房地產(chǎn)報建手冊

目錄

第一章報建人員能力和知識必備.......................4

第一節(jié)報建人員的基本素質(zhì)與職責.........................................................4

1.報建人員應具備的素質(zhì)..............................................................4

2.報建人員崗位職責................................................錯誤!未定義書簽。

第二節(jié)報建人員的基本禮儀知識...........................................................8

1.著裝禮儀..........................................................................8

2.見面禮儀.........................................................................10

3.協(xié)調(diào)與溝通的藝術.................................................................13

第二章建設項目開發(fā)報建總流程圖.....................16

第三章建設項目報建各階段流程圖...................................錯誤!未定義書簽。

第四章建設項目報建各階段辦事流程...................30

第一節(jié)獲取國有建設用地使用權階段......................................................30

1.國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓辦事指南.....................................30

2.國有建設用地使用權行政劃撥審批..................................................37

3.國有建設用地使用權轉讓審批......................................................38

4.國有建設用地使用權租賃審批......................................................40

第二節(jié)土地使用權初始登記階段..........................................................42

1.出讓土地使用權初始登記.........................................................42

2.劃撥土地使用權初始登記.........................................................42

3.轉讓土地使用權變更登記.........................................................43

4.國家租賃土地使用權初始登記.....................................................44

5.國有劃撥建設用地僅用權按原用途補辦出讓手續(xù).....................................44

6.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設用地審批.....................................................46

第三節(jié)項目立項階段....................................................................47

1.開發(fā)建設項目水土保持方案審批....................................................47

2.建設項目環(huán)境影響評價文件審批....................................................49

3.企業(yè)投資項目核準辦事指南.......................................................52

4.企業(yè)投資項目備案辦事指南.......................................................53

5.固定資產(chǎn)投資項目工程可行性研究報告審批.........................................54

第四節(jié)用地規(guī)劃許可階段................................................................55

1.選址意見通知書.................................................................55

2.用地規(guī)劃許可證.................................................................56

3.市政項目建設用地規(guī)劃許可證.....................................................57

第五節(jié)方案審查階段....................................................................58

1.建設工程勘察設計招標方式核準...................................................58

2.建設工程勘察設計招標情況備案...................................................60

3.重慶市河道管理范用內(nèi)建設項目管理辦法摘選.......................................61

4.建設工程消防設計審核...........................................................63

5.建設項目園林綠化工程設計審查....................................................66

6.重慶市民防辦公室結合民用建筑修建防空地下室辦事指南.............................67

7.建設項目涉及市政公用設施安仝事項的審查.........................................70

8.建設項目市政配套設施審查.......................................................71

9.重慶市新建居民住宅小區(qū)供配電設施建設管理辦法（試行）摘錄.......................71

10.建筑工程設計方案預審..........................................................73

11.建設工程方案設計審查..........................................................74

第六節(jié)初設審查階段....................................................................74

1.超限高層建筑工程抗震設防專項審查...............................................74

2.設計環(huán)節(jié)審查附屬綠地工程初步設計審查...........................................75

3.新（改、擴）建建設項目防雷辦事指南.............................................76

4.關于執(zhí)行居住建筑節(jié)能設計標準有關事項的通知.....................................77

5.國道上設置立交、平交道口以及埋設管道、桿線、電纜的路政許可.....................78

6.在國、省、縣道砍伐行道樹二十株以上的路政許可...................................80

7.建設工程初步設計審批...........................................................81

第七節(jié)施工圖審查階段..................................................................84

1.建設工程施工圖（含勘察成果）審查合格書備案.....................................84

2.建設工程規(guī)劃許可證的辦理.......................................................86

3.市政項目建設工程規(guī)劃許可證的辦理...............................................87

4.建設工程消防設計備案...........................................................88

第八節(jié)施工許可證階段..................................................................90

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金存入、使用（銷戶）手續(xù)的辦理...............................90

2.建設工程招標報建...............................................................91

3.建設工程招投標情況備案.........................................................91

4.城市建設配套費征收.............................................................93

5.合同公證辦事指南...............................................................94

6.建設工程安全報監(jiān)...............................................................95

7.建設工程質(zhì)量報監(jiān)...............................................................97

8.建設領域農(nóng)民工工資支付保障金...................................................97

9.征繳散裝水泥專項資金辦事指兩...................................錯誤!未定義書簽。

10.建設工程施工許可..............................................................98

第九節(jié)商品房預售許可階段..............................................................99

1.商品房預售許可.................................................................99

2.預售商品房現(xiàn)場公示材料須知.....................................................101

3.預購商品房預告登記.............................................................102

4.房屋所有權轉移預告登記.........................................................106

5.房屋權屬轉移登記（買賣）......................................................107

6.商品房在建工程抵押權初始登記..................................................108

7.預購商品房抵押權預告登記.......................................................109

8.在建工程抵押權轉房屋抵押權登記.................................................109

第十節(jié)竣工驗收階段...................................................................110

1.重慶市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法.............................................110

2.重慶市建筑能效測評與標識......................................................112

3.重慶市房屋建筑和市政基礎設施工程質(zhì)量監(jiān)督管理實施辦法..........................114

4.建設工程檔案專項險收..........................................................119

5.建設項目配套綠地建設竣工指標核定辦法..........................................120

6.建設項目市政配套設施驗收......................................................122

7.建設工程消防驗收..............................................................122

8.建設項目防雷裝置竣工驗收......................................................124

9.建設項目竣工環(huán)境保護驗收......................................................125

10.建設項目涉及河道管理事項驗收.................................................129

11.開發(fā)建設項目水土保持設施驗收.................................................129

12.人民防空工程竣工驗收審杳備案..................................................131

13.建設工程規(guī)劃竣工驗收.........................................................132

14.建設工程竣工驗收備案..........................................................132

第十一節(jié)開發(fā)資質(zhì)開發(fā)申報及年檢........................................................110

1.重慶市開發(fā)資質(zhì)申報..............................................................？

2.重慶市開發(fā)資質(zhì)年檢.............................................................？

第五章開發(fā)報建行政規(guī)費標準.........................170

第六章房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識...........................172

第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)...............................................................172

1.房地產(chǎn)概述.....................................................................172

2.房地產(chǎn)業(yè)概述...................................................................173

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)名詞解釋..........................................................174

第三節(jié)建筑與規(guī)劃基本知識..............................................................176

1,城市用地分類...................................................................176

2.建筑分類.......................................................................182

3.規(guī)劃、建筑常用名詞.............................................................183

第四節(jié)房地產(chǎn)交易基本知識..............................................................189

第五節(jié)公文寫作基礎知識...............................................................195

第七章房地產(chǎn)報建過程關鍵點控制.....................199

第一節(jié)報建策略.........................................................錯誤!未定義書簽。

第二節(jié)項目報建過程中應注意的情況.......................................錯誤!未定義書簽。

第三節(jié)設計階段的注意事項...............................................錯誤!未定義書簽。

1.方案審查階段注意事項.............................................錯誤!未定義書簽。

2.初設審查階段注意事項.............................................錯誤!未定義書簽。

3.施工圖審查階段注意事項...........................................錯誤!未定義書簽。

第四節(jié)竣工驗收階段的注意事項...........................................錯誤!未定義書簽。

第一章報建人員能力和知識必備

第一節(jié)報建人員的基本素質(zhì)與工作職責

1.報建人員應具備的素質(zhì)

任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司都離不開報建人員。我們可以將他們的工作性質(zhì)定義如下：

他們精于房地產(chǎn)政策法規(guī)，熟知政府職能部門辦事流程，他們常年奔走于國土、規(guī)劃、建

委等相關政府職能部門。也許他們不是很懂建筑設計，他們卻知道什么樣的設計能夠得到

政府的認同；也許他們不知道住宅是如何建成的，但是他們的存在卻是住宅順利建成的有

力保障。他們的辛勤工作能最快速地保證公司設計的產(chǎn)品及時得到政府職能部門的認可并

最終付諸實施；他們對法規(guī)法律的熟悉可以讓公司最大化的實現(xiàn)優(yōu)化成本的目的。綜上所

述，報建人員應具備以下基本素質(zhì)：

首先，報建人員需要有開朗樂觀的性格、執(zhí)著嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度以及良好的交際水平。

很多人對報建工作不了解，認為報建工作就是當“郵差”，遞送報建資料，向公司內(nèi)部相

關部門傳遞政府職能部門審批意見等，這完全是錯誤的。報建人員是房地產(chǎn)公司與政府各

職能部門溝通的橋梁，直接代表著企業(yè)的形象，且能最大程度地為企業(yè)降低開發(fā)成本。

其次，報建人員必須了解政府頒布房地產(chǎn)開發(fā)的相關政策、法規(guī)并熟知各政府職能部

門的辦事流程。若一個小小的程序沒辦好，就極有可能導致整個項目的開發(fā)計劃延誤甚至

無法實施。一個工程項目的報建工作涉及的環(huán)節(jié)多、周期長，所以，一名優(yōu)秀的報建人員

必須把握住報建的各個環(huán)節(jié)。

最后，報建人員必須熟悉圖紙、資料的基本要素及各項指標。如果不懂相關專業(yè)基礎

知識，則無法快速地完成資料、圖紙預審，更難與政府職能部門專業(yè)人員進行對話。從而

無法提高辦事效率。

L1報建員的工作職責

項

分類主要工作職責

次

上報（1）參與企業(yè)項目開發(fā)的策劃。

1開發(fā)（2）參與制定報建管理規(guī)章制度及流程。

計劃（3）負責擬定切實可行的報建計劃。

報建（4）根據(jù)項目實際情況負責對項目整體開發(fā)節(jié)奏提出建議與要求。

2技術（5）根據(jù)工程進度要求，與政府與企業(yè)內(nèi)部有關部門實現(xiàn)有效地溝通

管理與協(xié)調(diào)，保證相關手續(xù)和證件及時報建報批。

報建

（6）負責對很建費用做出預算。

流程

3（7）根據(jù)報建費用預算參與編制資金的使用計劃。

成本

（8）參與各有關單位及部門經(jīng)濟合同的談判，并及時整理已完成的合同。

控制

質(zhì)量

（9）參與質(zhì)量、環(huán)境與職業(yè)健康安全的預控。

安全

4（10）參與質(zhì)量、環(huán)境與職業(yè)健康安全問題的調(diào)杳，提出整改措施并監(jiān)督落

環(huán)境

實。

管理

報建

（11）協(xié)調(diào)各有關單位和部門，收集、整理報建所需材料?，向手續(xù)、證書相關

資料

5辦理部門和窗口遞交材料。

系統(tǒng)

（12）對需要歸檔的報建資料進行收集、整理、歸檔。

管理

（本條明確了報建員的主要職責,即主要負責參與公司項目的開發(fā)、參與

報建進度的制定、協(xié)調(diào)有關部門及時報建報批以及有關報建資料的管理。

報建是指在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批準后,須向

當?shù)亟ㄔO行政主管部門或其授權機構進行報建,請示交險工程項目立項的

批準文件,包括銀行出具的資信證明以及批準的建設用地等其他有關文件

的行為

1參與公司項目開發(fā)主要是為了讓報建員能夠更加清楚項目更多信息,為

后面制定報建計劃提供條件,這也是為了報建取得報批所做的一項前提工作。

2報建進度安排表是報建員根據(jù)工程項目的要求和安排,依次來對每個目

標進行任務安排,以此作為報建員進行工程項目向有關部門報批的程序。

3報建員協(xié)助工程項目經(jīng)理和技術負責人制定并調(diào)整報建進度安排表,負

責編制報建進度計劃,落實工程項目的報建報批。

4報建員協(xié)助技術負責人做好質(zhì)量、安全與環(huán)境管理的預控工作,參與安

全員或質(zhì)量員的安全檢查和質(zhì)量檢查工作,并落實預控措施和檢查后提出的整

改措氈“

1.2報建員應具備的專業(yè)技能

項

分類專業(yè)技能

次

上報

1開發(fā)（1）能夠擬定可行性計劃。

計劃

（2）能夠編制項目報建資金使用計劃。

報建

（3）能熟悉建筑工程圖集標準和圖集。

2技術

（4）能熟練操作計算機及相關辦公軟件處理各類工作文件。

管理

（5）能熟悉商務禮儀、掌握溝通技巧。

報建

過程

3（6）能夠給各專業(yè)規(guī)劃設計工作提出建議與要求，提高報建效率。

成本

控制

質(zhì)量

（7）能夠了解建筑節(jié)能的評定標準。

安全

4（8）能夠參與建筑工程項目對周圍環(huán)境影響的評價。

環(huán)境

（9）能夠參與施工質(zhì)量、職業(yè)健康安全與環(huán)境問題的調(diào)查分析。

管理

報建

資料（10）能夠熟悉房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)和相關信息管理軟件。

5

系統(tǒng)（11）能夠建立政策法規(guī)信息平臺。

管理

報建員為房地產(chǎn)開發(fā)項目報建的辦事流程有：獲取國有建設用地使用權、

申辦建設用地規(guī)劃許可證和項目投資備案證、申辦建設工程規(guī)劃許可證和建設

工程施工許可證、申辦商品房預售許可證、建設工程竣工專項險收、建設工程

竣工臉收備案證等。

1獲取國有建設用地使用權是指用地單位按照一定的程序提交材料提出申

請獲得相關部門批準而獲得土地使用權。申請人可以是法人、自然人和其他組

織，可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請。

2申辦建設用地規(guī)劃許可證是指確定建設工程的選址定點、審定建設工程

規(guī)劃設計條件、核發(fā)批準文件及其附圖；對于項目投資備案證，指由企業(yè)向當

地發(fā)改委提出立項申請，經(jīng)發(fā)改委審核通過后發(fā)放的予以立項的證明文書。

3申辦建設工程規(guī)劃許可證是指企業(yè)向項目所在地城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出

行政許可的申請，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及其有關法律法規(guī)以及技術

規(guī)范審查工程施工圖設計是否符合修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案等，實

施行政許可的證明文件。

4申辦建設工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件，允許開工

的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要

依據(jù)之一。建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民

政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。

5商品房預售許可證是指市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。

6建設工程竣工臉收備案證是指建設單位在建設工程竣工后,將建設工程

竣工驗收報告和規(guī)劃、消防、環(huán)保等管理部門出具的竣工認可文件或者準許使

用文件報建設行政管理部門,建設行政管理部門核實無誤后發(fā)放的竣工驗收備

案證明文件。

1.3報建員應具備的專業(yè)知識

項

分類專業(yè)知識

次

（1）熟悉國家工程建設相關法律法規(guī)。

通用（2）熟悉工程圖紙基本知識。

1

知識（3）掌握報建的基本程序。

（4）熟悉報建計劃的制定方法和要求。

（5）熟悉建筑工程的節(jié)能基本知識。

基礎

2（6）熟悉報建費用預算的基本知識。

知識

（7）掌握計算機和相關資料信息管理軟件的應用知識。

（9）熟悉與本崗位相關的標準和管理規(guī)定。

（10）掌握報建進度安排表的編制與運用。

崗位（11）掌握識讀建筑工程的圖集標準和圖集。

3

知識（12）熟悉環(huán)境與職業(yè)健康安全管理的基本知識。

（13）熟悉報建預算成本管理的基本知識。

（14）了解常用的報建數(shù)據(jù)處理的軟件。

第二節(jié)報建人員的基本禮儀知識

禮儀是在人際交往中，以一定的、約定俗成的程序方式來表現(xiàn)的律己敬人的過程，涉

及穿著、交往、溝通、情商等內(nèi)容。從個人修養(yǎng)的角度來看，禮儀可以說是一個人內(nèi)在修

養(yǎng)和素質(zhì)的外在表現(xiàn)。從交際的角度來看，禮儀可以說是人際交往中適用的一種藝術、一

種交際方式或交際方法，是人際交往中約定俗成的示人以尊重、友好的習慣做法。從傳播

的角度來看，禮儀可以說是在人際交往中進行相互溝通的技巧。報建人員須經(jīng)常到政府部

門辦理各種審批事項，與各種各樣的人員打交道，掌握好基本的禮儀知識，將有一個良好

的開端。

1.著裝禮儀

一個人儀表形象不僅代表個人的修養(yǎng)和見識.同時代表其所在單位的形象及企業(yè)的熱

范化程度。心理學的研究告訴我們，人與人之間的溝通所產(chǎn)生的影響力和信任度，是來自

語言、語調(diào)和形象三個方面；它們所占比例是：語言只占7%,語調(diào)占38%,視覺（即形

象）占55%,由此可見形象的重要性。服裝作為形象塑造中的第一外表，是眾人關注的焦

點，服裝不能造出完人，但是第一印象的80%來自于著裝。

1.1、著裝的“TPO”原則

Time（時間）：著裝與時間相適應；表現(xiàn)為一天中的時間變化，一年四季的不同以及

時代的差異。

Place（地點）：著裝與地點相適應。

Occasion（場合）：不同的場合應搭配不同的服裝；如公務場合著裝應該注意保守：

社交場合則體現(xiàn)時尚個性、休閑場合應該舒適自然。正式場合應忌穿：無領衫、牛仔服、

超短裙、短褲、旅游鞋等，

1.2、男士著裝要求

男士穿西裝時，必須了解襯衫、領帶、皮帶、鞋襪'公文包與之組合搭配的基本常

識，才能真正穿出品位。穿西裝最重要的游戲規(guī)則，即三個三原則。

三色原則：男士在穿西裝套裝時，全身的顏色必須限制在三種之內(nèi)，否則失之于莊重

和保守;

三一定律：男士在穿西裝套裝時，身上的鞋子、腰帶、公文包三個部位的顏色必須協(xié)

調(diào)統(tǒng)一；

三個錯誤。第一個錯誤，袖子上的商標沒拆。第二個錯誤，就是穿夾克，穿襯衫，打

領帶。第三個錯誤，襪子出問題。白色襪子和尼龍絲襪都不和西裝相配

襯衣:要以單色為主，首選白色和藍色，或選擇較細條紋襯衣。

西裝:不要讓西裝背部留有頭皮屑、黑色、黑青色、灰色西裝最佳，西褲要筆挺，褲長以

稍微蓋住皮鞋為準。

三點一線：一個衣冠楚楚的男人，他的襯衣領開口、皮帶伴和褲子前開口外側應該在

一條線上。領帶尖可千萬不要觸到皮帶樣上！

如果你穿西裝，但不系領帶，就可以穿便鞋，如果你系了領帶，就絕不可以了。

皮鞋：要穿黑色或是（當西裝為褐色時）褐色的單一顏色的簡單式樣的皮鞋，皮鞋應該擦

好,并系好鞋帶。

如果你穿的是三?？鄣奈餮b，可以只系第一顆紐扣，也可以系上上面兩顆紐扣，就是

不能只系下面一顆，而將上面兩顆扣子敞開著。

穿雙排扣西裝所有的扣子一個也不能解開，特別是領口的扣子。

襪子:襪子的顏色最好與皮鞋一致.忌穿不過腳踝的襪子，特別是格子襪子。配正裝一定

不要穿白色的襪子

不要帶沒有意義的首飾，比如大的戒指和粗手鏈。

特別提請注意：公務場合應穿兩?？畚餮b。

1.3、女士著裝要求

女士著裝相對與男士來說更靈活。但應避免以下六點禁忌：

禁忌一：過于雜亂：比如有的人穿了一身高檔的套裝和套裙，光著腳丫子穿雙露腳趾

的涼鞋，很不合適。雜亂的著裝極易給人留下不良的印象，也會使人對企業(yè)的規(guī)范程度產(chǎn)

生疑慮。

禁忌二：過于鮮艷:著裝過于鮮艷，指在正式場合的著裝色彩過為繁雜，過分耀眼，如

衣服圖案過分繁瑣以及標新立異等問題。

禁忌三：過于暴露：公務場合六不露：不暴露胸部、不暴露肩部、不暴露腰部、不暴

露背部、不暴露腳趾、不暴露腳跟。

禁忌四：過于透視：在社交場合穿著透視裝往往是允許的，但是在正式的公務交往中

著裝透視就有失于對別人的尊重。

禁忌五：過于短小：在正式場合，報建人員的著裝不可以過于短小。比如不穿短褲、

超短裙，特別需要強調(diào)的是，男士在正式場合身著短褲絕對是不允許的。

禁忌六：過于緊身：

女性個人整體形象塑造的要求：

發(fā)型文雅、莊重，梳理整齊；

正式場合長發(fā)要用發(fā)夾夾好，最好盤起來,不要用華麗的頭花裝飾品；

化妝要自然，化淡妝，不用深色的口紅，不在公眾場合補妝；

指中不宜過長，并保持清潔。涂指卬油時不著深色；

裙子長度適宜，著膚色絲襪，無破洞（備用襪）；

鞋子光亮、清潔；

2.見面禮儀

2.1、稱呼

依照慣例，最正式的稱呼有三：即應當稱呼交往對象的行政職務、技術職稱，或是其

泛尊稱。在政務交往中，適用的稱呼主要有：行政職務、技術職稱、行業(yè)職稱、時尚性稱

呼。避免這些稱呼，即無稱呼、稱兄道弟、簡稱、不適當?shù)牡胤叫苑Q呼。

2.2、握手

握手的原則：尊者為先由尊貴一方先伸手；

握手的要求：目視對方、面帶笑容、稍事寒暄、稍許用力；

握手忌諱：

?與人握手時脫帽,除手套、除墨鏡。

?汗津津、濕漉漉、涼冰冰的手不與人相握。

?與人握手時眼睛別飄忽不定。

?一般不與人雙手相握也不晃動手臂。

?與異性握手注意分寸切忌握的太緊。

?握手時間不宜長久一般是二秒左右。

?注意與人握手時的身體姿態(tài)。

2.3、介紹

介紹原則：尊者優(yōu)先了解情況

自我介紹：先遞名片再自我介紹；介紹時間簡短；內(nèi)容要規(guī)范

介紹別人：介紹他人時，最重要的禮儀問題是先后順序。標準做法：介紹雙方時，先

卑后尊。介紹他人的禮儀順序：

?介紹上級與下級認識時，先介紹下級，后介紹上級。

?介紹長輩與晚輩認識時，應先介紹晚輩，后介紹長輩。

?介紹年長者與年幼者認識時，應先介紹年幼者，后介紹年長者。

?介紹女士與男士認識時，應先介紹男士，后介紹女士。

?介紹已婚者與未嫡者認識時，應先介紹未婚者，后介紹已婚者。

?介紹同事、朋友與家人認識時，應先介紹家人，后介紹同事、朋友。

?介紹來賓與主人認識時，先介紹主人，后介紹來賓。

?介紹與會先到者與后來者認識時，應先介紹后來者，后介紹先到者。

2.4、交換名片

?如果是坐著，盡可能起身接受對方遞來的名片

?輩份較低者，率先以右手遞出個人的名片

?到別處拜訪時，經(jīng)上司介紹后，再遞出名片

?接受名片時，應以雙手去接，并確定其姓名和職務

。接受名片后，不宜隨手置于桌上

?經(jīng)常檢查皮夾

?不可遞出污舊或皺折的名片

?名片夾或皮夾置于?西裝內(nèi)袋，避免由褲子后方的口袋掏出

?盡量避免在對方的名片上書寫不相關的東西

?不要無意識地玩弄對方的名片

?上司在時不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才能遞上自己的名片

?記得將名片字體朝向?qū)Ψ?，讓對方便于確認。

?遞交名片時，應隨口報上[您好，xxx公司xxx],并一邊輕微點頭致意一邊以雙手

遞出。

?雙手遞名片時，若能象從心窩里掏出來的一樣，則更顯禮貌。

?學會從名片開始行銷

2.5庫次安排

領導座次安排

如果你負責接待工作，那就經(jīng)常遇到會議時領導座次問題。如何安排領導座次？不少

人往往憑想當然辦事，結果往往出了錯不是不知道，就是不承認。

1）會議主席臺座次

主席臺座次排列，領導為單數(shù)時，主要領導居中，2號領導在1號領導左手位置，3號

領導在I號領導右手位置；

領導為偶數(shù)時，1、2號領導同時居中，2號領導依然在1號領導左手位置，3號領導

依然在1號領導右手位置，

2）宴席座次

宴請客人，一般主陪在面對房門的位置，副主陪在主陪的對面，1號客人在主陪的右

手.2號客人在主陪的左手.3號客人在副主陪的右手.4號客人在副主陪的左手.其他可

以隨意。

2

___^3

3）儀式的座次

簽字雙方主人在左邊，客人在主人的右邊。

4）會議座位安排

最高領導，那么他一般坐在長方形的短邊這邊，是離門最遠屋內(nèi)最深的那邊。即比較

靠里的位置。就是說以會議室的門為基準點，在里側是主賓的位置。如果是由主客雙方來

參加的會議，一般分兩側來就坐，主人坐在會議桌的右邊，而客人坐在會議桌的左邊。一

般來講適當考慮重要的人物越靠近領導就坐。

5）乘車坐位位置安排

A為最尊貴的位置，B、C、D其次。

D□匚口

匚口□D□匚

3.協(xié)調(diào)與溝通的藝術

溝通是為了一個設定的目標，把信息、思想和情感在個人或群體間傳遞，并且達成共

識的過程。溝通的三大要素：要有一個明確的目標、達成共識、溝通信息、思想或情感。

3.1有效的溝通

要使溝通有個良好的結果，必須具備溝通三原則：談論行為不談論個性、要明確溝

通、積極聆聽。有效溝通的基本步驟：

步驟一：事前準備

設立溝通的目標

制定計劃

預測可能遇到的異議和爭執(zhí)

提示：初次認識政府部門的人員時，請先留意其辦公桌上的標牌，弄清對方的姓名和

職務，牢記在心，準確地稱呼對方，禮貌謙遜的介紹自己。

步驟二：確認需求

積極聆聽

有效提問

及時確認

提示：如對方提出疑問或委托辦理事情，我們一定要盡快落實、及時回復。

聆聽的原則

在聆聽過程中，我們需要注意以下原則：適應講話者的風格，眼耳并用，首先尋求理

解他人，然后再被他人理解，鼓勵他人表達自己。

步驟三：闡述觀點(FAB)

在溝通時，簡明扼要、準確地表達信息。

選擇恰當?shù)奶嶙h時機

資訊及數(shù)據(jù)都極具說服力

對改進工作的建議，如果只憑嘴講，是沒有太大說服力的。但如果事先收集整理好有

關數(shù)據(jù)和資料，做成書面材料?，借助視覺力量，就會加強說服力。

設想領導質(zhì)疑，事先準備答案

領導對于你的方案提出疑問，如果你事先亳無準備，吞吞吐吐，前言不搭后語，自相

矛盾.，當然不能說服領導，因此，應事先設想領導會提什么問題，自己該如何回答。

說話簡明扼要，重點突出

面帶微笑，充滿自信

步驟四：處理異議

在溝通中，異議是經(jīng)常會遇到的。要想說服別人是非常困難的，因為固有的觀念和習

慣都很難改變，很不容易波人說服。所以在溝通中一旦遇到異議，就很容易導致溝通的失

敗。

當溝通中遇到異議時，首先了解對方的某些觀點，然后找出其中對你有利的一點，并

利用這個觀點發(fā)揮下去，最終說服對方。另外，當我們在逐級匯報工作，發(fā)生異議時，也

要巧妙地處理對方上下級間的關系。

3.2、高效的溝通

房地產(chǎn)項目開發(fā)報建，是一項涉及行政許可審批較為繁瑣的事務性工作。報建人員必

須進行多方溝通，行走于大大小小的幾十個政府部門之間。經(jīng)驗豐富的報建員也會時常感

到來自各方的壓力。只有具備較強的協(xié)調(diào)與溝通能力，才能勝任此項工作。

溝通能力可以鍛煉，但也不是一朝一夕就能練出來的。要提高溝通能力，無非就是兩

方面，一方面是提高理解別人的能力，另一方面是增加別人理解自己的可能性。

如何高效的理解別人？通常情況下，取決于兩點：一是自己是主動與別人溝通還是被

動溝通，二是在與別人溝通時，自己注意力是否集中。主動溝通者與被動溝通者的溝通狀

況往往有明顯差異。研究表明，主動溝通更容易與別人建立并維持廣泛的人際關系，更可

能在人際交往中獲得成功，而溝通時保持高度的注意力有助于了解對方的心理狀態(tài)，并能

較好的根據(jù)反饋來調(diào)節(jié)自己的溝通過程。沒有人喜歡自己的談話對象總是左顧右盼，心不

在焉。

要使別人準確的理解自己，首先考慮在表達自己的意圖時，信息是否充分。在表達自

己的意圖時，一定要注意使自己被充分理解溝通時的語言、動作等信息如果不充分，則

不能明確表達自己的意思，如果信息過多，出現(xiàn)冗余，也會引起信息接收方的不舒服，因

此，信息充分而又不冗余是最佳的溝通方式。

其次，還要學會恰當為使用自己的身體語言。比如借助手勢來加強語氣，用眼神和動作

來表達自己的意思，這些身體語言的運用極大地豐富了人類交際，使交際變得深刻而含蓄，豐

富而多彩。在某種情況下.體語也可能成為交往的唯一形式，甚至可以起至上無聲勝有聲”的效

果。最有效的體語是眼神和微笑。

人們常說“眼睛是心靈的窗戶”，“眼睛會說話”就是因為眼睛在人們的感情交流方面起

著言語和手勢不可替代的作用。真正的目光交流正是引起并保持人們注意力的最直接方

式。因而，交往中目光運用得當，有助于融洽氣氛，交流思想，增進感情，加深印象，反

之，輕則導致拘謹，重則聲生誤解。所以在交往中一般常用的方式是以真誠或期待的目

光，適時注視對方而講話，略帶微笑，不卑不亢，這是最溫和和最有效的方式。在交際過

程中，微笑是最常見的面部表情。有人說微笑是通向世界的護照，是打動心弦最美好的語

言。的確，笑是重要的，在人際交往中，微笑是不可缺少的潤滑劑，它能使得者獲益，使

給者無損。它發(fā)生于瞬間，但真誠的微笑留下的印象卻是永遠。

手勢也是一種體語。一個人盡管能很好地控制語言，面部表情也顯得若無其事，但他

的一些下意識的姿勢動作會把心中的秘密暴露出來。手勢語幾乎時時伴隨著言語交際。要

特別注意一點是手勢傳達的信息是雙向的。不良的手勢習慣，不僅無助于溝通反而會使溝

通效率下降。比如與人談話時常梳理頭發(fā)、摳指甲、掏耳朵等。也不要坐立不安地玩著鑰

匙，這些動作表明你缺乏自信，過分緊張。最好的辦法是穩(wěn)穩(wěn)地坐在那兒，把手隨使地放

在自己的大腿上，這樣會給人一種鎮(zhèn)靜自若、輕松自如的氣氛。而雙臂交叉放在胸前則形

成一道屏障，是“防御”之信號。雙臂抱在胸前，身體靠在椅背，是以懶散表示消極、漠然

的態(tài)度。如果雙臂放在背后，昂首挺胸，是向人表示自信和權威。

3.3、良好的變通

變則通，不變則窮。報建流程復雜，涉及人和事非常多，報建過程中很多情況都會與

預想的有出入，這就要求報建人員有一定應變能力。

報建人員應該學會從多個角度看問題，找出更多解決問題的方法；應該與時俱進，了

解最新的關于房地產(chǎn)開發(fā)建設的法律法規(guī)；應該多實踐，多思考，多通過與人交流提高自

己的應變能力。

3.4、適時的忍耐

報建人員到政府部門辦理各種審批，總會遇到各種各樣的挫折，不順心的事常有發(fā)

生，要隨時把握住自己的情緒，保持心平氣和，要知道“小不忍則亂大謀

報建人員要學會審視自己，如果知道自己是急性子，暴脾氣，則應時刻提醒自己慢慢

來、不要急。學會控制自己的情緒，不要因一時沖動搞砸事情。可以通過加強思想修養(yǎng)、

提高文化素養(yǎng)、穩(wěn)定情緒、強化自我意識、強化實踐鍛煉來提高自己的自控力。

圖

流程

建總

發(fā)報

目開

設項

章建

第二

階段

圖

程

流

用雙

地使

設用

有建

取得國

租

讓、

、轉