物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估手冊(cè)（試行）

itt市地方稅務(wù)局

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劑祝左回丁川J

物業(yè)管理業(yè)

2004年7月

前言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日臻完善及住房商品化

的積極推進(jìn)，為了提高人們的生活質(zhì)量，創(chuàng)造優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及

其設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等為對(duì)象的物業(yè)管理越來(lái)越受到人們的重視。該行業(yè)作

為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)

業(yè)。我市地稅系統(tǒng)自2000年起至今對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施稅務(wù)檢查，其有問(wèn)題率

高達(dá)92%,這就說(shuō)明，該行業(yè)在稅收管理方面仍存在較多的問(wèn)題。如何加強(qiáng)對(duì)物

業(yè)管理業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點(diǎn)和

研究的課題。

為了加強(qiáng)物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，實(shí)施有效的納稅評(píng)估，我們?cè)谡J(rèn)真研究

了物業(yè)管理業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對(duì)物業(yè)管理業(yè)稅收管理的經(jīng)

臉，編寫(xiě)了《納稅評(píng)估手冊(cè)（物業(yè)管理業(yè)）》。本手冊(cè)的編寫(xiě)，本著“改善首都經(jīng)

濟(jì)發(fā)展投資環(huán)境，營(yíng)造稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人和諧的新型征納關(guān)系”的原則，對(duì)提高

稅源監(jiān)控能力、實(shí)現(xiàn)稅收科學(xué)管理具有重要意義。同時(shí)，通過(guò)有效的機(jī)制對(duì)行業(yè)

納稅評(píng)估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。

本手冊(cè)依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會(huì)計(jì)制度》、《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，結(jié)

合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評(píng)估工作實(shí)際，本著依法評(píng)估、科學(xué)實(shí)用、通俗

易佳的原則編寫(xiě)。

本手冊(cè)內(nèi)容較為全面，主要分為四章和附錄。詳細(xì)介紹了物業(yè)管理業(yè)的概

念、納稅評(píng)估方法以及評(píng)估指標(biāo)。手冊(cè)以物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查案例為依據(jù)，運(yùn)用

會(huì)計(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)的分析方法，建立納稅評(píng)估指標(biāo)。希望本手冊(cè)可以幫助評(píng)估人員

更好地了解物業(yè)管理業(yè)的相關(guān)知識(shí)，更加有針對(duì)性的開(kāi)展該行業(yè)的評(píng)估工作。

由于我國(guó)的物業(yè)管理業(yè)從產(chǎn)生到發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，還處于探索階段，無(wú)論在

企業(yè)規(guī)范運(yùn)作、政府相關(guān)管理還是學(xué)術(shù)界的研究方面都還存在不足，制定的指標(biāo)

體系及評(píng)估方法，均是探索性的嘗試。限于作者的理論水平和經(jīng)驗(yàn)，此手冊(cè)中的

錯(cuò)誤在所難免，歡迎大冢批評(píng)和建議，以便我們對(duì)《納稅評(píng)估手冊(cè)（物業(yè)管理業(yè)）》

進(jìn)行修改和完善.

納稅評(píng)估處

2004年7月20日

目錄

第一章物業(yè)管理概述...............................................1

第一節(jié)物業(yè)管理概述.................................................1

一、物業(yè)管理的概念................................................1

二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分...........................................2

三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)...........................................3

第二節(jié)物業(yè)管理收入確認(rèn)...........................................3

一、收入的概念及種類(lèi).............................................4

二、物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算.............................................5

三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn).......................................5

第二章物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算.....................................6

第一節(jié)營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算.....................................7

一、營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定...............................................7

二、營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算.................................................8

三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算.........................................9

四、教育費(fèi)附加的計(jì)算.............................................9

第二節(jié)企業(yè)所得稅的計(jì)算...........................................9

第三節(jié)個(gè)人所得稅的計(jì)算..........................................10

第四節(jié)房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算....................10

一、房產(chǎn)稅的計(jì)算.................................................10

二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算........................................10

三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算..........................................11

四、土地使用費(fèi)的計(jì)算............................................11

第五節(jié)其他稅種的計(jì)算.............................................11

一、車(chē)船使用稅的計(jì)算.............................................11

二、車(chē)船使用牌照稅的計(jì)算........................................12

三、印花稅的計(jì)算.................................................12

四、契稅的計(jì)算...................................................12

第三章物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問(wèn)題...................................13

第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況....................................13

第二節(jié)營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題.............................................14

一、常見(jiàn)問(wèn)題.....................................................15

二、特殊問(wèn)題.....................................................18

第三節(jié)個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題........................................19

一、常見(jiàn)問(wèn)題.....................................................19

二、特殊問(wèn)題.....................................................19

第四節(jié)企業(yè)所得稅涉稅問(wèn)題........................................20

一、常見(jiàn)問(wèn)題.....................................................20

二、特殊問(wèn)題.....................................................20

第五節(jié)房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問(wèn)題.............................21

一、常見(jiàn)問(wèn)題.....................................................21

二、特殊問(wèn)題.....................................................21

第四章物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估..........................................21

第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)....................................22

一、財(cái)務(wù)分析概述................................................22

二、償債能力.....................................................25

三、運(yùn)營(yíng)能力.....................................................28

四、盈利能力.....................................................30

第二節(jié)物業(yè)管理業(yè)評(píng)估指標(biāo)........................................32

一、營(yíng)業(yè)稅評(píng)估指標(biāo)..............................................32

二、個(gè)人所得稅評(píng)估指標(biāo)..........................................34

三、企業(yè)所得稅評(píng)估指標(biāo)..........................................36

第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)評(píng)估工作程序....................................37

一、評(píng)估工作.....................................................37

二、約談工作.....................................................38

三、評(píng)估工作程序流程圖..........................................39

附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題及評(píng)估指標(biāo)對(duì)應(yīng)表.....................41

附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)一覽表.....................................0

附錄三：相關(guān)法律規(guī)定..................................................1

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理概述

一、物業(yè)管理的概念

（―）物業(yè)的概念

“物業(yè)”一詞由英語(yǔ)“Estate"或"PropertyM引譯而來(lái),其含義為“財(cái)

產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，是一個(gè)較為廣義的范疇。而現(xiàn)實(shí)生活中，

我們所稱(chēng)的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指已建

成投入使用的各類(lèi)建筑物，及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。

（二）物業(yè)的分類(lèi)

根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下4類(lèi)：

1、居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別壁、度假村等。

2、商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場(chǎng)所等。

3、工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。

4、其他用途物業(yè)。包括車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等。

以上是國(guó)外通用的分類(lèi)。在我國(guó)，有人根據(jù)實(shí)際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用

途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經(jīng)過(guò)政府特許經(jīng)營(yíng)。不同使

用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容。

（三）物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理，是指由夕門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)已竣工驗(yàn)收并投入使用的各類(lèi)物業(yè)，

以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行維護(hù)、修繕，并為產(chǎn)權(quán)使用人提供全方位的綜合服務(wù)。

物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)管理單位受托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠

化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提

供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。（參見(jiàn)《關(guān)于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征

收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》京地稅營(yíng)[1997]386號(hào)）

物業(yè)管理企業(yè)，通常稱(chēng)為物業(yè)管理公司。

物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱(chēng)為業(yè)主。業(yè)主可以是個(gè)人、集體、國(guó)家。

（四）物業(yè)管理的性質(zhì)

物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管

理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是

與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。

二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分

物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的

有償勞動(dòng)。所以，物'也管理屆干第三產(chǎn)'I昨是一?種服務(wù)性行業(yè)。物”管理的性質(zhì)

也比較明確，主要是“服務(wù)性”的，寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中。

不同的物業(yè)管理公司所服務(wù)的對(duì)象不盡相同，因而承擔(dān)的業(yè)務(wù)也有差別,

但歸結(jié)起來(lái)，大致如圖所示:

房屋建殂自理

物業(yè)管理”

基礎(chǔ)工作-

余名自理

沏

g

物業(yè)續(xù)自百倬

管

理

業(yè)

務(wù)家務(wù)屹欖?

t

教哥衛(wèi)生-

文化娛樂(lè)-

社會(huì)蹄八

中介咨詢(xún)

一業(yè)為主.多

種經(jīng)營(yíng)頊目

皺飲旅游

|商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)-

三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是日常稅務(wù)檢查工作中檢查最多的兩個(gè)物業(yè)類(lèi)型，因

此，在此僅對(duì)商業(yè)物棉和居住物業(yè)從以下四方而做一個(gè)介紹。

商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)

1、需要良好的商業(yè)就圍1、使用價(jià)值的長(zhǎng)期性

2、追求設(shè)施的先進(jìn)性2、壽命的差異性

、有很高的租賃比例、居住性

特點(diǎn)33

4、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價(jià)值不4、舒適性

能庫(kù)存5、安全性

6、耐久性

1、辦公物業(yè)1、普通住宅

、酒店物業(yè)、花園洋房

分類(lèi)22

3、商貿(mào)物業(yè)3、公寓

4、娛樂(lè)休閑物業(yè)4、別墅

1、自建自營(yíng)以委托經(jīng)營(yíng)為主

管理模式2、自營(yíng)與專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合

3、委托經(jīng)營(yíng)

1、制定管理計(jì)劃1、企業(yè)組織的構(gòu)建與管理目標(biāo)、方

2、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動(dòng)物針策略的制定

業(yè)管理工作、管理項(xiàng)目的接管與前期管理

管理內(nèi)容2

3、制定租金收取辦法3、物業(yè)管理的各項(xiàng)日常管理

4、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系4、投訴、糾紛與緊急事故的處理

5、考核、評(píng)估與質(zhì)量管理

6、協(xié)助政府進(jìn)行社區(qū)管理，推進(jìn)

全社會(huì)的文明和進(jìn)步

第二節(jié)物業(yè)管理收入確認(rèn)

一、收入的概念及種類(lèi)

(一)營(yíng)業(yè)收入的概念

營(yíng)棉收入，一般是指企業(yè)在牛產(chǎn)經(jīng)菅過(guò)程中,由干銷(xiāo)售商品、產(chǎn)品或提供

勞務(wù)等收到的收入。物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理

和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入

和投資收益等。

(二)區(qū)分主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的原則

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，我們可按以下原則對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)

收入進(jìn)行分類(lèi)：凡是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附

屬設(shè)備完好無(wú)損而進(jìn)行的維修、管理所取得的收入，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：凡主營(yíng)

業(yè)務(wù)收入外，從事交通運(yùn)輸、餐飲服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等活動(dòng)所取得的收入作為其他

業(yè)務(wù)收入。

1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入等。

(1)物業(yè)管理收入，是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)

收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。

(2)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人

提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳

池、各類(lèi)球場(chǎng)等公用設(shè)施收入。

(3)物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的

委托對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

2、其他業(yè)務(wù)收入包括：中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回

收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

(1)房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托,

對(duì)其開(kāi)發(fā)的房屋從事代理銷(xiāo)售活動(dòng)而取得的代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)。

(2)材料物資銷(xiāo)售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對(duì)外俏售

所取得的收入。

(3)商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)

人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。如開(kāi)辦商店、飲食店、

美容美發(fā)、彩擴(kuò)中心、歌舞廳等為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供方便取得的經(jīng)營(yíng)收入。

（4）無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)灿惺褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥腥胭~的

無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)灿形慈胭~的無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谖飿I(yè)管理會(huì)計(jì)中為簡(jiǎn)化核算，均

作為其他業(yè)務(wù)收入處理。

二、物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算

物業(yè)管理企業(yè)計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)，計(jì)算公式如下：

x=Lxi（i=l,2,3,.......,n）

其中：x=公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/（月m2）

xi=各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/（月m2）

i=分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)

Z=各項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和

例：某物業(yè)管理企業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)分項(xiàng)每平方米月金額，如下表：，

—金額一總費(fèi)用比例。

序號(hào)一項(xiàng)目一

元/（月?m?）?

1P工資、福利費(fèi)~0.266~32.252

2P維修費(fèi)*0.146P18.25~

3r綠化管理費(fèi)~0.04c5~

42潘潔衛(wèi)生費(fèi)，0.08^10~

5，保安費(fèi)，0.01P11.25~

6"辦公費(fèi)~0.13P16.25*

7*折舊費(fèi)，0.。32。42

8r利潤(rùn)~0.056P7~

9P稅費(fèi)一0.04。5~

10P合計(jì)一0.0823

該企業(yè)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)X=

(0.266+0.146+0.04+0.08+0.01+0.13+0.032+0.056+0.04)=0.8元/(月?。).

三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn)

營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)應(yīng)遵循實(shí)現(xiàn)原則。所謂實(shí)現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)

品或提供勞務(wù)時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的原則。以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按實(shí)現(xiàn)原則確

認(rèn)營(yíng)業(yè)收入必須同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)基本條件：其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即

與營(yíng)業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實(shí)現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；其二，收到價(jià)

款或取得收取價(jià)款的憑證。只有在同時(shí)具備上述兩個(gè)基本條件時(shí)，才能確認(rèn)營(yíng)業(yè)

收入的實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國(guó)《企業(yè)財(cái)務(wù)通則））和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，制定了《物

業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入確認(rèn)原則規(guī)定

為“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)

業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)”。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)原則

又作了兩方面具體補(bǔ)充規(guī)定：

（-）企業(yè)與業(yè)主:管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同

或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的付款口期作為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。在這一口

期，無(wú)論企業(yè)是否實(shí)現(xiàn)收到價(jià)款，均應(yīng)作為營(yíng)業(yè)收入處理。如公共性服務(wù)費(fèi)收入

和公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入，平時(shí)均采用預(yù)收方式按照這一原則，必須采用權(quán)責(zé)

發(fā)生制原則每期結(jié)轉(zhuǎn)收入，不能以收付實(shí)現(xiàn)制代替權(quán)責(zé)發(fā)生制。

（二）物業(yè)大修收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂認(rèn)

可的工程價(jià)款結(jié)算賬單確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)

或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對(duì)住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等進(jìn)行物業(yè)大修理等工程

施工活動(dòng)，由物業(yè)管理企業(yè)自行出具工程價(jià)款結(jié)算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認(rèn)

可后，才能作為營(yíng)業(yè)收入處理。

第二章物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算

物業(yè)管理企業(yè)是專(zhuān)門(mén)從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周?chē)h(huán)境的科學(xué)

管理，為業(yè)主或用戶(hù)提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

我國(guó)目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共13種，其中主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)

所得稅、個(gè)人所得稅。

第一節(jié)營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算

一、營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定

（一）計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《關(guān)于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（京地稅營(yíng)

[19971386號(hào)）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門(mén)收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、

燃（煤）氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”

稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理單位代有關(guān)部門(mén)收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、

電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視贊、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此

項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)其從事物業(yè)管理服務(wù)取得的其

他全部收入（含規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)外各種加收金額），應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”稅目5%

稅率計(jì)算征收營(yíng)業(yè)用3

（二）物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通

知》（京地稅營(yíng)[2000]59號(hào)）的規(guī)定：

1、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不征營(yíng)業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印

發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（舛住房[1998]213

號(hào)）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金二

2、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”，憑其持

有的北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專(zhuān)用發(fā)票》或北京市住房資金

管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書(shū)》上注明的實(shí)際發(fā)

生額認(rèn)定。

3、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不征收營(yíng)業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實(shí)際

房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認(rèn)定。

4、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)超出上述認(rèn)定范圍的代收款項(xiàng)，一律視同其相關(guān)業(yè)務(wù)收

入或價(jià)外收入，照章征收營(yíng)業(yè)稅。

5、物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開(kāi)具由地方

稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)?印制的服務(wù)業(yè)專(zhuān)用發(fā)票。

二、營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算

（一）管理性質(zhì)的收入繳納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算

1、物業(yè)管理公司以下四項(xiàng)收入，均屬干樨供勞務(wù)而獲得的收入，

屬于營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目,按5%征收營(yíng)業(yè)稅。

（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)。

（2）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的服務(wù)費(fèi)。如：保潔費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、

保安費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。

（3）收取的維修費(fèi)用，包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi)。

（4）居民租住共有住宅的租金收入。

2、物業(yè)公司收取業(yè)主的裝修保證金，如果到期退還給業(yè)主及租住戶(hù)的，不

征收營(yíng)業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒(méi)收的，屬于物業(yè)管

理公司管理性收入之外的價(jià)外費(fèi)月收入，均應(yīng)并入該物業(yè)公司營(yíng)業(yè)額，征收5%

的營(yíng)業(yè)稅。

3、物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委

員會(huì)，物業(yè)公司僅是代管使用，專(zhuān)款專(zhuān)用，按時(shí)列支，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。如果物

業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務(wù)形式提取勞務(wù)收入，則應(yīng)征5%的營(yíng)業(yè)稅.

（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算

以卜兩項(xiàng)均屬物業(yè)公司提供代辦服務(wù)而取得的服務(wù)性收入，按5%征收營(yíng)業(yè)

稅。

1、代辦購(gòu)物手續(xù)費(fèi)。

2、代辦收費(fèi)取得的收入。如：為房屋業(yè)主代收代繳水、電、煤氣、電話費(fèi)

等各項(xiàng)業(yè)務(wù)而收取的手續(xù)費(fèi)。

（三）多種經(jīng)營(yíng)取得收入繳納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算

1、物業(yè)公司下屬的中介咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的咨詢(xún)勞務(wù)收入。

2、物業(yè)公司兼營(yíng)的餐飲服務(wù)收入。

3、物業(yè)公司舉辦的娛樂(lè)業(yè)務(wù)場(chǎng)所的收入。

4、物業(yè)公司下屬的獨(dú)立核算的商店銷(xiāo)售貨物取得的收入。

上述1、2項(xiàng)收入，屬于服務(wù)業(yè)收入，按5%征收營(yíng)業(yè)稅。3項(xiàng)收入屬于娛樂(lè)

業(yè)收入按5Q20%稅率征收營(yíng)業(yè)稅.4項(xiàng)收入屬于增值稅征收范圍，征收增值稅。

值得注意的是，當(dāng)物業(yè)公司兼有不同稅目應(yīng)稅行為時(shí)，應(yīng)分別核算不同稅

目的營(yíng)業(yè)額，未分別核算的，從高適用稅率。

計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額X稅率。

三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)［1985］第19號(hào)）的

規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為

7舟、5%.1%0計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額X稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行

不同檔次的稅率。

（一）納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在

朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屆的街道辦事處管

理范圍內(nèi)的，稅率為7%。

（二）納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5樂(lè)

（三）納稅義務(wù)人所在地不在1、2項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1樂(lè)

四、教育費(fèi)附加的計(jì)算

根據(jù)《北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)（北京市.人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收

問(wèn)題文件的通知〉的通知》（京稅三口994］217號(hào)）的規(guī)定，教育費(fèi)附加的計(jì)稅

依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額，附加率為3%o計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附

加額;營(yíng)業(yè)稅稅額X附加率。

第二節(jié)企業(yè)所得稅的計(jì)算

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字［1994］第3

號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以物業(yè)管理以及代理所雙得的收入和

其他所得，稅率為33%,基本計(jì)算公式：應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)

目金額，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X稅率。企業(yè)所得稅還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：

年應(yīng)納彳兌所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以卜的，暫減按18%的稅率i?算繳納所得

稅；年應(yīng)納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10萬(wàn)元）的，暫減按27%的稅率

計(jì)算繳納所得稅。

第三節(jié)個(gè)人所得稅的計(jì)算

物業(yè)管理公司個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)主要包括工資薪金所得和勞務(wù)所得。

應(yīng)注意物業(yè)管理企業(yè)將臨時(shí)工人勞務(wù)所得按工資薪金所得代扣代繳個(gè)人所得稅

問(wèn)題。

第四節(jié)房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算

一、房產(chǎn)稅的計(jì)算

如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，需繳納房產(chǎn)稅，如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)，需繳納

城鎮(zhèn)土地使用稅。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)，則應(yīng)相應(yīng)繳納城市房

地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)

稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、，一礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁畬房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人，

按照房產(chǎn)原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評(píng)估值）減除30%

的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2樂(lè)計(jì)算:公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評(píng)估值）

*（1-30%）*1.2%。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第17號(hào)發(fā)布）

的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地

使用權(quán)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一

種稅。計(jì)算公式：年應(yīng)納矛兌額（各級(jí)土地面積*相應(yīng)稅額）。北京市城鎮(zhèn)土地

納稅等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅領(lǐng)10元：二

級(jí)土地每平方米年稅額8元；三級(jí)土地每平方米年稅額6元；四級(jí)土地每平方米

年稅額4元；五級(jí)十?地每平方米乞稅額1元；六級(jí)土地每平方米年稅額0.5元。

三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務(wù)院政財(cái)

字第133號(hào)令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外

國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的?稅種。城市房地產(chǎn)稅按房

產(chǎn)原值計(jì)稅，稅率為L(zhǎng)2%,對(duì)其繳納的稅款給予減征30%的照顧。計(jì)算公式：年

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*稅率*（1-30%）。

四、土地使用費(fèi)的計(jì)算

根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)規(guī)定》的通

知（北京市人民政府令1992年第13號(hào)）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本

市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按

企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的

一項(xiàng)費(fèi)用。需要說(shuō)明的是，外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應(yīng)征收土地使用費(fèi),

外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費(fèi)。

按照外商投資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積，以及所適用的土地使用費(fèi)的單位

標(biāo)準(zhǔn)確定，計(jì)算公式：應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。

第五節(jié)其他稅種的計(jì)算

一、車(chē)船使用稅的計(jì)算

如果擁有汽車(chē)、自行車(chē)等機(jī)動(dòng)車(chē)、北機(jī)動(dòng)車(chē)交通工具的內(nèi)資單位和個(gè)人汪需

繳納相應(yīng)的車(chē)船使用稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)車(chē)船使用稅暫行條例》（國(guó)發(fā)"986]90號(hào)）規(guī)定，車(chē)

船使用稅是對(duì)行駛于公共道路的車(chē)輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?/p>

舶，按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。計(jì)和公式:

乘人汽車(chē)應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量*單位稅額

載貨汽車(chē)應(yīng)納稅額=車(chē)輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額

摩托車(chē)應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量*單位不兌額

二、車(chē)船使用牌照稅的計(jì)算

根據(jù)《中華人民共和國(guó)車(chē)船使用牌照稅暫行條例》（政密字第714號(hào)令公布）

的規(guī)定，車(chē)船使用牌照稅是對(duì)行駛于公共道路的車(chē)輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或

領(lǐng)?？诎兜拇?，按照種類(lèi)、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)及

其他經(jīng)濟(jì)組織、駐京代表機(jī)構(gòu)和外籍個(gè)人、港、澳、臺(tái)胞征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。

計(jì)算公式：

乘人汽車(chē)應(yīng)納稅額;應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量*單位稅額

載貨汽車(chē)應(yīng)納稅額=車(chē)輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額

三、印花稅的計(jì)算

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第11

號(hào)）的規(guī)定，印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所

列舉的各種應(yīng)稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量

計(jì)稅兩種。計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率，

應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。

四、契稅的計(jì)算

企業(yè)承受房地產(chǎn)時(shí)還需及時(shí)繳納契稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》

（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋

權(quán)屬時(shí)向承受上地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。北京市契稅

稅率自2002年7月1日起，由原4%調(diào)整為3斬計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)

X稅率。

第三章物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問(wèn)題

第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況

為r增強(qiáng)納稅評(píng)估工作的有效性和針對(duì)性，從2003年我市地稅系統(tǒng)實(shí)施稅

務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機(jī)抽取了50個(gè)案例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。在被抽取的50

個(gè)案例中，有問(wèn)題46戶(hù)，有問(wèn)題率達(dá)到92$,如圖3T所示。在檢查有問(wèn)題的

圖3-1

無(wú)問(wèn)題

8%

□有問(wèn)題

■無(wú)問(wèn)題

有問(wèn)題

92%

46戶(hù)中，最高查補(bǔ)稅款114萬(wàn)元，最低查補(bǔ)稅款3400元，平均杳補(bǔ)稅款15萬(wàn)

元。從查補(bǔ)稅款分布看，營(yíng)業(yè)稅占71.32%,企業(yè)所得稅占17.66%,個(gè)人所得稅

占6.57樂(lè)其他稅種合計(jì)占4.45*,如圖3-2所示。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主

要涉稅問(wèn)題集中在營(yíng)業(yè)千兌和企業(yè)所得彳兌上O

圖3-2

口營(yíng)業(yè)稅

■企業(yè)所得稅

口個(gè)人所得稅

二其他稅種

第二節(jié)營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題

上一節(jié)所述杳補(bǔ)稅款中營(yíng)業(yè)稅占到71.32%,下面我們進(jìn)一步對(duì)營(yíng)業(yè)稅涉稅

問(wèn)題進(jìn)行分析。首先，按照營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題發(fā)生頻率，分為常見(jiàn)問(wèn)題和特殊問(wèn)題,

其中常見(jiàn)問(wèn)題占81.41%,特殊問(wèn)題占18.59樂(lè)如圖3-4所示。

圖3-4

一、常見(jiàn)問(wèn)題

（一）未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入

全部或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其

他應(yīng)付款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)

業(yè)收入”，少繳營(yíng)業(yè)稅。

在這類(lèi)問(wèn)題中，物業(yè)管理公司將收入計(jì)入“預(yù)收賬款”造成少繳稅款的占

36.4%,計(jì)入“其他應(yīng)付款”的占42.4%,計(jì)入“應(yīng)付賬款”和“長(zhǎng)期應(yīng)付款”

的占12.15%,計(jì)入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占15.2%o如圖3-3所示。

口計(jì)入預(yù)收賬款

15.20%

■計(jì)入其他應(yīng)付款

□計(jì)入應(yīng)付賬款、長(zhǎng)期應(yīng)

付款

42.40%□計(jì)入應(yīng)收賬款、其他應(yīng)

收款

圖3-3

案例1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大展代收餐費(fèi)、車(chē)位費(fèi)、租線費(fèi)、

電話占線費(fèi)2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986,元元,2001

年1月至12月代收576716元），計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營(yíng)業(yè)稅。違

反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條：”在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供

本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納

稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅?！奔暗谖鍡l：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人

提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)

用?！钡囊?guī)定，造成少繳營(yíng)業(yè)稅142435.11元。

案例2：檢查人員在對(duì)一家物業(yè)管理公司實(shí)施稅務(wù)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位一

直以來(lái)，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費(fèi)記入“預(yù)收賬款”科目，未及時(shí)L算繳納營(yíng)業(yè)

稅。截止2002年9月，該帳戶(hù)貸方余額為794947.08元。該行為違反了《中華

人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第?條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的

勞務(wù)（以卜.簡(jiǎn)稱(chēng)應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)

業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅第五條”

納稅人的營(yíng)'小額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)計(jì)無(wú)形窗產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞?/p>

取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”，和第九條“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收

訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng)天”的規(guī)定，造成少繳納營(yíng)業(yè)

稅39747.35元，城建稅2782.31元，教育費(fèi)附加1192.42元。

案例3：經(jīng)檢食發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6口、7□

收取東航物業(yè)管理中心物業(yè)管理費(fèi)收入49017.61元和7736.24元，計(jì)入“應(yīng)收

帳款”科目，未計(jì)營(yíng)業(yè)收入，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。（2）該單位2001年5月17日

收取房屋出租收入20000元，計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)應(yīng)用別攵入，未中報(bào)繳

納營(yíng)業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華

人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和

個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅?！钡谒臈l“納稅人

提供應(yīng)桎勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納

稅額。應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額X稅率?！钡诰艞l“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅

人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天?！奔盃I(yíng)業(yè)稅稅目稅率

表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為另?yè)?jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》

第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅

的納稅義務(wù)人J《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值

稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加?！辫b于以上規(guī)定，

造成應(yīng)繳未繳營(yíng)業(yè)稅3837.69元，及城建稅268.64元和教育費(fèi)附加115.13元。

（-）收入直接沖減支出類(lèi)科目

物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類(lèi)科目，

逃避納稅。

案例4；某物業(yè)公司2000年和2001年支付給供電局的公共區(qū)域的電費(fèi)分

別為1144773.28元和1405543.3元,沖減了物業(yè)管理費(fèi)收入,違反了《中華人

民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一關(guān)規(guī)定：”在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)

定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，

為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅?！焙蛧?guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定:“物

業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，

屬于營(yíng)業(yè)稅'服務(wù)業(yè)'稅目中的；代理'業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部

門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此

項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。”造成少繳納營(yíng)業(yè)稅127515.83

元。

二、特殊問(wèn)題

（一）價(jià)外費(fèi)用未作計(jì)稅依據(jù)

物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)附、基會(huì)、集資錯(cuò)、代收款項(xiàng)、代華款

項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得

物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到“營(yíng)業(yè)外收入”科目，逃避納稅。

案例5：北京某物業(yè)管理有限貢任公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，另按物業(yè)

管理費(fèi)5.5%收取業(yè)主稅金，2000年收取業(yè)主稅費(fèi)合計(jì)15313.74元，2001年收

取業(yè)主稅費(fèi)合計(jì)20051.4元。該企業(yè)2000年7月和9月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)

費(fèi)319.84元和4526.46元，記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。2001年6月代收款項(xiàng)手

續(xù)費(fèi)共計(jì)28208.11元記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。以上各項(xiàng)均未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)

稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條：”納稅人提供應(yīng)

稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅

額?！钡谖鍡l：“納校人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售

不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！钡诰艞l：“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)

間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天」的規(guī)定,

并根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)-其他服務(wù)業(yè)”依照戰(zhàn)的稅率征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)

定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅共計(jì)3409.96元。

（三）暫收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅

物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項(xiàng)，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住

后準(zhǔn)備裝修時(shí)，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保

證金，不計(jì)入“營(yíng)業(yè)收入”，少繳營(yíng)業(yè)稅。

（四）從“應(yīng)交稅金”推算營(yíng)業(yè)收入與記載“營(yíng)業(yè)收入”不符

按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅推算營(yíng)業(yè)收入，與記載的“營(yíng)業(yè)收入”

不符。

（五）房屋銷(xiāo)售收入木繳營(yíng)業(yè)稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)完畢

后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷(xiāo)售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。

第三節(jié)個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題

一、常見(jiàn)問(wèn)題

（一）勞務(wù)報(bào)酬不申報(bào)納稅或按工資薪金申報(bào)納稅

未簽訂勞務(wù)合同的臨時(shí)工作人員的勞務(wù)報(bào)酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商

品推銷(xiāo)、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳

個(gè)人所得稅，而不是按勞務(wù)報(bào)酬的稅率代扣代繳稅款。

案例6：某物業(yè)公司2001年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為18720

元，是按照工資、薪金所得稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報(bào)酬所得稅目補(bǔ)

繳個(gè)人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、

第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2UU3]47號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于員

徹〈中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則若干具體問(wèn)題的通知》第一條

第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅1584元。

（二）不全額申報(bào)納稅

按月發(fā)放的工資、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金、過(guò)節(jié)費(fèi)等不是全部并入工資、薪金繳納個(gè)人

所得稅，而是計(jì)入“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目，逃避繳納個(gè)人所得稅。

二、特殊問(wèn)題

（一）出差補(bǔ)助未繳納個(gè)人所得稅。

（二）發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅。

口常見(jiàn)問(wèn)題

■特殊問(wèn)題

第四節(jié)企業(yè)所得稅涉稅問(wèn)題

一、常見(jiàn)問(wèn)題

（一）不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類(lèi)科目，少繳企業(yè)所得

稅

例7：某物業(yè)管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼

73656元計(jì)入“管理費(fèi)用”，未計(jì)入工資總額（該單位人均月工資已超過(guò)960元），

應(yīng)調(diào)增利潤(rùn)。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款:.

誤餐補(bǔ)貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅24306.48元。

（二）未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅

全部或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其

他應(yīng)付款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)

業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。

二、特殊問(wèn)題

（-）以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅

物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、教育費(fèi)陽(yáng)加返還、國(guó)

家補(bǔ)貼收入、資產(chǎn)的盤(pán)盈、財(cái)產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余