物業(yè)項目拓展手冊

市場拓展部組織結(jié)構(gòu)圖

1.組織結(jié)構(gòu)圖

2.組織結(jié)構(gòu)圖說明：部門按照垂直型的管理方式運作，便于部門統(tǒng)一管理及職權(quán)劃分。公

司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)公司市場開拓經(jīng)營的全面工作，統(tǒng)籌安排市場開拓戰(zhàn)略及部門發(fā)展方向，并

對總經(jīng)理負(fù)責(zé)；部門經(jīng)理負(fù)責(zé)市場拓展的全面業(yè)務(wù)工作，積極指導(dǎo)和培訓(xùn)屬下開展項目有效

接洽，同時協(xié)助公司主管領(lǐng)導(dǎo)T作并對其負(fù)責(zé)：部門員T在部門經(jīng)理的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)項目開

拓、項目聯(lián)系、跟蹤洽談及合作簽約等具體工作，同時負(fù)責(zé)完成本職范圍內(nèi)的部門內(nèi)業(yè)及事

務(wù)性工作。

市場拓展部工作職責(zé)

1/1

1.負(fù)責(zé)市場開拓戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)的研究、策劃并組織實施。

2.負(fù)責(zé)市場（包括市場環(huán)境、競爭對手、物業(yè)項目等）調(diào)研工作，完成市場調(diào)研報告。

3.做好已簽約物業(yè)項目媒體宣傳（如廣告、報道等）資料的收集與整理工作。

4.負(fù)責(zé)市場拓展業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)物業(yè)項目從接洽到簽約整個過程的所有工作，具體如下：

4.1負(fù)責(zé)接洽項目的資料收集及檔案保管工作；

4.2擬制相應(yīng)物業(yè)管理合作方式之方案、合同；對公開招標(biāo)及發(fā)展商邀標(biāo)的項目，負(fù)責(zé)組織

投標(biāo)書編寫的工作；

4.3負(fù)責(zé)與發(fā)展商就物業(yè)管理合作事宜進(jìn)行項目跟蹤、合約洽談；

4.4負(fù)責(zé)組織合同評審工作，并按要求做好合同評審記錄，予以歸檔保存；

4.5負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理合作簽約事宜：

4.6負(fù)責(zé)向合約管理部等相關(guān)部門進(jìn)行已簽約物業(yè)項目的移交及說明工作，并協(xié)助其與發(fā)展

商做好前期接洽。

5.負(fù)責(zé)外來參觀、交流單位的接待工作，圓滿完成公司內(nèi)外的各類檢查工作。

6.完成本職范圍內(nèi)的部門內(nèi)業(yè)及事務(wù)性工作。

7.完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

市場拓展部經(jīng)理職責(zé)

1

1.提供市場拓展戰(zhàn)略的發(fā)展建議，協(xié)助公司主管領(lǐng)導(dǎo)完成公司重大經(jīng)營推廣活動的策劃及

其組織實施工作。

2.根據(jù)公司主管領(lǐng)導(dǎo)制定的工作目標(biāo)，制定本部門相應(yīng)的年、季、月工作計劃，并經(jīng)公司

主管領(lǐng)導(dǎo)審定后予以具體組織實施。

3.主持部門業(yè)務(wù)工作會議，并傳達(dá)員徹公司主管領(lǐng)導(dǎo)的指示、精神。

4.主持市場拓展業(yè)務(wù)：

4.1把握項目談判原則，督導(dǎo)部門員工參與項目具體洽談細(xì)節(jié)；

4.2負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門及人員編寫對外投標(biāo)方案；

4.3組織并督促部門員工開展市場調(diào)研工作，并進(jìn)行統(tǒng)計分析；

4.4根據(jù)市場需要，隨時檢討服務(wù)方式的提供，定期對各類合同范本、管理方案范本進(jìn)行檢

討及修訂；

4.5審核、修訂各類對外業(yè)務(wù)洽談的文案稿。

5.負(fù)責(zé)或督導(dǎo)部門員工協(xié)助相關(guān)部門和轄區(qū)管理機(jī)構(gòu)與項目發(fā)展商的聯(lián)系、協(xié)調(diào)工作。

6.負(fù)責(zé)管理部門員工的工作并督導(dǎo)其完成各自的工作職責(zé)。

7.負(fù)責(zé)對部門員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)，定期組織學(xué)習(xí)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策及業(yè)務(wù)知

識。

8.負(fù)責(zé)對部門員工進(jìn)行工作組織紀(jì)律和政治思想教育工作，并稽核其工作績效，向公司主

管領(lǐng)導(dǎo)提供評價意見。

9.負(fù)責(zé)完成總經(jīng)理及公司主管領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它事項。

市場拓展部部門員工職責(zé)

A/01/：

1.制定本人相應(yīng)的年、季、月工作計劃并經(jīng)部門經(jīng)理審定后予以實施。

2.負(fù)責(zé)物業(yè)項目拓展業(yè)務(wù)，編寫制定有關(guān)項目合同、管理方案、投標(biāo)書、各類往來函件,

負(fù)責(zé)項目具體跟蹤洽談直至簽約。

3.做好簽約項目的合同評審記錄及合同款的催繳工作。

4.具體負(fù)貢協(xié)助相關(guān)部門和轄區(qū)管理機(jī)構(gòu)與項目發(fā)展商的聯(lián)系、協(xié)調(diào)工作。

5.參與公司重大經(jīng)營推廣活動。

6.負(fù)責(zé)外來參觀、交流單位的接待工作。

7.完成公司主管領(lǐng)導(dǎo)及部門經(jīng)理交辦的其它事項。

市場拓展部部門員工素質(zhì)要求

A/01/1

1.了解企業(yè)的發(fā)展史、企業(yè)宗旨、公司組織架構(gòu)、遠(yuǎn)景目標(biāo)、工作方針及服務(wù)狀況等。

2.熟悉深圳市物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策及業(yè)務(wù)所需各類專業(yè)知識。

3.熟悉物業(yè)服務(wù)的整體過程及相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4.具備一定的電腦操作水平，能自如運用電腦處理各類文件，文字表達(dá)能力強(qiáng)。

5.善于了解競爭對手的特點、服務(wù)方式及營銷策略等。

6.熟練掌握各種推銷策略與技巧、迅速建立有效的公共關(guān)系等。

7.了解并掌握房地產(chǎn)行業(yè)的基本知識及操作技巧、行業(yè)行規(guī)等。

8.熟悉一定的財務(wù)管理、稅收法規(guī)、法律常識等基礎(chǔ)知識。

9.具有較敏銳的觀察判斷能力。能通過發(fā)展商的各種反應(yīng)，對其真實意圖作出迅速、準(zhǔn)確

的判斷。

10.具有較強(qiáng)的反應(yīng)能力，在毫無思想準(zhǔn)備的情況下，能得體地應(yīng)付突然出現(xiàn)的問題。

II.具有良好的表達(dá)能力。

12.具有較豐富的社交經(jīng)驗。

13.經(jīng)常關(guān)注和宣傳新的物業(yè)管理模式與動態(tài)。

14.有積極的生活態(tài)度，正確的價值觀，以飽滿的精神愉快地工作。

市場拓展部業(yè)務(wù)運作流程圖

A/01/1

業(yè)務(wù)信息獲取

有效齷絡(luò)一?與發(fā)展商初步交涉一>有效跟蹤及聯(lián)絡(luò)洽談

廠全權(quán)委托

物管%式的確定——顧問管理—>擬定合同

—咨詢服務(wù)

合同評審

簽約

1

項目資料移交，協(xié)助其它單位做好項目跟進(jìn)

辦理結(jié)案工作

市場拓展部業(yè)務(wù)運作流程

（業(yè)務(wù)信息獲取）A/01/1

1.物業(yè)項目信息的搜集

1.1物業(yè)項目信息的搜集有以下途徑：

>實地收集新建、在建或已建物業(yè)的項目信息；

>參觀各類房地產(chǎn)交易會；

>收集項目在報刊雜志、網(wǎng)絡(luò)信息及電視、廣播等各類媒體上的廣告宣傳；

>物業(yè)管理主管部門及政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的推介；

>中介機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)之各類企業(yè)單位的推介；

>公私關(guān)系之熟人、朋友及已簽約發(fā)展商的推介；

>主動上門聯(lián)絡(luò)的發(fā)展商；

>參加項目的公開招投標(biāo)或邀請招投標(biāo)；

A其他途徑。

1.2物業(yè)項目實地考察要素

>物業(yè)類型、規(guī)模及其定位（通過實地或模型、效果圖、銷售價格等了解項目檔

次定位等）；

>所在區(qū)域及其地理位置；

>開、竣工時間及其開盤、入伙時間；

>發(fā)展商聯(lián)絡(luò)方式、背景資料及其物業(yè)管理合作意向；

>對于新市場，須充分調(diào)查當(dāng)?shù)匚锕芮闆r，包括配套法規(guī)、收費狀況、物管消費

心理、發(fā)展前景等。

>其他可于第一時間收集到的信息。

2.項目信息的分析

將搜集到的項目信息的各類要素進(jìn)行整理分析，與發(fā)展商作進(jìn)一步接洽，盡可能多接高

檔次、大規(guī)模樓盤或較好的商業(yè)、寫字樓等能為公司帶來經(jīng)濟(jì)效益及社會效益的項目。

市場拓展部業(yè)務(wù)運作流程

（有效聯(lián)絡(luò)及跟蹤洽談）A/01/1

1.聯(lián)絡(luò)方式及聯(lián)絡(luò)人

可通過面談、電話、傳真、電子郵件、郵政速遞等方式與發(fā)展商銷售主管、發(fā)展商物

管事宜主管、發(fā)展商決策高層人仕聯(lián)絡(luò)。

2.聯(lián)絡(luò)洽談內(nèi)容及有效記錄

2.1了解項目具體情況，索取項目總平面圖及其相關(guān)圖紙、資料

2.2了解項目發(fā)展商的實力背景、以往業(yè)績，發(fā)展商對項目物業(yè)管理的合作意向等。

2.3向發(fā)展商推介我司發(fā)展規(guī)模、實力背景、管理業(yè)績。

2.4在項目跟蹤過程中如發(fā)生部門內(nèi)部工作調(diào)整或公司人事變動等情況，原負(fù)責(zé)項目的部

門員工及接手的部門員工必須認(rèn)真做好項目移交工作，原負(fù)責(zé)項目的部門員工必須提供

物業(yè)項目文字資料、完備的有效聯(lián)絡(luò)記錄等全套資料及發(fā)展商高層人仕、有效聯(lián)絡(luò)人員

的電話、Call機(jī)和手機(jī)號碼，原負(fù)責(zé)項目的部門員工須安排接手的部門員工與該項目發(fā)

展商之高層人仕、有效聯(lián)絡(luò)人員面談一次。

市場拓展部業(yè)務(wù)運作流程

（物管方式的確定）A/01/1

1.物業(yè)管理方式的確定：

我司現(xiàn)有三種物業(yè)管理方式，分別為全權(quán)委托管理服務(wù)型、顧問管理服務(wù)型、咨

詢策劃管理服務(wù)型，應(yīng)從為我司爭取最大利益的角度出發(fā)，并結(jié)合物業(yè)的實際情

況、發(fā)展商的合作意向等確定建議發(fā)展商采納的物業(yè)管理方式。

市場拓展部業(yè)務(wù)運作流程

（合同評審）A/01/1

1.合同評審日常工作程序

1.1部門員工根據(jù)與發(fā)展商的洽談意見，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)合同范本擬制合同稿，編制版本號，經(jīng)自

審后與項目資料一并提交部門負(fù)責(zé)人。

1.2部門負(fù)責(zé)人就與標(biāo)準(zhǔn)合同中有改動或可商談的條款進(jìn)行審查（包括文字和內(nèi)容），簽字

確認(rèn)后提交公司主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審查。

1.3公司主管領(lǐng)導(dǎo)就合同中有關(guān)重要條款進(jìn)行審查（著重于內(nèi)容），簽字確認(rèn)后返回。

1.4標(biāo)準(zhǔn)合同經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審查后提交公司總經(jīng)理、其他主管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門充合同主要

條款進(jìn)行評審，填寫合同評審記錄并經(jīng)評審人員簽字確認(rèn)。

1.5合同經(jīng)評審后由部門員工根據(jù)批復(fù)意見修訂合同稿并負(fù)責(zé)及時報發(fā)展商。

市場拓展部業(yè)務(wù)運作流程

（簽約）A/01/1

1.簽約合同必須按照合同中約定的份數(shù)用公司統(tǒng)一的標(biāo)書紙打印，并確保在每份合同的每

頁右下角處蓋上公司小圓章，然后將此份合同隨對外經(jīng)濟(jì)合同會簽單（附：對外經(jīng)濟(jì)合同會

簽單）交公司領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可。

2.簽約時甲、乙雙方須隨合同交換的文件：加蓋公司公章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法人代表證

明書（如非本司法人簽署該合同，則需再準(zhǔn)備法人代表授權(quán)委托書）。

3.甲、乙雙方按合同上約定份數(shù)保留合同原件。

市場拓展部業(yè)務(wù)運作流程

（項目資料移交）A/01/1

1.與發(fā)展商的資料移交

發(fā)函通知發(fā)展商我司工作移交事宜（詳見《簽約項目工作交接函〈全委項目發(fā)展商〉》

及《簽約項目工作交接函〈顧問項目發(fā)展商〉》）。需要的話，在發(fā)文中提醒發(fā)展商及

時支付合同近期款，并告知我司銀行帳戶及財務(wù)部相關(guān)人員聯(lián)絡(luò)方法。

2.與辦公室的資料移交

2.1發(fā)函通知辦公室簽約事實（詳見《簽約項目工作交接函〈辦公室〉》）。

2.2把兩份簽約合同原件交辦公室，并請其負(fù)責(zé)為合約管理部及財務(wù)部各自復(fù)印一

份。

2.3另請辦公室復(fù)印一份發(fā)展商的主要聯(lián)絡(luò)人及聯(lián)絡(luò)方式給合約管理部、財務(wù)部等

有關(guān)部門。

3.與合約管理部的資料移交

3.1發(fā)函通知合約管理部簽約事實（詳見《簽約項目工作交接函（公司各部門〉》），并提醒

跟進(jìn)工作。

3.2向合約管理部介紹該項目前期工作過程及以后工作注意事項，有需要的話，引薦雙

方認(rèn)識。

4.與財務(wù)部的資料移交

4.1發(fā)函通知財務(wù)部簽約事實。（詳見《簽約項目工作交接函〈公司各部門〉》）

4.2要求財務(wù)部做好收款跟蹤事宜，并配合其工作。

市場拓展部業(yè)務(wù)運作流程

（辦理結(jié)案工作）A/01/1

1.填寫《項目檔案交接清單》并向部門檔案管理責(zé)任人交接全套資料。

2.與各相關(guān)部門及項目管理處負(fù)責(zé)人開會、交待工作。

合同評審記錄

A/01/3

全委項目合同評審記錄

合同名稱

總建筑面積住宅商業(yè)寫字樓

物業(yè)類型座落位置

評審依據(jù).

1、市住宅局要求使用的標(biāo)準(zhǔn)委托管理合同。

2、市住宅局物業(yè)管理條例。

3、建設(shè)部33號令。

4、物業(yè)管理條例細(xì)則。

注：因住宅局要求使用由其擬定的合司文本，故本合同除根據(jù)此

具體項目提出的一些牽涉到我公司能力和利益的具體事項評審

外，其余均按標(biāo)準(zhǔn)合同要求擬定，在此不做評審，需評審內(nèi)容見

下：

一、物業(yè)管理方式：

二、管理期限:

目

三、管理用房：

合同評審記錄

A/02/3

評

四、管理目標(biāo)：

審

項

目

五、管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、空置費及開辦費:

合同評審記錄

A/03/3

評審人簽字:

姓名：部門：

評審時間：

合同評審記錄

A/01/2

顧問項目合同評審記錄

合同名稱

總建筑面積

住宅寫字樓商業(yè)

（平方米）

座落位置物業(yè)類型

評審依據(jù)：1、市住宅局要求使用的標(biāo)準(zhǔn)委托管理合同，

2、市住宅局物業(yè)管理條例。

3、建設(shè)部33號令。

4、深圳市物業(yè)管理條例細(xì)則。

注：1、因住宅局要求使用由其擬定的合同文本，故本合同除根據(jù)此具體項所提出

的一些牽涉到我公司能力和利益的具體事項評審?fù)?，其余均按?biāo)準(zhǔn)合同要

求擬定，在此不做評審，需評內(nèi)容見下：

2、對合同中要求甲方積極配合乙方施行工作的相關(guān)條款在此一同進(jìn)行評審。

3、對標(biāo)書中所涉及我公司能力和利益的問題在此一同進(jìn)行評審。

評

審

項

目

合同評審記錄

A/02/2

評審人簽字:

姓名：部I'J:

評審時間:

對外經(jīng)濟(jì)合同會

簽單

A/01/1

簽約部門市場拓展部合同主談合同起草人

簽約事由

主管副總

（或助總）

簽名：

______年_____月_____日

總會計師

簽名：

______年_____月_____日

總經(jīng)理

簽名：

______年_____月_____日

簽約項目工作交接函

A/01/4

關(guān)于全委項目工作交接的函〈全委項目發(fā)展商〉

我司已于年—月一日完成了與貴司簽訂事

宜，雙方物管合作將進(jìn)入前期管理階段，本合同的具體執(zhí)行由我司顧問管理部

負(fù)責(zé)，但執(zhí)行本合同過程中的有關(guān)協(xié)調(diào)、溝通事宜請與我司合約管理部聯(lián)系。

另提供我司銀行帳號及財務(wù)部聯(lián)絡(luò)方式，以方便貴司依合同約定按時支付

顧問費用。

特此函告

市場拓展部

年月日

簽約項目工作交接函

A/02/4

關(guān)于顧問項目工作交接的函〈顧問項目發(fā)展商〉

我司已于年—月一日完成了與貴司簽訂事宜，

雙方物管合作將進(jìn)入前期管理階段，本合同的具體執(zhí)行由我司顧問管理部負(fù)

責(zé)，但執(zhí)行本合同過程中的有關(guān)協(xié)調(diào)、溝通事宜請與我司合約管理部聯(lián)系。

另提供我司銀行帳號及財務(wù)部聯(lián)絡(luò)方式，以方便貴司依合同約定按時支付

顧問費用。

特此函告

市場拓展部

年月日

簽約項目工作交接函

A/03/4

關(guān)于項目資料交接的函〈辦公室〉

辦公室：

我部已于年月—日與簽署

了，現(xiàn)把兩份簽約合同原件（含企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)

照、法人代表證明書/法人代表授權(quán)委托書）和簽約項目主要聯(lián)絡(luò)人、聯(lián)絡(luò)辦

法等資料移交給您。

特此通知!

市場拓展部

年—月—日

附：簽約項目主要聯(lián)絡(luò)人、聯(lián)絡(luò)辦法:

簽約項目工作交接函

A/04/4

關(guān)于項目簽約的通知〈公司各部門〉

我司已于年月—日與簽署

了，如需了解該合同內(nèi)容，請與辦公室聯(lián)系。

特此通知！

市場拓展部