房地產(chǎn) -2024年上海長租公寓市場(chǎng)報(bào)告

2024年上海長租公寓主題報(bào)告2024年01特征與偏好供應(yīng)沖擊下的02租賃表現(xiàn)政策加持下的03投資趨勢(shì)租房青年的智慧投資為了解當(dāng)下租房青年的基本特征及其需求偏好與消費(fèi)習(xí)慣，CBRE世邦魏理仕發(fā)起上海租房人口問卷調(diào)查!。調(diào)查結(jié)果顯示，上海租房青年主要年齡段集中在25-35歲，占到受訪人數(shù)的87%。62%的租戶擁有上海戶籍，其中近六成為“新上海人”。傳統(tǒng)民宅為60%租房青年所選擇的房屋類型，市場(chǎng)化集中式公寓及保障性租賃住房次之，合計(jì)占比31%,我們將在本篇報(bào)告后文中聚焦以這兩類租賃住房類型為代表的長租公寓2并對(duì)其客群特征、租賃表現(xiàn)及投資趨勢(shì)進(jìn)行重點(diǎn)探討。員工宿舍分散式公寓員工宿舍分散式公寓保障型租賃住宅市場(chǎng)化集中式傳統(tǒng)民宅、個(gè)人房源戶籍分布外籍人士上海戶籍人口35歲以上25歲以下非上海戶籍人口30-35歲25-29歲長租公寓客群畫像基于上海租房人口問卷調(diào)查結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)長租公寓客群畫像的基本·91%的長租公寓租戶年齡在25-35歲之間；·獨(dú)居整租為主的租住形式使得單間及一居室成為主力戶型，六成租戶的月租金在5000元以下；·長租公寓租戶的租房意愿較強(qiáng)，69%計(jì)劃在未來三年維持租房狀態(tài)，高于傳統(tǒng)民宅租戶的55%;·39%的租戶可以接受房租預(yù)算占到收入的30%以上，84%的租戶表示將維持或增加其未來三年的房租預(yù)算；圖表2:上海長租公寓客群畫像■25歲以下■25-29歲■30-35歲□35歲以上■上海戶籍人口□非上海戶籍人口·區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通便利度與房租預(yù)算是租戶在租房時(shí)優(yōu)先考慮的前三大因素；·朝向與采光、獨(dú)立陽臺(tái)、獨(dú)立廚房是最受租戶重視的房間配置，市場(chǎng)化公寓租戶對(duì)裝修風(fēng)格、公區(qū)配套和商圈配套的要求更高；更多詳細(xì)信息請(qǐng)參考第6、7頁?！酹?dú)居整租■家庭整租■朋友合租□陌生人合租%租住形式長租公寓租戶調(diào)查計(jì)劃未來三年租房買房在上海無自有住房質(zhì)的目標(biāo)區(qū)位優(yōu)勢(shì)交通便利度區(qū)位優(yōu)勢(shì)保障性租賃住房愿意為以下因素支付更多的租金保障性租賃住房注重生活品質(zhì)的家具家電設(shè)施更靠近大型商圈可拎包入住更豐富的公區(qū)配套設(shè)施定期保潔服務(wù)以下以下市場(chǎng)化集中式公寓租賃住房以整租單間及一室一廳戶型月租金為樣本消費(fèi)觀念市場(chǎng)化集中式公寓/保障性租賃住房租戶接受租房預(yù)算占到收入的30%以上租戶將增加或維持未來三年的租房預(yù)算租戶將房租預(yù)算作為租房優(yōu)先考慮因素之一租戶將因過高的房租漲幅放棄續(xù)租租戶畫像比對(duì)保障性租賃住房傳統(tǒng)民宅、個(gè)人房源保障性租賃住房30歲以下(55%)30歲以下(71%)30歲以下(69%)均在30%左右；一室一廳戶型的租戶占比30%;租住面積在70平方米以上的租戶為主力，占31%與40%;-租住面積在30平方米以下的租戶占比26%,-月租金在5000元以上的租戶占比達(dá)57%;以整租單間及一室一廳戶型月租金為樣本-月租金在5000元以下的租戶占比60%;-46%租戶的租房預(yù)算占收入的30%以上-月租金在3000元以下的租戶占比21%;-69%租戶的租房預(yù)算不超過收入的30%;上海長租公寓市場(chǎng)概覽3總存量706家/31.4萬間出出租率單間租金坪效長租公寓項(xiàng)目行政區(qū)分布(依據(jù)項(xiàng)目數(shù)量)主要長租公寓品牌項(xiàng)目數(shù)量占比魔方公寓44冠寓冠寓66城家公寓77長租公寓項(xiàng)目環(huán)線分布(依據(jù)項(xiàng)目數(shù)量)8長租公寓項(xiàng)目環(huán)線分布(依據(jù)項(xiàng)目數(shù)量)內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)中環(huán)間中外環(huán)間外環(huán)外9自如寓9自如寓內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)中環(huán)間中外環(huán)間外環(huán)外3:租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集節(jié)點(diǎn)至2024年七月數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年11月賃住房(下文簡(jiǎn)稱為保租房)的集中入市。數(shù)據(jù)顯示，2022比分別為28%、37%和44%,呈現(xiàn)持續(xù)提升趨勢(shì)。截至2024圖表3:上海長租公寓新增供應(yīng)(依據(jù)項(xiàng)目數(shù)量)0圖表4:上海長租公寓平均租金坪效(元每月每平方米)中環(huán)內(nèi)外環(huán)外保障性租賃住房房源數(shù)量占比全市平均保障性租賃住房市場(chǎng)化集中式公寓租金短期承壓，出租率保持在90%以上4.1%。整體出租率也略有下滑，但仍保持在90%以上的水平，顯示住圖表5:上海長租公寓入住率及租金走勢(shì)○一入住率(右軸)○一入住率(右軸)20222023基于租賃住宅用地供應(yīng)推算，2024-2028年間，上海長租公寓將迎來共計(jì)18.8萬套房源入市，其中住宅用地自持部分僅占到未來供應(yīng)的5%,協(xié)議劃撥用地占24%,其余均為租賃住宅用地(R4)。由環(huán)線分布來看，外環(huán)外仍為保租房的主要供應(yīng)區(qū)域，中環(huán)內(nèi)區(qū)域占比為25%,內(nèi)環(huán)內(nèi)占比低002024-2028年未來供應(yīng)環(huán)線分布(依據(jù)房源套數(shù))按上海第七次人口普查的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推算，截至2020年底上海租房人群共計(jì)約310萬戶，據(jù)此測(cè)算的上海長租公寓滲透率約為10%,由租房消費(fèi)升級(jí)驅(qū)動(dòng)的結(jié)構(gòu)性增長空間仍然充足。根據(jù)OxfordEconomics的預(yù)測(cè)，上 政策加持下的投資趨勢(shì)投資意向高漲，上海是國內(nèi)長租公寓投資焦點(diǎn)今年年末最新完成的投資者意向調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上海投資者對(duì)于租賃住宅投資青睞程度不斷提升，由上年的43%上漲至58%,并高于全國投資者對(duì)于該資產(chǎn)類型偏好程度的平均水平。在投資策略方面，增值型投資為投資者最為青睞的投資策略，尤以地產(chǎn)基金類投資者為代表，年內(nèi)錄得由建信住房租賃基金與睿星資本聯(lián)合收購輕工國際大廈并加以轉(zhuǎn)性改造為長租公寓的案例，同樣受到該類投資者青睞的還有機(jī)會(huì)型投資。另一方面，地產(chǎn)公司與機(jī)構(gòu)投資者更偏好核心增值型交易策略。差異化的投資策略也反映不同投資者在風(fēng)險(xiǎn)偏好、成本控制以及運(yùn)營能圖表9:2025年各類投資者針對(duì)長租公寓物業(yè)所青睞的投資策略增值型核心增值型地產(chǎn)公司機(jī)會(huì)型圖表8:2025年最受投資者青睞的物業(yè)類型租賃住宅工業(yè)物流零售物業(yè)智慧投資2024上海長租公寓市場(chǎng)報(bào)告大宗交易持續(xù)活躍，投資者結(jié)構(gòu)愈加多元截至2024年三季度，上海長租公寓大宗交易^金額共計(jì)29.1億元，占全國長租公寓交易總額逾半。自長租公寓初次進(jìn)入投資者視角，到如今成為投資者偏好的首要資產(chǎn)類型，近六年的發(fā)展中，長租公寓投資市場(chǎng)背后的買家類型結(jié)構(gòu)變得更加多元。觀察年內(nèi)長租公寓交易發(fā)現(xiàn)，相比以往，以政府租賃住房平臺(tái)與公寓品牌運(yùn)營商為引領(lǐng)的地產(chǎn)公司投資意愿愈發(fā)積極，與此同時(shí)，企業(yè)及個(gè)人買家也通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓或直接收購等方式布局長租公寓賽道。面對(duì)當(dāng)前租賃市場(chǎng)的不確定性，投資者對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格與未來租金漲幅不足以達(dá)到投資回報(bào)仍有所顧慮，因而其更加關(guān)注物業(yè)的區(qū)位與品質(zhì)，并對(duì)租金假設(shè)與改造成本提出更為嚴(yán)格的要求。盡管投資者在決策過程中相對(duì)保守，數(shù)據(jù)顯示，上海長租公寓的資產(chǎn)價(jià)格仍較為堅(jiān)挺，資本化率范圍在4.75-5.25%。在對(duì)資產(chǎn)定價(jià)趨于謹(jǐn)慎的同時(shí)，如何從運(yùn)營端提升資產(chǎn)表現(xiàn)也愈加受到投資者的重視。0□保租房國有運(yùn)營平臺(tái)□企業(yè)買家■品牌公寓運(yùn)營方□個(gè)人投資者 因地制宜，差異化運(yùn)營提升資產(chǎn)表現(xiàn)運(yùn)營表現(xiàn)的可行性。租約的短期化和靈活化有利于長租需要指出的是，項(xiàng)目區(qū)位及交通情況、公共空間設(shè)施與的先決條件。此外，高周轉(zhuǎn)的短租模式意味著從獲客、短租房源收入能否滿足項(xiàng)目由于短租所造成的額外空置成本及營銷、人力等運(yùn)營成本是投資者需要關(guān)注開業(yè)時(shí)間入住率2024年5月開業(yè)時(shí)間入住率2024年5月房源套數(shù)人均月租金2252套1800-2200元-設(shè)置“租委會(huì)”,租戶參與志愿服務(wù)、制定租客公約等基層社會(huì)治理-提供免費(fèi)青年夜校與青年驛站(為來滬求職應(yīng)屆畢業(yè)生提供短期免費(fèi)住宿)-設(shè)置“租委會(huì)”,租戶參與志愿服務(wù)、制定租客公約等基層社會(huì)治理-提供免費(fèi)青年夜校與青年驛站(為來滬求職應(yīng)屆畢業(yè)生提供短期免費(fèi)住宿)增值稅房產(chǎn)稅物業(yè)維修資金5:短租模式一般為租期小于六個(gè)月的租賃形式，文中指代包括短租和日租模式數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年11月自2021年保租房被納入國內(nèi)公募REIT試點(diǎn)底層資產(chǎn)以來，迄今已有6支保租房REIT上市，累計(jì)募集資金超過90億元，除中金廈門安居REIT外，其他的底層資產(chǎn)均位于北京、上海和深圳這三個(gè)國內(nèi)規(guī)模最大、最活躍的住房租賃市場(chǎng)。保租房REIT的常態(tài)化發(fā)行有效打通了一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)的資本循環(huán)，而底層資產(chǎn)穩(wěn)健的運(yùn)營表現(xiàn)也令其在金融市場(chǎng)上的估值得到了良好支撐，反映保租房REIT市值與底層資產(chǎn)價(jià)值之比的PV乘數(shù)在近兩個(gè)季度保持在溢價(jià)區(qū)間，領(lǐng)先于除智能制造廠房以外的其他資產(chǎn)類別。(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》(發(fā)改投資【2024】1014號(hào)),增加兩類市場(chǎng)化租賃住房進(jìn)入REIT底層資產(chǎn)，即由專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售且長期用于出租的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目。CBRE認(rèn)為，這一重大政策利好必將吸引更多元化的社會(huì)資本進(jìn)入到長租公寓的投資中來。圖表12:各類不動(dòng)產(chǎn)公募圖表12:各類不動(dòng)產(chǎn)公募REIT的PV乘數(shù)62021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q2