紀(jì)明欣、天津萬安建創(chuàng)置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛民事二審民事判決書

/紀(jì)明欣、天津萬安建創(chuàng)置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛民事二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛商品房預(yù)售合同糾紛【審理法院】天津市第一中級人民法院【審理法院】天津市第一中級人民法院【審結(jié)日期】2021.09.08【案件字號】(2021)津01民終3796號【審理程序】二審【審理法官】王路張瑩姚琦【審理法官】王路張瑩姚琦【文書類型】判決書【當(dāng)事人】紀(jì)明欣;天津萬安建創(chuàng)置業(yè)有限公司【當(dāng)事人】紀(jì)明欣天津萬安建創(chuàng)置業(yè)有限公司【當(dāng)事人-個人】紀(jì)明欣【當(dāng)事人-公司】天津萬安建創(chuàng)置業(yè)有限公司【代理律師/律所】于文慶天津長豐律師事務(wù)所【代理律師/律所】于文慶天津長豐律師事務(wù)所【代理律師】于文慶【代理律所】天津長豐律師事務(wù)所【法院級別】中級人民法院【原告】紀(jì)明欣【被告】天津萬安建創(chuàng)置業(yè)有限公司【本院觀點(diǎn)】本案的爭議焦點(diǎn)為：被上訴人是否作出過涉案項目配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校的承諾及被上訴人是否存在違約行為?！緳?quán)責(zé)關(guān)鍵詞】無效合同誠實信用原則證據(jù)不足證據(jù)交換關(guān)聯(lián)性合法性質(zhì)證證明責(zé)任（舉證責(zé)任）訴訟請求開庭審理維持原判發(fā)回重審【指導(dǎo)案例標(biāo)記】0【指導(dǎo)案例排序】0【本院認(rèn)為】本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：被上訴人是否作出過涉案項目配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校的承諾及被上訴人是否存在違約行為。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。上訴人訴請被上訴人承擔(dān)違約賠償責(zé)任，其應(yīng)舉證證明被上訴人存在違約行為、其損失的具體情況及違約行為與損失之間存在因果關(guān)系。 首先，關(guān)于萬安建創(chuàng)公司是否存在違約行為。雙方簽訂的《天津市商品房買賣合同》中并未就涉案項目內(nèi)配備耀華或新華九年一貫制學(xué)校進(jìn)行明確約定，上訴人主張被上訴人在合同之外作出過涉訴小區(qū)內(nèi)配備耀華或新華九年一貫制學(xué)校的說明和允諾，但其提供的證據(jù)不足以證明被上訴人曾通過廣告、宣傳資料等方式向上訴人明確作出過該小區(qū)必定配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校的說明和允諾。其一，關(guān)于萬科公司Vcity公眾號的宣傳，該公眾號中《萬科翡翠系天津首作“翡翠大道”即將開篇》中僅出現(xiàn)“九年一貫制小學(xué)”字樣，并未明確指出該學(xué)校位置在地塊內(nèi)還是地塊外，也未明確是否系其引進(jìn)，更未直接宣傳是新華或耀華的九年一貫制學(xué)校。而南站九年一貫制學(xué)校規(guī)劃獲批在該宣傳之前，且涉案項目亦在該學(xué)校的輻射范圍內(nèi)。其二，關(guān)于銷售人員銷售過程中是否有承諾新華、耀華九年一貫制學(xué)校的事實，上訴人提供了與銷售人員的聊天記錄擬證明銷售人員在銷售過程中承諾會配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校，一方面，該允諾本身并非確定的承諾，大多是“在談”“有可能”“如果”“一旦”“預(yù)計”“盡量引進(jìn)”等字眼，未明確表明涉案項目一定會配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校；另一方面，作出該承諾的大都是第三方銷售公司的銷售人員，而根據(jù)行政處罰調(diào)查過程中第三方銷售人員的陳述，第三方銷售公司只是將客戶帶領(lǐng)到售樓處，具體的銷售講解工作及簽訂合同事宜，第三方銷售人員并不參與，現(xiàn)并無證據(jù)證明萬安建創(chuàng)公司的銷售人員在樓盤講解過程中及簽訂合同環(huán)節(jié)明確做出了配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校的承諾。其三，上訴人舉證的天津南站生活圈、房wifi新房服務(wù)平臺等媒體、第三方網(wǎng)站及部分房產(chǎn)中介所發(fā)的微信朋友圈對涉案項目的宣傳中有部分涉及到新華或耀華學(xué)校，引進(jìn)九年一貫制學(xué)校等內(nèi)容，但以上宣傳均非萬安建創(chuàng)公司作出，現(xiàn)有證據(jù)也不足以證明以上內(nèi)容的發(fā)布經(jīng)過萬安建創(chuàng)公司的審核或授權(quán)。綜上，雖上訴人提供了較多證據(jù)擬證明萬安建創(chuàng)公司做出過涉案項目配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校的允諾，但以上證據(jù)尚不足以認(rèn)定萬安建創(chuàng)公司在銷售過程中明確作出過該承諾。 其次，關(guān)于涉案項目是否對房屋價格存在影響問題。在上訴人已簽署《教育設(shè)施不確定告知書》的情形下，如學(xué)區(qū)系影響上訴人購買該房屋的重要因素，上訴人應(yīng)與開發(fā)商對此進(jìn)行特別約定；上訴人亦未提供充足證據(jù)證明學(xué)區(qū)為唯一或直接影響其購房的關(guān)鍵因素及對房屋價格的確定有重大影響。另，上訴人提供了涉案項目的申報價信息，擬證明學(xué)區(qū)承諾未兌現(xiàn)導(dǎo)致涉案項目房價大幅下降，但房價下降受多方因素影響，上訴人未舉證證明系因?qū)W區(qū)因素導(dǎo)致房價下降，且從調(diào)取的翡翠北苑的申報價來看，2021年的申報價較翡翠南苑2020年的申報價又有了一定程度的上漲，故不能證明房價波動系由學(xué)區(qū)因素導(dǎo)致。因此，上訴人雖主張房屋貶值損失賠償，但并未對其實際損失情況及該損失與其主張的學(xué)區(qū)因素之間的因果關(guān)系進(jìn)行充分舉證。 就本案的案由和法律適用問題，上訴人主張被上訴人作出涉案項目內(nèi)規(guī)劃有“九年一貫制”學(xué)校的虛假承諾，給上訴人造成損失，認(rèn)為本案的案由應(yīng)增加締約過失責(zé)任糾紛，應(yīng)同時適用有關(guān)締約過失責(zé)任糾紛的法律規(guī)定處理本案。締約過失責(zé)任是當(dāng)事人違反先合同義務(wù)應(yīng)依法承擔(dān)的民事責(zé)任。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；(三)有其他違背誠信原則的行為。如前所述，被上訴人并未作出過涉案項目配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校的承諾。也即，被上訴人不存在因違反先合同義務(wù)而應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任的行為，一審法院按照商品房預(yù)售合同糾紛審理本案，并無不當(dāng)。上訴人的該項上訴主張，不能成立，本院不予支持。 綜上所述，上訴人紀(jì)明欣的上訴請求不能成立。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)7270.7元，由上訴人紀(jì)明欣負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決。【更新時間】2022-09-2217:21:54【一審法院查明】一審法院認(rèn)定事實：原告(乙方)與被告(甲方)于2018年7月15日簽訂一份《天津市商品房買賣合同》，約定乙方購買甲方開發(fā)建設(shè)的坐落于天津市西青區(qū)配建7-44號樓-1-1202號商品房，用途為住宅房屋建筑面積89.64平米房款共計2550527元。該合同附件六：補(bǔ)充協(xié)議第1條約定“對于商品房買賣合同訂立以及對于商品房價格有重大影響的因素，買賣雙方均已在商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定，不存在遺漏情況，因此，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)責(zé)任以《天津市商品房買賣合同》及本補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)凡在簽約前買賣雙方任何一方通過口頭、書面、實物及其他形式(包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示范單位、沙盤、模型等)所表述和提供信息不再作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。出賣人的收售樓書、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)……”。補(bǔ)充協(xié)議第30條第(2)項約定“出賣人對規(guī)劃建設(shè)范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等的說明或介紹僅為買受人提供參考信息不構(gòu)成出賣人的承諾”。前述內(nèi)容字體均加黑并標(biāo)注下劃線。 合同簽訂后，原告于2020年9月28日接收房屋。 2020年4月8日，西青區(qū)教育局出具《情況說明》，明確涉訴小區(qū)屬西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)學(xué)區(qū)片，該小區(qū)適齡兒童入學(xué)應(yīng)具有西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)戶籍或符合條件的居住證持有人隨遷子女(需持五證提前一年預(yù)約登記)，可就近到張家窩鎮(zhèn)公辦祥和小學(xué)報名入學(xué)，也可到鎮(zhèn)域內(nèi)民辦學(xué)校報名入學(xué)，如南站九年一貫制學(xué)校、逸陽文思小學(xué)。 原告主張在購房過程中，被告向原告承諾案涉樓房項目內(nèi)教育用地引進(jìn)耀華或新華九年一貫制中小學(xué)，但目前實際項目并沒有如被告承諾，被告售樓處沙盤展示南站科技商務(wù)區(qū)未覆蓋被告樓盤地塊。被告表示銷售房屋過程中沒有向原告進(jìn)行此類承諾。【一審法院認(rèn)為】一審法院認(rèn)為，本案雙方的爭議焦點(diǎn)為：萬安建創(chuàng)公司是否作出了涉訴小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)配備耀華或新華九年一貫制中小學(xué)校的承諾。教育設(shè)施規(guī)劃建設(shè)、學(xué)區(qū)的劃分屬于政府相關(guān)主管部門的職責(zé)范圍，房地產(chǎn)開發(fā)商不能左右當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃。購買學(xué)區(qū)房，不能盲目根據(jù)廣告、宣傳，首先應(yīng)了解相關(guān)政策，如果購房人認(rèn)為學(xué)區(qū)是其決定購房的重要因素，應(yīng)當(dāng)在購房時與開發(fā)商單獨(dú)約定相關(guān)條款及違約責(zé)任，將廣告明示的事項寫入合同中。紀(jì)明欣與萬安建創(chuàng)公司簽訂的《天津市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，相關(guān)內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。在補(bǔ)充協(xié)議第1條約定“對于商品房買賣合同訂立以及對于商品房價格有重大影響的因素，買賣雙方均已在商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定，不存在遺漏情況，因此，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)責(zé)任以《天津市商品房買賣合同》及本補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)凡在簽約前買賣雙方任何一方通過口頭、書面、實物及其他形式(包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示范單位、沙盤、模型等)所表述和提供信息不再作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。出賣人的收售樓書、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)……”。然合同中并未有配備耀華或新華九年一貫制中小學(xué)校的約定。 原告提供的證據(jù)不足以證實被告作出相應(yīng)具體承諾，故一審法院對原告之主張不予采信。現(xiàn)原告以被告存在涉訴小區(qū)內(nèi)配備耀華或新華九年一貫制中小學(xué)校的宣傳承諾事項未兌現(xiàn)為由要求被告賠償損失，但被告對此不予認(rèn)可，原告提交的證據(jù)不足以證實其主張的上述因素對其簽訂合同購買房屋產(chǎn)生重大影響，為唯一或直接影響其決定是否購買的關(guān)鍵因素，且即使是為學(xué)區(qū)房而出資購買涉訴房產(chǎn)，因決定房屋價格的因素很多包括小區(qū)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)配套、周邊的公共資源等，紀(jì)明欣也不能證明對此宣傳支付了高額的對價。故紀(jì)明欣的訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，一審法院不予支持。 一審法院判決：駁回紀(jì)明欣的訴訟請求。案件受理費(fèi)3675.35元，由紀(jì)明欣負(fù)擔(dān)(已收訖)。【二審上訴人訴稱】紀(jì)明欣上訴請求：1.撤銷一審判決改判支持上訴人一審全部訴訟請求或發(fā)回重審;2.一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實與理由:1.一審法院確定案由不全面，本案應(yīng)為商品房預(yù)售合同糾紛和締約過失責(zé)任糾紛。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的的通知》的規(guī)定同一訴訟中涉及兩個以上的法律關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人訴爭的法律關(guān)系的性質(zhì)確定個案案由；均為訴爭的法律關(guān)系的，則按訴爭的兩個以上法律關(guān)系并列確定相應(yīng)的案由。涉案商品房買賣合同訂立過程中，被上訴人的官方公眾號和銷售人員均違背了誠實信用原則，向上訴人提供涉案項目內(nèi)規(guī)劃有“九年一貫制”學(xué)校的虛假情況，給上訴人造成損失，故本案的法律關(guān)系應(yīng)同時包括締約過失責(zé)任糾紛。2.本案的爭議焦點(diǎn)為被上訴人是否做出了涉案小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)配備耀華或新華九年一貫制中小學(xué)校的承諾，一審判決對該事實未予認(rèn)定。上訴人提交的證據(jù)可以證明被上訴人在售樓過程中曾做過這樣的宣傳，但一審判決認(rèn)為上訴人的證據(jù)不足以證實該事實，不合理地加重了上訴人的舉證責(zé)任。3.在一審判決認(rèn)定的事實中，大部分內(nèi)容為被上訴人基于優(yōu)勢地位提供的格式條款，而該格式條款對雙方之間的權(quán)利義務(wù)極不公平，損害了上訴人的合法權(quán)益。被上訴人在售樓過程中重點(diǎn)宣傳耀華或新華九年一貫制中小學(xué)校，對合同的訂立和房屋價格有重大影響，吸引上訴人簽訂涉案房屋買賣合同，而在簽訂合同時制定上述宣傳內(nèi)容不作為雙方權(quán)利義務(wù)的格式條款，對上訴人極不公平，且違反相關(guān)司法解釋的規(guī)定，況且被上訴人未舉證證明在簽約過程中對上訴人盡到了提示或說明義務(wù)，故合同的相關(guān)條款不成為合同內(nèi)容。4.被上訴人在一審提交的《教育設(shè)施不確定信息告知書》與本案的爭議事實沒有關(guān)聯(lián)性，不能作為事實認(rèn)定的依據(jù)。5.一審判決適用法律錯誤。本案爭議焦點(diǎn)涉及我國法律、司法解釋有關(guān)格式條款如何處理、商品房出賣人就相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾的效力如何認(rèn)定、締約過失責(zé)任如何承擔(dān)的規(guī)定，一審判決未適用上述規(guī)定，導(dǎo)致判決結(jié)果沒有合理依據(jù)。 本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。 綜上所述，上訴人紀(jì)明欣的上訴請求不能成立。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：紀(jì)明欣、天津萬安建創(chuàng)置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛民事二審民事判決書天津市第一中級人民法院民事判決書(2021)津01民終3796號當(dāng)事人上訴人(一審原告)：紀(jì)明欣。被上訴人(一審被告)：天津萬安建創(chuàng)置業(yè)有限公司，住所地天津市西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)柳口路與利豐道交口東北側(cè)天安創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)園二區(qū)3-3-301-4。法定代表人：馬超，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：于文慶，天津長豐律師事務(wù)所律師。審理經(jīng)過上訴人紀(jì)明欣因與被上訴人天津萬安建創(chuàng)置業(yè)有限公司(以下簡稱萬安建創(chuàng)公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服天津市西青區(qū)人民法院(2020)津0111民初12647號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年5月10日立案后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。二審上訴人訴稱紀(jì)明欣上訴請求：1.撤銷一審判決,改判支持上訴人一審全部訴訟請求或發(fā)回重審;2.一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實與理由:1.一審法院確定案由不全面，本案應(yīng)為商品房預(yù)售合同糾紛和締約過失責(zé)任糾紛。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的的通知》的規(guī)定,同一訴訟中涉及兩個以上的法律關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人訴爭的法律關(guān)系的性質(zhì)確定個案案由；均為訴爭的法律關(guān)系的，則按訴爭的兩個以上法律關(guān)系并列確定相應(yīng)的案由。涉案商品房買賣合同訂立過程中，被上訴人的官方公眾號和銷售人員均違背了誠實信用原則，向上訴人提供涉案項目內(nèi)規(guī)劃有“九年一貫制”學(xué)校的虛假情況，給上訴人造成損失，故本案的法律關(guān)系應(yīng)同時包括締約過失責(zé)任糾紛。2.本案的爭議焦點(diǎn)為被上訴人是否做出了涉案小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)配備耀華或新華九年一貫制中小學(xué)校的承諾，一審判決對該事實未予認(rèn)定。上訴人提交的證據(jù)可以證明被上訴人在售樓過程中曾做過這樣的宣傳，但一審判決認(rèn)為上訴人的證據(jù)不足以證實該事實，不合理地加重了上訴人的舉證責(zé)任。3.在一審判決認(rèn)定的事實中，大部分內(nèi)容為被上訴人基于優(yōu)勢地位提供的格式條款，而該格式條款對雙方之間的權(quán)利義務(wù)極不公平，損害了上訴人的合法權(quán)益。被上訴人在售樓過程中重點(diǎn)宣傳耀華或新華九年一貫制中小學(xué)校，對合同的訂立和房屋價格有重大影響，吸引上訴人簽訂涉案房屋買賣合同，而在簽訂合同時制定上述宣傳內(nèi)容不作為雙方權(quán)利義務(wù)的格式條款，對上訴人極不公平，且違反相關(guān)司法解釋的規(guī)定，況且被上訴人未舉證證明在簽約過程中對上訴人盡到了提示或說明義務(wù)，故合同的相關(guān)條款不成為合同內(nèi)容。4.被上訴人在一審提交的《教育設(shè)施不確定信息告知書》與本案的爭議事實沒有關(guān)聯(lián)性，不能作為事實認(rèn)定的依據(jù)。5.一審判決適用法律錯誤。本案爭議焦點(diǎn)涉及我國法律、司法解釋有關(guān)格式條款如何處理、商品房出賣人就相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾的效力如何認(rèn)定、締約過失責(zé)任如何承擔(dān)的規(guī)定，一審判決未適用上述規(guī)定，導(dǎo)致判決結(jié)果沒有合理依據(jù)。二審被上訴人辯稱萬安建創(chuàng)公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，本案應(yīng)駁回上訴，維持原判。事實和理由：1.爭議事實的認(rèn)定。本案爭議事實為被上訴人是否存在引進(jìn)新華或者耀華學(xué)校的宣傳和承諾，以及該承諾是否確定具體。被上訴人的銷售人員未作出任何明確主動的承諾，故在該事實不存在的情況下，上訴人關(guān)于《教育設(shè)施不確定信息告知書》《情況說明》等證據(jù)以及事實的異議，以及包括格式條款的抗辯均沒有實際意義。2.合同爭議條款的效力和法律適用。根據(jù)以往的生效判決，涉案合同的爭議條款不屬于格式條款，更不屬于無效條款?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條對廣告的范圍有明確的界定，而上訴人的證據(jù)大多為所謂銷售人員或其他人員的宣傳及介紹，該載體明顯不符合該司法解釋第三條規(guī)定的廣告的種類，不能視為要約并進(jìn)而構(gòu)成合同內(nèi)容。3.上訴人未提供任何證據(jù)證明其有損失發(fā)生。原告訴稱紀(jì)明欣向一審法院起訴請求：1、被告支付原告違約損害賠償403380元。2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。一審法院查明一審法院認(rèn)定事實：原告(乙方)與被告(甲方)于2018年7月15日簽訂一份《天津市商品房買賣合同》，約定乙方購買甲方開發(fā)建設(shè)的坐落于天津市西青區(qū),配建7-44號樓-1-1202號商品房，用途為住宅,房屋建筑面積89.64平米,房款共計2550527元。該合同附件六：補(bǔ)充協(xié)議第1條約定“對于商品房買賣合同訂立以及對于商品房價格有重大影響的因素，買賣雙方均已在商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定，不存在遺漏情況，因此，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)責(zé)任以《天津市商品房買賣合同》及本補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn),凡在簽約前買賣雙方任何一方通過口頭、書面、實物及其他形式(包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示范單位、沙盤、模型等)所表述和提供信息不再作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。出賣人的收售樓書、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)……”。補(bǔ)充協(xié)議第30條第(2)項約定“出賣人對規(guī)劃建設(shè)范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等的說明或介紹,僅為買受人提供參考信息,不構(gòu)成出賣人的承諾”。前述內(nèi)容字體均加黑并標(biāo)注下劃線。合同簽訂后，原告于2020年9月28日接收房屋。2020年4月8日，西青區(qū)教育局出具《情況說明》，明確涉訴小區(qū)屬西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)學(xué)區(qū)片，該小區(qū)適齡兒童入學(xué)應(yīng)具有西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)戶籍或符合條件的居住證持有人隨遷子女(需持五證提前一年預(yù)約登記)，可就近到張家窩鎮(zhèn)公辦祥和小學(xué)報名入學(xué)，也可到鎮(zhèn)域內(nèi)民辦學(xué)校報名入學(xué)，如南站九年一貫制學(xué)校、逸陽文思小學(xué)。原告主張在購房過程中，被告向原告承諾案涉樓房項目內(nèi)教育用地引進(jìn)耀華或新華九年一貫制中小學(xué)，但目前實際項目并沒有如被告承諾，被告售樓處沙盤展示南站科技商務(wù)區(qū)未覆蓋被告樓盤地塊。被告表示銷售房屋過程中沒有向原告進(jìn)行此類承諾。一審法院認(rèn)為一審法院認(rèn)為，本案雙方的爭議焦點(diǎn)為：萬安建創(chuàng)公司是否作出了涉訴小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)配備耀華或新華九年一貫制中小學(xué)校的承諾。教育設(shè)施規(guī)劃建設(shè)、學(xué)區(qū)的劃分屬于政府相關(guān)主管部門的職責(zé)范圍，房地產(chǎn)開發(fā)商不能左右當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃。購買學(xué)區(qū)房，不能盲目根據(jù)廣告、宣傳，首先應(yīng)了解相關(guān)政策，如果購房人認(rèn)為學(xué)區(qū)是其決定購房的重要因素，應(yīng)當(dāng)在購房時與開發(fā)商單獨(dú)約定相關(guān)條款及違約責(zé)任，將廣告明示的事項寫入合同中。紀(jì)明欣與萬安建創(chuàng)公司簽訂的《天津市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，相關(guān)內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。在補(bǔ)充協(xié)議第1條約定“對于商品房買賣合同訂立以及對于商品房價格有重大影響的因素，買賣雙方均已在商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定，不存在遺漏情況，因此，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)責(zé)任以《天津市商品房買賣合同》及本補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn),凡在簽約前買賣雙方任何一方通過口頭、書面、實物及其他形式(包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示范單位、沙盤、模型等)所表述和提供信息不再作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。出賣人的收售樓書、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)……”。然合同中并未有配備耀華或新華九年一貫制中小學(xué)校的約定。原告提供的證據(jù)不足以證實被告作出相應(yīng)具體承諾，故一審法院對原告之主張不予采信。現(xiàn)原告以被告存在涉訴小區(qū)內(nèi)配備耀華或新華九年一貫制中小學(xué)校的宣傳承諾事項未兌現(xiàn)為由要求被告賠償損失，但被告對此不予認(rèn)可，原告提交的證據(jù)不足以證實其主張的上述因素對其簽訂合同購買房屋產(chǎn)生重大影響，為唯一或直接影響其決定是否購買的關(guān)鍵因素，且即使是為學(xué)區(qū)房而出資購買涉訴房產(chǎn)，因決定房屋價格的因素很多包括小區(qū)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)配套、周邊的公共資源等，紀(jì)明欣也不能證明對此宣傳支付了高額的對價。故紀(jì)明欣的訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，一審法院不予支持。一審法院判決：駁回紀(jì)明欣的訴訟請求。案件受理費(fèi)3675.35元，由紀(jì)明欣負(fù)擔(dān)(已收訖)。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人提交證據(jù)：另案上訴人孔超與被上訴人銷售人員楊曜駿的微信聊天記錄截圖，用以證明被上訴人在售樓過程中存在在涉案項目配備耀華或新華“九年一貫制”學(xué)校的承諾。經(jīng)質(zhì)證，被上訴人對證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性和證明目的均不認(rèn)可；對上訴人提交的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：上訴人提交的證據(jù)不能實現(xiàn)其主張的證明目的，本院不予采信。被上訴人提交天津市西青區(qū)市場監(jiān)督管理局于2021年7月19日重新作出的編號津青市監(jiān)執(zhí)一罰字［xxx］xxx號《天津市西青區(qū)市場監(jiān)督管理局行政處罰決定書》，該處罰決定書載明：“結(jié)合調(diào)查結(jié)果認(rèn)定，無證據(jù)證明當(dāng)事人在該項目的宣傳中存在入駐耀華、新華等名校的宣傳行為?！眻?zhí)法人員通過對銷售人員的詢問調(diào)查查明：“銷售人員齊楠、張策、曹暉三人稱未曾向業(yè)主提及耀華或新華九年一貫的學(xué)校，劉洪利、賈奎秋、王子懿三人在口述介紹該項目的教育配套設(shè)施過程中，有九年一貫制學(xué)校，并介紹可能是耀華、新華等名校入駐等情況，并不確定是哪一所，并且他們第三方銷售人員只是將有意向購買商品房的客戶帶領(lǐng)至售樓處，然后由售樓處的萬科自有銷售人員對項目的具體情況進(jìn)行講解和最終的簽訂合同事宜，第三方銷售人員不參與客戶到售樓處后的其他事項。”上訴人質(zhì)證認(rèn)為，認(rèn)可該證據(jù)的真實性、合法性，不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性；上訴人已對該決定書提起復(fù)議，該決定書尚未生效；決定書認(rèn)定的被上訴人不存在新華或耀華九年一貫制學(xué)校的虛假宣傳沒有事實依據(jù)，而且決定書也認(rèn)定了被上訴人就教育資源存在虛假宣傳。就該證據(jù)，本院認(rèn)定如下：對于處罰決定書的真實性本院予以確認(rèn)，對于調(diào)查的過程及認(rèn)定的事實予以參考。二審中，就案涉項目翡翠南苑及鄰近項目翡翠北苑的申報價變動情況，上訴人向本院申請調(diào)查令，本院予以準(zhǔn)許，上訴人至天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會調(diào)取了兩個項目的申報價信息，以證明在涉案項目確定無法配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校后價格出現(xiàn)較大幅度下降，給上訴人造成了巨大的損失。被上訴人質(zhì)證認(rèn)為，認(rèn)可該證據(jù)的真實性，但不認(rèn)可證明目的，房屋價格浮動系市場因素導(dǎo)致，與上訴人主張的虛假宣傳沒有任何關(guān)系。就該證據(jù)，本院認(rèn)定如下：總體看，案涉項目的申報價自2018年至2020年呈下行趨勢，翡翠北苑2020年的申報價較翡翠南苑2018年的申報價呈現(xiàn)一定程度的下滑，但2021年的申報價較2020年又出現(xiàn)一定程度的上漲。一審查明的其他事實無誤，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：被上訴人是否作出過涉案項目配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校的承諾及被上訴人是否存在違約行為。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。上訴人訴請被上訴人承擔(dān)違約賠償責(zé)任，其應(yīng)舉證證明被上訴人存在違約行為、其損失的具體情況及違約行為與損失之間存在因果關(guān)系。首先，關(guān)于萬安建創(chuàng)公司是否存在違約行為。雙方簽訂的《天津市商品房買賣合同》中并未就涉案項目內(nèi)配備耀華或新華九年一貫制學(xué)校進(jìn)行明確約定，上訴人主張被上訴人在合同之外作出過涉訴小區(qū)內(nèi)配備耀華或新華九年一貫制學(xué)校的說明和允諾，但其提供的證據(jù)不足以證明被上訴人曾通過廣告、宣傳資料等方式向上訴人明確作出過該小區(qū)必定配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校的說明和允諾。其一，關(guān)于萬科公司Vcity公眾號的宣傳，該公眾號中《萬科翡翠系天津首作“翡翠大道”即將開篇》中僅出現(xiàn)“九年一貫制小學(xué)”字樣，并未明確指出該學(xué)校位置在地塊內(nèi)還是地塊外，也未明確是否系其引進(jìn)，更未直接宣傳是新華或耀華的九年一貫制學(xué)校。而南站九年一貫制學(xué)校規(guī)劃獲批在該宣傳之前，且涉案項目亦在該學(xué)校的輻射范圍內(nèi)。其二，關(guān)于銷售人員銷售過程中是否有承諾新華、耀華九年一貫制學(xué)校的事實，上訴人提供了與銷售人員的聊天記錄擬證明銷售人員在銷售過程中承諾會配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校，一方面，該允諾本身并非確定的承諾，大多是“在談”“有可能”“如果”“一旦”“預(yù)計”“盡量引進(jìn)”等字眼，未明確表明涉案項目一定會配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校；另一方面，作出該承諾的大都是第三方銷售公司的銷售人員，而根據(jù)行政處罰調(diào)查過程中第三方銷售人員的陳述，第三方銷售公司只是將客戶帶領(lǐng)到售樓處，具體的銷售講解工作及簽訂合同事宜，第三方銷售人員并不參與，現(xiàn)并無證據(jù)證明萬安建創(chuàng)公司的銷售人員在樓盤講解過程中及簽訂合同環(huán)節(jié)明確做出了配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校的承諾。其三，上訴人舉證的天津南站生活圈、房wifi新房服務(wù)平臺等媒體、第三方網(wǎng)站及部分房產(chǎn)中介所發(fā)的微信朋友圈對涉案項目的宣傳中有部分涉及到新華或耀華學(xué)校，引進(jìn)九年一貫制學(xué)校等內(nèi)容，但以上宣傳均非萬安建創(chuàng)公司作出，現(xiàn)有證據(jù)也不足以證明以上內(nèi)容的發(fā)布經(jīng)過萬安建創(chuàng)公司的審核或授權(quán)。綜上，雖上訴人提供了較多證據(jù)擬證明萬安建創(chuàng)公司做出過涉案項目配備新華或耀華九年一貫制學(xué)校的允諾，但以上證據(jù)尚不足以認(rèn)定萬安建創(chuàng)公司在銷售過程中明確作出過該承諾。其次，關(guān)于涉案項目是否對房屋價格存在影響問題。在上訴人已簽署《教育設(shè)施不確定告知書》的情形下，如學(xué)區(qū)系影響上訴人購買該房屋