銀湖財富公館建設項目可研報告

承擔本次可行性研究工作的單位為：深圳市國浩土地房地產(chǎn)評估非別墅類低密度住宅用地:≤25%擬用于開發(fā)的非別墅類低密度住宅用地H402-0043宗地已于2006通過對2006年度深圳市經(jīng)濟狀況以及深圳市房地產(chǎn)行業(yè)的市場□深圳市房地產(chǎn)市場目前對住宅用房的需求仍較大，尤其是本報□深圳市時代財富實業(yè)集團有限公司具備一定的開發(fā)經(jīng)驗及經(jīng)濟H402-0043號宗地開發(fā)周期預計為1.0年，即自2008年5月至20091土地成本110,628,404.506,336.112前期工程費2,619,0003建安工程31,689,9004管理費用2,898,7465不可預見費950,6976其他費用66.307財務費用8銷售費用701.03164,051,8469,361.57注：單價為按全部建筑總面積分攤計算。1109,406,204.5066.69%2銀行融資25,000,000.003銷售收入29,645,641.094總投資164,051,845.59銀湖財富公館項目屬非別墅類低密度住宅開發(fā)項目，符合國家城項目建設后續(xù)資金有保證，主要來源于自籌資金、銀行融資及銷項目的建設有利于改善該片區(qū)的住房結構及提升該片區(qū)的居住環(huán)境，同時有利于緩解城市中心區(qū)房源緊缺問題，也為社會創(chuàng)造就業(yè)機2總建筑面積（M2）17,460.003項目總投資（元）164,051,845.594項目經(jīng)營收入（元）408,000,000.006稅后利潤（元）95,471,982.199財務內(nèi)部收益率（FIRR）42%綜上所述，該項目開發(fā)前景樂觀、開發(fā)資金有保障、且具有良好二、項目投資環(huán)境和市場研究增幅比去年同期回落2.7個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)點，低于商品房施工面積漲幅的20.9個百分點、商品房新開工面積政府的共同努力下，房地產(chǎn)宏觀調控取得了一定的效果，房地產(chǎn)市場定資產(chǎn)投資增速，處于近幾年來較低水平，其次，房地產(chǎn)開發(fā)結構得影響最大的是有關住房套型面積90平方米以下要占70%以上的技術性硬約束。這種政策既有國際慣例，也符合中國的實際情況。因為這種住房套型面積的硬約束，既可體現(xiàn)住房產(chǎn)品市場分配的效率原則，也可體現(xiàn)住房產(chǎn)品分配的公平性原則。這將會改變國內(nèi)居民的住房消費模式、改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式，并重構國內(nèi)房地產(chǎn)市場的加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設、提升經(jīng)營效率和定位市場另外，中國已經(jīng)走過了住房嚴重短缺的時代，正向著更加注重改善人居環(huán)境和節(jié)約資源的階段發(fā)展。但是中國房地產(chǎn)市場仍存在一些極待解決的問題。適合中低收入家庭的中低價位、中小戶型商品房供應不足，部分城市商品房價格上漲仍然較快，住房保障制度建設相對落后，房地產(chǎn)市場秩序仍需進一步規(guī)范。為促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，解決房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中存在的問題，政府將進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調控，進一步調整改善住房供應結構。根據(jù)中國人多地少的國情和現(xiàn)階段的發(fā)展水平，發(fā)展節(jié)能省地、環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式。特別是要重點發(fā)展面向廣大民眾的普通商品住房，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度，著力解決低收入家庭的住房困難問題。那么2007年房地產(chǎn)市場一定會圍繞著上述房地產(chǎn)發(fā)展模式、調整產(chǎn)品結構這個大思路進行，也就是說要生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房產(chǎn)深圳市是中國大陸經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一，綜合經(jīng)濟實力逐城鎮(zhèn)居民生活水平逐年提高，職工工資水平穩(wěn)步上升，年均遞增8.8%經(jīng)過多年的發(fā)展建設，深圳城市基本建設已初具規(guī)模。目前，深——羅湖口岸，中國最大的陸路貨運口岸——皇崗口岸，中國第二大集裝箱海港——鹽田港，第四大空港——寶安國際機場。深圳市公路2006年，深圳市社會固定資產(chǎn)投資完成1272.26億元，比上年增深圳市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健地增長，為深圳市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強有深圳人均收入連續(xù)居全國大中城市第一位，這將最直接影響并首先作用于房地產(chǎn)行業(yè)，這使得深圳市的房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)的需求，將在近幾年內(nèi)持續(xù)保持在一個“高位對接”的狀態(tài)。與此同時，深圳現(xiàn)在間才能得到一定程度的緩解。而投資性置業(yè)仍然是影響深圳房價的重要因素。在深圳現(xiàn)有的置業(yè)結構中，投資性置業(yè)占17%左右。對深圳而言，一個高比例的投資性置業(yè)結構，是由深圳作為中國最大的住房租賃市場的特性所決定的。深圳是中國最大的商務性城市又是戶籍人口最小的城市，商務性人口隨著城市的升級還在不斷持續(xù)式居住。這客觀上使投資性置業(yè)成為深圳置業(yè)結構中的一個合理而重房價仍將保持一定的、穩(wěn)健的增長。對政府管理部門來說，對樓市的各種層次和業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)滿足了深圳市場諸多方面的需求。隨著深2006年深圳相關部門緊跟響應，土地、稅收、信貸等環(huán)節(jié)一并發(fā)力，給深圳的房地產(chǎn)市場造成了一定的震蕩。即便如此，縱觀一年來深圳樓市的發(fā)展，住宅價格持續(xù)上漲，二手樓成交量漸超新房，高品質寫字樓租售價格快速攀升，大型商業(yè)項目供應增加，工業(yè)物業(yè)需2006年，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上漲，完成開發(fā)投資均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價格的新高，拉升房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時也工面積為2700.19萬平方米，同比下降4.40%,其中住米以內(nèi)住宅的投資規(guī)模和在建規(guī)模，均較上月成倍增長，并使今后普政策的逐漸消化，有自住需求的客戶在經(jīng)歷了幾個月的觀望后于11月開始大批進入市場，該月銷售面積迅速增加約30萬平方米達到54.40%，居各區(qū)之首；而新房供應量最大的寶安區(qū)則在寶安中心區(qū)快速建設發(fā)展的帶動下以48.96%的價格增幅著實地拉動了全市均價的宅的供應，致使非普通住宅物業(yè)的稀缺性顯現(xiàn)，從而導致非普通住宅特區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)用地的連續(xù)五年零供應和新房供應量的逐漸減少圳鎮(zhèn)；1982年1月，設立羅湖行政區(qū)，轄整個深圳經(jīng)濟特區(qū)；1983區(qū)成立第一屆人民政府，轄沙頭角鎮(zhèn)和東門、南湖、桂園、翠竹、筍鹽田兩個街道辦事處從羅湖區(qū)劃出，成立鹽田區(qū)，至此羅湖區(qū)管轄的羅湖區(qū)東連鹽田區(qū)，西至紅嶺路與福田區(qū)相連，南臨深圳河與香港毗鄰，北靠龍崗區(qū)和寶安區(qū)。至2005年底止，轄區(qū)面積達78.36界一河之隔，一橋相通，轄區(qū)內(nèi)的羅湖口岸和文錦渡口岸是國內(nèi)外賓客和車輛出入境的主要通道。廣九鐵路橫貫轄區(qū)腹部，深圳地鐵一期工程從羅湖火車站開始向西延伸；著名的深圳水庫坐落在轄區(qū)的梧桐而銀湖片區(qū)是指金湖路以北，紅崗路以西，龍崗區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)交界處以南、以東圍合的區(qū)域。按深圳市城市規(guī)劃，該片區(qū)原規(guī)劃為深圳旅游休閑用地，但在深圳快速發(fā)展的過程中，目前已經(jīng)成為發(fā)環(huán)境。從羅湖市委所提倡的能源重復利用中可以預見，未來樓市的重心不僅需要依托二級市場與三級市場的相互支撐，城市化進程中的舊城改造將更趨重要。自2005年以來，新政繼續(xù)以較大力度協(xié)調樓市的發(fā)展，而近年旺盛的剛性需求卻為羅湖有限的市場供應造就了非2002年開始，羅湖樓市進入消化存量的時期，據(jù)1996年-2005年十年間羅湖區(qū)商品住宅共批準預售面積906.41平方米，銷售面積域間產(chǎn)品競爭影響，市場主要表現(xiàn)為購買力大量外溢。隨著明年后續(xù)項目及城中村舊改項目的相繼入市，羅湖將邁出實現(xiàn)住房功能轉型的則保持相對穩(wěn)定，說明樓市銷量受季節(jié)性影響減弱。受需求市場持續(xù)房、二房的總套數(shù)為62%，而鴻景翠峰、東方尊峪的入市，3%-8%之間波動。與上半年相比，今年下半年的漲幅波動較大，月度東方尊峪項目從2005年春交會開始登臺亮相就聚焦了眾人的目暨第一太平戴維斯簽約儀式，不久便高調入市，截止年底銷售情況良風格名苑以“讓生活奢華一點”為主要訴求，通過體驗營銷為主英倫玫瑰營銷方式較為普通，主要以項目外墻廣告，少數(shù)報刊廣銀湖片區(qū)：銀湖別墅區(qū)三面環(huán)山，山谷中有金銀二湖，湖前有金湖山莊、頤園別墅、齊明山莊，后有田園居、金碧苑、銀谷別墅和棕片區(qū)內(nèi)供應結構從中檔到高檔。由于該片區(qū)得天獨厚的優(yōu)美環(huán)境及綠線路途經(jīng)片區(qū)周邊，可直通火車站、機場、碼頭、高速公路及市區(qū)內(nèi)為百仕達花園五期、合正錦湖苑、東方尊峪后期單位，其余主要為2萬平方米左右的小盤。產(chǎn)品供應仍以中小戶型為主，其中純小戶型項根據(jù)房地產(chǎn)置業(yè)公司跟蹤統(tǒng)計的羅湖區(qū)2006年新開樓盤情況如玫瑰世金漢宮B棟王座31050.0769081.02一房/41-53㎡單身公寓/28-31㎡一房/36-41㎡復式雙套房（兩房兩衛(wèi)一廳一起居室）/50㎡三房/128-159㎡四房/165-221㎡奢華公寓式公寓彰顯您身份與品位的頂級絕版物業(yè)稀缺成就首席山居豪宅210002006-1-82006-2-192006-3-282006-5-2844341.94一房/38-40㎡二房/50-67㎡單房/26-30㎡一房/36-45㎡一房/45㎡翠竹公園山湖美宅投資型酒店公寓國際商務假日蓮塘核心/優(yōu)越小戶33萬㎡半城市湖畔精致復式空間672006-7-6472006-11-19根據(jù)有關專家分析，2007年深圳房地產(chǎn)二級市場供應總量約為5年交易限制、提高首付、房價已經(jīng)處于較高位等因素，市場可能會再看深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局2007年度責任目標白皮書中“三、是創(chuàng)新政策性住房建設模式，完善住房保障體系。大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房，著力解決低收入家庭的住房困難。創(chuàng)新政策性住房建設模式，加快政策性住房建設進度。推進住房制度改革，制定我市住房公積金和住房分配貨幣化改革綜合改革方案。加快桃源村三期適用房住宅區(qū)開工，確保年內(nèi)開工、在建經(jīng)濟適用房和公共租賃住房也將會按照深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局2007年度責任目標白皮書流。同時，由于羅湖區(qū)的“中心”地位和作用將繼續(xù)加強，預計未來羅湖區(qū)的房價表現(xiàn)將會持續(xù)保持一定的、穩(wěn)健的增長，但不會有大的位置羅湖區(qū)銀湖路東側商嘉里建設（深圳）有限公司54745.30㎡41288.27㎡率入市入市狀況配套介紹均價:14000000元/套物業(yè)管理6.20元/平方米/月現(xiàn)有公交大巴：405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、453、474、5、508、509、510、511、522、7、218路等多路。精裝項目類型別墅小區(qū)內(nèi)部配套:大型泳池、游樂城、網(wǎng)球場、健身器機械、桑拿浴室、蒸汽浴室等。中小學:理工學校、鳳光小學,銀行:工商銀行,醫(yī)院:園嶺醫(yī)院、武警醫(yī)院,其他:深圳汽車站、鳳凰全部附設獨立花園，A及B型配備法國JEANDESJOYAUX泳池設備，包括帶有水力按摩的銀谷別墅二期位置羅湖區(qū)銀湖旅游區(qū)內(nèi)商仁信新技術（深圳）有限公司60806㎡率樓層狀況入市入市狀況配套介紹均價:22000元/平方米物業(yè)管理6元/平方米/月現(xiàn)有公交大巴：405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、453、474、5、508、509、510、511、522、7、218路等多路。精裝項目類型公寓、別墅小區(qū)內(nèi)部配套:會所內(nèi)設有商務中心，閱覽室、中西餐廳。中小學:理工學校、鳳光小學,銀行:工商銀行,醫(yī)院:園嶺醫(yī)院、武警醫(yī)院,其他:深圳汽車站、鳳凰嶺銀谷別墅由6層帶電梯豪華公寓、3層大型別墅組成；新銀湖生活享受銀湖的清純寧靜、全新配套、非凡氣度的特點吸引了不少購房者；周邊有銀湖公園、0類標準圈療養(yǎng)、高級別頤園三期（乙）位置羅湖區(qū)銀湖路8號商嘉里建設（深圳）有限公司率樓層狀況5棟獨立型豪華法式別墅2套聯(lián)體別墅均價均價:20000元/平方米物業(yè)管理----狀況狀況介紹474、5、508、509、510、511、522、7、218路等多路。毛坯項目類型公寓、別墅頤園三期（乙）位于羅湖銀湖路8號。建筑規(guī)劃：5棟獨立型豪華法式別墅2套聯(lián)體別墅。戶型面積：獨立別墅建筑面積660～770平方米聯(lián)體別墅面積380平方米。私家花園：獨立別墅花園面積500～1023平方米帶家私游泳池聯(lián)體別墅花園面積98～195平方米。車位：雙車位。隨樓附送設備:TOSHIBA中央空調、美國史密斯牌中央熱水器、法國戴思樂泳池濾水系統(tǒng)等。安防系統(tǒng)：美國進口ADEMCO火災及防盜監(jiān)測主機，連紅外線移動探測器、門磁開關感應器、玻璃破碎探測器等.頤園三期（乙由法國建筑名師精心設計，共有5棟獨立的傳統(tǒng)法式別墅及2套聯(lián)體別墅，獨立別墅配有私家花園和泳池，單棟別墅建筑面積380～770平方米，乃城中極盡尊貴、典雅，值得珍藏的尊尚府邸。（1）由以上調查可以看出：對于高尚住宅而言,擁有現(xiàn)代科學的（2）銀湖財富公館項目的周邊樓盤以豪宅及高檔住宅為主,從其銷售量及銷售速度來判斷,該項目所在片區(qū)的住宅房地產(chǎn)市場需求量必備的條件；對于住宅物業(yè)而言，幽雅的生活環(huán)境、規(guī)范的物業(yè)管理系依然得不到緩解，需求旺盛，其中以關內(nèi)的需求矛盾更為明顯。尤其是銀湖片區(qū)，已無土地可供開發(fā)房地產(chǎn)，本項目可稱為絕版開發(fā)用2、2007年國家特別加強對住宅市場的宏觀調控，故深圳市的房地產(chǎn)市場也將出現(xiàn)根本性轉變，政府將會加大調整改善住房供應結構三、項目分析及評價218路等多路。無論從車行還是步行均四通八達，暢通無阻，交通極本項目宗地紅線外已達到通路、通電、通訊、通上水、通下水和國際化高尚人文社區(qū)之一，片區(qū)與城市發(fā)展方向相吻設的龐大投資開始停止，外資會選擇逐漸退出，人民幣的通貨膨脹也度就可能導致供應超過需求。而為了調控目前的房價，各地又在加大土地與經(jīng)濟適用房的供應，持續(xù)一段時間之后，相信全國供求將出現(xiàn)方面的影響，故在規(guī)劃設計時要做出吸引市場的創(chuàng)新。因此，在對項廳的面積主要為160—180平方米。本項目的戶型面積主要鎖定在3根據(jù)項目的實際情況和區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，考慮本項目應充分通過社區(qū)的景觀與功能設計、樓宇的形態(tài)與外觀設計、戶內(nèi)結構、布基本建筑形態(tài)為多層，建議充分利用空間，設計多種可送空間，以提高住戶的實際使用率，依托地塊的空間背景，注重借景、塑景，盡可能的南北通透。從人性化出發(fā)，在樓宇外觀形態(tài)和內(nèi)部結構設計、戶型安排等方面應重視細節(jié)。就小區(qū)的室外景觀、綠化方面設計，以本n置業(yè)客戶可能是居住在項目所在片區(qū)周邊，甚至深圳市各區(qū)域n從職業(yè)上來說，企業(yè)高級職員、中層管理人員，及政府公務員n年齡集中在26-35歲之間，且已婚人士居多，比例約在50%左n家庭收入則集中在年收入人民幣30到75萬元之間，支付能力n置業(yè)目的以自住型和投資為主，但投資比例仍占一定比重，投置業(yè)人員有較好的文化素養(yǎng)及生活方式現(xiàn)代、富有熱情、對未是項目能否成功推出并打開市場的關鍵性要素之一，因而項目定位最核心的部分。通過對該片區(qū)其它樓盤的調查及分析，結合本項目的優(yōu)勢和劣勢，通過價格、戶型設計等優(yōu)勢搶占市場?；趯Ρ卷椖恐苓咁愃莆飿I(yè)價格及深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的了解和預測，通過對擬開發(fā)項目周邊各種類型住宅的市場調查，可知各類戶型發(fā)，通過各方面因素的比較，認為本項目的戶型按復式結構設計，其綜合以上分析，項目所在片區(qū)為近年房地產(chǎn)投資熱點區(qū)域，我們認為本項目在上述合理的市場定位條件下，建筑類型如能滿足目標客戶群的需求，在合理的價格定位情況下，本項目具有較大的投資潛力五、項目開發(fā)建設進度安排H402-0043號宗地開發(fā)周期預計為1.0年，即自2008年5月至2009六、項目投資估算與資金籌措1土地成本110,628,404.506,336.112前期工程費2,619,0003建安工程31,689,90044管理費用2,898,7465不可預見費950,6976其他費用66.308銷售費用701.03164,051,8469,361.57注：單價為按全部建筑總面積分攤計算。根據(jù)H402-0043號宗地《房地產(chǎn)證》顯示，項目土地登記價為前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘察等費用，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》及同類房地產(chǎn)開項目的管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與政府建設管理部門發(fā)生的費包括廣告及代理費用，參考深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用情1109,406,204.5066.69%2銀行融資25,000,000.003銷售收入29,645,641.094總投資164,051,845.59根據(jù)企業(yè)提供的資料，結合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合七、銷售及經(jīng)營收入測定對銀湖財富公館項目周邊的住宅樓調查分析得出：該區(qū)域主要以盤的分析，我們從穩(wěn)健原則出發(fā)，通過各方面因素的比較