泰和物業(yè)-設備管理手冊

淄博泰和物業(yè)管理

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目錄

設備管理組織機構圖..............................................1

工程部工作制度及規(guī)程...........................................4

一、設備保修期管理方法.........................................5

二、水電過戶審批制度...........................................5

三、配電房管理制度.............................................6

四、發(fā)電機房管理制度...........................................7

五、水泵房管理制度.............................................7

六、空調(diào)制冷設備房管理制度....................................7

七、中控/消防中心管理制度.......................................8

八、電氣維修規(guī)定................................................8

九、臨時用電管理規(guī)定...........................................9

十、用水、供水管理規(guī)定.........................................9

十一、電梯管理規(guī)定...............................................10

十二、設備管理規(guī)程...............................................10

十三、供配電設備設施平安操作規(guī)程................................14

十四、供配電設備設施運行管理規(guī)程................................15

十五、供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程................................17

十六、給排水設備設施操作規(guī)程....................................18

十七、給排水設備設施運行管理規(guī)程................................19

十八、給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程...............................20

十九、二次供水管理規(guī)程...........................................22

二十、柴油發(fā)電機操作規(guī)程.......................................23

二十一、柴油發(fā)電機運行管理規(guī)程...................................24

二十二、柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程...................................25

二十三、電梯運行管理規(guī)程..........................................27

二十四、電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程.....................................28

二十五、電梯困人救援規(guī)程..........................................30

二十六、中央空調(diào)運行管理規(guī)程......................................31

二十七、中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程......................................32

二十八、消防系統(tǒng)運行管理規(guī)程......................................35

二十九、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程......................................37

三十、公共設備大的故障維修程序.................................38

三十一、設備更新、技術改造程序...................................40

三十二、正壓風機維修保養(yǎng)規(guī)程.....................................40

三十三、汽車道間保養(yǎng)規(guī)程..........................................41

設備管理組織架構圖

為準。工程竣工日假設距物業(yè)計生山心—匣我生的瞼J仁吩保修期已滿者，應建

議開展商適當延長保修期。_______工程部而級技工_________

3、物業(yè)設備接管時，工程部、開.商、保修單件三方應就設備荻修期〔特別是電梯〕

保修的內(nèi)容、范圍、期限，工程部維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定,

達成共識，形成書面協(xié)議。保廣加一從詁4屈3—改/一,難以到達企業(yè)標

準，適應考評的需要，保修工工程部技工己做〔或委托京業(yè)公

司〕，書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。

4、設備保修期時間內(nèi)，匚程部可委托專品公司對設備進行維護，機電設備可委托其

做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標準責任合約形式委托，工作應以

清潔、防腐、泗滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件局部。機也設備、

電梯故障維修，工程部應催促保修單位解決。

5、保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，工程部須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方

意見，并報公司品質(zhì)技術部審核，行政部蓋章。保修單位不履行保修義務，工程

部有權拒絕簽字。

二、水電過戶審批制度

1、用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關系到物業(yè)管理運營本錢，各單位嚴格遵守審

批制度。

2、用電、用水由開展商過戶到管理處必須滿足以下條件：

a、各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收、房屋設備驗收合格，計量裝置符合要

求。

b、工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨時用電、用水發(fā)生。

c、水電居民、商業(yè)比例開展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理數(shù)值者，

就開展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。

d、以住宅為主的小區(qū)/大廈，開展商已申請辦理抄表到戶。

e、原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費。

3、水電過戶由公司財務部負責審核并辦理合同會簽手續(xù)。管理處須向開展商索要原

《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交

公司財務部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)財務部

審核管理處不得自行辦理。

4、水電過戶審批流程圖

入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。平時機房門應加鎖。

2、機房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙、嚴禁明火。

3、發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池定期充電保養(yǎng)。

4、配電房工程部值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，

應派專人值班。

5、每月啟動機組運轉(zhuǎn)檢查半小時，確保機組正常自動投入。

6、發(fā)電機實行定人定機操作、保養(yǎng)和每月定期運行檢查。非值班或維修人員不得機

房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人清掃。

7、機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設施完好、有效。

8、發(fā)電機檢查時須將主令開關置于停止檔，以防止市電意外停電，導致發(fā)電機運行，

發(fā)生意外傷害。

五、水泵房管理制度

水泵房是提供住戶生活、物業(yè)消防用水的關鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到

住戶人身財產(chǎn)平安。為及時向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定

如下制度：

1、工程部值班員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。

2、經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，

生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。

3、生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，

確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動。

4、泵房每扉期由分管責任人清掃一次，確保泵房地面和設備外耒的清潔。

5、水池觀察口應加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理；透氣管應用紗布包扎,

以防雜物掉入水池中。

6、按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。

7、保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。

六、空調(diào)制冷設備房管理制度

空調(diào)設備房是中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確保空調(diào)設備的平安、高效運行，特作如

下規(guī)定：

1、空調(diào)制冷機房的全部設備，必須由指定的電氣人員管理操作，非本職人員禁止操

作。

2、無關人員必須經(jīng)工程部主管許可，方能進入制冷機設備房。

3、室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風并嚴禁煙火，嚴禁明火。

4、做好設備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計的讀數(shù)是否正常準確，發(fā)現(xiàn)異

常應及時處理并上報。

5、須每月對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負荷的變化調(diào)節(jié)機組,

確保機分1運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標。

6、定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。

7、定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理、水處理。

8、調(diào)整冷卻塔風扇危度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。

9、控制冷卻塔托盤的水位，防止溢水。

10、空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機設備房每周清掃一次，新風空調(diào)機房每月清

掃一次，制冷冷水機組每月清潔一次。

七、中控/消防中心管理制度

中央控制室〔或消防中心〕是設備運行、監(jiān)控的心臟，直接關系到轄區(qū)的各項平安。

為保障業(yè)主人身、財產(chǎn)平安，特制定本制度。

1、中控室/消防中心實行24小時值班制度。

2、各種相關制度、規(guī)程、流程、應急等須上墻。

3、值班人員必須熟悉相關工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示

器、儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設備狀態(tài)進行檢查。

4、火災報警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設備〔如水泵控制柜、風機控制柜等〕須將主令

開關置于自動檔，中控室/消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。當值班人員發(fā)現(xiàn)報警信

號后，須立刻核實信號的真?zhèn)危盘枮檎鏁r，將其置于自動，并按相關程序?qū)υO

備進行操作，信號為誤報時，及時將設備復位。

5、防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄像，火災報警控制器中的報警記錄、打印記錄，門禁、紅外防

盜系統(tǒng)報警記錄等按以下時間進行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄像

信息保存七天，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)人員檢查后，無用者

刪除。

6、中控室/消防中心設備應由維修方專業(yè)人員進行維修保養(yǎng)。使用者應在使用界面內(nèi)

進行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設備供貨商/保修單位技術人員對系

統(tǒng)進行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級時必須征得工程部同意、登記，且工程部主管在場

情況下，方可進行，無關人員不得操作中控室/消防中心設備。

7、辦理業(yè)主裝修申請時，工程部須對擬裝修局部的火災報警裝置、噴淋裝置、弱電

裝置狀況進行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，

須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復費。

8、對監(jiān)控設備每月要進行一次保養(yǎng)。

八、電%維修規(guī)定

為保證電氣設備的正常運行，促進電氣設備設施保養(yǎng)、維修工作正常化、標準化、科

學化，做到平安工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：

1、必須嚴格遵守執(zhí)行國家電氣平安操作規(guī)程，工程部技工做到培訓后持證上崗，以

保證工作萬無一失。

2、供方〔或維修人員〕對于轄區(qū)內(nèi)配置的電氣設備，接方案定期保養(yǎng)及維修。重大

電氣設備的檢修方案，要由品質(zhì)技術部把關宙查并派專人參加。

3、維修和保養(yǎng)電氣設備時，維修人員要采取相應的平安技術措施，I■移部對作業(yè)人

員必須進行平安生產(chǎn)交底和技術交底，防止觸電及設備事故的發(fā)生。

4、在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設備上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，至少

由兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設備的電源保險后驗電，并懸掛標識

牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。

5、維修后的電氣設備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并撤除所有的平安措施后，方

可投入運行。嚴禁在處于工作狀態(tài)的電動機及其附屬裝置回路上進行工作。

6、本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。

九、臨時用電管理規(guī)定

為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保管理工程電源線路平安

和電氣設施設備平安運行，維護管理工程住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。

1、管理處對管理工程進行重大修繕工程使用施工電動設備和電開工具的用電量，必

須限定在不影響管理工程供電系統(tǒng)正常運作和供電負荷量允許范圍內(nèi)。維修人員

在報修繕方案時，必須同時上報用電設備詳細資料，經(jīng)管理處批準后，才能組織

施工。

2、臨時用電必須符合消防和平安用電要求。

3、凡進入管理工程內(nèi)進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，

必須符合國家有關產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和平安要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電

閘箱和安裝電表，電開工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)

人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。

4、進入管理工程的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)

使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。

5、管理處專業(yè)人員有權對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權制止違章

電動設備及工具的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施工。

十、用水、供水管理規(guī)定

為保證向住戶供給符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，到達節(jié)約用水、滿足用

戶需要之目的，特規(guī)定如下：

1、由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的技工負責對樓宇水池、水箱

鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。

2、在非限水季節(jié)〔以市政府通知為準〕，管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確

實需要臨時停水時，應先通知住戶。

3、地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次，由水務局取樣檢驗。水質(zhì)必須合格。

水箱人口應加蓋密封并加鎖。每年5—10月每個月力口藥二次〔每15天一次〕；1

一4月及11一12月每個月加藥一次。

4、在巡查中發(fā)現(xiàn)水泵、閥門、供水管道有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水池的水位控制器、

浮球閥工作不正常，應立即向管理處報告，白管理處組織人員進行搶修，杜絕浪

費。

5、隨時向住戶進行節(jié)約用水、方案用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。

6、執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水。

7、本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。

十一、電梯管理規(guī)定

為保證電梯正常運行，更好地為業(yè)主和顧客效勞，特制定本規(guī)定：

1、電梯內(nèi)任何設備非電梯維修人員禁止操作。

2、運行中突然出現(xiàn)故障，工程部值班人員盡可能疏散乘客，并通知電梯工作人員檢

修。

3、切勿讓幼兒單獨乘搭電梯，以免發(fā)生危險。

4、電梯維修人員每月應對電梯例行檢查，如發(fā)現(xiàn)有震蕩，不正常的聲音或電梯損壞，

應立即停梯檢修。

5、全面認真執(zhí)行電梯例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、中修、大修的維修、保養(yǎng)規(guī)那么，

認真填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。

6、因維修、保養(yǎng)、正常使用等原因停梯，應在一樓掛牌告示。

7、組織專人應每天用清潔劑擦拭電梯一遍。

十二、設備管理規(guī)程

為保證所有為業(yè)主〔住、用戶〕提供各種效勞的公共設備滿足效勞要求，特制定本規(guī)

程。

〔一〕定義

1、例保

指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機

械進行盤車、試車〔正壓風機、消防水泵、發(fā)電機〕，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。

2、一級保養(yǎng)

對機械設備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調(diào)整、維修更換；

對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器〔斷路器等〕；對電子設備除塵、

觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門〔含風

閥、防火閥〕滲漏、故障進行處理。

3、二級保養(yǎng)

對機械設備進行全面清洗、調(diào)整，局部解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振

動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣排測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；

對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測

試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管道、風道局部除銹、

防腐、刷漆；對各種主要閥門〔含風閥、防火閥〕滲漏、故障處理或更換。

4、中修工程

中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備局部解體修理和更換少量

磨損零部件，保證設備能恢復和到達應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉(zhuǎn)到下一次

修理。

5、大修匚移

大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修

理不合格的零部件，使設備根本恢復原有性能。

6、設備更新和技術改造

設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或

污染〔腐蝕、排氣、粉塵、噪音〕問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。

7、事后維修〔故障維修〕

設備發(fā)生故障后，對失效、損壞局部作針對性的維修。

8、狀態(tài)維修

通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。

〔二〕設備分類

根據(jù)設備對業(yè)主效勞的重要性將其分為三級〔風機類、泵類、機組類均含相應的電機、

電氣控制柜〕：

I級設備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防滎、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災

中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、BA中央管理計算機。

II級設備：正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)

視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、

DDC現(xiàn)場控制器。

III級設備：除I、II級以外的所有設備。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱〔配

電箱〕、交通道間、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清

潔、保安通訊設備等。

〔三〕設備管理模式

采用方案預修制〔三級保養(yǎng)一例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備

更新和技術改造〕與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。

1、對于符合磨損規(guī)律的I、II級設備〔電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、

冷水機組等〕，定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。

中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。

2、對于I、II級電氣設備〔高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等〕、電子設備〔火災

報警控制柜、放大器、計算機等〕進行三級保養(yǎng)、探測性維修〔功能檢查〕、狀態(tài)維修。

3、對于川級設備，采取事后維修，每年進行一次保養(yǎng)，并記錄在《川級設備保養(yǎng)、檢

查記錄表》內(nèi)。

〔四〕職責

1、品質(zhì)技術部負責設備接管險收，中修、大修及設備更新改造方案制定、方案審批、

各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)方案審批，設備〔器具〕申購、報

廢審批，組織招投標，選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方，負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》、

《史梯維修保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合

同會簽手續(xù)。

2、品質(zhì)技術部負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。

3、管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》

委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關記錄，編制保養(yǎng)方案，與供方根據(jù)《公共機

電設備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。

〔五〕設備前期管理

1、前期介入

設備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術部對有關物業(yè)考察后，向開展商提出。政府有關部

門的驗收，管理處應參與。

2、設備的接管驗收

[1]設備的接管驗收由品質(zhì)技術部代表公司，組織專家及相關管理處技術人員組成驗

妝組，會同開展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關標準、標準。確

實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。設備的

接管憑證由公司品質(zhì)技術部對地產(chǎn)商辦理〔驗收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術部公章〕。I、

II級設備由品質(zhì)技術部組織專家及管理處人員一同檢驗，III級設備由管理處檢驗，填寫驗

收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后，原件開展商、管理處各留一份作為交接憑證。設

備技術資料在設備交接驗收時，由品質(zhì)技術部向開展商收取并辦理接收手續(xù)。對于開展商

尚未移交的資料，由品質(zhì)技術部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單，全

部資料收齊后，在品質(zhì)技術部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。

〔2〕當供電設備、供水設備驗收合格接管后，方可與開展商辦理水、電用戶更名、過

戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向開

展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提

交公司辦公室審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，辦公室負責辦

理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。

3、設備的編號

設備編號由以下四局部組成：

〔1〕第一局部表示單位的名稱：用雙字母表示(取A——Z)o

〔2〕第二局部表示設備的類別：用數(shù)字01—99表示；

〔3〕第三局部表示單位設備序號：用數(shù)字1.2.3……表示；

〔4〕第四局部表示設備的管理等級：用羅馬數(shù)字I、II、川表示；

例：JJ-()3-1-(I)

交警隊管理處電梯1號梯I級管理設備

4、設備的建帳

〔1〕管理處給所管物業(yè)的全部設備編號，并填寫《機電設備統(tǒng)計表》。

〔2〕管理處對所管理的所有設施設備都應建立《設備臺帳》。

5、設備質(zhì)量缺陷整改

新入伙的管理處，機電設備接管后，由品質(zhì)技術部委托專業(yè)公司對設備質(zhì)量缺陷進行

三個月整改，整改到達企業(yè)標準后，由品質(zhì)技術部臉妝，通過后，再與供方簽訂《公共機

電設備維修保養(yǎng)合同》。

6、設備標識管理

(1〕設備標牌

未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求進行質(zhì)量缺

陷整改的供方按機電設備統(tǒng)計表填寫設備標牌，并按有關規(guī)定要求，貼在設備上。

⑵設備的顏色

設備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。

〔3〕設備狀態(tài)標識

重要危險設備的工作狀態(tài)須標識〔如配電柜掛“禁止合閘”等〕，報廢、封存的設備

須標識。

〔4〕設備標識牌由各管理處統(tǒng)一設計。

〔六〕設備使用管理

1、物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操

佐設備須征得管理處同意。

2、管理處技工必須按國家標準、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管

理的設備進行操作使用，確保對業(yè)主效勞質(zhì)量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、

檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。

3、管理處技工應定期分析各種設備狀態(tài)記錄〔含水、電抄表記錄〕，確定系統(tǒng)工作是

否正常。作經(jīng)濟性分析，確保設備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。

4、重要設備〔如變壓器、中央空調(diào)等〕的投入、報停須經(jīng)品質(zhì)技術部批準。

〔七〕設備平安管理

(1)持證上崗與平安檢查

從事特殊工種作業(yè)的員工〔電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等〕，須持證上

崗。公司品質(zhì)技術部每半年對設備平安狀況等進行一次檢查，并責成未達標單位對平安隱

患進行整改。

〔2〕平安事故處理程序

當管理處發(fā)生設備平安事故后，須立即通知公司品質(zhì)技術部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場

之前，應盡可能地保護現(xiàn)場，拍照或錄像。品質(zhì)技術部須組織人員搶修，保證對業(yè)主的效

勞。事后管理處須向品質(zhì)技術部提交設備平安事故報告，品質(zhì)技術部根據(jù)管理處的報告及

調(diào)查結(jié)果，向總經(jīng)理提交設備平安事故調(diào)查報告，并提出處理意見。

〔八〕設備技術檔案資料管理

1、設備技術資料：設備技術資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行，資料的借閱必須辦理

相關手續(xù)。

2、質(zhì)量汜錄

〔1〕設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保恭、維修

的設備，由管理處工程部填寫記錄，分包方實施保養(yǎng)維修的設備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、

維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對

所在物業(yè)所有的設備質(zhì)量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。

附：1、設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表

附件1:設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表

日常維護一級保二級保中修大修周

序號設備編號名稱

保養(yǎng)周期養(yǎng)周期養(yǎng)周期周期期

0101生活水泵半月每季每年三年六年

02()1消防水泵每月每季每年五年八年

0302風機每月每季每年五年八年

0403電梯半月每半年每年三年六年

0504發(fā)電機每月每季每年五年八年

0605干式變壓器每季每年//////

0706空冷水機組半月每半年每年三年六年

0807火災報警系統(tǒng)每月每季每年////

0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////

1007消防聯(lián)動控制柜每月每季每年////

11()8公共天線,系統(tǒng)每月每半年每年////

1208對講報警系統(tǒng)每月每季每年////

1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////

1409低壓配電柜半月半年每年////

1509高壓開關柜每月每年//////

1617BA系統(tǒng)每月每季每年////

注：逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做。

對川級設備，采用事后維修，每年進行一次保養(yǎng)。

十三、供配電設備設施平安操作規(guī)程

為標準供配電設備設施的操作程序，確保正確、平安的操作供配電設備設施。特制定本規(guī)程。

〔一〕平安操作考前須知

1、操作高壓設備設施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿。

2、操作低壓設備設施時，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、防止正向面對操作設備。

3、嚴禁帶電工作，緊急情況需帶電工作時，需具備如下條件：

(1)有監(jiān)護人：

(2)工作場地空間足夠，光線足夠；

(3)所用工具材料齊全；

(4)工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。

4、自動空氣開關跳閘或熔斷器熔斷時，應查明原因并排除故障后，再行恢復供電，不允許強行

送電，必要時允許試送電一次。

5、電流互感器不得開路，電壓互感器不得短路，不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。

6、變配電房拉、合間時，應一人執(zhí)行一人監(jiān)護。

〔二〕供配電設備設施操作

1、配電變壓黔停電的操作要領：

(1)拉開各低壓出線開關：

(2)拉開低壓總開關；

(3)拉開配電變壓器高壓側(cè)開關。

2、自發(fā)電,停電的操作要領：

(1)拉開發(fā)電機配電柜總開關；

(2)關掉發(fā)電機控制電源。

(3)配電變壓器送電的操作要領：

(4)合上配電變壓器高壓側(cè)開關；

(5)合上低壓總開關；

(6)合上各低壓出線開關。

3、自發(fā)電(送電的操作要領：

(1)合上發(fā)電機控制電源：

(2)合上發(fā)電機配電柜總開關。

4、在配電柜開關上工作前，操作要領如下：

(1)拉開開關、有明顯的開路點；

(2)臉電、確認無電；

(3)掛三相短路接地線；

(4)設置絕緣隔板〔與鄰近帶電體距離在6cm以下者〕；

(5)掛上：“有人工作，禁止合閘”標示牌于停電開關處：

(6)站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。

十四、供配電設備設施運行管理規(guī)程

為標準供配電設備設施運行管理工作，確保供配電設施良好運行，特制定本規(guī)程。

〔一〕巡視監(jiān)控

1、工程部技工每天巡視兩次高壓開關柜、變壓器，配也柜、電容柜，落地箱、電表箱。

2、工程部技工應按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點的時間記錄在《配

電房運行記錄》上。

3、巡視內(nèi)容：

(1)變壓器運行是否超溫；

(2)有無異常響聲或氣味；

(3)各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；

(4)單相、三相電壓是否在額定值的±10%范圍以內(nèi)，是否超載運行；

(5)各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；

(6)防小動物設施是否完好：

(7)接地線有無銹蝕或松動；

(8)各種臨時用電接駁情況：各種標示牌、標示物是否完好；

(9)平安用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；

4、對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，工程部當值技工應及時采取整改措施加以解決，整改時應嚴格遵守

《供配電設備設施平安操作規(guī)程》和《供配電設備沒施維修保養(yǎng)規(guī)程》的相關規(guī)定。

5、異常情況處置：

(1)觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時，工程部當值技工應保持鎮(zhèn)靜，保持頭腦冷靜，盡快便觸

電者脫離電源，并進行緊急搶救：

A)拉開電源開關，撥去插頭或熔斷器；

B)用枯燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具剪斷電線；

C)用枯燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源；

D)防止觸電者在斷電后跌倒；

E)如果觸電者尚未失去知覺，那么必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行診治，密

切注意其病癥變化：

F)如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒適、安鄢地仰臥，將上衣與褲帶

放松，使其容易呼吸，假設觸業(yè)者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，那么應積極進行人工

呼吸，并及時送進醫(yī)院；

G)如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認為其已死亡，應當立即進

行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生延到現(xiàn)場救

治為止。

(2)配電柜自動空氣開關跳閘的處置

A)判斷跳閘原因〔統(tǒng)略或過載〕；

B)查清楚負載種類及分布情況；

C)對可疑處逐個檢查，確認故障部位，排除故障。

D)如故障已排除應立即恢復供電。

(3)變配電房發(fā)生火災按《平安管理手冊》中《應急處理程序》處理。

(4)變配電房發(fā)生水浸時的處置

A)視進水情況，拉下總電源開關或高壓開關；

B)堵住漏水源；

C)如果漏水較大，應立即通知主任，同時盡力阻滯進水；

D)漏水源堵住后，應立即排水；

E)排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理；

F)確認濕水已消除〔如各絕緣電阻到達規(guī)定要求〕，開機試運行，如無異常情況出

現(xiàn)，那么可以投入正常運行。

(5)“市也”停時，且發(fā)電機發(fā)生故障時，應急措施：也梯困人按《電梯困人救援規(guī)程》

進行救援工作；如有突發(fā)性火災，那么用滅火器及水進行撲救。

〔二〕變配電室管理

1、無關人員不準進入機房，假設需要進入，須經(jīng)管理處經(jīng)理批準，并在工程部人員陪同下方可

進入機房。

2、機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內(nèi)應備齊消防器材，并嚴禁吸煙，嚴禁明火。

3、每天清掃一次機房的衛(wèi)生，每周清潔一次機房內(nèi)設備設施衛(wèi)生，做到配電房地面及設備外表

清潔無塵。

4、機房內(nèi)應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活，仿小動物設施完好。

5、對機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由工程部保管，不得私自配鑰匙。

〔三〕交接班要求

1、接班人員應準時來接班：

2、接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《配電房運行記錄》，檢查工具、物品是否齊全，

確認無誤后在《配電房運行記錄》上簽名。

3、有以下情況之一者不準交接班：

(I)上一班運行情況未交代清楚：

(2)記錄不標準、不完整、不清晰：

(3)機房不干凈：

(4)接班人未到崗；

(5)事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負貴繼續(xù)處理，接班人協(xié)助處理。

4、工程部當值人員應將供配電設備設施的運行數(shù)據(jù)及運行狀況清晰、完整、標準地記錄在《配

電房運行記錄》內(nèi)。記錄整理成冊后存檔，保存期為兩年。

十五、供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程

為標準供配電設備設施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設備設施各項性能良好，特制定本規(guī)程。

〔一〕高壓開關柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)工程由外委完成，外部清潔及局部外部附件的維修保養(yǎng)、

低壓配電柜的維修保養(yǎng)由工程部負賁。

〔二〕低壓配立柜維修保養(yǎng)

1、低壓開關柜維修保養(yǎng)：每年對低壓開關柜進行一次維修保養(yǎng)，此項工作由工程部負責進行。

2、低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年兩次對低壓配電柜內(nèi)外都進行一次清潔。

3、熔斷器維修保養(yǎng)：

新熔體的規(guī)格和形狀與更換的熔體一致：檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是

否有燒傷痕跡，如有那么應進行修整，修整達不到要求的那么應更換。

4、刀開關維修保養(yǎng)：

(1)檢查安裝螺栓是否緊固，如松弛那么擰緊；

(2)檢查刀開關特動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象那么應對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油；

(3)檢查刀開關三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題那么

進行機械調(diào)整或維修處理；

(4)用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10兆歐，那么應進行烘干處理，

烘干達不到要求的那么應更換。

5、交流接觸器維修保養(yǎng)：

(1)去除接觸器外表的污垢，尤其是進線端相間的污垢；

(2)去除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

(3)去除觸頭外.我及四周的污物，但不要修佻觸頭，燒傷嚴重不能正常工作的觸頭應更

換：

(4)清潔鐵心外表的油污及臟物：擰緊所有緊固件。

6、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

(1)用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5兆歐，否那么應進行枯燥處