房地產專題研究 - 2024年十大作品產品趨勢解析

四代宅產品的普及、實得面積的提升、大平層的創(chuàng)新設計、主臥的升級、滿裝樣板間的流行、公區(qū)工藝精細化以及DFC數(shù)字建造技術的應用是主要的住宅產品趨勢?！蛭?朱一鳴、王映雪研究視點2024年，房企積極貫徹產品主義精神，力求在各個維度提升居住品質，提供更優(yōu)質的居住體驗，持續(xù)的優(yōu)化迭代中，高品質的住宅產品不斷出現(xiàn)。經過多輪篩選，克而瑞發(fā)布了2024年度的十大標桿作品，而在入圍到評選的過程中，脫穎而出的的產品向我們揭示出行業(yè)產品創(chuàng)新的方向。更多城市開始出現(xiàn)四代宅產品隨著購房者對于居住品質要求的不斷提高，第四代住宅正逐漸成為房地產行業(yè)的新寵。在西安和重慶這兩個城市，第四代住宅不僅率先實現(xiàn)了產品的落地，而且均有多個項目成功入圍最終的評選。其中，西安作為第四代住宅的先行城市之一，龍湖航天·御湖境、能建·長譽府、以及招商攬閱均是第四代住宅產品。重慶也緊隨其后，龍湖藍湖·云河頌和中國電建·重慶之丘（僅部分戶型為第四代住宅）也以獨特的設計理念和卓越的居住體驗，成隨著更多城市出臺相關的支持政策，第四代住宅已在更多城市的落地，貴陽中鐵閱山湖·臻藏、大連東港潤府、綠城·義烏鳳起潮鳴、江門保利瑯悅均是典型的第四代住宅產品。以貴陽中鐵閱山湖·臻藏為例，露臺采用三層錯層設計，每戶均享有9米通高的空中庭院，并依據客戶調研及貴陽氣候特性，預留灌木與地被種植空間，局部配置的實體欄板與花池，既提升了高層露臺的安全舒適感，又有效隔絕錯層露臺間的視線干擾，確保了露臺的圖：貴陽中鐵閱山湖·臻藏效果圖大多數(shù)第四代住宅露臺相錯的方式仍是雙層挑高、奇偶錯層。比如中國電建·重慶之丘139㎡戶型，奇數(shù)層挑高露臺圍繞客餐廳核心互動空間展開，形成270°轉角庭院；偶數(shù)層不僅與客廳聯(lián)通，還可以與兩間次臥形成交融場景，由此呈現(xiàn)出多元場景組合，滿足不同圖：重慶中國電建·重慶之丘139㎡戶型圖北京尚未有第四代住宅的建筑標準出臺，但從產品趨勢看，房企已經在積極探索這一領域。北京龍湖中關村·觀萃具有典型的第四代住宅特征，其陽臺采用奇偶錯層排布設計，挑高可達6米，部分戶型可以形成270°轉角空間，為居住者提供了更加豐富和多元的生活圖：北京龍湖中關村·觀萃效果圖可以看出，隨著政策層面的不斷開放和市場的日益包容，第四代住宅正在逐漸成為眾實得面積越來越高，性價比凸顯隨著市場供需關系的轉變，行業(yè)競爭日趨激烈，房企在越來越多的城市開始卷起了“實得率”，通過減少公攤、增加贈送面積，來提升項目的實得面積，多個優(yōu)秀項目“實深圳中鐵·能建·閱臻府主力戶型是95-138㎡的三至四房，各戶型均有大量贈送面積。以109㎡橫廳戶型為例，寬約4米的陽臺面積為半贈送，所有臥室、衛(wèi)生間、玄關、以及廚房都有贈送的飄窗，使得實際使用率接近99%。圖：深圳中鐵·能建·閱臻府109㎡橫廳戶型此外，北京保利頤璟和煦和成都邦泰·悅九章通過設計優(yōu)化和贈送面積，所有戶型“實得率”都超過了100%。成都邦泰·悅九章143㎡小高層戶型，實得率超過107%；洋房143㎡戶型實得率達到108%，為購房者提供了更高的性價比和更多的實際使用空間。圖：成都邦泰·悅九章143㎡小高層戶型得益于政策利好，第四代住宅產品能夠讓購房者獲得更多的實用面積。江門保利瑯悅全戶型全房間極限追求飄窗PIUS贈送，提升窗地比；同時，露臺設計采用了奇偶層南北錯層的布局，有效提升了居住舒適度和空間利用率。比如185㎡奇數(shù)層戶型，計入贈送面積圖：江門保利瑯悅185㎡奇數(shù)層戶型重慶龍湖藍湖·云河頌也是第四代住宅，其贈送面積更大。200㎡戶型通過全贈送的飄窗和空中露臺，以及半贈送的陽臺，使得戶型建面實得面積達到265㎡，實得率近133%。龍湖藍湖·云河頌在提升居住體驗的同時，也展現(xiàn)了第四代住宅產品在空間利用上的明顯優(yōu)圖：重慶龍湖藍湖·云河頌200㎡戶型可以看出，隨著建筑規(guī)范的逐漸放寬，住宅產品通過增加贈送面積和優(yōu)化設計，實現(xiàn)了更高的實得率，為購房者帶來了更多的居住空間和更高的性價比。趨勢引領看點3：大平層的多維迭新傳統(tǒng)的大平層產品，也在引入各種創(chuàng)新的設計理念。南京綠城華發(fā)·金陵月華突破了常規(guī)的單層客廳設計，讓空間得以向高處發(fā)展。其400㎡戶型開創(chuàng)上下兩層的錯位結構，讓上層緊貼下層，實現(xiàn)奇數(shù)層和偶數(shù)層的垂直咬合，達到空間上的相疊。從客廳效果看，兩層通高的客廳被全落地窗環(huán)繞，使得客廳的光線更加充裕，同時提供了更加廣闊的視野，不僅在視覺上拉伸了空間，也為居住者帶來了270°的環(huán)幕觀景體驗。高層產品的別墅級客廳，強化縱向尺度，顯著增強了高端產品的居住空間體驗。圖：南京綠城華發(fā)·金陵月華400㎡戶型客廳效果圖合肥越秀觀樾的創(chuàng)新則是將別墅攤開，其戶外庭院景觀移至大平層的不同分區(qū)中，打造平層化別墅。311㎡戶型有著多重戶外花園，可以組成不同的生活場景。約74㎡的三合一（客廳、餐廳、中廚）巨廳，搭配約15㎡的L型戶外客廳，組成圖：合肥越秀·觀樾311㎡戶型圖該戶型還設有另一個戶外花園空間，創(chuàng)造了一個被雙花園包圍的無界茶室或書房，這種創(chuàng)新設計打破了室內外空間的傳統(tǒng)隔閡，使得交流、閱讀和休息等活動都可以圍繞花園第二處戶外花園與茶室和長輩套房相鄰，一側直接連接茶室，另一側則與長輩的房間相通，這樣的布局還原了老年人的日?；顒訄鼍?，如早晨的鍛煉、午后的品茶和園藝，為長輩營造了一個充滿度假感的生活空間，體現(xiàn)了對長輩的關懷與尊重。由此，不同家庭成員的需求都得到了細致的考量和滿足，別墅的花園場景與家庭成員的日常生活需求相融合，使得花園不再是建筑的附屬，而是成為了居住空間的一部分。圖：合肥越秀·觀樾311㎡樣板間實景趨勢引領看點4：主臥升級，更多光照與觀景視野隨著居住者對高品質生活的標準不斷提升，主臥空間已不再僅僅滿足基本的睡眠和洗漱功能，而是逐漸演變?yōu)橐粋€能夠提供更多場景體驗的私密空間。在提升主臥舒適性方面，采用超廣角的采光與視野，讓更多景觀與陽光融入生活已成為主流趨勢。多個產品主臥配有270°轉角窗。佛山龍湖·御湖境112-190㎡所有戶型均配有270°主臥轉角飄窗，無柱化的設計不僅顯著提升了室內的采光效果，還為居住者提供了一個合適的賞景視角。在享受生活、放松身心的時刻，窗外的景觀一覽無余，無論視覺、感受，均有圖：佛山龍湖·御湖境190㎡戶型及樣板間實景北京保利頤璟和煦170㎡戶型，也有270°觀景效果，側面飄窗與南向陽臺相連，營造出一圖：北京保利頤璟和煦170㎡戶型及樣板間實景東莞旗峰潤府所有戶型主臥均有高贈送的大面積環(huán)繞式飄窗，提供更多功能性與舒適度。以123㎡戶型為例，主臥享有三面采光的優(yōu)勢，北側的飄窗既可以作為梳妝臺，也可以作為書桌，實現(xiàn)雙重功能；與此相連的飄窗則巧妙地設計為衣柜功能區(qū)，而更靠近南方的區(qū)域則形成了270度的觀景飄窗區(qū)，居住者躺在床上也可以享受到窗外美景。圖：東莞旗峰潤府123㎡戶型及樣板間實景創(chuàng)新的觀景設計——全景艙也開始被應用于主臥，提供了U型環(huán)繞式的視野體驗。成都邦泰·悅九章所有戶型均為全景艙戶型，外墻無明顯結構柱及實體墻，主臥均為270°環(huán)幕設計，三面環(huán)繞著大面積的落地玻璃窗，實現(xiàn)真正的環(huán)幕無界視野。圖：成都邦泰·悅九章143㎡高層戶型及主臥效果成都閱天府252㎡端廳戶型更是升級至雙全景艙設計。客廳、主臥這兩個主要的室內場景中，轉角處均巧妙地移除了結構柱，代替以圓弧形轉角落地窗，從而實現(xiàn)了三面環(huán)形采光。主臥南側，更是擴展出一個三面無遮擋的全景陽臺，可以說，對封閉或半開放空間的觀景需求都有著充分的考慮。居住者可以根據個性化需求，將不同的功能區(qū)域與觀景窗相結合，創(chuàng)造出既實用又舒適的生活空間，在家中也享受到如同空中觀景臺一般的體驗。圖：成都閱天府252㎡端廳戶型及外立面可以觀察到，主臥的居住體驗正越來越注重觀景效果的提升，融入270°甚至360°的全景視野，已經成為戶型迭代的重要趨勢。滿裝樣板間，全屋解決方案房企還在室內精裝領域持續(xù)革新，升級精裝交付標準，打造滿裝樣板間，旨在解決購房者需要二次裝修的痛點。北京龍湖中關村·觀萃首創(chuàng)【SPACE+】極致收納理念，為購房者提供定制化精裝，除了常規(guī)玄關柜、櫥柜、衛(wèi)浴柜之外，還擴展到餐邊柜、家政柜、主次臥衣柜、飄窗柜、凹龕柜等，從而構成了一個全方位的收納系統(tǒng)，最多可提供超18300L的收納空間。這種設計不僅提升了空間的利用率，而且極大地增強了住宅的功能性和美觀圖：北京龍湖中關村·觀萃117㎡樣板間客餐廳實景北京萬科東廬的M1.0全屋滿裝產品更可真正實現(xiàn)拎包入住。項目提供全屋完整收納，合計10組功能收納柜，包括玄關柜、中廚柜、餐邊柜、冰箱集成柜、客廳飄窗柜、主臥及老人房衣柜、主次衛(wèi)臺盆柜以及家政儲物庫。圖：北京萬科東廬88㎡樣板間客餐廳及玄關收納實景在此基礎上，北京萬科東廬還提供整屋家電，采用嵌入式設計，統(tǒng)一規(guī)劃安裝，蒸烤一體機、嵌入式洗碗機、燃氣熱水器、零嵌雙開門冰箱、洗烘一體機、電動隱藏晾衣桿均是交付標準，甚至配備了智能掃拖機器人、全智能馬桶等家居設備，進一步提升了居住的圖：北京萬科東廬整屋家電這樣的一站式家居解決方案，已經非常細致周到了，這意味著購房者可以直接享受到人性化、智能化、完善化的居住環(huán)境，極大地簡化了入住過程。趨勢引領看點6：公區(qū)工藝細節(jié)滿滿像做室內一樣做公區(qū)隨著大規(guī)模的實景示范區(qū)成為住宅項目展示其特色的關鍵一環(huán)，房企越來越注重公區(qū)江門保利瑯悅注重從材料選擇到施工工藝的每一個環(huán)節(jié)，以確保社區(qū)公共區(qū)域的質量和美觀度。保利發(fā)展提出了“100個保式細節(jié)”的概念，包括照明設計、墻面裝飾、地面鋪裝、綠化布置等，比如，在設備安裝、管道鋪設等方面，提前在施工圖中進行多專業(yè)嵌套，避免設備外露形成的視覺干擾；幕墻和園林、室內交接處，要求多道防水，防止出現(xiàn)大堂浸水的情況，同時交界口使用金屬條以實現(xiàn)不同材料的交接精致美觀等。對細節(jié)的打磨，正是保利瑯悅展現(xiàn)其品質的核心所在。圖：江門保利瑯悅典型“保式細節(jié)”沈陽新希望·D10天譽的入口處塑造雙曲外立面沈陽新希望·D10天譽的入口處塑造雙曲外立面，工藝精密，金屬線條作為石材拼接處的銜接材料，頂部更有上萬片菱形金屬薄片，采用背焊接技術，實現(xiàn)了全空間無焊點，進一步提升了入口的美觀度。通過這種精細的工藝處理，D10天譽展現(xiàn)出了高標準的工藝水平和精工匠造的精神。圖：沈陽新希望·D10天譽社區(qū)入口實景合肥招商璽的精細設計與非遺手工相得益彰，主入口的金屬幕墻，由上萬朵山茶花符號logo金屬片拼成，而紫銅照壁則是采用非遺工藝手工打造。為了塑造出自然的紋理，工匠們需進行數(shù)百萬次的純手工鍛打，隨后需10人同時安裝，歷經15道復雜工序方可落地。這一復雜的工藝恰恰體現(xiàn)出項目對細節(jié)的精雕細琢。圖：合肥招商璽實景趨勢引領看點7:DFC數(shù)字建造應用為住宅產品增值住宅產品升級迭代的同時，住宅建筑技術也迎來革新。東莞保利四季和頌采用DFC數(shù)字建造技術，其效益較傳統(tǒng)技術有顯著提升。在設計階段，DFC數(shù)字建造使得同步建模和施工圖導出成為可能，同時支持多線協(xié)同工作，有效減少了設計中的錯漏碰缺。設計完成后，DFC技術能夠自動生成加工圖和材料清單，極大節(jié)省了時間和人力資源。圖：東莞保利四季和頌方案階段線上協(xié)同建模。在施工階段，通過使用三維激光掃描儀采集現(xiàn)場數(shù)據，DFC技術能夠精確處理并完成場景復原建模，確保施工的精準性。在此基礎上，東莞保利四季和頌還采用了AR技術，通過移動設備將施工現(xiàn)場實景與集成模型疊加，便于檢查和修正施工中的問題，實現(xiàn)現(xiàn)場0拆圖：東莞保利四季和頌AR可視化輔助工具東莞保利四季和頌項目通過DFC數(shù)字建造技術的應用，不僅提高了設計和施工的效率，還確保