環(huán)保設(shè)備公司建筑工程制度手冊(cè)

環(huán)保設(shè)備公司

建筑工程制度手冊(cè)

目錄

第一章公司概況....................................................3

一、公司基本信息...................................................3

二、公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)...............................................3

第二章項(xiàng)目基本情況...............................................5

一、項(xiàng)目承辦單位...................................................5

二、項(xiàng)目實(shí)施的可行性...............................................6

三、項(xiàng)目建設(shè)選址...................................................7

四、建筑物建設(shè)規(guī)模.................................................8

五、項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成...........................................8

六、資金籌措方案...................................................8

七、項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo).......................................8

八、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃...............................................9

第三章建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制..................................11

一、建筑市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制..............................................11

二、分部組合計(jì)價(jià)..................................................14

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程............................................16

一、前期準(zhǔn)備.......................................................16

第五章建設(shè)工程施工合同管理......................................25

一、工程施工合同糾紛審理相關(guān)規(guī)定..................................25

笫六章設(shè)計(jì)施工總承包合同管理....................................31

一、設(shè)計(jì)施工總承包合同履行管理....................................31

第七章建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)管理..........................................36

—、工程風(fēng)險(xiǎn)目理內(nèi)心萬(wàn)法…》40

第八章建設(shè)工程監(jiān)理工作內(nèi)容及主要方式............................58

一、工程監(jiān)理工作主要方式..........................................58

第九章BIM技術(shù)特征及應(yīng)用價(jià)值....................................63

一、BIM技術(shù)特征..................................................63

第十章建筑智能化................................................65

一、新一代智能制造技術(shù)在建筑業(yè)的應(yīng)用.............................65

第十一章綠色建筑技術(shù)體系........................................69

一、建筑節(jié)地與城市地下空間開(kāi)發(fā)....................................69

二、建筑節(jié)水與城市雨水利用........................................73

第十二章綠色建筑特征及相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)..............................78

一、綠色建筑的特征................................................78

第一章公司概況

一、公司基本信息

1、公司名稱：XX（集團(tuán)）有限公司

2、法定代表人：廖xx

3、注冊(cè)資本：1030萬(wàn)元

4、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：XXXXXXXXXXXXX

5、登記機(jī)關(guān)：xxx市場(chǎng)監(jiān)督管理局

6、成立日期:2013-4-11

7、營(yíng)業(yè)期限：2013-4-11至無(wú)固定期限

8、注冊(cè)地址：xx市xx區(qū)xx

二、公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

表格題目公司合并資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)

項(xiàng)目2020年12月2019年12月2018年12月

資產(chǎn)總額12420.489936.389315.36

負(fù)債總額3782.183025.742836.63

股東權(quán)益合計(jì)8638.306910.646478.72

表格題目公司合并利潤(rùn)表主要數(shù)據(jù)

項(xiàng)目2020年度2019年度2018年度

營(yíng)業(yè)收入43867.1535093.7232900.36

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)7233.015786.415424.76

利潤(rùn)總額6699.005359.205024.25

凈利潤(rùn)5024.253918.913617.46

歸屬于母公司所有

5024.253918.913617.46

者的凈利潤(rùn)

第二章項(xiàng)目基本情況

一、項(xiàng)目承辦單位

（一）項(xiàng)目承辦單位名稱

XX（集團(tuán)）有限公司

（二）項(xiàng)目聯(lián)系人

廖XX

（三）項(xiàng)目建設(shè)單位概況

公司堅(jiān)持提升企業(yè)素質(zhì)，即“企業(yè)管理水平進(jìn)一步提高，人力資

源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，人員素質(zhì)進(jìn)一步提升，安全生產(chǎn)意識(shí)和社會(huì)責(zé)任

意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)水平進(jìn)一步提高“，培育一批具有工匠精

神的高素質(zhì)企業(yè)員工，企業(yè)品牌影響力不斷提升。

本公司秉承“顧客至上，銳意進(jìn)取”的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持“客戶第

一”的原則為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。公司堅(jiān)持“責(zé)任+愛(ài)心”的服

務(wù)理念，將誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)作為企業(yè)立世之本，在服務(wù)社會(huì)、方

便大眾中贏得信譽(yù)、贏得市場(chǎng)。“滿足社會(huì)和業(yè)主的需要，是我們不

懈的追求”的企業(yè)觀念，面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入快車道的良好機(jī)遇，正以

高昂的熱情投身于建設(shè)宏偉大業(yè).

公司秉承“以人為本、品質(zhì)為本”的發(fā)展理念，倡導(dǎo)“誠(chéng)信尊

重”的企業(yè)情懷；堅(jiān)持“品質(zhì)營(yíng)造未來(lái)，細(xì)節(jié)決定成敗”為質(zhì)量方

針；以“真誠(chéng)服務(wù)贏得市場(chǎng)，以優(yōu)質(zhì)品質(zhì)謀求發(fā)展”的營(yíng)銷思路；以

科學(xué)發(fā)展觀縱觀全局，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)軍、技術(shù)領(lǐng)先、產(chǎn)品領(lǐng)跑的發(fā)

展目標(biāo)。

公司不斷推動(dòng)企業(yè)品牌建設(shè)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，增強(qiáng)品牌意識(shí)，提

升品牌管理能力，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品服務(wù)經(jīng)營(yíng)向品牌經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。公司積極申

報(bào)注冊(cè)國(guó)家及本區(qū)域著名商標(biāo)等，加強(qiáng)品牌策劃與設(shè)計(jì)，豐富品牌內(nèi)

涵，不斷提高自主品牌產(chǎn)品和服務(wù)市場(chǎng)份額。推進(jìn)區(qū)域品牌建設(shè)，提

高區(qū)域內(nèi)企業(yè)影響力。

二、項(xiàng)目實(shí)施的可行性

（一）符合我國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃

近年來(lái)，我國(guó)為推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，先后出臺(tái)了多項(xiàng)發(fā)展規(guī)

劃或產(chǎn)業(yè)政策支持行業(yè)發(fā)展。政策的出臺(tái)鼓勵(lì)行業(yè)開(kāi)展新材料、新工

藝、新產(chǎn)品的研發(fā)，促進(jìn)行業(yè)加快結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，有利于本行

業(yè)健康快速發(fā)展。

（二）項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景廣闊

廣闊的終端消費(fèi)市場(chǎng)及逐步升級(jí)的消費(fèi)需求都將促進(jìn)行業(yè)持續(xù)增

長(zhǎng)。

（三）公司具備成熟的生產(chǎn)技術(shù)及管理經(jīng)驗(yàn)

公司經(jīng)過(guò)多年的技術(shù)改造和工藝研發(fā)，公司已經(jīng)建立了豐富完整

的產(chǎn)品生產(chǎn)線，配備了行業(yè)先進(jìn)的染整設(shè)備，形成了門類齊全、品種

豐富的工藝，可為客戶提供一體化染整綜合服務(wù)。

公司通過(guò)自主培養(yǎng)和外部引進(jìn)等方式，建立了一支團(tuán)結(jié)進(jìn)取的核

心管理團(tuán)隊(duì)，形成了穩(wěn)定高效的核心管理架構(gòu)。公司管理團(tuán)隊(duì)對(duì)行業(yè)

的品牌建設(shè)、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)管理、人才管理等均有深入的理解，能夠及時(shí)

根據(jù)客戶需求和市場(chǎng)變化對(duì)公司戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，為公司穩(wěn)健、

快速發(fā)展提供了有力保障。

（四）建設(shè)條件良好

本項(xiàng)目主要基于公司現(xiàn)有研發(fā)條件與基礎(chǔ)，根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略的

要求，通過(guò)對(duì)研發(fā)測(cè)試環(huán)境的提升改造，形成集科研、開(kāi)發(fā)、檢測(cè)試

驗(yàn)、新產(chǎn)品測(cè)試于一體的研發(fā)中心，項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件已落實(shí)，工程

技術(shù)方案切實(shí)可行，本項(xiàng)目的實(shí)施有利于全面提高公司的技術(shù)研發(fā)能

力，具備實(shí)施的可行性。

三、項(xiàng)目建設(shè)選址

本期項(xiàng)目選址位于XX（待定），占地面積約80.00畝。項(xiàng)目擬定

建設(shè)區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用

設(shè)施條件完備，非常適宜本期項(xiàng)目建設(shè)。

四、建筑物建設(shè)規(guī)模

本期項(xiàng)目建筑面積82345.66nf,其中:主體工期55959.97曲,

倉(cāng)儲(chǔ)工程9764.42nf,行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施7492.21nf,公共工

2

程9129.06m0

五、項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成

（一）項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析

本期項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。根據(jù)謹(jǐn)

慎財(cái)務(wù)估算,項(xiàng)目總投資3543目51萬(wàn)元,其中;建設(shè)投資27863.42

萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的78.63%；建設(shè)期利息375.71萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投

資的1.06%；流動(dòng)資金7196.38萬(wàn)元,占項(xiàng)目總投資的20.31虬

（二）建設(shè)投資構(gòu)成

本期項(xiàng)目建設(shè)投資27863.42萬(wàn)元，包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他

費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)，其中：工程費(fèi)用24881.37萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用

2104.97萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)877.08萬(wàn)元。

六、資金籌措方案

本期項(xiàng)目總投資35435.51萬(wàn)元，其中申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期貸款15334.91

萬(wàn)元，其余部分由企業(yè)自籌。

七、項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo)

（-）經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)值（正常經(jīng)營(yíng)年份）

1、營(yíng)業(yè)收入(SP)：78200.00萬(wàn)元。

2、綜合總成本費(fèi)用(TC)：65098.59萬(wàn)元。

3、凈利潤(rùn)(NP)：9559.41萬(wàn)元。

(二)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)目標(biāo)

1、全部投資回收期(Pt)：5.78年。

2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：19.66%。

3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:8414.86萬(wàn)元。

八、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃

本期項(xiàng)目按照國(guó)家基本建設(shè)程序的有關(guān)法規(guī)和實(shí)施指南要求進(jìn)行

建設(shè)，本期項(xiàng)目建設(shè)期限規(guī)劃12個(gè)月。

十四、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表

序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注

1占地面積m，53333.00約80.00畝

2

1.1總建筑面積m82345.66容積率1.54

a

1.2基底面積m30399.81建筑系數(shù)57.00%

1.3投資強(qiáng)度萬(wàn)元/畝342.27

2總投資萬(wàn)元35435.51

2.1建設(shè)投資萬(wàn)元27863.42

2.1.1工程費(fèi)用萬(wàn)元24881.37

2.1.2工程是設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元2104.97

2.1.3預(yù)備費(fèi)萬(wàn),877.08

2.2建設(shè)期利息萬(wàn)元375.71

2.3流動(dòng)資金萬(wàn)元7196.38

3資金籌措萬(wàn)元35435.51

3.1自籌資金萬(wàn)元20100.60

3.2銀行貸款萬(wàn)元15334.91

4營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元78200.00正常運(yùn)營(yíng)年份

5總成本費(fèi)用萬(wàn)元65098.59If11

6利澗總額萬(wàn)元12745.88IfIf

7凈利澗萬(wàn)元9559.41Ifw

8所得稅萬(wàn)元3186.47ifn

9增值稅萬(wàn)元2962.76ifff

10稅金及附加355.53fftr

11納稅總額萬(wàn)元6504.76HW

12工業(yè)增加值萬(wàn)元22634.48WIf

13盈虧平衡點(diǎn)萬(wàn)元34003.86產(chǎn)值

14回收期年5.78含建設(shè)期12個(gè)月

15財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率19.66%所得稅后

16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元8414.86所得稅后

第三章建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制

一、建筑市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制

建筑市場(chǎng)是以建筑產(chǎn)品作為交易對(duì)象的市場(chǎng)，是建筑產(chǎn)品交換關(guān)

系的總和。由于建筑市場(chǎng)有其獨(dú)特的供求關(guān)系和運(yùn)行特點(diǎn)，所以建筑

產(chǎn)品的定價(jià)也具有其獨(dú)特性。

(一)建筑市場(chǎng)供求

1、建筑市場(chǎng)需求

建筑市場(chǎng)需求者是業(yè)主，在工程建設(shè)實(shí)踐中常被稱為建設(shè)單位。

業(yè)主必須為預(yù)訂的建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)提供資金，擁有建設(shè)用地使用權(quán)，

獲得在此建設(shè)用地上建造預(yù)訂建筑產(chǎn)品的許可業(yè)主主要有以下三種類

型。

(1)政府。政府作為業(yè)主是從建設(shè)項(xiàng)目決策和建設(shè)資金的來(lái)源角

度而不是從市場(chǎng)監(jiān)管者角度來(lái)理解。政府投資興建的建筑產(chǎn)品大多是

以社會(huì)效益為主的公共建筑，或是對(duì)國(guó)有資源(如江河治理、圍海造

地等)開(kāi)發(fā)和利用的建筑。

(2)企事業(yè)單位。企事業(yè)單位作為業(yè)主在大多數(shù)情況下是出于擴(kuò)

大再生產(chǎn)或簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的需要。從建設(shè)投資角度，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)

中，將企事業(yè)單位劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的企

事業(yè)單位兩類。

（3）個(gè)人。個(gè)人作為業(yè)主多數(shù)情況是出于個(gè)人消費(fèi)需要，少數(shù)情

況是出于資金保值的考慮。個(gè)人投資興建的建筑產(chǎn)品主要是住宅

建筑市場(chǎng)需求來(lái)自各類業(yè)主的固定資產(chǎn)投資，建筑業(yè)總產(chǎn)值占同

期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一直在30%以上，見(jiàn)，由此可見(jiàn)，社會(huì)固

定資產(chǎn)投資也是建筑市場(chǎng)需求的主要因素。建筑市場(chǎng)需求與社會(huì)固定

資產(chǎn)投資在總體上呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

2、建筑市場(chǎng)供給

建筑市場(chǎng)供給者是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者，即提供建筑產(chǎn)品某一部

分、某一階段或全過(guò)程的生產(chǎn)，主要包括工程勘察、工程設(shè)計(jì)和工程

施工等單位。

由于建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)是預(yù)訂式生產(chǎn)，即先訂貨后生產(chǎn)，因此，建

筑產(chǎn)品的供給實(shí)質(zhì)上代表建筑生產(chǎn)能力。這種能力由建筑生產(chǎn)各環(huán)節(jié)

（勘察、設(shè)計(jì)、施工）生產(chǎn)者的生產(chǎn)能力及其相互之間的組合能力共

同決定。

（二）建筑市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

（1）建筑產(chǎn)品是需求者向供給者進(jìn)行預(yù)先訂貨式交易的產(chǎn)物。建

筑產(chǎn)品具備的固定性和多樣性特點(diǎn)，決定了不同產(chǎn)品需求不同且與土

地相連，不可能由生產(chǎn)者批量生產(chǎn)后通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此，建

筑市場(chǎng)運(yùn)行中無(wú)中間銷售商，而是由需求者向供給者進(jìn)行預(yù)先訂貨，

然后供給者組織生產(chǎn)。

(2)建筑產(chǎn)品交易持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。建筑產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)、價(jià)值巨

大，需要中間交易結(jié)算，直至工程缺陷責(zé)任期屆滿才完成交易，建筑

產(chǎn)品整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程實(shí)質(zhì)上也是其交易過(guò)程。

(3)建筑市場(chǎng)存在顯著的地區(qū)性。建筑產(chǎn)品的固定性決定交易過(guò)

程相關(guān)要素，如交易規(guī)則、交易價(jià)格、合同條款、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等都有較

強(qiáng)的地區(qū)性。

(4)建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。由于建筑產(chǎn)品供給者，尤其是建筑

業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)技術(shù)和資本構(gòu)成較低，而建筑產(chǎn)品需求又是由

一個(gè)個(gè)單一項(xiàng)目形成的，因此，建筑市場(chǎng)呈現(xiàn)出比較明顯的買方市場(chǎng)

特點(diǎn)，賣方競(jìng)爭(zhēng)激烈。

(5)競(jìng)爭(zhēng)方式以投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)為主。建筑產(chǎn)品價(jià)值高，交易達(dá)成主要

采用招標(biāo)、投標(biāo)方式，前期交易時(shí)間長(zhǎng)、交易成本較高

(6)供求不均衡普遍存在。建筑市場(chǎng)需求來(lái)源于工程建設(shè)投資，

而投資受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和政策性影響大，建筑供給能力則相對(duì)保持穩(wěn)

定，因此，建筑市場(chǎng)供求不均衡狀態(tài)普遍存在。

（7）建筑產(chǎn)品交易計(jì)價(jià)方式獨(dú)特。這是由建筑產(chǎn)品交易期長(zhǎng)、產(chǎn)

品多樣性決定的。

（8）建筑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。從建筑產(chǎn)品供給者角度來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

在：定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。從建筑產(chǎn)品需求者角度來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

在：價(jià)格與質(zhì)量的矛盾、價(jià)格與交貨時(shí)間的矛盾和預(yù)付款風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建筑產(chǎn)品計(jì)價(jià)特點(diǎn)

1、單件計(jì)價(jià)

建筑產(chǎn)品的多樣性決定了每項(xiàng)工程都必須單獨(dú)計(jì)算造價(jià)。每項(xiàng)工

程都有特定的目的和用途，有不同的結(jié)構(gòu)、造型和裝飾，產(chǎn)生不同的

規(guī)模和體積，所在地區(qū)條件、自然環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣有差異，施工時(shí)采

用不同的工藝設(shè)備、建筑材料和工藝方案，這些都會(huì)影響建設(shè)工程計(jì)

價(jià)。因此每項(xiàng)工程只能單獨(dú)設(shè)計(jì)、單獨(dú)施工、單獨(dú)計(jì)價(jià)。

2、多次計(jì)價(jià)建設(shè)工程已產(chǎn)過(guò)程是一個(gè)周期長(zhǎng)、規(guī)模大、造價(jià)高、

耗費(fèi)多的投資活動(dòng)。為適應(yīng)工程造價(jià)管理要求，需要按照勘察設(shè)計(jì)、

招標(biāo)投標(biāo)、施工安裝程序進(jìn)行多次計(jì)價(jià)，即從設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算

到簽約合同價(jià)，再到工程結(jié)算價(jià)進(jìn)行多次計(jì)價(jià)。

二、分部組合計(jì)價(jià)

工程造價(jià)計(jì)算是通過(guò)分部組合而成的。建設(shè)項(xiàng)目可逐層分解為單

項(xiàng)工程、單位工程、分部工程和分項(xiàng)工程。在確定工程設(shè)計(jì)概算和施

工圖預(yù)算時(shí)，需要按工程構(gòu)成由下而上分部組合計(jì)價(jià)，在工程招標(biāo)、

投標(biāo)及施工過(guò)程中，也需要按照分部分項(xiàng)工程進(jìn)行組合計(jì)價(jià)。

針對(duì)建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)突出、多次計(jì)價(jià)、交易周期

長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等運(yùn)行特點(diǎn)，建筑業(yè)企業(yè)要從提高核心競(jìng)爭(zhēng)力、提升合同

管理水平、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)、保持彈性組織、提高技術(shù)水平和新技術(shù)應(yīng)

用能力、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控等方面入手，開(kāi)展市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活

動(dòng)。

政府則需要從完善工程建設(shè)組織模式、加強(qiáng)工程質(zhì)量安全管理、

建立統(tǒng)一開(kāi)放市場(chǎng)、加強(qiáng)承包履約管理、規(guī)范工程價(jià)款結(jié)算、提高從

業(yè)人員素質(zhì)、推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、推行市場(chǎng)準(zhǔn)入管理、建立市場(chǎng)誠(chéng)

信機(jī)制等方面引導(dǎo)或規(guī)范市場(chǎng)主體行為，建立公平競(jìng)爭(zhēng)、保護(hù)市場(chǎng)主

體合法權(quán)益、健康良性發(fā)展的建筑市場(chǎng)。

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

一、前期準(zhǔn)備

前期準(zhǔn)備是指房地產(chǎn)投資決策后至開(kāi)發(fā)建設(shè)前需要完成的一些準(zhǔn)

備工作，主要包括取得建設(shè)用地土地使用權(quán)、委托場(chǎng)地勘察、委托規(guī)

劃設(shè)計(jì)、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可、工程建設(shè)準(zhǔn)備

及申請(qǐng)施工許可等。

（一）取得建設(shè)用地土地使用權(quán)

建設(shè)用地土地使用權(quán)的供應(yīng)方式有兩種，即出讓和劃撥。房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)通過(guò)出讓競(jìng)爭(zhēng)或申請(qǐng)劃撥取得建設(shè)

用地土地使用權(quán)。

1、土地使用權(quán)出讓

土地出讓方式有四種，即招標(biāo)，拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地及同一宗地有

兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。其中，

工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。

下列情形可申請(qǐng)協(xié)議方式出讓。

(1)供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地

以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后，同一宗地只有一個(gè)意向用地者

的。

(2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批

準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但原《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》《國(guó)有土地租

賃合同》、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新

公開(kāi)出讓的除外。

(3)劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采

取協(xié)議方式，但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定、《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》

等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。

(4)出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用

協(xié)議方式。

(5)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國(guó)有土地使

用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)擬投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)

議出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用

權(quán)的，市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案，經(jīng)

依法批準(zhǔn)后組織土地供應(yīng)，將規(guī)劃條件納入國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

合同。建設(shè)單位在簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后，市、縣自然

資源主管部門向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C

2、土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者

繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償

交付給土地使用者使用的行為。

(1)建設(shè)用地劃撥范圍。建設(shè)用地主要包括非營(yíng)利性城市基礎(chǔ)設(shè)

施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房

項(xiàng)目、大學(xué)生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用

房、利用自有土地建設(shè)的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目等非

經(jīng)營(yíng)性用地。

(2)建設(shè)用地申請(qǐng)。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段，由建

設(shè)用地單位提出申請(qǐng)；需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)前，由

建設(shè)單位提出申請(qǐng)：需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單

位提出申請(qǐng)。

建設(shè)用地預(yù)審與選址。使用已經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的

項(xiàng)目，由地方自然資源主管部門對(duì)規(guī)劃選址情況進(jìn)行審查，核發(fā)建設(shè)

項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)有效期

為3年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。

(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可。項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后，以劃撥

方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位向所在地的市、縣自然資源主

管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，經(jīng)有建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)的人民政府

批準(zhǔn)后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃

許可證、國(guó)有土地劃撥決定書(shū)。

(二)委托場(chǎng)地勘察

依法取得開(kāi)發(fā)建設(shè)用地后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托勘察單位進(jìn)行場(chǎng)

地勘察，場(chǎng)地勘察的內(nèi)容包括以下五個(gè)方面。

(1)地形測(cè)量。地形測(cè)量范圍包括整個(gè)建設(shè)工地及鄰近有關(guān)的重

要地段。通過(guò)地形測(cè)量，繪制出所需比例尺的地形圖，供規(guī)劃設(shè)計(jì)使

用。

(2)工程勘察。通過(guò)二程地質(zhì)鉆探，查明建筑場(chǎng)地地層、土質(zhì)、

構(gòu)造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況，

作為建筑物、構(gòu)筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及各種管線設(shè)計(jì)的依據(jù)。

(3)地下水勘察。查明地下水在不同時(shí)期的水位變化、流動(dòng)方向

和化學(xué)成分。

(4)地表水勘察。調(diào)查收集建設(shè)場(chǎng)地及其附近的河流、湖泊水系

等數(shù)據(jù)資料，為排水和防洪設(shè)計(jì)提供依據(jù)。

(5)氣象調(diào)查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)

及施工的依據(jù)。

(三)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的方向指引，需要綜合各方面因素，

確定合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排建設(shè)用地，提出科學(xué)的功能布

局，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要控制性指標(biāo)

控制性詳細(xì)規(guī)劃或土地規(guī)劃設(shè)計(jì)中確定的容積率、建筑高度、建

筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指

標(biāo)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)。

(1)容積率。容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與

規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例。

(2)建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高，是指規(guī)劃地塊內(nèi)允

許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對(duì)擬建造的建筑提出

一個(gè)許可的最大限制高度。

(3)建筑密度。建筑容度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和

占該建設(shè)用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下，建筑層數(shù)越

多，建筑密度越低。

(4)綠地率。綠地率是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設(shè)

用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同，綠化覆蓋率是指規(guī)劃地

塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設(shè)用地面積的比例，即樹(shù)的影子也被算人綠

化覆蓋面積，因此，綠化覆蓋率一般會(huì)大于綠地率C

(5)建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離，需要

滿足防火、防震、日照、通風(fēng)等方面的要求。

(6)建筑后退。建筑后退是指在城市開(kāi)發(fā)建設(shè)中建筑物從規(guī)劃地

塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離，通常會(huì)控制后退距離的下限。

建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生混亂，保證

城市消防、防汛、交通等方面的安全防護(hù)距離。

(7)居住人口密度。居住人口密度是指單位建設(shè)用地容納的居住

人口數(shù)，單位是“人1公頃

2、組織規(guī)劃設(shè)計(jì)和組冢建筑設(shè)計(jì)

(1)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)用地規(guī)劃控制指

標(biāo)、建設(shè)單位意圖、場(chǎng)地勘察資料和有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單

位需委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目首先應(yīng)進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(建設(shè)

項(xiàng)目方案)編制，其深度應(yīng)滿足方案審查的要求。修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)

計(jì)文件應(yīng)根據(jù)《規(guī)劃條件通知書(shū)》進(jìn)行編制，設(shè)計(jì)文件包括設(shè)計(jì)說(shuō)明

書(shū)和設(shè)計(jì)圖紙兩部分。

1）設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)Q設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)應(yīng)包括現(xiàn)狀條件分析Q

（四）申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和建設(shè)工程規(guī)劃許可

工程項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案后，隨著項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的推進(jìn)，

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依法辦理環(huán)境保護(hù)、土地使用、資金利用、安全生

產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)。其中：地震安全性評(píng)價(jià)在工程設(shè)計(jì)前完

成；環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)價(jià)等評(píng)估評(píng)價(jià)和取水許可等事項(xiàng)在開(kāi)工前

完成；可將用地預(yù)審意見(jiàn)作為使用土地證明文件申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)

劃許可證；供水、供電、燃?xì)?、熱力、排水、通信等市政公用基礎(chǔ)設(shè)

施技裝可提前到開(kāi)工前辦理，在工程施工階段完成相關(guān)設(shè)施建設(shè)竣工

驗(yàn)收后直接辦理接入事宜。

1、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（建設(shè)項(xiàng)目方案）審查

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（或稱建設(shè)

項(xiàng)目方案、設(shè)計(jì)方案）后，應(yīng)向自然資源主管部門申請(qǐng)方案審查。根

據(jù)并聯(lián)審批改革要求，建設(shè)單位除提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及前期審批、核

準(zhǔn)和備案及建設(shè)用地規(guī)劃許可外，還應(yīng)提交消防、環(huán)保、民防、城市

管理、氣象等專項(xiàng)審查設(shè)計(jì)文件，由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)機(jī)構(gòu)

審查。其中，自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)察包括：設(shè)計(jì)方案

用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致，建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)是否符合城市

規(guī)劃要求，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃

要求，停車位數(shù)量、建筑間距、公共服務(wù)設(shè)施等是否符合法律、法

規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。

根據(jù)各專項(xiàng)審查及方案審查意見(jiàn)，自然資源主管部門決定是否同

意設(shè)計(jì)方案。審查同意的，應(yīng)附相關(guān)批準(zhǔn)文書(shū)；否則，應(yīng)一次性告知

不同意的原因。審查意見(jiàn)可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為委托設(shè)計(jì)單位繪制

施工圖的依據(jù)。

2、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》

《設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)》、施工圖設(shè)計(jì)文件等，向自然資源主管部門申

領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應(yīng)組織對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行與

設(shè)計(jì)方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復(fù)核工作，根據(jù)聯(lián)合審圖要求，消

防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計(jì)文件審查，相關(guān)部門不再

進(jìn)行技術(shù)審查。審查通過(guò)后，簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)

督的有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。

（五）工程建設(shè)準(zhǔn)備

工程開(kāi)工前，除完成勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃報(bào)建、相關(guān)行政許可等工作

外，還應(yīng)為項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)行組織準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備、物資和資金準(zhǔn)備、建

設(shè)管理準(zhǔn)備。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，還應(yīng)進(jìn)行銷售準(zhǔn)備。

（1）組織準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，采用直接委托、比選、招標(biāo)

等方式落實(shí)施工單位、工程監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)商和其他服務(wù)單

位（如項(xiàng)目管理公司、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)等）。

（2）現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。進(jìn)行司政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議簽訂，落實(shí)施工

現(xiàn)場(chǎng)的水、電，保證道路暢通和場(chǎng)地平整。

（3）物資和資金準(zhǔn)備。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度落實(shí)物資供應(yīng)渠道或進(jìn)

行采購(gòu)，安排短期和長(zhǎng)期信貸等。

（4）建設(shè)管理準(zhǔn)備。落實(shí)建設(shè)單位職責(zé)，制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)

控策略，洽談開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。

（5）銷售準(zhǔn)備。進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、售價(jià)

或租金水平，為擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)購(gòu)/租客戶。

（六）申請(qǐng)施工許可

開(kāi)工前，根據(jù)建設(shè)程序要求，辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手

續(xù)，申領(lǐng)建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得擅自開(kāi)

工。

第五章建設(shè)工程施工合同管理

一、工程施工合同糾紛審理相關(guān)規(guī)定

為更好地審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，最高人民法院審判委

員會(huì)于2020年12月25日通過(guò)了新的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工

程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋

（一）》（法釋（2020）25號(hào)）自2021年1月1日起施行，其中

部分條款與工程造價(jià)管理密切相關(guān)。

（二）關(guān)于工期爭(zhēng)議的解決

1、開(kāi)工日期爭(zhēng)議解決

當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程開(kāi)工日期有爭(zhēng)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)分別按照以

下情形予以認(rèn)定：0開(kāi)工日期為發(fā)包人或者監(jiān)理人發(fā)出的開(kāi)工通知載明

的開(kāi)工日期；開(kāi)工通知發(fā)出后，尚不具備開(kāi)工條件的，以開(kāi)工條件具

備的時(shí)間為開(kāi)工日期；因承包人原因?qū)е麻_(kāi)工時(shí)間推遲的，以開(kāi)工通

知載明的時(shí)間為開(kāi)工日期。

②承包人經(jīng)發(fā)包人同意已經(jīng)實(shí)際進(jìn)場(chǎng)施工的，以實(shí)際進(jìn)場(chǎng)施工時(shí)

間為開(kāi)工日期。

③發(fā)包人或者監(jiān)理人未發(fā)出開(kāi)工通知，亦無(wú)相關(guān)證據(jù)證明實(shí)際開(kāi)

工日期的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮開(kāi)工報(bào)告、合同、施工許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)

告或者竣工驗(yàn)收備案表等載明的時(shí)間，并結(jié)合是否具備開(kāi)工條件的事

實(shí)，認(rèn)定開(kāi)工日期。

2、實(shí)際竣工日期爭(zhēng)議解決

當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照以

下情形予以認(rèn)定：承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收

的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期；建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)

收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。

3、順延工期爭(zhēng)議解決

當(dāng)事人約定順延工期應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人或者監(jiān)理人簽證等方式確認(rèn)，

承包人雖未取得工期順延的確認(rèn)，但能夠證明在合同約定的期限內(nèi)向

發(fā)包人或者監(jiān)理人申請(qǐng)過(guò)工期順延且順延事由符合合同約定，承包人

以此為由主張工期順延的，人民法院應(yīng)予支持。

當(dāng)事人約定承包人未在約定期限內(nèi)提出工期順延申請(qǐng)視為工期不

順延的，按照約定處理，但發(fā)包人在約定期限后同意工期順延或者承

包人提出合理抗辯的除外。建設(shè)工程竣工前，當(dāng)事人對(duì)工程質(zhì)量發(fā)生

爭(zhēng)議，工程質(zhì)量經(jīng)鑒定合格的，鑒定期間為順延工期期間。

（三）關(guān)于工程量及價(jià)款爭(zhēng)議的解決

1、工程量爭(zhēng)議解決

當(dāng)事人對(duì)工程量有爭(zhēng)議的，按照施工過(guò)程中形成的簽證等書(shū)面文

件確認(rèn)。承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證

明工程量發(fā)生的，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工

程量。

2、工程計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及方法爭(zhēng)議解決

當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)價(jià)方法有約定的，按照約定

結(jié)算工程價(jià)款。因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致建設(shè)工程的工程量或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生

變化，當(dāng)事人對(duì)該部分工程價(jià)款不能協(xié)商一致的，可以參照簽訂建設(shè)

工程施工合同時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門發(fā)布的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)價(jià)方法

結(jié)算工程價(jià)款。

3、工程價(jià)款利息爭(zhēng)議解決

當(dāng)事人對(duì)欠付工程價(jià)款利息計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理。

沒(méi)有約定的，按照同期同類貸款利率或者同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)

息。

當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定，承包人請(qǐng)求按照約定返還墊資

及其利息的，人民法院應(yīng)予支持，但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于墊資

時(shí)的同類貸款利率或者同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的部分除外。當(dāng)事人對(duì)

墊資沒(méi)有約定的，按照工程欠款處理。當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒(méi)有約定,

承包人請(qǐng)求支付利息的，人民法院不予支持。

4、工程價(jià)款結(jié)算爭(zhēng)議解決

當(dāng)事人簽訂的建設(shè)工程施工合同與招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、中標(biāo)通

知書(shū)載明的工程范圍、建設(shè)工期、工程質(zhì)量、工程價(jià)款不一致，一方

當(dāng)事人請(qǐng)求將招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書(shū)作為結(jié)算工程價(jià)款的

依據(jù)的，人民法院應(yīng)予支持。

當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答

復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請(qǐng)求按照竣工

結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人約定按照固定

價(jià)結(jié)算工程價(jià)款，一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)建設(shè)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，人民

法院不予支持。

5、工程質(zhì)量保證金爭(zhēng)議解決有下列情形之一，承包人請(qǐng)求發(fā)包人

返還工程質(zhì)量保證金的，人民法院應(yīng)予支持

①當(dāng)事人約定的工程質(zhì)量保證金返還期限屆滿。

②當(dāng)事人未約定工程質(zhì)量保證金返還期限的，目建設(shè)工程通過(guò)竣

工驗(yàn)收之日起滿2年。

③因發(fā)包人原因建設(shè)工程未按約定期限進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，自承包

人提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告90日后當(dāng)事人約定的工程質(zhì)量保證金返還期

限屆滿；當(dāng)事人未約定工程質(zhì)量保證金返還期限的，自承包人提交工

程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告90日后起滿2年。發(fā)包人返還工程質(zhì)量保證金后，不

影響承包人根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定履行工程保修義務(wù)。

6、無(wú)效合同的價(jià)款結(jié)算爭(zhēng)議解決

當(dāng)事人就同一建設(shè)工程訂立的數(shù)份建設(shè)工程施工合同均無(wú)效，但

建設(shè)工程質(zhì)量合格，一方當(dāng)事人請(qǐng)求參照實(shí)際履行的合同關(guān)于工程價(jià)

款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人的，人民法院應(yīng)予支持。

實(shí)際履行的合同難以確定，當(dāng)事人請(qǐng)求參照最后簽訂的合同關(guān)于

工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人的，人民法院應(yīng)予支持。

（四）關(guān)于咨詢意見(jiàn)及爭(zhēng)議鑒定

1、咨詢意見(jiàn)效力

當(dāng)事人在訴訟前共同委托有關(guān)機(jī)構(gòu)、人員對(duì)建設(shè)工程造價(jià)出具咨

詢意見(jiàn)，訴訟中一方當(dāng)事人不認(rèn)可該咨詢意見(jiàn)申請(qǐng)鑒定的，人民法院

應(yīng)予準(zhǔn)許，但雙方當(dāng)事人明確表示受該咨詢意見(jiàn)約束的除外。

2、已達(dá)成協(xié)議后請(qǐng)求鑒定的處理

當(dāng)事人在訴訟前已經(jīng)對(duì)建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算達(dá)成協(xié)議，訴訟中一方

當(dāng)事人申請(qǐng)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，人民法院不予準(zhǔn)許。

3、施工合同爭(zhēng)議鑒定

當(dāng)事人對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、修復(fù)費(fèi)用等專門性問(wèn)題有爭(zhēng)議，人民

法院認(rèn)為需要鑒定的，應(yīng)當(dāng)向負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人釋明。當(dāng)事人經(jīng)

釋明未申請(qǐng)鑒定，雖申請(qǐng)鑒定但未支付鑒定費(fèi)用或者拒不提供相關(guān)材

料的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

第六章設(shè)計(jì)施工總承包合同管理

一、設(shè)計(jì)施工總承包合同履行管理

（一）發(fā)包人一般義務(wù)

（1）遵守法律。發(fā)包人在履行合同過(guò)程中應(yīng)遵守法律，并保證承

包人免于承擔(dān)因發(fā)包人違反法律而引起的任何責(zé)任C

（2）發(fā)出承包人開(kāi)始二作通知。符合專用合同條款約定的開(kāi)始工

作備件的，發(fā)包人應(yīng)委托監(jiān)理人提前7日向承包人發(fā)出開(kāi)始工作通

知。工期自開(kāi)始工作通知中載明的開(kāi)始工作日期起計(jì)算。

（3）提供施工場(chǎng)地。發(fā)包人應(yīng)按專用合同條款約定向承包人提供

施工場(chǎng)地及進(jìn)場(chǎng)施工條件，并明確與承包人的交接界面。

（4）辦理證件和批件。法律規(guī)定和（或）合同約定由發(fā)包人負(fù)責(zé)

辦理的工程建設(shè)項(xiàng)目必須履行的各類審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)，發(fā)包人

應(yīng)按時(shí)辦理。法律規(guī)定和（或）合同約定由承包人負(fù)責(zé)的有關(guān)設(shè)計(jì)、

施工證件和批件，發(fā)包人應(yīng)給予必要的協(xié)助。

（5）支付合同價(jià)款。發(fā)包人應(yīng)按合同約定向承包人及時(shí)支付合同

價(jià)款。專用合同條款對(duì)發(fā)包人工程款支付擔(dān)保有約定的，從其約定。

（6）組織竣工驗(yàn)收6發(fā)包人應(yīng)按合同約定及時(shí)組織竣工驗(yàn)收6

(7)其他義務(wù)。發(fā)包人應(yīng)履行合同約定的其他義務(wù)

(二)承包人一般義務(wù)

(1)遵守法律。承包人在履行合同過(guò)程中應(yīng)遵守法律，并保證發(fā)

包人免于承擔(dān)因承包人違反法律而引起的任何責(zé)任C

(2)依法納稅。承包人應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定納稅，應(yīng)繳納的稅金包

括在合同價(jià)格內(nèi)。

(3)完成各項(xiàng)承包工作。承包人應(yīng)按合同約定以及監(jiān)理人根據(jù)合

同約定作出的指示，完成合同約定的全部工作，并對(duì)工作中的任何缺

陷進(jìn)行整改、完善和修補(bǔ)，使其滿足合同約定的內(nèi)客。除專用合同條

款另有約定外，承包人應(yīng)提供合同約定的工程設(shè)備知承包人文件，以

及為完成合同工作所需的勞務(wù)、材料、施工設(shè)備和其他物品，并按合

同約定負(fù)責(zé)臨時(shí)設(shè)施的設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行、維護(hù)、管理和拆除。

(4)對(duì)設(shè)計(jì)、施工作業(yè)和施工方法，以及工程的完備性負(fù)責(zé)。承

包人應(yīng)按合同約定的工作內(nèi)容和進(jìn)度要求，編制設(shè)計(jì)、施工的組織和

實(shí)施計(jì)劃，并對(duì)所有設(shè)計(jì)、施工作業(yè)和施工方法，以及全部工程的完

備性和安全可靠性負(fù)責(zé)。

(5)保證工程施工和人員的安全。承包人應(yīng)按合同約定采取施工

安全措施，確保工程及其人員、材料、設(shè)備和設(shè)施的安全，防止因工

程施工造成的人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失。

(6)負(fù)責(zé)施工場(chǎng)地及其周邊環(huán)境與生態(tài)的保護(hù)工作。承包人應(yīng)按

合同約定負(fù)責(zé)施工場(chǎng)地及其周邊環(huán)境與生態(tài)的保護(hù)工作。

(7)避免施工對(duì)公眾與他人的利益造成損害。承包人在進(jìn)行合同

約定的各項(xiàng)工作時(shí)，不得侵害發(fā)包人與他人使用公用道路、水源、市

政管網(wǎng)等公共設(shè)施的權(quán)利，避免對(duì)鄰近的公共設(shè)施產(chǎn)生干擾。承包人

占用或使用他人的施工場(chǎng)地，影響他人作業(yè)或生活的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)

任。

(8)為他人提供方便。承包人應(yīng)按監(jiān)理人的指示為他人在施工場(chǎng)

地或附近實(shí)施與工程有關(guān)的其他各項(xiàng)工作提供可能的條件。除合同另

有為定外，提供有關(guān)條件的內(nèi)容和可能發(fā)生的費(fèi)用，由監(jiān)理人商定或

確定。

(9)工程的維護(hù)和照管。工程接收證書(shū)頒發(fā)前，承包人應(yīng)負(fù)責(zé)照

管和維護(hù)工程。工程接收證書(shū)頒發(fā)時(shí)尚有部分未竣工工程的，承包人

還應(yīng)負(fù)責(zé)工程的照管和維護(hù)工作，直至竣工后移交給發(fā)包人。

(10)其他義務(wù)。承包人應(yīng)履行合同約定的其他義務(wù)。

(三)違約情形

(1)發(fā)包人違約情形。在履行合同過(guò)程中發(fā)生下列情形之一的，

屬發(fā)包人違約。

1）發(fā)包人未能按合同約定支付價(jià)款，或拖延、拒絕批準(zhǔn)付款申請(qǐng)

和支付憑證，導(dǎo)致付款延誤。

2）由于發(fā)包人原因造成停工。

3）監(jiān)理人無(wú)正當(dāng)理由天在約定期限內(nèi)發(fā)出復(fù)工指示，導(dǎo)致承包人

無(wú)法復(fù)工。

4）發(fā)包人無(wú)法繼續(xù)履行或明確表示不履行或?qū)嵸|(zhì)上已停止履行合

同

5）發(fā)包人不履行合同約定的其他義務(wù)。

（2）承包人違約情形。在履行合同過(guò)程中發(fā)生下列情形之一的，

屬承包人違約。

1）承包人的設(shè)計(jì)、承包人文件、實(shí)施和竣工的工程不符合法律及

合同約定

2）承包人違反合同約定，私自將合同的全部或部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其

他人，或私自將合同的全部或部分義務(wù)轉(zhuǎn)移給其他人。

3）承包人違反合同約定，未經(jīng)監(jiān)理人批準(zhǔn)，私自將已按合同約定

進(jìn)入施工場(chǎng)地的施工設(shè)備、臨時(shí)設(shè)施或材料撤離施工場(chǎng)地。

4）承包人違反合同約定，使用不合格材料或工程設(shè)備，工程質(zhì)量

達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求，又拒絕清除不合格工程。

5）承包人未能按合同進(jìn)度計(jì)劃及時(shí)完成合同約定的工作，已造成

或預(yù)期造成工期延誤。

6）由于承包人原因未能通過(guò)竣工試驗(yàn)或竣工后試驗(yàn)的

7）承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)，未能對(duì)工程接收證書(shū)所列的缺陷清單

的內(nèi)容或缺陷責(zé)任期內(nèi)發(fā)生的缺陷進(jìn)行修復(fù)，而又拒絕按監(jiān)理人指示

再進(jìn)行修復(fù)。

8）承包人無(wú)法繼續(xù)履行或明確表示不履行或?qū)嵸|(zhì)上已停止履行合

同。

9）承包人不按合同約定履行義務(wù)的其他情況。

第七章建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)管理

一、工程風(fēng)險(xiǎn)分類

工程風(fēng)險(xiǎn)是指工程項(xiàng)目在決策、設(shè)計(jì)、施工及竣工驗(yàn)收等階段可

能遭受的風(fēng)險(xiǎn)。為便于識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)不同類型風(fēng)險(xiǎn)采取不同的分析方

法和應(yīng)對(duì)措施，可按不同原則和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類。

1、項(xiàng)目決策階段風(fēng)險(xiǎn)

由于項(xiàng)目決策階段是研究工程建設(shè)必要性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合

理性的關(guān)鍵時(shí)期，該階段涉及的內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，一

般包括以下五個(gè)方面0

(1)國(guó)家宏觀政策、產(chǎn)業(yè)政策及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃變動(dòng)所引起的政策

風(fēng)險(xiǎn)，如調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、增加稅收，強(qiáng)迫某些工程下馬，或由于

某種政策原因遲發(fā)、拒發(fā)、吊銷項(xiàng)目許可證，或國(guó)家產(chǎn)業(yè)限制政策對(duì)

某些項(xiàng)目加重稅收等。

(2)項(xiàng)目產(chǎn)品需求、價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)等方面變化引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如

國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)、近期與長(zhǎng)期市場(chǎng)需求數(shù)據(jù)的不確定性，產(chǎn)品和原材料價(jià)

格的劇烈波動(dòng)，可替代產(chǎn)品和同類產(chǎn)品的影響等。

(3)國(guó)家和地區(qū)的居民教育程度和文化水平、風(fēng)俗習(xí)慣等引起的

社會(huì)文化風(fēng)險(xiǎn)，如文化水平會(huì)影響居民對(duì)項(xiàng)目或其產(chǎn)品的需求層次，

宗教信仰和風(fēng)俗習(xí)慣會(huì)禁止或限制某些工程活動(dòng)的進(jìn)行等。

(4)與投資有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，如反壟斷、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的法律不

夠健全，投資立項(xiàng)的“關(guān)系工程”、“侵權(quán)工程”、“假擔(dān)保工

程”、“條子工程”等。

(5)投資決策組織機(jī)制、責(zé)任機(jī)制、動(dòng)力機(jī)制、控制機(jī)制等方面

的不健全帶來(lái)的內(nèi)部決策機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)等。由于項(xiàng)目決策階段存在大量不

確定因素，業(yè)主或開(kāi)發(fā)商很容易作出錯(cuò)誤的決定。

2、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)

由于這一階段涉及范圍廣、參與者眾多、過(guò)程復(fù)雜等原因，業(yè)主

或開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨更多風(fēng)險(xiǎn)，包括政府或主管部門對(duì)工程項(xiàng)目干預(yù)大

多、勘察設(shè)計(jì)工作不到位、合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)、承包商缺乏合作誠(chéng)意、

監(jiān)理工程師失職、材料或設(shè)備供應(yīng)商履約不力等風(fēng)險(xiǎn)。

(二)承包商風(fēng)險(xiǎn)

在工程項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段，承包商組織投標(biāo)，中標(biāo)后受業(yè)主或開(kāi)

發(fā)商委托負(fù)責(zé)工程施工。通常情況下，業(yè)主會(huì)將自己需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)合同轉(zhuǎn)嫁給承包商，因此，承包商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是工程建設(shè)中最

大的風(fēng)險(xiǎn)。

1、投標(biāo)階段風(fēng)險(xiǎn)

在投標(biāo)階段，承包商需要作一系列決策，例如，要進(jìn)入哪個(gè)市

場(chǎng)，要投標(biāo)哪個(gè)工程項(xiàng)目，投何種性質(zhì)的標(biāo)，采用哪些策略來(lái)中標(biāo)

等，這些決策無(wú)不潛伏著大量風(fēng)險(xiǎn)，包括投標(biāo)相關(guān)信息取舍失誤或信

息失真的風(fēng)險(xiǎn)、選擇投標(biāo)中介或代理人不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)、投標(biāo)失敗或失誤

的風(fēng)險(xiǎn)等。

2、簽約履約階段風(fēng)險(xiǎn)

中標(biāo)后承包商與業(yè)主簽訂合同，并在履約過(guò)程中會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)包

括合同條件不平等或存在對(duì)承包商不利的缺陷、合同管理不善、工程

施工管理能力不足或技術(shù)不熟練、分包單位管理水平低下等。

3、驗(yàn)收交付階段風(fēng)險(xiǎn)

工程完工后，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，承

包商可能會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)，包括竣工驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題、承包商未按

規(guī)定進(jìn)行檔案資料管理、帶來(lái)債權(quán)債務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn)等C

（三）咨詢?cè)O(shè)計(jì)服務(wù)單位風(fēng)險(xiǎn)

咨詢?cè)O(shè)計(jì)服務(wù)單位接受業(yè)主委托；在工程實(shí)施過(guò)程中提供勘察、

設(shè)計(jì)、監(jiān)理、全過(guò)程工程咨詢等方面的專業(yè)服務(wù)，同樣要面臨各種各

樣的風(fēng)險(xiǎn)。

1、來(lái)自業(yè)主或開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

工程實(shí)施過(guò)程中業(yè)主或開(kāi)發(fā)商的不當(dāng)行為會(huì)影響咨詢?cè)O(shè)計(jì)服務(wù)單

位的正常工作，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，包括；業(yè)主或開(kāi)發(fā)商不遵循客觀規(guī)律，對(duì)

工程提出不合理要求；咨詢服務(wù)合同欠公平；可行性研究缺乏嚴(yán)肅

性，數(shù)據(jù)服務(wù)于結(jié)果、缺乏客觀性；業(yè)主或開(kāi)發(fā)商對(duì)咨詢?cè)O(shè)計(jì)服務(wù)單

位的干預(yù)過(guò)多；工程投資預(yù)算不足，導(dǎo)致咨詢?cè)O(shè)計(jì)服務(wù)單位存在資金

風(fēng)險(xiǎn)等。

2、來(lái)自承包商的風(fēng)險(xiǎn)

受業(yè)主或開(kāi)發(fā)商委托的工程監(jiān)理單位，在合同實(shí)施期代表業(yè)主或

開(kāi)發(fā)商利益，會(huì)與承包商產(chǎn)生分歧和爭(zhēng)端，而承包商出于自身利益考

慮，會(huì)造成工程監(jiān)理單位的風(fēng)險(xiǎn)，包括：承包商低價(jià)中標(biāo)，在施工過(guò)

程中不斷提出索賠；承包商缺乏職業(yè)道德，偷工減料，對(duì)工程極不負(fù)

責(zé)。一旦出現(xiàn)這些情況將導(dǎo)致質(zhì)量安全事故，工程監(jiān)理單位就要承擔(dān)

較大的連帶責(zé)任。

3、來(lái)自自身職業(yè)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)

各類咨詢?cè)O(shè)計(jì)服務(wù)單位分別與業(yè)主或開(kāi)發(fā)商簽訂咨詢服務(wù)合同，

履行各自的職責(zé)，在履約過(guò)程中，會(huì)要求承擔(dān)職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，包括：

勘察設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)方案不合理，或者存在較大失誤；工程咨詢

單位編制的投資估算、設(shè)計(jì)概算不準(zhǔn)；咨詢?cè)O(shè)計(jì)服務(wù)單位的能力和水

平不適應(yīng)等。

二、工程風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容和方法

工程風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的管理過(guò)程。

(一)工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1、工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別步驟

工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，能否將工程潛在的重大風(fēng)險(xiǎn)

都識(shí)別出來(lái)，決定了風(fēng)險(xiǎn)管理效果?？砂聪铝兴膫€(gè)步驟進(jìn)行工程風(fēng)險(xiǎn)

識(shí)別。

(1)收集和整理相關(guān)信息資料。風(fēng)險(xiǎn)一般是由數(shù)據(jù)或信息的不完

備而引起的，因此，收集和整理與工程風(fēng)險(xiǎn)事件直接相關(guān)的信息可能

是困難的，但風(fēng)險(xiǎn)事件不是孤立的，會(huì)存在一些與

(2)其相關(guān)的信息。二程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的信息來(lái)源包括與工程項(xiàng)目相

關(guān)的自然和社會(huì)環(huán)境方面的數(shù)據(jù)資料，已建成的類似工程信息資料，

工程勘察設(shè)計(jì)、施工等文件資料等。建立工程風(fēng)險(xiǎn)初始清單。在收集

和整理工程項(xiàng)目相關(guān)信息資料的基礎(chǔ)上，可對(duì)工程項(xiàng)目存在的不確定

性進(jìn)行多角度分析，確定其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并建立工程風(fēng)險(xiǎn)初始清

單。為便于管理人員全面認(rèn)識(shí)工程風(fēng)險(xiǎn)，不遺漏重要風(fēng)險(xiǎn)，初始清單

應(yīng)列出工程項(xiàng)目客觀存在和潛在的所有風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)分解方式來(lái)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)是建立工程風(fēng)險(xiǎn)初始清單的

有效途徑。對(duì)于大型復(fù)雜工程項(xiàng)目，首先應(yīng)按單項(xiàng)工程、單位工程進(jìn)

行分解，從時(shí)間、目標(biāo)和因素等維度對(duì)各單項(xiàng)工程知單位工程進(jìn)行分

解后，可以較容易地識(shí)別出工程項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)。其中，時(shí)間維度是

指按工程實(shí)施的各個(gè)階段進(jìn)行分解，也就是識(shí)別工程實(shí)施不同階段的

風(fēng)險(xiǎn)；目標(biāo)維度是指按工程目標(biāo)進(jìn)行分解，也就是識(shí)別影響工程投

資、進(jìn)度、質(zhì)量和安全目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)；因素維度是指按工程風(fēng)

險(xiǎn)因素的分類進(jìn)行分解，如政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、技術(shù)等方面風(fēng)

險(xiǎn)。

（3）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)歸集和分類。對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸集和分類的目的包

括：一是能夠加深工程參建各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和理解；二是可辨清風(fēng)

險(xiǎn)性質(zhì)，從而有助于制定有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。

工程風(fēng)險(xiǎn)分類方式有多種，可按技術(shù)和非技術(shù)進(jìn)行分類或按工程

項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行分類，還可按工程項(xiàng)目各參與方進(jìn)行分類。

（4）編制工程風(fēng)險(xiǎn)清些。將分類后的工程風(fēng)險(xiǎn)整理成清單，是風(fēng)

險(xiǎn)識(shí)別最主要的成果，也是評(píng)估和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重要基礎(chǔ)。工程風(fēng)險(xiǎn)清

單并非一成不變，應(yīng)隨著信息變化和風(fēng)險(xiǎn)演變而及時(shí)進(jìn)行更新。工程

風(fēng)險(xiǎn)清單格式通常可按所示進(jìn)行編制。

2、工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別常用方法

工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別需要借助一些分析方法進(jìn)行更多系統(tǒng)的橫向思考。

借助這些方法，可提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別效率，操作規(guī)范，且不容易產(chǎn)生遺

漏。在實(shí)際應(yīng)用中可結(jié)合工程項(xiàng)目具體情況，組合使用這些方法。

(1)核對(duì)表法。核對(duì)表是用來(lái)記錄和整理數(shù)據(jù)的常用工具，風(fēng)險(xiǎn)

核對(duì)表中所列內(nèi)容都是歷史上類似工程項(xiàng)目曾發(fā)生過(guò)的風(fēng)險(xiǎn)事件。采

用核對(duì)表法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，可對(duì)照核對(duì)表中所列內(nèi)客對(duì)擬建工程進(jìn)行

檢查核對(duì)，用來(lái)判別工程項(xiàng)目是否存在表中所列或類似風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)核對(duì)表法的優(yōu)點(diǎn)在于使風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作變得較為簡(jiǎn)單，容易掌

握；缺點(diǎn)是對(duì)單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源描述不足，不能揭示風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之間的相互

依勒關(guān)系，而且受限于某些工程項(xiàng)目的可比性，有時(shí)又險(xiǎn)列表不夠詳

盡，有些工程風(fēng)險(xiǎn)可能未列入核對(duì)表中。

(2)頭腦風(fēng)暴法。頭腦風(fēng)暴法又稱集思廣益法，是指通過(guò)營(yíng)造一

個(gè)元批評(píng)的自由會(huì)議環(huán)境，使與會(huì)者暢所欲言，充分交流、互相啟

迪，產(chǎn)生大量創(chuàng)造性設(shè)想的過(guò)程。頭腦風(fēng)暴法以共同目標(biāo)為中心，參

會(huì)人員在他人看法的基礎(chǔ)上提出自己的意見(jiàn)。頭腦風(fēng)暴法可以充分發(fā)

揮集體智慧，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的正確性和效率。

參加頭腦風(fēng)暴會(huì)議的人員主要由風(fēng)險(xiǎn)分析專家、風(fēng)險(xiǎn)管理專家、

相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域?qū)＜壹熬哂休^強(qiáng)邏輯思維和總結(jié)分析能力的主持人組

成。應(yīng)用頭腦風(fēng)暴法要遵循一個(gè)原則，即發(fā)言過(guò)程中沒(méi)有討論，不進(jìn)

行判斷性評(píng)論。

（3）常識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和判斷。以往類似工程所積累的資料、數(shù)據(jù)、經(jīng)

驗(yàn)和教訓(xùn)，工程項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員的個(gè)人知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和判斷在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)

別時(shí)非常奏效，對(duì)于那些采用新技術(shù)、無(wú)先例可循的工程更是如此。

此外，將工程參建各方聚集起來(lái)，就工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行面對(duì)面討論，也有

可能觸及般規(guī)劃活動(dòng)中未曾或不能發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

（二）工程風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

h工程風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)內(nèi)容

工程風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是建立在有效識(shí)別工程風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用概率論

和數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，對(duì)工程建設(shè)各階段的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性、可能

產(chǎn)生的后果、影響的范圍和可能發(fā)生的時(shí)間等進(jìn)行估計(jì)。

（1）風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性估計(jì)。工程風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的首要任務(wù)是分

析和估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率與概率分布，這是工程風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)中最為

重要的一項(xiàng)工作，也常常是最困難的一項(xiàng)工作。主要原因在于：一是

工程風(fēng)險(xiǎn)事件相關(guān)數(shù)據(jù)和歷史資料的收集相當(dāng)困難；二是不同工程的

差異性較大，用以往類似工程數(shù)據(jù)推斷擬建工程風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生概率的

誤差可能較大。

般來(lái)講，如果擁有足夠的數(shù)據(jù)和歷史資料，可直接根據(jù)這些數(shù)據(jù)

資料確定風(fēng)險(xiǎn)事件的概率分布；否則，可利用理論概率分布或主觀概

率夾進(jìn)行估計(jì)工程風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性。

(2)風(fēng)險(xiǎn)事件產(chǎn)生的后果估計(jì)。風(fēng)險(xiǎn)事件產(chǎn)生的后果估計(jì)是指分

析和估計(jì)工程風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后造成的后果，即工程風(fēng)險(xiǎn)事件可能帶來(lái)

的損失大小，這些損失會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)造成哪些不利影響，

如進(jìn)度延誤、費(fèi)用超支、發(fā)生質(zhì)量事故或安全事故等。其中，進(jìn)度損

失估計(jì)包括風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)局部工程進(jìn)度的影響、風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)工程總工期

的影響，費(fèi)用損失估計(jì)包括一次性最大損失、對(duì)工程整體造成的損

失、趕工期及處理質(zhì)量安全事故而增加的費(fèi)用等

(3)風(fēng)險(xiǎn)事件影響范圍估計(jì)。風(fēng)險(xiǎn)事件影響范圍估計(jì)包括風(fēng)險(xiǎn)事

件對(duì)當(dāng)前工作和其他相關(guān)工作的影響估計(jì)，以及對(duì)項(xiàng)目利益相關(guān)各方

的影響估計(jì)。工程項(xiàng)目是由若干相互聯(lián)系、相互制約的各項(xiàng)活動(dòng)、事

件、眾多組織等構(gòu)成的復(fù)雜系統(tǒng)，風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生不僅會(huì)影響當(dāng)前工

作，還會(huì)對(duì)相關(guān)工作和組織產(chǎn)生影響。因此，要結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的

概率和影響程度，對(duì)所有可能影響的工作和利益相關(guān)方進(jìn)行全面估

計(jì)。

(4)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的時(shí)間估計(jì)。風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的時(shí)間也是工程風(fēng)

險(xiǎn)估計(jì)的重要工作。其主要原因在于工程風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)通常是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)事

件發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行的。一般情況下，先發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)優(yōu)先采取應(yīng)對(duì)策

略；而對(duì)于后發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件，則可通過(guò)對(duì)其進(jìn)行跟蹤和觀察，抓住

機(jī)遇進(jìn)行調(diào)節(jié)，以降低風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)成本°此外，對(duì)于工程實(shí)施過(guò)程中的

某些風(fēng)險(xiǎn)事件，完全可以通過(guò)時(shí)間上的合理安排，來(lái)降低其發(fā)生的概

率或減少其可能帶來(lái)的不良后果工程風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)常用方法

(5)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率估計(jì)方法。風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率分布一

般有四種確定方法，即根據(jù)歷史資料、利用理論概率分布、進(jìn)行主觀

判斷和綜合推斷。一般來(lái)講，應(yīng)當(dāng)根據(jù)歷史資料來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)事件的概

率分布，但當(dāng)沒(méi)有足夠的歷史資料時(shí)，也可利用理論概率分布或進(jìn)行

主觀判斷方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。

1)歷史資料確定法。當(dāng)工程風(fēng)險(xiǎn)事件或其影響因素積累有較多的

數(shù)據(jù)資料時(shí)，可通過(guò)分析這些數(shù)據(jù)資料，找出風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的

概率分布。數(shù)據(jù)資料的統(tǒng)計(jì)分析一般可形成頻率直方圖或累計(jì)頻率分

布圖，據(jù)此可找到與此形狀接近的函數(shù)分布曲線，即可得到相應(yīng)的期

望值、方差和標(biāo)準(zhǔn)差等信息

2)理論概率分布法。在工程實(shí)踐中，有些風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生是一種

較為普遍的現(xiàn)象，已有很多專家學(xué)者進(jìn)行這方面諸多研究，并總結(jié)出

這些風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的分布規(guī)律。在此情況下，就可利用已知的理論概

率分布，并根據(jù)工程項(xiàng)目的具體情況去求解風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率。工

程風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)常用的概率分布有三角形分布、均勻分布、正態(tài)分布、指

數(shù)分布等。

3）主觀概率法。由于二程項(xiàng)目具有一次性和單件性特點(diǎn)，不同工

程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)特性差別往往很大，因此，經(jīng)常是沒(méi)有或很

少有可以借鑒的歷史數(shù)據(jù)資料。在此情況下，就只能根據(jù)個(gè)人或相關(guān)

專家的經(jīng)驗(yàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率分布或概率進(jìn)行主觀判斷。主觀概

率反映的是特定個(gè)體對(duì)特定事件的判斷，為保證主觀概率的可靠性和

有效性，除選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的專家外，還要根據(jù)專家的專業(yè)方向、知識(shí)

水平等對(duì)專家的估計(jì)值賺予一定權(quán)重。

4）綜合推斷法。綜合推斷法是指利用已有數(shù)據(jù)進(jìn)行分析與主觀分

析判斷相結(jié)合的一種工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率估計(jì)方法。綜合推斷法又可分

為前推法、后推法和旁推法。前推法是指根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)來(lái)推斷

工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。后推法是指在沒(méi)有直接的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供使

用時(shí)采用的一種方法，即把未知的事件及后果與某一已知事件及后果

聯(lián)系起來(lái)，也就是把未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)事件歸算到有數(shù)據(jù)可查的風(fēng)險(xiǎn)事件，在

時(shí)間序列上由前向后推算。旁推法則是利用以往類似工程數(shù)據(jù)資料對(duì)

擬建工程可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生概率進(jìn)行估計(jì)。

（6）風(fēng)險(xiǎn)損失估計(jì)方法。工程風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失通常包括費(fèi)用

超支、進(jìn)度（工期）拖延質(zhì)量事故、安全事故四個(gè)方面。費(fèi)用超支可

用貨幣來(lái)衡量；而進(jìn)度則屬時(shí)間范疇；質(zhì)量事故和安全事故既涉及經(jīng)

濟(jì)，又可能會(huì)導(dǎo)致工期延誤。但在工程實(shí)踐中，質(zhì)量和安全影響問(wèn)題

常可歸結(jié)為費(fèi)用和進(jìn)度問(wèn)題，在某些場(chǎng)合下，也可將進(jìn)度問(wèn)題進(jìn)一步

歸結(jié)為費(fèi)用問(wèn)題去分析處理。

1）進(jìn)度損失估計(jì)。估計(jì)工程風(fēng)險(xiǎn)事件引起的進(jìn)度損失，可分以下

兩步展開(kāi)。

第一步，估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)工程項(xiàng)目局部進(jìn)度的影響?？筛鶕?jù)工程

項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃和工程項(xiàng)目整體環(huán)境發(fā)展變化作出分析判斷。對(duì)于

風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后對(duì)局部活動(dòng)延誤時(shí)間的計(jì)算要根據(jù)工程項(xiàng)目實(shí)際情況

進(jìn)行。如工程施工階段發(fā)生一起較大質(zhì)量事故，該質(zhì)量事故對(duì)局部施

工活動(dòng)延誤時(shí)間的計(jì)算應(yīng)包括質(zhì)量事故調(diào)查分析所需時(shí)間、質(zhì)量事故

處理所需時(shí)間和質(zhì)量事故處理后驗(yàn)收所需時(shí)間等。

第二步，估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)工程總工期的影響。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)局部

活動(dòng)的延誤時(shí)間確定后就可借助關(guān)鍵線路法進(jìn)行分析，以確定風(fēng)險(xiǎn)事

件發(fā)生后對(duì)工程總工期的影響程度。

2）費(fèi)用損失估計(jì)。費(fèi)月?lián)p失估計(jì)在工程風(fēng)險(xiǎn)管理中占有非常重要

的地位，它包括一次性最大損失估計(jì)和工程項(xiàng)目整體損失估計(jì)。一次

性最大損失應(yīng)包括在同一時(shí)段發(fā)生的各類風(fēng)險(xiǎn)引起的損失之和，包括

費(fèi)用、工期、質(zhì)量、安全和第三者責(zé)任等引起的損失。除一次性損失

外，風(fēng)險(xiǎn)對(duì)后續(xù)階段的工程實(shí)施還會(huì)有影響，因此，費(fèi)用損失估計(jì)還

要考慮對(duì)后續(xù)階段工程實(shí)施與保險(xiǎn)來(lái)的損失，即項(xiàng)目整體損失估計(jì)。

此外，針對(duì)不同類型的風(fēng)險(xiǎn)損失還應(yīng)分別估計(jì)以下方面Q

①因經(jīng)濟(jì)因素而增加的費(fèi)用估計(jì)，包括價(jià)格、匯率、利率等的波

動(dòng)。

②因趕工而增加的費(fèi)用估計(jì)，包括建筑材料供應(yīng)強(qiáng)度增加而增加

的費(fèi)用、工人加班而增加的人工費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)和管理費(fèi)等。有

時(shí)，因趕工會(huì)使資金提前支付，因而會(huì)帶來(lái)利率方面的損失。

③因處理質(zhì)量事故而增加的費(fèi)用估計(jì)，包括建筑物、構(gòu)筑物或其

他結(jié)構(gòu)倒塌或報(bào)廢所造成的直接經(jīng)濟(jì)損失，修補(bǔ)措施費(fèi)用，返工費(fèi)

用，引起工期拖延造成的損失，工程永久性缺陷造成使用功能的損

失，第三者責(zé)任引起的損失等。

④因處理安全事故而增加的費(fèi)用估計(jì)，包括傷亡人員的醫(yī)療或喪

葬費(fèi)用，以及補(bǔ)償費(fèi)用；材料、設(shè)備等的損失費(fèi)用；引起工期延誤造

成的損失；為恢復(fù)正常施工而發(fā)生的費(fèi)用；第三者責(zé)任引起的損失

等。

(7)風(fēng)險(xiǎn)影響程度及風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)估計(jì)方法。

1)風(fēng)險(xiǎn)影響程度。根據(jù)專家積累的經(jīng)驗(yàn)和掌握的信息，將工程項(xiàng)

目各目標(biāo)受風(fēng)險(xiǎn)事件的影響程度分為若干等級(jí)作為影響值。影響值可

采用順序度量法或基數(shù)度量法表示。順序度量法是指將風(fēng)險(xiǎn)影響后果

按嚴(yán)重程度順序表達(dá)，如非常低、低、中、高和非常高?；鶖?shù)度量法

是指將不同權(quán)值作為影響值對(duì)應(yīng)不同的影響程度，這些值可以是線性

的，也可以是非線性的。具體采用哪種方法取決于決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)

度。

2）風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。在分析風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)工程項(xiàng)目目標(biāo)的影響程度時(shí)，只

考慮風(fēng)險(xiǎn)損失的均值不足以反映真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)情況。因此，需要采用風(fēng)

險(xiǎn)損失的標(biāo)準(zhǔn)差和變異系數(shù)來(lái)衡量風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重性。

（三）工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

1、工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)內(nèi)容

工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是指在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的基礎(chǔ)上，綜合考慮工

程項(xiàng)目各風(fēng)險(xiǎn)之間的相互影響、相互作用，以及對(duì)工程項(xiàng)目的總體影

響，然后與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行比較，確定是否要對(duì)工程項(xiàng)目采取控制

措施的過(guò)程。通過(guò)工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，可進(jìn)一步認(rèn)識(shí)已估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概

率