2013年萬達、龍湖、凱德、華潤地產(chǎn)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計與產(chǎn)品定位及案例分析

2021萬達、龍湖、凱德、華潤地產(chǎn)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計與產(chǎn)品定位及案例分析

前言：城市綜合體最新開展第一章：城市綜合體定義、特征、價值前景第二章：城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃第三章：城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計案例：萬達廣場、華潤萬象城、龍湖時代天街、來福士廣場“商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)開展的必然階段。〞在中國房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型的背后，逐漸成熟的中國房地產(chǎn)業(yè)正掀開商業(yè)地產(chǎn)時代。前言：城市綜合體的最新開展〔一〕前言：城市綜合體的最新開展〔二〕萬達商業(yè)廣場，依靠主力店的強大號召力，大型主力店組團是其商業(yè)局部最大的特點，定位于中檔市場，萬達廣場通過一定程度地犧牲收益換得風險的最小化和擴張的超高速，他已經(jīng)成為中國規(guī)模最大的綜合體產(chǎn)品萬象城，以“永不落幕的party〞為主題語，通過較大比例的餐飲、娛樂元素，時尚、現(xiàn)代的購物環(huán)境設(shè)計，為群眾消費人群營造了一個具有現(xiàn)代繁華都市氣質(zhì)的一站式消費場所龍湖時代天街，通過營造高端人群濃郁休閑氣氛的生活方式中心，成功打造高端綜合體產(chǎn)品獲得巨大收益，來福士廣場，以其獨特的品牌選擇而著名，圍繞著20-30歲年輕白領(lǐng)的顧客定位，它的品牌選擇充分迎合了年輕人對于個性、休閑、運動概念的追崇，成為成功定位于細分市場的典范目前中國已出現(xiàn)專業(yè)的城市綜合體開發(fā)商，他們擁有清晰的產(chǎn)品模式并實現(xiàn)或積極推進跨區(qū)域開展前言：城市綜合體的最新開展〔二〕

世界最大綜合體單體-----成都環(huán)球中心建成照片

第一章城市綜合體的定義、特征與價值前景

第二章城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點第一篇城市綜合體概述1、城市綜合體的定義2、城市綜合體的特征3、城市綜合體的價值前景第一章城市綜合體的定義、特征與價值前景?中國大百科全書?：建筑綜合體為多個功能不同的空間組合而成的建筑。?美國建筑百科全書?：建筑綜合體是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑。城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。1.1城市綜合體的定義城市綜合體〞將城市人群的購物、商務(wù)、娛樂、居住等多種功能進行組合，在一組建筑物中進行分工和相互聯(lián)系城市綜合體是伴隨著“回歸城市中心〞開展起來的，已經(jīng)成為城市中心的重要形式綜合體的各種功能在一天中的不同時段運行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價值和收益，并對所在區(qū)域的開展提供的動力和視覺的標示作用由于城市綜合體的大型建設(shè)規(guī)模和多功能組合，對工程選址、景觀設(shè)計、交通設(shè)計和材料設(shè)備應(yīng)用提出了更高的要求現(xiàn)階段的中國城市綜合體主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽1城市綜合體的定義樓盤類型：寫字樓、商住公寓、購物中心建筑規(guī)模：總規(guī)劃占地逾10公頃，總建筑面積超過48萬平方米開發(fā)商：北京萬達廣場房地產(chǎn)開發(fā)工程簡介：北京萬達CBD聚合品牌商業(yè)中心、國際商務(wù)港、五星級酒店、5A級寫字樓、特色商業(yè)區(qū)于一身，是CBD核心區(qū)鉆石級商務(wù)聚合體。XWHO的設(shè)計師試圖以更有吸引力的方式創(chuàng)造城市生態(tài)空間，而不僅僅是對自然進行模仿。廣場上有兩處規(guī)整的“城市森林〞，商鋪前茂盛的樹叢也構(gòu)成了一個小森林。城市綜合體樓盤類型：寫字樓、國際公寓、豪華酒店、國際商城建筑規(guī)模：總占地面積6萬平方米，總筑面積100萬平方米開發(fā)商：北京國華置業(yè)工程簡介：華貿(mào)中心由三棟高逾百米的5A智能寫字樓、2座豪華酒店、大型國際商城、國際公寓和中央公園組成。華貿(mào)中心的整體設(shè)計由世界著名的美國KPF建筑設(shè)計事務(wù)所擔綱，建筑設(shè)計極富紀念性和時代感。城市綜合體1.2城市綜合體的特征〔一〕12345678高可達性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性社會效應(yīng)及升值價值1.2城市綜合體的特征〔二〕功能復合性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)興旺、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達性可實現(xiàn)自身完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可1.2城市綜合體的特征〔三〕巨大的社會效應(yīng)/升值潛力內(nèi)外部聯(lián)系完整性空間連續(xù)性土地使用均衡性注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，防止土地過分集中于某一特定功能鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面和空間均表現(xiàn)為連續(xù)性、統(tǒng)一性：其設(shè)計通常采用整體設(shè)計，內(nèi)部建筑物風格統(tǒng)一；建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補、流動、連續(xù)的空間體系。內(nèi)部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機結(jié)合；對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)；同時作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷開展，其物業(yè)自身也具有升值潛力城市綜合體各子項在功能上的互補性和實際生活中的互動性，使各子項互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各項子功能有可能在綜合體自身一體化價值平臺上，對自身的價值鏈進行全面超越。一個成功的城市綜合體工程的開發(fā)及運營，會為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值和高升值的前景。城市綜合體是城市化進程和表達城市經(jīng)濟實力的重要載體，多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)的高度集約，將大大提升城市區(qū)域的價值，帶來巨大的社會價值；其開展是適應(yīng)區(qū)域開發(fā)和提高土地集約利用的趨勢，也將成為中國未來房地產(chǎn)業(yè)開展的主流模式之一。1.3城市綜合體的價值前景

第二章城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機組合城市綜合體的幾大產(chǎn)品構(gòu)成：1、住宅、公寓2、辦公3、酒店4、商業(yè)、零售及效勞5、購物中心

第二章城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點2.1住宅、公寓〔一〕選址特點目標客戶住宅類型產(chǎn)品特點普通住宅群眾消費者具備根本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以２居以上為主一般為毛坯房，近年來精裝修開始流行配套以停車場及公共廣場為主商住樓商務(wù)區(qū)域既可居住又可辦公；局部沒有廚房功能強調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套毛坯房為主住宅類型2.1住宅、公寓〔二〕選址特點目標客戶公寓類型產(chǎn)品特點普通公寓酒店式公寓商業(yè)繁華區(qū)域商業(yè)繁華區(qū)域戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器星級裝修，尤其是公共區(qū)域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式效勞通常設(shè)有會所，提供餐飲、康體等配套效勞戶內(nèi)各功能房間完善；小戶型比例較大精裝修一般設(shè)有大堂公寓類型2.1住宅、公寓〔三〕2.2辦公〔一〕選址效勞配套類型建筑特點租戶特點頂級寫字樓建筑品質(zhì)一流頂級裝修通常為5萬平米以上商務(wù)核心區(qū)域知名大型跨國公司金融機構(gòu)甲級寫字樓商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心建筑標準有所落后中檔裝修1萬平米左右乙級寫字樓中小型私營企業(yè)為主丙級寫字樓建筑標準陳舊普通裝修小于1萬平米小型私營企業(yè)寫字樓類型市區(qū)市區(qū)大中型各類企業(yè)、機構(gòu)設(shè)施設(shè)備建筑品質(zhì)優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬平米有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足有局部商務(wù)配套有地上／地下停車位幾乎沒有效勞配套品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進的數(shù)據(jù)通信品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進的數(shù)據(jù)通信有中央空調(diào)系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線無中央空調(diào)系統(tǒng)無樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線性價比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)；可實現(xiàn)局部回款，但在二、三線城市中屬于高風險性物業(yè)；在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴格控制放量比例；在非一線城市中。5A甲級寫字樓性價比低于乙級寫字樓；寫字樓的四大直觀產(chǎn)品指標——電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻；銷售及租賃時，以鏈型營銷思路為主——主力客戶的特點；2.2辦公〔二〕2.3酒店〔一〕選址經(jīng)營特點酒店類型目標客戶代表工程商務(wù)酒店以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客城市中心商務(wù)區(qū)區(qū)域中心除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求設(shè)施設(shè)備通常采用較高標準香格里拉洲際酒店經(jīng)濟型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主團體會議及會展效勞接待為主會議/會展酒店北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯三亞天域酒店酒店類型市區(qū)或郊區(qū)遠郊或旅游風景區(qū)以滿足住宿的根本需求為主，較少其他效勞配套功能，價格實惠通常以品牌連鎖形式經(jīng)營在一般商務(wù)酒店根底上，強化會議／會展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)效勞建設(shè)有多個不同規(guī)模的會議廳；及更加豐富的休閑娛樂設(shè)施如家快捷速８具有完善的休閑娛樂設(shè)施突出個性化效勞；創(chuàng)造放松環(huán)境酒店建設(shè)強調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合2.3酒店〔二〕本錢投入最高，回收難度極大；優(yōu)質(zhì)酒店對于運營管理要求很高；1、已上市公司；2、待上市公司；3、政府強制要求；4、體量實在過剩除上述四種狀況，不建議開發(fā)或持有。酒店標準制定與策略。2.4商業(yè)、零售及效勞〔一〕選址特點業(yè)態(tài)組合類型商圈范圍代表工程城市購物中心核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈40公里城市中心區(qū)域10萬平米以上香港ifc北京東方廣場購物中心類型主力店購物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂15-20%3-5個主力店主力店面積占比40-60%區(qū)域購物中心區(qū)域中心5-8萬平米北京萬達廣場深圳花園城購物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%2-3個主力店主力店面積占比40-60%鄰里購物中心社區(qū)中心不超過4萬平米伊藤洋華堂華潤萬佳購物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂3-5%效勞5%1-2個主力店主力店面積占比40-60%能量中心郊區(qū)4-10萬平米北京金源茂購物80-95%餐飲10-20%3以上個主力店主力店面積占比70-90%生活方式購物中心高檔住宅區(qū)附近自然條件優(yōu)越1-5萬平米上海新天地美國COCOWALK購物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂30-40%0-2個主力店主力店面積占比0-50%核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈10公里核心商圈1公里次級商圈3公里核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈20公里核心商圈1公里次級商圈3公里2.4商業(yè)零售及效勞〔二〕商業(yè)零售及效勞的形式：〔1〕商業(yè)街；〔2〕住宅或辦公樓底商；〔3〕裙房；〔4〕建筑單體；

2.4.1商業(yè)街對于用地強度占用最大，適合低密度商業(yè)用地；有效渠道的前提下，套現(xiàn)能力最強；常規(guī)單位鋪面不高于400平米；在無法保證充足消費人流的根底上，原那么上不要出現(xiàn)內(nèi)街；2.4.2住宅或辦公樓底商受到一定程度的業(yè)態(tài)限制；較好操作，易于套現(xiàn)；盡量通過轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)將商業(yè)局部處理為框架模式，剪力墻對商業(yè)價值影響很大；原那么上設(shè)計層數(shù)不要高于兩層；2.4.3裙房2.4.4建筑單體操作難度最高，經(jīng)濟效益最難實現(xiàn)；2萬平米以上單體必須多業(yè)態(tài)操作；有可能出現(xiàn)主力店，性價比低且難以套現(xiàn)；只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷售比例風險；在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開發(fā)現(xiàn)金流很難支持。第一章城市綜合體開發(fā)的前期籌劃

第二章城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計第三章城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計

第二篇城市綜合體規(guī)劃設(shè)計1、城市綜合體的開發(fā)條件及定位2、城市綜合體的區(qū)位選擇3、城市綜合體的開發(fā)時序第一章城市綜合體開發(fā)的前期籌劃1.1.1城市綜合體開發(fā)的條件因素

定位需滿足的目標：1、符合城市整體開展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特色，表達工程地段價值3、符合市場要求，實現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標1.1.2城市綜合體開發(fā)的定位〔一〕1.1.2城市綜合體開發(fā)的定位〔二〕定位依據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經(jīng)濟和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位1.1.3城市綜合體開發(fā)的定位〔三〕三位一體定位方法城市綜合體的開發(fā)模式：1、均衡開展的模式2、以辦公業(yè)為核心的開展模式3、以酒店業(yè)為核心的開展模式4、以零售業(yè)為核心的開展模式1.1.3城市綜合體開發(fā)的定位〔三〕城市綜合體的開展離不開城市化開展進程1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔一〕城市綜合體的開展離不開城市化開展進程1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔一〕

1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔一〕萬達在哪里，城市就在哪里1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔一〕1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔二〕“一個城市只有一個中心〞廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有一個中心〞，上世紀90年代，這些中心開展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說法，然而，城市在開展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長的開展需求嗎？城市化開展1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔三〕上海由一個中心向多個中心開展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化開展1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔四〕北京西單的核心地位正逐步被國貿(mào)CBD取代城市化開展城市化多核開展是必然趨勢1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔六〕未來城市可能面臨的綜合體形態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔七〕城市綜合體可以存在于CBD，可以存在于城市副中心內(nèi)，也可以位于CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。在城市綜合體工程所處的區(qū)域中，具體位置不同，對應(yīng)的地價水平也會有所不同；而在這個區(qū)域中，一般認為一定存在一個重要的點，這就是峰值地價交叉點。1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔八〕居住區(qū)市中心AB正確的開發(fā)時序?qū)τ趯崿F(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后；而為了樹立工程品牌形象，酒店或?qū)懽謽枪こ桃话阆绕谌胧?。其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。綜合體物業(yè)價值的最大化包含幾個方面的含義：1、最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值；2、最大可能實現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動價值；3、防止各物業(yè)之間的負面影響。1.3城市綜合體開發(fā)的時序1、商業(yè)地產(chǎn)概述2、城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性3、城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點4、如何在商業(yè)規(guī)劃階段躲避工程風險5、塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素第二章城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)核心規(guī)律——渠道2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔一〕2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔二〕1、商業(yè)地產(chǎn)：為社會交易創(chuàng)造交易地點和交易平臺，在這個平臺，能夠使商人們更容易的接觸到他們所需要推銷商品的客戶；因此其愿意為獲得這一時機支付租金。2、商業(yè)地產(chǎn)價值：商業(yè)地產(chǎn)的真正價值不在于鋼筋水泥建得有多漂亮，而在于這塊地點是否能有效交易〔能夠接觸到他所需要的消費者〕—渠道價值。商業(yè)地產(chǎn)賣的是“接觸客戶的時機〞而非建筑價值。開發(fā)商將交易場地租給商人，商人見到的客戶越多、實現(xiàn)的交易越大，愿意付出的代價越高。2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔三〕3、商業(yè)地產(chǎn)三大盈利點一大盈利，商業(yè)租售贏利。2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔四〕4、商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別：產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成：生產(chǎn)——流通〔渠道〕——消費商業(yè)地產(chǎn)賣的不是物業(yè)，而是渠道價值。5、商業(yè)地產(chǎn)營銷如同建水庫：住宅操作思路：造水庫——賣水庫〔不一定有水〕。商業(yè)操作思路：造水庫——引水——賣水籠頭〔喝水的時機〕。住宅客戶——無辜的購房者，商業(yè)客戶——精明的商人.2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔五〕6、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的開展過程比照第二個階段：競爭的加劇與產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，不具備多少能力的開展商幾乎被淘汰了，能生存下來的開展商必須都是具有較強的實力與操作能力的開展商，成功變成了一種實力與能力的考驗。

第一階段：利用了城市化所帶來的巨大市場需求，只要拿到一塊地，通過一定的資本運營就可以將工程建成，實現(xiàn)成功銷售，工程即告完成，這一成功帶有很大的時機主義色彩。住宅地產(chǎn)的開展經(jīng)過了兩個階段，但商業(yè)地產(chǎn)只有后一個階段。在過程上來說，如果說住宅地產(chǎn)的開展經(jīng)過了兩個階段，那么現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開展卻只有一個階段。

住宅地產(chǎn)開展的兩個階段是：2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔六〕現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)一邊是天堂，一邊是地獄。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營沒有和棋，運營得好，寸土寸金，運營得不好，那么一文不值。

住宅地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)的不同之處就在于：住宅地產(chǎn)的開發(fā)重結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)卻重過程。住宅地產(chǎn)在銷售完成之后即可見到結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)卻需要經(jīng)過一個漫長的過程之后才可見到結(jié)果。在中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的制度、人才和文化建設(shè)普遍欠缺的情況下，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不具備開發(fā)運營商業(yè)地產(chǎn)的能力的，這句話雖然很武斷，卻是一個不爭的事實。2.2城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性〔一〕在做商業(yè)地產(chǎn)工程的時候，很多人會發(fā)出這樣的感慨：成也規(guī)劃，敗也規(guī)劃。人們普遍認為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃指的就是建筑規(guī)劃；事實上，規(guī)劃又分為兩個方面，分別是硬件設(shè)施的規(guī)劃和軟件設(shè)施的規(guī)劃，概而言之，就是建筑格局規(guī)劃與商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃。

很多商業(yè)地產(chǎn)商在做工程的時候，很容易進入一個誤區(qū)：認為只要做好了硬件設(shè)施規(guī)劃，就可以在日后隨意對商業(yè)布局進行調(diào)整，具體表現(xiàn)在一種“走一步看一步，摸著石頭過河〞的思想上，這種思想并且在相當長的一段時間里占主導地位。但近年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)界一種新的風潮正在涌起：那就是商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃應(yīng)先于建筑格局規(guī)劃。1、規(guī)劃決定成敗這種思想反映了一種科學的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路，是對商業(yè)地產(chǎn)運營觀念的一次重要變革。在以前的觀念中，大家普遍認為商業(yè)地產(chǎn)工程是由玻璃、水泥、鋼筋和裝飾材料組成的一個購物中心，這是一種短淺、片面的目光，而不是一種長遠、全局的目光。在行為上，可以稱之為割裂的、短期的行為?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)思想將商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃視作與建筑格局規(guī)劃同等重要的一環(huán)，成為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃當中不可分割的兩個局部，甚至在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要?？茖W的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)強調(diào)的是整體戰(zhàn)略，在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)觀念中，硬件規(guī)劃與軟件規(guī)劃是一個不可分割的整體。而這，正是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃科學的根本原那么。開展商對商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解，無視商業(yè)規(guī)劃那么會走上彎路，造成投入本錢的浪費，使工程本身不能發(fā)揮最大的本錢效應(yīng)。2.2城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性〔二〕2、商業(yè)規(guī)劃比建筑規(guī)劃更重要

2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點〔一〕1、規(guī)劃的布局順序

一個大型的購物中心會包括超市、百貨、餐飲、娛樂、家電與信息產(chǎn)品等多功能的業(yè)態(tài)，但是，圍繞著這些功能配置該如何來進行布局，使各個功能主題明確，互相促進，互不干擾，同時到達最有利于商場旺場和實現(xiàn)租金收入最大化的目的。

商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃,有利于形成最合理的商業(yè)布局，這也是成熟的商業(yè)地產(chǎn)運營商的根本原那么之一；在中國，如萬達集團開發(fā)的商業(yè)工程，就都是遵循這一原那么，先進行商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，再進行建筑方面的規(guī)劃。萬達在全國各地開設(shè)了眾多的購物中心，成為中國在購物中心圈地運動中的領(lǐng)頭羊；如萬達在長沙黃興南路步行街開設(shè)的萬達購物廣場二、三層開設(shè)18000平方米的大型超市；從工程開始籌劃之初，沃爾瑪超市就深度介入其中，就其專業(yè)的細節(jié)與開展商達成一致意見，這樣一來，就確保了商業(yè)工程建成之后就成為一個一步到位的產(chǎn)品；同時雙方建立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系。商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃有利于實現(xiàn)低本錢的運營，同時還具有以下顯著的優(yōu)點：1)縮短了整個工程的開發(fā)周期。2)構(gòu)成整體效益對散件效益的優(yōu)勢。因此，無論是從本錢運作的角度來看，還是從商業(yè)整體效益的角度來看，商業(yè)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃都將提高商業(yè)中心的整體競爭力。

2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點〔二〕2、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的尺度就是人的尺度任何商業(yè)都希望擁有一流的規(guī)劃，但規(guī)劃也意味著代價，先進的規(guī)劃更意味著巨大的代價。無視長遠利益和現(xiàn)代商業(yè)科學，而以短期利益和回報最大化的思想來衡量購物中心的規(guī)劃方案，無視商業(yè)的客觀規(guī)律，往往是導致購物中心運營失敗的原因。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要，要根據(jù)人的習慣來進行設(shè)計；如人們在商業(yè)街內(nèi)行走時，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見〞的，而橫向關(guān)注范圍就在10米至20米之間，至于超過20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪。因此，在規(guī)劃中，我們不應(yīng)當只考慮某一個方面，而要從各方面進行綜合的考慮。2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點〔三〕2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點〔三〕2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點〔四〕“體驗經(jīng)濟“理論卻認為：當未來的社會商品消費結(jié)構(gòu)更加豐富時，商場憑什么讓消費者產(chǎn)生更多的消費欲望，營造劇場式的體驗經(jīng)濟效果就成為一種必要。絕大多數(shù)情況下，一個商業(yè)地產(chǎn)工程的風險就在于招商階段，招商不成功或者時間的滯后，都會對工程帶來失敗的陰影。招商就好似是商業(yè)開展的瓶頸，嚴重制約著商業(yè)地產(chǎn)的成熟與開展。招商的問題并不在于能不能實現(xiàn)招商，而是招一些什么質(zhì)素的商家，如何使較大規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)中心具有合理的商業(yè)組合，并使這些商家能持續(xù)經(jīng)營下去。商業(yè)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃是解決“招商瓶頸〞的最正確方案，對躲避工程開發(fā)經(jīng)營的風險能起到較大的保障作用。2.4如何在商業(yè)規(guī)劃階段躲避工程風險1、定位主題成功的商業(yè)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間會加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值。國內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔一〕2、主力店設(shè)置〔AnchorStore〕主力店是商業(yè)招商成功與否的關(guān)鍵因素。高知名度的主力店有助于渠道的建立、商業(yè)形象的提升，并增加商場的辨識度。主力店對于賣場面積、交通組織、貨架陳列、停車需求均有一系列的要求，為了吸引主力店額進駐，開發(fā)者必須在商場的規(guī)劃之初充分了解預期引入的主力店的各項需求。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔二〕3、動線區(qū)分人流、車流與貨流，妥善配置商場動線，防止動線沖突。規(guī)劃流暢的人流動線，強調(diào)水平與垂直動線的連續(xù)性，應(yīng)規(guī)劃簡易辨識的動線系統(tǒng)，盡量讓水平動線形成回路，并加強垂直動線的可見度，防止產(chǎn)生死角空間。4、布局商場的平面配置應(yīng)符合商場的定位與設(shè)計主題，同時應(yīng)以便于消費者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓店鋪有更好的展示空間。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔三〕5、視覺設(shè)計商場空間的整體視覺設(shè)計對商場形象的塑造有關(guān)鍵性的影響。具有強烈辨識性的商場視覺設(shè)計有助于消費者建立對商場的認同與了解。建筑立面、空間塑造、賣場的指針系統(tǒng)、櫥窗設(shè)計、室內(nèi)裝修色彩方案、燈光及景觀等都是商場視覺形象塑造的重要元素，應(yīng)能照應(yīng)商場的主題定位和整體規(guī)劃設(shè)計，提升賣場整體形象。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔四〕6、塑造氣氛商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動，可短期聚集人潮的活動與娛樂休閑設(shè)施絕對是商場活力與能量的來源。購物消費是歡樂愉悅的生活體驗，除了購物，還包括放松和休閑，所以購物氣氛的營造是必要的。商場在空間設(shè)計上應(yīng)盡量去提供一個活潑放松的環(huán)境，比方電影院、娛樂場、餐飲空間以及不定期舉辦的活動均是提供商場活力的來源。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔五〕7、地域商場地點需選擇正確，利用地利提升商場的成功率。注意要具備：周邊要有規(guī)律的客流，交通便利，商業(yè)環(huán)境的群聚效應(yīng)，合宜的地塊開展條件等因素。同時要采用始于當?shù)亻_展的規(guī)劃思維，不能照搬之前不同地區(qū)的成功經(jīng)驗，地域性的考慮必須反映在規(guī)劃設(shè)計中。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔六〕1、工程土地解讀2、城市綜合體各種功能的規(guī)模3、城市綜合體各種功能的分區(qū)4、城市綜合體的交通系統(tǒng)5、城市綜合體的空間布局6、城市綜合體的環(huán)境景觀設(shè)計第三章城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計工程前期規(guī)劃最核心的工作是工程土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對工程周邊情況，工程所處區(qū)域在城市中的地位，工程所在城市經(jīng)濟、文化開展情況，商業(yè)興旺程度，居民購置力及消費習慣等進行解讀；對工程具體土地解讀分為：1、城市商業(yè)特點及需求，商業(yè)人流主導方向及構(gòu)成等；這個城市缺什么？我們能帶給城市什么？2、解讀工程周圍市政及交通情況，是否有城市地鐵、輕軌經(jīng)過等；3、基地內(nèi)有沒有保存建筑，如何將保存建筑融合到規(guī)劃之中；4、工程可利用資源，如：河流，公園等；5、工程規(guī)劃條件：退讓、容積率、限高等；6、工程區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。3.1工程土地解讀1、居住功能的規(guī)模居住功能是城市綜合體中平衡酒店、商業(yè)、辦公等功能的重要功能。在城市綜合體的設(shè)計中，人流的密度必須到達足夠程度；因此必須考慮周邊環(huán)境的住宅密度問題，過低的密度會不利于對多樣性的支持，而導致整體失敗。在這種情況下，應(yīng)該通過增加工程內(nèi)住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊功能要素，來彌補工程人流密度的缺乏。居住物業(yè)的體量分析：D=h〔R，Y〕*N其中，h〔R〕為平均每人的居住需求量函數(shù)，Y為收入因素，N為人口數(shù)目。3.2城市綜合體各種功能的規(guī)模〔一〕3.2城市綜合體各種功能的規(guī)?！捕?、商業(yè)功能的規(guī)模按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設(shè)集中商業(yè)的可能〔臨街商業(yè)不計入〕零售飽和理論公式：IRS=C*RE/RFC：潛在客戶數(shù)量RE：人均消費支出RF：營業(yè)面積3.2城市綜合體各種功能的規(guī)?！踩成虡I(yè)空間往往會在整個工程的規(guī)劃中所占比例過大。由于商業(yè)可在未來的開展中增加，所以總的說來，規(guī)劃比例過小的問題會比規(guī)劃比例過大的問題易解決。而減少商業(yè)空間的比例，是很難進行的，并會給人以工程整體失敗的意象。3、商務(wù)、辦公功能的規(guī)模城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化開展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導功能和區(qū)域的重要性程度的影響城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容1、城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu)2、城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu)3、城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析4、城市未來供需開展趨勢〔預測就業(yè)人口和人均辦公面積，通過租賃活動和市場吸納量預測未來市場需求〕5、確定城市綜合體對城市中心商務(wù)的分流指數(shù)6、中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量3.2城市綜合體各種功能的規(guī)模〔四〕3.2城市綜合體各種功能的規(guī)?！参濉?、酒店功能的規(guī)模E=N*P*L/〔T*K〕E：酒店的床位數(shù)N：全年的旅客人數(shù)P:住宿旅客比例L:平均住宿天數(shù)T:全年可逗留天數(shù)K:床位的利用率分區(qū)原那么為按照商業(yè)的臨街價值次序布局：商業(yè)價值最高的留給商業(yè)物業(yè)；其次考慮寫字樓的位置；第三考慮酒店；最后再考慮公寓。分區(qū)原那么的依據(jù)：1、動線的操作難度不同；2、收益要求不同；3.3城市綜合體各種功能的分區(qū)3.4城市綜合體的交通系統(tǒng)〔一〕1、城市綜合體交通系統(tǒng)的組成：客流的存在是城市綜合體各個局部到達其經(jīng)濟目的的根本條件，城市綜合體的交通體系結(jié)構(gòu)可劃分為外部交通體系和內(nèi)部交通體系。3.4城市綜合體的交通系統(tǒng)〔二〕2、城市綜合體交通系統(tǒng)設(shè)計的核心

城市綜合體設(shè)計，尤其是以組織繁雜的城市交通為核心的綜合體設(shè)計，必然要建立一個基于行為需求的多層面的交通整合系統(tǒng)，包括與綜合體步行體系配合的景觀空間規(guī)劃；區(qū)域交通功能與城市交通分布的整合；城市機動交通體系與城市步行體系的整合。在這一系列的整合關(guān)系中，步行交通體系構(gòu)成了所有要素的核心。3、城市綜合體交通系統(tǒng)的特點：〔1〕開放的交通組織；〔2〕立體化的交通系統(tǒng)；城市綜合體是城市交通構(gòu)架系統(tǒng)整體的一局部，立體化的城市交通為綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施有機聯(lián)系。3.4城市綜合體的交通系統(tǒng)〔三〕3.4城市綜合體的交通系統(tǒng)〔四〕4、城市綜合體的停車系統(tǒng)：3.4城市綜合體的交通系統(tǒng)〔五〕1、城市綜合體空間布局的特點開放式的城市空間城市綜合體設(shè)計是以較高密度和高容積率的設(shè)計手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使工程規(guī)劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或綠化城市空間成為可能。街坊式的街區(qū)布局為了適應(yīng)現(xiàn)代城市開發(fā)的需要，現(xiàn)代綜合體通常以“街區(qū)〞的開發(fā)模式，通過將片區(qū)劃分為假設(shè)干街區(qū)單元，進行組團式的開發(fā)，獲得整體的功能組合效益，同時也獲得了社會效益。立體化的空間組合3.5城市綜合體的空間布局〔一〕3.6城市綜合體的環(huán)境景觀設(shè)計萬達的城市綜合體萬達的城市綜合體萬達的城市綜合體萬達城市綜合體的特點：第三，設(shè)計。設(shè)計是決定購物中心是否興旺的關(guān)鍵一環(huán)。1、交通優(yōu)先，交通的設(shè)計一定要作為重中之重，設(shè)計時一定要首先考慮車輛的進出方向，商業(yè)中心離不開車流，一定要考慮周邊交通的關(guān)系，要做到能夠進來，也能迅速疏散。2、地下幾層的停車場也非常重要，能很迅速容易地找到車輛及進出。3、萬達商業(yè)規(guī)劃院有一句名言叫“不走回頭路〞，從這頭進去那頭出，或者拐彎“口〞字形也行。很多工程設(shè)計了好幾條線，如果平行有兩條線，有一條線的某個位置肯定是冷的和死的。萬達的城市綜合體萬達城市綜合體的特點：第三，設(shè)計。設(shè)計是決定購物中心是否興旺的關(guān)鍵一環(huán)。1、交通優(yōu)先，交通的設(shè)計一定要作為重中之重，設(shè)計時一定要首先考慮車輛的進出方向，商業(yè)中心離不開車流，一定要考慮周邊交通的關(guān)系，要做到能夠進來，也能迅速疏散。2、地下幾層的停車場也非常重要，能很迅速容易地找到車輛及進出。3、萬達商業(yè)規(guī)劃院有一句名言叫“不走回頭路〞，從這頭進去那頭出，或者拐彎“口〞字形也行。很多工程設(shè)計了好幾條線，如果平行有兩條線，有一條線的某個位置肯定是冷的和死的。萬達的城市綜合體萬達城市綜合體的特點：第三，設(shè)計。設(shè)計是決定購物中心是否興旺的關(guān)鍵一環(huán)。1、交通優(yōu)先，交通的設(shè)計一定要作為重中之重，設(shè)計時一定要首先考慮車輛的進出方向，商業(yè)中心離不開車流，一定要考慮周邊交通的關(guān)系，要做到能夠進來，也能迅速疏散。2、地下幾層的停車場也非常重要，能很迅速容易地找到車輛及進出。3、萬達商業(yè)規(guī)劃院有一句名言叫“不走回頭路〞，從這頭進去那頭出，或者拐彎“口〞字形也行。很多工程設(shè)計了好幾條線，如果平行有兩條線，有一條線的某個位置肯定是冷的和死的。萬達的城市綜合體萬達城市綜合體的特點：第四，業(yè)態(tài)。萬達更多項選擇擇非零售業(yè)態(tài)，更強調(diào)體驗式消費，明確規(guī)定，體驗式消費要大于50%，尤其是文化娛樂和餐飲。其次，餐飲的比重要夠大，每一個萬達廣場中餐飲比重在整個租賃面積當中會超過20%，所以每個萬達廣場原那么上里面的餐飲會超過30家，甚至有些還會到達40多家。

中國的購物中心不是賣