒈弧疤叱鼍帧标P規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收存量工業(yè)用地不能達到《指南》標準的，視為低效工業(yè)用地，可由土地儲備機構協(xié)議收購后再利用。地復耕與農(nóng)用地置換，以利于土地整合使用，提高土地利用效率。記者就看到一塊大大的廣告版，國地置業(yè)幾個字十分顯眼。間。上屬于“吊腰”位置，房產(chǎn)開發(fā)一直波瀾不興，長時間來，也僅有東方怡景一個商品房項目。值由此得到體現(xiàn)。大的品牌開發(fā)商紛紛介入，一時間大面鎮(zhèn)成了開發(fā)商眼中的“金餑餑”。開發(fā)晚，但房產(chǎn)開發(fā)項目起點高、規(guī)模大、標準高，是大面房產(chǎn)開發(fā)的特點。從區(qū)位看，大面鎮(zhèn)前望成都，背靠龍泉，與五朵金花、幸福梅林、三圣鄉(xiāng)、四川師范大學相鄰，片段大面鎮(zhèn)片區(qū)形成集休閑旅游、居住為一體的新型居住片區(qū)。及國地置業(yè)的強勢介入，都讓大面鎮(zhèn)的房產(chǎn)開發(fā)后來居上。在籌備之中。隨著大量土地的入市，成龍路段大面鎮(zhèn)片區(qū)將成為城東房地產(chǎn)開發(fā)的又一個熱點。及對中心城區(qū)的解釋、規(guī)劃用地情況說明以及工業(yè)用地、城建用地情況的介紹。格。這，是我們堅持推出《讀地時代》的原因。號地塊。