保障性住房的貨幣補貼和實物補貼

一、保障性住房的定義

?所謂的保障性住房，通常是指由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，供應應特定人群使用，限定了建筑

標準和銷售價格或租金標準，起社會保障作用的住房。

?我們我國住房保障體系中對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。對于最低收入家庭,

政府供應租賃的廉租住房；中低收入家庭可以購買經濟適用住房；

?當前，保障性住房中最主要的形式是經濟適用房和廉租房。

二、為什么要供應保障性住房補貼

市場經濟能夠解決大部分家庭的住房，但因“市場失靈”和城市進展滯后，部分低收人家

庭住房仍得不到解決?！皼]有什么東西比住房更能為課求人們幸福和社會安定作出貢獻”。

沒有住房，我們將失去居住休憩的場所，影響家庭成員的學習、工作，致使家庭不和，甚

至社會動蕩、經濟停滯倒退。為此，世界各國政府出于各自目的，都先后指定了住房補貼

政策。我們我國的社會主義性質，打算了我們更應建立住房補貼制度對這部分家庭供應補

貼支持。

三、補貼對象

目前，住房補貼制度主要有兩種模式：一是“普及性支持”，二是“選擇性支持”。前者

的前提假設是認為住房市場的運行是無效率的，通過市場無法解決居民的住房問題，需要

政府的全面干預。這種假設明顯有悖于“城市居住均衡”模型的結論，是不合理的。假如

住房補貼制度實行“普及性支持”，政府將面臨特別尷尬的境況。

“選擇性支持”只對部分家庭供應住房補貼。其隱含的前提假設是住房市場能夠解決居民

的住房問題，但住房市場運行有時是失靈的，政府應對住房市場進行適當干預。由于來自

勞動力市場和住房市場的“失靈”及城市進展滯后，部分家庭會消失住房困難，但通過住

房市場還是能解決大部分家庭住房?？梢?，“選擇性支持”的前提假設是合理的。

補貼對象：

“選擇性支持”對象應嚴格限制在“低收入住房困難家庭”,保證住房補貼體系的有效

運行。

?低收入者并不肯定就是住房困難戶，有些低收入者可能通過繼承、父母資助實現(xiàn)購房；

有些低收入者曾經是中高收入者，已經擁有住房。

?同樣，住房困難戶也并不意味他（她）們沒有力量購房，有可能是該家庭的住房消費觀

念陳舊，不愿獲得銀行住房抵押貸款，只有當家庭購房儲蓄累積到肯定金額后，才消失購

房行為；或城市進展相對滯后，部分家庭雖然住房困難，但居住地的外部性福利甚佳，如

小孩讀書便利、治安良好、交通便利等，寧可住房困難，也不愿放棄諸多外部性福利到住

房價格相對廉價的地區(qū)購房。

因此，只有“低收入住房困難家庭”才能成為補貼受益對象，通過嚴格補貼對象，防止擴

大化傾向，才不會消失“普及性支持”的一些負面后果。

分析貨幣補貼和實物補貼兩種補貼方式各自的優(yōu)缺點

四、貨幣補貼的優(yōu)點

I）保障更公正。

?實行租金補貼避開了住房實物難以分割，體現(xiàn)出更高的公正性。

-廉租房實物安排是一種暗補，居民接受了多少補貼并不清晰。而租金補貼是明補，以貨

幣量化的方式實施，居住保障更公開，且符合居住保障由“磚頭”補貼向“人頭”補貼的

國際趨勢。

?在政府供應資金肯定的前提下，實行租金補貼可以解決更多最低收入家庭的居住困難，

實現(xiàn)居住保障的規(guī)?；?，使最低收入家庭普遍受惠。

2）管理更簡化。

?實行租金補貼方式可解脫政府在廉租住房投資、建設、（實物）安排和（物業(yè)）管理等方面的

責任，而只負責租賃資格、合同的審核及租金補貼的發(fā)放。且可以避開“遷出難”的問題，

一旦某最低收入家庭應因收入增長而失去廉租住房租賃資格時，只需中止租金補貼即可。

?免去了房屋興建和后續(xù)過程中的土地、維護等相關費用，政府支出成本較實物補貼政策大

大降低。

3）更符合商品化、社會化的要求。

?房價是商品價，租房者可以有所選擇，符合住房商品化、社會化的要求。

?直接補貼需求方，低收入者可以自發(fā)到市場中求租購自己偏好的住房，較實物型配給政策

更自由。

5）與實物補貼相比，避開了廉租住房集中供應與安排易產生的社會問題。

貨幣補貼的缺點

1、低收入者可能會將補貼資金挪做他用。

這個后果就是我國花了大量的補貼資金，中低收入者依舊沒有屋居住。

2、消費心理成熟度問題：

假如貨幣補貼者的消費心理不健全，原來政府的目的只是居者有其屋，而不是居者有好屋。

但是現(xiàn)在補貼者假如用相對欠缺的資金去購買好屋，這會沖亂整個行業(yè)市場。

首先是銀行，補貼能夠讓被補貼者降低交納銀行首付款的門檻，但是月供卻是個人經濟實

力的長期反映，我國沒有承諾給補貼者以月供補貼，那么銀行風險巨大；

其次大量的補貼現(xiàn)金短期內涌進住房市場，會形成短期大量需求，從房地產開發(fā)的實際狀

況來看，供應與需求的非同步性，導致供應短期不足，形成房價上漲。

3、貨幣的貶值速度，大大高于實物貶值速度。

貨幣和資本是兩個不同的概念，雖然他們有可能都以同一種形態(tài)消失。貨幣最大的問題就

是永久是貶值的，而資產基本上是保值和增值的。

從過去一段時間的股票市場，以及金融投資市場來看，貨幣貶值速度過快（中國民生銀行

重慶分行的理財產品，一天之內，由原來的10.5%上漲到15.7%,也就是一天之內，你

擁有的銀行存款，貶值5%）而無論房屋怎樣的貶值，都不行能達到這個幅度，這就是說,

假如一個人從政府那里領到補貼，半年不購房，依據(jù)當前的金融形式，半年貶值10%是正

常的，而這中間還存在著?個房地產價格的上漲問題，假如房地產價格在上漲10%,那么

被補貼者半年之內，貨幣縮水20%,而假如在等半年，貨幣價值再縮水，那就是被補貼者

根本就不行能購買起房屋了。

4、中低收入者的生存現(xiàn)實問題:

依據(jù)一般社會學規(guī)律理論，中低收入者都只擁有比較弱的生存力量。同時也只擁有相對較

低的投資力量。假如用貨幣補貼，貨幣在他們手中固定形態(tài)通常還是貨幣，而不是資產，

因此貨幣的貶值是他們沒有方法去克服的。

5給權力尋租更大的空間

無論何種政策，防止腐敗保證公正公正最為重要。不過經濟房建設安排過程中貓膩不少，

什么“開寶馬買經適房”、什么搖出個千萬分之一機率的“6連號”等都不是新奇事。說實

話，經濟房建設環(huán)節(jié)這么多，沒有腐敗是沒可能的，不過原來經濟適房由于有多種限制，

而且位置也不太好，而且5年內不得轉讓，轉讓還得收重稅，如此一來要短期內獲利不簡

潔，但實行貨幣補貼之后，操作空間就大得多，可能幾個月就有二三十萬的銀子進賬，港

能不動心？如何防止權力尋租政府得仔細討論。

因此我們也應看到，在市場中，低收人者有時會租購不到合適的住房。

這就是說，實行貨幣補貼的保障方式還要具備某些基本的先決條件。

首先，當?shù)乇匦枰呀浄e累了足夠的價格低廉的空置房屋。

其次，低收人家庭往往身處信息不完全市場，中介市場也不完善，因此政府有責任向其供應

信息，關心他們查找合適f勺房屋。

再次，政府要有力量維護市場秩序，除了要防止私人房主哄抬價格、敲詐勒索之外，還要防

止他們因貪欲上漲的房價而違章建設不符合標準、容積率過高的簡陋房屋。

五、實物補貼的優(yōu)點：

2）在城鎮(zhèn)住房特殊是適合于最低收入者租金支付力量的住房極度缺乏時，實物補貼能夠很

快見效，并可以平抑市場房價的高漲。

3）隨著廉租房保障面從低保家庭向低收入家庭不斷擴大，市場能供應的合適房源越來越緊

急。相比之下，實物配租因其穩(wěn)定、選擇面大、房屋條件和物業(yè)服務較好，受到低收入家

庭的歡迎。

4）實物配租可以有力地拉動內需。相比租金補貼，實物建設需要政府投入數(shù)倍的資金。本

輪保障性安居工程的特殊行景就是，不僅著力于改善民生，還位列國務院去年底提出的擴

大內需促進增長的十項措施之首位。

實物補貼的缺點：

1、簡潔讓城市增加不良資產，

由于大規(guī)模的拆遷安置房或者經濟有用房，將形成該區(qū)域城市形象差，治安環(huán)境差等社會

弊病。這些弊病又會讓城市資產縮水，也讓補貼者的房屋價值縮水。這是個幾難問題。

2、實物補貼的補貼物，比較偏遠，自然形成社會等級秩序。不利于社會和諧。

國外的閱歷表明，政府在制訂公共住房建設方案時，簡潔陷人盲目境地，很難滿意低收人家

庭各種不同類型的居住要求。隨著經濟的進展，這些新居往往還未到生命周期就很快過時，

由于不能再向下“過濾”，很可能提前拆毀或挪作它用。世紀年月后期，很多發(fā)達我國在戰(zhàn)

后建設的社會住房由于規(guī)劃、設計和建筑方面的緣由，很大一部分變成了貧民窟，不得不進

庭抱著在自己所住區(qū)域四周查找住房的心態(tài)，并且資金補貼的金額難以在他們所在區(qū)域支

付相對較為舒適的住房，另一方面，這些家庭也不愿或者也不能承受額外的房租。因此，

實物配租的住房條件普遍優(yōu)于獲得資金補貼的住戶自行查找的住房。

增加住房的承租或者可購性。實物配租和資金補貼的方式都有效增加了低收入家庭承

租住房的力量。但是，當進一步擴大實物配相比例后，新的廉相房源的房租較高的收購成

本，可能使得廉租住房的房租高于低收入家庭的可承受的范圍。

促進存量房的有效使用。拿到貨幣補貼的住戶是通過個人在市場上租房來促進存量房

的使用，是一種個人選擇，而實物配租的廉租住房是政府在市場上統(tǒng)一購買的存量住房，

是集體選購，因此在促進存量房的使用上更有宏觀性。

住宅選擇的自由度。獲得供方補貼的家庭的選擇就是搬入政府供應的廉租住房。獲得

需方補貼的家庭，有機會自己選擇去選擇新住處。同時獲得租金補貼的家庭也可以選擇保

留原有的住處并且在他處選擇新住房。需方補貼方式對于老年人或者在原居住地四周有就

業(yè)崗位的低收入者尤為有利，他們的社會資本不會由于搬至他處而損失。

2效率性

住房供應的成本。假如政府財政充裕的狀況下，供方補貼的方式可以較徹底的補貼，

削減個人的住房支出。需方補貼的方式的優(yōu)勢是補助的程度較為自由，對于不同地區(qū)的補

貼標準也較為敏捷。從進展來看，假如住房供應數(shù)量上在保持同等比例的增長，則需要增

加投入的資金，或者轉變補助方式。自上海開頭供應廉租住房開頭，其累計已使用的金額

不過3.39億元,為大約25000戶家庭供應了租金補貼。但是政府于去年10月動用了20億

元左右公積金增值收益，收購了約8000套住房作為實物配租的房源。由此可見，假如要擴

大廉租住房實物配租的比例，則需大量的政府財政支出。

愛護住房補貼的實際價值。供方補貼在整個補貼周期中的消耗較少。在私人租房領域

需方補貼可能被房東消化，此外，租金補貼可能導致市場上某類住房的租金上拾。但是歐

洲的實踐來看，私人租房領域的房租沒有急速膨脹，這是由于各國的立法限制以及政府大

量供應實物配租房屋。

實施管理上的可操作性。在對廉租住房申請者的資格認定上，上海采納了“市民收入

核對系統(tǒng)”，今后凡享受公共福利政策的市民都要納入該系統(tǒng)，該套系統(tǒng)己領先在部分申

請廉租房的人群中使用。該系統(tǒng)中，民政、勞動、稅務、公積金管理等各部門將建立信息

交換機制，對市民的有關收入的各項信息進行比對、匯總，從而把握居民收入的實際狀況,

并以此作為能否享受廉租房等社會福利的重要依據(jù)。因此，兩種補貼方式在實施過程忠都

需要付出肯定的行政成本，

3公正性

補貼人群之間的公正性。由于財政投入及建設周期的緣由較長，每一階段只能滿意一

部分低收入家庭的需求，損害了應受補貼人群之間的公正性。此外，每套住宅本身是不同

的，因此很難有肯定意義的公平。由于目前接受實物配租補貼的人群限定在孤老、殘疾、

患有重大疾病、丟失勞動力量的特殊困難家庭，補貼范圍較小，這些問題還未體現(xiàn)出來。

相對而言，需方補貼則較好的保證了應受補貼人群之間的公平性。

非補貼人群與補貼人群的公正性。對于沒有享受補貼的人群來說，他們贊成供方補貼

的方式，由于在供方補貼政策下可以承受較低的房價。但是需方補貼對于財政的投入較為

敏感，而財政受到各階層民意的影響能增加或削減住房撲貼財政支出，間接地保證了非補

貼人群與補貼人群的公正性。

株州經濟適用房補貼方式比較

1效果性

改善住房物質性條件,依據(jù)株州市經濟適用房標準，中套住房建筑面積不大于80立方,

小套住房建筑面積掌握在60平方米左右。經濟適用房具有的商品房屬性，使其具有良好的

配套設施。從需方補貼來看，株州市2007年的標準是每戶1.8萬元，依據(jù)株州市2007年

住房均價2000元計算，僅夠購買住房面積9平房米。因此，拿到貨幣補貼的家庭可能會

轉向二手房或者區(qū)位條件較差的住房。

增加住房的承租或者可購性。供應經濟適用房以及貨幣補貼兩種方式都有效增加了低

收入家庭承租租房的力量。但是由于貨幣補貼的規(guī)模限制，對于低收入家庭對于市場住房

的可承受力量關心有限。促進存量房的有效使用。拿到貨幣補貼的住戶是通過個人在市場

上租房來促進存量房的使用，促進了存量房使用。而經濟使用房的新建對促進存量房的有

效使用沒有關心。

住宅選擇的自由度。獲得貨幣補貼的住戶在市場上自由選擇住房，其在住房選擇的自

由度上高于經濟適用房購買者。

2效率性

住房供應的成本。經濟使用房的需方補貼的來源是國有土地有償使用收入，而經濟使

用房的供方補貼除了土地劃撥外，還包括經濟適用住房建設和經營中的行政事業(yè)性收費和

基礎設施建設費用減免。此外，經濟適用住房建設單位可以按我國有關規(guī)定向商業(yè)銀行申

請住房開發(fā)貸款。因此，經濟適用房的補貼成本是更為多元，但是這是一種內部成本。

愛護住房補貼的實際價值。目前，株州市低收入家庭標準線為市統(tǒng)計部門公布的上年

度城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的60%。補貼范圍過大，這樣就把大部分住房條件有待改善的

家庭納入經濟適用住房的供應范圍，部分有力量購買商品房的家庭也會等待購買經濟適用

住房，從而削減了對商品房的需求。建設標準高的經濟適用住房，假如在各方面均能滿意

中等收入家庭的需要，高收入居民家庭也會想方設法擠入經濟適用住房的消費群，從而使

所流失的財政補貼效益最終轉化為開發(fā)商的生產者剩余和少數(shù)中等偏高或高收入階層的消

費者剩余。而那些真正應享受到財政補貼的、居住困難的中等偏低收入和低收入階層卻反

而會被排斥在受益范圍之外。

實施管理上的可操作性。供方補貼的方式對于政府來說，參加度較高，實行這種方式,

政府必需縝密支配投資方案，并對安排方法和市場流通實施嚴密掌握。此種方式付出干預

和制度成本。而得到貨幣補貼的家庭則自行在市場上購買住房，政府管理支出主要在前期

的補貼資格認定上。

3公正性

補貼人群的公正性。補貼人群之間的公正性。由于株州市可申請購買經濟適用房的家

庭數(shù)量較多，而貨幣補貼的數(shù)量相當有限（2007年為160戶）。因此如何保證接受補貼人

群的公正性問題突出。此外，每戶的補貼金額相同，但是各個家庭的苦難程度是不?樣的,

從這個角度看，目前貨幣補貼的運作方式有其不公正性。

非補貼人群與補貼人群的公正性。對于低收入家庭一次性的貨幣補貼勢必造成市場房

價的上揚，對于沒有享受補貼的人群來說是不公正的。但是，由于目前經濟適用房的貨幣

補貼規(guī)模有限，這一沖突還沒有突現(xiàn)出來。

八、我們的一些思索和建議：

1、在房價穩(wěn)定的時期，政府的住房保隙政策應盡量以市場為主，實行對消費者實施貨幣補

貼政策的效率要高于實物補貼政策，即補“人頭”，而不是補“磚頭”。而在房價持續(xù)明顯上漲

的狀況下，由于對低收入者進行住房實物補貼可以規(guī)避房價快速上漲的風險，政府實行補“磚

頭”而不是補“人頭”的住房保障政策則更為有效。所以，目前我們我國政府重申要加大建

設保障性住房的力度的政策是合理的。進一步地，從國外學者的討論成果，我們也可以發(fā)覺,

越是房價上漲，低收入者對住房改善的心理預期越悲觀，政府也就越應加大住房實物補貼的力

度。

在房價高企的狀況下各級政府應對城市中低收入家庭解決住房問題實行更加樂觀的措

施，多方籌措公共住房建設和住房補貼資金（例如，從房地產稅費收入和土地拍賣收入中按比

例劃撥資金），從多個層次來滿意城市中低收入人群的合理住房需求。不僅對最低收入家庭供

應廉相房，而且應對符合條件的中低收入家庭供應經濟適用房,對中等收入家庭供應“限價房”

和提高住房貨幣補貼的標準，以達到促進我們我國房地產市場健康和諧進展和保證人民安居

樂業(yè)的目的。

2、中低等級住房存量不足是眼下的突出困難，我們我國目前還不具備實行以貨幣型補

貼為主的公共住房政策的前提。在當前的國情下，假如貿然實施以貨幣補貼為主的保障體制,

不僅將增大租金補貼水平和政府負擔的不確定性，而且會對城市低收人家庭租購住房構成

極大的威逼。因此，盡管公房建設己開啟多年，對絕大部分城市而言，仍舊不能忽視建設和

購買公共住房。同時，在管理制度設計上應注意創(chuàng)新，不能遁人舊公房制度的翻版。待到時

機成熟，公共住房政策可以考慮漸漸過渡到貨幣補貼。當然，對于極少數(shù)的城市，質量尚好

的存量舊公房所占比重不低，租金也相對穩(wěn)定，可以領先嘗試以貨幣補貼為主的方式。但即

便在這些城市，由于住房二級市場沒有充分放開，往往致使舊房無法順當流轉。因此，對于

解決這些城市的低收入階層房源短缺問題，應首先考慮充分開放二級市場，采用市場機制

解決問題長遠來看，最終應普遍轉向低成本、高效率的貨幣型補貼。此外，各種住房信貸、

稅制上的財政優(yōu)待政策也應配套地樂觀發(fā)揮作用。

3、鼓舞開發(fā)商開發(fā)適合低收入家庭購買的住房，實現(xiàn)“實物補貼”的市場化運作。

住房開發(fā)商以謀求利潤極大化為目標，開發(fā)低檔房屋，難以獲得正常利潤，更不要說

超額利潤，導致市場難以供應與低收入家庭購買力相稱的住房。

為此，政府應制定相關優(yōu)待政策，激勵開發(fā)商介入低檔住房市場：

制定最低住房條件標準，包括質量和面積要求；在用地、建設和銷售各環(huán)節(jié)中，賜予

開發(fā)低檔住房的開發(fā)商肯定范圍的稅費減免，或運用“經營城市”的理念，賜予開發(fā)商其

他方面的好處；盡可能剝離原應由開發(fā)商擔當?shù)幕A設施和公用設施建設投資；在開發(fā)商

與低檔住房購買者之間架起信息互通的平臺，削減開發(fā)商的宣揚與廣告費用。

4、解決低收入住房困難家庭住房，還要依靠社會經濟進展、城市化進程和收入的增加。

通過住房補貼方式解決住房困難家庭住房，見效快，民眾支持。但要徹底解決低收入者住

房困難問題，還要依靠經濟進展、城市資源的合理配置和他們自身力量和素養(yǎng)的提高。因

此，要加強低收入者的職業(yè)培訓，為他們供應公正競爭的就業(yè)環(huán)境；加快城市化建設，合

理布局城市資源：促進經