工程維修部工作手冊

工程維修部工作手冊

編號：GLPMOWI

版本/狀態(tài)：AX)

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生效日期：二。一。年九月一日

深圳市港隆物業(yè)有限公司鴻隆世紀廣場物業(yè)服務(wù)中心

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工作手冊目錄

序號意節(jié)文件名稱頁面

1工程維修部目標(biāo)及實施措施4

22工程維修部組織架構(gòu)5

33工程維修部崗位職責(zé)6

44工程維修部管理制度（規(guī)定）14

54.1特種作業(yè)人員管理制度14

64.2高低壓配電室安全工作制度15

74.3變配電工作票、操作票制度16

84.4電梯安全管理規(guī)定17

94.5電悌維保服務(wù)考核制度17

104.6電梯機房管理規(guī)定19

114.7設(shè)備機房管理制度19

124.8設(shè)備機房防火管理規(guī)定22

134.9設(shè)備事故處理規(guī)定23

144.10設(shè)備機房衛(wèi)生管理規(guī)定25

154.11設(shè)備運行記錄管理制度25

164.12設(shè)得標(biāo)識管理規(guī)定26

174.13設(shè)需臺帳管理制度26

184.14機電設(shè)備維修工具管理規(guī)定27

194.15安仝用水、供電管理制度28

204.16監(jiān)視、測品裝置管理規(guī)定28

214.17運行值班工交接班制度29

224.18工程、維修檔案管理制度30

234.19房屋修繕管理制度31

244.20外包工程項目管理制度32

255工程維修部工作流程33

265.1電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)規(guī)程33

275.2配電室倒閘規(guī)程34

285.3市電、發(fā)電聯(lián)饋柜操作、維護規(guī)程35

295.4電梯安全操作規(guī)程35

305.5給排水設(shè)備安全操作規(guī)程37

315.6給排水設(shè)備運行管理規(guī)程38

325.7給掛水維護保養(yǎng)規(guī)程39

335.8冷水機組運行操作規(guī)程42

345.9中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)程44

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355.10柴油發(fā)電機安全操作規(guī)程45

365.11螺桿冷水機組系統(tǒng)操作規(guī)程47

375.12焊接作業(yè)規(guī)程49

385.13設(shè)備安全事故處理規(guī)程50

395.14直飲水系統(tǒng)管理規(guī)程51

405.15一般報修流程52

415.16計劃檢修或理大設(shè)備槍修流程52

425.17供電限電件電審批程序53

435.18客戶報修服務(wù)管理辦法53

445.19客戶維修服務(wù)管理程序56

455.20設(shè)備更新改造程序58

-165.21外包項目合同簽訂工作程序58

475.22外包項目監(jiān)管程序59

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1.1目標(biāo)：

1）報修處理及時率：100%:

2）返工、返修率不高于1%:

3）工程維修部確保房屋本體及設(shè)施設(shè)備按計劃保養(yǎng)，計劃完成率100%：

4）設(shè)備設(shè)施完好.無重大貢任事故發(fā)生。

1.2適用范偉|：

適用于網(wǎng)隆世紀廣場工程維修部。

1.措施：

1）工程維修部人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，做到第一時間上門服務(wù)，確?？蛻魸M

意.

2）部門人員做好安全、管理工作，采取預(yù)防措施,防止發(fā)生更大設(shè)備事故和人員傷亡,組織部門

技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備性能，參與解決大廈突發(fā)事故的搶修,

3）負貢對大典的機電設(shè)備實施統(tǒng)一管理，積極做好維修運行的日常管理工作.

4）熟練掌握設(shè)備設(shè)施的性能和悚作，加強對設(shè)備的維護和保養(yǎng)，確保設(shè)備完好，為股務(wù)提供法本

保障.

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3.1目標(biāo)

明確部門職能及各崗位工作職費、工作范圍和日常工作。

3.2適用范圉:

適用于鴻隆世紀廣場工程維修部.

3.3內(nèi)容：

3.3.1部門工作職也：

1）負貨樓宇設(shè)備設(shè)施的交接驗收,建立詳細的設(shè)備設(shè)施臺帳,對接管臉收的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場標(biāo)

識，并完成交接報告：

2）制訂工程維修部日常運作、管理工作程序及各級人員的崗位職責(zé)，建立設(shè)備設(shè)施的安全掾作、

運行管理、維井保養(yǎng)、應(yīng)急處理等技術(shù)文件和對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

3）負責(zé)制訂樓宇（工程維修部分）的年度和月度預(yù)算、采購計劃、資金支付計劃、年度和月度設(shè)

備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃和設(shè)備設(shè)施大修計劃：

4）對管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進行全面、有效的管理,確保殳備設(shè)施的正常運行。按年度和月度

設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃對設(shè)備設(shè)施進行維護保養(yǎng)，確保維護保養(yǎng)和檢修的項目、方法和完好程

度符合相關(guān)規(guī)定。定期進行設(shè)備設(shè)施完好率的統(tǒng)計和考核，使設(shè)備設(shè)施完好率達到公司規(guī)定的

標(biāo)準(zhǔn)，滿足客戶的使用要求。在‘緊急情況發(fā)生時，能夠按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確

保人員和設(shè)備設(shè)施的安全：

5）按時客服務(wù)標(biāo)選完成客服務(wù)事項,維修及時率、返修率、客戶滿意率必須達到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；

6）建立、實施對工程分包方的評審和考核制度，負責(zé)外委工程項目和采購設(shè)備、材料、配件的驗

收和質(zhì)量控制：

7）負頁客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理，參與物業(yè)

服務(wù)中心組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問萌的將改：

8）做好上級領(lǐng)導(dǎo)安排的工程整改項目、新增項目的招投標(biāo)和合同簽訂工作，對施工計劃進行審核，

對項目實施過程進行監(jiān)理，并完成竣工驗收等工作：

9）結(jié)合大廈實際，制訂大哽經(jīng)濟、有效的設(shè)備設(shè)施運行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實施節(jié)能降耗，定期

對能耗及其他運行成本進行統(tǒng)計核算，將成本控制在合理范用：

10）實施各專業(yè)、名系統(tǒng)、各機房的值班、運行、巡視、維護供養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄要清晰、

我實、完整并具有可追塑性。建立檔案管理制度，按管理要求做好運行記錄、巡視記錄、值班

記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙等的收集、整理、完善、保存和歸檔工作：

11）制訂工程維修皆的年度、月度培訓(xùn)計劃，做好新聘員工的崗前培訓(xùn)，按計劃實施各項專業(yè)技術(shù)

培訓(xùn)，不斷提高I：程人員的技術(shù)素質(zhì)和實際操作能力：

12）配令政府、行業(yè)管理部門,確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作,接管理部門的要

求，定期完成曰力、防宙、消防等各項安全檢測，使排水.噪音等達到環(huán)保要求：

13）完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

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名稱工程維修部崗位職責(zé)版本A/0第2頁共9頁

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3.3.2人員崗位職責(zé)：

1）工程經(jīng)理崗位職責(zé)：

a.全面負貨工程推修部工作，對大度強電、弱電、空調(diào)、給排水、卜建、消防運行及維修負責(zé).

落實公司管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，保證各設(shè)備設(shè)施運行正常，不出現(xiàn)重大工程事故或較大人為

員任事故：

b.負貨樓宇設(shè)備設(shè)施的管理工作，建立詳細的設(shè)備設(shè)施臺帳，對管轄的的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場標(biāo)

識，完善和提府設(shè)備管理水平，負責(zé)改造或新增樓宇設(shè)備的購進、安裝調(diào)送、使用、維修保

養(yǎng)。負資設(shè)備的報廢（申請或建議）及處理：

C.落實公司4：度工程管理U標(biāo),制訂、落實重要設(shè)備及俄設(shè)備的的維修及保養(yǎng)“劃；

d.組織編制工程維修部FI常運作、管理工作程序和規(guī)章制度，建立設(shè)備、設(shè)施的安全操作、運

行、維護保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)文件：對客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)苑，提高專業(yè)管理水平：

c.協(xié)調(diào)并妥善處理與政府、行業(yè)管理部門的關(guān)系，確保電力、供水、煤氣、通訊、電視等正常

工作，按政府背理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排水、空氣

質(zhì)量、噪音等達到環(huán)保要求：

f.做好一好服務(wù)、與其它職能部門的溝通、協(xié)調(diào)工作，及時為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù);

g.制定工程維修部年度、月度培訓(xùn)計劃，組織專題安全和技術(shù)培訓(xùn)，確保工程人力資源得到合

理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術(shù)水平：

h.落實公司用人政策和各項規(guī)章制度，做好部門團隊建設(shè)，提高部門專業(yè)技術(shù)水平：

i.負責(zé)匯總、制定和申報工程維修部年度、月度預(yù)算、采購計劃：組織制訂設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)、

檢修計劃及交好大修計劃，保證工程維修費用的合理使用：

j.根據(jù)工作計劃，組織做好各系統(tǒng)設(shè)備運行、維護保養(yǎng)、楂修、大修、項目改造等工作，督

促工程維修部各級人員對管理范困內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施實施全面、有效的管理，按各系統(tǒng)設(shè)備運

行標(biāo)準(zhǔn).保持設(shè)備、設(shè)施乩好運行，設(shè)備完好率達到984以上，確保建筑環(huán)境、供電、給排

水、通風(fēng)空闊,電梯、消防、電訊、電視、監(jiān)控等滿足客戶使用要求。在緊急情況發(fā)生時，

組織安排各級人員，按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全：

k.組織實施對工理外包單位的管理、評審和考核.對外包商實施有效的監(jiān)控和管理.組織安排

工程整改項目的招投標(biāo)、簽訂合同和施工配合，調(diào)配合透人員參與項目施工監(jiān)理和竣工驗收

等工作：

1.負貴客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的監(jiān)管，參加物業(yè)服務(wù)中心組織的二次裝修驗收，

窕蹤二次裝修工程遺留問題的整改；

m.負貢組織做好時客服務(wù)I：作，處理對客服務(wù)過程中出現(xiàn)的各種投訴,不斷提高服務(wù)肪址：

兒組織制訂經(jīng)濟、有效的運行方案.應(yīng)用新技術(shù).實施節(jié)能措施，定期進行能耗和其它運行成

本的統(tǒng)計核算，合理控制和降低運行成本；

o,完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。

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名禰1:程維修削崗位職貢版本A/0第3頁共9頁

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2）工程主任崗位職貢:

a.貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指示，負責(zé)本大廈設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)技術(shù)管理。制定部門設(shè)備、設(shè)施的

專業(yè)技術(shù)工作計劃及審核各領(lǐng)班工作計劃，報上級審批，批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行.對大夙設(shè)備（設(shè)

施）的安全經(jīng)濟運行、技術(shù)管理、運行人員培訓(xùn)等.工作負比接領(lǐng)牛責(zé)任：

b.當(dāng)好工程經(jīng)理的助手，負責(zé)I：程維修部人員的日常1：作調(diào)配，組織和杼導(dǎo)員【:認真執(zhí)行《員

工守則》和本部門的各項安全技術(shù)規(guī)程：

c.做好對客戶的強務(wù)工作，盡量滿足客戶要求?？蛻魧ξ飿I(yè)設(shè)施的改動或裝修要求，除熱情服

務(wù)外，還要審批其改動方案，不能使物業(yè)設(shè)施遭到傷宙或違反有關(guān)消防條例等，履行管理職

能：

d.確保各設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工程能按期、按質(zhì)完成。負責(zé)組織人員完成臨時或應(yīng)急工程任務(wù)：

C,與其它部門或用關(guān)人員協(xié)調(diào)，倡導(dǎo)團結(jié)與協(xié)作精神：

f.必須嚴格要求自己，自覺執(zhí)行公司的規(guī)章制度，為工作認真負責(zé)，以身作則。組織全體人員

學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，定期或不定期的考問講解和考核，搞好現(xiàn)場

培訓(xùn)活動：

g.貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針及規(guī)章制度，加強安全思想教白，組織安全活動，主持事故、故

障的調(diào)查分析：

h.編制年、季度、月工作計劃并組織實施。按時?、及時總結(jié)工作，上報工作總結(jié)和各種報表：

i.配合編制各設(shè)備、設(shè)施的安全操作規(guī)程及維修保養(yǎng)工作程序、制度工作.并監(jiān)督落實；

j.負責(zé)各設(shè)備運吁、謝配和維修保養(yǎng)等專業(yè)技術(shù)工作，盡址做到節(jié)約、安全運行，建立健全正

常運行匚作秩.上定期巡視主要部位及其主要設(shè)位.設(shè)施，發(fā)現(xiàn)異?；蚬蕠⒓床扇∮行?/p>

措施及時解決c查閱有關(guān)運行、巡視記錄，了解設(shè)備（設(shè)施）的運行情況，作好安全經(jīng)濟運

行和工作質(zhì)量分析；

k.協(xié)助部門經(jīng)理對二次裝修資料進行審核，負責(zé)二次裝修的現(xiàn)場監(jiān)管，參加物業(yè)服務(wù)中心組織

的二次裝修驗收，督促租戶對遺留問題的整改；

I.每月對員工的行為規(guī)范、勞動紀律、工作效率、工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度進行考核：

m.負貢及時向上級匯報各項工作，完成上級交給的其它工作。

2）文員崗位職費

a.負貢處理本部的日常事務(wù)，執(zhí)行部門經(jīng)理下達的各項指令；

b.負貢整理、統(tǒng)計、管理工程維修工作單：

c.負貢收發(fā)、整理、統(tǒng)計及管理各種通知、信函、文件以及各系統(tǒng)運行、操作記錄.落實綜合

管理部關(guān)于辦公及行政管理的要求；

<1.負貨本部門所有文件、圖紙及技術(shù)資料的整理、建檔、管理。做到文件資料齊全，無缺頁、

遺漏：

C.負責(zé)部門文件資料的打印、校核、復(fù)印及傳真，并做好甯記工作；

f負先編制每月員工工作安排表，統(tǒng)計木部員工考勤；水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計，做到細

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g.致準(zhǔn)確：以及物品發(fā)放工作。負責(zé)與其他部門的聯(lián)絡(luò)工作，跟進報批事項：

h.負責(zé)木部門的所有物品申購及辦公用品的申領(lǐng)工作。每月對倉庫備件存貨量作一次盤點統(tǒng)

計，做好統(tǒng)計也表交上級審核：

i.根據(jù)水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計，分析消耗增減的原因，當(dāng)好工程經(jīng)理的參謀.

j.定期召集工程例會，并做好會議記錄，及時提交會議紀要：

k.及時匯報工作進度，完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。

3）運行領(lǐng)班崗位JR出：

a.在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管變配電、發(fā)電系統(tǒng)：中央空調(diào)系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)；電

梯：消防系統(tǒng)等正常運行，確保設(shè)備在良好的安全狀態(tài)下運行；

b.每天定時檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場：

c.各有關(guān)設(shè)備運行現(xiàn)場檢筐，發(fā)現(xiàn)問題或隨忠應(yīng)及時地向上級報告和糾正和處理（在有關(guān)運行

記錄上簽名）：

d.檢查下屬各崗電崗風(fēng)崗紀和考勤執(zhí)行情況；

C.審閱運行、巡檢等報表，對監(jiān)測數(shù)據(jù)有異常的應(yīng)及時檢查和處理,提出節(jié)約能源措施和貫徹

執(zhí)行：

f.負貢本班所有京始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作：

g.貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針及貫徹電氣運行方案和操作規(guī)程，合理使用設(shè)備。制定各電氣設(shè)

備維護保養(yǎng)計劃及各類電氣設(shè)備檢修的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級批準(zhǔn)后，負貨組織實施：

h.遵守大夙的各項規(guī)章制度，加強安全思想教育，執(zhí)行上級下達的各項指令，確保大度設(shè)備（設(shè)

施）的正常運行：

i.全面掌握大廈的設(shè)備狀況，做好大廈機電設(shè)備臺帳、設(shè)各登記卡保持在完好記錄狀態(tài)：

j.督促運行班全體人協(xié)搞好設(shè)備衛(wèi)生及例行維護.確保墻白、地凈、溝見底、設(shè)備見本色,杜

絕跑、目、滴.漏現(xiàn)歙；

k.遇突發(fā)事件及事故險患要及時采取處理措施，并向上級匯報。遇重大事故發(fā)生時要冷靜,在

向上級匯報的同時，要組織人員采取措施防止事故擴大或漫延，同時有貢任保護好事故現(xiàn)場：

1.負貢配合外包單位來人對大廈設(shè)備進行檢修保養(yǎng)、督促做好檢修記錄并存入設(shè)備檔案：

m.監(jiān)杳大廈用電，用水情況，發(fā)現(xiàn)用電、用水異常應(yīng)及時杳找原因并采取處理措施，杜絕浪費：

n.負貢對下屆人共進行技術(shù)培訓(xùn)和指導(dǎo)工作：

0.負員提出本范圍內(nèi)設(shè)備的維保計劃。經(jīng)批準(zhǔn)后,組織實施。負員簽發(fā)操作票：

P,配合1：程維修班搞好設(shè)得的裝急搶修I：作.確保維修I：作安全進行：

q.負責(zé)本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%.員工較人或英人工傷事故率為

0%;

r.枳極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。

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名稱工至維修部崗位職責(zé)版本A/0第5頁共9頁

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4）維修領(lǐng)班崗位職責(zé):

a.在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管強弱電設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電梯、消

防設(shè)備、大廈土建裝飾設(shè)碓等維護保養(yǎng)及修理工作，確保設(shè)備設(shè)施在良好的安全狀態(tài)卜運作：

b.每天定時檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場；

c.各有關(guān)檢修現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患應(yīng)及時地向上級報告和糾正和處理：

<1.檢查下屆各崗位崗風(fēng)崗紀和考勤執(zhí)行情況：

C.審閱或編制維修、保養(yǎng)等報表，。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行：

f.負責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；

g.組織和督導(dǎo)員工認我執(zhí)行《員工守則》和大廈的各種規(guī)簞制度，執(zhí)行上級下達的各項指令，

確保大廈設(shè)冬（設(shè)施）處于良好的運行（成待運行）狀態(tài)：

h.制定各設(shè)備定期維護保養(yǎng)計劃及各類設(shè)備維修、保養(yǎng)的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級批準(zhǔn)后，負費

組織實施：

i.遵守大廈的各期規(guī)章制度，加強安全思想教育，執(zhí)行上級下達的各項指令，確保大廈設(shè)備（設(shè)

施）的正常運行：

j.全面掌握當(dāng)班大廈的設(shè)備狀況，解決本班設(shè)備運行和維修中出現(xiàn)的問題。根據(jù)實際情況的輕

重緩急，合理分配人協(xié)檢修.設(shè)備維修、搶修的工作都要有始有終地跟進其I:作情況、進度，

直至完成為止；

k.遇突發(fā)事件及事故幽患要及時采取處理措施，并向上級匯報：遇重大事故發(fā)生?時要冷靜，在

向上級匯報的同時，要組織人員采取措施防止事故擴大或漫延，同時有責(zé)任保護好事故現(xiàn)場：

1.督促維修班全沐人員搞好設(shè)備設(shè)施檢修后的現(xiàn)場衛(wèi)生清潔工作，確保陽白、地凈、溝見底、

設(shè)備見本色：

m.及時處理有關(guān)工程上的投訴并做分析,避免蜜且發(fā)生并作好記錄向上級匯報：

n.參入大廈客戶的二次裝修的審圖：裝脩過程的有關(guān)檢查及安全檢查，確保裝修過程控制在大

廈相關(guān)規(guī)定內(nèi)有序進行：裝修竣工驗收檢查及整改項FI的跟進等：

0.組織維修組人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，提高本身或技工的技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，大力開展增收節(jié)支

活動；

P,負責(zé)本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為貢任事故率為0%.員工較大或重大工傷事故率為

0%:

q.認文監(jiān)督外包單位保質(zhì)保量按時地完成外包維保工作，更換材料要經(jīng)過仔細檢查并詳細登記，

若需付費要以IH換新；

r.積極向上級匯報工作,完成上級交給的其他匚作。

5）運行工崗位職貴：

a.必需具有國家承認的電工操作證，并經(jīng)部門考查合格后，方能正式上崗：

b.在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，運行工負貨對大廈供配電系統(tǒng)設(shè)備的運行值班，處理一般性故障，參與設(shè)

備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。對發(fā)生的問題及時向上皴匯報：

c.熟悉自己的工:乍范國內(nèi)各變配電設(shè)備和其它電器設(shè)備的性熊、分布，能完成本職內(nèi)的各項工

作；

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鴻隆.世紀廣場服務(wù)中心編號SJ-CC-03

名稱工程維修部崗位職責(zé)版本A/0第6頁共9頁

編制更設(shè)11審核11審批生效期年月曰1

d.嚴格做到;

?三干凈：設(shè)能干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈：

＞三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；

＞五良好：使用性鋌良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好：

e.嚴格遵守考勤，安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。不允許有脫崗、睡崗現(xiàn)象：

f.接受和執(zhí)行上級命令，供配電系統(tǒng)操作嚴格執(zhí)行工作票、操作票工作制度：

g.負資所有變配電室設(shè)備巡視、安全檢查I：作，負貢責(zé)任區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護和清沽I：作，認真

做好巡視記錄、運行記錄和值班（及交接班》記錄：

h-嚴格執(zhí)行各項電氣安全操作規(guī)程，負員所有變配電室的人員出入登記和跟蹤，發(fā)現(xiàn)異常情況

立即上報：

i.保持變配電設(shè)濟房物品的有序投放，做好設(shè)備房的防水、防火、防小動物的安全管理工作：

j.遇到突然停電或其他突發(fā)性事故時，采取正確有效的應(yīng)急措施，確保備用電源或應(yīng)急電源能

投入使用，同E寸向上級匯報：

k,為客戶維修服務(wù)時，必需帶頭遵守物業(yè)服務(wù)中心的有關(guān)規(guī)定：

1.枳極參與實施均產(chǎn)節(jié)約活動：

m.熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格.型號等，能提前向上級建議購買工

作所需之零配件或物料；

n.對客戶計做電表進行標(biāo)識、巡查，及時更換損壞電表。認真做好電表的統(tǒng)計工作；

o.完成上級交給的其他工作。

4）維修電工崗位以選，

a.必需具有國家承認的電I：操作證.并經(jīng)部門考查合格后.方能正式上崗：

b.在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成各項電氣設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作：

c.熟悉大廈能圍內(nèi)各用電設(shè)備和控制電器的性能、分布，和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練半握設(shè)

備（設(shè)碓）的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法。能完成本職范圍內(nèi)的各項工作任務(wù)：

d.嚴格做到：

＞三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；

＞三不漏：不漏電、不漏油、不漏水：

＞五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；

e.嚴格遵守考勤,各安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。

f.按時完成機電設(shè)備（設(shè)施）的各項維修、保養(yǎng)工作，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計劃為設(shè)備進行維護保養(yǎng)，

并認真做好有關(guān)記錄：

g.嚴格遵守安全掾作規(guī)程和維護保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；

h.維修1二作中遇到難題或需要進行協(xié)調(diào)時,應(yīng)向當(dāng)值領(lǐng)班匯報,由當(dāng)值領(lǐng)班安排解決,若仍未

能解決再向其它上級報告，以便使問題盡快得到解決：

i.服從當(dāng)值領(lǐng)班的工作安排，平時應(yīng)于工程維修部辦公室待命，有工作單時應(yīng)即時行動到達維

修現(xiàn)場，并盡怏、高質(zhì)量地完成有關(guān)維修項目，做到工完場潔、用料節(jié)省。完成維修單之工

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鴻隆.世紀廣場服務(wù)中心編號SJ-CC-03

名稱LGfft作在方值配&版本A/0第7頁共9頁

編制更以||審核||審批生效期年月E

作后，應(yīng)即時問到辦公室按新的工作單，以確保工作效率：

j.供變電系統(tǒng)操作時嚴格執(zhí)行工作票、操作票工作制度：

k.熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格.型號等，能提前向上級建議購買工

作所需之零配件或物料；

1.為客戶維修服務(wù)時，必需遵守物業(yè)服務(wù)中心的有關(guān)規(guī)定：

m.發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場,及時采取應(yīng)急措施保證設(shè)備（設(shè)施）的正常完好：

n.枳極參與實施熠產(chǎn)節(jié)約活動；

0.完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的具他I:作。

5）空調(diào)工崗位費職貨：

a.必需具有國家承認的空調(diào)工操作證，并經(jīng)部門考查合格后，方能正式上崗：

b.在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，空調(diào)工負貢對大城中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、新風(fēng)系統(tǒng)的運行及口常維護保養(yǎng)工

作，處理突發(fā)故障，主動對設(shè)備、設(shè)施的進行維修保養(yǎng)I：作.對發(fā)生的問題及時向上級匯報：

c.嚴格做到：

＞三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈：

＞三不漏：不漏電、不漏油、不漏水：

＞五良好：使在性能n好、密封艮好、潤滑R好、緊固良好、調(diào)整應(yīng)好；

d.嚴格執(zhí)行安全噪作規(guī)程,開機前應(yīng)認真作好檢查【作.設(shè)條狀況正常.方可開機。空調(diào)主機

的非正常開、停，必須及時向領(lǐng)班或上級匯報；

C.當(dāng)班人員要盡積盡貨,堅守崗位.服從指揮?按照有關(guān)圾定對空調(diào)土機及名乂新風(fēng)機的運行

數(shù)據(jù)及運行狀，兄逐項填寫運行記錄和巡視記錄并簽名，發(fā)現(xiàn)問題立即報告領(lǐng)班或上級”有超

時空謝的單元，需要進內(nèi)測溫，并記錄；

f.負貨對大廈各空調(diào)區(qū)域的溫度及設(shè)備運行狀況進行監(jiān)測.并根據(jù)外界氣溫情況，對空調(diào)運行

參數(shù)進行調(diào)節(jié)，在使各空調(diào)區(qū)域的溫度相對保持在符合規(guī)定的數(shù)值范圍的同時,努力提而空

調(diào)的運行效率，降低空調(diào)運行的旎耗；

g.及時完成期班或上級分派的各項客戶報修任務(wù)，按要求做好各項工作記錄：

h.認真做好交接班工作和辦好交接手續(xù)，打掃干凈工作場所，保持設(shè)備干凈：

i.自覺遵守公司和規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全文明生產(chǎn)；

j.為客戶維修服務(wù)時,必需遵守物業(yè)服務(wù)中心的有關(guān)規(guī)定；

k.在設(shè)備停機搶修時，一定要注意給油箱保溫，并掛好警示牌，以防發(fā)生意外：

1.按時向上級提交維修、保芥、材料、贄用預(yù)算報告。負貢對空調(diào)系統(tǒng)外包合同的^行、施工

數(shù)量、偵量、工期等進行監(jiān)督：

m.遇到突發(fā)性事故時，必須采取正確有效的應(yīng)急措施,確俁空調(diào)主機及其它設(shè)備的安全,同時

向上級匯報：

n.積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動：

o.完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作.

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鴻隆.世紀廣場服務(wù)中心編號SJ-CC-03

名稱工程維修部崗位職責(zé)版本A/0第8頁共9頁

編制更改11審核11審批生效期年月E

6）給排水工崗位職員：

a.必需具行深圳市衛(wèi)生防搜站體檢合格證及二次供水衛(wèi)生知識培訓(xùn)合格證,方能正式上崗；

b.熟悉大度范圍內(nèi)各給排水設(shè)番、設(shè)施及消防水設(shè)備、設(shè)施及及各類污水池化糞池的性能、分

布，和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備（設(shè)施）的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法，

熟悉各種衛(wèi)生.潔具的修理。能完成本職范圍內(nèi)的各項工作任務(wù)：

c.自覺遵守公司各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全、文明生產(chǎn)：

d.嚴格按各項安全操作規(guī)程執(zhí)行設(shè)備操作，防止發(fā)生安全事故.按巡視周期巡視管軾的設(shè)備、

設(shè)施，落實區(qū)域賁任制：

C,工作積極主動，凡上級交給的任務(wù)，不分內(nèi)外枳極完成，做好機水設(shè)備的保養(yǎng)，維修工作：

f.嚴格做到：

》三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈：

>三不漏：不漏電、不涮油、不漏水：

>五良好：使無性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好：

g.負貢所有機房設(shè)備巡視、安全檢查和處理報修」:作，負貢員任區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護和清潔工作：

h.發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場,及時采取應(yīng)急措施.保證設(shè)備設(shè)施的正常及大廈的安全；

i.按時、按質(zhì)、及用地完成本專業(yè)布置的計劃性維護工作，并填寫相應(yīng)記錄。進行維修保養(yǎng)工

作時,需在工作范困放置標(biāo)示牌.若遇到難以解決的問您，要及時向上級反映，不能吃瞞、

拖延;

j.定時通知客戶服務(wù)部安排清潔「?清理各集水井、各種管道,以免造成堵塞；

k.認真助好衛(wèi)生工作,保持設(shè)卷和工作場所的衛(wèi)生,確保二次供水安全衛(wèi)生，

1.負責(zé)跟進二次供水系統(tǒng)清潔、消庫工作，確保二次供水符合木市有關(guān)規(guī)定；

m,為客戶維修服務(wù)時，必需遵守物業(yè)服務(wù)中心的有關(guān)規(guī)定；

n.積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動：

0.完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。

7）泥瓦木工崗位職貢：

a.具有熟練的泥瓦工、木工操作技能，熟悉相應(yīng)安全規(guī)程，經(jīng)部門考查合格后，方能正式上崗：

b.負貨大型內(nèi)外地坪、玻璃窯墻、鋼結(jié)構(gòu)、裝飾、墻面、地楨、窗簾、木門、家具、鎖、鏡面

等服務(wù)設(shè)施的淮修保養(yǎng)工作，以保持其美觀、整潔、安全：

c.及時按質(zhì)按量企成當(dāng)值領(lǐng)班分派或木專業(yè)布置的計劃性維護工作和客戶報修任務(wù)，按要求做

好各項工作記錄.遇到困難時，應(yīng)報告領(lǐng)班并聽從注班安H卜；

d.嚴格做到：

>三干凈：設(shè)備十凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈：

三不漏：不漏電、不漏油、不漏水：

>三良好：使用性能良好、外觀良好、安全性能良好：

c.認真做好衛(wèi)生工作，保持設(shè)備和工作場所的衛(wèi)生；

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鴻隆.世紀廣場服務(wù)中心編號SJ-GC-03

名稱版本A/07,9西奧9仃

編制更近1市楮1審批生效期年月曰

f.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，做到故障判斷準(zhǔn)確，維修快槌：開拓個人積極性，對經(jīng)常出現(xiàn)的故障，作技

術(shù)上的改造，絳低設(shè)施使用的故障返修率：

g.當(dāng)遇有臺風(fēng)、地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害時，災(zāi)后應(yīng)對玻璃窯墻進行全面檢行，并視損壞程度進

行維修加固：

h.努力學(xué)習(xí)，提高技術(shù)水平.熟悉一般建筑的結(jié)構(gòu)及原理及防水材料性能，熟悉一般裝修、木

工材料及裝飾材料性能，努力完成上級交給的裝修維修、制作等工作任務(wù)：

i.嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行木同位費任制：

j.積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動：

k.為客戶維修服務(wù)時，必需遵守物業(yè)服務(wù)中心的有關(guān)規(guī)定：

1.配合上級進行上建項目的交接、驗收和整改工作：

m.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

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鴻隆.世紀廣場服務(wù)中心編號SJ-GC-04-01

名稱特種作業(yè)人員管理制度版本A/0第1頁共2頁

編制更改11審核11審批生效期年月日1

4.1特種作業(yè)人員管理制度：

4.1.1目的：

從措施上保證安全，特種作業(yè)崗位保證不出安全貢任事故。

4.1.2適用范圍:

適用于鴻隆世紀廣場特種作業(yè)。

4.1.3內(nèi)容:

1）特種作業(yè)崗位：

a.電工：在高低出院電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有々效的電工操作證（由勞動部門頒發(fā)）,

在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進網(wǎng)作業(yè)許可證。

b.焊工：應(yīng)具有仃效的焊工操作證?I勞動部門頒發(fā)）

c.制冷（空調(diào)）工：應(yīng)具有有效的制冷（或空調(diào)）工操作證（由勞動部門頒發(fā)）

d.水工：應(yīng)有市工生防疫站二次供水體檢合格證，及二次供人衛(wèi)生知識培訓(xùn)合格證.

2）新員工上崗前，應(yīng)熟知下列事項，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨立工作：

a.電工：

T本公司有關(guān)電氣方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施：

J本公司高、低壓變配電系統(tǒng)一、二次接線和設(shè)備分布、結(jié)構(gòu)性能、操作要求和維修保養(yǎng)方

法等；

）電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及管理使用方法：

>電氣安全防護及人身事故搶救：

一本公司變配電運行方式,負荷情況和負荷調(diào)整方法、電壓調(diào)節(jié)等措施.

》本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；

b.煤工：

一本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；

>本公司電、氣屏設(shè)備碌作要求和維修保養(yǎng)方法

>一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法：

>電、氣焊接安全防護及人身事故搶救：

〉熟悉本人厘平面布理及消防分區(qū)。

c.制冷（空調(diào)）工;

>本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施：

>本公司制冷、空調(diào)設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法：

>一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法：

焊接安全防護及人身事故搶救；

>熟悉本大廈平面布置及消防分區(qū).

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鴻隆.世紀廣場服務(wù)中心編號SJ-GC-04-01

1名稱特種作業(yè)人員管理制度版本A/0第2頁共2負

編制更改11審核1審批生效期年月日

d.水工:

本大廈有關(guān)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施：

＞本大廈有關(guān)紿排水、消防水設(shè)備、設(shè)施的管理要求和維修保養(yǎng)方法：

＞二次供水的衛(wèi)生要求及熟悉本大應(yīng)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施平面布置。

3）工作要求:

a.工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊：必要時必須穿戴規(guī)定的勞保防護服裝（或用品）；

b.I：作前做好必要的安全防護準(zhǔn)備（如焊接前要開動火證及準(zhǔn)備滅火瑞等）：

c.【：作中必須嚴格遵守相應(yīng)的安全操作規(guī)程（或規(guī)定）：

d.工作中分工不分家，各工種應(yīng)相互配合，相互保護：

e.遇有意外發(fā)生，相應(yīng)專業(yè)人員必須按各種事故緊急預(yù)案處理，不得臨陣脫逃及躲閉：

f.意外發(fā)生處理后,相應(yīng)專業(yè)人員必須實事求是的康寫事故報告,不得隨瞞：

4）其它:

a.電梯、消防、中央空調(diào)外包必苑是有合格資質(zhì)的外包臺業(yè)公司，來大廈維保人員個人資質(zhì)應(yīng)提

供復(fù)印件在工程維修部存檔，

b.來大廈維修被理幕墻或其它高空作業(yè)的必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司。

c.來大夙進行二次裝修的施I：隊，其隊內(nèi)個人特種作業(yè)資質(zhì)應(yīng)由樓宇管理部核對把關(guān)及存檔。

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鴻隆.世紀廣場服務(wù)中心編號SJ-GC-04-02

名稱高低壓配電室安全工4F制度版本A/0第1頁共1頁

編制更改1審核I審批生效期年月日

4.2.1目的：

從行政組織措施上保證安全，杜絕人為安全貨任事故發(fā)生.

4.2.2適用范圍：

適用于鴻隆世紀廣場大廈褊低壓配電操作。

4.2.3內(nèi)容：

I）在高低壓配電品內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工證（由勞動部門頒發(fā)），在配電室

操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進網(wǎng)作業(yè)許可證.

2）新ML上周前，應(yīng)熟知下列事項,并經(jīng)考試合格后，方可允許上面獨立1：作。

3）工作時間，工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊：嚴密監(jiān)視變電室各種設(shè)備、儀器儀表信號裝置等的運

行情況，早班每二小時應(yīng)進行一次抄寫各種運行數(shù)據(jù)的記錄和相關(guān)說明，中、夜班每四小時一次.

4）嚴格按工作票、操作票制度進行操作，發(fā)生.事故緊急處理并上報，做好記錄。

5）每班在抄寫運行參數(shù)時必須巡杳高低壓變配電室的通風(fēng)、照明及氣體滅火裝置是否正常，有無

影響安全運行的異物或異?，F(xiàn)象。

6）保管好各種資料、圖表、工具儀潛、消防設(shè)施與器材、電氣安全用具等，做好室內(nèi)設(shè)備及環(huán)境

衛(wèi)生.

7）按制度做好交接班工作.閑雜人員不得進入供配電設(shè)備房，若需進入.須經(jīng)工程經(jīng)理批準(zhǔn),并

在運行電工的陪同下方可進入.

8）按計劃做好維修保養(yǎng)工作和各項必要的安全試臉，必須嚴格按電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)措施辦事。

9）每月中和月未中班應(yīng)啟動柒油發(fā)電機組.運行20分鐘.

10）倒向操作以及維修工作，-一般都應(yīng)有二人以上，一人操作、檢修，一人監(jiān)護。

11）高壓室無雜聲、通風(fēng)良好、溫濕度正常，電壓指示燈正常閃爍，高壓柜按規(guī)定上銀、掛牌。

12）禺開高低壓配電室應(yīng)鎖好門。

17-78

ze1口.

鴻隆.世紀廣場服務(wù)中心飄節(jié)SJ-GC-04-03

名稱變配1士工作票、操作票制度版彳A/0第1頁共2頁

編制1釐1審核11審批生效期年月日

4.3.1目的：

做到“安全第?”，確保不出任何人為安全員任事故。

4.3.2適用范圍：

適用于泗隆世紀廣場大廈電氣設(shè)備操作。

4.3.3內(nèi)容：

1）在全部停電或部份停電的電氣設(shè)備上工作，必須執(zhí)行工作票、操作票制度。

2）經(jīng)理或主任在停電任務(wù)確定后，即簽發(fā)工作票一式兩份（或委托領(lǐng)班簽發(fā)），一份交給領(lǐng)班，

一份交給值班月工。

3）值班領(lǐng)班或電工應(yīng)負費審查工作票所列安全措施是否正確完備，是否符合現(xiàn)場條件，并應(yīng)完成

施工現(xiàn)場的安全措施，并應(yīng)認真填寫操作票，按操作票所列順序操作，即進行停電驗電掛臨時

接地線,掛標(biāo)識牌及裝設(shè)臨時遮攔和下達工作許可通知,工作終結(jié)的恢電供電工作等。

4）操作票內(nèi)容：填寫口期、編號、發(fā)令人、受令人、下令時間、操作開始時間、操作結(jié)束時間、

操作任務(wù)、順序、項目、操作人、監(jiān)護人及備注等。

5）執(zhí)行操作票的具體要求：

a.高低壓變配電室的倒閘操作均應(yīng)埴寫操作票，

b.填寫操作票必須以命令或許可為依據(jù)。命令的形式有書面和口頭兩種，

c.書面即工作票：口頭命令可由經(jīng)理或主任親自向值班領(lǐng)班或電工當(dāng)面卜達或以電話方式卜達。

d.值班領(lǐng)班或電1：必須將口頭命令復(fù)誦,確認無誤后，將受令時間填入值班記錄內(nèi),操作票由

值班領(lǐng)班或電工城寫。

e.操作票應(yīng)按操作順序填寫，不應(yīng)涂改，不許用鉛筆填寫。

f.操作票應(yīng)進行編號，已經(jīng)操作過的應(yīng)注己“執(zhí)行”，每月交文員存檔。

g.操作項目中應(yīng)包括以下內(nèi)容：

>按要求的操作程序填寫清楚。如：拉開XXX.合上XXX。

》應(yīng)檢查臨時接地線是否拆除。如：拆除XXX處的接地線。

》若停電則應(yīng)檢套箱要懸掛臨時接地線的設(shè)備或線路確已無電。某一回路送電前，先檢查所

有高壓斷路沿（或自動開關(guān)）確在斷開位置。如檢查XXX確在斷開位置。

>粒開的高低壓斷路器.隔肉開關(guān).自動開關(guān)，應(yīng)檢查實際的斷開位置.如，檢查XXX確（￡

斷開位巴“

》合上的高低壓斷路器、隔離開關(guān)、自動開關(guān)，應(yīng)檢查實際侑合閘位置，如：檢查XXX確在

合閘位置.

T電壓互感器的箱圈開關(guān)合閘后，應(yīng)檢查電壓情況”

>取下或裝上某控制I回路及電壓互感器一、二次側(cè)熔斷器，亦需填寫操作票.

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?鴻隆.世紀廣場服務(wù)中心編號SJ-GC-01-03

名稱變配電工作票、操作票制度版本A/0第2頁共2災(zāi)

編制更改1審核11審批生效期年月日

》解除或恢復(fù)維電保護裝置以及改變整定值時，應(yīng)將其內(nèi)容填入操作票,

h.不需要操作票的操作項目：

在發(fā)生嚴重威脅設(shè)備或人身安全的緊急情況下，不需填操作票，應(yīng)立即斷開仃關(guān)電源，但小

后必須向上級報告,同時將詳細情況記入值班記錄本內(nèi).

i.操作中發(fā)生疑問時，必須立即向領(lǐng)班或主任報告，弄清楚后再進行操作。不準(zhǔn)擅自更改操作

票。

4.3,4相關(guān)記錄：

1)6停、送電操作票》

2)《停、送電工作票》

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鴻隆,世紀廣場服務(wù)中心編號SJYC-01-Od

名稱電梯安全管理規(guī)定版本A/0笫1頁共1頁

編制更改11審核11審批生效期年月日

4.4.1目的：

電梯屬于國家規(guī)定的危險性較大的特種設(shè)備，是大廈主要的垂直交通運輸工具。為保證電梯正

常安全運行，更好地為客戶服務(wù).特制訂本規(guī)定。